物業(yè)管理的成本管理,第一節(jié) 物業(yè)管理成本,一、物業(yè)管理中的成本,成本的含義,一般而言，成本是指全部生產(chǎn)費(fèi)用，即企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 過(guò)程中發(fā)生的，以貨幣形式表現(xiàn)出來(lái)的各種物化勞動(dòng)和 活勞動(dòng)的耗費(fèi)。,一是所耗費(fèi)的生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)移價(jià)值，即物化勞動(dòng)價(jià)值，如企業(yè)生產(chǎn)所耗費(fèi)的材料的轉(zhuǎn)移價(jià)值，所耗費(fèi)的設(shè)備轉(zhuǎn)移價(jià)值等；,二是活勞動(dòng)或勞動(dòng)力耗費(fèi)所創(chuàng)造的價(jià)值，即勞動(dòng)者的必要?jiǎng)趧?dòng)耗費(fèi)的補(bǔ)償價(jià)值，表現(xiàn)為勞動(dòng)者的工資及福利等。,物業(yè)管理生產(chǎn)費(fèi)用：指一定時(shí)期內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生的、用貨幣額表現(xiàn)的生產(chǎn)費(fèi)用。,物業(yè)管理成本：是指物業(yè)管理企業(yè)為特定物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)所支出的各種生產(chǎn)費(fèi)用的總和。,物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本：指一定時(shí)期內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)為受托物業(yè)提供管理服務(wù)而發(fā)生的直接物業(yè)管理成本。,物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用：是指物業(yè)管理企業(yè) 行政部門(mén)為組織和管理物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)所發(fā)生的管理 費(fèi)用，為籌措經(jīng)營(yíng)管理資金所發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用。,綜上所述：物業(yè)管理企業(yè)的成本，就是指企業(yè)在從事物 業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人所提供維修、管理和 服務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出。,二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制,（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算編制的原則,1、合法性原則。計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)符合中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法等有關(guān)法律、行政法規(guī)和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定。 2、合理性原則。影響定價(jià)成本各項(xiàng)費(fèi)用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或社會(huì)公允水平。,3、相關(guān)性原則。計(jì)入物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本的費(fèi)用，需為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或間接相關(guān)的費(fèi)用。 4、權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。本期成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否支付，均應(yīng)計(jì)入本期成本；不屬于本期成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)支付，也不得計(jì)入本期成本。,（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制與包干制 1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制 物業(yè)服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和項(xiàng)目場(chǎng)地進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金應(yīng)以預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金為計(jì)提基數(shù)，計(jì)提基數(shù)比例通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定。在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生的歸屬于業(yè)主的其他收入也可計(jì)提酬金，但應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并在物業(yè)服務(wù)合同中專門(mén)約定。其他收入包括產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主的停車場(chǎng)收入、成本費(fèi)用在物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)列支的其他經(jīng)營(yíng)收入等。,酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金，扣除酬金以及物業(yè)服務(wù)支出后結(jié)余的資金為全體業(yè)主所有。對(duì)業(yè)主而言，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況較為透明，避免了收費(fèi)與服務(wù)不相符的情況，保護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益；對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，由于酬金是按照預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金提取，具有相對(duì)的固定性，可以使企業(yè)在一定程度上規(guī)避收支不平衡的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。酬金制條件下物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。,2、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 在包干制下，物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法人，自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)本著誠(chéng)信公平原則，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督，保證服務(wù)質(zhì)量并不斷改進(jìn)。,以包干制方式約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，對(duì)業(yè)主而言物業(yè)服務(wù)費(fèi)是固定的，不會(huì)因市場(chǎng)短期波動(dòng)、物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作情況而發(fā)生變化；對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)的利潤(rùn)不再是固定的，企業(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過(guò)科學(xué)的管理運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效益的同步增長(zhǎng)，既保障業(yè)主利益又促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。,來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載,3、酬金制和包干制的財(cái)務(wù)特征 （1）財(cái)務(wù)主體 在酬金制下，物業(yè)管理項(xiàng)目是獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體，各物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)獨(dú)立建帳、獨(dú)立核算。在包干制下，物業(yè)管理項(xiàng)目的會(huì)計(jì)主體是物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理項(xiàng)目可以獨(dú)立核算，也可以納入企業(yè)統(tǒng)一管理。,（2）收入 采取酬金制和物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服 務(wù)收入僅限于該項(xiàng)目的物業(yè)管理酬金；采取包干制的物業(yè) 管理項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項(xiàng)目的物 業(yè)服務(wù)費(fèi)。 （3）成本費(fèi)用 1）物業(yè)管理企業(yè)固定成本的比例較高 2）人工成本占總成本的比例較高 3）物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用的可預(yù)測(cè)性較強(qiáng),（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)考慮的因素 1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算編制應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，并考慮其實(shí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)還是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。 2、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和要求，科學(xué)測(cè)算確定物業(yè)服務(wù)成本。,3、物業(yè)管理企業(yè)為該項(xiàng)目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)購(gòu)置的固定資產(chǎn)折舊，這兩部分折舊均應(yīng)入到物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算中。 4、物業(yè)管理屬微利性服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算和物業(yè)管理運(yùn)作應(yīng)收支平衡，略有節(jié)余，在確保物業(yè)正常運(yùn)行維護(hù)和管理的前提下，獲取合理的利潤(rùn)，使物業(yè)管理企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展。,三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本（支出）構(gòu)成,物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： （1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； （2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； （3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； （4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； （5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； （6）辦公費(fèi)用； （7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； （8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； （9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用 (10)稅金 (11)合理利潤(rùn),四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)編制的依據(jù) 1、收入的編制方式通常是根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（單位時(shí)間費(fèi)率形式）和可收費(fèi)的管理面積。 2、支出的編制依據(jù)包括： （1）管理計(jì)劃及實(shí)施計(jì)劃所需物業(yè)服務(wù)成本。管理計(jì)劃主要是指常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)中的人員計(jì)劃，物品使用計(jì)劃、能源消耗計(jì)劃、工程維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃、清潔保潔與綠化保養(yǎng)計(jì)劃等。在編制測(cè)算時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)施這些計(jì)劃所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包費(fèi)用等進(jìn)行測(cè)算。 （2）物業(yè)正常維修和養(yǎng)護(hù)計(jì)劃?？杀日找酝磕陮?shí)際發(fā)生的或參考其它同類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)成本。,第二節(jié) 成本測(cè)算方法,一、成本測(cè)算的目的 物業(yè)管理服務(wù)成本，主要有包括人工費(fèi)、辦公費(fèi)、物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)、公共秩序維護(hù)費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。 我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的方式： 包干制：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)； 酬金指：預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金包括物業(yè)管理服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。 成本測(cè)算的成果，既可以服務(wù)于物業(yè)管理招投標(biāo)階段確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用報(bào)價(jià)，更可以服務(wù)于物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施過(guò)程中企業(yè)內(nèi)部的成本管理工作。,二、主要成本項(xiàng)目的測(cè)算方法,（一）人工費(fèi)的測(cè)算,1、基本工資（F1）(元/月) 各類管理服務(wù)人員的基本工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)企業(yè)性質(zhì)，參考當(dāng)?shù)仄骄べY水平確定。,2、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)（F2）(元/月) 社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)包括醫(yī)療、工傷保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、待業(yè)保險(xiǎn)、住房基金（含住房公積金）等，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊?guī)定由企業(yè)決定。,3、按規(guī)定提取的福利費(fèi)（F3）（元/月） 福利費(fèi)包括以下三項(xiàng)： （1）福利基金。按工資總額的14%計(jì)算。 （2）工會(huì)基金。按工資總額的2%計(jì)算。 （3）教育經(jīng)費(fèi)。按工資總額的1.5%計(jì)算。,4、加班費(fèi)（F4）(元/月) 加班費(fèi)按人均月加班23天，在乘以日平均工資計(jì)算，日平均工資按每月22個(gè)工作日計(jì)算。,5、服裝費(fèi)（F5）（元/月） 按每人每年2套服裝計(jì)算，其服裝標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)自定。計(jì)算出服裝費(fèi)后再除以12個(gè)月，即可得到每月服裝費(fèi)。 該項(xiàng)費(fèi)用的測(cè)算方法是根據(jù)所管物業(yè)的檔次，類型和收費(fèi)總面積，先確定各級(jí)各類管理服務(wù)人員的編制數(shù)，然后確定各自的基本工資標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算出基本工資總額；再按基本工資總額計(jì)算上述各項(xiàng)的金額；匯總后即為每月該項(xiàng)費(fèi)用的總金額，最后分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫住?6、工服洗滌費(fèi)（F6） 工服洗滌費(fèi)根據(jù)實(shí)際需要企業(yè)擔(dān)負(fù)洗滌費(fèi)用的工服數(shù)量，按照當(dāng)?shù)氐南礈旆菢?biāo)準(zhǔn)計(jì)算確定。,人工費(fèi)的測(cè)算公式為： 人工費(fèi)P1=月基本工資+社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)+各項(xiàng)福利費(fèi)+ 加班費(fèi)+服裝費(fèi)+工服洗滌費(fèi)/S = F1+F2+F3+F4+F5+F6 / S 式中的S表示參加測(cè)算的物業(yè)總面積，單位為平方米。,（二）辦公費(fèi)測(cè)算,1、 交通費(fèi)（）（元月）：交通費(fèi)包括車輛耗油、維修保養(yǎng)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)等。,、通信費(fèi)（） 通信費(fèi)包括電話費(fèi)、傳真費(fèi)、手機(jī)費(fèi)等。,、低值易耗文具、辦公用品費(fèi)（） 低值易耗文具、辦公用品費(fèi)包括文具（如筆墨）、紙張、打印復(fù)印等。,、書(shū)報(bào)費(fèi)（） 書(shū)報(bào)費(fèi)即每年必須購(gòu)置的報(bào)紙雜志，特別是專業(yè)書(shū)報(bào)所需要的費(fèi)用。,、宣傳廣告和市場(chǎng)推廣費(fèi)（）,、法律費(fèi)用（） 經(jīng)常出現(xiàn)在該科目下的支出包括為催收拖欠租金而訴諸法律的費(fèi)用，定期檢討法律文件（如租約、合同等）費(fèi)用支出等。律師費(fèi)是該項(xiàng)下的經(jīng)常費(fèi)用。,、節(jié)日裝飾費(fèi)（） 在法定節(jié)假日，如元旦、春節(jié)、國(guó)慶等節(jié)日進(jìn)行物業(yè)裝飾的費(fèi)用。 、辦公用水電費(fèi)（）,辦公費(fèi)的測(cè)算公式為： 辦公費(fèi) 年各項(xiàng)費(fèi)用之和 月參與測(cè)算的物業(yè)面積 即 月參與測(cè)算的物業(yè)面積 （元月平方米）,（三）共用部位與共用設(shè)施的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)測(cè)算,、維修保養(yǎng)費(fèi)（F1）該項(xiàng)費(fèi)用主要用語(yǔ)核算物業(yè)內(nèi)外部的總體維修保養(yǎng)支出。具體內(nèi)容包括：建筑物立面的清洗、電梯維修與保養(yǎng)、鍋爐檢查與維修、空調(diào)維修保養(yǎng)、小型手動(dòng)工具和防火設(shè)備購(gòu)置等支出。,、裝修費(fèi)(F2) 該費(fèi)用科目一般包括材料費(fèi)（如墻紙、涂料）、工器具和設(shè)備使用、人工費(fèi)、管理費(fèi)和承包商利潤(rùn)（如果發(fā)包）。,、能源費(fèi)(F3) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中消耗的能源成本。,、康樂(lè)設(shè)施費(fèi)(F4) 該項(xiàng)成本即康樂(lè)設(shè)施的運(yùn)營(yíng)成本，主要是健身設(shè)施、游泳池和其他康樂(lè)設(shè)施的維修、保養(yǎng)支出。有時(shí)救生員、器械使用指導(dǎo)員和其他康樂(lè)服務(wù)人員的工資也屬于此項(xiàng)成本的開(kāi)支范圍。,、雜項(xiàng)費(fèi)用(F5) 該項(xiàng)費(fèi)用是指為保持物業(yè)正常運(yùn)行而需要支出的非經(jīng)常性的、零星的費(fèi)用項(xiàng)目，如修理或重新油漆建筑物內(nèi)外包括環(huán)境的有關(guān)標(biāo)識(shí)等費(fèi)用支出。,上述項(xiàng)費(fèi)用一般先按年先進(jìn)行估算，匯總后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫字?。其中?jì)算公式為： 公共部位、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi) i 月參與測(cè)算的物業(yè)面積 即 月（元月平方米）,（四）秩序維護(hù)費(fèi)測(cè)算,1、秩序維護(hù)費(fèi)(F1)安防系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)包括以下內(nèi)容： （1）安防系統(tǒng)日常運(yùn)行電費(fèi)及維修保養(yǎng)費(fèi)。其數(shù)值為安防系統(tǒng)使用電量電費(fèi)單價(jià)日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi) （2）日常器材費(fèi)。即秩序維護(hù)人員日常用對(duì)講機(jī)、電池和電筒等費(fèi)用。 （3）更新儲(chǔ)備金。該項(xiàng)費(fèi)用為安防系統(tǒng)更新與安裝費(fèi)用之和除以安防系統(tǒng)正常使用年限的數(shù)值。,秩序維護(hù)費(fèi)是指維持物業(yè)公共區(qū)域秩序的費(fèi)用，它由安防系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)、日常器材費(fèi)、秩序維護(hù)人員人身保險(xiǎn)費(fèi),2、秩序維護(hù)人員人身保險(xiǎn)費(fèi)(F2),用公式可以表示如下： 秩序維護(hù)費(fèi) 年總支出 月參與測(cè)算的物業(yè)面積 即i（元月平方米） 月,（五）清潔衛(wèi)生費(fèi)測(cè)算,1、清潔工具購(gòu)置費(fèi)(F1)：此項(xiàng)包括垃圾桶、拖把等的購(gòu)置費(fèi),2、勞保用品費(fèi)(F2),3、清潔機(jī)械材料費(fèi)(F3)：此項(xiàng)費(fèi)用包括大樓幕墻清潔設(shè)備，打蠟拋 光機(jī)的折舊、消耗材料等。,、化糞池清理費(fèi)(F4),、垃圾外運(yùn)費(fèi)(F5),、其他費(fèi)用(F6),、水池清潔費(fèi)(F7),用公式可表示為： 清潔衛(wèi)生費(fèi)各項(xiàng)費(fèi)用年支出 參與測(cè)算的物業(yè)面積 即清潔衛(wèi)生費(fèi) i 月,（六）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)測(cè)算,、綠化工具費(fèi)(F1)：此項(xiàng)費(fèi)用包括鋤頭、草剪、枝剪、噴霧器等的購(gòu)置費(fèi)用。,、勞保用品費(fèi)(F2)：此項(xiàng)費(fèi)用包括手套、口罩、草帽等的購(gòu)置費(fèi)。,、綠化用水費(fèi)(F3),4、農(nóng)藥化肥費(fèi)(F4),5、雜草清運(yùn)費(fèi)(F5),6、園林景觀再造費(fèi)(F6),綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 各項(xiàng)費(fèi)用年支出 參與測(cè)算的物業(yè)面積 即 i 月,七、固定資產(chǎn)折舊費(fèi),、交通工具（汽車等）(F1),、通信設(shè)備（電話機(jī)、手機(jī)、傳真機(jī)等）(F2),、辦公設(shè)備（桌椅、沙發(fā)、電腦、復(fù)印機(jī)、空調(diào)機(jī)等）(F3),、工程維修設(shè)備（管道疏通機(jī)、電焊機(jī)等）(F4),、其他設(shè)備(F5),固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 固定資產(chǎn)總額 平均折舊年限參與測(cè)算的物業(yè)面積 即 i 月 固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為年。,（八）保險(xiǎn)費(fèi)測(cè)算,對(duì)于公寓、別墅區(qū)，一般只對(duì)配套的水電設(shè)施投保；對(duì)于寫(xiě)字樓、商廈、酒店等，則必須投購(gòu)大廈財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，包括土建、裝修和設(shè)備（如酒店的中央空調(diào)等）。一般是按樓宇或設(shè)備的總造價(jià)來(lái)投保。對(duì)于商廈、酒店，還要投購(gòu)公共責(zé)任險(xiǎn)（如電梯責(zé)任保險(xiǎn)）。 （ii）參與測(cè)算的物業(yè)面積 （i，n） 式 中： 保險(xiǎn)費(fèi)支出額； i投保的第I種保險(xiǎn)種類； i第I種保險(xiǎn)種類的保險(xiǎn)費(fèi)率。,（九）專項(xiàng)維修資金,1、工資津貼等費(fèi)（F1）,、設(shè)備、零部件和材料購(gòu)置(F2),、機(jī)械使用費(fèi)(F3),、水、電、氣費(fèi)(F4),、管理費(fèi)(F5),公共維修基金 i 月參與測(cè)算的物業(yè)面積（元月平方米） 即： i 月（元月平方米）,三、成本估測(cè)算結(jié)果匯總,P=i/S 式 中： P某項(xiàng)物業(yè)管理成本，單位為元/月平方米； Fi各分項(xiàng)費(fèi)用； i費(fèi)用項(xiàng)數(shù)，i=1，n 所有費(fèi)用項(xiàng)目算術(shù)和； S參加測(cè)算的物業(yè)總建筑面積。,案例： 某項(xiàng)目可收費(fèi)總建筑面積10萬(wàn)平方米，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目 全年各項(xiàng)費(fèi)用如下,（1）各類管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)等 50萬(wàn)元 （2）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費(fèi) 20萬(wàn)元 （3）清潔衛(wèi)生費(fèi) 15萬(wàn)元 （4）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 10萬(wàn)元 （5）公共秩序維護(hù)費(fèi) 10萬(wàn)元 （6）辦公費(fèi) 5萬(wàn)元 （7）固定資產(chǎn)折舊 2萬(wàn)元 （8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi) 2萬(wàn)元 （9）業(yè)主委員會(huì)辦公費(fèi)、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)等其他費(fèi)用 6萬(wàn)元 合計(jì)： 120萬(wàn)元,若采用酬金制方式，且約定物業(yè)管理酬金比例為10%，則該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為： 120萬(wàn)元x（1+10%）10萬(wàn)平方米12月=1.1元/平方米.月 若采用包干制方式，如該項(xiàng)目法定稅費(fèi)和利潤(rùn)約12萬(wàn)元，則該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為： （120萬(wàn)元+12萬(wàn)元） 10萬(wàn)平方米12月=1.1元/平方米.月,在物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算完畢后，可編制物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算表，以便提交建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)。核算表的內(nèi)容一般包括序號(hào)、核算項(xiàng)目、核算依據(jù)、計(jì)算式、計(jì)算結(jié)果各項(xiàng)占總費(fèi)用的比例、備注等欄目和內(nèi)容。同時(shí)，在有關(guān)需要說(shuō)明的問(wèn)題和需要解釋的地方以文字進(jìn)行表述。,第三節(jié) 成本控制,一、成本控制的含義與分類,（一）成本控制的含義,1、對(duì)目標(biāo)成本本身的控制； 2、對(duì)目標(biāo)成本完成的控制和過(guò)程的監(jiān)督； 3、在過(guò)程控制的基礎(chǔ)上，著眼于未來(lái)，為今后成本的降低指明方向。,（二）成本的分類,1、按控制的時(shí)間特征分類,（1）事先控制：是“設(shè)計(jì)”階段的控制，又稱事前控制，實(shí)在開(kāi)始新的物業(yè)管理服務(wù)之前，即在成本發(fā)生之前，事先確定成本控制標(biāo)準(zhǔn)，如勞動(dòng)工時(shí)定額、物資消耗定額、費(fèi)用開(kāi)支預(yù)算以及各種材料的成本目標(biāo)等，對(duì)各種資源消耗的各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支規(guī)定數(shù)量界限，作為衡量生產(chǎn)費(fèi)用實(shí)際支出超支或節(jié)約的依據(jù)，并建立健全成本管理制度，已達(dá)到防患于未然的目的。,（2）事中控制：是執(zhí)行階段的控制，又稱為過(guò)程控制，是在提供物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)時(shí)，實(shí)際發(fā)生物業(yè)管理成本的過(guò)程中所進(jìn)行的成本控制，它是對(duì)成本的耗費(fèi)所進(jìn)行的日?？刂?。,（3）事后控制：是考核階段的控制，即對(duì)成本的實(shí)際耗費(fèi)進(jìn)行事后分析，及時(shí)查清成本差異發(fā)生的原因，確定責(zé)任歸屬，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，評(píng)定和考核業(yè)績(jī)，制定有效的措施，改進(jìn)工作，以提高成本管理的水平。,成本控制三階段的關(guān)系,2、按控制的機(jī)制分類,（1）前饋性控制：是運(yùn)用控制論中的前饋控制原理，在成本發(fā)生之前所進(jìn)行的控制。,（2）防護(hù)性控制：即制度控制，也稱會(huì)計(jì)控制，就是通過(guò)制定相關(guān)的規(guī)章制度以及辦法規(guī)定，制約不必要或不合理的開(kāi)支或超支的發(fā)生，如物業(yè)管理成本開(kāi)支的審批制度等。,（3）反饋性控制：是利用反饋控制原理進(jìn)行的事中或事后控制，其重點(diǎn)在于及時(shí)了解成本的開(kāi)支情況，針對(duì)發(fā)生偏差的具體原因，采取相應(yīng)措施，確?？偝杀静怀^(guò)預(yù)定標(biāo)準(zhǔn)。,3、按成本控制的內(nèi)容分,(1)人工成本的控制,1）人工成本的控制思路,a.編制本企業(yè)的操作層員工勞動(dòng)定額。具體的編制方法是：選取工作技能中等偏上的員工，在一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)間（三個(gè)月）內(nèi)連續(xù)記錄其飽和工作時(shí)的工作完成量。平均后即可作為本企業(yè)改工種員工的勞動(dòng)定額?；蚪梃b物業(yè)管理成熟的企業(yè)員工勞動(dòng)定額，按目標(biāo)管理的方法，通過(guò)實(shí)踐、跟蹤后確認(rèn)為本企業(yè)該工種員工的勞動(dòng)定額。,b.用經(jīng)檢驗(yàn)過(guò)的勞動(dòng)定額作為人事定編、配置員工的基準(zhǔn)，從而基本上確保員工的飽和工作，將人工成本降低至合理水平。,c.綜合各工種員工的勞動(dòng)定額后，可算出本企業(yè)的人均管理面積和單位人工成本。,d.深圳市一些物業(yè)管理公司人均管理面積的一般標(biāo)準(zhǔn)：,多層：一級(jí)為2000平方米/人；二級(jí)為2400平方米/人；三級(jí)為2800平方米/人； 四級(jí)為3200平方米/人。 高層：一級(jí)為1000平方米/人；二級(jí)為1200平方米/人；三級(jí)為1400平方米/人；四級(jí)為1600平方米/人。 寫(xiě)字樓：一級(jí)為800平方米/人；二級(jí)為1000平方米/人；三級(jí)為1200平方米/人；四級(jí)為1400平方米/人。 工業(yè)區(qū)：一級(jí)為1800平方米/人；二級(jí)為2200平方米/人；三級(jí)為2600平方米/人；四級(jí)為3000平方米/人。,多層:一級(jí)為0.650.70元/(平方米/月);二級(jí)為0.600.65元(平方米/月);三級(jí)為0.550.60元(平方米/月)。 高層:一級(jí)為0.750.90元(平方米/月);二級(jí)為0.700.80元/(平方米/月);三級(jí)為0.700.80元/(平方米/月)。 寫(xiě)字樓:一級(jí)為0.801.00元/(平方米/月);二級(jí)為0.750.85元/(平方米/月);三級(jí)為0.700.80元(平方米/月)。 工業(yè)廠房:一級(jí)為0.600.65元/(平方米/月);二級(jí)為0.550.60元/(平方米/月);三級(jí)為0.500.55元(平方米/月)。,e. 深圳市面上一些物業(yè)管理公司的單位人工成本（5萬(wàn)平方米以下時(shí)）,(2)設(shè)備管理成本的控制,1)設(shè)備成本的控制思路,a.抓好設(shè)備的運(yùn)行管理，有計(jì)劃地進(jìn)行設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，要特別注意以下幾項(xiàng)工作：,設(shè)備年度大、中修計(jì)劃的制定； 設(shè)備月度、季度維修計(jì)劃的制定； 設(shè)備運(yùn)行日志的記錄和控制。,b.特別應(yīng)抓好設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)工作。 養(yǎng)護(hù)設(shè)備是最省錢(qián)的一種管理設(shè)備的方法，有關(guān)資料顯示：養(yǎng)護(hù)設(shè)備所花費(fèi)的錢(qián)僅僅相當(dāng)于設(shè)備大、中修費(fèi)用的1/6左右，設(shè)備是養(yǎng)出來(lái)。,c.多小修、及時(shí)修、盡量避免大修 設(shè)備養(yǎng)護(hù)的再好，總會(huì)有損壞，“壞了”就要修，但要特別注意設(shè)備的破損規(guī)律：基本上都是所謂的“關(guān)聯(lián)”性破損，即設(shè)備的損壞往往都是一開(kāi)始時(shí)從一個(gè)小部件、小功能開(kāi)始損壞的，如果置之不理，永不了多久，就會(huì)由此“關(guān)聯(lián)”引起大的設(shè)備故障。因此，午夜管理的重要理念就是“切記不要讓設(shè)備帶病運(yùn)行！”設(shè)備壞了最重要的就是在設(shè)備損壞的初期將設(shè)備盡快修復(fù)，“多小修，及時(shí)修，盡量避免大修”是非常重要的設(shè)備管理基本原則,2)設(shè)備成本的分類,a.設(shè)備運(yùn)行成本 b.設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)成本,3)設(shè)備成本控制指標(biāo) a.單位運(yùn)行成本 元/（臺(tái).月）或 元/（平方米.月） b.單位維修養(yǎng)護(hù)成本 元/（平方米.月）,4)深圳市一些物業(yè)管理公司的設(shè)備管理成本標(biāo)準(zhǔn)（5萬(wàn)米以下）,(3)其他成本控制 1）成本控制思路 a.通過(guò)目標(biāo)管理法來(lái)控制成本，即通過(guò)設(shè)置每一種成本的單位管理成本來(lái)控制成本。 b.通過(guò)改進(jìn)工藝，優(yōu)化勞動(dòng)方法來(lái)控制成本。 2）控制指標(biāo) 單位管理成本為 元/（平方米.月）,(4)房屋的大修周期 1）磚木結(jié)構(gòu)：1215年 2）磚混結(jié)構(gòu)：1520年 3）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：2025年 4）瓦屋面及外墻：15年 5）平面屋：58年 6）外門(mén)窗及油漆56年 7）外墻粉刷：35年 8）水電設(shè)備：5年 9）室內(nèi)裝修：58年 10）中修按上述周期的1/2至2/3計(jì)算 11）小修案中修上述周期的1/5至1/4安排 12）房屋頭三年的小修與養(yǎng)護(hù)頻率要低,二、成本控制的原則與程序,1、全面控制原則,2、講求經(jīng)濟(jì)效益原則,3、責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則,4、例外管理原則,三、成本的日常管理,（一）利用物業(yè)管理周期理論進(jìn)行成本控制,任何物業(yè)都存在著由新到舊的生命周期。與物業(yè)的生命周期相適應(yīng)，物業(yè)管理也具有周期性，即它會(huì)經(jīng)歷從起步、成長(zhǎng)、成熟、“衰退”甚至“消亡”的生命歷程。 在物業(yè)管理生命周期的不同階段，其成本開(kāi)支的重點(diǎn)不同。一般而言，在起步階段，需投入的項(xiàng)目多，且多為新項(xiàng)目，成本開(kāi)支必然較多；在成熟期，投資項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)良好，成本支出相對(duì)減少；而在“衰退”期，由于維修費(fèi)用開(kāi)支增大，在其他項(xiàng)目不變的條件下，成本開(kāi)支會(huì)逐步增大。所以，利用物業(yè)管理周期理論，有助于了解物業(yè)管理成本支出的周期性特點(diǎn)，對(duì)加強(qiáng)物業(yè)管理成本的控制有重要的現(xiàn)實(shí)意義。,來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載,（二）嚴(yán)格實(shí)施預(yù)算的憑證控制,物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門(mén)可以采用費(fèi)用手冊(cè)形式，對(duì)成本實(shí)行總額控制。具體而言，就是根據(jù)成本預(yù)算，為各責(zé)任中心設(shè)立記載成本指標(biāo)的費(fèi)用手冊(cè)，每發(fā)生一筆費(fèi)用，就根據(jù)有關(guān)憑證核減相應(yīng)指標(biāo)，并隨時(shí)結(jié)出指標(biāo)結(jié)存額。這一憑證控制方法能使責(zé)任部門(mén)隨時(shí)了解各項(xiàng)費(fèi)用支出的數(shù)額及指標(biāo)余額，如發(fā)生支出過(guò)多，可及時(shí)查明原因，采取措施節(jié)約開(kāi)支。,（三）建立健全費(fèi)用開(kāi)支與報(bào)銷審批制度,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)結(jié)合國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)及各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支的特點(diǎn)，制定自身的開(kāi)支審批制度，明確各項(xiàng)費(fèi)用的審批部門(mén)和各部門(mén)的審批權(quán)限。正常的成本開(kāi)支，由責(zé)任部門(mén)歸口審批，而重大的支出和預(yù)算外支出則由公司最高管理層直至業(yè)主大會(huì)審批。 對(duì)于每一筆費(fèi)用的報(bào)銷，都應(yīng)通過(guò)審核原始憑證進(jìn)行控制。一般而言，審核的重點(diǎn)為憑證的真實(shí)性、合理性以及完整性（如有無(wú)預(yù)算指標(biāo)、手續(xù)是否齊全）等。經(jīng)審核確認(rèn)無(wú)誤后，方能予以報(bào)銷；手續(xù)不全的要求補(bǔ)辦手續(xù)；違反制度規(guī)定的不予報(bào)銷。,謝 謝 大 家！,