,第五章 物業(yè)的承接查驗(yàn),講師：巫大德,第一節(jié) 新建物業(yè)承接查驗(yàn) 第二節(jié) 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn) 第三節(jié) 物業(yè)管理工作的移交,第一節(jié) 新建物業(yè)承接查驗(yàn),一、物業(yè)的承接查驗(yàn)的概念與類型 二、新建物業(yè)承接查驗(yàn)準(zhǔn)備工作 三、物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容與方式 四、承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理,物業(yè)的承接查驗(yàn)是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。,類型：,一、物業(yè)的承接查驗(yàn)的概念與類型,新建物業(yè)的承接查驗(yàn) 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn),二、準(zhǔn)備工作,（一）人員準(zhǔn)備 （二）計(jì)劃準(zhǔn)備 （三）資料準(zhǔn)備 （四）設(shè)備、工具準(zhǔn)備,三、物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容與方式,（一）物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容,1物業(yè)資料 2物業(yè)共用部位 3共用設(shè)施設(shè)備 4園林綠化工程 5其他公共配套設(shè)施,（二）物業(yè)查驗(yàn)的方式,核對(duì)方式 觀感查驗(yàn)：對(duì)查驗(yàn)對(duì)象外觀的檢查，目視、觸摸。 使用查驗(yàn)：通過(guò)啟用設(shè)施或設(shè)備來(lái)直接檢驗(yàn)安裝質(zhì)量和使用功能。 檢測(cè)查驗(yàn)：運(yùn)用儀器、儀表、工具檢測(cè)是否符合質(zhì)量要求。 試驗(yàn)查驗(yàn)：通過(guò)必要的試驗(yàn)方法（如通水、閉水試驗(yàn)）測(cè)試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。,四、承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理,（一）發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問(wèn)題的原因,設(shè)計(jì)方案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計(jì)缺陷； 施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料； 驗(yàn)收檢查不細(xì)、把關(guān)不嚴(yán)； 建材質(zhì)量不合格； 建設(shè)單位管理不善； 氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其它原因。,（二）對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理程序,1收集整理存在問(wèn)題 收集物業(yè)查驗(yàn)記錄表，分類整理，將承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題登記造表，提交給建設(shè)單位確認(rèn) 2處理方法 由建設(shè)單位提出處理方法，物業(yè)管理企業(yè)可提出相應(yīng)的整改意見(jiàn)。 3跟蹤驗(yàn)證 安排專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟蹤，對(duì)整改完工的項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，辦理查驗(yàn)手續(xù)。,第二節(jié) 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn),一、準(zhǔn)備工作 二、物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容,一、準(zhǔn)備工作,（一）符合承接查驗(yàn)條件,1物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)與原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同； 2物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。,（二）成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組,有較強(qiáng)的工作經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)能力，專業(yè)性強(qiáng)。,（三）準(zhǔn)備資料和工具,準(zhǔn)備接管時(shí)所需的各類表格、工具、物品等。,二、物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容,（一）物業(yè)資料情況,物業(yè)資料、原管理機(jī)構(gòu)管理過(guò)程中產(chǎn)生的重要質(zhì)量記錄。,（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及管理現(xiàn)狀,1建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修工程的狀況； 2供配電、給排水、消防、電梯、空調(diào)等機(jī)電設(shè)施設(shè)備； 3保安監(jiān)控、對(duì)講門禁設(shè)施； 4清潔衛(wèi)生設(shè)施； 5綠化及設(shè)施； 6停車場(chǎng)、門崗、道閘設(shè)施； 7室外道路、雨污水井等排水設(shè)施； 8公共活動(dòng)場(chǎng)所及娛樂(lè)設(shè)施； 9其它需了解查驗(yàn)的設(shè)施、設(shè)備。,（三）各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況,物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)、水電費(fèi)、其它有償服務(wù)費(fèi)的收取和支出，維修資金的收取、使用和結(jié)存，各類押金、欠收款項(xiàng)、待付費(fèi)用等。,（四）其它內(nèi)容,1物業(yè)管理用房； 2產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料； 3與水、電、通訊等市政管理單位的供水、供電的合同、協(xié)議等。,第三節(jié) 物業(yè)管理工作的移交,一、新建物業(yè)的移交 二、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)管理工作的移交,三種情況：,由建設(shè)單位將新建物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)； 由業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)移交給新選聘的物業(yè)管理企業(yè)； 由被解聘的物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交或交接物業(yè)。,一、新建物業(yè)的移交,（一）移交雙方,移交方：該物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位 承接方：物業(yè)管理企業(yè),（二）移交內(nèi)容,移交資料：產(chǎn)權(quán)資料，竣工驗(yàn)收資料，設(shè)計(jì)、施工資料，機(jī)電設(shè)備資料，物業(yè)保修和物業(yè)使用說(shuō)明資料，業(yè)主資料。 移交對(duì)象：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)清單。,二、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)管理工作的移交,（一）移交雙方,原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交 移交方：該物業(yè)的原物業(yè)管理機(jī)構(gòu) 承接方：業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位 業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交 移交方：業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位 承接方：新的物業(yè)管理企業(yè),（二）移交內(nèi)容,1、物業(yè)資料,物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗(yàn)收資料、施工設(shè)計(jì)資料、機(jī)電設(shè)備資料 業(yè)主資料：業(yè)主入住資料、房屋裝修資料 管理資料：各類值班記錄、設(shè)備維修記錄等 財(cái)務(wù)資料：固定資產(chǎn)清單、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳明細(xì)表等 合同協(xié)議書：對(duì)內(nèi)外簽訂的合同、協(xié)議原件 人事檔案資料：雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案等 其它需要移交的資料,2、物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備管理工作的交接包括：,房屋建筑工程共用部位及共用設(shè)施設(shè)備 共用配套設(shè)施 物業(yè)管理用房,3、人、財(cái)、物的移交或交接,人員：可能會(huì)有原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在本項(xiàng)目任職人員的移交或交接； 財(cái)務(wù)：賬務(wù)清結(jié)、資產(chǎn)盤點(diǎn)； 物資財(cái)產(chǎn)：建設(shè)單位提供和以物業(yè)服務(wù)費(fèi)購(gòu)置的物資財(cái)產(chǎn)等。,（三）辦理交接手續(xù),對(duì)物業(yè)的使用現(xiàn)狀做出評(píng)價(jià)，真實(shí)客觀地反映房屋的完好程度； 各類管理資產(chǎn)和各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)辦理移交，未結(jié)清費(fèi)用明確收取、支付方式； 確認(rèn)原有物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單； 提出遺留問(wèn)題的處理方案。,（四）注意事項(xiàng),明確交接主體和次序； 各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、承接時(shí)的物業(yè)管理運(yùn)作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點(diǎn)和難點(diǎn)； 如承接的部分物業(yè)項(xiàng)目還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議； 在簽訂移交協(xié)議或辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)應(yīng)注意作出安排，便于后續(xù)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題也能妥善解決。,The End,謝謝大家,