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東莞主城區(qū)商業(yè)分布圈

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1、,東莞商圈分布,目前,東莞主城區(qū)主要以傳統(tǒng)的四大商圈為主,各個商圈又分布在不同的點,每個商圈的 發(fā)展規(guī)模及特點均不一樣。2006年以來,東莞商業(yè)發(fā)生根本性變化,各大商圈迅速崛起, 東莞從一個沒有商業(yè)的城市逐步向商業(yè)化城市邁進。,東莞以居住帶動商業(yè), 南城及東城為主的商業(yè) 快速發(fā)展,成為東莞高 檔消費的主要場所。匯 集休閑、購物、娛樂為 一體的大型綜合商業(yè)體。 萬江商業(yè)逐步走向成熟, 滿足周邊生活需要。莞 城商業(yè)還在續(xù)寫昨日的 輝煌。,南城鴻福商圈的分布及分析,商圈發(fā)展背景 市政府的規(guī)劃,南城的商業(yè)、會展、物流、餐飲、金融等現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展得如火如荼,一幢幢高檔新型寫字樓陸續(xù)崛起,一批批國際國內知

2、名品牌和金融機構搶灘登陸。 商圈的現(xiàn)狀 鴻福路作為東莞金融大道,寫字樓進駐率逐步提高,使南城寸土寸金,鴻福商圈屬于新興商圈,商圈范圍較小,發(fā)展速度快,輻射范圍廣。,南城鴻福商圈分布及分析,消費人口狀況及特征 目標人群:少量本地居民、多以外來人群為主,職業(yè)以寫字樓白領為主。 商圈經(jīng)營檔次 由于目標人群多以外來人口為主,整體商圈經(jīng)營檔次中等偏上。 商圈商業(yè)體量及消費力 南城商業(yè)面積總量為8.5萬,折合消費人口7萬人,人均面積1.23 。 商圈業(yè)態(tài)概況 整體業(yè)態(tài)比例:超市、百貨、服裝、餐飲、娛樂、電器等業(yè)態(tài)占較大比例。如圖所示 租金及售價狀況,南城商圈業(yè)態(tài)構成,南城鴻福商圈發(fā)布及分析,商業(yè)分布 以鴻

3、福路為主干,商業(yè)網(wǎng)點海雅百貨、萊蒙商業(yè)中心、嘉信茂商業(yè)廣場、沃爾瑪、家樂福超市等。,商圈小結 1、市政府把主要市政配套設施集中在城區(qū)內,南城區(qū)鴻福路一躍成為CBD中央 商務區(qū)。但由于對比其它城區(qū)商業(yè)起步較晚,南城區(qū)內商業(yè)氣氛仍稍為欠缺。 2、商圈依靠海雅百貨、沃爾瑪?shù)牡却笮推放朴绊懥ξM者。 3、商圈離東莞大道距離非常近,交通條件非常便利,為本商圈帶來了人流和需 求。,南城CLD商圈發(fā)布及分析,商圈發(fā)展背景 依憑社區(qū)逐步發(fā)展,而形成片狀商業(yè)區(qū)。多以集中商業(yè)為核心,與住宅底商相結合的商業(yè)分布形態(tài),催使商圈發(fā)展的特點,社區(qū)性業(yè)態(tài)眾多。 CLD商圈的現(xiàn)狀 CLD商圈覆蓋面廣,跟隨社區(qū)的發(fā)展不斷成

4、熟,有龐大的社區(qū)消費人群為商業(yè)發(fā)展支撐,同時深受南城商務金融的發(fā)展及三舊改造進程的影響,該區(qū)域市政生活配套完善,同時具有明顯的交通優(yōu)勢,規(guī)劃中的輕軌R1、R2線、廣莞惠城際線也將交匯于此,所以此區(qū)域發(fā)展前景十分廣闊。,南城CLD商圈發(fā)布及分析,消費人口狀況及特征 以周邊小區(qū)的居住人口為主,多是新莞人,本地人少、商務人士居住,高端消費力集中 。 經(jīng)營檔次:中高等 商圈商業(yè)體量及消費力 CLD商業(yè)面積總量為13萬。 商圈業(yè)態(tài)發(fā)展概況 百貨商家少,除了服裝外,多以超市、餐飲、娛樂、家電等社區(qū)性消費的業(yè)態(tài)為主。如圖所示 租金及售價狀況區(qū)域,南城CLD業(yè)態(tài)構成,南城CLD商圈發(fā)布及分析,商圈小結 1、以

5、社區(qū)居民為主要消費群體,區(qū)域屬性較強,商圈影響局限在周邊社 區(qū),難以形成對城區(qū)廣泛的輻射性。 2、依托住宅開發(fā),隨著政府預把CLD變身為新中央商務區(qū),未來發(fā)展前景廣 闊。,商業(yè)的網(wǎng)點分布 以S256、東莞大道為主干。南城步行街、東泰商圈、第一國際與西平商圈均分布在左右兩側。 南城步行街商圈網(wǎng)點:富民商業(yè)街、中信新天地底商,第一國際網(wǎng)點:匯一城,東泰的網(wǎng)點:怡豐廣場、嘉榮、友誼商城,西平的網(wǎng)點:彩怡百貨、未來世界、沃爾瑪?shù)?萬江商圈的分布及分析,商圈發(fā)展背景 萬江過去的主要經(jīng)濟支柱是水泥、建材等高污染工業(yè),根據(jù)政府新的規(guī)劃思路,把萬江建成中心區(qū)的商貿物流中心。華南MALL揭開了這一改革的序幕,但

6、由于缺乏市場支撐,華南MALL商業(yè)體量過大,前期招商經(jīng)營難以維持。萬江商圈的形成主要以華南MALL為核心展開,商圈的形成稍顯牽強,需要較長的市場培育期。 商圈的現(xiàn)狀 隨著政府規(guī)劃的落實,萬江轉型的成功,萬江商圈有可能發(fā)展成為及旅游觀光、休閑購物、商貿物流于一體的大商圈。但所需時間較長。,萬江商圈分布及分析,商圈的消費人口狀態(tài)及特征 目標人群:本地居民、工廠打工一族、中高低收入者等。 商圈的業(yè)態(tài)概況 整體商圈的業(yè)態(tài)比例:以購物、休閑、娛樂、美食、餐飲、旅游為主。大型品牌代表嘉榮 、麥當勞、肯德基、必勝客、中國郵政、招商銀行、時尚電器、歡笑天地等。如圖所示 商圈商業(yè)體量及消費力 萬江商業(yè)面積總量為

7、15.8萬,折合消費人口10.7萬人,人均面積1.48 。 經(jīng)營的檔次 ; 消費力以附近居民和打工一族為主,項目整體檔次為中低檔。 租金狀況,萬江商圈業(yè)態(tài)構成,萬江商圈分布及分析,商圈小結: 1、商圈內商業(yè)體量龐大,片區(qū)消費難以支撐。 2、商鋪空置量,眾多實力商家紛紛撤離,商業(yè)市場需要較長的培育期。,華南MALL,麥德龍,莞穗路,商業(yè)網(wǎng)點 分布于萬道立交橋下面萬江路兩側、莞穗路附近,主要商業(yè)網(wǎng)點有華南MALL、麥德龍、都會廣場等。如圖所示,萬江路,都會廣場,莞城西正商圈的分布及分析,商圈發(fā)展背景 莞城商圈是東莞最先發(fā)展形成的商業(yè)旺區(qū),商圈形成時間早,自發(fā)形成,缺乏規(guī)劃發(fā)展成熟,屬于傳統(tǒng)型的商圈

8、。 商圈的現(xiàn)狀 由于商圈內商業(yè)多為自發(fā)形成的商業(yè)街,硬件配套落后,停車位缺少。低檔次的個體商家與品牌商家交叉經(jīng)營,導致商圈經(jīng)營形象雜亂,難以形成統(tǒng)一的高端形象。 同時處于老城中,缺乏進一步開發(fā)的商業(yè)用地。,莞城西正商圈的分布及分析,消費人口狀況及特征 莞城商圈以低價、潮流時尚吸引人群消費。目標人群以外來人口及周邊居住的老莞人為主。 商圈經(jīng)營檔次 商家主要以中低檔次商家為主,輔以少量的品牌商家,整體經(jīng)營檔次中檔偏低。 商圈商業(yè)體量及消費力 莞城商業(yè)面積總量為28.6萬,折合消費人口20.7萬人,人均面積1.38 。 商圈業(yè)態(tài)比例概況 潮流、時尚性服裝是商圈內主要的業(yè)態(tài)類型,其次是超市、手機數(shù)碼和

9、餐飲。如圖所示 租金及售價狀況 由于商圈發(fā)展較為成熟,因此商圈內租金及售價均比較高。,莞城商圈業(yè)態(tài)構成,莞城西正商圈的分布及分析,商圈商業(yè)分布 莞城商圈形成了以百佳、天和百貨為節(jié)點,多條商業(yè)街發(fā)散型的商圈形態(tài)。商業(yè)街有市橋商業(yè)街、向陽路商業(yè)街、西正商業(yè)街等。,商圈小結 1、自發(fā)形成,缺乏統(tǒng)一管理和經(jīng)驗,檔次參差不齊,商業(yè)形象較差,發(fā)展空間有限 2、 商圈內同質化競爭嚴重,數(shù)條商業(yè)街經(jīng)營的檔次及產品基本類同,經(jīng)營競爭極 為激烈。 3、天和百貨和百佳超市在經(jīng)營上形成互補,形成了強大的集成效應,發(fā)展成熟,商 業(yè)氛圍濃厚,是莞城商圈內最為繁榮的一點。,東城東縱商圈的分布及分析,商圈發(fā)展背景 東城商圈依

10、憑眾多大型高檔社區(qū),發(fā)展而形成。東城商圈內聚集了眾多富人階層及外國人,消費能力巨大。 商圈在現(xiàn)狀 東城是東莞高檔社區(qū)集中,東莞本地富人和外籍人口集中的地方,消費基礎雄厚。2010年,東莞政府提出打造四大中心區(qū)的規(guī)劃,東城商圈正式定位為中央商貿區(qū),同時輕軌東城路站的投入使用也必將帶來豐富的人流。,東城東縱商圈的分布及分析,消費人口狀況及特征 東縱商圈目標消費人群以東莞本地人、外籍人士、外來高收入人口、等中高收入人群為主。 商圈經(jīng)營檔次 東縱商圈內大型品牌商家眾多,其中星河城更是逐漸發(fā)展形成全東莞最為高端的百貨店。 大型品牌代表海雅百貨、百佳、好又多、火山湖影院、國美、家樂福、時尚電器,整體檔次中

11、高檔。 商圈商業(yè)體量及消費力 東城商業(yè)面積總量為20.3萬,折合消費人口15.4萬人,人均面積1.32 。 商圈業(yè)態(tài)發(fā)展概況 商圈業(yè)態(tài)主要是服裝、超市、百貨、電器為主。 商圈租金及售價,東城商圈業(yè)態(tài)構成,東城東縱商圈的分布及分析,商業(yè)網(wǎng)點 集中分布于東縱大道、東城大道、東城中路、東興路的兩橫兩縱之間,主要商業(yè)網(wǎng)點有東湖廣場、地王廣場、威尼斯廣場、盈鋒廣場、君豪商業(yè)中心、世博廣場、世紀廣場、星河城、東城酒吧街等。如下圖所示,商圈小結 1、商圈規(guī)模龐大,發(fā)展成熟,業(yè)態(tài)發(fā)展豐富。大型的購物中心、特色情景 商業(yè)街并存,集規(guī)模性、品牌性、特色性于一身。 2、龐大的中高端消費人群及中央商貿區(qū)定位,促使東縱

12、商圈成為東莞唯一 具備發(fā)展高端商業(yè)體的潛力。 3、未來輕軌的開通,也必將促進其商業(yè)的進一步繁榮。 ,東莞商圈的總結分析,1、東城商圈最為活躍 商圈規(guī)模龐大,發(fā)展成熟,業(yè)態(tài)發(fā)展豐富。大型的購物中心、特色情景商業(yè)街并存,集規(guī)模性、品牌性、特色性于一身,從而吸引了龐大的中高端消費人群進入該區(qū)域,同時也是鎮(zhèn)區(qū)如寮步、松山湖等消費者進入城區(qū)的首選逛購區(qū)域。,東莞商圈的總結分析,2、零售商業(yè)形態(tài)升級 東莞商業(yè)正在逐步的升級換代,傳統(tǒng)超市+百貨的商業(yè)形態(tài)正在被一站式體驗型商業(yè)取代。 由于東莞普遍存在消費力的外流的現(xiàn)象,傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)的生存空間小。以特色餐飲、娛樂吸引客戶消費,以體驗式商業(yè)空間、一站式消費為核心競爭力的大型購物中心涌現(xiàn)。在這些大型購物中心中,不僅僅能購物,還能娛樂、休閑、就餐等,多種功能的集成,加強了便利性,提升了消費者的生活品質。,東莞商圈的總結分析,3、招商、經(jīng)營管理受到重視 由于東莞商業(yè)市場長期重銷售,輕經(jīng)營,缺乏專業(yè)的經(jīng)營管理公司。導致了商業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營能力差,商業(yè)賣給業(yè)主后,發(fā)展商即刻不管不顧,市場上商業(yè)經(jīng)營不善,空置現(xiàn)象嚴重。鋪依然空置,租賃不出去,而導致業(yè)主鬧事,發(fā)展商不得不繼續(xù)賠本返租。 招商、經(jīng)營管理作為商鋪后期持續(xù)經(jīng)營的關鍵,正逐步被發(fā)展商所重視。商鋪,有商才有鋪。缺乏招商、經(jīng)營管理,難以持續(xù)經(jīng)營,商鋪就不具備實際的價值。,

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