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1、保利國(guó)防公園保利國(guó)防公園POLY DEFENCE PARK一、整體形勢(shì)一、整體形勢(shì)n 2016年3月25日，中共中央政治局召開會(huì)議，審議通過了關(guān)于經(jīng)濟(jì)建設(shè)和國(guó)防建設(shè)融合發(fā)展的意見，把軍民融合發(fā)展上升為國(guó)家戰(zhàn)略。n 軍民融合的國(guó)家戰(zhàn)略，對(duì)保利集團(tuán)而言，既是歷史機(jī)遇，又是歷史課題。n 保利集團(tuán)脫胎于軍隊(duì)，30多年的發(fā)展，在軍的方面（保利科技）成績(jī)顯著，在民的方面（保利地產(chǎn)、保利文化等）業(yè)績(jī)突出。但是在軍民融合方面，除近年在各地大受歡迎的國(guó)防兵器展外，鮮有重大舉措。n 保利國(guó)防兵器展最初是作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷手段，不曾想到每到一地，萬人空巷，民心激昂，其效果和意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房地產(chǎn)營(yíng)銷。很多地方政府的

2、主要領(lǐng)導(dǎo)看過國(guó)防兵器展后，都提出希望保利能夠在當(dāng)?shù)卦O(shè)立 永久性的軍事主題項(xiàng)目。保利集團(tuán)在軍民融合領(lǐng)域的探索保利集團(tuán)在軍民融合領(lǐng)域的探索我們提出了“保利國(guó)防公園（Poly Defence Park）”的概念。自身業(yè)務(wù)研判順應(yīng)地方要求響應(yīng)中央號(hào)召二二、優(yōu)勢(shì)和愿景、優(yōu)勢(shì)和愿景保利集團(tuán)做軍事主題公園的優(yōu)勢(shì)傳承軍隊(duì)文化保利本身來自軍隊(duì)，傳承了軍隊(duì)的文化，飽含著軍隊(duì)的基因。保利集團(tuán)上至公司領(lǐng)導(dǎo)（班子成員有三分之二當(dāng)過兵）、下到普通員工，許多都有從軍經(jīng)歷，都有軍旅情懷。保利品牌的軍事效應(yīng)涉軍業(yè)務(wù)是保利價(jià)值的基石，也是保利品牌的基石。保利品牌在公眾心目中與軍的關(guān)聯(lián)度極高，在軍事主題公園領(lǐng)域的號(hào)召力無人能及。與

3、軍隊(duì)密切聯(lián)系保利與軍隊(duì)有千絲萬縷的聯(lián)系，擁有極其豐富的軍事資源。我們的優(yōu)勢(shì)保利集團(tuán)做軍事主題公園的愿景我們的愿景123充分利用自身優(yōu)勢(shì)，以國(guó)防公園為抓手，響應(yīng)中央號(hào)召，積極踐行軍民融合國(guó)家戰(zhàn)略；普及軍事知識(shí)，提高國(guó)防意識(shí)；激發(fā)國(guó)人的血性、責(zé)任跟擔(dān)當(dāng)，培養(yǎng)民眾的愛國(guó)主義情懷；三、項(xiàng)目定位和建設(shè)理念三、項(xiàng)目定位和建設(shè)理念保利國(guó)防公園的定位軍民融合的平臺(tái)愛國(guó)教育的平臺(tái)軍事娛樂的平臺(tái)保利國(guó)防公園國(guó)內(nèi)軍事主題公園發(fā)展現(xiàn)狀n 成都航空大世界，位于四川天府新區(qū)，是中航國(guó)際投資300億元建設(shè)以航空科普娛樂、休閑度假、文化博覽和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)為主要內(nèi)容的項(xiàng)目。具體包括航空博物館、航空主題公園、“極客”飛行公園、航空文

4、化主題酒店、航空世界度假村、創(chuàng)客基地、水上運(yùn)動(dòng)基地、飛行演藝中心等重點(diǎn)項(xiàng)目。一期項(xiàng)目預(yù)計(jì)2016年動(dòng)工，2018年正式運(yùn)營(yíng)。n 作為前期調(diào)研，我們分析、走訪了一些主題公園，包括中航工業(yè)的“一把手工程”航空大世界。華僑城大規(guī)模廉價(jià)拿地在幫助當(dāng)?shù)卣l(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)同時(shí)，華僑城在偏遠(yuǎn)地區(qū)大規(guī)模獲取了超大片土地，取得低成本單位地價(jià)；把土地規(guī)劃成若干功能區(qū)，采取“旅游酒店房地產(chǎn)”形式；旅游開發(fā)先行優(yōu)先開發(fā)主題公園為主的旅游項(xiàng)目，以旅游項(xiàng)目及周邊相關(guān)旅游配套來帶旺已獲取的周邊土地，使周邊土地成熟；土地層層增值旅游業(yè)開發(fā)使周邊土地成熟，“生地”轉(zhuǎn)化成“熟地”，周邊綜合配套開發(fā)，土地實(shí)現(xiàn)增值，土地分片多次開發(fā)實(shí)

5、現(xiàn)土地的多次增值；滿足政府和顧客需求旅游業(yè)的開發(fā)滿足當(dāng)?shù)卣糜螛I(yè)發(fā)展需求，增加了當(dāng)?shù)芈糜问杖搿⒕蜆I(yè)和稅收；旅游項(xiàng)目周邊高端社區(qū)的開發(fā)滿足了高端顧客的消費(fèi)需求，也為當(dāng)?shù)貛砹司蜆I(yè)和稅收；旅游品牌央企背景華僑城發(fā)展建立了錦繡中華、民俗村、世界之窗、歡樂谷等知名旅游品牌；華僑城是國(guó)資委管理企業(yè)之一；分片綜合開發(fā)開發(fā)相關(guān)綜合配套、酒店、商場(chǎng)等，實(shí)現(xiàn)土地再增值；對(duì)周邊的住宅地產(chǎn)用地實(shí)行分片多次開發(fā)，每開發(fā)一次都實(shí)現(xiàn)后續(xù)開發(fā)土地增值；國(guó)外軍事主題公園發(fā)展現(xiàn)狀n 軍事主題公園在世界旅游業(yè)是一個(gè)新的開發(fā)點(diǎn)，俄羅斯軍事主題園建在庫(kù)賓卡坦，庫(kù)賓卡坦本身就是一個(gè)軍事機(jī)地，這里不但有俄羅斯空軍基地，還有著名的坦克博

6、物館，公園本身還在投資擴(kuò)建，知名度不斷擴(kuò)大。n 目前在亞洲還沒有擁有軍事主題世界級(jí)的旅游景點(diǎn)，保利國(guó)防公園的開發(fā)可以彌補(bǔ)這一空白。軍事做為現(xiàn)代人們最感興趣的話題，在世界范圍內(nèi)，尤其在亞太地區(qū)的旅游開發(fā)上都是潛力無窮的。迪斯尼主題公園n 縱觀目前成功的主題公園，無一不以文化內(nèi)容作為核心支撐。迪斯尼的成功，最核心的，不是它在硬件方面投入多少，而是它有一系列的電影故事?？疵桌鲜筇评哮?，肯定得去迪斯尼；看白雪公主和七個(gè)小矮人，也得去迪斯尼。n 而那些純粹靠巨量投入、砸硬件的主題公園，實(shí)際上沒有主題，缺乏文化的支撐，必然不可持續(xù)發(fā)展。所謂文化恒久遠(yuǎn)，一脈永流傳。電影文化輸出回哺主題公園保利國(guó)防公園建設(shè)理

7、念n 保利國(guó)防公園雖沒有迪斯尼動(dòng)畫電影內(nèi)容，但是可以把人類的整個(gè)軍事文化作為內(nèi)容。這些內(nèi)容本身就精彩紛呈，扣人心弦，引人入勝。n 因此，保利國(guó)防公園的整體建設(shè)理念是：“以內(nèi)容為主、以裝備為輔”、“小投入、大產(chǎn)出”。在此基礎(chǔ)上，保利國(guó)防公園還要做出自身的特點(diǎn)。其他主題公園和游樂場(chǎng)追求的效果可以總結(jié)為八個(gè)字：“大呼小叫，一驚一乍”。n 保利國(guó)防公園追求的效果是讓所有的參與者“熱血沸騰，豪情萬丈”。四四、國(guó)防公園整體布局、國(guó)防公園整體布局保利國(guó)防公園的分類n 保利國(guó)防公園根據(jù)各地的實(shí)際情況，分為三大類：A類公園，占地5000畝以上；B類公園，占地2000畝到5000畝；C類公園，2000畝以下（含室

8、內(nèi)公園）。A類公園B類公園C類公園保利國(guó)防公園五大特色單元5、軍旅文化區(qū)1、軍事科目訓(xùn)練區(qū)2、戰(zhàn)役對(duì)抗區(qū)3、軍事裝備區(qū)4、實(shí)彈打靶區(qū)6、軍事主題娛樂區(qū)軍事科目訓(xùn)練區(qū)n 該區(qū)將引入特色軍事訓(xùn)練科目，包括：1.國(guó)內(nèi)外的優(yōu)秀科目，如美國(guó)、以色列的軍事科目；2.已撤銷兵種的訓(xùn)練科目，如騎兵的訓(xùn)練科目等。科目教官將聘請(qǐng)有訓(xùn)練經(jīng)驗(yàn)的退役軍人。n 目標(biāo)客戶群為：各大高校軍訓(xùn)新生、中小學(xué)夏令營(yíng)、企事業(yè)單位新員工拓展等。戰(zhàn)役對(duì)抗區(qū)n 比如在貴州等山區(qū)叢林地區(qū)，可以模擬中央紅軍“四渡赤水”戰(zhàn)役，完成預(yù)先設(shè)定的任務(wù)。n 在青島等靠海的地方，可以讓雙方穿上盟軍和聯(lián)軍的軍服，重演諾曼底登陸；n 該區(qū)將結(jié)合公園所在地的自

9、然條件和人文特點(diǎn)，將歷史上的著名戰(zhàn)役改編成雙方可以參與、對(duì)抗的游戲。軍事裝備區(qū)n 該區(qū)分為兩個(gè)部分：一是軍事裝備體驗(yàn)，可以讓民眾坐進(jìn)裝甲車、坦克、潛水艇等，零距離體驗(yàn)。二是軍事裝備展示（Defence Exhibition），陳列一些先進(jìn)的、可以展示的武器裝備。實(shí)戰(zhàn)打靶區(qū)n 引入實(shí)彈打靶，作為保利國(guó)防公園的一大亮點(diǎn)（我們已就此事做了前期調(diào)研）。n 目標(biāo)客戶群為：較高收入群體、軍事愛好者、公檢法系統(tǒng)槍械培訓(xùn)等。軍旅文化區(qū)n 該區(qū)將匯集有軍隊(duì)特色的文藝表演，如軍旅歌唱家現(xiàn)場(chǎng)演唱軍旅歌曲。n 與迪斯尼的花車巡游類似，保利國(guó)防公園可以邀請(qǐng)三軍儀仗隊(duì)進(jìn)行分列式表演，舉行小型的閱兵式等。軍事主題娛樂區(qū)n

10、該區(qū)將分為兩個(gè)部分：一是將引入大型室外游樂設(shè)施，如帶有軍事色彩的大型過山車、傘兵跳傘蹦極體驗(yàn)、室外坦克碰碰車等。二是打造室內(nèi)軍事主題電玩城，如真人激光CS、模擬飛行駕駛大型游戲機(jī)、軍事模型娛樂設(shè)施等。五、目標(biāo)客戶和盈利模式五、目標(biāo)客戶和盈利模式保利國(guó)防公園的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶n 二是家庭。家庭，特別是兒童，一直是主題公園的重要客源。保利國(guó)防公園將在合適的區(qū)域，為兒童定制專屬項(xiàng)目，比如“小兵張嘎”等。n 一是團(tuán)體。主要包括大專院校新生軍訓(xùn)、企事業(yè)單位新員工入職培訓(xùn)跟拓展。軍隊(duì)中團(tuán)結(jié)協(xié)作、出生入死的氛圍，最能激發(fā)人的斗志和團(tuán)隊(duì)精神。經(jīng)過保利國(guó)防公園浸入式軍營(yíng)生活，員工除了同事的關(guān)系外，還成了出生入死

11、的兄弟姐妹。這種效果是任何拓展訓(xùn)練無法比擬的。n 三是散客。自助游等游客。保利國(guó)防公園的盈利模式傳統(tǒng)的門票收入；團(tuán)體軍訓(xùn)、員工拓展的收入；軍事衍生品的銷售，如軍模、各國(guó)軍服等；真人戰(zhàn)斗對(duì)抗電視轉(zhuǎn)播權(quán)；配套酒店和餐飲的收入；技能培訓(xùn)評(píng)級(jí)體系，比如槍支使用水準(zhǔn)評(píng)級(jí)；六六、落地運(yùn)營(yíng)和積極影響、落地運(yùn)營(yíng)和積極影響投資測(cè)算n 項(xiàng)目總投資是指擬建項(xiàng)目從前期準(zhǔn)備階段開始，到建成營(yíng)運(yùn)為止所發(fā)生的全部投資費(fèi)用及營(yíng)業(yè)期所需預(yù)付的全部流動(dòng)資金。n 目前我國(guó)主題公園項(xiàng)目的資本開支在每平米1萬元左右，每畝大約需要670萬元。但考慮到保利國(guó)防公園的整體建設(shè)理念是：“以內(nèi)容為主、以裝備為輔”、“小投入、大產(chǎn)出”，對(duì)比國(guó)內(nèi)其

12、他主題公園有著成本優(yōu)勢(shì)，經(jīng)初步測(cè)算大約為300萬元/畝。n 下圖測(cè)算以A類國(guó)防公園為例（不含土地成本）：序號(hào)項(xiàng)目名稱占地面積（畝）投資額（萬元）1中心區(qū)域20060,0002科目訓(xùn)練區(qū)5015,0003戰(zhàn)役對(duì)抗區(qū)10030,0004軍事裝備區(qū)10030,0005實(shí)彈打靶區(qū)5015,0006軍旅文化區(qū)5015,0007軍事主題娛樂區(qū)30090,0008輔助區(qū)域15035,0009宣傳 10,00010合計(jì)100030,000經(jīng)營(yíng)周期分析n 第8年之后進(jìn)入相對(duì)成熟期，入園人次仍穩(wěn)定提升，收入亦可保持高單位數(shù)或低雙位數(shù)的增長(zhǎng)，毛利率在70%上下；培育期增長(zhǎng)期成熟期n 前3年是培育期，3年左右，從財(cái)務(wù)

13、的角度，算上那些非現(xiàn)金性的折舊和攤銷，基本上能夠?qū)崿F(xiàn)盈虧平衡；n 從第3年到第8年，項(xiàng)目逐步進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，項(xiàng)目入園人次快速增長(zhǎng)，收入完全覆蓋成本，盈利能力逐漸提升；（以大型軍事主題公園為例）保利國(guó)防公園的運(yùn)作構(gòu)想一、平臺(tái)設(shè)立二、文創(chuàng)團(tuán)隊(duì)三、合作開發(fā)四、運(yùn)營(yíng)實(shí)施向 集 團(tuán) 內(nèi) 部 募 股（也可引入外部投資者），成立“保利國(guó)防公園管理股份有限公司（暫定名）”，作為國(guó)防公園的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。建立或者外聘文創(chuàng)團(tuán)隊(duì)，在整體框架下，根據(jù)每個(gè)公園的特點(diǎn)設(shè)計(jì)具體內(nèi)容。地產(chǎn)平臺(tái)以“保利國(guó)防公園”拿地，承擔(dān)公園的土地成本和建安成本，配建保利國(guó)防公園周邊的酒店等設(shè)施，而后通過適宜商業(yè)開發(fā)的土地獲得平衡。公園建成后，交由公園管理公司運(yùn)營(yíng)。保利國(guó)防公園基礎(chǔ)的、日常的管理工作可以交由保利自己的物業(yè)公司。軍事資源和軍事人才的協(xié)調(diào)、整合工作由保利科技完成。積極影響保利國(guó)防公園可以預(yù)見到的積極影響123幫助黨和政府解決轉(zhuǎn)業(yè)、復(fù)員和退伍軍人就業(yè)問題保利國(guó)防公園將優(yōu)先聘用有從軍經(jīng)歷的干部職工；發(fā)揮保利軍事資源優(yōu)勢(shì)，夯實(shí)保利價(jià)值基石，進(jìn)一步提升保利影響力；打造保利集團(tuán)的新名片，為地產(chǎn)板塊獲取優(yōu)質(zhì)土地資源增加籌碼；4為保利集團(tuán)提升業(yè)績(jī)持續(xù)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)（擬在全國(guó)重點(diǎn)城市全面布局，預(yù)計(jì)A類軍事主題公園5-10家；B類國(guó)防公園及C類國(guó)防公園30-50家）