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1、 謹呈：淄淄博xxxxx有有限公司司 xxx商商城策劃劃報告 之一 《項目市市場調研研報告》 深圳市xxxxxx有限公公司 目 錄錄 一、總體體市場背背景2 1、宏觀觀經濟22 （1）淄淄博概況況2 （2）國國際通行行的房地地產發(fā)展展階段與與人均GGDP的的關系33 （3）金金融政策策與銀行行利率33 （4）人人口狀況況及政策策4 （5）城城市社會會經濟發(fā)發(fā)展計劃劃4 （6）股股市5 （7）WWTO66 2、房地地產市場場總體狀狀況6 （1）房房地產市市場總體體狀況66 （2）房房地產相相關政策策

2、7 （3）相相關的動動態(tài)與影影響100 （4）市市場構成成10 二、區(qū)域域市場調調查111 1．臨淄淄商業(yè)情情況122 2．桓臺臺商業(yè)情情況122 3．周村村商業(yè)情情況133 4．淄川川商業(yè)情情況133 5．博山山商業(yè)情情況144 6、張店店區(qū)商業(yè)業(yè)情況116 三、全市市商業(yè)分分析211 1．全市市經濟環(huán)環(huán)境211 2、淄博博市成熟熟商業(yè)圈圈分析224 3、商業(yè)業(yè)經營方方式277 4、近期期市場熱熱點299 5、淄博博的商業(yè)業(yè)市場存存在和將將會產生生的主要要問題330 四、市場場調查總總結344 附件：商商業(yè)物業(yè)業(yè)調查明明細366 一、總體體市場背背

3、景 1、宏觀觀經濟 （1）淄淄博概況況 淄博位于于山東省省中部，東東臨濰坊坊市，東東北與東東營市相相連，北北接濱州州地區(qū)，南南靠臨沂沂與泰安安市，西西與濟南南市、萊萊蕪市接接壤。淄淄博是山山東半島島對外開開放較早早的城市市之一。全全市國土土總面積積59338平方方公里，其其中市區(qū)區(qū)29661平方方公里。淄淄博歷史史悠久，是是齊文化化的發(fā)源源地，被被通稱為為齊魯古古都。淄淄博下轄轄五區(qū)----張張店區(qū)、淄淄川區(qū)、博博山區(qū)、臨臨淄區(qū)、周周村區(qū)；；三縣------桓臺縣縣、高青青縣、沂沂源縣。全全市人口口418847550人，其其中城市市人口約約1800萬人。 （資料出出自淄博博市第五五次人

4、口口普查領領導小組組辦公室室《關于于第五次次人口普普查主要要數據公公報》） （2）國國際通行行的房地地產發(fā)展展階段與與人均GGDP的的關系 淄博市220000年完成成GDPP6422.2億元元，按可可比價格格計算比比上年增增長111.100%。以以此計算算，人均均GDPP為1553466元，折折合美元元約為118600美元。（資料出自《2000年淄博市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》） 房地產對對應的不不同發(fā)展展階段 啟動期 緩慢發(fā)展展期 快速增長長期 發(fā)展速度度放緩直直至停滯滯不前 10000 30000 40000 80000 人均GD

5、DP（美美元） 目前淄博博的人均均GDPP已達118600美元，依依上圖所所示，淄淄博的房房地產市市場現已已處于啟啟動期。 （3）金金融政策策與銀行行利率 我國穩(wěn)健健的貨幣幣政策，人人民幣存存款利率率經過多多次降息息，目前前已經維維持在較較底的水水平，活活期存款款利率為為0.772%，儲儲蓄這種種傳統(tǒng)的的投資方方式已經經越來越越失去吸吸引力，將將導致大大量資金金流向其其他投資資渠道。 （4）人人口狀況況及政策策 全市人口口418847550人，其其中城市市人口約約1800萬人，其其中張店店區(qū)人口口71223188人，城城市人口口近455萬。 （5）城城市社會會經濟發(fā)發(fā)展計劃

6、劃 l 經濟社會會發(fā)展計計劃： “十五”時期經經濟社會會發(fā)展的的主要任任務預期期目標是是： --國內內生產總總值爭取取突破110000億元，年年均增長長9%以以上；人人均國內內生產總總值達到到28000美元元。三次次產業(yè)比比例調整整為6：：54：：40。地地方財政政收入突突破400億元，年年均增長長10%%以上。 --全社社會固定定資產投投資五年年累計110000億元。社社會消費費品零售售總額達達到3110億元元，年均均增長111%。外外貿出口口總額達達到188.5億億美元（按按外經委委口徑數數），年年均增長長15%%。實際際利用外外資五年年累計突突破6億億美元。 --城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人

7、均可支支配收入入和農民民人均純純收入力力爭分別別突破990000元和550000元。城城鎮(zhèn)登記記失業(yè)率率控制在在4%以以內。 --人口口自然增增長率控控制在66‰以內內。到220055年末總總人口達達到4118萬人人，城市市化水平平達到550%。 20155年遠景景目標：： 在全面完完成"十十五"時時期任務務目標的的基礎上上，再經經過十年年的努力力，力爭爭國內生生產總值值突破220000億元，比比20005年再再翻一番番，年均均增長77%。到到20115年，全全市基本本實現現現代化，基基本建成成現代化化工業(yè)強強市和區(qū)區(qū)域性商商貿中心心城市。形形成雄厚厚的綜合合經濟實實力和發(fā)發(fā)達的現現代產

8、業(yè)業(yè)體系，形形成完善善的市場場機制和和高度國國際化的的開放格格局，形形成和諧諧協(xié)調的的生態(tài)環(huán)環(huán)境和社社會發(fā)展展體系。城城市面貌貌發(fā)生深深刻變化化，人民民生活基基本進入入富裕階階段，實實現市民民素質、生生活質量量和城鄉(xiāng)鄉(xiāng)文明程程度的顯顯著提高高。 l 城市發(fā)展展布局 張店中心心城區(qū)建建設。加加強城區(qū)區(qū)道路骨骨架、供供排水和和市容環(huán)環(huán)境等基基礎設施施建設。加加快舊城城改造、西西城開發(fā)發(fā)和市開開發(fā)區(qū)建建設，形形成工業(yè)業(yè)區(qū)、中中心商務務區(qū)、政政務區(qū)、文文化娛樂樂區(qū)、教教育科研研區(qū)、居居住區(qū)等等布局合合理的功功能小區(qū)區(qū)。加快快建設城城市形象象工程、標標志性工工程和精精品工程程，重點點建設和和完善高高

9、層建筑筑區(qū)、城城市廣場場和城市市園林。""十五""期間，中中心城區(qū)區(qū)駐地人人口達到到50萬萬人左右右，把張張店建成成代表淄淄博形象象的標志志性城區(qū)區(qū)，輻射射全市及及周邊地地區(qū)的開開放型、多多功能的的現代化化城市中中心。 淄川、博博山、周周村、臨臨淄四個個次中心心城區(qū)建建設。按按照各城城區(qū)功能能互補、資資源共享享、分工工合理、特特色鮮明明的原則則，重點點完善城城區(qū)基礎礎設施，增增強城區(qū)區(qū)功能，突突出城區(qū)區(qū)特色建建設。""十五""期間，四四城區(qū)駐駐地人口口分別達達到200-300萬人，建建成具有有較強聚聚集力和和輻射力力，并與與中心城城區(qū)相配配套的復復合城市市中心。 經濟體制制和發(fā)展展政策

10、加快企業(yè)業(yè)改革步步伐，調調整優(yōu)化化國有經經濟布局局，"十五五"末，除除化工、醫(yī)醫(yī)藥等支支柱產業(yè)業(yè)中的重重點企業(yè)業(yè)由國有有控股或或參股外外，其余余國有資資產全部部退出；；大力發(fā)發(fā)展非公公有制經經濟積極極發(fā)展各各類市場場，形成成統(tǒng)一開開放、競競爭有序序的市場場體系。（上述述資料出出自《淄淄博市國國民經濟濟和社會會發(fā)展“十五”計劃和和到20015年年長期規(guī)規(guī)劃綱要要》） （6）股股市 中國股市市經過十十幾年的的發(fā)展，仍仍然沒有有完全步步入正規(guī)規(guī)的市場場化運作作，股價價波動或或反復無無常，或或持續(xù)低低迷，幾幾次重大大的股災災已經令令許多投投資者傾傾家蕩產產，血本本無歸。在在當前股股票市場場形勢尚尚

11、未明朗朗化，市市場前景景暗淡的的情況下下，投資資股票已已經成為為風險極極大的一一種投資資方式。 （7）WWTO 中國成功功加入世世貿組織織，經濟濟將更加加市場化化，多種種產業(yè)將將逐步與與國際接接軌。多多種行業(yè)業(yè)的不斷斷進入，外外資的不不斷涌入入，既帶帶來了競競爭，也也帶來了了消費群群。對商商家是機機會也是是挑戰(zhàn)。 2、房地地產市場場總體狀狀況 （1）房房地產市市場總體體狀況 淄博房地地產市場場自19993年年開始起起步，整整體房地地產市場場呈穩(wěn)步步上升態(tài)態(tài)勢，220000年全年年開工住住宅面積積為2550萬平平方米，比比上一年年增加445.33%，在在建工程程面積3362平平方米，總

12、總投資220.33億元，占占全市固固定資產產總投資資的166.1%%。按誘誘發(fā)系數數計算，可可帶動相相關產業(yè)業(yè)增加值值38..6億元元。商品品房銷售售率達995%，銷銷售額227.55億元，商商品房空空置率低低于3%%，全年年實現商商品房交交易面積積4200.977萬平方方米，比比上年增增長5..13%%。 目前，淄淄博房地地產開發(fā)發(fā)主要集集中在張張店區(qū)，作作為市政政府所在在地的張張店區(qū)是是全市政政治、經經濟、文文化和科科技教育育中心區(qū)區(qū)，房地地產市場場較活躍躍，平均均價格在在15000元//平方米米左右。 由于城市市發(fā)展的的要求，淄淄博中心心區(qū)西移移已提到到日程上上，同時時這也帶帶動了新

13、新一輪房房地產熱熱潮的興興起，以以建業(yè)城城市花園園、世紀紀花園、紫紫荊園等等為代表表的大中中型規(guī)模模社區(qū)業(yè)業(yè)已啟動動。 固定資產產投資 全市 市轄區(qū) 固定資產產投資完完成額（萬萬元） 8939954 8584467 其中：住住宅（萬萬元） 669995 544118 房地產開開發(fā)投資資完成額額（萬元元） 892226 842009 其中：住住宅（萬萬元） 571337 529665 全年新增增固定資資產（萬萬元） 6516619 6087733 本年施工工住宅面面積（萬萬m2） 242 209 本年竣工工住宅面面積（萬萬m2） 131..6

14、109..3 商品房銷銷售面積積（萬mm2） 49.44 42.99 其中：銷銷售給個個人（萬萬m2） 37.55 31 商品房空空置面積積（萬mm2） 16.55 15.88 商品房銷銷售額（萬萬元） 651661 651661 其中：銷銷售給個個人（萬萬元） 79066 79066 （2）房房地產相相關政策策 ①土地政政策： l 從20002年77月1日日開始，淄淄博市房房地產開開發(fā)用地地出讓方方式發(fā)生生重大改改變，房房地產開開發(fā)用地地一律實實行招標標或者拍拍賣的形形式進行行土地出出讓。 l 實行新的的土地政政策預計計將為整整個淄博博市帶來來土地收

15、收益100億元，而而去年淄淄博全市市從土地地出讓獲獲取的收收益僅為為1.88億元。 l 伴隨著土土地出讓讓政策的的改變，政政府加強強了對土土地一級級市場的的控制，建建立了土土地儲備備、招標標拍賣、地地租征收收、公開開交易四四項制度度，保證證政府對對土地出出讓的壟壟斷。 l 從目前來來看，市市場化配配置國土土資源的的比重還還很小，淄淄博市爭爭取用三三年的時時間使新新的土地地出讓政政策形成成制度化化。 l 在儲備土土地依法法投放市市場前，統(tǒng)統(tǒng)一實施施“三通一一平”、“五通一一平”，提高高土地附附加值，實實現政府府收益最最大化。 l 加強對房房地產開開發(fā)項目目的控制制力度，凡凡屬改變變土地用

16、用途、容容積率的的，必須須依法辦辦理審批批手續(xù)。 l 逐步減少少協(xié)議出出讓土地地的比例例，擴大大土地招招標、拍拍賣范圍圍。 l 爭取在220022年底以以前完成成全市城城鎮(zhèn)基準準地價的的更新、調調整工作作。 分析： 從全國的的形勢來來看，房房地產開開發(fā)用地地出讓方方式從協(xié)協(xié)議用地地為主轉轉為以招招標、拍拍賣為主主已是大大勢所趨趨，淄博博房地產產土地出出讓政策策的改變變，預示示著淄博博房地產產市場格格局行將將改變，實實力雄厚厚的開發(fā)發(fā)商有能能力拿到到更多更更好的土土地，而而那些開開發(fā)資質質較低，實實力一般般，無資資源優(yōu)勢勢的開發(fā)發(fā)商將逐逐步被市市場所淘淘汰。 ②房產政政策：

17、l 從20001年開開始，淄淄博市政政府確定定了將房房地產作作為支柱柱性產業(yè)業(yè)培育的的發(fā)展思思路，與與之相伴伴的是，一一大批規(guī)規(guī)劃設計計較好的的住宅小小區(qū)如世世紀花園園、建業(yè)業(yè)城市花花園等陸陸續(xù)建成成。 l 隨著新世世界商業(yè)業(yè)街、世世紀路建建設的相相繼建成成，淄博博各市直直機關政政府相關關部門的的西遷的的正式啟啟動，淄淄博中心心城區(qū)西西移開始始。 l 取消福利利分房，鼓鼓勵個人人購房。 l 近日，淄淄博市房房管局出出臺了商商品房預預售管理理辦法，該該措施加加強了對對商品房房銷售的的管理力力度，降降低了消消費者投投資風險險，抬高高了市場場準入門門檻，使使市場運運作更加加規(guī)范化化。 分析：

18、 城市規(guī)劃劃的變遷遷，住房房政策的的改革，監(jiān)監(jiān)管力度度的不斷斷加大，使使淄博市市房地產產業(yè)遵循循著城市市發(fā)展的的整體思思路，在在政策的的刺激下下，將進進一步規(guī)規(guī)范化、市市場化。房房產政策策已經開開始向實實力雄厚厚的開發(fā)發(fā)商傾斜斜。福利利性實物物分房結結束，個個人消費費者成為為淄博市市房地產產市場主主導消費費群體 ③ 銀行行按揭貸貸款: 建行、農農行、工工行為準準，中行行、商業(yè)業(yè)銀行業(yè)業(yè)務量較較少。一一般提供供20年年按揭，極極個別樓樓盤可達達到300年，審審查較嚴嚴，手續(xù)續(xù)繁頊，服服務意識識不強，已已開始進進行改良良。 （3）相相關的動動態(tài)與影影響 2 城建： 規(guī)劃淄博博新區(qū)。

19、把把濟青高高速以南南，3009國道道以北，濱濱博高速速以東，張張店世紀紀路以西西的522平方公公里區(qū)域域劃為淄淄博新區(qū)區(qū)。城區(qū)區(qū)重心西西移。 改造火車車站廣場場，架設設交架廣廣場。 2 交通： 搞好柳泉泉路、人人民路西西延、魏魏北路等等38條條城市道道路的建建設和改改造。 2 規(guī)劃： 規(guī)劃將柳柳泉路建建成城市市中心路路，高層層建筑集集中兩側側。 分析： 從淄博市市城建、交交通、規(guī)規(guī)劃發(fā)展展規(guī)劃來來看，淄淄博城市市將不斷斷改造和和擴大，人人口將大大大增多多，房地地產業(yè)也也將持續(xù)續(xù)健康發(fā)發(fā)展。 （4）市市場構成成 2 各類型房房產開發(fā)發(fā)投資比比例： 住宅投資資占

20、 房房產總投投資 644％ 辦公樓投投資占 房產產總投資資 8.77％ 商業(yè)房投投資占 房產產總投資資 12％％ 其他投資資占 房房產總投投資 155％ 2 各類型房房產開發(fā)發(fā)面積比比例： 住宅占 總總面積 884％ 經濟適用用房占 住住宅 7％ 辦公樓占占 總面面積

21、 3％％ 商業(yè)房占占 總面面積 111.2％％ 其他占 總總面積 11.8％％ 總結： 從淄博市市房產市市場構成成角度來來看，商商業(yè)已經經成為除除住宅外外投資額額、開發(fā)發(fā)面積最最大的物物業(yè)類型型。 二、區(qū)域域市場調調查 本次市場場調查范范圍覆蓋蓋淄博五五區(qū)一縣縣：張店店、臨淄淄、周村村、淄川川、博山山、桓臺臺。 1．臨淄淄商業(yè)情情況 l 主要集中中在化工工城，有有東泰商商廈共55層，一一樓食品品，日用用洗化、二二樓服裝裝鞋帽、三三樓文化化用品、

22、四四樓兒童童用品、五五樓電腦腦、家電電、經營營面積880000平方米米經營規(guī)規(guī)模在辛辛店頗大大，主要要消費群群體是石石化職工工及周邊邊居民，經經營狀況況良好。 l 三利超市市在臨淄淄有6家家，隸屬屬石化公公司，規(guī)規(guī)模不大大，經營營面積千千余平方方米，但但經狀況況不錯效效益不錯錯。 l 利群超市市有3個個分店，總總店在辛辛店有四四層，隸隸屬果品品公司，由由個人承承包，經經營格局局同東泰泰商廈。 l 各種精品品小屋主主要集中中在桓公公路兩側側，交通通便利，郵郵電局在在那，小小屋面積積10平平左右至至20平平左右不不等，110平小小屋一年年租金22萬———3萬。 2．桓臺臺商業(yè)情情況

23、主要集中中在索鎮(zhèn)鎮(zhèn)，大的的商場有有桓臺百百貨大樓樓、桓臺臺商廈、各各有四層層、一層層日用百百貨、食食品、小小家電、二二樓服裝裝、三樓樓鞋帽、四四樓文化化用品、經經營狀況況一般、經經營面積積60000平左左右 超市有喜喜樂家超超市隸屬屬與百貨貨大樓共共三層：：一樓食食品、二二樓日用用品、綠綠島超市市、華聯(lián)聯(lián)商廈四四層、位位于城邊邊張北路路、華聯(lián)聯(lián)15號號開業(yè)?；概_縣政府在索鎮(zhèn)距張店30分鐘路程，居民購買大的商品來張店，小的日用品、食品、在百貨大樓、桓臺商廈足以滿足。 3．周村村商業(yè)情情況 周村的步步行街為為主商情情布局、有有周村最最大的百百貨大樓樓——觀山山百貨大大樓、經經營面積積1萬

24、平平、共五五層、主主要集中中在一、二二、三、層層，經營營狀況慘慘淡、急急需和作作廠商。與與觀山對對著的有有金城、金金橋商廈廈、兩個個商場互互通一樓樓鞋、二二樓服裝裝、鞋帽帽、釷紡紡織品、襯襯衣真皮皮制衣、三三樓暫停停、還有有沿街商商鋪的服服裝、服服飾為主主 周村的北北方絲綢綢城以批批發(fā)為主主，零售售為鋪 張店的商商家在周周村開的的超市有有綠島、政政通、商商廈電器器超市、經經營面積積千米，規(guī)規(guī)模不大大，自有有的超市市宗春電電器商廈廈一層，千千米，生生意一般般 分析：周周村做為為紡織為為主的城城區(qū)，隨隨全國紡紡織效益益下滑，城城區(qū)居民民購買力力不強，商商業(yè)鋪位位雖集中中，但購購買力決決定，經

25、經營情況況一般。 4．淄川川商業(yè)情情況 淄川主要要城區(qū)淄淄城鎮(zhèn)距距張店三三十分鐘鐘的公交交路程，淄淄城鎮(zhèn)主主要商情情有服裝裝城，中中街專賣賣店，華華洋街日日用洗化化批發(fā)。 座落在張張博路旁旁邊的服服裝城已已成為淄淄博及至至周邊城城市的服服裝批發(fā)發(fā)集散地地，每年年上交稅稅收1個個億，有有普通大大眾化的的服裝廳廳，有44號高檔檔服裝廳廳，還有有6號名名牌服裝裝廳，幾幾呼囊括括全國各各大名牌牌服飾，各各大名牌牌服飾在在服裝城城設有辦辦事處。 與服裝城城隔張博博路相望望的有東東方商場場以零售售為主，一一樓食品品，日用用洗化，二二樓服裝裝鞋帽，共共五層，主主要營業(yè)業(yè)均為一一、二層層，經營營情

26、況一一般化與與東方并并排有小小商品城城主要以以小商品品批發(fā)為為主，淄淄博市地地區(qū)各區(qū)區(qū)縣的小小商品賣賣買流通通。 香港路以以手機，藥藥店、飯飯店為主主。 中街以各各種名品品服飾專專賣為主主。 華洋街以以批發(fā)日日用洗化化為主，假假貨居多多。 鞋城在留留仙湖旁旁邊，長長途汽車車站對過過以石家家莊鞋城城為模式式，規(guī)模模頗大呼呼囊括各各大品牌牌。 在淄川除除服裝城城生意紅紅火，還還有新星星集團下下屬的新新亞商城城三層，一一樓食品品日用洗洗化，二二層服裝裝，三層層鞋帽，名名煙名酒酒超市，營營業(yè)面積積不大一一層生意意不錯，客客流量大大，聚中中，新星星集團下下層的還還有摩托托車專賣賣，生意意也不錯

27、錯，還有有松齡路路超市一一層，日日用洗化化為主。 5．博山山商業(yè)情情況 （1）商商業(yè)物業(yè)業(yè)： 地 理 位 置置 業(yè) 態(tài) 種 類類 營業(yè)面積積 租 金 售 價 空置情況況 備注 火車站、 西冶街附附近 以沿街營營業(yè)房為為主，有有個別大大超市；；基本沒沒有主題題商場；；經營品品種上以以服裝、日日用百貨貨為多，機機電、家家具、通通訊其次次 15~440平米米占總數數的700%，440平米米以上的的占300%。 45~660元//m2·月 不出售 一樓基本本無空置置，且供供應緊張張；二、三三樓空置置率較高高，平均均達到550%。 百貨大樓樓、 新建四路路

28、附近 以沿街房房為主，百百貨大樓樓是博山山區(qū)最大大的綜合合商場，面面積較大大，裝修修檔次中中等偏低低。品種種上仍以以服裝鞋鞋帽、日日用品為為主，餐餐飲其次次 。 10~330平米米占500%；330~550平米米的占330%；；50平平米以上上占200%。 50元左左右/mm2·月 不出售 空置率很很低 區(qū)政府、 新建一路路一帶 除電腦、通通訊市場場外，主主要以餐餐飲、生生活用品品為主，此此區(qū)域無無大型商商場與超超市。 10~440平米米的占總總數的880%。 30~550元//m2·月 不出售 空置率很很低 綜合分析析 博山區(qū)城城區(qū)面積積較小，商商業(yè)物業(yè)業(yè)

29、比較集集中，主主要就是是在上述述三個范范圍。而而且多以以租賃沿沿街房經經營為主主，個人人置業(yè)經經營的比比例較小小（約為為20%%左右），一一樓空置置率很低低，二樓樓以上利利用率不不高，主主要原因因有：建建筑物內內部布局局設計不不合理；；不利于于展示商商品；消消費者習習慣上不不愿意到到二樓以以上的商商鋪購物物等。 （2）專專業(yè)市場場： 地 理 位 置置 業(yè) 態(tài) 種 類類 營業(yè)面積積 租 金 售 價 空置情況況 備 注 火車站附附近、孝孝婦河西西 泵類、電電機等機機電產品品 以20~~40平平米為主主 30~440元//平米··月 不出售 10%以以下

30、 大觀園 陶瓷、琉琉璃工藝藝品等 以20~~40平平米為主主 15~225元//平米··月 不出售 15% 新建一路路及 電信局附附近 通訊市場場 以10~~30平平米為主主 40~660元//平米··月 不出售 無 新建一路路及 廣播電視視局附近近 電腦市場場 以30~~60平平米為主主 30~550元//平米··月 不出售 無 綜合分析析 博山區(qū)的的專業(yè)市市場較集集中，但但規(guī)模都都不大（其其中通訊訊市場分分散一些些），絕絕大多數數是個體體經營，以以租賃沿沿街房使使用為主主。 6、張店店區(qū)商業(yè)業(yè)情況 張店區(qū)商商業(yè)項目目調查總總表1

31、（經經營） 項目名稱稱 經營主題題 進貨渠道道 客戶類型型 經營形式式 現狀 現存問題題 備注 美達賽特特 一樓：化化妝品、皮皮具、珠珠寶、鐘鐘表眼鏡鏡；二樓樓：女裝裝；三樓樓：男裝裝、咖啡啡店；四四樓：休休閑系列列服裝；；五樓；；特賣場場 香港、深深圳、珠珠海、北北京、重重慶等知知名品牌牌。 中高收入入消費者者 零售，統(tǒng)統(tǒng)一收銀銀，營業(yè)業(yè)員由商商戶自帶帶，服裝裝統(tǒng)一由由商場提提供，押押金4550元。 管理每層層分工明明確，租租賃率達達90%%以上。 商場以中中高檔知知名品牌牌為主賣賣，針對對中高收收入消費費者，范范圍小，人人氣不旺旺。 王府井廣

32、廣場 街鋪 廣場式商商業(yè)布局局 自營為主主 　鋪位面面積大 金帝購物物廣場 一樓：化化妝品、日日用百貨貨、皮具具、不銹銹鋼制品品、玻璃璃器皿、塑塑料制品品、鐘表表眼鏡、珠珠寶、家家用小電電器、小小五金等等；二樓樓：男裝裝、女裝裝；三樓樓：鞋類類、針織織用品、休休閑服飾飾、床上上用品、婦婦女用品品等；四四樓：兒兒童用品品、家電電。 北京、上上海、廣廣州等。 中層收入入者及單單身白領領 以零售為為主，無無統(tǒng)一收收銀。 淄博商廈廈 一樓：超超市；二二樓；服服裝；三三樓：鞋鞋帽、針針織；四四樓：家家電、通通訊、玉玉器、文文體科技技用品、手手

33、工藝品品等；五五樓：兒兒童用品品；六樓樓：飲食食、羽絨絨專賣。 廠家放貨貨 中層收入入者及周周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)中高層層收入者者。 以零售業(yè)業(yè)為主，統(tǒng)統(tǒng)一收銀銀。 交通不通通暢，商商業(yè)中心心往柳泉泉路的新新開發(fā)的的商城靠靠攏，自自身的配配套逐漸漸落后，如如停車場場、交通通問題等等。 該商場管管理完善善，知名名度高，定定位在高高中檔品品牌，經經營范圍圍廣，客客流量足足，品種種齊全。 新一佳超超市 一樓：化化妝品、鐘鐘表、服服裝、箱箱包、皮皮具、工工藝禮品品、珠寶寶等；二二樓：食食品；三三樓；日日用百貨貨、文體體用品、玩玩具、鞋鞋帽、家家電、圖圖書音像像。 與代理商商合作、分分成。有

34、有部分淄淄博品牌牌。 面對各階階層的客客戶 零售，大大型超市市。 人流量大大，生意意紅火。 有假貨，商商品價格格偏高。 愛客家超超市 地下一層層生鮮食食品、各各種蔬菜菜、家庭庭用品 地上一層層男女服服飾、日日化用品品、電器器 深圳、北北京、濟濟南、青青島 中低檔收收入者 開架購物物方式、統(tǒng)統(tǒng)一收銀銀、營業(yè)業(yè)員商場場統(tǒng)一著著裝，押押金3000元 人氣很旺旺 管理每層層分工明明確，超超市以“愛客如如家每一一天”的經營營宗旨，主主要針對對中低檔檔收入者者。 張店區(qū)商商業(yè)項目目比較調調查總表表2（基基本資料料） 項目名稱稱 位置 規(guī)模 設備 智能

35、化 租售 美達賽特特 美食街一一號 建筑面積積：14400㎡㎡左右，營營業(yè)面積積：9000㎡左左右 雙扶電梯梯8部、章章丘產貨貨運梯、北北京利達達防火保保安系統(tǒng)統(tǒng) 租金：每每月營業(yè)業(yè)額的 25%% 王府井廣廣場 共青團路路57號 占地面積積：366畝 金帝購物物廣場 柳泉路1152號號 建筑面積積：3110000㎡；營營業(yè)面積積：2220000㎡；倉倉儲面積積：70000㎡㎡；公司司資產：：1.55億元。 淄博商廈廈 中心路與與美食街街交匯出出 建筑面積積：近110萬㎡㎡；經營營品種：：12萬個個

36、 新一佳超超市 張店區(qū)太太平路227號 營業(yè)面積積：1440000㎡；經經營品種種：2000000多種 schiindller手手扶電梯梯、中央央空調 閉路電視視、監(jiān)控控系統(tǒng)、防防火自動動噴淋設設施 愛客家超超市 張店區(qū)中中心路1140號號 建筑面積積：1007000m2 雙扶電梯梯2部，日日本三菱菱，裝修修標準：：大理石石地面、刮刮瓷墻面面、照明明燈、休休息長椅椅 自動噴淋淋防火系系統(tǒng)、防防火通道道 三、全市市商業(yè)分分析 1．全市市經濟環(huán)環(huán)境 l GDP持持續(xù)增長長 淄博市220000年完成成GDPP6422.2億元元，按可可

37、比價格格計算比比上年增增長111.100%，經經濟形勢勢趨于好好轉，經經濟的增增長對淄淄博商業(yè)業(yè)有極大大的促進進作用。 淄博市GGDP 年份 全市（億億元） 19977年 498..80 19988年 536..00 19999年 568..00 20000年 642..20 l 消費品零零售總額額增長，零零售業(yè)擴擴張迅速速 社會消費費品零售售總額、城城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入和消消費性支支出 年份 全市（億億元） 城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入 城鎮(zhèn)居民民人均消消費性支支出 19977年 135..38889 53744 41355 1

38、9988年 153..09772 53911 43688 19999年 167..62006 63011 48033 20000年 184..93990 68422.555 52277.166 20000年淄博博市社會會消費品品零售總總額的增增長保持持去年持持續(xù)增長長狀態(tài)，出出現加速速上行的的勢頭，同同時，居居民收入入穩(wěn)步提提高，為為今年內內消費品品穩(wěn)步增增長奠定定基礎。社社會消費費品零售售總額達達到1884.99390億億元，同同比增長長10..33%%，顯示示經濟進進一步好好轉。 l 物價平穩(wěn)穩(wěn)、消費費力旺盛盛 從19998年開開始，淄淄博市物物價已開開

39、始回穩(wěn)穩(wěn)，居民民消費價價格指數數與商品品零售價價格指數數均保持持平穩(wěn)。其其中，居居民消費費保持正正增長，反反映出淄淄博市消消費市場場旺盛，居居民消費費意愿增增強。 l 購物環(huán)境境不斷完完善 隨著淄博博市市場場經濟體體制進一一步完善善，市場場供給充充足，商商貿企業(yè)業(yè)活力增增強，呈呈現購銷銷兩旺的的良好局局面。從從20001年淄淄博商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)水水平進一一步提高高，零售售商業(yè)在在激烈的的競爭中中已進入入理性成成長期。 淄博已成成功進行行了新世世紀商業(yè)業(yè)步行街街的建設設。商業(yè)業(yè)步行街街的成功功建設，使使淄博形形成了兩兩大商業(yè)業(yè)旺區(qū)，帶帶來顯著著的社會會效益和和經濟效效益，與與此同時時，淄

40、博博市政府府加強對對市容市市貌改善善工作，在在戶外廣廣告設置置、道路路改造、道道路綠化化、街景景布置等等方面加加大投入入，改善善了外部部購物環(huán)環(huán)境，并并在公交交系統(tǒng)方方面繼續(xù)續(xù)完善。 另一方面面，淄博博零售業(yè)業(yè)從規(guī)模模、經營營品種、經經營方式式和購物物環(huán)境等等方面有有顯著提提高。商商家越來來越注重重商場內內部購物物環(huán)境的的營造，在在商場裝裝修、商商品陳列列、配套套設施等等方面精精心設計計，力求求為消費費者提供供一個滿滿意的休休閑購物物環(huán)境。 l 消費心態(tài)態(tài) 隨著居民民收入的的不斷提提高，淄淄博市居居民的消消費模式式也在悄悄悄地起起著巨大大變化，消消費模式式由小康康型向享享受型的的

41、轉型已已初見端端倪。隨隨著閑暇暇時間的的增多，消消閑購物物、外出出用餐已已成為越越來越多多的居民民在公休休日和節(jié)節(jié)假日的的生活常常態(tài)。 消費觀念念也同時時發(fā)生變變化，消消費者更更加注重重商品的的品質、檔檔次、價價格以及及購物環(huán)環(huán)境、服服務水準準、購物物滿意度度等多方方面內容容，需求求層次更更加細分分，日趨趨多元化化。 2、淄博博市成熟熟商業(yè)圈圈分析 1）城市市發(fā)展與與商業(yè)圈圈形成 一個城市市中商業(yè)業(yè)圈、商商業(yè)街的的產生，發(fā)發(fā)源與以以下幾個個基本因因素有關關： u 城市的交交通樞紐紐中心 u 城市歷史史形成的的集市中中心 u 區(qū)域具有有明顯的的產業(yè)特特征 u 城市的規(guī)

42、規(guī)劃和延延展方向向 淄博商業(yè)業(yè)圈、商商業(yè)街均均在以上上四個基基本要素素之上發(fā)發(fā)展形成成。目前前已形成成三大主主要商圈圈。 l 美食街淄淄博商廈廈商業(yè)圈圈 淄博商廈廈作為淄淄博老牌牌百貨商商場，知知名度和和美譽度度都很高高，人流流量大而而且持續(xù)續(xù)，消費費人群輻輻射周邊邊區(qū)縣。在在商廈的的帶動下下，美食食街自發(fā)發(fā)地形成成了商業(yè)業(yè)街，而而不是飲飲食一條條街，商商業(yè)需求求逐步擴擴容，逐逐步形成成了以淄淄博商廈廈、美達達賽特為為原點，由由東向西西，以美美食街為為核心形形成了美美食街淄淄博商廈廈商圈。 l 共青團路路商業(yè)圈圈 共青團路路為淄博博主要干干道，經經過金帝帝購物廣廣場、富富麗商

43、城城等核心心商店的的相繼投投入使用用，逐步步形成了了共青團團路商業(yè)業(yè)圈，其其地理位位置處于于城市空空間交匯匯點，具具備一定定的輻射射半徑。 特別是最最近由于于王府井井廣場和和銀座的的相繼動動工，共共青團路路商圈即即將完全全形成，由由此輻射射周邊，本本商圈的的生勢越越來越壯壯大。 l 新世紀商商業(yè)街 于20001年建建成的新新世紀商商業(yè)步行行街以嶄嶄新的形形象出現現在淄博博市民面面前。目目前步行行街北段段已經形形成了一一定效應應，人流流很大，南南段隨著著壹世界界數碼廣廣場的帶帶動也將將于100月1日日開始正正式營業(yè)業(yè)。以此此往南延延伸，囊囊括了展展覽館、魯魯中家具具城、東東方家具具城等

44、，形形成了新新世紀商商業(yè)街。 2）商業(yè)業(yè)圈持續(xù)續(xù)發(fā)展力力 l 美食街淄淄博商廈廈商業(yè)圈圈 由于核心心物業(yè)與與核心店店作用，使使淄博商商廈早期期形成高高檔商品品消費區(qū)區(qū)域。隨隨著城市市快速發(fā)發(fā)展及外外部環(huán)境境變化，核核心店不不斷自我我完善，另另外周邊邊同類商商店的經經營，使使美食街街商業(yè)區(qū)區(qū)經營品品種缺少少差異，向向購物者者傳達的的商品的的信息缺缺少標識識性，由由此導致致了整個個商業(yè)圈圈經營品品種、經經營方式式缺乏互互補，從從而產生生商業(yè)面面積增加加，經營營環(huán)境改改善但需需求擴張張不大的的局面。美美食街淄淄博商廈廈整個商商業(yè)圈市市場定位位中高檔檔，在淄淄博商廈廈、美達達賽特的的帶動下下

45、，形成成一定的的品牌效效應，有有部分待待建商業(yè)業(yè)物業(yè)，形形成了一一定的持持續(xù)推動動力，但但隨著城城市中心心西移，其其受其它它商圈沖沖擊最大大。 l 共青團路路商業(yè)圈圈 經過幾年年發(fā)展，共共青團路路商業(yè)圈圈的經營營品種、業(yè)業(yè)態(tài)沒有有發(fā)生變變化。隨隨著金帝帝購物廣廣場以及及王府井井廣場、銀銀座相繼繼開始運運作，共共青團路路商業(yè)圈圈的購物物空間和和購物環(huán)環(huán)境得到到了改善善，但同同時造成成了商業(yè)業(yè)供給面面積的急急劇增加加。從經經營者角角度看，打打破現有有經營模模式的外外來商家家已進駐駐，共青青團路商商業(yè)圈持持續(xù)發(fā)展展動力比比較強，目目前王府府井廣場場的銷售售、銀座座的開工工，形成成一定的的推動

46、效效應。 l 新世紀商商業(yè)街 是淄博發(fā)發(fā)展最晚晚的商業(yè)業(yè)街。新新世紀商商業(yè)街已已經成為為集電子子產品，服服裝、通通訊、網網吧、小小商品、參參飲為一一體的泛泛業(yè)態(tài)綜綜合性商商業(yè)街。主主題商場場：魯中中家具城城、東方方家具城城，以及及壹世界界數碼廣廣場的開開業(yè)，改改變了以以往經營營方式、經經營品種種的單一一，形成成了集中中經營、品品牌服務務的新型型經營方方式，同同時豐富富了商品品種類，樹樹立了良良好的口口碑。同同時，隨隨著城市市中心西西移，城城市人口口將逐漸漸向西遷遷移，因因此可以以預計，新新世紀商商業(yè)街仍仍有較大大的發(fā)展展?jié)摿秃蛯ν鈹U擴張動力力。 3、商業(yè)業(yè)經營方方式 經過多年

47、年發(fā)展，淄淄博市商商業(yè)物業(yè)業(yè)經營方方式與追追求減低低購物成成本和提提高購物物效率充充分結合合，經營營方式復復雜多樣樣，主要要有： l 主題商場場（含專專業(yè)市場場） 主題商場場一般規(guī)規(guī)模較大大，以某某一類產產品針對對某一類類人群的的經營，進進行主題題定位，由由專業(yè)經經營公司司進行統(tǒng)統(tǒng)一經營營管理，業(yè)業(yè)態(tài)以中中高檔為為主，客客戶多為為租賃經經營，部部分自營營，如“壹世界界數碼廣廣場”、“齊賽科科技市場場”等，是是目前市市場上經經營較好好、空置置率較低低、租金金較高的的的商業(yè)業(yè)物業(yè)經經營方式式。 l 小型店鋪鋪 這種店鋪鋪一般是是個人或或者家庭庭式，店店鋪面小小，設施施簡陋，大大都銷

48、售售日常用用品。為為追求最最大利潤潤與其它它商業(yè)經經營形成成差距，部部分店鋪鋪發(fā)展成成為批零零兼營的的批零商商店。小小型店鋪鋪位置分分散，一一般在住住宅區(qū)、工工區(qū)內和和城市交交通次干干道兩側側。 l 百貨商店店 百貨商店店是以經經營大量量工業(yè)品品為主的的大型合合性零售售店，營營業(yè)面積積大，場場內雇傭傭人數多多，經營營商品涉涉及吃、穿穿、用各各個方面面，包括括普通商商品和高高檔商各各個檔次次。淄博博百貨商商店大多多位于商商業(yè)繁華華區(qū)，并并成為該該商業(yè)區(qū)區(qū)的核心心。如：：淄博商商廈、美美達賽特特、金帝帝商場等等。 l 專業(yè)商店店（專賣賣店） 專門經營營某一種種或某一一類商品品的零售

49、售店，營營業(yè)面積積不大，一一般設在在繁華商商業(yè)區(qū)。近近年，淄淄博出現現了許多多中高檔檔及高檔檔專業(yè)店店。主要要經營時時裝、音音響、電電器等，成成為品牌牌商品的的聚集之之地。專專業(yè)商店店由于商商品質量量優(yōu)良、格格調時尚尚、服務務態(tài)度好好，成為為淄博商商業(yè)經營營熱點。目目前淄博博市的大大多專業(yè)業(yè)商店采采用連鎖鎖經營方方式。 l 自選商場場（超市市） 其最大特特征是：：采用開開架式售售貨方式式，顧客客自選商商品，到到出口統(tǒng)統(tǒng)一付款款。隨著著信電子子信息管管理系統(tǒng)統(tǒng)的廣泛泛應用，自自選商場場的內部部管理和和收款十十分簡捷捷便利。淄淄博早期期自選商商場經營營面積一一般不大大，但近近年出現現了大型

50、型自選商商場，如如：愛客客家、新新一佳等等，商品品價格便便宜、種種類齊全全、符合合現代生生活需求求，深受受消費者者青睞。 l 其它商店店 24小時時服務的的日夜店店，如社社區(qū)便利利店； 流動售貨貨，如：：流動書書店； 送貨上門門、函購購郵寄、預預約售貨貨等。 4、近期期市場熱熱點 1）、市市場熱點點 l 王府井廣廣場和銀銀座的興興建 王府井廣廣場和銀銀座的興興建，特特別是王王府井廣廣場大密密度的廣廣告宣傳傳，在淄淄博掀起起了王府府井效應應。在某某種程度度上是王王府井廣廣場的宣宣傳催熟熟了共青青團路商商業(yè)圈。但但同時我我們可以以看到，王王府井廣廣場的表表面成功功實際上上是

51、依托托于淄博博前所未未有的廣廣告炒作作、優(yōu)越越的地理理位置，規(guī)規(guī)劃設計計方面的的部分創(chuàng)創(chuàng)新，但但其鋪位位面積大大，對投投資客戶戶資金要要求高，適適合于經經營者自自購和資資金雄厚厚的投資資客戶。應應該說王王府井設設計方面面的不足足制約了了客戶面面的擴大大。 l 主題商城城（專業(yè)業(yè)市場） 傳統(tǒng)的百百貨商業(yè)業(yè)正經歷歷一次大大的轉型型。主題題式商城城愈演愈愈烈，繼繼各大主主題商城城（家具具城）蓬蓬勃發(fā)展展之后，新新世紀商商業(yè)街的的“壹世界界數碼廣廣場”和“齊賽電電腦城二二期”成為市市場的熱熱點。未未來一段段時期內內，走主主題化的的道路將將是部分分商城的的成功之之道。 l 共青團路路商業(yè)圈

52、圈逐漸崛崛起 王府井廣廣場、銀銀座、金金帝購物物廣場、富富麗商城城、公園園商場，共共青團路路商業(yè)圈圈逐漸顯顯示出商商業(yè)迅猛猛發(fā)展的的勢態(tài)。 l 外部資源源大型商商服配套套——新一一佳進駐駐 新一佳超超級市場場的進駐駐，對淄淄博商業(yè)業(yè)產生了了巨大的的社會效效應和沖沖擊。順順應城市市發(fā)展和和大型社社區(qū)的開開發(fā)和需需求，大大型連鎖鎖倉儲市市場也成成為今后后商服配配套建設設不可忽忽視一大大主流。 2）、發(fā)發(fā)展趨勢勢： 商場主題題化：對對于不具具有規(guī)模模優(yōu)勢的的市場，尋尋找合適適的主題題，是一一種突出出商場積積壓重圍圍的良好好途徑。如如：專業(yè)業(yè)工具市市場、家家具市場場、數碼碼廣場等等。

53、 商場連鎖鎖化：濟濟南銀座座、新一一佳等各各個區(qū)域域分店的的開業(yè)，表表明商場場進入連連鎖經營營時代。 商場品牌牌化：銀銀座、新新一佳等等眾多的的外地商商家通過過自己的的商業(yè)品品牌強勢勢進駐，占占領市場場。 商場規(guī)模?；弘S隨著中國國進入世世貿和自自身的發(fā)發(fā)展，本本地企業(yè)業(yè)在向規(guī)規(guī)?；l(fā)發(fā)展，如如：淄博博商廈、新新一佳等等，而國國外商家家也越來來越看到到中國這這個大市市場，不不排除國國外商家家進駐淄淄博的可可能。 5、淄博博的商業(yè)業(yè)市場存存在和將將會產生生的主要要問題 l 分散經營營使整個個商業(yè)區(qū)區(qū)的地位位下降。 美食街商商業(yè)圈的的業(yè)態(tài)趨趨向單一一，業(yè)態(tài)態(tài)之間缺缺

54、少互補補。業(yè)態(tài)態(tài)的單一一與美食食街忽視視商業(yè)經經營有直直接關系系。由于于分散經經營，大大開發(fā)商商進入開開發(fā)，租租金日漸漸走高，一一些低收收益的經經營品種種由于缺缺少利潤潤支持逐逐漸退出出，造成成目前業(yè)業(yè)態(tài)趨向向簡單。商商業(yè)區(qū)之之間同類類競爭、相相異互補補對商業(yè)業(yè)區(qū)的人人流、購購買都會會有影響響。整體體商業(yè)區(qū)區(qū)內如果果經營品品種或經經營方式式過于單單一將會會加劇同同類物業(yè)業(yè)的競爭爭，千店店一面、毫毫無特色色的經營營將難以以引起消消費者的的興趣，某某種程度度上將會會造成整整體商業(yè)業(yè)區(qū)的客客流減少少和商業(yè)業(yè)區(qū)的逐逐漸弱化化。 l 畏高現象象 畏高現象象指商業(yè)業(yè)裙樓二二層以上上嚴重空空置的現現

55、象。畏畏高問題題在淄博博商圈內內普遍存存在。造造成畏高高的根本本原因在在于產品品設計問問題，商商場經營營的分散散和混亂亂，缺乏乏統(tǒng)一的的管理、明明確的定定位和推推廣，商商品經營營依靠周周邊商業(yè)業(yè)形態(tài)自自發(fā)形成成，更談談不上對對商業(yè)人人流的有有意識引引導，因因而樓層層越高人人氣越淡淡，商業(yè)業(yè)價值完完全得不不到體現現。解決決畏高問問題首先先應在市市場研究究的基礎礎上明確確商場的的定位，制制定完整整的招商商、銷售售的推廣廣計劃；；從長計計議引進進專業(yè)的的經營管管理公司司實現長長遠的投投資回報報目標，以以統(tǒng)一策策劃，統(tǒng)統(tǒng)一管理理，實現現物業(yè)的的整體價價值。在在此基礎礎上還可可以結合合商場的的空間設設計

56、、人人流組織織、促銷銷活動等等方面促促進商業(yè)業(yè)垂直人人流的增增加，提提高高層層單位的的商業(yè)價價值。 l 斷供現象象 斷供現象象就是指指商場在在前期銷銷售階段段情況良良好，但但是后期期的招商商與預期期之間出出現較大大落差，后后續(xù)經營營較差。由由于商業(yè)業(yè)物業(yè)的的購買主主要是投投資者占占主體，商商場經營營效果的的好壞直直接危及及到小業(yè)業(yè)主的利利益，導導致投資資回報難難以收回回，進而而停止月月供。根根本解決決斷供問問題首先先應該是是發(fā)展商商確定長長期經營營的思路路，根據據商業(yè)所所處環(huán)境境的市場場分析確確定商場場的經營營定位，優(yōu)優(yōu)化商場場內部的的設計及及硬件設設施的保保障，并并由此建建立完善善的

57、經營營管理體體系，引引入專業(yè)業(yè)的經營營管理公公司長期期實行統(tǒng)統(tǒng)一的經經營管理理。商業(yè)業(yè)的經營營回報是是一個長長期的過過程，未未來經營營回報取取決于經經營管理理公司的的實際操操作。由由此，選選擇合適適的經營營管理公公司是發(fā)發(fā)展商前前期決策策的另一一重要因因素。 l 回報承諾諾逐步升升級達到到非理性性狀態(tài) 商業(yè)物業(yè)業(yè)的投資資回報是是投資者者關注的的根本問問題，因因此在商商業(yè)售賣賣中提供供一定程程度的回回報承諾諾成為促促進銷售售最有效效的手段段?；貓髨蟪兄Z的的實現由由提供年年限不等等的返租租承諾，而而返租的的年限越越來越長長。“回報承承諾是否否已經逐逐步升級級到非理理性的狀狀態(tài)呢？？”首先提

58、提出承諾諾的發(fā)展展商自身身能否保保證未來來10年年甚至更更長的返返租期內內自身的的經濟實實力？其其次發(fā)展展商或負負責經營營管理的的專業(yè)公公司是否否能夠保保證返租租期內良良好的租租賃前景景？同時時為發(fā)展展商提供供承諾的的經營實實體或經經營管理理公司能能否保證證返租期期內有良良好實際際經營狀狀況呢？？而小業(yè)業(yè)主的回回報承諾諾正是建建立在以以上這些些難以確確定的基基礎上，一一味地提提高承諾諾的砝碼碼或許最最終將導導致類似似20000年IIT業(yè)泡泡沫經濟濟的出現現。這場場非理性性的商業(yè)業(yè)戰(zhàn)爭是是否應該該繼續(xù)進進行應該該值得我我們認真真的思考考一下。目前國家已經明確發(fā)文：商服物業(yè)不能以返租的方式進行銷售

59、，但市場中的變相返租或換一種方式說法的返租現象依然存在。 l “三權分分立” 是目目前商業(yè)業(yè)租售經經營的核核心問題題 從淄博商商業(yè)的現現狀分析析，我們們認為：：首先，商業(yè)經營的根本在于三權的統(tǒng)一與協(xié)調。城市的建設和區(qū)域環(huán)境的影響使各區(qū)商業(yè)呈現出不同的形態(tài)特征，存在的問題也不盡相同。商業(yè)運作受到外界環(huán)境的影響固然重要，但是引發(fā)商業(yè)各類問題出現，追溯其根本實際上大都是商業(yè)物業(yè)權益，即所有權、經營權、收益權三權之間的相對獨立和相互協(xié)調帶來的。 因此，商商業(yè)物業(yè)業(yè)在未來來的開發(fā)發(fā)中，應應該全面面的統(tǒng)籌籌物業(yè)三三權之間間的關系系。 不同商業(yè)業(yè)形式對對于三權權問題的的關聯(lián)性性 三

60、權關系系 經營方式式 招商/三三權關系系 銷售/三三權關系系 主題商城城 較強 極強 百貨商店店 弱 較強 專業(yè)商店店 弱 較強 街鋪 軟弱 較強 自選商場場 弱 較強 l 商業(yè)物業(yè)業(yè)的設計計應結合合商業(yè)的的三權關關系統(tǒng)一一考慮 此外，商商業(yè)物業(yè)業(yè)的設計計應結合合商業(yè)的的三權關關系統(tǒng)一一考慮。三三權的分分配將決決定商業(yè)業(yè)未來的的經營形形式，而而不同的的經營形形式對于于商場設設計提出出不同的的要求。例例如：街街鋪化的的經營形形式強調調盡可能能多的臨臨街面和和便利、直直達的對對外交通通；主題題商城可可能更注注重商場場內部空空間商業(yè)業(yè)氣氛的的營造和和交通人

61、人流的垂垂直引導導；而大大型百貨貨超市可可能需要要更為開開闊的平平面組織織，并對對戶外大大面積的的地面停停車提出出較高要要求。因因此，商商業(yè)物業(yè)業(yè)在設計計上應顧顧及物業(yè)業(yè)三權的的整體規(guī)規(guī)劃，提提供切合合實際需需求的針針對設計計，配合合未來的的經營和和管理實實現商場場價值的的最大化化。 四、市場場調查總總結 美食街淄淄博商廈廈商業(yè)圈圈： l 本商圈商商服業(yè)態(tài)態(tài)多種多多樣，但但以服裝裝、鞋類類、電器器為主，以以中高檔檔次為主主； l 餐飲業(yè)在在本商圈圈有較大大的需求求； l 本商圈商商場經營營較有特特色，缺缺少主題題商場；； l 本商圈購購物客戶戶以本區(qū)區(qū)中高收收入者、部部分周

62、邊邊區(qū)縣消消費者為為主； l 美食街人人流量較較大，商商場東路路人流量量銳減；； 城市整體體商業(yè)狀狀況總結結及未來來發(fā)展趨趨勢： l 淄博商業(yè)業(yè)物業(yè)供供需方面面整體上上基本供供求平衡衡，未來來一、二二年商業(yè)業(yè)物業(yè)供供應量較較大，市市場競爭爭激烈；； l 淄博商業(yè)業(yè)物業(yè)的的地下層層及二層層以上的的樓層空空置率較較高，商商廈一層層的銷售售率、租租售率較較高，其其它層較較差；租租售價格格相差較較大，未未來商業(yè)業(yè)通過走走主題商商場（專專業(yè)市場場）及先先進的商商業(yè)模式式，合理理的商業(yè)業(yè)布局將將能夠較較好地解解決此類類問題；； l 隨著城市市中心西西移，城城市西部部商業(yè)將將日漸繁繁華，老老城

63、區(qū)商商業(yè)圈將將受到巨巨大的沖沖擊；老老商圈商商業(yè)必須須推陳出出新，樹樹立新形形象，建建立獨特特性，才才能保持持市場熱熱度； l 經營狀況況（開業(yè)業(yè)與否）、經經營業(yè)態(tài)態(tài)、經營營檔次、建建筑風格格將直接接影響人人流的方方向，未未來商業(yè)業(yè)物業(yè)的的競爭將將是全方方位的競競爭； l 商廈檔次次模糊，形形象不明明確，未未來商業(yè)業(yè)物業(yè)定定位將更更加明確確并形成成市場差差異化形形象，逐逐步樹立立商業(yè)品品牌形象象，對消消費者進進行細分分，靠特特色鎖定定目標消消費者；； l 商業(yè)物業(yè)業(yè)以自建建自用和和進入市市場銷售售為運作作方式；； l 產品設計計方面，自自建物業(yè)業(yè)圍繞營營造購物物環(huán)境為為主（商商廈），銷

64、銷售物業(yè)業(yè)圍繞商商業(yè)價值值最大化化展開（王王府井廣廣場每間間都是臨臨街鋪）；； l 資源利用用方面，外外部商業(yè)業(yè)資源已已經開始始進駐淄淄博； l 在營銷觀觀念方面面，專業(yè)業(yè)化策劃劃代理公公司成為為市場中中堅，營營銷體系系正在建建立，在在售項目目營銷水水平較高高； l 宣傳推廣廣力度不不斷增大大，媒體體效力在在降低，增增加后續(xù)續(xù)項目推推廣費用用； l 在經營管管理水平平方面，越越來越開開始受到到商家及及消費者者重視，外外來經營營管理公公司已經經進駐淄淄博； l “返租”、“代租”成為商商廈租售售的主要要促銷手手段； l 投資者為為主要買買家之一一； l 在售項目目的現場場包裝有有一

65、定特特色； 附件：商商業(yè)物業(yè)業(yè)調查明明細 美達賽特特 位置：美美食街一一號 20002年11月111日開業(yè)業(yè) 建筑面積積：14400平平左右 營營業(yè)面積積9000平左右右 營業(yè)時間間：早99：000——晚99：000 裝修標準準：大理理石地面面，刮瓷瓷墻、照照明燈、背背景音樂樂、休息息長椅、自自動扶梯梯、自動動噴淋滅滅火系統(tǒng)統(tǒng)、防火火通道等等。 1樓：化化妝品、皮皮鞋、皮皮具、黃黃金飾品品、鐘表表、品牌牌服裝、眼眼鏡等。 2樓：女女士服裝裝、女士士用品、女女士保暖暖內衣、羊羊毛衫 品牌：祖祖兒、納納柏侄、迪迪傲、阿阿桑娜、艾艾格、伊伊妝、恩恩曼琳、密

66、密雪兒、安安嘉妮 3樓：紳紳士正裝裝、男用用飾品、服服裝加工工、襯衫衫內衣、運運動裝、咖咖啡店、皮皮衣 品牌：圣圣羅蘭、華華倫天奴奴、德尊尊、維納納飛、蘭蘭客、開開開、法法曼斯、皮皮爾卡丹丹、啄木木鳥、愛愛茉莉。 4樓：休休閑系列列服裝 品牌：佐佐丹奴、夢夢雪、柏柏仙多格格等 5樓：特特賣場 正在在裝修 王府井廣廣場 地址：共共青團路路57號號 占占地面積積36畝畝 共三層 有2260套套房間。第第一批3342戶戶交誠信信金。113號還還有一批批。一次次付清打打折（待待定）按按揭付款款6成110年按按揭 共有四棟棟、每套套都是街街鋪（33層為一一套） 周邊配套套：金帝帝、銀座座、二院院、預計計有5星星級酒店店待遇 發(fā)售時間間：20002年年9月221日 入伙時間間：20002年年12月月31日日 項目優(yōu)勢勢：地皮皮升值潛潛力巨大大，前景景很好。 劣勢：期期房，價價格和物物業(yè)管理理待定 裝修標準準：毛坯坯房 發(fā)展商：：淄博通通乾房地地產發(fā)展展咨詢有有限公司司 承建商：：臨淄城城建綜合合開發(fā)公公司 銷售熱線線：05533——22169911