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1、上海之巔上海環(huán)球金融中心,建 筑 設(shè) 計 篇,上海環(huán)球金融中心賞析 上篇,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,地位,世界已建成高樓排行榜,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,圖賞,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,圖賞,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,項目概況,【中文名稱】 ：上海環(huán)球金融中心 【開工日期】 ：1997年年初首次開工；后遭1997年亞洲金融危機停工，于2003年2月工程 復工。 【竣工日期】 ： 2008年8月29日。 【用地面積】 ： 30,000 。 【占地

2、面積】 ： 14,400 。 【建筑面積】 ： 381,600 。 【建筑層數(shù)】 ： 地上101層、地下3層 。 【建筑高度】 ： 492米 。 【結(jié)構(gòu)形式】 ： 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。 【建筑造價】 ： 83億元人民幣 【投資單位】 ： 森海外株式會社（Forest Overseas Co., Ltd.） 。 【建筑設(shè)計】 ： KPF建筑師事務(wù)所 。 【結(jié)構(gòu)設(shè)計】 ： 籟思理羅伯遜聯(lián)合股份有限公司(LERA) 。 【設(shè)計單位】 ： 上海現(xiàn)代建筑設(shè)計（集團）有限公司、華東建筑設(shè)計研究院有限公司。 【施工單位】 ： 中國建筑工程總公司、上海建工（集團）總公司總承包聯(lián)合體。,,,SPARK RE

3、AL ESTATE PLAN STUDIO,,功能區(qū)間分布,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,功能區(qū)間分布,B3F 停車場 B2-B1F，2-3F 商場和餐廳 1F 大堂,3-5F 會議中心,29F 上海環(huán)球金融 文化傳播中心,7-77F 寫字樓,79-88,91-93F 上海柏悅酒店,94、95、97、100F 觀光廳,,,,,,,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,觀光廳風光,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,觀光廳風光,,SPARK REA

4、L ESTATE PLAN STUDIO,,觀光廳風光,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,特點介紹,外觀設(shè)計方案變更,,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,特點介紹,大廈每12層設(shè)置一層避難層，共有七層。每層可容納500700人。并配備加壓防煙系統(tǒng)，可在建筑物發(fā)生火災(zāi)時，對著火區(qū)以外的區(qū)域進行加壓送風，使其保持一定的正壓，以防止煙氣侵入。,,逃生途徑,,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,特點介紹,,電梯,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,特點介紹,,雙轎廂電梯,大廈有三種雙轎廂

5、電梯，品牌分別為日立、奧蒂斯和蒂森。,,日立提供了世界最大的雙轎廂電梯；蒂森提供了世界最快的雙轎廂電梯。,,,奧蒂斯的電梯用一個剪刀似的裝置來連接兩個轎箱以保證兩個轎箱能同時上下移動以停在兩個不同的層這樣在同樣的井道數(shù)量和大小的情況下 運載量可以增大一倍。,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,特點介紹,風阻尼器,,為提高居住的舒適性，減輕強風時的大樓搖晃，在90層設(shè)置了2臺由150噸配重組成的風阻尼器裝置。 風阻尼器使用感應(yīng)器測出建筑物遇風的搖晃程度，及通過電腦計算以控制阻尼器移動的方向，減少大樓由于強風而引起得搖晃，而這兩臺阻尼器也成為世界最高的自動控制阻尼器。

6、在中國大陸，上海環(huán)球金融中心是第一個安裝風阻尼器的實例。,,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,特點介紹,外墻,,塔樓外墻裝飾采用單元式玻璃幕墻，玻璃形式為夾膠中空或中空Low-E玻璃，玻璃外表面配有水平鋁合金分格條。裙房外墻裝飾采用單元式玻璃幕墻，不銹鋼板幕墻、干掛花崗巖幕墻相嵌組合，達到建筑裝飾的表現(xiàn)效果。,,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,寫字樓介紹,,777F,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,寫字樓介紹,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,寫字樓介紹,格狀天花板系統(tǒng),

7、,這套系統(tǒng)取代了一直以來在日本為主流的“線型”系統(tǒng)天棚，主要采用了歐美常用的“格狀天花板系統(tǒng)”。因此，照明器具和天花板的變更或調(diào)整都變得容易起來，而且，設(shè)立單間或會議室時可以自由劃分位置。,,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,寫字樓介紹,空調(diào)系統(tǒng),,每個樓面通過4個空調(diào)機組將區(qū)域劃分成16個空調(diào)控制分區(qū)，分別進行空調(diào)控制。并且在每個樓層四周設(shè)有44個獨立的窗邊空調(diào)機單元，可自行調(diào)節(jié)溫度，控制運轉(zhuǎn)。并可延長至24小時全天候運轉(zhuǎn) 室內(nèi)空調(diào)：AHU空調(diào)（溫度調(diào)節(jié)單位 16區(qū)域） 周邊空調(diào)：FCU空調(diào) （每層約44臺）,,,SPARK REAL ESTATE PLAN S

8、TUDIO,,寫字樓介紹,活動地板,,辦公室常見的IT線、電源線都埋到地板下，還可以彈性對應(yīng)將來有可能發(fā)生的IT機器增設(shè)或配置變更。,,經(jīng) 營 分 析 篇,上海環(huán)球金融中心賞析 下篇,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,世界金融磁場,項目定位,這里吸引具備成長意識和變革魄力的商界精英，信息與金融在此匯聚、互動。 這里匯聚全球權(quán)威人士，孕育多樣文化，成為影響世界的磁場。 這里誕生的磁力，可以指引一條更加美好的未來之路。,它做到了嗎？,,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,背景資料,1、關(guān)于業(yè)主森大廈株式會社 成立于1959年，總部位于日本東

9、京。主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)綜合開發(fā)，涉及城市開發(fā)、規(guī)劃和設(shè)計、辦公樓、高級公寓、文化教育藝術(shù)、零售與商業(yè)設(shè)施等。其在中國的資產(chǎn)如下：,,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,背景資料,2、關(guān)于經(jīng)濟背景 原計劃1997年2001年完工，期間遭遇東南亞金融危機，一度停工。直至2003年更改設(shè)計后復工，于2008年完工。2008年8月28日投入使用，隨即遭遇次貸危機引發(fā)的全球性金融危機。隨后2009年日元持續(xù)升值及2009年開始蔓延的歐債危機都使日本經(jīng)濟持續(xù)疲軟。,,,3、關(guān)于大樓的運營成本 據(jù)克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司提供的數(shù)據(jù)顯示，上海環(huán)球金融中心每年的財務(wù)成本接近4億元

10、，運營成本接近5億元，總成本在10億左右。,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,經(jīng)營情況,1、經(jīng)營策略“高舉高打” （1）價格2008年8月入市，寫字樓部分租金為20元//天，而當時上海甲級寫字樓的平均租金為9.62元//天。 （2）入駐企業(yè)資質(zhì)審核無比嚴格。 2、經(jīng)營結(jié)果 （1）最高樓生意冷清，商家慘淡離場。 （2）入住率、租金價格起伏不定。在經(jīng)營最慘淡的時候，商鋪出租率只有20%左右，而寫字樓入住率只有40%左右，當時的“亞洲第一高樓”被戲稱為“亞洲第一空樓”。而價格在08年遭遇金融危機后由最初的20元//天逐步降到15元//天，隨之又降到12元//天，最低時甚

11、至有8元//天。,第一階段 只租不售（2008.82012.12）,,,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,經(jīng)營情況,3、經(jīng)營分析“樓高還須見識高” （1）不關(guān)注區(qū)域市場：在上海環(huán)球金融中心附近有金茂大廈、國金中心、匯豐銀行大廈等N處寫字樓，森大廈在競爭殘酷的局面下，依舊是高開高打，保持著只租不售的盲目自信。 （2）不關(guān)注宏觀局勢：森大廈似乎對于中國房地產(chǎn)市場的趨勢毫不關(guān)心，房地產(chǎn)商面對當時的都在積極調(diào)整自己的策略，但是森大廈不調(diào)。不僅要掙錢，而且要掙得貪婪。 （3）不尊重客戶：做買賣最重要的，是公平，收了商戶最高的租金，卻讓老鼠在樓里亂跑，這對于地標寫字樓簡直是奇

12、恥大辱。這不僅沒有尊重自己的客戶，連自己該有的身段也丟失了。,,結(jié)果進入第二階段,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,經(jīng)營情況,1、原因經(jīng)營不善以及日本國內(nèi)經(jīng)濟下行所帶來的資金鏈緊張。 2、銷售 可售部分：除地下停車庫、避難層、風阻尼器層及觀光廳以外全部可售。 銷售情況：2011年1月至8月共售出九層，2011年8月至今售出一層。,,第二階段 邊租邊售（2010.12至今）,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,經(jīng)營情況,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,經(jīng)營情況,3、經(jīng)營分析“屋漏偏逢連夜雨” （1）第一個麻

13、煩：樓宇品質(zhì)下滑。 第一，小業(yè)主購買寫字樓后，無法就物業(yè)制定一個整體的租賃方案。 第二，小業(yè)主購買的寫字樓單元對于租客信息資料的管理以及整體的租金收益的維護極為困難。 第三，大公司一般不愿意向小業(yè)主租寫字樓，因為小業(yè)主難以滿足大租戶很多非租金方面的要求。 第四，隨著出售面積的增加，管理難度會越來越大。,,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,經(jīng)營情況,（2）第二個麻煩：小業(yè)主購買后的行為無法管控。 第一，小業(yè)主購買寫字樓后，進行底價轉(zhuǎn)租。71層業(yè)主新源控股集團對外出租1600平方米的辦公空間，租金報價11元//天，物業(yè)費為60元//月，租金較大業(yè)主方整整低了4-5元；

14、68層也開始了對外轉(zhuǎn)租，租金報價同樣是11元//天。 第二，小業(yè)主在搶大業(yè)主生意的同時，更重要的是無法保證租客的品質(zhì)，在運營方面也容易與大業(yè)主方產(chǎn)生矛盾。,,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,經(jīng)營情況,經(jīng)營 不善,,想象十年后的某一天，也許會看到環(huán)球金融中心 氣派的幕墻上掛滿像狗皮膏藥一樣的空調(diào)外機。,,樓宇品 質(zhì)下滑,,小業(yè)主多，管理難度大,出 售,,,樓宇品質(zhì)繼續(xù)下滑,,SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIO,,總結(jié),運營超高層摩天大樓，就像站在摩天大樓往地面眺望一樣驚險刺激，卻又其樂無窮。 運營成功了，對開發(fā)商的回報將是洶涌而來的豐厚租金以及眾多世界著名企業(yè)聚集所帶來的超高品牌溢價值； 運營不成功，不僅當初的開發(fā)成本難以回收，建成之后的運營成本也會讓開發(fā)商對摩天大樓的去留問題無比糾結(jié)。 摩天大樓的成功運營需要一個成熟而極富經(jīng)驗的開發(fā)商，需要強健穩(wěn)定的后續(xù)資金支持，更需要等待一個正確的入市時機、一個欣欣向榮的經(jīng)濟大環(huán)境。,,感 謝 聆 聽,