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1、3 地租地價(jià)、區(qū)位理論與 房地產(chǎn)價(jià)格的空間分布,在1817年，李嘉圖在政治經(jīng)濟(jì)學(xué)及賦稅原理一書(shū)的“論租金”一章中指出了地租存在和增長(zhǎng)的原因：“使用土地支付地租，只是因?yàn)橥恋氐臄?shù)量并非無(wú)限，質(zhì)量也不是相同，并且因?yàn)樵谌丝诘脑鲩L(zhǎng)過(guò)程中，質(zhì)量和位置較差的土地也投入耕種了”。“一個(gè)地區(qū)的人口每發(fā)展一步，這個(gè)地區(qū)就不得不使用質(zhì)量較差的土地以增加食物的供給，這時(shí)一切較肥沃的土地的地租就會(huì)增長(zhǎng)?！崩罴螆D的這一思想和理論同樣適用于研究城市土地和住房的租金問(wèn)題。 根據(jù)李嘉圖這一思路，可以找到一種確定城市房地產(chǎn)價(jià)格的方法。該方法的思路是，向房地產(chǎn)使用者索取的租金或價(jià)格，應(yīng)該剛好能“補(bǔ)償”該房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)勢(shì)所對(duì)應(yīng)的

2、價(jià)值。因此，分析研究區(qū)位優(yōu)勢(shì)、了解消費(fèi)者對(duì)這些區(qū)位優(yōu)勢(shì)價(jià)值的評(píng)價(jià)，是研究土地或住房空間分化的關(guān)鍵。 這一“補(bǔ)償理論”有一個(gè)假設(shè)條件：不同位置上房地產(chǎn)的相對(duì)價(jià)格由需求決定。應(yīng)該理解，房地產(chǎn)供給對(duì)價(jià)格的確定也同時(shí)起作用，但往往是影響市場(chǎng)的整體價(jià)格水平。 下面介紹根據(jù)上述補(bǔ)償原理來(lái)確定城市內(nèi)住房和土地租金。,,4.3房地產(chǎn)價(jià)格的空間分布,4.3.1城市住房的李嘉圖租金原理 城市住房市場(chǎng)的重要規(guī)律之一是：位置越優(yōu)越的住房和土 地，價(jià)格越昂貴；反之則價(jià)格越低廉。這一規(guī)律具有普遍性。 位置優(yōu)勢(shì)包括靠近自然景觀，如河流、湖泊；或靠近人工設(shè)施， 如就業(yè)中心或文化中心。為說(shuō)明租金和位置優(yōu)勢(shì)的相互關(guān)系，

3、本節(jié)的討論從一個(gè)理想化城市開(kāi)始。 設(shè)在該理想化城市內(nèi)，只有一種位置優(yōu)勢(shì)---上下班通勤的 方便程度。據(jù)此假設(shè)城市是單中心的，即該城市只有一個(gè)就業(yè) 中心。從居住地通勤到市中心就引出了李嘉圖租金的概念。根 據(jù)李嘉圖的定義，租金就是承租者愿意為租用住房而支付的費(fèi) 用，或是業(yè)主愿意為占有和使用住房支付的年金。在這里，還 假設(shè)城市的開(kāi)發(fā)密度保持均勻不變，也即建筑資本不能代替土 地資本。,4.3.1.1理想化城市 假設(shè)的理想化城市，滿(mǎn)足以下條件： (1)就業(yè)中心是惟一的，居民從居住地到達(dá)就業(yè)中心的交通 路線(xiàn)為直線(xiàn)。年度交通費(fèi)用為k元km，同時(shí)，家庭位置用居住 地和就業(yè)中心之間的直線(xiàn)距離d來(lái)表示。

4、(2)家庭結(jié)構(gòu)同一，每個(gè)家庭的就業(yè)人數(shù)固定，即上班人數(shù) 固定。家庭收入y用于交通、其他商品和住房消費(fèi)。其他商品的 消費(fèi)額，用x0表示。 (3)住房的品質(zhì)在不同地段上相同，而且固定不變。住房年 租金為R(d)，隨位置而變化，即隨交通距離d變化。 (4)住房包含土地和建筑兩部分，每套住房的占地面積為q， 建筑物的材料和勞動(dòng)力成本為c。住房密度即為1q。 (5)住房被支付最高租金的家庭租用，土地也用于支付最高 租金的用途。,第(5)個(gè)假設(shè)條件很重要。這個(gè)條件意味著在上述理想化城 市中，當(dāng)住房市場(chǎng)達(dá)到均衡時(shí)，承租者搬離市中心省下的租金 剛好補(bǔ)償增加的交通費(fèi)用。 由于在不同位置的住房密度和住房品質(zhì)

5、是相同的，對(duì)所有 家庭或消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，惟一不同的福利是收人中可以用于其他商 品的消費(fèi)額x。如果租金的節(jié)省額不能剛好補(bǔ)償增加的交通費(fèi)， 則離市中心近的居者就會(huì)有較多的收入用于其他商品的消費(fèi)。 結(jié)果是，離市中心遠(yuǎn)的居住者會(huì)設(shè)法尋求離市中心近的住所， 并且愿意支付比原居住者更高的租金。根據(jù)第(5)個(gè)條件，住房 被支付最高租金的家庭租用，競(jìng)租的結(jié)果造成離市中心較近的 住房租金上升，而離市中心較遠(yuǎn)的住房租金下跌。當(dāng)交通的節(jié) 省額剛好等于租金的增加額時(shí)，所有的家庭不再有遷移動(dòng)力， 市場(chǎng)達(dá)到平衡。因此，住房租金可以用以下公式表示：,(4-1) 在上述理想化城市中，住在市中心的居民不需要交通費(fèi) 用.所以，其

6、住房租金R(d)應(yīng)該等于yx0。當(dāng)向遠(yuǎn)離市中心的方 向移動(dòng)時(shí)，租金將隨著交通費(fèi)用的增加而逐漸降低。在城市邊 緣，距離市中心b處租金降到最低。 那么，城市邊緣的租金由什么決定的呢?答案是新住房的建 設(shè)成本。詳見(jiàn)下文分析。 （2）城市住房的李嘉圖租金 設(shè)理想化城市的城區(qū)以外，絕大多數(shù)土地用于農(nóng)業(yè)。設(shè)農(nóng) 用地的租金水平為廣。如前假設(shè)，在李嘉圖租金模型中，地主 尋求最高租金收入。因此，如果土地用于城市住宅的租金，高 于農(nóng)用帶來(lái)的租金，地主就愿意將農(nóng)地改為城市住宅用地。,,設(shè)在城市邊緣b處，城市土地使用者租用的土地， 其每畝土地的農(nóng)用租金或機(jī)會(huì)成本為ra。占地為q畝房 地產(chǎn)，其租金為土地租金

7、raq和建筑物租金c之和，c是 每一單元(套)建造成本的年金。兩項(xiàng)之和就是在城市 邊緣建造新住宅的成本，結(jié)合公式(4-1)，就可以解出 (42) 式(4-2)中x0就是住在城市邊緣處b的家庭，當(dāng)交 通費(fèi)為kb、住房租金為rbq+c時(shí)，其他商品的消費(fèi)額。 式(4-2)表明，隨著居住地向市中心的遷移，交通費(fèi)下 降，此時(shí)要使家庭維持式(4-2)的福利水平x0，租金必 須上升。聯(lián)立(4-1)，(4-2)兩式，得到,,(43) 即城市內(nèi)任何位置的住房租金，是城市邊緣房地 產(chǎn)的重置成本和由該位置到城市邊緣的交通費(fèi)之和。 只有租金與距離之間保持公式(43)的關(guān)系，各 類(lèi)家庭

8、才愿意在城市的不同位置居住，也即城市的每 一個(gè)位置由家庭居住而不出現(xiàn)空缺現(xiàn)象。這樣，城市 的不同地方分別有對(duì)通勤偏好不同(即支付通勤費(fèi)用意 愿不同)的家庭居住，達(dá)到均衡。,,圖43 住房的租金構(gòu)成,圖43直觀地表示了在均衡狀態(tài)下理想化城市中住房租 金隨著距離的變化情況。住房租金由以下三項(xiàng)構(gòu)成：將農(nóng) 用地轉(zhuǎn)為城市用地最低租金raq；地塊上建筑物的租金。； 源自交通費(fèi)節(jié)約區(qū)位租金k(bd)。應(yīng)當(dāng)注意在本模型中， 城區(qū)不同位置上，前兩項(xiàng)農(nóng)用租金和建筑物租金是相同的。 圖43中住房租金關(guān)于距離的梯度是k，由區(qū)位租金引致。 隨著住房遠(yuǎn)離市中心，交通成本增加，租金下降，租金降幅 等于交通成本漲幅。 下面

9、討論城市土地的租金，用r(d)來(lái)表示。城市土地租金 由住房租金中的區(qū)位租金和農(nóng)用地租金兩項(xiàng)合并而成。土地 租金可以看成是住房租金扣減建筑物租金后的剩余額。由上 面式(4-3)，得到城市土地租金的計(jì)算式(4-4)。,注意，住房租金按每個(gè)單元或每套來(lái)計(jì)算，而土 地租金按面積計(jì)算。將住房租金轉(zhuǎn)化為土地租金，須 先從中減去建筑物租金，再除以每套住宅占地面積q， 也就是乘以住宅密度(1q)： (44) 式(44)表明，城市土地租金由兩部分構(gòu)成，一 是單位面積替代用途的租金，即農(nóng)用地租金，二是區(qū) 位變化帶來(lái)的單位面積交通費(fèi)用節(jié)省額。,,（3）城市住房租金分布的結(jié)

10、論 不同城市之間或同一城市內(nèi)不同位置的房租或地租的變 化由式(4-3)，式(4-4)可以得出以下四個(gè)靜態(tài)結(jié)論： 城市越大，即城市邊緣b離市中心距離越遠(yuǎn)，在市內(nèi)居 住可節(jié)約較多的通勤費(fèi)，所以城市內(nèi)部的房租或地租愈高； 城市單位距離的通勤費(fèi)k越高，城區(qū)內(nèi)與城市邊緣的房 (地)租差異越大，理由是城區(qū)內(nèi)節(jié)省了較多的通勤費(fèi)； 城市土地的機(jī)會(huì)成本較高也即農(nóng)業(yè)用地租金ra較高時(shí)， 房租中的地租就越高，結(jié)果是城區(qū)的房租或地租也越高； 城市住房密度越大，土地租金的梯度線(xiàn)(斜率-kq， 密度越大，q越小)就越陡，城市中心的租金相對(duì)于城市邊緣 就愈高。,4.3.2城市規(guī)模、城市形態(tài)與租金 城市中心到

11、城市邊緣的距離是決定城市租金的重要因素。 假設(shè)住宅密度均勻不變，分析城市人口規(guī)模、住宅密度和城 市形態(tài)對(duì)土地供給的影響。 在理想化城市中，曾假設(shè)交通路線(xiàn)呈放射狀，交通費(fèi)用 線(xiàn)性變化。如果城市位于沒(méi)有任何地形起伏、地貌變化的平 原上，那么這個(gè)城市形態(tài)應(yīng)該是圓形的，且在所有距離市中 心為d的同心圓上，土地具有相同的租金。事實(shí)上，歷史上許 多城市由于對(duì)河運(yùn)的依賴(lài)，作為港口而形成發(fā)展起來(lái)的。如 城市中心位于海岸或河岸。這樣城市形態(tài)會(huì)是一個(gè)半圓形， 在相同的半徑處，通勤費(fèi)和租金應(yīng)該是相同的。也有的城市 可能是扇形，圓周角可能是2700，或是300。現(xiàn)實(shí)中，城市往 往受山脈、湖泊或人工建筑物的影響，給

12、定半徑處的土地供 應(yīng)受到限制。,,設(shè)用變量v來(lái)描述城市的形態(tài)，v的變化范圍是0 1，v=1，城市是一個(gè)完整的圓形；v=0.1時(shí)，城市是一 個(gè)360圓心角的半島；v=0.5時(shí)，城市位于直線(xiàn)水岸的 邊上。對(duì)于一個(gè)圓形城市，如果城區(qū)內(nèi)有湖泊、山脈 影響土地供給，也用v<1來(lái)描述。又設(shè)城市內(nèi)總家庭數(shù) 目(代表城市規(guī)模)為n，每戶(hù)住宅的占地面積為q。城 區(qū)總面積應(yīng)該等于所有家庭住宅的占地面積總和，即 (45),,,在其他變量不變情況下，城市人口增加(n增大)、 住宅密度降低(q增大)以及扇形圓周角減小(礎(chǔ)減小)， 都會(huì)使該城市邊緣距城市中心的空間半徑增大。基于 前面四個(gè)比較靜態(tài)結(jié)論的結(jié)論(1)，這時(shí)城市

13、將有較高 的房租和地租。 于是得出城市住房租金分布的另一個(gè)靜態(tài)結(jié)論： 當(dāng)城市人口較多、住房密度較低、因地形地貌條件的 約束導(dǎo)致城市形態(tài)圓形越不完整時(shí)，城市的邊緣離市 中心越遠(yuǎn)。,然而，李嘉圖模型的結(jié)論在有些情況下似乎模棱 兩可。比如，考慮這樣兩個(gè)城市，具有相同人口規(guī)模 和地形條件，而居住密度不同，房租和地租的情況如 何?由式(43)，密度大的城市，其城市邊緣到中心的 距離比較??；此時(shí)，據(jù)式(4-3)，相應(yīng)的房租比較低。 然而，對(duì)于土地，密度增大，地租的梯度線(xiàn)越陡。 上述兩個(gè)因素哪個(gè)占主導(dǎo)呢?隨著密度的增長(zhǎng)，市中心 的地租是上升還是下跌? 由公式(44)，對(duì)于市中心的土地租金r(0)，這 里

14、可以用場(chǎng)地面積的直接變化與邊緣的間接變化對(duì)其 求偏微分：,即戶(hù)均占地面積g與地租r呈反向變化。住宅密度較 高的城市，其市中心位置地租上升，而房租相對(duì)較低。 注意，以上結(jié)論是比較靜態(tài)的分析結(jié)果。在比較靜態(tài)分 析中，忽略城市的預(yù)期增長(zhǎng)，也沒(méi)有描述城市在短期內(nèi) 是如何增長(zhǎng)、變化與調(diào)整，只是說(shuō)明最終達(dá)到什么樣平 衡狀態(tài)。,,4.3.3城市競(jìng)租與居住空間分化 4.3.3.1兩類(lèi)家庭的競(jìng)租 如前所述，城市住宅市場(chǎng)的第一個(gè)重要規(guī)律是位置較好的 住宅、土地價(jià)格昂貴，反之價(jià)格低廉。第二個(gè)重要規(guī)律是市場(chǎng) 可以將不同家庭、不同土地用途在空間上進(jìn)行分化。以下對(duì)這 一分化規(guī)律進(jìn)行分析。 為說(shuō)明這一規(guī)律，對(duì)前述的理想

15、化城市條件稍做放寬，假 設(shè)城市里有兩類(lèi)不同家庭，這兩類(lèi)家庭的惟一差別是上下班通 勤費(fèi)不同，原因可能是他們對(duì)時(shí)間價(jià)值觀不同。第一類(lèi)家庭， 有n1個(gè)，非常在乎通勤時(shí)間的長(zhǎng)短；第二類(lèi)家庭，有n2個(gè)，對(duì) 通勤時(shí)間不是很在乎。結(jié)果第一類(lèi)家庭的通勤成本高于第二類(lèi) 家庭，即k1k2。,現(xiàn)在考慮如下兩個(gè)問(wèn)題：第一，兩類(lèi)家庭的區(qū)位選擇會(huì)相 同還是不同，各自作怎樣的區(qū)位選擇?第二，在這樣一個(gè)有兩 類(lèi)家庭的城市中，住宅租金是怎樣的?以下分析仍假設(shè)這(n1+n2) 個(gè)家庭住房建筑物相同，占地面積也相同均為口；交通仍然沿 半徑方向，城市邊緣處新建住房的租金仍由建筑物租金和農(nóng)地 租金構(gòu)成。還有一個(gè)最為重要的假設(shè)理性的住宅

16、所有者把 住房租給出價(jià)最高者： (36),,,,,,如果x01=x02，那么，在任何一個(gè)位置，由于k1k2。，第二類(lèi) 家庭愿意支付的租金會(huì)高于第一類(lèi)家庭，結(jié)果是沒(méi)有業(yè)主愿意將 自己的住房租給第一類(lèi)家庭。這種情況是不均衡的，均衡狀態(tài)是 每類(lèi)家庭都有住房。 因此，每一類(lèi)家庭都找到合適住房的條件是x01x02；或者 在x01=x02的情況下，必須有收入y1y2。但后者并不是達(dá)到平衡狀 態(tài)的必要條件。達(dá)到平衡的必要條件是市場(chǎng)對(duì)每一類(lèi)家庭內(nèi)所有 家庭同等對(duì)待，同時(shí)，兩類(lèi)家庭中的每一個(gè)家庭都有住房居住。 每一個(gè)家庭都找到合適住房時(shí)的租金稱(chēng)為平衡租金，兩類(lèi)家庭的 平衡租金分別為R1(d)和R2(d)。,4

17、.3.3.2居住空間分化 問(wèn)題是：這兩類(lèi)家庭是否會(huì)混合居住?在距離市中心同樣的 位置上，兩類(lèi)家庭混合居住的條件是：兩類(lèi)家庭的平衡租金 R1(d)，R2(d)須相等?，F(xiàn)假設(shè)存在這樣一個(gè)位置，距離市中心 為優(yōu)。因?yàn)閮深?lèi)家庭對(duì)交通時(shí)間的厭惡程度不同(k1k2)，第一 類(lèi)家庭的租金梯度線(xiàn)斜率大于第二類(lèi)家庭，如圖44所示。,圖44兩類(lèi)家庭時(shí)的住宅租金梯度線(xiàn),圖4-4中，第一類(lèi)家庭的租金梯度線(xiàn)斜率大，第二類(lèi)家庭 的租金梯度線(xiàn)斜率小，二者有一相交點(diǎn)m。在這個(gè)模型里，沿 半徑方向最多只存在一個(gè)這樣的位置，兩類(lèi)家庭的平衡租金相 等，能夠讓兩類(lèi)家庭混合居住在一起。這個(gè)位置是兩類(lèi)家庭居 住的分水嶺。在距離大于m的

18、位置上，R1(d)R2(d)。其經(jīng)濟(jì)學(xué)含義：第一類(lèi)家 庭，對(duì)交通有厭惡的家庭愿意支付高租金居住在市中心到m之 間，第二類(lèi)家庭居住在m點(diǎn)和城市邊緣之間。達(dá)到市場(chǎng)均衡的 條件是：租金最大化以及每一個(gè)家庭都有住房居住。即,,當(dāng)城市為圓形時(shí)，兩類(lèi)家庭的交界點(diǎn)和城市邊緣離市中心 的距離，可以根據(jù)公式(4-5)計(jì)算決定： 上述兩類(lèi)家庭的模型可以進(jìn)一步推廣，擴(kuò)展出一些公式， 用以說(shuō)明土地的開(kāi)發(fā)趨勢(shì)和不同用途、不同家庭在空間上的分 化現(xiàn)象。,,現(xiàn)假設(shè)不同家庭對(duì)住宅密度有不同的偏好。還是假設(shè)第一 類(lèi)家庭交通成本較高，同時(shí)，還要求住宅有較大的占地面積即 較低的容積率。這兩個(gè)假設(shè)剛好可以刻畫(huà)兩類(lèi)收入水平不同家

19、庭之間的差異。 高收人家庭特征：一是對(duì)交通厭惡程度高，k1k2；二是希 望占據(jù)較大的土地面積，q1q2。即要求住市中心的大房子。從 長(zhǎng)期來(lái)看，當(dāng)城市存量房老化、需要重建，新開(kāi)發(fā)建設(shè)的選址 是由對(duì)土地的競(jìng)租結(jié)果決定的。由R(d)=ykdx0，兩類(lèi)家庭 的競(jìng)租分別是,,式中，k，q的變化表示了交通消費(fèi)和土地消費(fèi)的變化，如 隨收入的變化而變化。K1/q1;k2/q2表示兩類(lèi)家庭不同的土地租 金梯度線(xiàn)的斜率，哪一類(lèi)家庭的斜率大，該類(lèi)家庭就會(huì)占據(jù)市 中心。 如果兩類(lèi)家庭的差別僅在于收入的差異，則競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果完全 取決于土地消費(fèi)的收入彈性和交通消費(fèi)的收入彈性。當(dāng)土地消 費(fèi)的收入彈性較大，而交通消費(fèi)彈性較小

20、時(shí)，收入增長(zhǎng)會(huì)使家 庭增加較多的土地消費(fèi)，而交通消費(fèi)額只有較少的增長(zhǎng)，即是 kq相對(duì)減小，租金梯度線(xiàn)斜率降低。此時(shí)收入的增長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致 家庭朝郊外方向搬移。,相反，當(dāng)土地消費(fèi)的收入彈性較小，而交通消費(fèi)彈性較大 時(shí)，收入增長(zhǎng)會(huì)促使家庭增加較少的土地消費(fèi)，而交通消費(fèi)額 有較大的增長(zhǎng)，即是kq相對(duì)增大，租金梯度線(xiàn)斜率增大。此 時(shí)收入的增長(zhǎng)不會(huì)導(dǎo)致家庭朝郊外方向搬移，高收人家庭仍占 據(jù)市中心。惠頓(Wheaton，1997)通過(guò)對(duì)舊金山家庭的實(shí)證分 析測(cè)算，發(fā)現(xiàn)收入土地需求彈性系數(shù)和收入交通需求彈性系數(shù) 非常接近。 應(yīng)用類(lèi)似的彈性指標(biāo)，可以分析城市中其他條件如學(xué)校公 共設(shè)施的作用，解釋發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)富有

21、家庭的郊區(qū)化現(xiàn)象。 由“兩類(lèi)家庭”模型城市得出的結(jié)論，可以推廣到有多類(lèi)家庭、 房地產(chǎn)租用者或購(gòu)買(mǎi)者的情形，所有房地產(chǎn)需求者的偏好和因 素都可以用k，q的變化來(lái)描述。,在有多類(lèi)型家庭的城市模型中，前面總結(jié)的比較靜態(tài)結(jié)論 仍然成立，土地供應(yīng)少、人口多、戶(hù)均占地面積大，都會(huì)導(dǎo)致 城市邊緣b和各類(lèi)家庭交界點(diǎn)m的遠(yuǎn)擴(kuò)。城市房地產(chǎn)市場(chǎng)由于競(jìng) 租而產(chǎn)生空間分化，分化的條件之一是房地產(chǎn)出租(出售)給出 價(jià)最高者；條件之二是每一類(lèi)房地產(chǎn)需求者根據(jù)自己的偏好找 到生產(chǎn)或居住場(chǎng)所，而城市邊緣的位置b由城市規(guī)模和戶(hù)均占 地面積決定。,4.3.4城市空間增長(zhǎng)與房地產(chǎn)價(jià)格變化 4.3.4.1增長(zhǎng)與租金 城市住宅或土地租

22、金的增長(zhǎng)，從經(jīng)驗(yàn)看，受許多因素影響。 李嘉圖模型認(rèn)為，最重要的因素是人口增長(zhǎng)因素。這里先回顧 一下公式(43)和公式(45)，公式(43)說(shuō)明了某地段的住 宅租金依賴(lài)于建筑成本c、該住宅用地以前的農(nóng)業(yè)用地租金raq 和該位置相對(duì)于城市邊緣b到市中心交通費(fèi)用的節(jié)省額。 公式(4--5)指出，城市的邊緣離市中心的距離b是與城市人 口有關(guān)的。并且，對(duì)公式(4--5)中的n取偏微分，則能得到下面 的表達(dá)式：,同樣，消費(fèi)的集中也能產(chǎn)生好處。具體而言，聚集經(jīng)濟(jì)效 益表現(xiàn)在下述幾個(gè)方面： 本地市場(chǎng)的潛在規(guī)模。居民和工業(yè)的大量集中產(chǎn)生了市 場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。人口規(guī)模的增長(zhǎng)為當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)增加了潛在市場(chǎng)。當(dāng)?shù)?市場(chǎng)由于運(yùn)

23、輸費(fèi)用低廉比外地市場(chǎng)對(duì)企業(yè)更有吸強(qiáng)力，而且由 于城市地區(qū)信息傳送便捷，銷(xiāo)售的成本也降低?，F(xiàn)代技術(shù)的發(fā) 展可使運(yùn)輸費(fèi)用大大降低，企業(yè)面對(duì)的市場(chǎng)較以前更為廣闊， 但人口和城市較為集中的地區(qū)，仍然對(duì)企業(yè)有巨大的吸引力。 大規(guī)模的本地市場(chǎng)能夠促使較高程度的專(zhuān)業(yè)化，減少實(shí) 際生產(chǎn)費(fèi)用。處于大城市地區(qū)，生產(chǎn)者更會(huì)確信自己的商品有 足夠的市場(chǎng)，使他們能夠采用較大的、效率更高的機(jī)器，并將 生產(chǎn)效率和自動(dòng)化程度更高的技術(shù)引入工廠。,也就是說(shuō)，在城市人口增加時(shí)，城市邊緣會(huì)以其城市人口 擴(kuò)張率一半的速度增加。如果一個(gè)城市人口以每年4的速度 增長(zhǎng)，則土地面積的增長(zhǎng)速度也是每年4，但其半徑的增長(zhǎng) 速度僅為2。 如果

24、以t來(lái)表示時(shí)間，取值從當(dāng)前到無(wú)限年，用b0表示當(dāng)前 的城市半徑，g表示城市半徑未來(lái)的增長(zhǎng)速度，2g是城市人口 的增長(zhǎng)速度。當(dāng)t0時(shí)，城市邊緣bt可以推算如下，即城市的半 徑是隨著時(shí)間以指數(shù)形式增長(zhǎng)：,,相應(yīng)地，可以計(jì)算出城市外某處d(db0)的土地被開(kāi)發(fā)的理 論時(shí)間：,,,當(dāng)城市人口以常數(shù)速率增長(zhǎng)時(shí)，任何位置租金增長(zhǎng)速率并 不是常數(shù)。而且，在任何給定的時(shí)間段內(nèi)，城市不同位置住宅 租金的增長(zhǎng)速率也不一樣。實(shí)際上，城市住宅租金百分比增長(zhǎng) 最快的地方在城市邊緣。公式推證如下： 在公式(33)中，考慮城市邊緣d=b處，可得： 上式中，對(duì)于右邊b的一個(gè)給定的增加百分比，左邊租金 的百分比變化最大

25、的情況會(huì)發(fā)生在使R(d)最小的d處，即邊緣 處。即當(dāng)城市增長(zhǎng)時(shí)，租金變化最快的點(diǎn)是城市邊緣處。,,根據(jù)式(412)和式(413)，城市半徑一經(jīng)確定或估算， 代人式(43)，就可以獲得時(shí)點(diǎn)、距離d處的租金R(d)。當(dāng) 然，租金只有當(dāng)房子建造起來(lái)才能兌現(xiàn)，亦即當(dāng)該住宅離市中 心距離d小于邊緣離市中心距離6。的當(dāng)前值時(shí)兌現(xiàn)。而對(duì)任何 處于城市邊緣以外的地塊，住宅租金的收益要等到所確定開(kāi)發(fā) 時(shí)間丁(d)時(shí)才能實(shí)現(xiàn)。因此，公式(43)演變?yōu)? (414),,4.3.4.2增長(zhǎng)與價(jià)格 城市中任何時(shí)間、位置的住宅價(jià)格，應(yīng)該是公式(4-14)中 定義的未來(lái)租金流的折現(xiàn)值。若折現(xiàn)率為i，

26、則價(jià)格為 (3-15) 農(nóng)用價(jià)格 建筑價(jià)格 當(dāng)前位置價(jià)格 未來(lái)位置價(jià)格增長(zhǎng) 式(4--15)中4項(xiàng)內(nèi)容的含義是。第1項(xiàng)、第3項(xiàng)和第4項(xiàng)之和是 住宅所占用土地的價(jià)格，第2項(xiàng)是建造成本年金的價(jià)格，一般 稱(chēng)第1項(xiàng)為土地的農(nóng)用價(jià)格，第3項(xiàng)為當(dāng)前的位置價(jià)格(相對(duì)于 城市邊緣的交通費(fèi)用節(jié)省額的現(xiàn)值)，第4項(xiàng)是當(dāng)城市邊緣以速 率g擴(kuò)張時(shí)，未來(lái)租金增長(zhǎng)額的現(xiàn)值；也就是租金預(yù)計(jì)增長(zhǎng)額 的現(xiàn)值，或可以看成是位置價(jià)格的未來(lái)增長(zhǎng)額。,,第3項(xiàng)和第4項(xiàng)也可以看成是從現(xiàn)在開(kāi)始到未來(lái)的位置租金 之現(xiàn)值。分兩項(xiàng)是為了說(shuō)明以下兩點(diǎn)：一是對(duì)于坐落于城市邊 緣處的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，第3項(xiàng)為零，也即城市邊緣位置上的住宅 不存

27、在位置租金；二是當(dāng)城市被預(yù)期為不增長(zhǎng)，即g=0時(shí)，那 么，第4項(xiàng)為零，房地產(chǎn)的位置價(jià)格只是當(dāng)前位置租金的現(xiàn)值。 下面進(jìn)一步分析比較式(414)和式(415)。如前所述， 在李嘉圖模型里，城市邊緣的漲幅最快、市中心漲幅最低。某 一位置相應(yīng)的租金價(jià)格比(即資本化率)為,,對(duì)應(yīng)于不同的R。(d)，其比值是不同的。也即在城市不同 的半徑處，資本化率是不同的。為便于理解上式，上式變換為 價(jià)格租金比來(lái)表示： 從式(4-17)可看出，相對(duì)于租金收益穩(wěn)定的房地產(chǎn)來(lái)講， 租金收益增長(zhǎng)型房地產(chǎn)具有更高的價(jià)格租金比。 當(dāng)城市擴(kuò)張時(shí)，式(4--17)的價(jià)格租金比如何變化?如果城市 不擴(kuò)張(g=0)，公式的最后一

28、項(xiàng)就不會(huì)存在，那么租金價(jià)格比僅 僅是折現(xiàn)率的倒數(shù)，即1i，并且在城市的各個(gè)位置都一樣。 如果城市擴(kuò)張：租金價(jià)格比大于1i(即資本化率小于折現(xiàn)率i)。 進(jìn)一步分析會(huì)發(fā)現(xiàn)，城市邊緣處R。(d)比較低，第2項(xiàng)相對(duì)較大。,,,因此，在本章所設(shè)的理想化城市中，城市邊緣處的價(jià)格租 金比會(huì)大一些，即資本化率較低，但其租金增長(zhǎng)最快；而在向 市中心移動(dòng)時(shí)，租金增長(zhǎng)放慢，價(jià)格租金比逐漸降低(資本化 率升高)。 由以上討論，得出三個(gè)結(jié)論： (1)如果一個(gè)城市從總體上不再有增長(zhǎng)預(yù)期時(shí)，其資本化 率就是折現(xiàn)率，而且在城市的任何地方都相同。 (2)當(dāng)城市空間有增長(zhǎng)時(shí)，資本化率會(huì)小于折現(xiàn)率，而且 在城市的不同位置有所

29、不同。城市邊緣相對(duì)于市中心，租金增 長(zhǎng)較快，而資本化率相對(duì)較低。當(dāng)城市邊緣隨著時(shí)間變化而擴(kuò) 張時(shí)，城市內(nèi)部的資本化率將會(huì)上升。 (3)住宅價(jià)格與住宅租金以相近的速度隨著時(shí)間增長(zhǎng)；并 且，在城市邊緣處增長(zhǎng)較快，城市內(nèi)部增長(zhǎng)較慢。,4.3.4.3增長(zhǎng)與土地價(jià)格 與土地租金一樣，土地價(jià)格也可以從住宅價(jià)格中剝離出來(lái)，這種計(jì)算方法蘊(yùn)含了這樣一個(gè)假設(shè)：土地價(jià)格將包括城市擴(kuò)張引致的位置租金預(yù)期上漲額的全部。從住宅價(jià)格中扣除建筑成本，剩下的就是宗地價(jià)格；再除以土地面積，就得出宗地單價(jià)。在時(shí)刻t、位置d處，已經(jīng)建造建筑物，則其土地單價(jià)可以由下式來(lái)計(jì)算： 農(nóng)用價(jià)格 當(dāng)前位置價(jià)格 未來(lái)位置價(jià)格增長(zhǎng)

30、 在式(418)中，土地價(jià)格包括了農(nóng)用價(jià)格、當(dāng)前位置價(jià) 格和位置價(jià)格的未來(lái)增長(zhǎng)。,,看城市邊緣以外(db。)的空地價(jià)格。設(shè)該處土地將在未 來(lái)某個(gè)時(shí)刻T被開(kāi)發(fā)，其T時(shí)刻的地價(jià)可以根據(jù)公式(4-18)計(jì)算 出Pt(d)。在T之前，這塊土地的價(jià)格僅僅是農(nóng)用地價(jià)，因此該 位置現(xiàn)時(shí)地價(jià)僅由兩項(xiàng)組成：第一部分是從現(xiàn)在到開(kāi)發(fā)之間的 農(nóng)用地租金的現(xiàn)值，第二部分是開(kāi)發(fā)時(shí)刻土地價(jià)格的現(xiàn)值。把 t=T，d=d。，代人式(4-18)得出式(4-19)： 農(nóng)用價(jià)格 未來(lái)位置價(jià)格增長(zhǎng)額的折現(xiàn)值 式(4-19)給出了位置d處、將來(lái)時(shí)點(diǎn)T時(shí)被開(kāi)發(fā)土地的現(xiàn)時(shí) 價(jià)格。由于該位置目前為空置，所以位置地價(jià)這一項(xiàng)為零。,,

31、在此之前，一直假設(shè)城市從市中心依次向外開(kāi)發(fā)；任何時(shí) 候，新項(xiàng)目總是在城市租金和農(nóng)用租金交界處即城市邊緣處發(fā) 生。這一假設(shè)僅僅是基于土地所有者對(duì)租金最大化的要求?，F(xiàn) 在考慮是否有可能非依次開(kāi)發(fā)?如果存在，對(duì)價(jià)格的影響如何? 比如，會(huì)不會(huì)存在這樣的情況，一宗在城市內(nèi)部的土地， 其開(kāi)發(fā)收益高于現(xiàn)時(shí)租金，但土地所有者出于投機(jī)目的，保持 土地不被開(kāi)發(fā)?還有一種情況是，土地所有者會(huì)不會(huì)提前開(kāi)發(fā) 在城市邊緣之外的地塊，盡管此地塊城市位置租金低于農(nóng)用價(jià) 格?理性的土地所有者會(huì)選擇合適的時(shí)機(jī)T使式(4-19)的現(xiàn)值最 大化。對(duì)式(4-19)以丁為變量求取最大值，可以得出與式(4-12)、 式(4-13)相同的

32、T和bt。,為了證明這個(gè)結(jié)論，必須記住，式(4-19)是由式(4-18)導(dǎo) 出的，也隱含了這樣的假設(shè)條件，即在進(jìn)行開(kāi)發(fā)的時(shí)間剛好是 城市邊緣擴(kuò)張到該處的時(shí)候，d=bt=b0egt。。這個(gè)假設(shè)取消了式 (4-18)的第2項(xiàng)。如果沒(méi)有這個(gè)假設(shè)，空置土地的價(jià)值為 按照開(kāi)發(fā)時(shí)間來(lái)找這個(gè)表達(dá)式的最大值，以T對(duì)p求導(dǎo)，令 等于零可得到 就是，只有當(dāng)城市的邊緣擴(kuò)展到該位置時(shí)再開(kāi)發(fā)，該地塊 的現(xiàn)值達(dá)到最大化，提前開(kāi)發(fā)或延后開(kāi)發(fā)，都會(huì)降低土地價(jià)格。,,,將已開(kāi)發(fā)土地價(jià)格公式(4-18)和空地價(jià)格公式(4-19)結(jié)合 起來(lái)，可以得到城市土地價(jià)格的完整描述，并且可以用圖4-5 來(lái)表示。 在圖4-5中，最下方的

33、一塊農(nóng)用地價(jià)是土地價(jià)格的第一部 分，在任何位置都相同，是固定的農(nóng)用租金的現(xiàn)值。農(nóng)用地有 真實(shí)的農(nóng)地價(jià)格發(fā)生，對(duì)于城市用地則是一種機(jī)會(huì)成本。 圖中三角形部分是城市宗地的當(dāng)前位置價(jià)格，即位置租金 的現(xiàn)值。矩形部分是城市已開(kāi)發(fā)地塊位置租金未來(lái)增長(zhǎng)額的現(xiàn) 值，是位置價(jià)格的未來(lái)增長(zhǎng)。在當(dāng)前的城市邊緣之外，由于這 種增長(zhǎng)要到未來(lái)開(kāi)發(fā)時(shí)點(diǎn)T時(shí)才能獲得，所以其值以指數(shù)形式 下降。對(duì)于更外圍的地方，由于開(kāi)發(fā)將是很久以后的事情，預(yù) 期租金增長(zhǎng)的現(xiàn)值接近于零，土地價(jià)格僅僅是農(nóng)用價(jià)格。,圖4-5土地價(jià)格的構(gòu)成,值得注意的是，隨著市場(chǎng)條件的變化，圖4-5中的幾個(gè)價(jià) 格組成部分也會(huì)發(fā)生變化。一是如果城市沒(méi)有增長(zhǎng)，即g=

34、0， 那么圖中的矩形部分所代表的地價(jià)和指數(shù)部分所代表的地價(jià)都 變?yōu)榱?。也就是說(shuō)，城市沒(méi)有增長(zhǎng)預(yù)期，就沒(méi)有位置租金的增 長(zhǎng)預(yù)期，城市邊緣以外的土地永遠(yuǎn)不會(huì)被開(kāi)發(fā)，土地價(jià)格只是 當(dāng)前位置租金和農(nóng)用地租金的現(xiàn)值。相反，當(dāng)預(yù)期城市有增長(zhǎng) 時(shí)，則矩形區(qū)域升起，預(yù)期的開(kāi)發(fā)使城市外圍的空地價(jià)格也有 上升。這種預(yù)期導(dǎo)致的價(jià)格上升不僅會(huì)表現(xiàn)為城市外圍空地價(jià) 格上升，還表現(xiàn)為整個(gè)城市內(nèi)部已開(kāi)發(fā)區(qū)域的房?jī)r(jià)或地價(jià)的上 升。,小 結(jié) (1)城市的形成與發(fā)展在經(jīng)濟(jì)上有三個(gè)主要原因：比較優(yōu) 勢(shì)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)和聚集經(jīng)濟(jì)。比較優(yōu)勢(shì)的存在使貿(mào)易交換得以出 現(xiàn)，交通和生產(chǎn)上的規(guī)模經(jīng)濟(jì)促使人口和經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷擴(kuò)大， 聚集經(jīng)濟(jì)效益則最終促

35、成了大城市的誕生。 (2)在一個(gè)理想的單中心、圓形、平坦均勻的城市中，離 開(kāi)市場(chǎng)或就業(yè)中心的距離不同，其房租或房?jī)r(jià)也不同。當(dāng)城市 空間增長(zhǎng)時(shí)，住宅價(jià)格與住宅租金以相近的速度隨著時(shí)間增長(zhǎng)； 并且，在城市邊緣處增長(zhǎng)較快，城市內(nèi)部增長(zhǎng)較慢。,(3)房地產(chǎn)租金和價(jià)格在城市內(nèi)部、城市之間的差異及其隨 時(shí)間變化的規(guī)律如下：對(duì)于甲乙兩個(gè)城市，人口、收入、住房 密度和交通費(fèi)用都相同，設(shè)城市甲很久以來(lái)沒(méi)有增長(zhǎng)，并且預(yù) 計(jì)將來(lái)也不會(huì)增長(zhǎng)，城市乙在快速增長(zhǎng)，而且預(yù)計(jì)還會(huì)繼續(xù)增 長(zhǎng)，那么在城市甲的邊緣和城市乙的邊緣，兩者的土地租金、 住宅租金會(huì)相同，但土地價(jià)格、住宅價(jià)格卻各不相同，城市乙 的價(jià)格顯著高于城市甲。,(

36、4)在同一個(gè)城市內(nèi)，隨著時(shí)間的變化，經(jīng)濟(jì)和人口會(huì)隨 著區(qū)域和國(guó)家的發(fā)展而變化。當(dāng)增長(zhǎng)率發(fā)生變化時(shí)，市場(chǎng)會(huì)調(diào) 整對(duì)未來(lái)變化的預(yù)期。當(dāng)這種預(yù)期發(fā)生變化時(shí)，即使租金并不 發(fā)生變化，城市土地的價(jià)格也會(huì)發(fā)生急劇變動(dòng)。因此，房地產(chǎn) 價(jià)格的變動(dòng)大部分原因是由于對(duì)未來(lái)租金收益增長(zhǎng)預(yù)測(cè)的變化， 而不是當(dāng)前租金的實(shí)際變化。在其他條件不變時(shí)，城市的預(yù)期 增長(zhǎng)率上升會(huì)使其資本化率降低；其他條件相同的兩個(gè)城市， 增長(zhǎng)速度快的城市相對(duì)于增長(zhǎng)速度慢的城市，土地和住宅的租 金相近，而前者的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)明顯高于后者。 (5)在城市中的住房建筑是同質(zhì)的條件下，如果政府不加 以合理的干預(yù)，城市內(nèi)不同收入家庭因?yàn)橹Ц赌芰拖M(fèi)偏好 的不同而選擇不同位置的住房，在空間上自然“分化”，從而會(huì) 形成相對(duì)隔離的窮人區(qū)和富人區(qū)。,