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1、浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園項目市場研究報告,戴德梁行房地產咨詢（上海）有限公司杭州分公司泛城（中國）綜合住宅服務 謹 呈 2005年7月,本報告的核心問題,幫助開發(fā)商尋找到適合本項目的市場定位，并鎖定符合市場定位的目標客戶群體。,核心問題,項目的市場定位，必須來自于市場; 預測未來的市場發(fā)展，為項目尋找“適者生存”的市場立足點； 未來市場的發(fā)展在于歷史市場的基礎、現在市場的狀況； 回顧昨天，研究今天，才能預知明天。 市場調查、市場研究、市場分析，是尋求市場定位的唯一途經。,唯一途徑,市場案例是反映市場狀況的鏡子，市場案例可以幫助項目發(fā)現自己存在于市場的基礎位置。 只有先找到現有市場支撐的基

2、礎位置，才能挖掘出適合項目的差異化市場定位。 通過差異化的市場定位，項目就可以區(qū)別于市場競爭，適合于市場需求，融合于市場發(fā)展。 從市場案例到基礎位置，從基礎位置到差異化定位，這是尋找項目市場定位科學方式。,科學方法,區(qū)域環(huán)境 調研分析,項目理解 及分析,鎖定目標 客戶群,項目可發(fā)展的 市場定位,如何進行 產品塑造,如何進行 營銷推廣,,宏觀市場 研究分析,,住宅競爭項目 調研分析,,泛城工作邏輯流程,住宅市場消費 群體調研分析,項目市場支撐 基礎位置分析,住宅可行性 市場支撐分析,,,,,項目地塊及 環(huán)境調研分析,,,,,,符合目標客戶群 的住宅定位,,,,可借鑒項目 研究分析,提升項目品質

3、產品細節(jié)分析,,問題一,本項目所處的市場環(huán)境如何？,宏觀經濟分析,宏觀經濟分析，市場研究的第一基礎。 生產總值（ 2004年實現GDP57.28億元，增長16.2） 經濟發(fā)展的良好態(tài)勢為房地產業(yè)發(fā)展提供有利支持。 財政收入（ 2004年實現財政總收入5.8億元，增長20.1%） 良好的財政收入將加快城市基礎設施和配套工程的建設。 產業(yè)結構（ 2004年三次產業(yè)比例為9.7：52.9：37.4） 第二產業(yè)和第三產業(yè)的發(fā)展，加快城市化水平的提高。 人口規(guī)模（ 2004年末總人口55.66萬人，自然增長率9.2） 人口規(guī)模的增長，推動城市規(guī)模發(fā)展，提供自然的消費需求。 人均收入（ 2004年居民

4、人均可支配收入10879元，增長12.1%） 人均可支配收入的提高，為生活消費提供基礎的保障。,宏觀經濟分析,2004年實現GDP57.3億元，增長16.2，其中第一產業(yè)增加值5.6億元，增長16.2%；第二產業(yè)增加值30.3億元，增長17.9%；第三產業(yè)增加值21.4億元，增長18.8%。預計2005年天臺經濟的發(fā)展速度將繼續(xù)保持在兩位數增長，因此經濟發(fā)展的良好態(tài)勢為房地產業(yè)發(fā)展提供有利的支持。,生產總值,天臺GDP,受出口退稅等政策性因素的影響，2004年實現財政總收入6.71億元，實際同比增長20.1%，其中地方財政收入3.28億元，增長29.5%。因此良好的財政收入將加快城市基礎設施

5、和配套工程的建設。,財政收入,產業(yè)結構繼續(xù)調優(yōu)，2004年三次產業(yè)比例由2003年的11.3：52.0：36.7優(yōu)化為9.7：52.9：37.4，第二產業(yè)和第三產業(yè)的發(fā)展，將加快城市化水平的提高。,產業(yè)結構,天臺全縣2004年末總人口55.66萬人，比2003年末增加0.15萬人；其中城區(qū)人口約為9萬.全縣人口出生率15.6，死亡率6.4，自然增長率9.2，人口凈增人數為歷年之最，人口規(guī)模的增長，推動城市規(guī)模發(fā)展，提供自然的消費需求。,人口規(guī)模,2004年，天臺縣城市居民人均可支配收入達到10879元，同比增長12.1%，農民人均純收入4486元，增長8.5%。從構成看，工薪收入、經營凈收入和

6、轉移性收入的快速增長，是拉動可支配收入增長的主要原因。人均可支配收入的提高，為生活消費提供基礎的保障。,人均收入,宏觀經濟分析,宏觀經濟分析小結,房地產宏觀市場分析,房地產宏觀市場研究 投資規(guī)模（ 2004年達到7.24億元，同比增長102.8%） 預計2005的投資規(guī)模會創(chuàng)新高,而在之后幾年內，天臺縣房地產開發(fā)投資額將保 持平穩(wěn)態(tài)勢，也不排除下降的可能性。 土地供應（2004年土地供應933.9畝） 開發(fā)商手里留有大量存量土地,后續(xù)的商品房供應較為充足.同時在供應結構上,政府會更加考慮中低檔商品房土地的供應。預計土地整體供應量將明顯減少。 供求關系（ 2004年商品房竣工面積15萬方，銷

7、售面積10.17萬方） 市場仍將呈現供大于求的市場狀況，在短時間內供求比例差仍有擴大的可能，因此產品的差異化和品質化將成為市場競爭的策略重點。 價格走勢（2004年商品房均價為2780元/平方米，同比增長40%） 部份地段好、品質佳的商品房將會保持小幅上漲，而地段、品質較差的物業(yè)將會下調出售價格，體現在總體均價上將會出現小幅下跌。,房地產宏觀市場分析,天臺房地產開發(fā)投資從2002年開始大幅增長,2002達到4.1億元,同比增長12.23倍，2003年投資略有回落,也達到了3.57億元,2004年達到7.24億元，同比增長103%。 經過一系列宏觀政策的調控,天臺的房產市場將面臨盤整，預計在

8、2005年之后天臺市房地產開發(fā)投資額增幅將會有所回落。,投資規(guī)模,天臺歷年房地產投資額（億元）,2004年第一季度天臺開發(fā)房地產項目17個,總占地面積約為64.5萬平方米,總建筑面積為約為114.4萬平方米,可建商品房4764套;而2005年第一季度開發(fā)項目達到23個,總占地面約為99.2萬平方米,總建筑面積為約為164.3萬平方米,可建商品房5934套,分別增長35.3%,77.3%,65.6%。2005年的投資規(guī)模將再次超過2004年整體水平.,投資規(guī)模比較,土地供應,2001年2004年天臺縣商住用途土地供應量分別為51.4、977.8、115和933.9畝.2004年城區(qū)出讓土地約合6

9、88畝,其中住宅用地(包括商住)約為619畝。2005年16月,天臺縣共出讓土地153畝,其中城區(qū)出讓土地為145畝.2004年的大量供地,使得開發(fā)商手地的存量土地大量增加,同時受宏觀政策的影響，土地整體供應量就明顯減少，后續(xù)的物業(yè)供應也將受到影響。,2002年土地供應為歷年之最,土地成交價較2001年下降了11.5萬元/畝,之后土地價格一路飆升,2003年上漲了49%.2004年又在2003年的基礎上上漲了15.7%,隨著政府加大和引導中低收入者商品房的供應以及市中心土地供應的減少,未來土地的價格漲幅將更加平穩(wěn),,項目周邊地塊出讓情況,2004年天臺縣竣工商品房約150000平方米,銷售面積

10、約為101763平方米，其竣工面積與銷售面積之比為1.47，已明顯出現供大于求.預計未來幾年市場仍將呈現供大于求的市場狀況，從近期來看兩者之比有可能進一步加大。市場競爭將趨激烈.因此產品的差異化和品質化將成為市場競爭的策略重點。,供求關系,2000年---2004年天臺縣商品房平均價格為每平方米930、1000、1578、1983、2780元，漲幅分別為7.5%、57.8%、25.7%、40.2%。受國家宏觀調控的影響，房價漲幅明顯回落，預計未來一段時間內天臺的房價將回歸理性，保持在小幅度上升。,商品房價格,市場潛在供應量,市場總供應量=加權容積率土地總供應量=1.63 1487410=243

11、0000平方米 潛在供應量=市場總供應量已售房總面積=243000-530000=1900000平方米,2001年2005年6月天臺縣出讓商住土地約為2230畝,共計約為1485180平方米,以平均1.63的容積率計算,共有2430000平方米的商品房供應。而據統(tǒng)計局統(tǒng)計2002-- 2004年天臺縣商品房銷售面積為530000平方米,房均面積為172平方米,以此推算則后續(xù)保守供應將在1900000平方米左右。 近年來,天臺縣政府取消了城區(qū)個人建房用地的審批,然而違法占地建房的現象依然存在,老城區(qū)拆遷戶的安置仍以實物安置為主.同時政府也將會加大經濟適用房的建設,將會分流一部分本地拆遷戶和高山移

12、民的購房者。,供求關系,,房地產宏觀市場研究小結,房地產宏觀市場分析,城市規(guī)劃研究分析,城市規(guī)劃,,城市規(guī)劃,,,,,,,,,本案,,規(guī)劃居住用地,,,,,城市功能區(qū),高新技術產業(yè)園區(qū) 體育文化新聞中心,老城區(qū),城市規(guī)劃研究小結,城市規(guī)劃,住宅市場案例分析,秀水山莊,溪林春天,中央花園,安廈明珠,時代花園,,,住宅市場案例分析,金色廣場,名都豪庭,,世紀廣場,人和家園,秀水山莊,本項目,,世紀大廈,安廈明珠,名都豪庭,時代花園,人和家園,中央花園,金色廣場,新客運中心,,溪林春天,住宅市場競爭案例分析中央花園,物業(yè)位置：天臺城西始豐新城核心區(qū)，地塊四面臨街。 東面為主干道城西大道，北

13、面天一街，南面 分別是始豐新城的城市公園和側接商業(yè)中心 西路，西面新區(qū)大道緊鄰規(guī)劃中的縣重點天 一中學，地理位置優(yōu)越。 項目規(guī)模：占地140畝,總建筑面積約22萬平方米; 規(guī)劃 為29幢高層住宅、南面小區(qū)步行街、會館、 局部一樓地下室組成，建筑層高11層-18層 不等。,戶型面積：面積范圍88-150平方米； 主力戶型面積為120-130平方米； 以三室二廳為主，均好性較強。 去化分析：現一期1#8#開始預定辦理購房銀卡 預計8月底開盤。 一期主體工程目前尚處于地基施工階段,住宅市場競爭案例分析

14、中央花園,主要特點：總體建筑組群空間設計頗有特色，小區(qū)中 部主干道設計為景觀大道進行組團的自然 分割，各組團通過一定的圍合營造舒適的 居住區(qū)活動環(huán)境。29棟全部高層規(guī)模在天 臺縣目前嘗屬第一；層高3米（目前天臺大 多數樓盤層高均在2.8米）；二大中心綠化 基本做到戶戶有景，高層設計空中花園平 臺，也是該項目的一大亮點。 周邊配套：項目周邊規(guī)劃中有法院、檢查院； 區(qū)域最好的中學“天臺中學”和200畝城市花 園；大型的商業(yè)中心，地段優(yōu)勢明顯。,客群分析：面對當地市場的推廣力度較大，高檔樓盤的概念已深入人心，地

15、段的先天優(yōu)勢 以及戶型設計的均好性，在價格無太大偏離市場的情況下潛在客戶來源非常 廣泛。 項目說明：本項目綜合競爭實力較強，廣告宣傳深得人心，但高層整體建筑周期較長，天 都花園在營銷手法與營銷周期選擇上需要有較強的控制能力。該項目對天都二 期樓盤將會有大的影響。,住宅市場競爭案例分析中央花園,,住宅市場競爭案例分析秀水山莊,物業(yè)位置：坐落于國家4A級風景旅游名勝區(qū)，飛霞 路西側，背依赤城山，北臨主題休閑公 園“九九回歸嶺” 項目規(guī)模：占地218畝，總建約14萬平米，規(guī)劃總 戶數近800戶。規(guī)劃由排屋、多層、獨立 別

16、墅和雙聯別墅組成。,戶型面積：多層戶型主要以三房兩廳為主，面積范圍127-171平米，多層主力面積為140平米 左右，排屋主力面積為200平米左右。 銷售價格：多層公寓均價2700元/平方米，排屋均價3000元/平方米，獨立別墅5600元/平方 米，聯體別墅4000元/平方米。,住宅市場競爭案例分析秀水山莊,主要特點：交通便捷，緊鄰城市中心； 依山而建，景觀資源豐富； 周邊配套：風景旅游名勝區(qū)，北臨主題休閑公 園“九九回歸嶺”，交通便利，市中心 配套設施在距項目1.5公里范圍內, 去化分析：04年3月開盤至今現一期兩棟多層公寓70戶

17、 已經售完,目前主要以獨棟與聯排別墅銷售 為主，多層還有少量躍層大面積。 客群分析：前期推廣力度較大，地理位置景觀資源較 好,特別是優(yōu)越的景觀條件符合本地客喜愛, 總價較高,目標客戶定位較高 .,項目說明：一期交付在即，小區(qū)內部規(guī)劃很較差，樓間距狹窄,單從外 立面、小區(qū)規(guī)劃等來看，產品品質與其主打豪宅定位不相吻合。,,住宅市場競爭案例分析溪林春天,物業(yè)位置：位于始豐新城天一街(原104國道)旁, 緊鄰三茅溪。 項目規(guī)模：占地210畝，總建筑面積21萬平方米， 5000平方米會所； 建筑類別由多層、小高層、排屋、別墅

18、 商鋪組成。 戶型面積：多層戶型主力面積130平方米左右， 排屋主力面積200平方米左右； 小高層躍層結構主力戶型為180平方米,銷售價格：多層均價為2800元/平米、排屋均價為3000元/平米。,住宅市場競爭案例分析溪林春天,主要特點：依溪而建，物業(yè)類型多樣，首家為別 墅配置中央空調，第一太平戴維斯提 供物管。 周邊配套：三茅溪的景觀優(yōu)勢和新城規(guī)劃配套 園區(qū)內設5000平方米會館、超市、空 中游泳池、網球場、幼兒園。 去化分析：2004年3月開盤至今現一期的多層和前 期推出的排屋別墅 已經本售完，

19、僅余 少量小高層及躍層 二期幢將在9月份公 開，下半年開盤。,客群分析：新城的地理位置相對城區(qū)客戶而言吸引力有限，但其項目在04年初期開盤時 采取到周縣派發(fā)宣傳資料的方式對前期銷售產生較大的推動作用。樓盤品質 一般，外立面效果不佳，產品類型多、差異性大，定位不明確，客戶盲從性 較高。二期主要規(guī)劃為多層，對天都花園項目有一定的沖擊。,,住宅市場競爭案例分析金色廣場,物業(yè)位置：始豐新城旁商業(yè)中心，西北面臨界天一 街及中央花園，南面為商業(yè)街，緊臨上 三高速入口和新客運中心。 項目規(guī)模： 總建筑面積92136萬平方米，建筑

20、類別 由一棟6層板式、一棟19層板式，4棟19 層點式商住樓組成 ，一層及二層規(guī)劃設 計為大型一站式購物中心，共500戶， 地下車位230個 ，地上車位40個。 戶型面積：二室二廳面積為115平方米， 三室二廳面積為130160平方米； 四室二廳面積為155166平方米； 躍層六室二廳三衛(wèi)面積為217、245平方,銷售價格：預計8月份開盤,住宅市場競爭案例分析金色廣場,主要特點：以高層為主要物業(yè)形態(tài)， 大型購物中心的規(guī)劃提升樓盤的商業(yè) 價值。 周邊配套：此項目地處始豐新城的商業(yè)中心，可 直接共享

21、新城的大配套。裙樓定位為 大商業(yè)對項目實現配套。 去化分析：現預計在8月開盤。,項目說明：項目位于新城的商業(yè)中心，周邊配套規(guī)劃完善，緊鄰項目的始豐新城居住區(qū) 人氣較高，具備開發(fā)商業(yè)項目的條件，但高密度低綠化及車位配比的明顯不 足將是該樓盤所面臨的主要問題。,,住宅市場競爭案例分析名都豪庭,物業(yè)位置：人民東路延伸段北 項目規(guī)模： 占地35028平方米，總建筑面積為48500 平方米。建筑規(guī)劃由24棟聯排和2棟高 層、會所組成。容積率為1.38，建筑密 度31%，地下車位168個 總戶數：154戶 戶型面積：聯排 253-354平方米 110

22、戶 400-500平方米 12戶 500以上 29戶 小高層戶型 以平層為主,銷售價格：預計8月份開盤,住宅市場競爭案例分析名都豪庭,主要特點：以聯排為主要物業(yè)形態(tài)，穿插兩棟 高層建筑。品牌公司經營。 周邊配套：因為此項目位于人東東路的延伸段， 離城不離市，距離市中心比較較近 去化分析：現預計在8月開盤。,客群分析：地理位置較偏，戶型面積大總價高，目標客戶清晰。。 項目說明：地理位置較偏，周邊配套尚不健全，但樓盤定位明確，由品牌公司開發(fā)，加 上天臺人一慣人均居住面積較高，該項目也會分流一部分的客源。,,住

23、宅市場已售案例分析時代花園,物業(yè)位置：工人東路延伸段 項目規(guī)模：220戶人家，共15幢多層住 宅成。03年始銷，05年元月 交付使用。 戶型面積：主力戶型為157平米左右。,二手價格：現市場上房源不多，價格在2800 元/平米左右。買家基本以自住為 主。 入住率：20%左右,,,住宅市場已售案例分析安廈明珠,物業(yè)位置：勞動路和環(huán)城東路交叉 項目規(guī)模：總占地為8畝，建筑面積為25000 平方米2棟19層建筑， 1棟11層、 1棟13層的小高層建筑。 戶型面積：主力戶型為140150平方米。,二手價格：2003年開盤時的均價為2300元/

24、 平方米，現在二手市場價格為 31003400元/平方米,,項目說明：地理位置較好，周邊配套健全外立面清新，03年天臺唯一高層和小高層。,住宅市場已售案例分析世紀大廈,物業(yè)位置：天臺人民醫(yī)院旁 項目規(guī)模：一棟版式高層。 戶型面積：主力戶型為140平米左右。,二手價格：2003年開盤價為2300元/平方米。 現在二手房價為3250元/平方米,,項目說明：此項目地理位置比較好，就在安廈明珠的對面，公開時以復式的戶型取勝。,住宅市場已售案例分析人和家園,物業(yè)位置：人民路和飛霞路旁 項目規(guī)模：12幢多層。 戶型面積：主力戶型為130平米左右。,二手價格：現在二手房價為330

25、0元/平方米,,項目說明：此項目地理位置比較好，外立面突出,,中央花園 溪林春天 金色廣場,秀水山莊,住宅市場案例分析總結,市場住宅案例消費者特征分析,市場住宅案例購房者特征分析,,,以地段優(yōu)勢和品質優(yōu)勢為賣點的物業(yè),產品特點,,,,,本項目對此部分客戶的吸引能力,中央花園、,地理位置處在城市新城；有良好的新區(qū)規(guī)劃配套；物業(yè)類型豐富；,具備吸引力。本項目的也具備一定優(yōu)勢的景觀資源，樓盤品質相比較高，建筑周 期相對較短，但房價較高，投資升值空間小。 此類物業(yè)中一些別墅類高端物業(yè)的購買人群的價格承受能力與本項目吻合，成為可爭取的客戶類型。,,比較看中新城的發(fā)展?jié)摿Γ?顧客特征,代表物業(yè),,,以景觀

26、為賣點的物業(yè),產品特點,,,,,本項目對此部分客戶的吸引能力,秀水山莊,地理位置緊鄰城市中心，交通便捷；還能兼顧景觀優(yōu)勢。,有一定的吸引力。本項目的地理位置靠近城市中心，未來周邊配套良好。但是樓盤自然景觀相比稍顯欠缺，只能通過內部景觀調整來彌補。 此類物業(yè)中確實有在本地居住需求的一些追求整體生活品質的住宅的購買群體成為本項目可爭取客戶類型。,,比較看中生活的便利和住宅的品質；有一定的價格承受能力。主要為本地客戶，以居住類需求為主。,顧客特征,代表物業(yè),市場住宅案例購房者特征分析,競爭對手分析,項目理解及分析,項目概況,本項目位于天臺城區(qū)黃金水岸，與天臺未來的行政中心隔水相望； 項目占地面積21

27、.1萬平方米（約316.48畝)； 項目規(guī)劃總建筑面積26.7萬平方米; 總戶數1884戶; 建筑容積率1.26； 綠地率高達35%； 小區(qū)停車庫621個,停車位321個.,項目實景,項目理解結論,本項目所在地段并不具備絕對優(yōu)勢，交通相對落后,在天臺的居住概 念中屬于較偏地段,且規(guī)模相對較大，開發(fā)周期長； 項目所在區(qū)域屬于新老城交替處,未來周邊及城市地標性建筑及設施 規(guī)劃較多,區(qū)域規(guī)劃前景較好 本項目周邊的居住氛圍通過近幾年的開發(fā)已初具雛形,有望與旁邊的早期別 墅區(qū)域及主要以教師為主的園丁花苑結合成為天臺城西以及新老城區(qū)交界處的 高密度居住區(qū)中心； 新近開盤的競爭樓盤大多分布在新城

28、，在地段上各有千秋，樓盤類 型各不相同,具有差異性,但消費者對其有認可程度較多感性,求新求異； 在同等地段概念的條件下，建筑風格、戶型的新穎實用較地段更能 影響客戶的選擇。 本項目應在項目的引導及品質、優(yōu)勢的推廣力度上加大宣傳，以便 被市場廣泛認同。,項目SWOT分析---概述,,優(yōu)勢 Strength,地段較好及發(fā)展前景 自然的景觀優(yōu)勢 開發(fā)商一期的成功經驗及成型的產 品實景,劣勢 Weakness,整體開發(fā)周期長 現時居住氛圍欠缺，人氣不旺,機會 Opportunity,競爭樓盤的同本項目差異化明顯 體量大，可做成規(guī)模小區(qū),威脅 Threat,與“秀水山莊”形成地段和景觀

29、的競爭，與“中央花園”形成總 的競爭。 周邊居住氣候尚未成熟 交通改善有待時日,,天都花園已經成功操作了一期的銷售和交付，部分產品有了實景的效果。在天臺市場形成了一定的知名度和美譽度，同時也為本項目積累了大量的潛在客戶。,產品公信力,愿景滿足,持續(xù)追捧,,SWOT分析優(yōu)勢Strength,區(qū)域規(guī)劃中交通便利。 周圍有新的政府辦公樓和早期的別墅區(qū)域， 有望成為天臺人眼中的集中住宅區(qū)。,SWOT分析優(yōu)勢Strength,,調查問卷,1.受訪者年齡 2.受訪者職業(yè) 3.置業(yè)計劃年限 4.置業(yè)目的 5.購房意向區(qū)域 6.置業(yè)原因,7.選擇購買物業(yè)類型 8.可承受的購房總價 9.房屋面積 10.房

30、屋交付標準 11.商業(yè)配套設施 12.娛樂設施 13.智能化設施,,本次調查共發(fā)出問卷200份，受調者基本涵蓋了天臺縣老城 區(qū)、新城區(qū)及周邊經濟較發(fā)達地區(qū)，如平橋、坦頭等地。,問卷涵蓋范圍,,,目標客戶以私營/民營高端管理者和一些個私業(yè)主為主。,31-45歲的目標客戶成為消費主流,購房者消費需求分析客戶特征,back,,計劃購房期限,購買目的,選擇兩年之后購房的比例較高，而一年內也將會出現一個購房高峰。,購買目的基本上以自住為主，兼顧投資升值的目標客戶也有一定的比例。,購房者消費需求分析期限四房的面積區(qū)間在145165 平方米,總價在48萬56萬元左右,完全符合市場三房和四房的購買需求 根據市

31、場問卷得出的民意趨向顯示，三房與四房的意向購買人群為總市調人群的41%、13% 三房、四房應成為本項目的主力房型 三房面積: 120135 總價：40萬45萬 四房面積: 145165 總價：48萬56萬,項目“三房” “四房”面積戶型總價定位,項目總價定位,,20,30,40,50,60,70,80,90,,萬元,價格定位總價比較（四房以上）,,,,,,秀水山莊,名都豪庭,溪林春天,金色廣場,中央花園,,本項目,,,,,,,,單價均價（建筑面積）：3183元/平方米 面積區(qū)間（建筑面積）：200300平方米,,,1500,2000,2500,3000,3500,4000,4500,,市場

32、總價對比分析,通過與市場上在售、潛在案例中各房型價格的比較分析，得出本項目單價在3183元/平方米： 目前天臺縣內主要競爭案例四房以上的總價集中在30萬至100萬以上 本項目四房以上的面積區(qū)間則在200-400平方米，總價在60120萬元左右 根據市場問卷得出的民意趨向顯示，三房與四房的意向購買人群占總市調人群的11%。 四房應成為本項目著力營造的亮點，屬于可以提升樓盤高度的房型 面積: 200400 總價：60萬120萬,項目“四房以上”面積戶型總價定位,項目總價定位,產品定位,單價建議區(qū)間：30003400元/平米 獨棟、聯排、雙拼別墅價格另計,多層總價建議區(qū)間：3060萬元 獨

33、棟、聯排、雙拼別墅總價建議區(qū)間：60萬-120萬,多層面積區(qū)間(建筑面積)：90-165平方米,建筑形態(tài): 聯排 獨棟 疊加 多層公寓,面積、戶型配比: 二房 95105 20% 三房 120135 55% 四房 145165 20% 四房以上 200400 5%,項目定位,競爭力最強樓盤 中央花園,通過總價分析,價格抗性最大樓盤 溪林春天,,,控制價格，與中央花園競爭總價市場 最大限度提升產品品質，弱化溪林春天總價優(yōu)勢,產品建議景觀、建筑、配套現狀對比,,,,,,,景觀,建筑,配套,中央花園,溪林春天,本項目,貫穿二個建筑組團的生態(tài)景觀大道； 二個建筑組團2個中

34、心綠地廣場； 高層設計了空中花園；,材質采納常用的鋼、涂料、花崗巖、金屬漆、巧妙構造，立面效果好； 墻面暖灰色系，深色金屬欄桿，建筑風格典雅 大面積落地觀景窗； 板式小高層和點式高層,景觀商業(yè)步行街，休閑借鑒上海新天地、杭州西湖天地等規(guī)劃手法,5000方VIP白金會所、空中泳池、室內羽毛球館、室外網球場英式桌球室、健房房、乒乓室、兒童游樂室、閱覽室、 便利超市、,,,物管,浙江南都物業(yè)管理公司,第一太平戴維斯英式物管,1000株青松林,躍層空中觀景花園；雙拼別墅配置日本三菱中央空調及私家庭院；產品攬括雙拼、聯排、小高層公寓、多層住宅,,30謂自然松林、園林藝術造林手法單一，埋沒自身最大的資料優(yōu)

35、勢 小區(qū)景觀集中，均好性差,,,,,萊茵達物管,建筑兵營式排布、一覽無余，缺乏圓林小區(qū)特色 建筑類型單一，抗風險能力較差，外圍及內部景觀資料利用未結合市場房屋設計需求,地段市政配套不成熟，購物、生活不便利， 社區(qū)內的配套僅有幼兒園和1000平米會所，風格特色不突出,產品建議,增加建筑類型,提升景觀優(yōu)勢,完善社區(qū)配套,,,,聯排、獨幢、疊加、豐富產品類型、提升品質 采取圍合的建筑排布，在有景觀優(yōu)勢的地段可設計一部分排屋以提升樓盤檔次， 豐富建筑類型，在需求有限的市場爭取一部分高端客戶。 建筑色彩協調區(qū)分物業(yè)類型,豐富景觀物色與形態(tài)，原始與人工相結合改變目前景觀集中的特點 分散布局，利用植物景觀、

36、社區(qū)小品自然分割，提高建筑的圍合感 和舒造度，營造出曲徑通幽的效果。,,品質生活便利一條街、晚晴長廊、親子樂園、雙語幼兒園、天都小小少年宮、社區(qū)活動中心、老年大學 商 業(yè) 配 套 溪而建一條休閑街（主營茶文化）引入品牌便利、洗燙、美發(fā)美 容連鎖店，提升小 區(qū)人文氛圍和社區(qū)檔次 小區(qū)公共設施 區(qū)別于普通的社區(qū)簡單健身器械，充分與景觀營造相結合，形成小區(qū)特有 的如人性化的休息坐椅、按摩步道散落在圓林之間，隨處可見；室內外棋牌 室和唱功坊與會所經營相結合；集中布置室內、室外地人親子樂園 教 育 配 套 雙語幼兒園、學齡兒童小型少年宮 會 所 經 營 小區(qū)

37、展覽中心、鄰邦交流中心、社區(qū)活動中心、小區(qū)會議中心,,,,產品建議景觀、建筑、配套建議對比,,,,,,景觀,建筑,配套,中央花園,貫穿二個建筑組團的生態(tài)景觀大道； 二個建筑組團2個中心綠地廣場； 高層設計了空中花園；,材質采納常用的鋼、涂料、花崗巖、金屬漆、巧妙構造，立面效果好； 墻面暖灰色系，深色金屬欄桿，建筑風格典雅 大面積落地觀景窗； 板式小高層和點式高層,景觀商業(yè)步行街，休閑借鑒上海新天地、杭州西湖天地等規(guī)劃手法,,,,,,,,本項目,30畝自然松林，林間按自然坡度布置一條“晚晴長廊” “親子樂園 小區(qū)集中綠化廣場（會所旁）,,曲徑通幽的小區(qū)圍合布局，移步見景，戶型景觀均好性提升 建筑

38、形態(tài)多樣化，小區(qū)景觀好的位置布置一個專屬區(qū)域的高檔物業(yè)類型，客戶選擇余地增多，小區(qū)抗風險性提高， 小區(qū)檔次提高，外立面豐富，色彩悅目怡人,品牌便利店，洗燙店、美容美發(fā)、銀行ATM機、郵政、茶餐廳 會所社區(qū)文化管理,,對比結論,景觀各有千秋。本項目以 人文關懷為主題，處處體 現以人為本,均好性強，社區(qū)建筑類 型與園林造景結合，豐富 建筑外立面，視覺效果好。,完全為社區(qū)生活量身訂做， 打造天臺縣最高生活品質 社區(qū)。,產品建議景觀、建筑、配套對比,,,,,,景觀,建筑,配套,溪林春天,,,,,,,,本項目,30畝自然松林，林間按自然坡度布置一條“晚晴長廊” “親子樂園 小區(qū)集中綠化廣場（會所旁）,,

39、曲徑通幽的小區(qū)圍合布局，移步見景，戶型景觀均好性提升 建筑形態(tài)多樣化，小區(qū)景觀好的位置布置一個專屬區(qū)域的高檔物業(yè)類型，客戶選擇余地增多，小區(qū)抗風險性提高， 小區(qū)檔次提高，外立面豐富，色彩悅目怡人,品牌便利店，洗燙店、美容美發(fā)、銀行ATM機、郵政、茶餐廳 會所社區(qū)文化管理,,對比結論,景觀比溪豐富。本項目以 人文關懷為主題，處處體 現以人為本,檔次較溪林春天高檔 均好性強，社區(qū)建筑類 型與園林造景結合，豐富 建筑外立面，視覺效果好。,完全為社區(qū)生活量身訂做， 打造天臺縣最高生活品質 社區(qū)。,1000株青松林,躍層空中觀景花園；雙拼別墅配置日本三菱中央空調及私家庭院；產品攬括雙拼、聯排、小高層公寓

40、、多層住宅,5000方VIP白金會所、空中泳池、室內羽毛球館、室外網球場英式桌球室、健房房、乒乓室、兒童游樂室、閱覽室、 便利超市、,,天臺城市生活新中心,天臺城市景觀家園：高性價比品質成就城市生活典范,,景觀住宅,高品質,,,完善的配套,引領城市居住品質健康家園 綜合性城市小區(qū)的配套設施 追求品質生活人士首選居所,項目總體市場定位,謝謝！,浙江綠城物業(yè)管理有限公司,浙江金都物業(yè)管理有限公司,,,景觀建議,引入水系：形成環(huán)湖公園，整體景觀起坡設計形成多層次的視覺效應，豐富綠化物種。真正形成生態(tài)園林的效果。,水系周圍圍繞親水性的植物和石頭。,對房屋棟與棟之間的綠地進行起坡設計，形成多層次的視覺效

41、應，從感觀上擴大棟距。,,,豐富建筑小品。擴大視覺上的間距，使業(yè)主有一步一景的感觀效果。,景觀建議,綠化叢中的休息亭,游泳池與自然巧妙結合,石雕和假山突出質感,,,配套建議商業(yè),,加入功能性景觀，如：按摩跑道、兒童樂園、休閑長廊等。,配套建議,老少適宜的按摩跑道,兒童樂園,,只作花園洋房和低層多層,一、共四層半的花園洋房：底層帶私家花園，頂層帶閣樓和露臺。面積控制在150200平方米左右，體驗式別墅，適合富足的三口、四口之家，增加鄰里情意。 二、高檔低層的多層公寓：共四層或五層。簡捷線條，大面積玻璃窗，大露臺，3.5米層高的城市化公寓。,建筑建議建筑形態(tài),通透戶型加入各類細節(jié),一、戶型中，加入

42、錯層或 提高層高，加大陽臺的面積以達到良好的通透效果。在各個房間的設計上更注重房間的功能性分布，如：功能齊全的主臥。 二、從建筑的各個細節(jié)注重設計和功能劃分?；乩仁降男菹^(qū)域，敞開的露天花園，是室內外融為一體。居住感受生活輕松自在。,建筑建議產品細節(jié),經 典 案 例 對 照 萬 科 水 晶 城,地理位置：天津河西區(qū)解 放 南路占地面積：38.4萬建筑面積：38.41萬容積率：1綠化率：40%總戶數：2700戶開發(fā)時間：20012007產品結構：情景洋房、公寓、 聯排,,案例分析：水晶城的建筑形態(tài)以排屋和，花園洋房為主。通過建筑、景觀和戶型細節(jié)上的設計，把整體樓盤的氛圍做到了當地空前絕后的高檔居住小區(qū)。價格從5700元/平方米漲幅到盡8000元/平方米，見證了樓盤的實力和生命力。,,