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1、二00六年五月,泰耐克國(guó)際金融大廈項(xiàng)目,總體營(yíng)銷(xiāo)策略提案,,目錄,CONTENTS,序 言 第一篇 形 勢(shì) 第二篇 計(jì) 劃 第三篇 定 位 第四篇 戰(zhàn) 略 第五篇 策 略,序 言,1,,項(xiàng)目現(xiàn)狀,初步設(shè)計(jì)獲得政府審批； 已經(jīng)獲得用地規(guī)劃許可證，樁基工程施工許可 證， 土地使用證； 酒店物業(yè)擬長(zhǎng)期持有； 在現(xiàn)狀設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上和現(xiàn)狀項(xiàng)目進(jìn)度的前提下，開(kāi)展?fàn)I 銷(xiāo)前期工作。,本項(xiàng)目裙樓商業(yè)規(guī)劃面積達(dá)3萬(wàn)平米，相當(dāng)于一個(gè)小型 購(gòu)物中心的體量，且商業(yè)運(yùn)營(yíng)涉及經(jīng)營(yíng)定位、商業(yè)規(guī)劃設(shè) 計(jì)、業(yè)態(tài)組合、招商運(yùn)營(yíng)等多項(xiàng)復(fù)雜專(zhuān)業(yè)問(wèn)題，需專(zhuān)項(xiàng)進(jìn) 行深入研究；酒店確定為開(kāi)發(fā)商自行運(yùn)營(yíng)，所以本方案選 取了南昌公寓和寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)行

2、分析,1,,項(xiàng)目現(xiàn)狀,2,,營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo),經(jīng)濟(jì)目標(biāo)：快速銷(xiāo)售公寓和寫(xiě)字樓，短期內(nèi)取得部分資 金回報(bào)，長(zhǎng)期持有酒店和商場(chǎng)，獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流和物 業(yè)增值； 形象目標(biāo)：通過(guò)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，確立開(kāi)發(fā)商在南昌的優(yōu) 勢(shì)地位；,3,,本策略案回答的問(wèn)題,透視競(jìng)爭(zhēng)格局賣(mài)樓的形勢(shì) 目標(biāo)和計(jì)劃具體化賣(mài)樓的任務(wù) 如何賣(mài)樓：營(yíng)銷(xiāo)定位問(wèn)題 如何賣(mài)樓：營(yíng)銷(xiāo)技術(shù)層面的戰(zhàn)略問(wèn)題 如何賣(mài)樓：營(yíng)銷(xiāo)技術(shù)層面的策略問(wèn)題,4,,技術(shù)路徑,了解產(chǎn)品帶問(wèn)題普查市場(chǎng)影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值的各 因素VS回答營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略層面的問(wèn)題初步提出 整體營(yíng)銷(xiāo)策略構(gòu)想,,目錄,CONTENTS,,序 言 第一篇 競(jìng)爭(zhēng)格局 第二篇 計(jì) 劃 第三篇 定 位 第四篇 戰(zhàn)

3、 略 第五篇 策 略,一、板塊競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 二、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),第一篇 競(jìng)爭(zhēng)格局,,,板塊競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),紅谷灘中心區(qū)PK傳統(tǒng)商務(wù)中心區(qū),紅谷灘中心區(qū),優(yōu)勢(shì)： “法定”CBD，政府強(qiáng)力支持； 片區(qū)規(guī)劃規(guī)格高； 人與環(huán)境協(xié)調(diào)； 劣勢(shì)： 發(fā)展中的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)； 遠(yuǎn)離城市主要居民聚集區(qū)。,優(yōu)勢(shì)： “成熟”的商務(wù)環(huán)境； 方便商務(wù)人士上下班； 市場(chǎng)認(rèn)可度高； 劣勢(shì)： 人與環(huán)境爭(zhēng)奪資源，政策上對(duì)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度限制； 開(kāi)發(fā)成本高。,PK,傳統(tǒng)商務(wù)中心區(qū) （昌南中心地區(qū)）,行動(dòng)方向,發(fā)布各級(jí)政府對(duì)紅谷灘中心區(qū)的新政策、新舉措的新 聞并成為廣而告之； 邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外著名城市官、產(chǎn)、學(xué)、研人士，舉辦國(guó)際 CBD規(guī)劃和建設(shè)研討會(huì)暨南昌

4、紅谷灘中心區(qū)投資說(shuō)明會(huì)； 舉辦新區(qū)進(jìn)展情況介紹會(huì)； 舉辦昌北企業(yè)座談會(huì)，暢談昌北的發(fā)展前景。,產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),公寓的定義及分類(lèi),1,全市市場(chǎng)在售及將售公寓的總面積約23.96萬(wàn)平米，總數(shù)在2,000戶(hù)以上，其中紅谷灘CBD地區(qū)供應(yīng)量達(dá)到8.9萬(wàn)平方米，占總面積的37%。2006年5月中旬之后將有多個(gè)公寓項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)，目前內(nèi)部認(rèn)購(gòu)VIP卡市場(chǎng)反應(yīng)良好。,2,公寓市場(chǎng)背景（1）,供應(yīng)規(guī)模,公寓產(chǎn)品類(lèi)型分布,2,公寓市場(chǎng)背景（2）,公寓競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況,3,競(jìng)爭(zhēng)的準(zhǔn)入門(mén)檻： 四接近： 硬件配置、戶(hù)型接近、室內(nèi)交樓標(biāo)準(zhǔn)、銷(xiāo)售時(shí)間接近； 一相同： 土地法定功能為住宅，70年產(chǎn)權(quán)；,主要公寓項(xiàng)目概況,4,同

5、類(lèi)少,泰耐克VS聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)公寓,5,殘酷同質(zhì)化： 聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)公寓在地段上與本項(xiàng)目極其類(lèi)似，入市時(shí)間與本項(xiàng)目接近，聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)公寓的戶(hù)型結(jié)構(gòu)、服務(wù)方式、客戶(hù)定位都與本項(xiàng)目接近，建筑外觀均顯高檔時(shí)尚。兩項(xiàng)目的差異性較小，面對(duì)面競(jìng)爭(zhēng)。 挑戰(zhàn)容量： 聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)公寓與本項(xiàng)目公寓的規(guī)模都較大，對(duì)市場(chǎng)容量是一個(gè)。 優(yōu)勢(shì)酒店： 由于酒店的因終端的客戶(hù)兼容性更強(qiáng)是我們的優(yōu)勢(shì)。其次是具有知名度、酒店帶來(lái)客源、商務(wù)配套以及部分景觀優(yōu)勢(shì)外。,泰耐克VS聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)公寓,5,主動(dòng)溝通，達(dá)成默契，錯(cuò)開(kāi)上市時(shí)間6個(gè)月以上； 樹(shù)立創(chuàng)新領(lǐng)先的市場(chǎng)形象； 服務(wù)定位的差異化； 放大酒店效應(yīng)，如采取售樓處設(shè)在在酒店大堂等措施。,行動(dòng)手段,6,20

6、04年市區(qū)非住宅銷(xiāo)售面積32萬(wàn)平方米，非住宅批 準(zhǔn)預(yù)售面積43萬(wàn)平方米。非I住宅主要是寫(xiě)字樓和商 業(yè)。 2005年市區(qū)非住宅銷(xiāo)售面積20萬(wàn)平方米，非住宅批 準(zhǔn)預(yù)售面積37萬(wàn)平方米。 由于2003-2005新入市項(xiàng)目的沖擊，南昌市寫(xiě)字樓字 2003年以來(lái)，寫(xiě)字樓租金均 有不同程度的下滑。,寫(xiě)字樓市場(chǎng)背景（1）,7,供應(yīng)規(guī)模,主要寫(xiě)字樓項(xiàng)目概況,7,寫(xiě)字樓市場(chǎng)背景（2）,寫(xiě)字樓主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓情況,8,聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓在地段上與本項(xiàng)目極其類(lèi)似，入市時(shí)間 與本項(xiàng)目接近。在時(shí)間和地段上存在競(jìng)爭(zhēng)。 聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓的高度略小于本項(xiàng)目，景觀資源比本項(xiàng)目稍差。項(xiàng)目的整體檔次與本項(xiàng)目基本趨同。

7、聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)整棟皆為寫(xiě)字樓（除裙樓商業(yè)），目標(biāo)客戶(hù)涵蓋大中型企業(yè)；而本項(xiàng)目寫(xiě)字樓部分僅位于主樓的中低區(qū)，目標(biāo)客戶(hù)定位于中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)；聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓的中低區(qū)與本項(xiàng)目寫(xiě)字樓存在客戶(hù)競(jìng)爭(zhēng)格局。 聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓的體量將近本項(xiàng)目寫(xiě)字樓的3倍，有利于打造辦公氛圍，提升檔次，但也存在如何消化的問(wèn)題。,寫(xiě)字樓主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓情況,8,優(yōu)勢(shì)： 1.酒店和商務(wù)配套； 2.層高； 3.建筑物的高度與知 名度； 4.企業(yè)知名度高： 劣勢(shì)： 1.不純粹；,優(yōu)勢(shì) 1.純粹； 劣勢(shì)： 1. 目前企業(yè)和項(xiàng)目知名度弱 2. 目前已經(jīng)建立的市場(chǎng)地位,,PK,寫(xiě)字樓主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓情況,8,泰耐克,聯(lián)發(fā)大廈,構(gòu)

8、筑整個(gè)項(xiàng)目的總體品牌形象，以整體性?xún)?yōu) 勢(shì)對(duì)抗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； 打酒店和配套牌； 打性?xún)r(jià)比牌。,行動(dòng)手段,9,產(chǎn)品核心價(jià)值賣(mài)什么,10,雖然本項(xiàng)目在功能具有寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓、酒店，商業(yè)四大綜合性功能，但其歸根結(jié)底只有商務(wù)和投資兩大核心價(jià)值。,產(chǎn)品核心價(jià)值賣(mài)什么,3,由上表我們可以清晰地看到，寫(xiě)字樓的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象固然是 企業(yè)和商務(wù)人士；商務(wù)公寓雖然具有辦公與休息兩種用 途，但最終是為了商務(wù)人士辦公和休息之用，其目標(biāo)客戶(hù) 是商務(wù)人士；由于本項(xiàng)目位于CBD中央商務(wù)區(qū)，因此酒店 也必然是商務(wù)性酒店，其目標(biāo)客戶(hù)是商務(wù)人士；無(wú)庸質(zhì) 疑，商鋪的目標(biāo)客戶(hù)當(dāng)然是投資者和商業(yè)經(jīng)營(yíng)者。,通過(guò)以上分析我們可以清晰地確定本項(xiàng)目的

9、核心價(jià)值是： 核心價(jià)值 = 商務(wù) + 投資 也就是說(shuō)，本項(xiàng)目能否得到市場(chǎng)的認(rèn)同，能否成功銷(xiāo)售，最 核心的關(guān)鍵是能否充分挖掘本項(xiàng)目的商務(wù)和投資這兩大核 心價(jià)值，并準(zhǔn)確無(wú)誤的傳播給潛在目標(biāo)客戶(hù)。,產(chǎn)品核心價(jià)值賣(mài)什么,3,第二篇 計(jì)劃,一、物業(yè)租、售面積、盈利方式,二、銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃與工程配合要求,,物業(yè)租、售面積、盈利方式,1,銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃與工程配合要求,2,,,一、如何賣(mài)樓：客戶(hù)定位 二、如何賣(mài)樓：形象定位 三、如何賣(mài)樓：價(jià)格預(yù)測(cè),第三篇 定位,,客戶(hù)定位,公寓客戶(hù)種類(lèi),1,隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速的發(fā)展，逐漸造就了一批的管理階層和專(zhuān)業(yè)技術(shù)階層。諸如職業(yè)經(jīng)理人，高級(jí)白領(lǐng)、律師、藝術(shù)家、技師等

10、自由職業(yè)者。這一類(lèi)人群大都出生在六、七十年代，普遍受教育程度較高，思想活躍，吸收新事物能力強(qiáng)，是現(xiàn)代城市人的代表。他們往往在工作繁忙的同時(shí)，不肯放棄對(duì)高品質(zhì)生活的追求，他們看中本項(xiàng)目的服務(wù)式公寓既能有擁有家庭的溫馨，又能夠有酒店服務(wù)的便利的這種生活模式。,第一類(lèi)：都市財(cái)智一族,隨著南昌市地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，投資地產(chǎn)已經(jīng)越來(lái) 越成為一種主流，從而催生了一批地產(chǎn)投資人士。他們 具有敏銳的經(jīng)濟(jì)觸覺(jué)，看好紅谷灘中心區(qū)全面建成后的 旺盛人氣帶來(lái)的對(duì)高檔物業(yè)的需求前景。,1,公寓客戶(hù)種類(lèi),第二類(lèi)：地產(chǎn)投資群落,紅谷灘中心區(qū)建成后，將成為南昌市最具經(jīng)濟(jì)活力的 區(qū)域，帶來(lái)的高檔商務(wù)人流。 他們希望能夠有一個(gè)

11、既能夠體現(xiàn)其身份地位，又能夠有完美配套服務(wù)的商務(wù)場(chǎng)所，五星級(jí)酒店作為高檔商務(wù)的的代名詞之一，對(duì)他們將有著極大的吸引力，但酒店的高昂成本也使許多人望而卻步，本項(xiàng)目的服務(wù)式公寓則完美的解決了上述問(wèn)題。,1,公寓客戶(hù)種類(lèi),第三類(lèi)：高檔商務(wù)置業(yè)人群,公寓客戶(hù)背景特征,2,隨著紅谷灘中心區(qū)的全面開(kāi)發(fā)建設(shè)，使投資者 進(jìn)一步看好本片區(qū)，大量在昌南區(qū)的小私營(yíng)企業(yè) 主、白領(lǐng)階層乃至金領(lǐng)階層人士為投資物業(yè)的發(fā)展 提供了保證，他們一般年齡在30歲以上，有多次置 業(yè)經(jīng)歷，選擇靈活多樣的付款方式，對(duì)物業(yè)的投資 價(jià)值很看中，對(duì)購(gòu)買(mǎi)時(shí)對(duì)朝向、樓層不太關(guān)注，對(duì) 價(jià)格較為敏感，希望物業(yè)帶裝修。,投資型客戶(hù)：,公寓客戶(hù)背景特征,

12、2,項(xiàng)目地處紅谷灘腹地，未來(lái)中心區(qū)大量的商務(wù)人士 為工作和生活需要，考慮在辦公場(chǎng)所附近解決居住問(wèn) 題，必將為項(xiàng)目帶來(lái)大量潛在的商務(wù)型客戶(hù)及小公司辦 公需求的客戶(hù)。用途多為公司高級(jí)員工作宿舍，對(duì)物業(yè) 的位置、交通、服務(wù)、便利性較為關(guān)心，與投資者同樣 關(guān)心物業(yè)的保值、增值性，智能化要求較高，管理要求 好；另外，商務(wù)性客戶(hù)不排除一些自由職業(yè)者的SOHO 用途。,商務(wù)客戶(hù),未來(lái)紅谷灘中心區(qū)大商務(wù)圈的形成帶來(lái)更多的白領(lǐng)、 金領(lǐng)階層人士。他們看重物業(yè)服務(wù)質(zhì)素，對(duì)生活品質(zhì)要 求較高。年齡一般在25-35歲之間，首次置業(yè)，文化層次 較高，大多受過(guò)高等教育，事業(yè)正處于上升期間，對(duì)自 己充滿(mǎn)信心。,公寓客戶(hù)背

13、景特征,2,自用型客戶(hù),寫(xiě)字樓客戶(hù)類(lèi)型,3,南昌作為長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲、閩東南三角區(qū)經(jīng) 濟(jì)帶產(chǎn)業(yè)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移的重要城市，著力發(fā)展高新技術(shù)為核 心的現(xiàn)代工業(yè)，屬于成長(zhǎng)型企業(yè)，對(duì)于這部分企業(yè)往往選 擇性?xún)r(jià)比較好的寫(xiě)字樓作為總部或某類(lèi)部門(mén)的辦公場(chǎng)所。,成長(zhǎng)型企業(yè),寫(xiě)字樓客戶(hù)類(lèi)型,2,隨著招商引資進(jìn)程和區(qū)域間商務(wù)往來(lái)的增加，而本項(xiàng) 目綜合功能的特點(diǎn)又基本滿(mǎn)足了商業(yè)辦公和住宿的需要， 所以也是項(xiàng)目的客戶(hù)工作重點(diǎn)。,外地大企業(yè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份駐江西辦事處機(jī)構(gòu),屬于第三產(chǎn)業(yè)，規(guī)模一般不大，但商務(wù)性活動(dòng)頻 繁，是典型的寫(xiě)字樓客戶(hù)，這類(lèi)客戶(hù)種類(lèi)、數(shù)量最 多。,寫(xiě)字樓客戶(hù)類(lèi)型,2,中介類(lèi)企業(yè),看好紅谷灘區(qū)位以及寫(xiě)

14、字樓物業(yè)的未來(lái)市場(chǎng)收益的投 資群體。,投資性,寫(xiě)字樓客戶(hù)類(lèi)型,2,寫(xiě)字樓客戶(hù)特征,3,對(duì)寫(xiě)字樓的形象要求較高，需求面積一般較小（通 常不超過(guò)半層，以300平米左右為主），比較喜歡中低 層區(qū)寫(xiě)字樓，價(jià)格承受能力一般；企業(yè)決策層風(fēng)格較 為開(kāi)放和沖動(dòng)，容易接受新觀念；絕大部分采用按揭 付款。,中介服務(wù)類(lèi),對(duì)寫(xiě)字樓的形象要求不高，需求面積一般較大（通 常超過(guò)半層），比較喜歡中低層區(qū)寫(xiě)字樓，價(jià)格承受 能力較弱；企業(yè)決策層風(fēng)格較為開(kāi)放和沖動(dòng)，容易接 受新觀念；絕大部分采用按揭付款。,寫(xiě)字樓客戶(hù)特征,3,科技類(lèi)企業(yè)：,3,不太關(guān)心寫(xiě)字樓的形象，對(duì)價(jià)格、地段和租金回報(bào)非常關(guān)注，需求面積一般較小（以100300

15、平米左右為主），需求面積比較喜歡低層區(qū)寫(xiě)字樓，價(jià)格敏感度非常高；該類(lèi)客戶(hù)非常理性；絕大部分采用按揭付款。,寫(xiě)字樓客戶(hù)特征,投資類(lèi)客戶(hù),總體形象定位,南昌CBD商務(wù)領(lǐng)袖 新經(jīng)濟(jì)時(shí)代財(cái)富核心 領(lǐng)袖：奠定領(lǐng)先超越的市場(chǎng)地位 商務(wù)：項(xiàng)目的核心價(jià)值，商務(wù)價(jià)值 財(cái)富：體現(xiàn)項(xiàng)目的核心價(jià)值，投資價(jià)值,總體形象定位,1,預(yù)期價(jià)格,未來(lái)銷(xiāo)售期內(nèi)實(shí)收均價(jià)=當(dāng)前時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)值（1+預(yù)計(jì)全市從目前時(shí)點(diǎn)到項(xiàng)目銷(xiāo)售中期的總價(jià)格上漲幅度）（1+區(qū)域環(huán)境改善因素+開(kāi)發(fā)商浮動(dòng)比例）。 當(dāng)前時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)值=比較標(biāo)的物評(píng)估價(jià)格（各比較物業(yè)修正價(jià)格比較權(quán)重） 預(yù)計(jì)全市從目前時(shí)點(diǎn)到項(xiàng)目銷(xiāo)售中期的總價(jià)格上漲幅度約10%左右。區(qū)域環(huán)境改善因素

16、5%。開(kāi)發(fā)商浮動(dòng)比例暫時(shí)設(shè)為0。,方法,1,2,主要公寓價(jià)格,本項(xiàng)目公寓未來(lái)銷(xiāo)售期內(nèi)實(shí)收均價(jià)預(yù)計(jì)為 7,000--7500元/平方米。,公寓價(jià)格預(yù)期,3,主要寫(xiě)字樓價(jià)格,4,本項(xiàng)目寫(xiě)字樓未來(lái)銷(xiāo)售期內(nèi)實(shí)收均價(jià)預(yù)計(jì)為 75008000元/平方米左右。,寫(xiě)字樓價(jià)格預(yù)期,4,,目錄,CONTENTS,,序 言 第一篇 形 勢(shì) 第二篇 計(jì) 劃 第三篇 定 位 第四篇 戰(zhàn) 略 第五篇 策 略,類(lèi)似城市CBD發(fā)展對(duì)比和案例 發(fā)達(dá)城市CBD發(fā)展經(jīng)驗(yàn)佐證 引導(dǎo)市場(chǎng),高屋建瓴,1,聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外明星企業(yè)家形象代言人 直升機(jī)看樓； 5星酒店大堂做售樓處；,領(lǐng)袖營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)南昌樓市先河,2,高形象定位創(chuàng)造附加值； 服務(wù)

17、保證入伙后的物業(yè)保值增值； 放大客戶(hù)范圍； 擴(kuò)大推廣區(qū)域；,“藍(lán)海戰(zhàn)略”創(chuàng)造價(jià)值,3,,目錄,CONTENTS,,序 言 第一篇 形 勢(shì) 第二篇 計(jì) 劃 第三篇 定 位 第四篇 戰(zhàn) 略 第五篇 策 略,第五篇 策略,一、如何賣(mài)樓： 創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)策略（6爭(zhēng)）,二、如何賣(mài)樓：創(chuàng)新推廣策略,三、如何賣(mài)樓：各階段策略與任務(wù),,如何賣(mài)樓： 創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)策略（6爭(zhēng)）,房地產(chǎn)投資地段永遠(yuǎn)在產(chǎn)品之前考慮； 房地產(chǎn)投資始終非常明顯的被政策性影響； 投資最重要的是購(gòu)買(mǎi)未來(lái)、買(mǎi)前景、買(mǎi)信心； 紅谷灘中心區(qū)擁有房地產(chǎn)投資的地段價(jià)值。,地域之爭(zhēng),1,總建筑面積近20萬(wàn)平米，多功能集成，服務(wù)綜合，優(yōu)

18、 勢(shì)凸現(xiàn)。 精裝修酒店式服務(wù)公寓引入星級(jí)酒店物管，擁有 絕美的江景，事辦公、居住皆宜，投資、自用兩便。 智能化寫(xiě)字樓看得見(jiàn)的品質(zhì)，體驗(yàn)得到的星級(jí)物 管，是行業(yè)新銳接軌國(guó)際，突破成長(zhǎng)的第一商務(wù)平臺(tái)。,產(chǎn)品之爭(zhēng),2,產(chǎn)品之爭(zhēng),2,提煉商務(wù)價(jià)值體系和投資價(jià)值體系，并與潛在客戶(hù)有效 溝通； 以酒店、公寓、寫(xiě)字樓的互動(dòng)配套優(yōu)勢(shì)與競(jìng)爭(zhēng)者外單一 功能對(duì)抗,建立個(gè)性化的形象識(shí)別體系，系統(tǒng)導(dǎo)入項(xiàng)目CIS包裝。 樓盤(pán)的理念識(shí)別：具有商務(wù)和投資兩大核心價(jià)值 行為識(shí)別：建立銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化管理體系，引入服務(wù)質(zhì)量管理，率先引進(jìn)ISO9001管理手段。 視覺(jué)識(shí)別：統(tǒng)一設(shè)計(jì)基礎(chǔ)要素（標(biāo)準(zhǔn)色、字等），并 在各類(lèi)媒介上應(yīng)用；

19、統(tǒng)一包裝銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)。 提煉個(gè)性化的定位語(yǔ)、廣告語(yǔ)。,形象之爭(zhēng),3,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與功能上所做的任何革命與創(chuàng)新，都極易為他人所模仿甚至超越； 在產(chǎn)品上實(shí)現(xiàn)突破來(lái)迎取企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是難以持久的，也難以拓展更高的層面； 城市綜合體建筑，體現(xiàn)的是一種時(shí)代和城市形象文化成為新經(jīng)濟(jì)的標(biāo)志； 作為社會(huì)精英人物聚合、交流的場(chǎng)所，人文精神的構(gòu)建和共鳴是建筑生命的重要競(jìng)爭(zhēng)因素。,觀點(diǎn)之爭(zhēng),4,開(kāi)放文明、競(jìng)合共贏新商務(wù)精神演繹,硬件可同質(zhì)，服務(wù)創(chuàng)新無(wú)限； 公寓、酒店、寫(xiě)字樓一體化服務(wù)； 泰耐克國(guó)際金融大廈禮聘國(guó)際著名酒店管理公司，提 供個(gè)性化套餐式物業(yè)服務(wù)。,服務(wù)之爭(zhēng),5,在政府“一江兩岸”的規(guī)劃背景下，紅谷灘中心區(qū) 順勢(shì)

20、崛起。 市政府、市人大、市政協(xié)已提前入住紅谷灘，政 府堅(jiān)定不移的支持是成就紅谷灘CBD的主驅(qū)動(dòng)力，大 規(guī)模的基礎(chǔ)建設(shè)投資和政策優(yōu)勢(shì)傾斜為為紅谷灘未來(lái) 的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)背書(shū)。,政策之爭(zhēng),6,如何賣(mài)樓：創(chuàng)新推廣策略,政商學(xué)談“開(kāi)放文明、競(jìng)合共贏 新商務(wù) 精神”報(bào)刊連載，結(jié)集出版。 出版?zhèn)ゴ蟮慕ㄖc偉大的城市泰耐克國(guó)際 金融中心榮譽(yù)出版；,理論先行，樹(shù)立市場(chǎng)高度,1,與新區(qū)管委會(huì)聯(lián)合舉辦系列報(bào)道“追蹤洪都城市化南昌現(xiàn)代商務(wù)中心區(qū)（CBD）建設(shè)連續(xù)報(bào)道”。,新聞開(kāi)道，建立市場(chǎng)信度,2,如：舉辦“世界城市化論壇”，開(kāi)南昌樓市大型公益活動(dòng)先河,國(guó)際論壇，奠定市場(chǎng)美譽(yù)度,3,如何賣(mài)樓：各階段策略與任務(wù),周期：20

21、06年10-12月 任務(wù)： 建立項(xiàng)目的形象差異、高度差異 手段： 觀點(diǎn)之爭(zhēng)：開(kāi)放文明、和諧共贏的商務(wù)理念 政商學(xué)談“開(kāi)放文明、競(jìng)合共贏泰耐克新商務(wù)精神”； 由報(bào)刊連載； 配形象廣告。,第一階段策略,1,周期：2007年1月-9月 任務(wù)：推廣公寓 手段： 開(kāi)盤(pán)前三步： 第一步：與新區(qū)管委會(huì)聯(lián)合舉辦系列報(bào)道“追蹤洪都城市化南昌現(xiàn)代商務(wù)中心區(qū)（CBD）建設(shè)連續(xù)報(bào)道”； 第二臺(tái)步：出版?zhèn)ゴ蟮慕ㄖc偉大的城市泰耐克國(guó)際金融中心榮譽(yù)出版；； 第三步：產(chǎn)品新聞發(fā)布會(huì)暨拍賣(mài)公寓“樓王”； 每一步均媒介廣告配合,第二階段策略與任務(wù),2,周期：2007年10月-2008年9月 任務(wù)：推廣寫(xiě)字樓 手段： 舉辦“世界城市化論壇”，開(kāi)南昌樓市大型公益活動(dòng)先河； 舉辦酒店管理公司、品牌商家簽約新聞發(fā)布會(huì)； 新區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)和客戶(hù)座談會(huì)； 相關(guān)媒介廣告廣告。,第三階段策略與任務(wù),3,同致行（中國(guó)）地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司,20060520,匯報(bào)完畢,