《中國房地產(chǎn)私募基金研究報告》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《中國房地產(chǎn)私募基金研究報告（95頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、2020/9/23,中國私募股權(quán)基金與房地產(chǎn)基金研究-華夏偉業(yè)集團私募基金設立項目建議書,華夏偉業(yè)集團地產(chǎn)金融部舒鑫2010年10月20日,2020/9/23,目錄,一、中國和國際PE基金發(fā)展動向 二、中國房地產(chǎn)融資方式介紹 三、中國房地產(chǎn)投資基金市場 四、我國房地產(chǎn)基金組織和盈利模式分析 五、我們的建議,2020/9/23,,華廈偉業(yè)(中國)控股集團有限公司醞釀于1999年,成立于2001年.華廈偉業(yè)第一個十年完成了城市地產(chǎn)和文化旅游休閑地產(chǎn)專業(yè)系統(tǒng)的打造并躋身于旅游地產(chǎn)全國三甲,城市地產(chǎn)代理中國十強.同時房地產(chǎn)私募基金蓬勃發(fā)展中。,2020/9/23,一、國內(nèi)外PE基金發(fā)展-國內(nèi),國內(nèi)PE

2、基金開始于20世紀90年代中后期 2006年后，PE基金才開始活躍； 2007年，渤海產(chǎn)業(yè)投資基金和渤海產(chǎn)業(yè)投資基金公司正式成立； 券商直接投資基金和民營企業(yè)組建基金，探索投資 基金募集迅速擴展；（人民幣基金后來居上）8000家 基金投資進入調(diào)整期；（金融危機下，投資呈現(xiàn)明顯回落態(tài)勢）,2020/9/23,市場化募集基金不斷擴大,1資金來源以海外為主的PE基金 （1）國外設立，投資中國；黑石、KKR、凱雷 （2）海外基金為主國內(nèi)背景：金沙江、弘毅、鼎輝 2資金來源以國內(nèi)為主的PE基金 （1）國有資金主導PE：渤海、深圳市創(chuàng)新投資 （2）國有金融資本為主導的PE基金：商業(yè)銀行、保險公司、證券公司

3、 （3）民間資本為主的PE基金：九鼎、硅谷天堂、深圳南海成長創(chuàng)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）,2020/9/23,國際PE基金發(fā)展動向,PE基金管理公司上市（IPO） 業(yè)務發(fā)展公司設立 新金融工具運用,2020/9/23,1、PE基金管理公司上市（IPO）,PE上市兩種形式：PE基金管理公司所管理的一只基金上市或選擇基金管理公司上市 PE基金管理公司所管理的基金上市好處：公司不必浪費時間和人力去籌集資金；上市籌集的資金可以讓PE基金任意追逐巨型目標，而無需與其他基金聯(lián)合，從而使的資金的基金更有競爭力；投資靈活性。劣勢：股權(quán)分散以及信息披露的要求會限制基金迅速決斷能力；基金上市可能嚴重影響PE基金改

4、善被收購公司盈利和業(yè)績的基金心態(tài)。 2006年5月，KKR旗下一只基金KKR.AS(KKE)創(chuàng)造性在荷蘭阿姆斯特丹證券交易所成功融資50億，創(chuàng)PE基金上市的先河，一度震驚業(yè)界。（逃避美國信息披露和低稅收政策優(yōu)惠） 2007年2月，堡壘投資集團FORTRESS在美國證券市場進行公開招股，募集6.433億美圓，成為美國受家公開上市的私募基金 2004年，黑石集團希望想阿波羅管理公司，設立自己的業(yè)務發(fā)展公司（BDC） 2006年，計劃將管理公司自身進行IPO，2007年6月，黑石集團在紐約證券交易所上市 PE基金管理公司上市主要好處：在信貸環(huán)境緊張的形式下。通過上市獲得大量資金，通過杠桿作用更多交易

5、；給創(chuàng)始人和其他合伙人解決身價問題；對于提升公司品牌價值，延長企業(yè)生命；獲得永久資金投資已有業(yè)務，擴張新業(yè)務或建設永久基業(yè)；吸引公眾資本、擴大籌集資金渠道；透明化運作擺脫公眾和監(jiān)管層的質(zhì)疑,2020/9/23,2、業(yè)務發(fā)展公司設立（BDC）,近年來，一些PE公司一開始就通過設立公眾性質(zhì)的機構(gòu)來獲得流動性并保持私募性 英國：3I旗下有市值96億美圓倫敦上市基金； 美國：更多PE公司以設立公眾化的業(yè)務發(fā)展公司（BDC）來募集更多的公眾資本； 受到特殊監(jiān)督，遵循PE基金的基本投資策略 PE基金設立BDC的好處。 （1）永久資本： （2）新的投資者：不需要嚴格標準；金融機構(gòu)費用高 （3）更高的費用 （

6、4）夾層融資機會；安全的投資,2020/9/23,3、新金融工具運用,擔保債務憑證（CDO）： CLO：擔保貸款憑證，基金資產(chǎn)是高收益貸款 CBO：擔保債券憑證，基礎資產(chǎn)是企業(yè)債券 CSO：擔保合成憑證 CIO：擔保保險憑證 SFCDO：結(jié)構(gòu)性金融擔保債務憑證,2020/9/23,1、資金來源 2、融資渠道 2.1銀行貸款 2.2委托貸款 2.3信托融資 2.4房地產(chǎn)基金 2.5戰(zhàn)略私募 2.6上市 2.7資產(chǎn)證券化 2.8債權(quán)融資 2.9典當融資,二、中國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式,2020/9/23,1、1997-2005年我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源,1997-2005年我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源一覽,2

7、020/9/23,1999-2005年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源比重表 （單位：%）,從表面上資金來源結(jié)構(gòu)來分析，2003年是分水嶺，1997-2003年，房地產(chǎn)國內(nèi)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重一直保持在20左右的水平，2003年國家出臺了121號文，隨后又實行了一系列的調(diào)控政策，導致銀根緊縮，銀行貸款比重明顯下降，2004年國內(nèi)貸款比2003年下降了近個百分點，房地產(chǎn)自籌資金和其他資金來源比例持續(xù)提高,資料來源：房價與泡沫經(jīng)濟徐滇慶著 機械工業(yè)出版社,2020/9/23,一般說來，開發(fā)商在拿地、規(guī)劃等少數(shù)環(huán)節(jié)上動用自籌資金。在拿到土地后和國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和建

8、設工程開工許可證，可以土地為抵押向銀行貸款，從而獲得工程建設資金和流動資金；在土建環(huán)節(jié)，將成本轉(zhuǎn)嫁給建筑承包商帶資墊付或者僅付少量建設資金；房屋結(jié)構(gòu)封頂、取得預售許可證后，開發(fā)商即可先后收取定金、預收款、首付款和整個房款。從整個過程看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金很少，大量仰仗銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率一直處于高位。,2020/9/23,2、房地產(chǎn)融資渠道,銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商趨之若鶩的主要融資渠道。央行121號文件規(guī)定以及近期一系列從緊措施，對于項目開發(fā)程度和開發(fā)商自有資金的門檻要求，將大多數(shù)開發(fā)商排除在門外。但是，對于企業(yè)而言，便捷，成本相對較低，財務杠桿作用大的銀行貸款有著致命的誘惑，更何

9、況，其還債壓力大等缺點還可以通過調(diào)整長期負債和短期負債的負債結(jié)構(gòu)加以規(guī)避。同時，房地產(chǎn)信貸業(yè)務目前仍普遍被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行的信貸熱情絲毫未減。,常用貸款方法有: 信用貸款：信用貸款是銀行根據(jù)借款人的信譽,財務狀況,預期收益和信用記錄表現(xiàn)的良好程度而發(fā)放的一種無抵押, 保證貸款：保證貸款是指按規(guī)定的保證方法,以第三人承諾在借款人不能償還貸款時,按約定承擔一般保證責任者連帶責任為前提而發(fā)放的貸款.一旦借款不能履約,擔保人將承擔償還責任. 抵押貸款：指按規(guī)定抵押方式以借款人或第三人的財產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款.這種貸款是目前普遍采用的一種.貼現(xiàn)貸款：即指借款人在急需資金時，以未到期的票據(jù)向銀

10、行申請貼現(xiàn)而融通資金的一種貸款方式。,2.1 銀行貸款,2020/9/23,2.2 委托貸款,委托貸款是指委托人提供資金，由受托人（銀行）根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放并協(xié)助收回的貸款。這項業(yè)務屬于銀行中間業(yè)務，銀行收取手續(xù)費，不承擔風險。,委托貸款融資方式因為不是銀行的自營業(yè)務，所以諸如“四證齊全”之類的限制條件少（但用于固定資產(chǎn)投資項目的貸款須經(jīng)報政府有關(guān)部門批準），門檻低，并且操作方便，銀行作為中間人承擔著搭橋、溝通和風險控制的責任。該融資方式可適用于項目的各個階段，但由于資金的協(xié)商利率可能相對較高，運用該借款多為過橋性質(zhì)。,2003底年北京市商業(yè)銀行與北京今

11、典房產(chǎn)推出了“開發(fā)商貼息委托貸款”業(yè)務，其基本運作方式是：在取得預售證但尚不能取得銀行按揭資格時，開發(fā)商先投入一部分預付資金作為貸款本金向購房者提供購房用的委托貸款。由于開發(fā)商委托貸款為房款 70%的按揭比例，銷售后回籠資金中增加了買房人30%的首付款，如果開發(fā)商首筆投入1億元委托貸款，則通過委托貸款開發(fā)商首次回籠銷售資金E=1/70%=1.4285億元。若將該資金再次投入委托貸款的周轉(zhuǎn)，則可再次回籠銷售資金2億元，即融資了1億元。這1億元即可作為公司的自有資金，使得資金鏈更加的寬余起來。同時，銷售競爭優(yōu)勢顯而易見。,2020/9/23,2.3 信托融資,房地產(chǎn)信托是指信托機構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣

12、、租賃、收租、保險等代營業(yè)務以及房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅等事項，或者直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動。2003年6月央行121文件的出臺，使得房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款渠道受阻，房地產(chǎn)業(yè)的高額收益和較短的投資周期都滿足了信托的要求， 信托是目前房地產(chǎn)業(yè)新興的融資熱點，并以“井噴”式速度發(fā)展。,不過，從法律上看，目前我國“房地產(chǎn)信托”一詞表述不夠嚴謹。根據(jù)信托投資公司管理辦法第二十條的規(guī)定，信托投資公司的信托業(yè)務有二：一是資金信托業(yè)務，二是動產(chǎn)、不動產(chǎn)及其他財產(chǎn)信托業(yè)務。從我國目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來看，既有投資者將資金委托給信托投資公司用于房地產(chǎn)投資，也有房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)項目、公司股權(quán)等委托給信托投資公司

13、管理。也就是說，既有資金信托，也有不動產(chǎn)及其他財產(chǎn)信托。但不論哪種類型的房地產(chǎn)信托，其目的均是通過信托方式解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資難題。因此，目前的房地產(chǎn)信托，并非類似國外REITs真正意義上的不動產(chǎn)信托，而是資金投向為房地產(chǎn)項目的一種信托產(chǎn)品。,2020/9/23,資金信托類房地產(chǎn)信托,貸款模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金借給房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在借款期限屆滿后向信托公司還本付息，信托公司向投資者支付投資本金及收益。 優(yōu)點：涉及法律關(guān)系不多，交易環(huán)節(jié)較少，操作方便。 缺點：只有二級以上資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)才能在完成前期開發(fā)工作（取得

14、國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證）后，才能通過這一模式融資，并且開發(fā)項目資本金比例不低于35%，資金投放時間、資金投放范圍、資金比例均受到限制；信托投資公司接受自然人資金信托合同不得超過0份，每份合同金額不得低于人民幣萬元，不能滿足較大規(guī)模項目的資金需求（這是所有資金信托類房地產(chǎn)信托的共同缺點，以下不再贅述）；成本相對較高 法律風險控制要點：控制委托人和受益人的個數(shù)，防止自然人信托合同雖然不足0份；合理評估擔保物的價值，調(diào)查抵押物權(quán)利狀況，防止擔保物不足值或權(quán)利受限；房地產(chǎn)企業(yè)提供信用保證，分解擔保風險；按施工進度發(fā)放貸款，嚴格監(jiān)督貸款運用，防止貸款被

15、挪用。,貸款模式,2020/9/23,股權(quán)融資模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金用于認購房地產(chǎn)企業(yè)增資擴股或轉(zhuǎn)讓的股份，房地產(chǎn)企業(yè)的股東在期滿后溢價購回購信托投資公司所認購的股份，信托投資公司向投資者支付投資本金及收益。 優(yōu)點：資金投放時間不受限制，避免因項目未取的“四證”而不能投資；項目資本金比例不受35%的限制，降低房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例；信托投資公司可以參與企業(yè)決策，進一步防范風險。 缺點：增加注冊資本，需召開股東會決議，并辦理相關(guān)驗資、企業(yè)變更登記、頒發(fā)出資證明書等手續(xù)，操作較為復雜；存在信托投資公司到期不回轉(zhuǎn)所購股份或者

16、房地產(chǎn)企業(yè)股東不回購股份的風險；因股權(quán)買賣并非真實交易目的，存在被認定為企業(yè)間借貸的風險。 法律風險控制要點：明確信托投資公司用以購買股份的資金系信托資金，而非其固有資金，防止被認定為企業(yè)間借貸或信托投資公司到期不回轉(zhuǎn)房產(chǎn)；選派具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的人員代表信托公司參與管理，防范項目開發(fā)風險；由房地產(chǎn)企業(yè)對其股東購回股份進行擔保，防止股東不回購股份。,股權(quán)融資模式,2020/9/23,置業(yè)模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金貸用于購買房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)，然后將房產(chǎn)對外出租或出售，從而獲得收益，信托投資公司向投資者支付投資本金及收益。

17、 優(yōu)點：可通過收取房租長期獲取收益，或者待房價上漲后獲得收益；因系真實買賣，沒有被認定為無效的風險或無法回購的風險。 缺點：因受房屋預售制度的限制，資金投放時間、投放額度均受制約，無法滿足前期項目開發(fā)的資金需求；如果購買的房產(chǎn)無法出售或出租，投資目的無法實現(xiàn)；所涉稅費較多，成本較高；無法監(jiān)控所購房產(chǎn)的開發(fā)建設，存在不能按期接房或辦理產(chǎn)權(quán)證的風險。 法律風險控制要點：認真審查擬購房產(chǎn)項目的相關(guān)證照、查清是否存在抵押、查封情形、土地出讓金交納情況等，最好選擇已竣工備案的房產(chǎn)；防止無法追究其逾期交房、逾期辦證等違約行為的責任；如果整體收購房產(chǎn)項目，可以采用股權(quán)收購的方式，以減少交易成本。,置業(yè)模式,

18、2020/9/23,資產(chǎn)池模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金貸用于購買房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在約定的期限按原價或溢價回購該放產(chǎn)，信托投資公司向投資者支付投資本金及收益。 優(yōu)點：無需考慮所購房產(chǎn)能否出租或出售的風險，收益較穩(wěn)定；一般是以低于房產(chǎn)實際價值的價格收購，房地產(chǎn)企業(yè)不回購的可能性較小，即使不回購，也可以通過轉(zhuǎn)售收回成本和收益。 缺點：因受房屋預售制度的限制，資金投放時間、投放額度均受制約，無法滿足前期項目開發(fā)的資金需求；所涉稅費較多，成本較高；因買賣并非真實交易目的，存在被認定為企業(yè)間借貸的風險；如利潤較高，存在信

19、托投資公司不予回轉(zhuǎn)的風險；如果房地產(chǎn)企業(yè)到期不回購，該房產(chǎn)又無法出售，則面臨成本和收益無法實現(xiàn)的風險。 法律風險控制要點：認真審查擬購房產(chǎn)項目的相關(guān)證照、查清是否存在抵押、查封情形、土地出讓金交納情況等，最好選擇已竣工備案的房產(chǎn)；以低于房產(chǎn)價值的價格購買，防止其到期不回購或者所購房產(chǎn)到期無法處置；明確信托投資公司用以購買房產(chǎn)的資金系信托資金，而非其固有資金，防止被認定為企業(yè)間借貸或信托投資公司到期不回轉(zhuǎn)房產(chǎn)；如果整體收購房產(chǎn)項目，可以采用股權(quán)收購的方式，以減少交易成本。,資產(chǎn)池模式,2020/9/23,融資租賃模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者

20、集合的信托資金購買房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)，然后將該房產(chǎn)租給該房地產(chǎn)企業(yè)使用，房地產(chǎn)企業(yè)向信托投資公司支付租金，到期回購該房產(chǎn)，信托投資公司向投資者支付投資本金及收益。 優(yōu)點：只要信托投資公司具有融資租賃的業(yè)務資格，可以避免類似資產(chǎn)池模式被認定為企業(yè)間借貸的風險；能獲取穩(wěn)定的收益；到期不回購的風險較小。 缺點：因受房屋租賃制度的限制，資金投放時間、投放額度均受制約，無法滿足前期、中期項目開發(fā)的資金需求；所涉稅費較多，成本較高；存在房地產(chǎn)企業(yè)到期不回購房產(chǎn)的風險。 法律風險控制要點：認真審查投資房產(chǎn)項目的相關(guān)證照、查清是否存在抵押、查封情形、土地出讓金交納情況等，避免采取預售、預租方式；以低于房產(chǎn)價

21、值的價格購買，并由房地產(chǎn)企業(yè)提供擔保，防止其不按期支付租金，或到期不回購，或者所購房產(chǎn)到期無法處置；如果整體收購房產(chǎn)項目，可以采用收購股權(quán)的方式，以減少交易成本。,融資租賃模式,2020/9/23,不動產(chǎn)及其他財產(chǎn)信托類房地產(chǎn)信托,不動產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)委托設立為信托財產(chǎn)，取得信托財產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資人，并通過租金或和溢價回購信托受益權(quán)等方式向投資人支付本金回報。 優(yōu)點：因不系資金信托，在一段時間內(nèi)突破了信托合同份數(shù)限制，滿足房地產(chǎn)企業(yè)較大的資金需求，吸引更多的投資者；但現(xiàn)階段也同樣受到了監(jiān)管部門的限制 缺點：由于信托財產(chǎn)登記和

22、轉(zhuǎn)移制度不完善，無法解決信托財產(chǎn)的獨立性；所涉稅費較多，交易成本較高；由于信托投資公司系房地產(chǎn)企業(yè)的受托人，在法律上要著重于維護房地產(chǎn)企業(yè)的利益，投資者的風險較大。 法律風險控制要點：認真審查信托房產(chǎn)的相關(guān)證照、查清是否存在抵押、查封情形、土地出讓金交納情況、租金收益情況等；以低于受益權(quán)價值的價格購買，并由房地產(chǎn)企業(yè)提供擔保，防止其不按期支付租金或到期不回購。,不動產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式,2020/9/23,股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)將股權(quán)委托設立為信托財產(chǎn)，取得信托財產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資人，并通過分紅或和溢價回購信托受益權(quán)等方式向投資人支付本

23、金回報。 優(yōu)點：資金投放時間不受限制，避免因項目未取的“四證”而不能投資；項目資本金比例不受35%的限制，降低房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例；所涉稅費相對較少，交易成本相對不高。 缺點：由于信托財產(chǎn)登記和轉(zhuǎn)移制度不完善，無法解決信托財產(chǎn)的獨立性；由于信托投資公司系房地產(chǎn)企業(yè)的受托人，在法律上要著重于維護房地產(chǎn)企業(yè)的利益，投資者的風險較大。 法律風險控制要點：認真評估、調(diào)查信托股權(quán)的基本情況；以低于受益權(quán)價值的價格購買，并由房地產(chǎn)企業(yè)提供擔保，防止其不按期分紅或到期不回購。,股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式,2020/9/23,資金信托與不動產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)委托設立為信托財產(chǎn)，取

24、得信托財產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，并通過租金或溢價回購信托受益權(quán)等方式向投資者支付回報；同時，投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資人集合的信托資金用于購買房地產(chǎn)企業(yè)的不動產(chǎn)信托受益權(quán)。 資金信托與股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)將股權(quán)委托設立為信托財產(chǎn)，取得信托財產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，并通過分紅或溢價回購信托受益權(quán)等方式向投資者支付回報；同時，投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資人集合的信托資金用于購買房地產(chǎn)企業(yè)的不動產(chǎn)信托受

25、益權(quán)。,混合信托類房地產(chǎn)信托,混合信托類房地產(chǎn)信托主要有兩種模式：一是資金信托與不動產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式，二是資金信托與股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式,2020/9/23,2.4 房地產(chǎn)基金,房地產(chǎn)基金是一種集中眾多零散資金，交由投資專家進行集中投資的融資方式。具體的基金融資方式有海外房產(chǎn)基金和國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金。 國外房地產(chǎn)基金 國外地產(chǎn)基金看好中國房地產(chǎn)市場，近幾年流入中國的海外基金不斷增加：摩根士丹利下屬房地產(chǎn)投資基金RSREF、荷蘭國際房地產(chǎn)、瑞安集團、新加坡嘉德置地等紛紛出手。由于受到國內(nèi)政策，以及國內(nèi)企業(yè)運作的不規(guī)范和房地產(chǎn)市場的不透明性的影響，目前海外地產(chǎn)基金在選擇合作伙伴時的

26、標準是公司的道德風險、管理團隊、項目風險、政府關(guān)系、發(fā)展前景等。 國內(nèi)房地產(chǎn)基金 國內(nèi)地產(chǎn)基金的發(fā)展由于缺乏相關(guān)法律制度的規(guī)范而受到了限制。隨著房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展以及合伙企業(yè)法的實行，地產(chǎn)基金有望成為房地產(chǎn)融資方式的新寵。,2020/9/23,2.5 戰(zhàn)略私募,國際資本市場有大量資金，它們十分看好中國的高增長性和增長空間，非常樂意到中國來進行私募投資。戰(zhàn)略私募是指通過非公共市場的手段定向引入具有戰(zhàn)略價值的股權(quán)投資者，即戰(zhàn)略投資者。其優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 首先，可以幫助企業(yè)改善股東結(jié)構(gòu)，同時建立起有利于上市的治理結(jié)構(gòu)、監(jiān)管體系、法律框架和財務制度。 其次，可以幫助企業(yè)比較好地解決員工

27、激勵問題，建立起有利于上市的員工激勵制度。 第三，可以通過引入戰(zhàn)略資本幫助企業(yè)迅速擴大規(guī)模，從而在未來上市的時候更容易獲得投資者的追捧。 第四，戰(zhàn)略投資者（特別是國際戰(zhàn)略投資者）所具有的市場視野、產(chǎn)業(yè)運作經(jīng)驗和戰(zhàn)略資源可以幫助企業(yè)更快地成長和成熟起來，也更有可能產(chǎn)生立竿見影的協(xié)同效應，在較短的時間內(nèi)改善企業(yè)的收入、成本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的核心競爭力并最終帶來企業(yè)業(yè)績和股東價值的提升。 最后，比較而言，戰(zhàn)略投資者更加著眼于未來市場的長期利益，而不像金融投資者那樣往往尋求短期的投資回報。中國大多數(shù)企業(yè)面臨的最主要的問題其實不僅是資金的問題，而依次是資金，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、治理結(jié)構(gòu)、運營機制以及產(chǎn)業(yè)運作經(jīng)驗的問

28、題。戰(zhàn)略性私募恰恰在這幾個方面都能夠為企業(yè)帶來直接的助益。,2020/9/23,2.6 上市融資,上市是企業(yè)獲取資金，實行資本運作的主要方式之一，也是企業(yè)品牌提升的良好應。然而中國證監(jiān)會的關(guān)于進一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知讓大多數(shù)房地產(chǎn)公司只能望洋興嘆。至今年月向前倒推年，房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO上市只有家，監(jiān)管部門對房企上市還是嚴控但借殼上市還是一事一議，較IPO略為寬松,房地產(chǎn)證券化作為金融創(chuàng)新的一個重要領(lǐng)域，對于公眾參與房地產(chǎn)、積聚社會閑散資金、拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道方面的影響是深遠的。推行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，直接向社會融資并且融資的規(guī)?？梢圆皇茔y行等中介機構(gòu)的制約，有助于迅速籌集資

29、金，建立良好的資金投入機制。,2.7 資產(chǎn)證券化,2020/9/23,2.8 債券發(fā)行,債券融資是指企業(yè)通過舉債籌措資金，資金供給者作為債權(quán)人享有到期收回本息的融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)債券是由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行，表明房地產(chǎn)企業(yè)與投資者債權(quán)債務關(guān)系的一種承諾憑證。只有在相關(guān)政府部門對房地產(chǎn)企業(yè)的背景、經(jīng)濟效益等內(nèi)容審查合格 后才可以發(fā)行債券。 優(yōu)點： 債券融資有利于降低企業(yè)的融資成本，因為債務的利息是計入成本的，而發(fā)行股票的股息是稅后支付的，這從一定程度上減少了稅收。債券融資也可以分擔銀行貸款的壓力，同時也為房地產(chǎn)企業(yè)的融資提供了更多的選擇，分散銀行和政府的風險。而且，債券資金的使用相當?shù)撵`活，不象銀行

30、貸款那樣，有規(guī)定的用途。 缺點： 因為根據(jù)公司法，發(fā)行債券主體要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發(fā)行資格，而且對企業(yè)資產(chǎn)負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制，因此，大多數(shù)民營房地產(chǎn)企業(yè)很難通過發(fā)行債券融資。,2020/9/23,典當以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開發(fā)商的融資渠道之一，利用手上包括不動產(chǎn)在內(nèi)的不易變現(xiàn)資產(chǎn)來換取企業(yè)所急需的后續(xù)發(fā)展資金，典當行業(yè)作為銀行信貸融資的拾遺補闕，已開始顯現(xiàn)出其靈活便捷的特性，為房地產(chǎn)個人投資和中小企業(yè)融資提供了全新途徑。 一些手中已經(jīng)有新項目開工的發(fā)展商，由于前期資金尚未回籠，銀行貸款又遲遲未到位，因此短期

31、資金壓力對地產(chǎn)來講也很難度過。所以為此目的而走進典當行的地產(chǎn)企業(yè)也在增多。以上海為例，在華聯(lián)、恒隆等典當行里，各企業(yè)都在融資。恒隆典當行接受一筆房產(chǎn)整體項目的典當?shù)盅喝谫Y，融資協(xié)議總額度達到2000萬元?！巴恋氐洚敗钡姆绞揭彩艿皆S多城市開發(fā)商的追捧。,2. 典當融資,2020/9/23,三、房地產(chǎn)投資基金,1、房地產(chǎn)基金概要 2、房地產(chǎn)基金管理、運作和盈利模式 3、境內(nèi)外地產(chǎn)基金在中國的運作機構(gòu)及基金產(chǎn)品 4、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）與中國房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)合 5、 REITs在中國的發(fā)展之路,2020/9/23,1、房地產(chǎn)基金概要,1. 1 房地產(chǎn)基金定義,房地產(chǎn)投資基金是產(chǎn)業(yè)投資基金的

32、一種。 產(chǎn)業(yè)投資基金，系指直接投資于產(chǎn)業(yè)，主要對未上市企業(yè)進行股權(quán)投資和提供經(jīng)營管理服務的利益共享、風險共擔的集合投資制度。產(chǎn)業(yè)投資基金通過向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，由基金托管人來托管基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎設施投資等實業(yè)投資。 所謂房地產(chǎn)基金,是指以房地產(chǎn)項目或公司為投資對象,在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售等價值鏈的不同環(huán)節(jié),及在不同的房地產(chǎn)公司與項目中進行投資的集合投資制度。 在大多數(shù)國家房地產(chǎn)基金以房地產(chǎn)投資信托基金REIT(Real Estate Investment Trust)的名義存在。,目前我國

33、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金嚴格來講是私募的，實際上是投資公司的形式，由專業(yè)的人員（比如一些有影響力的大腕級人物）或?qū)I(yè)公司運作管理的資金。,2020/9/23,1. 2 房地產(chǎn)基金的分類,基金的分類 投資基金以法律規(guī)定地位的不同，可以分為公司型基金和契約型基金 按基金的受益憑證是否可贖回等的不同，可分為開放型基金和封閉型基金 根據(jù)基金的資金來源又分為在岸基金和離岸基金兩大類 根據(jù)基金募集方式分為公募基金和私募基金 房地產(chǎn)基金的分類 一般來說，房地產(chǎn)基金可以分為以下幾種形式： 第一種為開發(fā)型基金，投資于開發(fā)公司或項目以實現(xiàn)高額回報； 第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金，這種基金一般不

34、直接從事具體房地產(chǎn)項目的開發(fā)，主要投資于房地產(chǎn)投資信托基金及已上市或即將上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等來實現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資； 第三種是資產(chǎn)運營型基金，以房地產(chǎn)投資信托基金（）為代表，即不進行項目投資活動，而是直接運作房地產(chǎn)資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)濟收益作為基金回報；,注：當前，在中國產(chǎn)業(yè)基金只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，也就是說產(chǎn)業(yè)投資基金只能采用私募基金的模式。所謂私募基金，是指通過非公開方式，面向少數(shù)投資者募集資金而設立的基金。由于私募基金的銷售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協(xié)商來進行的，因此它又被稱為向特定對象募集的基金。,2020/9/23,1. 4 房地產(chǎn)投資信托基金的一般投資特征,收益

35、率波動小，回報較穩(wěn)定； 比直接投資地產(chǎn)能更加便利的進行投資，比投資地產(chǎn)股票更直接地參與物業(yè)投資； 能實現(xiàn)投資的多樣化，選擇不同地區(qū)和類型的房地產(chǎn)項目及業(yè)務； 中小投資者通過房地產(chǎn)投資信托方式，在承擔有限責任的同時，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益； 對于經(jīng)濟周期的波動比較敏感。,1. 3 房地產(chǎn)基金的投資領(lǐng)域,把房地產(chǎn)市場劃分為不同的價值鏈，房地產(chǎn)基金可以投資在不同的房地產(chǎn)業(yè)務領(lǐng)域： 既可以直接投資于好的房地產(chǎn)項目，又可以對房地產(chǎn)企業(yè)進行股權(quán)投資； 既可以進行全程投資，又可以進行階段性投資； 既可以對項目進行整體收購，又可以進行杠桿收購； 既可以對銀行的壞帳進行整合變現(xiàn)，又可以介入二手房交易

36、市場； 在資金空閑時期還可以投資于短期資金市場或進行證券投資，保證資金的安全性和流動性。,2020/9/23,基金持有人 基金持有人指投資者購買并持有基金證券的個人或機構(gòu)。在權(quán)益關(guān)系上，基金持有人是基金資產(chǎn)的所有者，對基金享有資產(chǎn)所有權(quán)、收益分配權(quán)和剩余資產(chǎn)分配權(quán)等法定權(quán)益。 基金組織 在公司型基金中，基金組織通常設有基金持有人大會、基金公司董事會及其它辦事機構(gòu)。其中，基金持有人會議是基金公司最高權(quán)力機構(gòu)，董事會負責對日常重大事項做出決策。在契約型基金中，基金組織是一個無形機構(gòu)，可以認為基金組織是一種名義上的存在。 基金管理人 基金管理人是管理和運作基金資產(chǎn)的機構(gòu)，主要職責是：進行基金資產(chǎn)的投

37、資運作，負責基金資產(chǎn)的財務管理，促進基金資產(chǎn)的保值增值及其他與基金資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)營活動?；鸸芾砉緝?nèi)部一般設有投資部、研究部、市場部、稽核部等部門和投資決策委員會、風險控制委員會等機構(gòu)。 基金托管人 基金托管人又稱基金保管機構(gòu)，通常由商業(yè)銀行等金融機構(gòu)承擔，主要職責是：保管基金資產(chǎn)，監(jiān)督基金管理公司在基金投資動作中各種資產(chǎn)活動，辦理基金資產(chǎn)變動的有關(guān)事宜。,1. 5 房地產(chǎn)投資基金的組織體系,房地產(chǎn)投資基金組織體系由基金持有人、基金組織、基金管理人、基金托管人等構(gòu)成系統(tǒng)：,2020/9/23,1. 6 房地產(chǎn)投資基金的主要部門分工,基金規(guī)劃部 負責房地產(chǎn)投資標的篩選確認，規(guī)劃基金內(nèi)容和機構(gòu)，并

38、負責基金所決定的房地產(chǎn)投資方案各項前期準備工作。 基金募集部 負責基金募集的銷售策略并協(xié)助金融機構(gòu)及證券公司，負責代銷基金受益憑證募集資金。 基金管理部 負責所有基金的房地產(chǎn)投資標的購買，開發(fā)與管理及其他業(yè)務。 投資服務部 按時提供投資報告和財務報告給基金投資人，解答投資人的各種疑問，并保留投資人名冊，及時配發(fā)盈余給投資人。 財務部 負責所有基金的會計、稅收及現(xiàn)金管理，并負責向證監(jiān)會定期報告并接受稅務當局查賬等各項業(yè)務。,根據(jù)發(fā)達國家經(jīng)驗在設立封閉式的契約型房地產(chǎn)投資基金時，國外發(fā)達國家一般都設有5個部門分工管理，分別為：,2020/9/23,2、房地產(chǎn)投資基金的管理、運作及盈利模式,2. 1

39、 房地產(chǎn)投資基金的管理模式,世界范圍的產(chǎn)業(yè)投資基金的管理模式，其基本形態(tài)有兩種：一是投資基金自行管理模式，二是委托基金管理公司管理模式。,1、自行管理模式,在有限責任公司制地產(chǎn)投資基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘請職業(yè)經(jīng)理人團隊管理。 自行管理模式投資基金公司既設董事會，又聘請職業(yè)經(jīng)理人組織專業(yè)管理團隊，并將投資基金的重大事項的決策權(quán)、經(jīng)理人的任免權(quán)和基金的日常投資經(jīng)營權(quán)明確分離，職業(yè)經(jīng)理人團隊可以有限地擁有某些投資經(jīng)營權(quán)，但對重大事項及投資的決策往往由投資公司的董事會甚至控股股東掌控。 優(yōu)點：這種管理模式一般更多地體現(xiàn)董事會和控股股東的管理思想和投資理念，更多地體現(xiàn)投資者主權(quán)的原則，盡

40、管投資者作為股東并不一定熟悉地產(chǎn)投資管理的專業(yè)特點。 缺點：經(jīng)過幾年的實踐，這種管理模式已暴露出許多先天的不足：董事會和大股東控制權(quán)太大，管理團隊缺乏自主性和穩(wěn)定性，不利于系統(tǒng)地整合資本市場和投資市場的資源，不利于發(fā)揮投資基金的擴張和放大效應，不利于投資管理思想和投資工具的創(chuàng)新。 有限合伙制地產(chǎn)投資基金一般由普通合伙人（團隊）管理，也可視為一種特殊的自行管理模式，只不過其本質(zhì)內(nèi)涵更接近于委托管理模式，即由基金專家管理團隊管理，可保證基金管理的專業(yè)化水平。,2020/9/23,2、委托管理模式,基本特征：投資基金不設經(jīng)營管理團隊，而是委托具有成熟投資理念和投資經(jīng)驗的專業(yè)投資管理機構(gòu)負責投資經(jīng)營管

41、理，雙方簽訂具有法律效力的委托管理協(xié)議，從而實現(xiàn)管理團隊的機構(gòu)化和專業(yè)化，并通過量化業(yè)績報酬和管理費等標準建立激勵機制和約束機制。 一般運作程序： 有限責任公司制、有限合伙制地產(chǎn)投資基金委托管理運作機制的受托投資管理機構(gòu)負責項目的選擇、評估分析和提出投資建議書，報經(jīng)投資基金最高決策機構(gòu)（如董事會、理事會、管委會等）決策同意后，負責辦理項目投資的具體事項和投資后管理，然后再提出投資處置建議書，報送投資基金最高決策機構(gòu)決策。 信托契約制地產(chǎn)投資基金由于“信托”投資的本質(zhì)屬性，其基金管理無一例外類屬于當然的“信托契約”委托管理模式。 優(yōu)勢：相對于聘請職業(yè)經(jīng)理人團隊管理的自行管理模式，委托管理模式的優(yōu)

42、勢不言而喻，其最大的特征和優(yōu)勢就是專家理財、專業(yè)投資。,目前肩負地產(chǎn)基金、準地產(chǎn)基金委托管理之責的地產(chǎn)投資管理公司也開始改變過去潛水運行的低調(diào)姿態(tài)而逐漸浮出水面，如在地產(chǎn)投資市場日見活躍的福建聯(lián)華信托投資有限公司、上海中誠聯(lián)盟投資管理有限公司、北京偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司、北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資有限公司等。當然，由于目前我國信用環(huán)境、法制環(huán)境和專業(yè)人才等限制因素的影響，委托管理功效的最大發(fā)揮及委托管理市場的形成，還需要一個逐步發(fā)展和完善的過程。,2020/9/23,2. 2 房地產(chǎn)投資基金運作流程,房地產(chǎn)基金籌集過程,撤 資 退 出,投 資 后 監(jiān) 督,詳 細 評 估,尋找和篩選項目,,,,,基

43、金發(fā)起設立的過程,選擇正確的投資項目遠比經(jīng)營管理投資項目重要,項目的市場潛力、資金狀況、管理隊伍、政策法規(guī)等多方面因素,,,,房地產(chǎn)投資基金運作流程,2020/9/23,2. 3 房地產(chǎn)基金操盤關(guān)注點,項目規(guī)模開發(fā)面積20-30萬平米之間，年竣工銷售面積10-20萬平米，年即可完成 成長型企業(yè)在管理、經(jīng)驗、人才、組織、資金、市場和品牌等方面已有聊相當?shù)姆e累，正處于快速發(fā)展期和爬坡階段 城市選擇首選戰(zhàn)略城市，現(xiàn)在已進入二三線城市，如內(nèi)陸重要省會城市如西安、濟南、重慶和武漢等和非省會城市如寧波、大連等 客戶選擇在二三先城市主要選擇在當期排名前幾位并對當?shù)厥袌鲇兄鲗в绊懥Φ拈_發(fā)商，而在戰(zhàn)略城市主要選

44、擇優(yōu)秀的項目 企業(yè)機制選擇民企主要選擇已進入規(guī)范化和職業(yè)化管理且知名度較高的企業(yè)；國企主要選擇已改制或正要改制的企業(yè)。這類企業(yè)市場化程度較高，有利于與基金管理公司對接，遵守游戲規(guī)則,房地產(chǎn)基金操盤關(guān)注點：基金目標客戶的選擇、基金選擇項目的傾向、組合投資,基金目標客戶的選擇,2020/9/23,風險收益穩(wěn)定的項目 選擇品牌連鎖型項目及企業(yè)已開發(fā)和已銷售過的項目注重良好的口碑和市場慣性 風險相對高收益也相對高的項目 選擇硬件條件如規(guī)劃、產(chǎn)品、戶型、配套等綜合條件較好的項目，理念、推廣和服務等軟件較為完善，且爆發(fā)力沖擊力大、有較大潛力的項目 項目市場綜合優(yōu)勢強 項目和企業(yè)管理團隊做到專業(yè)分工

45、和人脈資源豐富，市場感覺敏銳準確，綜合能力強,基金選擇項目的傾向,方式一 選擇2-3個好項目，安全快速實現(xiàn)回報 方式二 選擇一個團隊、理念、項目、資源和市場均好的企業(yè)，在資金的其他方面給予支持，將其培育成強勢企業(yè)，分享綜合收益,基金組合投資,2020/9/23,2. 4 房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)的時點及個案,1、房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)的時點,2020/9/23,北京左岸公社。項目在獲得立項后，資金出現(xiàn)問題，土地出讓金都沒辦法繳納。偉業(yè)基金介入后做了一系列操作，幫其解決資金問題： 以項目控股權(quán)方的身份介入項目，偉業(yè)不參與項目分紅，但發(fā)展商須向其支付高于銀行的利息； 協(xié)助發(fā)展商向銀行貸款；

46、 資金鏈連上后，偉業(yè)作股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出項目。,北京國恒基業(yè)大廈項目。該項目發(fā)展商資金鏈在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)斷裂，偉業(yè)基金介入后的操作方式： 偉業(yè)以項目全程打理方身份介入項目，調(diào)整原項目定位，提高其項目投資可行性； 推薦有實力的建筑商帶資施工； 自身拆借2500萬給發(fā)展商，發(fā)展商按銀行同期利率支付偉業(yè)利息； 發(fā)展商四證全后，偉業(yè)協(xié)助其向銀行貸款1.2億。,2、房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)時點的案例,資金缺口一的解決個案：,資金缺口二的解決個案：,2020/9/23,資金缺口三比較突出的一個例子是北京今典集團“蘋果社區(qū)”的“貼息委托貸款”案例。因為“121文件”規(guī)定商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》堪l(fā)放個人住

47、房貸款，為解決從拿到預售證到項目封頂這段時期內(nèi)的資金瓶頸，今典集團推出“發(fā)展商貼息委托貸款”的策略，今典自己出資2億元，以“貼息委托貸款”的方式委托給北京市商業(yè)銀行，在樓盤封頂之前向購房者進行按揭，利率比正常銀行貸款利率低一個百分點；待樓盤封頂之后，該按揭轉(zhuǎn)為正常利率的銀行住房貸款。精瑞基金和北國投的介入改變來了上述模式：,資金缺口三的解決個案：,先由北國投針對蘋果社區(qū)發(fā)行房貸信托計劃，與精瑞基金在國外的資金能力相配合，向國內(nèi)外的機構(gòu)和個人融資； 在項目樓盤封頂之前，是由北國投通過發(fā)行信托融得的資金，來向蘋果社區(qū)的購房者按揭貸款； 樓盤封頂之后，北國投將按揭項目轉(zhuǎn)給銀行，銀行支付給北國投相應的

48、款項，購房者轉(zhuǎn)向銀行按揭。其中銀行提供按揭的利率仍按照目前銀行的個人住房貸款利率來做；,2020/9/23,基金+信托介入解決資金缺口的操作流程圖,前后兩種模式的最大變化是：舊模式中發(fā)展商自己要拿2億元出來委托銀行“貼息貸款”。在新模式中，這2億元不用發(fā)展商出了，由信托計劃負責去融資，融資對象包括國外基金和國內(nèi)的機構(gòu)和個人,信托和基金在這個時候發(fā)揮作用了。,2020/9/23,2. 5 三種典型的盈利模式,增值為王房地產(chǎn)基金盈利模式策劃和設計的基本指導思想,以投資管理能力為主導的盈利模式通過系統(tǒng)地對目標項目實施投資運作及管理運作，尋求投資資本的收益和增值，體現(xiàn)了地產(chǎn)投資基金作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展集合投資

49、工具的本質(zhì)特征，因而可以作為地產(chǎn)投資基金的主導經(jīng)營業(yè)務。,1、以投資管理能力為主導的盈利模式,2、以融資業(yè)務為主導的盈利模式,以投資銀行業(yè)務為主導的盈利模式將房地產(chǎn)資本運營（如房地產(chǎn)并購、房地產(chǎn)公司重組、房地產(chǎn)公司上市策劃等）作為基金的主要經(jīng)營業(yè)務。,3、以投資銀行業(yè)務為主導的盈利模式,以融資業(yè)務為主導的盈利模式把為目標房地產(chǎn)發(fā)展項目提供融資支持和融資服務作為主要經(jīng)營業(yè)務，由于房地產(chǎn)銀根緊縮，這種運營模式在目前市場環(huán)境下有著一定的發(fā)展空間。,2020/9/23,2. 6 以投資管理業(yè)務為主導的地產(chǎn)投資基金的投資運營和盈利模式,一是開發(fā)型投資--對目標房地產(chǎn)開發(fā)項目進行投資，尋求投資的增值； 二

50、是風險投資型投資--運用典型風險投資基金的投資理念，對房地產(chǎn)相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè)（如新材料）的目標企業(yè)進行投資，尋求風險投資的增值； 三是收租型投資--長期持有寫字樓、購物中心、商務公寓、工業(yè)廠房等收租型物業(yè)，尋求物業(yè)的長期穩(wěn)健經(jīng)營收益，并在條件成熟時透過房地產(chǎn)投資信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值； 四是抵押資產(chǎn)型投資--投資收購銀行的抵押資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)證券化或受益權(quán)轉(zhuǎn)讓方式尋求投資的收益。深圳國際信托投資公司發(fā)行的“深國投深圳發(fā)展銀行總行營業(yè)部信貸資產(chǎn)受讓項目集合資金信托計劃” 于2005年1月14日成立，這一金融創(chuàng)新模式為國內(nèi)資產(chǎn)證券化和地產(chǎn)投資基金參與銀

51、行抵押資產(chǎn)投資提供了可資研究和借鑒的范例； 五是不良資產(chǎn)處置型投資--投資收購銀行的不良信貸資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓或改造后轉(zhuǎn)讓等方式尋求資產(chǎn)的增值。如高盛、摩根斯坦利等幾大國際著名投資銀行就對國內(nèi)不良資產(chǎn)的處置和投資情有獨鐘。,2020/9/23,3、境內(nèi)外房地產(chǎn)基金在中國的運作機構(gòu)及基金產(chǎn)品,3. 1 進入中國的境外房地產(chǎn)基金運作機構(gòu)及其基金產(chǎn)品,澳大利亞最大投行“麥格理”公司（MacquarieBank）與英國基金管理公司“施羅德”所屬的“亞洲物業(yè)集團”（SAP）合資成立了“第一中國房地產(chǎn)發(fā)展集團有限公司”，并成功開發(fā)了高檔住宅小區(qū)“奧麗花苑”。這是上海住宅開發(fā)商中第一個非亞洲區(qū)

52、開發(fā)商。,1、第一中國房地產(chǎn)發(fā)展集團有限公司,“中國房地產(chǎn)基金”由荷蘭 ING國際集團與首創(chuàng)集團在2002年在開曼群島共同合資成立，基金的主要股東是來自歐美、東南亞、中國香港和中國臺灣地區(qū)的大型房地產(chǎn)企業(yè)和金融企業(yè)。該基金籌集資金超過 60 億元，期限為810 年，這也是全球首家面向中國房地產(chǎn)市場的基金，由 ING 全資子公司霸菱投資管理。 中國房地產(chǎn)基金和首創(chuàng)置業(yè)合作開發(fā)“第三置業(yè)”，并占有 30的股份；而在東壩河附近的太平洋城，中國房地產(chǎn)基金也擁有80的控股權(quán)。 中國房地產(chǎn)基金負責人、北京太平洋城董事長胡旭成表示，他們所看中的是商務開發(fā)。地產(chǎn)基金在國外投資的首選是收益較好的寫字樓。但在國內(nèi)

53、，由于大多存在非理性競爭、市場不穩(wěn)定等因素，這類能夠做好的物業(yè)并不多見。因此，在國內(nèi)又不適合做投資基金。但是，中國經(jīng)濟高速發(fā)展的誘惑，又使得他們難以割舍。也正因為如此，他們才不得不選擇自己投資開發(fā)新項目。,2、 中國房地產(chǎn)基金,2020/9/23,2003年7月底,亞洲最大上市地產(chǎn)公司之一新加坡嘉德置地旗下嘉茂基金宣布成立中國住宅發(fā)展基金,來自歐美、新加坡、臺灣等地的投資者拿出 1億至 2 億美元成立中國住宅發(fā)展基金,投資于上?；虮本┑闹懈邫n私人住宅項目。同時，該基金也關(guān)注上海、北京和廣州等城市價位在500020000 元平方米的不同檔次的商品房投資。,、中國住宅發(fā)展基金,2003 年 7 月

54、 10 日,摩根士丹利房地產(chǎn)基金 MSREF 宣布，與上海盧灣區(qū)政府控股的地產(chǎn)發(fā)展商永業(yè)集團建立共同投資上海房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟。 雙方同時還宣布了合作投資的第一個項目：摩根士丹利房地產(chǎn)基金 MSREF 聯(lián)同兩家新加坡公司，入股永業(yè)集團旗下的大型地產(chǎn)項目錦麟天地雅苑。項目總投資達9000萬美元折合人民幣745億元。該項目位于盧灣區(qū)，緊鄰上海著名的大型休閑區(qū)、由香港瑞安集團開發(fā)的新天地旁。該項目由住宅、服務式公寓和商業(yè)組成。項目在 2004 年春完成預售，于 2005年初竣工。這是美資首次進軍上海高端住宅市場，摩根士丹利在 “錦麟天地雅苑”中的投資額大概占總投資額的10%左右。,、摩根士丹利,2

55、020/9/23,以房地產(chǎn)公司面貌在大陸出現(xiàn)的外資地產(chǎn)基金新加坡投資公司旗下的GIC 地產(chǎn)斥資 4200 萬美元,在浦東陸家嘴批租了一塊 7 萬平方米的土地, 興建寫字樓綜合物業(yè),、新加坡 GIC 地產(chǎn),2000年，美國成立了針對中國市場的房地產(chǎn)投資基金，2003年，著名投資銀行高 盛公司也宣布成立了此類機構(gòu)。 2003 年，美國房地產(chǎn)同業(yè)公會房地產(chǎn)基金會、韓國房協(xié)房地產(chǎn)基金會和德意志銀行房地產(chǎn)投資基金開始尋找在中國落地的機會。目前這幾大基金巨頭都已經(jīng)尋找到國內(nèi)合作企業(yè)。其中，美國房地產(chǎn)同業(yè)公會房地產(chǎn)基金已經(jīng)和北京置地展開合作，在京城北部開發(fā)項目；德意志銀行房地產(chǎn)投資基金也鎖定北京、上海國內(nèi)兩

56、家房地產(chǎn)企業(yè)，并和前者在東四環(huán)和小湯山附近開發(fā)項目；韓國房協(xié)房地產(chǎn)基金則與國內(nèi)三十多個房地產(chǎn)企業(yè)接觸，已經(jīng)在中國房地產(chǎn)業(yè)撒下了一張網(wǎng)。 美國雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、美國洛克菲勒等著名跨國房地產(chǎn)投資基金也紛紛進入上海,已與上海房產(chǎn)發(fā)展商達成緊密合作意向,并進入實質(zhì)操作階段。,、其他,2020/9/23,海外基金介入房地產(chǎn)市場的方式有幾種： 一是自主投資取得土地并開發(fā)，通過銷售實現(xiàn)退出； 二是與本地的開發(fā)商合作開發(fā)，按比例分享收益； 第三就是與政府合作參與土地一級開發(fā)； 第四是個別的向房地產(chǎn)公司提供過橋融資，獲得利息收入及其他權(quán)利； 第五是收購銀行不良資產(chǎn)包中的房地產(chǎn)項目并通過整收零售或二次

57、開發(fā)后出售實現(xiàn)收益； 最后就是他們通過收購長期持有型物業(yè)，通過租金收入和資產(chǎn)增值獲得長期收益。,2020/9/23,3. 2 國內(nèi)房地產(chǎn)基金產(chǎn)品及運作機構(gòu),在利用房地產(chǎn)基金融資過程中，存在以下比較典型的運作模式：,1、偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司類基金計劃,偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司成立于2000年，以使房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相結(jié)合為目的，從事房地產(chǎn)金融業(yè)務的服務性公司。 主要業(yè)務：房地產(chǎn)項目的資本運作 、房地產(chǎn)的證券化及金融創(chuàng)新業(yè)務 、項目融資 、房地產(chǎn)項目管理等 。 從設立初期就定位于與投資公司合作的準基金模式上，未來將逐步向著基金的方向發(fā)展。偉業(yè)提出了類基金運作模式，并開始實際操作。準備在時機成熟和法律法規(guī)

58、允許時與金融機構(gòu)合作成立規(guī)范運作的基金。,偉業(yè)公司簡介,偉業(yè)的類基金計劃,2020/9/23,偉業(yè)資產(chǎn)管理公司,合作銀行,房地產(chǎn)項目 直接投資,房地產(chǎn)項目 間接投資,房地產(chǎn)證券化 金融業(yè)務,二手房吞吐 及中介業(yè)務,部分資金進行 證券投資,房地產(chǎn)項目 股權(quán)投資,投資人,,,,,,,,,偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司類基金運作模式,2020/9/23,2、中城房網(wǎng)投資管理有限公司房地產(chǎn)投資基金,,公司簡介,2002年11月，在上海成立，股東為深圳萬科、北京萬通、浙江南都、河南建業(yè)等12家房地產(chǎn)企業(yè)，實收資本億元。,戰(zhàn)略規(guī)劃,第一階段：參照專業(yè)投資公司的模式進行運做，主要的投資將集中于土地開發(fā)和房產(chǎn)經(jīng)營，并通

59、過兩種方式展開：一是通過與開發(fā)商進行股權(quán)合作的方式獲取相應的利潤；二是和銀行、信托投資公司等金融機構(gòu)合作，進行相關(guān)的資本運作。 第二階段：建立資金管理平臺，擴大融資渠道，開展受托資產(chǎn)管理業(yè)務。 第三階段：專業(yè)房地產(chǎn)基金募集和基金管理階段。公司將申請成為房地產(chǎn)基金管理公司，發(fā)起設立并管理房地產(chǎn)投資基金。,2020/9/23,區(qū)域偏好：重點關(guān)注那些工業(yè)化和城市化進程正趨加快、產(chǎn)業(yè)集聚能力強、產(chǎn)權(quán)改造業(yè)已啟動的地區(qū)；起步期，首先關(guān)注股東所在地和上海周邊地區(qū)中等（含中等）以上規(guī)模的城市。 產(chǎn)品偏好：重點關(guān)注土地儲備、住宅和商貿(mào)物業(yè)項目；跟蹤品牌企業(yè)的新項目，不放棄對新興企業(yè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的投資機會。 階段性

60、偏好：處于起步期的項目與土地儲備掛鉤；處于中后期的項目中，已打開了市場的 擴展性項 目，或因資金等原因造成進入成本較低的優(yōu)質(zhì)項目列入優(yōu)先考慮；對成熟性項目，重點關(guān)注具有資源優(yōu)勢或管理增值潛力、適用杠桿收購的項目。 項目周期：項目開發(fā)周期一般小于三年，最長不超過五年。對資產(chǎn)經(jīng)營類的項目，如符合穩(wěn)健、成長原則，則不受此限。,治理結(jié)構(gòu)及公司團隊,治理結(jié)構(gòu)及公司團隊架構(gòu)設計分兩個階段: 第一階段：按照有限責任公司管理，建立現(xiàn)代法人治理結(jié)構(gòu)，設股東會、董事會及監(jiān)事會。董事會由九名董事組成，其中由股東方擔任的董事七名，獨立董事二名；監(jiān)事會由五名監(jiān)事組成，全部由股東方代表擔任。公司總經(jīng)理及管理層按市場原則聘

61、用，投資方可擇優(yōu)推薦，團隊組成主要由地產(chǎn)專業(yè)和基金（投資）專業(yè)兩部分人員組成。 第二階段：在法律及政策許可的情況下，將公司改造為規(guī)范的基金管理公司，發(fā)起設立并管理房地產(chǎn)投資基金。,項目選擇偏好,2020/9/23,3、金信房地產(chǎn)投資信托計劃,2003年10月，金信信托投資股份有限公司推出了“金信房地產(chǎn)投資信托計劃”，該信托計劃為非指定信托計劃，而且不向社會公開募集，是由通和置業(yè)投資有限公司、綠城房地產(chǎn)集團有限公司和上市公司金地集團股份有限公司作為發(fā)起委托人聯(lián)合投資發(fā)起進行私募。該信托計劃實質(zhì)就是一個房地產(chǎn)基金。,金信房地產(chǎn)投資信托計劃簡介,金信房地產(chǎn)投資信托計劃概要,規(guī)模：規(guī)模5億元，信托合同

62、不超過200 份 期限：5年（到期經(jīng)全體當事人同意可延長） 類型：后續(xù)加入式 投資范圍：投資于房地產(chǎn)項目公司股權(quán)、土地儲備 起點金額：發(fā)起委托人人民幣2500 萬元并保證其合計信托受益權(quán)份額不低于信托受益權(quán)總份額的15；一般委托人不低于人民幣500 萬元。 受托人：金信信托投資股份有限公司 托管人：建設銀行浙江省分行 發(fā)起委托人：金地集團股份有限公司、綠城房地產(chǎn)集團有限公司、通和置業(yè)投資有限公司 管理顧問：金地（集團）股份有限公司 募集機構(gòu)：金信信托投資股份有限公司、建設銀行浙江省分行,2020/9/23,投資方式 房地產(chǎn)項目公司股權(quán)投資和土地儲備的投資，閑置資金用于債券（國債、企業(yè)債、可轉(zhuǎn)債

63、等）投資和同業(yè)往來等短期融資 投資限制 對土地儲備部分不超過信托計劃總規(guī)模的40；對單一項目的投資不超過信托計劃總規(guī)模的10%，對單一房地產(chǎn)開發(fā)商的總投資不超過信托計劃總額的20%；投資房地產(chǎn)項目公司股權(quán)時不成為項目公司第一大股東。 分配原則 信托收益每年分配一次；每年所分配的收益一般情況下不低于本信托計劃可分配收益的80%，剩余收益累積到清算時一次性分配。 損失承擔 如信托虧損，金損失部分先由發(fā)起委托人以其持有的占信托計劃受益權(quán)總份額15的信托受益權(quán)承擔，剩余損失部分再由全體受益人按余下的信托受益權(quán)份額承擔。 管理團隊 信托執(zhí)行經(jīng)理負責制的管理團隊：管理團隊的信托執(zhí)行經(jīng)理由受托人單位的專業(yè)人

64、員出任，執(zhí)行經(jīng)理助理由受托人及各發(fā)起人單位的專業(yè)人員出任。團隊的執(zhí)行經(jīng)理助理協(xié)助信托執(zhí)行經(jīng)理管理和運行信托計劃。,金信房地產(chǎn)投資信托計劃,2020/9/23,成立日期：2003年9月20日； 注冊地：香港； 規(guī)模：1億美元 性質(zhì)：離岸、私募、封閉式、公司型投資基金 投資目標：屬于價值型基金，投資于價值被低估，或與同類型公司相比具有更高相對價值的項目 投資范圍：土地開發(fā)、住宅開發(fā)、高科技產(chǎn)品開發(fā)、住宅不良資產(chǎn)的整合、MBO等。 投資形式：股權(quán)投資、債權(quán)投資、過橋貸款、風險投資等 投資原則：內(nèi)在價值未被市場認識或被市場低估的項目；政府、政策扶持的項目；壟斷性較高的住宅產(chǎn)業(yè)的價值型項目 投資限制：

65、投資壟斷性較高的價值型項目的比重基金資產(chǎn)凈值的30； 投資穩(wěn)健的再創(chuàng)業(yè)企業(yè)的價值型項目的比重基金資產(chǎn)凈值的50； 投資價值型的新興創(chuàng)業(yè)企業(yè)的項目的比重基金資產(chǎn)凈值的15 投資于成長型創(chuàng)業(yè)企業(yè)的項目的比重基金資產(chǎn)凈值的5 基金投資占被投資企業(yè)股權(quán)的比例在535之間。 投資于單個項目的比重基金資產(chǎn)凈值的20；,4、中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金,,2020/9/23,基金管理機構(gòu)：香港注冊的中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金管理公司和國內(nèi)注冊的北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資公司。前者以契約形式全權(quán)委托后者對基金在國內(nèi)對住宅產(chǎn)業(yè)項目進行投資和管理。 基金管理公司設立董事會，負責制定、審核和監(jiān)控基金的投資戰(zhàn)略并監(jiān)控基金管理公司的投

66、資決策和執(zhí)行情況。 基金管理公司和精瑞投資公司共同組建唯一性的投資決策委員會和風險管理委員會，審核監(jiān)控精瑞投資公司的任何基金運營管理行為。 投資顧問：全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會作為投資顧問，向投資公司提供大量優(yōu)秀項目并組織專家委員會，為投資公司在挑選項目和技術(shù)方面把關(guān)。派人參加董事會。 與國內(nèi)的民生銀行、北京國際信托投資公司和重慶國際信托投資公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議書，此舉目的是為了解決基金托管和國內(nèi)資金的募集問題。,中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金組織機構(gòu),2020/9/23,中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金運作圖示,2020/9/23,雖然相關(guān)法律還沒有出臺，但國內(nèi)房地產(chǎn)類基金已暗潮涌動。市場需要房地產(chǎn)基金。 多數(shù)房地產(chǎn)類基金只能采取繞到迂回的戰(zhàn)術(shù)，以投資公司、信托的形式成立和運作。 以上案例中全部以私募方式募集。 投資形式多以貸款、參與房地產(chǎn)開發(fā)和股權(quán)投資為主，這與國外的REIT明顯不同。 上述案例嚴格來說不能稱其為基金，只能叫做類基金。 部分基金存在很多不規(guī)范的地方，比如資金的募集、管理人的誠信、關(guān)聯(lián)交易、納稅等方面，急需要相關(guān)法律的監(jiān)管和規(guī)范。 有限合伙制企業(yè)為房地產(chǎn)私募基金的誕生提供了法律依據(jù),國內(nèi)房地產(chǎn)