《天津?yàn)I海國(guó)際公寓定位報(bào)告(ending).ppt》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《天津?yàn)I海國(guó)際公寓定位報(bào)告(ending).ppt（104頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、1,天 津 特 刊,2,經(jīng)過(guò)項(xiàng)目前期的多方多次的溝通與交流，項(xiàng)目的整體定位已成稿，我司通過(guò)直觀且精簡(jiǎn)的表現(xiàn)形式向貴司演繹我司關(guān)于濱海國(guó)際公寓項(xiàng)目定位的建議，務(wù)求為下一階段的顧問(wèn)工作奠定良好的基礎(chǔ)支持！,序 語(yǔ)：,3,項(xiàng)目定位報(bào)告提綱,一、項(xiàng)目發(fā)展原則； 二、地塊的發(fā)展方向 ； 三、區(qū)域發(fā)展對(duì)項(xiàng)目定位的提示 ； 四、市場(chǎng)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)會(huì)； 五、投資酒店式公寓的充足理由； 六、項(xiàng)目發(fā)展建議；,4,一、項(xiàng)目發(fā)展原則,價(jià)值最大化原則 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，盡量使項(xiàng)目地塊、服務(wù)、品牌等價(jià)值最大程度的發(fā)揮； 現(xiàn)金流保障原則 房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金鏈現(xiàn)金流務(wù)必得到充分的保障； 差異化原則 房產(chǎn)項(xiàng)目在產(chǎn)品打造、營(yíng)

2、銷(xiāo)推廣等層面實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展，最大程度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)； 風(fēng)險(xiǎn)分解原則 房產(chǎn)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，采取靈活的開(kāi)發(fā)模式及營(yíng)銷(xiāo)手段，最大程度分解風(fēng)險(xiǎn)；,對(duì)于本項(xiàng)目的發(fā)展來(lái)說(shuō)，基于以下四個(gè)基本的發(fā)展原則：,5,,,津 塘 公 路,因此，切入項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展而言，宏觀大環(huán)境隸屬于第二圈層板塊。,二、地塊的發(fā)展方向,項(xiàng)目所在圈層價(jià)值地位理解：,6,項(xiàng)目區(qū)位理解：,本案地塊位于天津市塘沽區(qū)河北路與撫順道交口的西南角，臨近津塘公路； 河北路與津塘公路是塘沽區(qū)的主要的交通干道； 塘沽區(qū)內(nèi)以及通往天津市區(qū)的多條公交線路穿行四周； 是假日經(jīng)濟(jì)與日常消費(fèi)的重要連接點(diǎn)；,因此，本項(xiàng)目在交通區(qū)位上具備一定的優(yōu)勢(shì)。,7,項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀：,項(xiàng)

3、目宗地原來(lái)具備一定的原有建筑，地勢(shì)平坦，經(jīng)營(yíng)改造需要時(shí)間； 現(xiàn)處于原有建筑拆除階段； 宗地空地臨時(shí)設(shè)有地?cái)備佄辉诮?jīng)營(yíng)。,8,項(xiàng)目四至現(xiàn)狀：,9,項(xiàng)目建筑指標(biāo)（初定）：,總用地面積：15299.40平方米 總建筑面積：54386.21平方米 原有建筑面積：16045.21平方米 擬新建筑面積：38341.00平方米 擬新建地上建筑面積：34526.00平方米 擬新建地下建筑面積： 2915.00平方米 擬新建建筑首層面積： 2024.00平方米 擬新建建筑標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1016.00平方米1110.00平方米 新建商業(yè)建筑面積： 2766.00平方米 新建酒店建筑面積：31760.00平方米 建

4、筑容積率： 3.31 擬新建建筑層數(shù)： 30層 擬新建建筑高度： 95.00米 總停車(chē)位： 105輛 地下停車(chē)位： 50輛 地面停車(chē)位： 55輛 酒店標(biāo)準(zhǔn)間： 464套,10,,,,項(xiàng)目SWOT分析：,,,,優(yōu)勢(shì)Strength,劣勢(shì)Weakness,機(jī)會(huì)Opportunity,威脅 Threat,先天大環(huán)境優(yōu)勢(shì),項(xiàng)目所在的大環(huán)境是濱海新區(qū)的發(fā)展區(qū)域內(nèi)，擁有濱海新區(qū)大環(huán)境的的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 、交通優(yōu)勢(shì)資源優(yōu)勢(shì) 、工業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì) 、體制創(chuàng)新優(yōu)勢(shì) ；,項(xiàng)目臨近洋貨市場(chǎng)商圈，周邊商業(yè)配套設(shè)施齊全具備相當(dāng)?shù)某墒斓纳虡I(yè)氛圍，聚集人氣；,項(xiàng)目位于主干道河北路中及輕軌洋貨站 ，交通發(fā)達(dá)，距離開(kāi)發(fā)區(qū)車(chē)程便利；,項(xiàng)目自

5、身優(yōu)勢(shì),項(xiàng)目具備高度優(yōu)勢(shì)（30層），為開(kāi)發(fā)商全力打造，使之建設(shè)成為區(qū)域內(nèi)的標(biāo)志性物業(yè)；,11,,,,,,,優(yōu)勢(shì)Strength,劣勢(shì)Weakness,機(jī)會(huì)Opportunity,威脅 Threat,項(xiàng)目自身設(shè)施及定位價(jià)值需要超常的凸現(xiàn)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力要求高，市場(chǎng)不穩(wěn)定性造成市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的存在；,項(xiàng)目位于交通主干道旁，會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定的噪音影響；,項(xiàng)目占地面積不大，沒(méi)有明顯的規(guī)模優(yōu)勢(shì)；,項(xiàng)目周邊缺乏成熟、高檔的酒店商旅氛圍，洋貨市場(chǎng)商圈整體經(jīng)營(yíng)檔次相對(duì)低下，需要相當(dāng)?shù)牧Χ劝l(fā)動(dòng)市場(chǎng)，市場(chǎng)發(fā)動(dòng)難度大；,12,,,,,,,優(yōu)勢(shì)Strength,機(jī)會(huì)Opportunity,威脅 Threat,劣勢(shì)Wea

6、kness,區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展看好，商旅酒店的市場(chǎng)平臺(tái)擴(kuò)大，將利于項(xiàng)目共合分享蛋糕； 區(qū)域內(nèi)具有高度優(yōu)勢(shì)、統(tǒng)一規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)物管等特點(diǎn)的高品質(zhì)酒店式物業(yè)是市場(chǎng)空白點(diǎn)這利于創(chuàng)造項(xiàng)目的市場(chǎng)唯一性，使本項(xiàng)目將有機(jī)會(huì)成為塘沽地區(qū)真正的名片標(biāo)志物業(yè)； 同時(shí)現(xiàn)有區(qū)域酒店經(jīng)營(yíng)情況良好，如勝利賓館年均入住率達(dá)70%以上，這為項(xiàng)目發(fā)展酒店式物業(yè)提供可借鑒的參考；,區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)同類(lèi)型的項(xiàng)目巨川的快捷假日酒店即將面市，作為試水項(xiàng)目，也可對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展提供參考借鑒；,在大環(huán)境交通上，輕軌和京津城際客運(yùn)專(zhuān)線的建成，將大大提高項(xiàng)目的交通便利性 ；,13,,,,,,,優(yōu)勢(shì)Strength,機(jī)會(huì)Opportunity,威脅 Thr

7、eat,劣勢(shì)Weakness,未來(lái)項(xiàng)目周邊區(qū)域的用地規(guī)劃難以預(yù)測(cè)，未來(lái)項(xiàng)目將面臨著同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)所帶來(lái)的威脅；,開(kāi)發(fā)區(qū)高檔的商旅酒店項(xiàng)目林立，作為酒店服務(wù)業(yè)的重要區(qū)域，市場(chǎng)認(rèn)同度高，而本項(xiàng)目所在的塘沽區(qū)市場(chǎng)認(rèn)同度還比較模糊，使項(xiàng)目的發(fā)展面臨比較高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；,區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)同類(lèi)型的項(xiàng)目巨川的快捷假日酒店日后的經(jīng)營(yíng)對(duì)本項(xiàng)目的長(zhǎng)足發(fā)展也是一種協(xié)同競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系。 項(xiàng)目所在的第二圈層發(fā)展區(qū)域，整體競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)比較弱化；,14,項(xiàng)目發(fā)展方向綜合結(jié)論：,1、河北路主干道交通便捷； 2、視野及景觀效果良好； 3、30層規(guī)劃高度使項(xiàng)目整體展示性強(qiáng)； 4、區(qū)內(nèi)酒店業(yè)發(fā)展勢(shì)態(tài)良好； 5、周邊分布有旅游節(jié)點(diǎn)及特色購(gòu)物場(chǎng)所；

8、 6、相鄰的開(kāi)發(fā)區(qū)商務(wù)活動(dòng)頻繁、外籍人士眾多；,15,,項(xiàng)目地塊適宜酒店物業(yè)發(fā)展方向， 但要把握時(shí)機(jī)、實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展。,16,三、區(qū)域發(fā)展對(duì)項(xiàng)目定位的提示,項(xiàng)目區(qū)域投資促進(jìn)概述：,區(qū)域外資促進(jìn)發(fā)展勢(shì)頭良好，區(qū)域發(fā)展動(dòng)力及前景空間廣闊。,17,近日，天津市審議通過(guò)了天津?yàn)I海新區(qū)未來(lái)15年城市總體規(guī)劃，對(duì)濱海新區(qū)的城市定位、職能、空間布局等做出重大調(diào)整。新規(guī)劃明確了濱海新區(qū)的定位：,項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展規(guī)劃概述：,立足天津、依托京冀、服務(wù)環(huán)渤海; 輻射“三北”(東北、華北、西北)、面向東北亞; 努力建設(shè)成為高水平的現(xiàn)代制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心、宜居的生態(tài)城區(qū)。,18,項(xiàng)目區(qū)域空間

9、布局概述：,天津市已提出在濱海新區(qū)重點(diǎn)建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、空港物流區(qū)、海港物流區(qū)、濱?；^(qū)、濱海中心商務(wù)商業(yè)區(qū)、濱海休閑旅游區(qū)等七個(gè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。,濱海新區(qū)總體空間布局為“T”型結(jié)構(gòu)：,沿京津塘高速公路和海河建設(shè)“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸”，沿海岸線和海濱大道建設(shè)“海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶”。 在“軸”、“帶”的交匯處，建設(shè)國(guó)際港口大都市標(biāo)志區(qū)和生態(tài)宜居的海濱新城，構(gòu)成濱海新區(qū)的核心區(qū)。,19,區(qū)域發(fā)展對(duì)項(xiàng)目定位的提示結(jié)論：,1、開(kāi)發(fā)區(qū)逐漸由“制造中心”向“制造+商務(wù)中心”轉(zhuǎn)變，各種大型商務(wù)活動(dòng)不斷增加，對(duì)酒店的需求更加旺盛； 2、開(kāi)發(fā)區(qū)也正由“工業(yè)基地”向“時(shí)尚中心”、“生活中心”轉(zhuǎn)變，越

10、來(lái)越多的人選擇在開(kāi)發(fā)區(qū)生活，租賃型高檔公寓需求增加； 3、濱海新區(qū)外商投資呈增長(zhǎng)勢(shì)頭，來(lái)該區(qū)域工作、生活的外籍人士也越來(lái)越多，對(duì)高檔公寓、酒店的需求不斷增加。,20,,發(fā)展酒店式公寓有強(qiáng)大的客源支持,發(fā)展?jié)摿薮蟆?21,四、市場(chǎng)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)會(huì),塘沽及開(kāi)發(fā)區(qū)歷年房產(chǎn)走勢(shì)：,酒店式公寓成交的市場(chǎng)空間比重在3%-7%之間。,22,塘沽及開(kāi)發(fā)區(qū)住宅及租賃市場(chǎng) ：,租賃價(jià)格,產(chǎn)品售價(jià),23,塘沽及開(kāi)發(fā)區(qū)酒店經(jīng)營(yíng)及客戶(hù)情況 ：,區(qū)域酒店經(jīng)營(yíng)情況良好，常住客戶(hù)比例占據(jù)一定的市場(chǎng)空間。,24,塘沽及開(kāi)發(fā)區(qū)酒店常住客戶(hù)描述 ：,經(jīng)我司調(diào)查所得，在酒店的常住客戶(hù)當(dāng)中，外籍人士占到相當(dāng)?shù)谋壤?，他們大多?shù)工作

11、于開(kāi)發(fā)區(qū)的外資企業(yè)，還有部分是合資企業(yè)的中方的中高管及私企業(yè)主等：,外籍人士（70%）： 外資及合資的高層管理人員（含技術(shù)顧問(wèn)，專(zhuān)家等）； 外資及合資的中層管理人員； 外資及合資的駐津領(lǐng)事館人員； 中方人士（30%）： 合資、外資企業(yè)中的中方高層管理人士（含技術(shù)顧問(wèn)、專(zhuān)家等）； 中資企業(yè)的高層管理人員； 私企業(yè)主等；,因此，可以對(duì)常住客戶(hù)群體的職業(yè)進(jìn)行描述：,25,市場(chǎng)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)的結(jié)論,1、開(kāi)發(fā)區(qū)、塘沽區(qū)酒店式公寓在商品房市場(chǎng)中所占比例較少，發(fā)展空間較大； 2、開(kāi)發(fā)區(qū)出租商品房普遍戶(hù)型較大，服務(wù)水平較低，而酒店公寓則有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 3、在現(xiàn)有酒店公寓項(xiàng)目中，外籍人士租賃的比例較高，

12、而這一群體將會(huì)不斷增加。,26,,發(fā)展酒店物業(yè)具備市場(chǎng)空間，但要適當(dāng)控制規(guī)模，降低風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)在價(jià)位、產(chǎn)品、服務(wù)等方面實(shí)現(xiàn)差異化，保持有利的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。,27,五、投資酒店式公寓的充分理由,目前泰達(dá)國(guó)際酒店暨會(huì)館的長(zhǎng)期租戶(hù)包租使用面積26的房間，折合建筑面積約39，支付的租金水平為16000元/月，按建筑面積計(jì)算每平方米的租金為410元/月；,在分析投資回報(bào)的情況，我們選擇了目前區(qū)域市場(chǎng)上銷(xiāo)售情況良好的泰達(dá)國(guó)際公寓作為案例分析：,投資回報(bào)分析酒店經(jīng)營(yíng),28,據(jù)此預(yù)測(cè)未來(lái)泰達(dá)國(guó)際公寓的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下 ：,29,投資回報(bào)分析個(gè)人投資,以北京金橋國(guó)際公寓為案例分析：,包租固定回報(bào)：,不包租個(gè)人找房客回報(bào)（

13、估計(jì)）：,30,投資酒店式公寓充分理由結(jié)論,1、投資回報(bào)高于住宅物業(yè)，投資價(jià)值高； 2、物業(yè)的增值性能更強(qiáng)，增值空間更大； 3、物業(yè)收益穩(wěn)定，投資風(fēng)險(xiǎn)度較小。,31,,酒店式物業(yè)的投資吸引力很強(qiáng)，能快速回籠資金，但必須要對(duì)保持公寓在經(jīng)營(yíng)管理、服務(wù)、產(chǎn)品創(chuàng)新等方面上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，維持其保值、增值的功能，實(shí)現(xiàn)物業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。,32,六、項(xiàng)目發(fā)展建議,項(xiàng)目定位前的立足點(diǎn)闡述,33,項(xiàng)目總體定位,確立了項(xiàng)目是建筑體的框架后，項(xiàng)目的定位將如何定度呢？ 包括塔樓部分以及商業(yè)裙樓兩部分的定位,34,（一）項(xiàng)目塔樓定位,經(jīng)過(guò)上述對(duì)項(xiàng)目的綜合判斷，結(jié)合當(dāng)前對(duì)項(xiàng)目塔樓的定位來(lái)說(shuō)，我司建議其總體定位在酒店式服務(wù)

14、公寓。,酒店式服務(wù)公寓的概念：,酒店式服務(wù) 公寓式管理,35,酒店式服務(wù)公寓是融合酒店設(shè)施與家庭特色為一體的自住式單位，并提供低于酒店價(jià)格的長(zhǎng)期住宅。它主要的特點(diǎn)包括：較大的空間、配有設(shè)備齊全的廚房、家用電器和洗衣設(shè)備、以及比較個(gè)人的環(huán)境和家居化的家俱。相對(duì)來(lái)說(shuō)，酒店會(huì)提供更多種類(lèi)的服務(wù)，較多種類(lèi)的餐飲及休閑設(shè)施，較少房間的空間、較少家具和工具。 主要針對(duì)居住市場(chǎng)中的較長(zhǎng)期居民。雖然沒(méi)有特定的標(biāo)準(zhǔn)，較長(zhǎng)期居住的定義一般在4天或以上。這個(gè)市場(chǎng)的主要客人有長(zhǎng)期出國(guó)的生意人，長(zhǎng)期在外的經(jīng)營(yíng)管理者以及正在放長(zhǎng)假的家庭。,36,酒店式服務(wù)公寓： 對(duì)于投資者而言是通過(guò)買(mǎi)斷其產(chǎn)權(quán)來(lái)獲取定期收益回報(bào)的投資工具

15、； 對(duì)于使用者而言是既可短期或者長(zhǎng)期租賃，而又兼享酒店式服務(wù)的居所。 它通常集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住戶(hù)提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正使租戶(hù)實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感覺(jué)。,37,酒店式服務(wù)公寓的優(yōu)勢(shì)：,酒店式服務(wù)公寓通常是小戶(hù)型的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，投資門(mén)檻相對(duì)較低。 酒店式服務(wù)公寓由于可以提供酒店式的物業(yè)服務(wù)，投資回報(bào)收益比普通公寓住宅要高。 酒店式服務(wù)公寓的市場(chǎng)銷(xiāo)售單價(jià)高于普通的住宅公寓，且銷(xiāo)售周期較短，利于發(fā)展商資金回籠。 酒店式服務(wù)公寓的業(yè)主們會(huì)為酒店帶來(lái)無(wú)數(shù)的客源。 酒店式公寓對(duì)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期及突發(fā)事件比傳統(tǒng)的酒店更具有承受力。,38,酒店式服

16、務(wù)公寓最重要的是要有它賴(lài)以生存的環(huán)境，最好在市中心地區(qū)，才有廣闊的發(fā)展空間及投資回報(bào)。 酒店式公寓應(yīng)本身具備足夠的品質(zhì)，最重要的，是其能夠提供持之以恒的個(gè)性化服務(wù)。 個(gè)性化有兩方面的含義： 一是滿(mǎn)足使用者的個(gè)性化需求，因?yàn)樽庾【频晟虅?wù)式公寓的大多數(shù)是高學(xué)歷、高素質(zhì)，甚至是國(guó)際化的人士，他們對(duì)居住文化、對(duì)辦公環(huán)境有獨(dú)特的理解與需求； 二是項(xiàng)目本身也應(yīng)是個(gè)性化的，這包括樓型、裝修裝飾、環(huán)境、配套等，不能隨大流。這一點(diǎn)，是酒店式公寓生命力的所在，是酒店式公寓投資實(shí)現(xiàn)回報(bào)的核心因素；,39,項(xiàng)目塔樓定位綜合建議,對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品定位的綜合建議，我司按照以下的層面進(jìn)行逐一的建議：,1、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)檔次建議； 2

17、、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模建議； 3、項(xiàng)目包租與不包租比例建議； 4、項(xiàng)目戶(hù)型配比建議； 5、項(xiàng)目建筑元素細(xì)則建議；,40,1、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)檔次建議,對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)檔次的建議，我司建議采用如下的標(biāo)準(zhǔn)：,具體闡述為： 具備四星級(jí)酒店的硬件標(biāo)準(zhǔn)； 提供五星級(jí)酒店的服務(wù)及物業(yè)管理； （提高項(xiàng)目性?xún)r(jià)比、附加值及競(jìng)爭(zhēng)力的需要，也可在營(yíng)銷(xiāo)推廣方面以此為亮點(diǎn)吸引市場(chǎng)）,在此，請(qǐng)瀏覽一下四星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)：,41,6.4四星級(jí)6.4.1飯店布局和功能劃分合理，設(shè)施使用方便、安全。6.4.2內(nèi)外裝修采用高檔材料，工藝精致，具有突出風(fēng)格。6.4.3指示用標(biāo)志清晰、實(shí)用，公共信息圖形符號(hào)符合GB/T10001.1和GB/T10001.

18、2。6.4.4有中央空調(diào)（別墅式度假飯店除外），各區(qū)域通風(fēng)良好。6.4.5有與本星級(jí)相適應(yīng)的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)。6.4.6有公共音響轉(zhuǎn)播系統(tǒng)；背景音樂(lè)曲目、音量適宜，音質(zhì)良好。6.4.7設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)良好，無(wú)噪音，達(dá)到整潔、衛(wèi)生和有效。6.4.8各項(xiàng)管理制度健全，與飯店規(guī)模和星級(jí)一致。6.4.9各種指示用和服務(wù)用文字至少用規(guī)范的中英文同時(shí)表示。6.4.10能用普通話和英語(yǔ)提供服務(wù)，必要時(shí)能用第二種外國(guó)語(yǔ)提供服務(wù)。,四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn),42,6.4.11前廳a.面積寬敞，與接待能力相適應(yīng)；b.氣氛豪華，風(fēng)格獨(dú)特，裝飾典雅，色調(diào)協(xié)調(diào)，光線充足；c.有與飯店規(guī)模、星級(jí)相適應(yīng)的總服務(wù)臺(tái)；d.總服務(wù)臺(tái)各區(qū)段有中英

19、文標(biāo)志，接待人員24小時(shí)提供接待、問(wèn)詢(xún)和結(jié)帳服務(wù)；e.提供留言服務(wù)；f.提供一次性總帳單結(jié)帳服務(wù)(商品除外)；g.提供信用卡結(jié)算服務(wù)；h.18小時(shí)提供外幣兌換服務(wù)；i.提供飯店服務(wù)項(xiàng)目宣傳品、客房?jī)r(jià)目表、中英文所在地交通圖、所在地和全國(guó)主要旅游景點(diǎn)介紹、主要交通工具時(shí)刻表及相應(yīng)報(bào)刊；,j.24小時(shí)接受客房預(yù)訂；k.有飯店和客人同時(shí)開(kāi)啟的貴重物品保險(xiǎn)箱。保險(xiǎn)箱位置安全、隱蔽，能夠保護(hù)客人的隱私；l.設(shè)門(mén)衛(wèi)應(yīng)接員，18小時(shí)迎送客人；m.設(shè)專(zhuān)職行李員，有專(zhuān)用行李車(chē)，24小時(shí)提供行李服務(wù)。有小件行李存放處；n.有管理人員24小時(shí)在崗值班；o.設(shè)大堂經(jīng)理，18小時(shí)在崗服務(wù)；p.在非經(jīng)營(yíng)區(qū)設(shè)客人休息場(chǎng)所；

20、q.提供代客預(yù)訂和安排出租汽車(chē)服務(wù)；r.門(mén)廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道，配備輪椅，有殘疾人專(zhuān)用衛(wèi)生間或廁位，能為殘疾人提供必要的服務(wù)。,43,6.4.12客房a.至少有40間(套)可供出租的客房；b.70%客房的面積(不含衛(wèi)生間)不小于20平方米；c.裝修豪華，有高檔軟墊床、寫(xiě)字臺(tái)、衣櫥及衣架、茶幾、座椅或沙發(fā)、床頭柜、床頭燈、臺(tái)燈、落地?zé)?、全身鏡、行李架等高級(jí)配套家具。室內(nèi)滿(mǎn)鋪高級(jí)地毯，或優(yōu)質(zhì)木地板或其他高檔地面材料。采用區(qū)域照明且目的物照明度良好；d.客房門(mén)能自動(dòng)閉合，有門(mén)窺鏡、門(mén)鈴及防盜裝置。顯著位置張貼應(yīng)急疏散圖及相關(guān)說(shuō)明；e.有衛(wèi)生間，裝有高級(jí)抽水恭桶、梳妝臺(tái)(配備面盆、梳妝鏡和

21、必要的盥洗用品)、浴缸并帶淋浴噴頭（有單獨(dú)淋浴間的可以不帶淋浴噴頭），配有浴簾。水龍頭冷熱標(biāo)識(shí)清晰。采取有效的防滑措施。采用高檔建筑材料裝修地面、墻面和天花，色調(diào)高雅柔和，采用分區(qū)照明且目的物照明度良好。有良好的低噪音排風(fēng)系統(tǒng)，溫濕度與客房適宜。有110/220V不間斷電源插座、電話副機(jī)。配有吹風(fēng)機(jī)。24小時(shí)供應(yīng)冷、熱水；f.有方便使用的電話機(jī)，可以直接撥通或使用預(yù)付費(fèi)電信卡撥打國(guó)際、國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途電話。并備有電話使用說(shuō)明和所在地主要電話指南；g.提供國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)接入服務(wù)。并有使用說(shuō)明； h.有彩色電視機(jī)，播放頻道不少于16個(gè)，畫(huà)面和音質(zhì)良好。備有頻道指示說(shuō)明；播放內(nèi)容應(yīng)符合中國(guó)政府規(guī)定。i.有客人可

22、以調(diào)控且音質(zhì)良好的音響裝置；j.有防噪音及隔音措施，效果良好；,44,k.有至少兩種規(guī)格的電源插座，方便客人使用，并提供插座轉(zhuǎn)換器；l.有內(nèi)窗簾及外層遮光窗簾；m.有單人間；n.有套房；o.有至少3個(gè)開(kāi)間的豪華套房；p.有與本星級(jí)相適應(yīng)的文具用品。有服務(wù)指南、價(jià)目表、住宿須知、所在地旅游景點(diǎn)介紹和旅游交通圖、與住店客人相適應(yīng)的報(bào)刊；q.客房、衛(wèi)生間每天全面整理1次，每日或應(yīng)客人要求更換床單、被單及枕套，客用品和消耗品補(bǔ)充齊全，并應(yīng)客人要求隨時(shí)進(jìn)房清掃整理，補(bǔ)充客用品和消耗品；r.床上用棉織品（床單、枕心、枕套、棉被及被襯等）及衛(wèi)生間針織用品（浴巾、浴衣、毛巾等）材質(zhì)良好、工藝講究、柔軟舒適；s

23、.提供開(kāi)夜床服務(wù)，放置晚安致意品；t.24小時(shí)提供冷熱飲用水及冰塊，并免費(fèi)提供茶葉或咖啡；u.客房?jī)?nèi)設(shè)微型酒吧(包括小冰箱)，提供適量酒和飲料，備有飲用器具和價(jià)目單；v.提供留言及叫醒服務(wù)；w.客人在房間會(huì)客，可應(yīng)要求提供加椅和茶水服務(wù)；x.提供衣裝干洗、濕洗、熨燙及縫補(bǔ)服務(wù)，可在24小時(shí)內(nèi)交還客人。16小時(shí)提供加急服務(wù)；y.有送餐菜單和飲料單，24小時(shí)提供中西式送餐服務(wù)。送餐菜式品種不少于8種，飲料品種不少于4種，甜食品種不少于4種，有可掛置門(mén)外的送餐牌；z.提供擦鞋服務(wù)。,45,6.4.13餐廳及吧室a.有布局合理、裝飾豪華的中餐廳；b.有獨(dú)具特色、格調(diào)高雅、位置合理的咖啡廳(或簡(jiǎn)易西餐廳

24、)。能提供自助早餐、西式正餐；c.有宴會(huì)單間或小宴會(huì)廳。能提供宴會(huì)服務(wù)；d.有專(zhuān)門(mén)的酒吧或茶室或其他供客人休息交流且提供飲品服務(wù)的場(chǎng)所；e.餐具按中西餐習(xí)慣成套配置，無(wú)破損，衛(wèi)生、光潔；f.菜單及飲品單裝幀精致，完整清潔，出菜率不低于90%。,6.4.14廚房a.位置合理、布局科學(xué)，傳菜路線不與其他公共區(qū)域交叉；b.墻面滿(mǎn)鋪瓷磚，用防滑材料滿(mǎn)鋪地面，有地槽、有吊頂；c.冷菜間、面點(diǎn)間獨(dú)立分隔，有足夠的冷氣設(shè)備。冷菜間內(nèi)有空氣消毒設(shè)施；d.粗加工間與其它操作間隔離，各操作間溫度適宜，冷氣供給充足；e.有必要的冷藏、冷凍設(shè)施，生熟食品及半成食品分柜置放。有干貨倉(cāng)庫(kù)并及時(shí)清理過(guò)期食品；f.洗碗間位置

25、合理；g.有專(zhuān)門(mén)放置臨時(shí)垃圾的設(shè)施并保持其封閉，排污設(shè)施（地槽、抽油煙機(jī)和排風(fēng)口等）保持清潔通暢；h.廚房與餐廳之間，有起隔音、隔熱和隔氣味作用的進(jìn)出分開(kāi)、自動(dòng)閉合的彈簧門(mén)；i.采取有效的消殺蚊蠅、蟑螂等蟲(chóng)害措施。,46,6.4.15會(huì)議康樂(lè)設(shè)施有會(huì)議康樂(lè)設(shè)施設(shè)備，并提供相應(yīng)服務(wù)。6.4.16公共區(qū)域a.有足夠的停車(chē)場(chǎng)；b.3層以上建筑物有數(shù)量充足的高質(zhì)量客用電梯，轎廂裝修高雅；另配有服務(wù)電梯；c.有公用電話，并配備市內(nèi)電話簿；d.各主要區(qū)域均有男女分設(shè)的間隔式公共衛(wèi)生間；e.有商店，出售旅行日常用品、旅游紀(jì)念品、工藝品等商品；f.有商務(wù)中心，代售郵票，代發(fā)信件，提供電報(bào)、傳真、復(fù)印、打字、國(guó)

26、際長(zhǎng)途電話和電腦出租等服務(wù)；g.代購(gòu)交通、影劇、參觀等票務(wù)；h.提供市內(nèi)觀光服務(wù)；i.主要公共區(qū)域有閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；j.有應(yīng)急供電系統(tǒng)和應(yīng)急照明設(shè)施。k.走廊地面滿(mǎn)鋪地毯或其他高檔材料，墻面整潔、有裝修裝飾，24小時(shí)光線充足，無(wú)障礙物。緊急出口標(biāo)識(shí)清楚醒目，位置合理。6.4.17在選擇項(xiàng)目中至少具備26項(xiàng)。,47,2、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模建議,在目前的情況下，確定項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，需考慮以下幾個(gè)方面的因素：,區(qū)域市場(chǎng)上可參考的項(xiàng)目規(guī)模情況； 我司對(duì)未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的判斷； 開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目定制高度為30層； 貴司運(yùn)作此項(xiàng)目的成本價(jià)值方面；,48,區(qū)域市場(chǎng)上可參考的項(xiàng)目規(guī)模情況；,對(duì)于項(xiàng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的定位，先參照一下

27、區(qū)域類(lèi)比項(xiàng)目：,大區(qū)域可參考的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，一般控制在450套以下。,49,2.我司對(duì)未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的判斷,項(xiàng)目所在區(qū)域（塘沽區(qū)）范圍屬于第二圈層，整體區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)不如第一圈層（開(kāi)發(fā)區(qū)）； 項(xiàng)目臨近出現(xiàn)一類(lèi)似的試水項(xiàng)目快捷假日酒店，其規(guī)?？刂圃?00套以下； 項(xiàng)目周邊范圍將來(lái)會(huì)出現(xiàn)幾個(gè)同類(lèi)型的項(xiàng)目，在市場(chǎng)啟動(dòng)的初期，酒店類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)空間存在不穩(wěn)定性導(dǎo)致市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，過(guò)大的經(jīng)營(yíng)規(guī)模定制存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；,我司主要從以下幾點(diǎn)因素對(duì)未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況進(jìn)行簡(jiǎn)析；,50,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模綜合建議,結(jié)合貴司初定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模為高度30層及項(xiàng)目成本等各方面因素而言，我司確定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模上限為600套，但460套左右的規(guī)模是比較

28、均衡的。,51,3、項(xiàng)目包租與不包租比例建議,在此，首先理清一些情況：,本項(xiàng)目酒店式公寓是實(shí)行物業(yè)產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的原則，基于這一原則， 對(duì)于物業(yè)產(chǎn)權(quán)而言，有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)主兩種載體； 對(duì)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)，載體只有專(zhuān)業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)或物業(yè)管理公司；,包租與不包租的物業(yè)在產(chǎn)品、服務(wù)上并沒(méi)有明顯的區(qū)別； 只是在項(xiàng)目的銷(xiāo)售過(guò)程中，對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷(xiāo)售，是對(duì)買(mǎi)主實(shí)行包租與不包租兩種銷(xiāo)售方式而已；,由于市場(chǎng)變化性很強(qiáng)，硬性地量化定制項(xiàng)目包租與不包租的比例是不適宜，但大體可以遵守以下的基本原則：,52,圖示：,項(xiàng)目的規(guī)模比例可視市場(chǎng)情況的變化做10%浮動(dòng)的調(diào)整。,53,項(xiàng)目包租與不包租樓層分布界定,除包租方

29、式外,業(yè)主也可直接將物業(yè)交由酒店管理公司托管,每年享受固定回報(bào),而不須簽定租賃合同.,54,4、項(xiàng)目戶(hù)型配比建議,對(duì)于項(xiàng)目戶(hù)型配比的定位，先看一下區(qū)域同類(lèi)似項(xiàng)目，在此，我司選取了以下幾個(gè)項(xiàng)目：,（1）泰達(dá)國(guó)際公寓； （2）美華大廈； （3）國(guó)貿(mào)世紀(jì)公寓（北京）； （4）麗苑公寓 （北京）； （5）嘉里公寓 （北京）； （6）新世界太華公寓（北京）；,55,（1）泰達(dá)國(guó)際公寓,56,（2）美華大廈,57,（3）國(guó)貿(mào)世紀(jì)公寓（北京）,58,（4）麗苑公寓,59,（5）嘉里公寓,60,（6）新世界太華公寓,61,項(xiàng)目戶(hù)型配比建議,包租部分分布在上層，視野及景觀價(jià)值高，同時(shí)目標(biāo)客戶(hù)群體存在自住的比例，

30、因此，戶(hù)型面積方面適度加大二、三居室的比例，保證一定的產(chǎn)品吸引力。,62,項(xiàng)目戶(hù)型配比立體描述,63,備注：項(xiàng)目平面分布圖僅供參考建議。,項(xiàng)目戶(hù)型配比平面描述,64,項(xiàng)目頂上兩層CEO商務(wù)官邸建議,對(duì)于項(xiàng)目29、30層的物業(yè)產(chǎn)品定位來(lái)說(shuō)，我司通過(guò)與貴司溝通，確定建議兩層產(chǎn)品定位于做兩套CEO商務(wù)官邸：,CEO商務(wù)官邸按照縱向上下兩層（如圖）劃分，每套官邸面積過(guò)1000。,65,CEO商務(wù)官邸把酒店式服務(wù)公寓與商務(wù)文化的高度復(fù)合，這種復(fù)合聚集在企業(yè)的靈魂人物CEO身上；,CEO商務(wù)官邸打造的理念及產(chǎn)品建議：,辦公室；（下層） 私人書(shū)房（下層） 大型會(huì)議室；下層,可召開(kāi)股東會(huì)議或企業(yè)年會(huì) 健身房；

31、（上層） 一或二居室的休息房；（上層） 休閑娛樂(lè)功能房（上層）,CEO商務(wù)官邸產(chǎn)品功能劃分 如下：,CEO商務(wù)官邸具備居家、生活、辦公、商務(wù)等多種元素的特質(zhì)及功能，也是個(gè)性化很強(qiáng)的表現(xiàn)載體；,66,5、項(xiàng)目建筑元素細(xì)則建議,對(duì)于項(xiàng)目的建筑元素建議，我司主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行闡述：,（1）項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備建議； （2）項(xiàng)目外部整體裝修建議； （3）項(xiàng)目室內(nèi)各局部裝修建議； （4）項(xiàng)目室內(nèi)裝修造價(jià)建議； （5）項(xiàng)目軟件服務(wù)建議；,67,（1）項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備建議,對(duì)于項(xiàng)目的設(shè)施設(shè)備等硬件指標(biāo)的建議，我司主要從分為以下幾個(gè)方面：,,電梯系統(tǒng)； 供暖及空調(diào)系統(tǒng)； 消防系統(tǒng)； 供水、供電、供氣系統(tǒng)；,68,周邊

32、區(qū)域同類(lèi)物業(yè)中電梯品牌的選擇上日本東芝電梯 等的； 考慮到本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及目標(biāo)客群定位，電梯的安裝成本、日常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等諸多因素，同時(shí)為更為有效地提升公寓的品質(zhì)，顯示住戶(hù)的尊貴，建議配備24小時(shí)運(yùn)行的知名品牌的高檔電梯（采用中外合資產(chǎn)品）； 數(shù)量建議采用四部。,電梯系統(tǒng),69,供暖及空調(diào)系統(tǒng),由于本案市場(chǎng)定位是提供精裝的高檔公寓，為了便于本案后期的室內(nèi)裝修和物業(yè)管理，建議采用中央空調(diào)系統(tǒng)來(lái)供暖和制冷，既節(jié)約空間、使用靈活，又不影響外立面效果和房間的整體美觀。為業(yè)主提供高品質(zhì)舒適方便的生活。,70,消防系統(tǒng),建議公寓內(nèi)部走廊及戶(hù)內(nèi)設(shè)置煙感報(bào)警探測(cè)器、溫感報(bào)警探測(cè)器等消防設(shè)施。 采用一類(lèi)防火建筑技

33、術(shù)，設(shè)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制臺(tái)、CRT顯示器、消防專(zhuān)用電話、對(duì)講錄音、消防廣播，按消防規(guī)范，消防噴淋、消火栓、煙感探測(cè)器一次到位，自動(dòng)消防、自動(dòng)報(bào)警。 煙感探測(cè)器：2個(gè)/100 噴淋口：每隔4米安裝1個(gè),71,供水、供電、供氣系統(tǒng),A供水 鋪設(shè)管道礦泉直飲水系統(tǒng)，用戶(hù)將得到比使用瓶裝純凈水、太空水、桶裝水更優(yōu)的服務(wù)和質(zhì)量、更可靠的保證，而價(jià)格只及桶裝水的1/7-1/3。對(duì)于高品質(zhì)生活要求的高端客戶(hù)群及外籍客戶(hù)來(lái)講，更是體貼周到，有利健康；并建議酒店式公寓部分提供24小時(shí)管道熱水,提升物業(yè)的服務(wù)檔次。 B供電系統(tǒng) 供電系統(tǒng)要求負(fù)載功率較大，可以承受未來(lái)家電發(fā)展趨勢(shì)。建議公寓電表容量10A、每戶(hù)用電

34、負(fù)荷10KW以上，照明、插座、空調(diào)分設(shè)回路。。 C供水、供電、供氣系統(tǒng)的計(jì)量 采用遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)，迎合目前物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。,72,（2）項(xiàng)目外部整體裝修建議,對(duì)于項(xiàng)目的外部整體裝修建議，我司主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行闡述：,項(xiàng)目外立面； 項(xiàng)目大堂； 項(xiàng)目電梯候梯間； 項(xiàng)目公共通道；,73,項(xiàng)目外立面,四星級(jí)酒店的氣質(zhì)同時(shí)，應(yīng)更多的傾向公建色彩，造型現(xiàn)代而時(shí)尚；材質(zhì)上玻璃幕墻更利于酒店高端形象的表現(xiàn)，但造價(jià)過(guò)高并不適合本案采用，這里推薦涂料與玻璃結(jié)合這是控制低成本和表現(xiàn)外立面現(xiàn)代感最為理想的結(jié)合主式。,74,項(xiàng)目大堂,要達(dá)到四星甚至五星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)，即要裝修上的富麗堂皇，而且面積、層高、人流線和區(qū)域的功能

35、劃分都是要提前做好考慮的。 本案原一層的層高不足4米，這對(duì)支撐一個(gè)四星級(jí)酒店的大堂高度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，經(jīng)過(guò)與建筑設(shè)計(jì)公司的商談，建議做到4.5米，同時(shí)損失二層商業(yè)面積做大堂同區(qū)域五分之二面積的挑空。,75,大堂采用高檔花崗巖或大理石墻面、地面，配以藝術(shù)作品等掛件，增添環(huán)境的藝術(shù)文化氣氛，天花用石膏吊頂及高雅水晶燈飾，另備盆景、植物等作為大堂的陳設(shè)；設(shè)獨(dú)立信報(bào)箱。,76,項(xiàng)目電梯候梯間,電梯廳人流集中，也是體現(xiàn)酒店品質(zhì)的重要區(qū)域，在燈光設(shè)計(jì)與裝修調(diào)性上與大堂風(fēng)格統(tǒng)一，如暖色大理石地面，鋁塑裝飾立體墻面配時(shí)尚壁飾，明亮溫暖的燈光效果會(huì)減弱等待者的焦急情緒，電梯門(mén)可選擇時(shí)尚的鏡面鋼材配打磨雕花裝飾，采

36、用高檔花崗巖或大理石地面、墻面。,77,項(xiàng)目公共通道,公共走廊的地飾和燈飾需合理搭配，避免過(guò)暗或過(guò)亮，墻面為壁紙，配嵌入式裝飾畫(huà)或小型雕像，題材可選擇天津名勝、海洋風(fēng)光或國(guó)際風(fēng)情等，地面鋪設(shè)地毯，各戶(hù)戶(hù)門(mén)選用高檔實(shí)木材質(zhì)，色調(diào)與環(huán)境相諧調(diào)。,78,（3）項(xiàng)目室內(nèi)各局部裝修建議,對(duì)于項(xiàng)目的室內(nèi)各局部的裝修建議，我司主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行闡述：,門(mén)窗； 廳室； 廚房； 衛(wèi)生間；,79,a門(mén)窗 戶(hù)門(mén)：國(guó)際品牌的四防門(mén)，密碼門(mén)鎖，如“恩源”或“霍曼”戶(hù)門(mén)； 內(nèi)門(mén)：臥室采用高檔實(shí)木復(fù)合門(mén)；櫥衛(wèi)采用玻璃造型門(mén)，通過(guò)對(duì)玻璃表面進(jìn)行磨砂、噴砂、刻繪等工藝處理，可在居室中創(chuàng)造出亦虛亦實(shí)、半明半透的完美視覺(jué)效果；

37、 外窗：高檔鋁木復(fù)合窗，隱形紗窗，石材窗臺(tái)，實(shí)木踢腳。,80,b廳室 玄關(guān)、客廳及餐廳地面：公共活動(dòng)空間的地面可依據(jù)裝修風(fēng)格的不同采用不同材質(zhì)、不同色調(diào)的裝修材料，例如木地板或石材等，建議本案采用知名品牌高檔環(huán)保型產(chǎn)品，如：歐典、瑞典柏麗等品牌的木地板等。 臥室：臥室的地面依據(jù)裝修風(fēng)格的不同采用不同材質(zhì)、不同色調(diào)的裝修材料，建議本案采用高檔環(huán)保型實(shí)木復(fù)合地板，如：歐典、瑞典柏麗等品牌的木地板。 墻面、天花及踢腳：墻面采用立邦、多立士或同級(jí)品牌的高檔環(huán)保型乳膠漆；天花采用石膏局部吊頂；踢腳采用木線條裝飾。 開(kāi)關(guān)及插座：采用松本電工、西門(mén)子或同級(jí)品牌的安全型開(kāi)關(guān)和插座。,81,c廚房 地面及墻面：

38、地面鋪設(shè)品牌高檔防滑地磚，墻面使用優(yōu)質(zhì)瓷磚，采用冠軍、諾貝爾或同級(jí)品牌的產(chǎn)品。 天花：進(jìn)口的鋁扣板吊頂。 櫥柜：廚房配備進(jìn)口知名品牌的組合櫥柜，采用阿爾諾、柏麗或同級(jí)的品牌。 廚房設(shè)施配制：采用國(guó)外品牌的灶具、抽油煙機(jī)和洗滌槽、水龍頭等。,82,潔具：采用美標(biāo)或同級(jí)品牌的潔具及鋼化玻璃淋浴屏等，配換氣扇。 龍頭、花灑：采用美標(biāo)或同級(jí)品牌的花灑；高檔合資品牌的龍頭等。 浴室掛件：高檔進(jìn)口產(chǎn)品。,d衛(wèi)生間 地面及墻面：地面鋪設(shè)高檔防滑地磚，墻面使用高級(jí)優(yōu)質(zhì)墻磚，采用冠軍、諾貝爾或同級(jí)品牌的產(chǎn)品。 天花：高檔進(jìn)口金屬孔板或鋁扣板吊頂。,83,（4）項(xiàng)目室內(nèi)裝修造價(jià)建議,經(jīng)過(guò)與貴司商討，初步確定項(xiàng)目室

39、內(nèi)裝修造價(jià)的情況：,裝修造價(jià)：不超過(guò)800元/； 家電價(jià)格：控制在12000元以?xún)?nèi)； 全屋家私、家具價(jià)格：15000元以?xún)?nèi)；,84,（5）項(xiàng)目軟件服務(wù)建議,智能化配套建議； 物業(yè)管理服務(wù)建議；,對(duì)于項(xiàng)目的軟件服務(wù)的建議，我司主要從以下兩個(gè)方面進(jìn)行闡述：,85,,,,,智能化配套建議（1）,86,智能化配套建議（2）,87,以上等級(jí)按投資成本分為高中低三檔，即最低標(biāo)準(zhǔn)（成本約為3000-5000元/戶(hù)）、普及標(biāo)準(zhǔn)（成本約為6000-8000元/戶(hù)）、較高標(biāo)準(zhǔn)（成本約為住宅投資額的1%-2%或10000元/戶(hù)）。 建議本案應(yīng)提高樓宇的高科技含量，但相對(duì)比周邊其他高檔公寓，建議項(xiàng)目采用較高標(biāo)準(zhǔn)的智能

40、化設(shè)置。在為業(yè)主提供便利生活、提高物業(yè)管理效率的同時(shí)，可大大提高公寓的“功能價(jià)格比”，使發(fā)展商獲取高科技增值利潤(rùn)。,88,,,,,物業(yè)管理服務(wù)建議,提供酒店式“全程影子服務(wù)”管理：,A特色服務(wù)（部分為收費(fèi)項(xiàng)目） 戶(hù)門(mén)鑰匙的酒店化管理 住戶(hù)可將戶(hù)門(mén)鑰匙存放于前臺(tái)或保安部，在有住戶(hù)書(shū)面委托函的確認(rèn)下，您的“商務(wù)小秘書(shū)”可啟封鑰匙處理家中發(fā)生的緊急情況（如跑水、火險(xiǎn)等），也可代客看房、戶(hù)內(nèi)清潔、戶(hù)內(nèi)修理等，實(shí)現(xiàn)酒店前臺(tái)功能。 送餐服務(wù) 餐廳及酒吧將印制精美的菜單、酒單置于房間內(nèi)，住戶(hù)在需要時(shí)可隨時(shí)撥打送餐電話，服務(wù)員會(huì)迅速地將所點(diǎn)的菜品或酒水送至房間。,89,入戶(hù)清潔住戶(hù)可委托您的“商務(wù)小秘書(shū)”指定

41、專(zhuān)職服務(wù)員或小時(shí)工進(jìn)行入戶(hù)清潔, 之后有領(lǐng)班或主管進(jìn)行檢查并記錄, 完全按酒店的標(biāo)準(zhǔn)操作。 總機(jī)服務(wù)電話總機(jī)24小時(shí)接聽(tīng)電話，并可提供叫早、約會(huì)提醒、留言等服務(wù)。 保險(xiǎn)箱服務(wù)在前臺(tái)設(shè)有保險(xiǎn)箱，住戶(hù)可將貴重物品放在保險(xiǎn)箱，以突出管理特色。 醫(yī)療服務(wù) 前臺(tái)配備緊急用醫(yī)療箱，以備客戶(hù)急用。同時(shí)，引入醫(yī)療服務(wù)站提供家庭護(hù)理等工作。,90,B無(wú)償服務(wù) 日常家政服務(wù) 裝飾布置咨詢(xún)，介紹保潔員、小時(shí)工，代辦電話開(kāi)戶(hù)，代訂牛奶 ，代辦收訂報(bào)刊，特快專(zhuān)遞，送郵件上門(mén)。 醫(yī)療服務(wù) 配備急救箱，急救藥品，生病代為聯(lián)系急救車(chē) 。 安全服務(wù) 定期檢查電器設(shè)備的安全使用情況，檢查安防設(shè)施的可靠性，義務(wù)宣傳安全用電常識(shí)，宣

42、傳消防知識(shí)。 商務(wù)、禮儀服務(wù) 代訂火車(chē)、機(jī)票，代聯(lián)系攝影、攝像，代購(gòu)、代送鮮花。,91,C有償服務(wù)(所有配套設(shè)施保修期內(nèi)只收器件成本費(fèi)，免收維修費(fèi)) 臨時(shí)照顧小孩 （按鐘頭計(jì)）； 拆換電源開(kāi)關(guān)、插座、電話、電視、數(shù)據(jù)面板； 貼墻磚、鋪地磚（普通），貼壁紙，墻面重新粉刷； 安裝空調(diào)架 ，換門(mén)鎖，換水龍頭，換水表，木門(mén)維修； 疏通下水管道，修理、更換水閥、各類(lèi)軟管； 修理洗臉盆、洗菜盆下水管，馬桶水箱配件，修理窗簾、拉窗等； 地毯清洗（化纖類(lèi)），地毯清洗（純毛類(lèi)）； 清洗掛毯、地毯，清洗軟包墻面； 清洗布椅子、布藝沙發(fā)、皮沙發(fā)， 單衛(wèi)生間、廚房清潔； 室內(nèi)全套保潔，入住前開(kāi)荒清潔； 其它清潔服務(wù)，

43、木地板拋光、打蠟，家具（門(mén)窗）保潔； 洗車(chē)、車(chē)打蠟，鐘點(diǎn)工（ 1小時(shí)起計(jì)），傳真、復(fù)印、打字 。,92,（二）項(xiàng)目裙樓商業(yè)定位,確立了項(xiàng)目是塔樓的定位后，那么項(xiàng)目群樓商業(yè)定位將如何定度呢？,93,（二）項(xiàng)目裙樓商業(yè)定位,對(duì)于項(xiàng)目商業(yè)部分的定位，經(jīng)過(guò)我司研究商討后，確定商業(yè)的總體定位為：,酒店式服務(wù)公寓配套商業(yè)（集中式商業(yè)）； 臨街（商業(yè)）；,（1）商業(yè)外立面建議 （2）商業(yè)各層業(yè)態(tài)布局建議,94,（1）商場(chǎng)外立面建議,外立面風(fēng)格配合商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特性，以時(shí)尚、簡(jiǎn)潔、炫目的色彩。 多使用玻璃通透式的外墻，令外界可以看見(jiàn)場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)情況，再搭配色彩豐富的廣告畫(huà)面給途人強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力。,95,由于項(xiàng)目周

44、邊小環(huán)境對(duì)項(xiàng)目支持不多，所以項(xiàng)目外立面的夜視效果需要凸顯以表現(xiàn)高檔次。,96,（2）商業(yè)各層業(yè)態(tài)布局建議,首層業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)示意圖,,特色中餐廳 海鮮（酒樓）,,,便利店,,,,,西餐廳,,商務(wù)中心,臨街商鋪 （精品）,,97,二層業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)示意圖,98,三層業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)示意圖,99,（3）商業(yè)各層業(yè)態(tài)產(chǎn)品面積定制建議,備注：以上面積及品牌組合僅供參考建議；,100,（三）項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)定位,對(duì)于項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)定位，切入酒店式物業(yè)而言，我司劃分為物業(yè)投資者和物業(yè)使用者兩個(gè)層面，并進(jìn)行描述：,101,天津（塘沽及開(kāi)發(fā)區(qū)）本地具備投資觀念的私企老板階層； 天津知名企業(yè)集體購(gòu)買(mǎi)； 外地具備投資理念的投資團(tuán)體（山西

45、、河北、東北、北京等地區(qū)）；,投資物業(yè)者描述：,外籍人士（60%）： 外資及合資的高層管理人員（含技術(shù)顧問(wèn)，專(zhuān)家等）； 外資及合資的中層管理人員； 外資及合資的駐津領(lǐng)事館人員； 中方人士（40%）： 合資、外資企業(yè)中的中方高層管理人士（含技術(shù)顧問(wèn)、專(zhuān)家等）； 中資企業(yè)的高層管理人員； 私企業(yè)主等；,使用物業(yè)者描述：,102,（四）項(xiàng)目銷(xiāo)售周期及資金回收,103,,將項(xiàng)目設(shè)定為投資產(chǎn)品是實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售的有效途徑，也只有突出其投資價(jià)值才能支持10000元以上的均價(jià)。而投資產(chǎn)品就應(yīng)設(shè)定有吸引力的投資回報(bào)、信用擔(dān)保、經(jīng)營(yíng)管理保障，而帶租約銷(xiāo)售是對(duì)投資回報(bào)的充分保障，能有效增強(qiáng)投資信心。 國(guó)內(nèi)酒店式公寓產(chǎn)

46、品投資“問(wèn)題”案例不少，投資者對(duì)其投資風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定性有不同程度的顧慮，只有在充分保障投資回報(bào)、提供信用擔(dān)保并有品牌經(jīng)營(yíng)管理公司的參與方可贏得投資市場(chǎng)。同時(shí)也是縮短銷(xiāo)售周期的有效手段，在國(guó)內(nèi)，不能承諾投資回報(bào)而使銷(xiāo)售受阻、銷(xiāo)售周期延長(zhǎng)的案例屢見(jiàn)不鮮。 酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)管理水平、服務(wù)檔次是維持其保值增值的必要條件，也是推廣中樹(shù)立高端形象的要求，因此酒店式公寓部分產(chǎn)權(quán)出售但統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，是項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化的保障，分散經(jīng)營(yíng)將不利于形象建立、銷(xiāo)售推進(jìn)。而統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的前提就是能向投資客提供固定的投資回報(bào)。,（五）項(xiàng)目銷(xiāo)售策略建議,4-20層帶租約(回報(bào))銷(xiāo)售，回報(bào)率8-10%（依據(jù)其包租年限有所區(qū)別）,21-28層獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售，投資人或住或租，但其售價(jià)略高于包租部分的物業(yè)?；谝韵略蛱岢鲈摬呗裕?104,THE END 謝謝！,