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加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的計劃
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加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的計劃
一、基本現(xiàn)狀
近年來,在全國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的大環(huán)境下,我市建安房地產(chǎn)行業(yè)得到了持續(xù)快速的發(fā)展,年進入鼎盛發(fā)展時期。
在建筑安裝業(yè)方面:一是重點工程建設投資力度加強。隨高速公路及其配套工程共投資8億多元,已實現(xiàn)稅收2878萬元;高速公路計劃投資1.83億元,到今年上半年已經(jīng)投資3912萬元,實現(xiàn)稅收279萬元。二是房地產(chǎn)基礎建設如火如荼。年全市資質以上建筑業(yè)完成總產(chǎn)值9.55億元,比上年增長34%。房屋建筑施工面積26.14萬平方米,同比增長11%,房
2、屋建筑竣工面積7.77萬平方米,同比增長53%。
在房地產(chǎn)開發(fā)方面:年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資2.92億元,同比增長20%,占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重為5.1%;商品房銷售面積11萬平方米,同比增長72%,均價每平方米約1600元,實現(xiàn)稅收2448萬元,同比增長239%;今年上半年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資1.65億元,同比增長65.6%,占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重為5.7%,商品房銷售面積6.92萬平方米,同比增長13.4%,均價每平方米約xx元,實現(xiàn)稅收1253萬元,同比增長21.7%。就調查的12戶房地產(chǎn)開發(fā)商來看,總開發(fā)面積63.16萬平方米,但開發(fā)面積在10萬平方米以上的僅有新城(星星宏基置業(yè)有限公
3、司)一個項目,其1-3期開發(fā)面積共28.54萬平方米,占調查的45%,其余項目開發(fā)面積均在5萬平方米以下。
我市建安房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)以下幾個方面的特點:
一是建安房地產(chǎn)行業(yè)稅負高,對地方經(jīng)濟貢獻大。建安房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀稅負遠遠高于其他行業(yè)的宏觀稅負,對地方經(jīng)濟的發(fā)展起著非常重要的拉動作用,年建安行業(yè)宏觀稅負達到7.26%,同比增長15%,比、高近2個百分點;年房地產(chǎn)業(yè)宏觀稅負為3.29%,同比增長最快,達76%,比高1.3個百分點,建安房地產(chǎn)業(yè)對我市經(jīng)濟的拉動作用已越來越明顯。
二是房地產(chǎn)業(yè)增長潛力大,前景可觀。我市房地產(chǎn)業(yè)才剛剛起步,投資還未形成規(guī)模。年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資
4、的比重只有5.1%,遠低于全省17.5%的比重;今年上半年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重也只有5.7%,比全省15.8%的比重低了10.1個百分點,房地產(chǎn)投資遠沒有達到全省平均水平。另外,我市房地產(chǎn)企業(yè)也沒有形成規(guī)模,全市23家房地產(chǎn)企業(yè)中,除星星宏基外,其余均為小型投資企業(yè),且往往只有1-2個項目,周期只有兩年左右,相比而言,規(guī)模以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有39家,有32家。
三是在國家宏觀調控政策下,我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇大于挑戰(zhàn)。在國家銀根緊縮等政策的影響下,許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛轉戰(zhàn)二線城市,這為我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了活力。今年上半年,我市房地產(chǎn)開發(fā)投資1.65億元,同比增長65
5、.6%,增幅在全省列第三位,銷售面積也有小幅上漲,上半年銷售6.92萬平方米,同比增長13.4%,而全省銷售面積同比下降了4%。商品房銷售均價每平方米由1600元上漲到xx元,增長25%,高于全省均價增幅6個百分點。
二、面臨的問題
總體上看,我市房地產(chǎn)業(yè)在投資額、銷售面積等方面都保持了小幅上漲,但是與全省發(fā)展快的地方相比,我市房地產(chǎn)業(yè)投資水平有較大差距。當前,制約我市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的原因主要有兩個方面。
(一)宏觀政策的制約
今年xx月以來,國家對房地產(chǎn)市場出臺了一系列宏觀調控措施,很大程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
一是銀根緊縮。國家不斷上調存款準備金率,禁止對查實具有囤地和囤房
6、行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款,銀行對房地產(chǎn)信貸規(guī)模從嚴控制,以往貸款額度是以年度為單位劃定的,但現(xiàn)在銀行的貸款多是以季度或月份為單位確定放貸的額度,即使獲得了相關的審批手續(xù),也不一定有放貸指標,導致房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不能獲得銀行貸款。
二是個人房貸首付比例提高,資格審查更嚴。銀行規(guī)定,將第二套房貸款首付比例從以前的30%提高到40%,同時,第二套房的貸款利率在標準利率基礎上上調10%,這與先前銀行普遍采用的基準利率下浮10%-15%的房貸實際利率相比,相當于上調了20%-25%。此外,對個人貸款買房的,家庭月收入至少要超過月供的兩倍,而且要穩(wěn)定可持續(xù)。
三是部分相關收費提高。除土地購置款外,每
7、平方米住宅商品房分攤的收費為200元左右,中心城區(qū)更高。
(二)房地產(chǎn)市場的影響
房地產(chǎn)業(yè)來自市場的影響因素有兩點:一是成本上升較快,特別是材料成本與人工成本,均比上年增長40%左右,超過了房價的增幅;二是購房者觀望心理嚴重,銷售形勢嚴峻,資金周轉速度慢。如新城xx月份銷售額2060萬元,xx月份下滑到1050萬元。由于對市場前景的擔憂,房地產(chǎn)商普遍放慢了開發(fā)進度。房地產(chǎn)價格上行有市場壓力,下行有成本壓力,處于徘徊趨穩(wěn)的階段(住宅商品房維持在1800元—2200元之間),房地產(chǎn)商的利潤率大幅下降,整個房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回落的趨勢。我市最大的房地產(chǎn)開發(fā)項目新城,已完工的第三期計劃銷售580套,實
8、際銷售160套,銷售量不到計劃的三成,且主要集中在前4個月。由此可以看出,我市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展勢頭呈現(xiàn)回落趨勢。
三、幾點建議
在國家宏觀調控政策措施的影響下,我市建安房地產(chǎn)業(yè)既面臨開發(fā)商轉戰(zhàn)二線城市發(fā)展的機遇,又面臨融資難、買方主導、開發(fā)成本高等多重挑戰(zhàn),保持建安房地產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)步增長對促進地方經(jīng)濟快速發(fā)展具有重要意義。
(一)加快重點基礎設施項目建設
分析來看,隨岳高速和高速公路等重點工程的投資拉動,對我市經(jīng)濟增長起到了重要作用。要保持經(jīng)濟持續(xù)快速增長,重點工程建設投資的拉動支撐作用不可小視。目前,中部崛起、城市圈建設正在加緊推進,圈內城市之間、城市與外界的對接正在加速,交通對接的步
9、伐將加快。我市道路基礎建設遠沒有達到標準,加快市級公路與高速公路、省道、國道的連接建設有很大的空間。
(二)加大對重點房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度
鼓勵銀行重點支持開發(fā)10萬平方米以上,具有一定規(guī)模、信譽良好、有長遠規(guī)劃的企業(yè),引進國內品牌房地產(chǎn)企業(yè),在融資方面簡化審批程序,優(yōu)先發(fā)放貸款指標。同時限制開發(fā)在5萬平方米以下的小型企業(yè),減少土地閑置率,提高銀行貸款指標的使用率。研究適時進一步提高住房公積金貸款額度,放寬還款年限,減輕購房負擔。
(三)擴大購房需求,刺激房地產(chǎn)消費市場
一是積極推進經(jīng)濟適用住房建設。根據(jù)我市的消費水平和住房需求,建設以90平方米以下的中小戶型為主,同時落實國家關于
10、經(jīng)濟適用房建設用地行政劃撥和稅收減免優(yōu)惠政策。嚴格控制經(jīng)濟適用房銷售價格,加強住房成本監(jiān)控,禁止亂攤和虛置成本,以刺激消費,排除購房者的觀望心理。
二是大力培育和發(fā)展二手房市場及租賃市場。對轉讓滿5年的自由住宅,要嚴格按照政策減免營業(yè)稅及附加、土地增值稅、契稅等,對房屋租賃要給予優(yōu)惠照顧,同時簡化審批程序,推動擁有兩套以上住房的家庭,將房屋引向消費市場,提高住房的使用效率。
(四)提高土地使用效益,支持產(chǎn)業(yè)化發(fā)展
一是統(tǒng)一調控開發(fā)用地。建立房地產(chǎn)開發(fā)的土地儲備制度,根據(jù)城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和市場需求,確定土地供應總量、供應結構、供應方式和供應區(qū)位,合理引導地價水平,降低開發(fā)成本。
二
11、是大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈。加強房地產(chǎn)相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,特別是建材市場,培育1-2家全省乃至全國有名的建材批發(fā)市場,保證房地產(chǎn)開發(fā)原材料的本地供應能力,減少材料成本。
三是加強稅收方面的扶持。嚴格落實國家關于二手房買賣、房屋租賃等方面的稅收優(yōu)惠,另外對于像星星宏基、冠南等規(guī)模大、信譽好、有長期規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),其土地增值稅可以按照銷售額的0.5%預征,等房屋銷售完畢后再行清算,以緩解企業(yè)資金周轉壓力,土地使用稅和耕地占用稅,可以先征后返的形式直接給予企業(yè)實惠。
(五)建立快捷的房地產(chǎn)信息預警機制
要建立和完善房地產(chǎn)指標體系,對房地產(chǎn)市場運行進行測定、監(jiān)視、評價、預測和報告,準確判斷市場運行狀態(tài)。
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