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1、我國中小城市房價(jià)調(diào)控存在問題論文論文 篇一：中小城市商品房價(jià)格分析與調(diào)控措施論文 中小城市商品房價(jià)格分析與調(diào)控措施初探 摘要：分析了中小城市商品房價(jià)格趨勢和影響房價(jià)因素，提出了調(diào)控商品房價(jià)格措施。 關(guān)鍵詞：中小城市 商品房價(jià)格 調(diào)控措施 國家房地產(chǎn)調(diào)控政策層層加碼使房地產(chǎn)市場前景撲朔迷離，那么中小城市的情況又如何呢？筆者對河南新鄉(xiāng)市的房地產(chǎn)市場作了了解分析。 1 商品房價(jià)格趨勢 1.1 國內(nèi)商品房價(jià)格趨勢 房改10多年來，中國的房地產(chǎn)市場發(fā)生了翻天覆地的變化，人均住房面積翻了一番，住房質(zhì)量有了明顯改善。但應(yīng)當(dāng)看到，10多年來房價(jià)上漲也到了老百姓無法購

2、買的地步，老百姓不堪重負(fù)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，10多年來全國房價(jià)普遍翻了兩番，一些地區(qū)的房價(jià)比10多年前增長了近10倍，除了過去購買了房改房和較早幾年購買低價(jià)房的之外，現(xiàn)在的工薪階層基本上無法購買如此高價(jià)的商品房，這已制約了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也危及國民經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展。 年國務(wù)院從“國十條”開始，采取了“限貸”、“限購”、“限價(jià)”、“保障房提速”等一系列調(diào)控措施，目前據(jù)年3月18日國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，__、上海、廣州、深圳等一線城市商品房成交量開始萎縮，房價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)跡象。百姓購買預(yù)期得到了一定程度的扭轉(zhuǎn)，打擊過度投機(jī)效果明顯。但是，更多城市的商品房價(jià)格仍 篇二：淺談當(dāng)前調(diào)控房價(jià)問題 淺

3、談當(dāng)前調(diào)控房價(jià)問題 摘要：近年來，全國各大中小城市房價(jià)上漲較快，為此國家出臺(tái)了一系列調(diào)控房價(jià)問題的政策，尤其是“新國八條”政策的出臺(tái)更是打擊了炒賣二手房的人。然而當(dāng)大多數(shù)人包括一些專家認(rèn)為，房價(jià)將會(huì)受到遏制降價(jià)之時(shí)，全國房價(jià)除了一些大城市房價(jià)出現(xiàn)回調(diào)有些許特價(jià)房之外，像中小城市房價(jià)卻依舊呈上升之勢。當(dāng)前的房價(jià)為什么高？房價(jià)為什么會(huì)漲？如何保障廣大中低收入者的住房問題？對這些問題，處在不同位置的人明顯有不同的看法。正確認(rèn)識(shí)這些問題，有針對性地加強(qiáng)調(diào)控，對癥下藥、加大力度，遏制房價(jià)上漲勢頭，這既是廣大群眾的強(qiáng)烈呼聲，也是關(guān)乎國民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的重大問題。關(guān)鍵詞：房價(jià)；調(diào)控；保障房

4、 一、 供求關(guān)系決定房價(jià)高低 房價(jià)天天漲，到底誰是背后的推手呢？這是我們老百姓最常問的問題，有人說是無良的開發(fā)商，有人說是賣地和收稅的政府，還有人說是可惡的炒房客，還有的說是丈母娘和大齡女青年，等等。 確實(shí)，房價(jià)背后推手很多，但主要的就兩條：需求和供給。要理解這一點(diǎn)，必須要正確地理解價(jià)格的決定，否則就容易陷入誤區(qū)。 無論是哪一派的經(jīng)濟(jì)學(xué)都要研究價(jià)格理論，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的價(jià)格均衡考量的是供與求的均衡達(dá)成市場價(jià)格，但這并不意味著可以不考慮供給與需求的變動(dòng)。供給的方程式主要是由生產(chǎn)決定的，什么樣的方程式取決于生產(chǎn)水平，即生產(chǎn)者產(chǎn)業(yè)內(nèi)部均衡形成供給方程式。需求的方程式是由消費(fèi)者消費(fèi)能力決

5、定的。供給方程式和需求方程式聯(lián)立，解出市場的均衡價(jià)格。只有在供給方程式和需求方程式確定的情況下，我們才可能考慮需求量和供給量的變化。 如果只考慮成本，無視需求，那是賣不掉的。如果只考慮需求，不考慮成本，那就會(huì)陷入迷茫，為什么開發(fā)商要賣那么貴。 其實(shí)，決定房價(jià)上漲的因素很多，但主要的還是以下三條：第一，成本，買地繳稅建造以及出售的各種費(fèi)用和一長條鏈里面人員的報(bào)酬支出。第二，供求關(guān)系的失衡，供給大于需求，價(jià)格就降；供給小于需求，價(jià)格就漲。第三，商品房投資和居住的雙重性引來了投資需求。眾所周知，從去年開始，建筑行業(yè)物價(jià)及人工價(jià)格上漲厲害，水泥已漲到400多元一噸，鋼筋4000多元一噸，人

6、工費(fèi)每平方米也上漲幾十元。土地成本也上漲了，在成本不斷提高的情況下，房價(jià)上漲不可避免。通脹也是市民必須考慮的因素，從國外及我國的經(jīng)驗(yàn)來看通貨膨脹，增加自住房產(chǎn)的價(jià)值，降低貨幣的價(jià)值是有效的途徑之一，同時(shí)經(jīng)驗(yàn)也表明無論是實(shí)際的、預(yù)期的或者非預(yù)期的通脹，若擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)，就始終能有效沖銷通脹帶來的貶值。當(dāng)然，應(yīng)付通脹買房不是唯一的辦法，資源類的產(chǎn)品都具有這種功能，但我們一般人很難囤積資源，因此買房可能是比較好的辦法。貨幣政策僅僅是改變市場流動(dòng)性和預(yù)期的因素，如果拋開了以上三條主要因素，看適度寬松的貨幣政策，認(rèn)為它是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主因，無疑是非常狹隘的。供求決定價(jià)格，最基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律，不 以

7、人的意志為轉(zhuǎn)移，這是中學(xué)生都懂的道理。房地產(chǎn)的問題最終還是要靠市場去解決，在沒有徹底改變樓市中的供求矛盾時(shí)，任何調(diào)控措施的效果都是無力的，都是短期的，房地產(chǎn)商為什么囤積房，因?yàn)榉吭淳o缺，過一段時(shí)間可以賣一個(gè)更高的價(jià)格，假如房源充足，他們還囤積嗎？不但不，還要而且，趕緊降價(jià)出手。[1] 中國那么多人需要住房，或者要改善住房。如果政府不改善廣大人民的住房問題只靠出臺(tái)政策來調(diào)控房價(jià)是不能解決根本問題的。 二、調(diào)控下全國的房價(jià)漲跌 年1月份國務(wù)院發(fā)布的“新國八條”，要求全國600多個(gè)城市合理確定新建房價(jià)格控制目標(biāo)；還是由8部委共同參與的督查組即將分赴一些省市專項(xiàng)督查房地產(chǎn)調(diào)控落實(shí)情況

8、，這一連串反應(yīng)都在表明：政府部門“搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控”的意圖已十分堅(jiān)定與急迫。然而至今各地仍然膠著于“數(shù)據(jù)拉鋸戰(zhàn)”，一系列“限字令”過后仍然“漲”聲一片，甚至出現(xiàn)二、三線城市房價(jià)高漲難抑，呈現(xiàn)“一線化”勢頭。 雖屢屢被問及，但房價(jià)之“漲與不漲”，并非我在此論述的關(guān)鍵詞。我也一直未抱著“房價(jià)下降”好，還是“房價(jià)上漲”好的意識(shí)。不過關(guān)于“新國八條”、“督查組”之類看似嚴(yán)厲的調(diào)控手段，我始終愿意相信：“政府援手”的恰當(dāng)發(fā)力，可挽回不必要的損失，尤其是在處于后金融危機(jī)時(shí)代的房價(jià)調(diào)控上。 在檢視這一令人難安的房價(jià)調(diào)控現(xiàn)狀之后，不難發(fā)現(xiàn)“政府援手”之所以未能收到實(shí)效，或存在一個(gè)不可淡視的困境：

9、“房價(jià)調(diào)控”或未真正著力于“中國特色”，并對非市場邏輯運(yùn)行下的房價(jià)現(xiàn)狀反應(yīng)過度。 首先在資本市場上，與美國住房市場較成熟，政府只需通過利率和稅收杠桿就能有效調(diào)控房價(jià)相比，中國利率非市場化、股市不成熟，就導(dǎo)致資本過度涌入房地產(chǎn)市場，人們高比例地將資產(chǎn)配置在房產(chǎn)上，并希望以此抗擊金融危機(jī)或通脹，這一投資單一化、集中化增加了中國房價(jià)在資本市場上調(diào)控的難度，調(diào)控政策便常常失效。在這一意義上，除了提高基準(zhǔn)利率外，更要進(jìn)一步開放并營造良好運(yùn)行環(huán)境的資本市場，培植金融市場上健全的信托責(zé)任意識(shí)，引導(dǎo)人們合理投資。如果這些貨幣政策的著眼點(diǎn)僅僅是在限制房價(jià)上漲這一單純目標(biāo)上，結(jié)果很可能是適得其反。 再

10、則從中國城市化轉(zhuǎn)型過程來看，城市化增速度、大量資本向城市傾斜，以及城市投資環(huán)境的總體改善，使房地產(chǎn)市場形成剛性需求。這一個(gè)“中國特色”則順理成章地使城市地價(jià)不斷攀升，房價(jià)隨之大幅提升，大大超過地區(qū)名義GDP增幅以及人均可支配收入增幅。于是在我看來，一般工薪階層“買房夢想破滅”都是合理的，至少買房難的呼聲無論多高，這也并不代表著房價(jià)超出合理預(yù)期。觀照之下，“新國八條”逼壓之下全國600多個(gè)城市新建住房價(jià)格目標(biāo)，紛紛與GDP、人均可支配收入掛鉤，這無疑是地方政府一貫的單一行政化思維的結(jié)果。主導(dǎo)房價(jià)調(diào)控進(jìn)程的單一化的行政思維，無非就是手段上的東拆西補(bǔ)，反而導(dǎo)致房價(jià)調(diào)控漏洞百出。那么，處于剛性需求之下

11、的房價(jià)調(diào)控，政府提供廉租房或類似于香港地區(qū)的“公屋”或?yàn)樽钣行У拇胧?。我較為悲觀的是，“保障性安居工程建設(shè)”應(yīng)當(dāng)是“政府援手”發(fā)力的關(guān)鍵之一，但多年來卻一次次停留于紙面，至多成為一時(shí)宣揚(yáng)的“政策口號(hào)”，問題突出就應(yīng)急式采納，一陣猛風(fēng)過后一切依然。 不論如何，淡化忽視“中國特色”，自我逼迫地發(fā)布一系列“限字令”，或?qū)Ψ績r(jià)增幅的反應(yīng)過度與應(yīng)景操作，都無助于實(shí)現(xiàn)房價(jià)調(diào)控者的預(yù)期效果，甚至大大傳遞出“房價(jià)高漲已是不可阻擋”的幻覺，進(jìn)一步刺激人們投資房地產(chǎn)。更有甚者，政策過急反應(yīng)于“房價(jià)調(diào)控”，未必就能真正理清城市房價(jià)是否合理，房地產(chǎn)市場是否泡沫過多等這些基本前提。事實(shí)上，目前這些城市陸續(xù)公布的“房

12、價(jià)控制目標(biāo)”，顯然并非越低越合理。相反，我以為盡管工薪階層買房難度加大，但伴隨著中國城市化仍將持續(xù)的過程，中國房價(jià)仍然處于上漲的關(guān)鍵時(shí)期，目前房價(jià)上漲的增幅仍然處于合理的范圍內(nèi)。房價(jià)調(diào)控不妨理清思路，切實(shí)認(rèn)識(shí)并分析房地產(chǎn)市場上的“中國特色”，合理有度地開放資本市場，形成健全信托責(zé)任體系，并規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)確?！氨Ｕ闲宰》抗こ獭钡耐瓿桑形疬^急于僅僅著眼于“限購限漲”的“房價(jià)調(diào)控”。 一旦忽視中國房地產(chǎn)市場進(jìn)行合理調(diào)控的前提預(yù)設(shè)，而過急且盲目地直接在房價(jià)上與開發(fā)商們玩起“數(shù)字游戲”，又如何真正使房價(jià)回歸理性呢？[2] 三、 如何切實(shí)解決買房難買房貴保障廣大中低收入者的住

13、房問題 年8月7日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》?！兑庖姟芬筮M(jìn)一步建立健全城鎮(zhèn)廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，提出力爭到“十一五”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善，農(nóng)民工等其他城鎮(zhèn)住房困難群體的居住條件得到逐步改善。這一消息經(jīng)媒體報(bào)道后，立即在社會(huì)上引起強(qiáng)烈反響，受到廣大群眾的廣泛歡迎。 《意見》的出臺(tái)非常及時(shí)、非常必要，充分體現(xiàn)了國家對低收入家庭住房問題的高度重視和抑制房價(jià)過快上漲的堅(jiān)定決心。當(dāng)前，關(guān)鍵是把《意見》貫徹好，把中央關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一系列政策措施落實(shí)好，有

14、效抑制房價(jià)過快上漲，切實(shí)解決好涉及千家萬戶切身利益的住房問題。 首先，要充分認(rèn)識(shí)抑制房價(jià)過快上漲的重要性。房價(jià)過快上漲，會(huì)進(jìn)一步吸引大量的資金和資源過度投入房地產(chǎn)市場，既不利于房地產(chǎn)業(yè)自身的持續(xù)健康發(fā)展，也會(huì)擠壓其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡。同時(shí)還容易引發(fā)通貨膨脹，加大金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)l(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)，到時(shí)不僅房地產(chǎn)市場難以保持繁榮，還會(huì)導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)的衰退。房價(jià)過快上漲，一般群眾買房將更加困難，生活負(fù)擔(dān)將會(huì)加重，會(huì)導(dǎo)致貧富差距進(jìn)一步拉大，嚴(yán)重影響社會(huì)的公平正義與穩(wěn)定和諧。因此，必須下更大的決心抑制房價(jià)過快上漲，使其保持合理的價(jià)格水平。 其次，要進(jìn)一步加大房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

15、的力度。正確運(yùn)用政府調(diào)控和市場機(jī)制兩個(gè)手段，引導(dǎo)房地產(chǎn)投資保持合理規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。要進(jìn)一步增強(qiáng)宏觀調(diào)控的針對性和科學(xué)性，對已經(jīng)出臺(tái)的調(diào)控措施，要狠抓落實(shí)，同時(shí)，針對新情況新問題及時(shí)出臺(tái)新的調(diào)控措施。要增強(qiáng)各項(xiàng)調(diào)控政策和措施之間的協(xié)調(diào)性，使之相互銜接、配套。對地方政府來說，尤其要增強(qiáng)政策的執(zhí)行力和有效性。這次國務(wù)院發(fā)布的《意見》明確提出，省級人民政府對本地區(qū)解決城市低收入家庭住房困難工作負(fù)總責(zé)，要對所屬城市人民政府實(shí)行目標(biāo)責(zé)任管理，加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)；有關(guān)工作情況，要納入對城市人民政府的政績考 核之中。對《意見》提出的要求以及近年來中央的一系列調(diào)控措施，必須做到有部署、有責(zé)任、有檢

16、查、有考核，使之不折不扣地落到實(shí)處。對調(diào)控政策落實(shí)不到位、房價(jià)漲幅沒有得到有效控制的，要追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。 第三，要重點(diǎn)解決好廣大中低收入者的住房問題。住房是體現(xiàn)居住權(quán)的核心產(chǎn)品，是人們生活的最基本的產(chǎn)品。從世界其他各國的經(jīng)驗(yàn)來看，做到人人有房產(chǎn)是不現(xiàn)實(shí)的，但是必須要保證人人有房住，在這方面政府責(zé)無旁貸。當(dāng)前要從構(gòu)建和諧社會(huì)的戰(zhàn)略高度認(rèn)識(shí)住房問題，把解決城市低收入家庭住房困難作為維護(hù)群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，努力構(gòu)建多層次住房保障體系。要按照國務(wù)院《意見》的要求，進(jìn)一步建立健全城市廉租房制度，逐步擴(kuò)大廉租住房制度的保障范圍，合理確定廉租住房

17、保障對象和保障標(biāo)準(zhǔn)，健全廉租住房保障方式，多渠道增加廉租住房房源，確保廉租住房保障資金來源；改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度，規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理，加強(qiáng)單位集資合作建房管理；逐步改善其他住房困難群體的居住條件，加快集中成片棚戶區(qū)的改造，積極推進(jìn)舊住宅區(qū)綜合整治，多渠道改善農(nóng)民工居住條件。 可喜的是，目前全國已有500多個(gè)城市建立了廉租房制度，80%以上地級城市制定了廉租房建設(shè)計(jì)劃。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度也有所加大。很多城市近期推出了不少限價(jià)普通商品房，此舉受到了廣大中低收入群體的熱烈歡迎。可以想見，隨著國務(wù)院《意見》的落實(shí)，今后各地保障性住

18、房的落實(shí)情況將會(huì)越來越好。 第四，加大對房地產(chǎn)市場的整頓力度，規(guī)范市場秩序。要強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，堅(jiān)決整治房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)、物業(yè)管理及房屋拆遷中的違法違規(guī)行為，維護(hù)群眾合法權(quán)益。堅(jiān)持公開、平等競爭，進(jìn)一步完善經(jīng)營性用地的招拍掛程序，堅(jiān)決遏制違法違規(guī)占地。完善信息發(fā)布制度，規(guī)范數(shù)據(jù)公布制度，嚴(yán)厲打擊發(fā)布虛假信息誘導(dǎo)消費(fèi)者的行為。嚴(yán)厲打擊囤房惜售、隨意漲價(jià)等不法行為。前不久，上海所謂第一天價(jià)樓盤因涉嫌“捂盤惜售”、“虛擬交易”等，受到上海市房屋土地資源管理局的調(diào)查。要以房地產(chǎn)業(yè)為突破口，加大反腐敗力度，嚴(yán)查商業(yè)賄賂、權(quán)錢交易等行為。[3] 此外，對于城鎮(zhèn)普通居民來說，要看清自

19、己的真實(shí)需求，不要盲目攀比，放大自己的住房預(yù)期。事實(shí)上，與實(shí)際經(jīng)濟(jì)水平相比，我國居民目前享受的住房面積實(shí)際上并不差。因此要量力而行，立足實(shí)際，尋找適合自身的解決住房問題的現(xiàn)實(shí)途徑。 可以相信，在對房地產(chǎn)業(yè)有清醒認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，在中央有力的宏觀調(diào)控下，通過各級政府積極落實(shí)調(diào)控政策，改善住房供給結(jié)構(gòu)，完善住房保障制度，房價(jià)的過快上漲一定會(huì)得到遏制，廣大群眾各種層次的住房需求一定會(huì)逐步得到滿足。 四、實(shí)施保障房的具體模式 1、推行在住房完全市場化供給基礎(chǔ)上的住房保障基金制度，逐步取消目前興建經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的做法。即在采取招、拍、掛的方式出讓城鎮(zhèn)開發(fā)用地而獲得大量土地出讓金的同時(shí)

20、，根據(jù)出讓金的一定比例提取專項(xiàng)住房保障基金。住房保障基金主要用于政府向社會(huì)購買面向低收入家庭出租的廉租公房，或用于發(fā)放低收入家庭對外租房、購房時(shí)的住房補(bǔ)貼。這種住房市場化供給基礎(chǔ)上的住房保障基金制度，有利于克服目前經(jīng)濟(jì)適用住房 及廉租房建設(shè)、供給與使用管理過程中的諸多弊病，從而有利于提高住房保障的效率和效益。 2、拓寬中低收入者的融資渠道 主要是建立以政府為主體的多種融資渠道，如：成立住房儲(chǔ)蓄銀行，憑收入證明向中低收入儲(chǔ)戶提供優(yōu)惠的住房貸款，降低按揭利率；建立政策性的住房金融體系，彌補(bǔ)市場機(jī)制的不足；鼓勵(lì)各類金融機(jī)構(gòu)參與面向中低收入群體的住房金融業(yè)務(wù)，通過各種途徑培育弱勢群體住房消費(fèi)的

21、覺悟，提高他們的住房消費(fèi)的主動(dòng)性，并對他們購房予以優(yōu)惠貸款；建立和健全住房抵押貸款二級市場，利用二級市場來提高金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款的積極性。 3、用EPC、BT 等總包模式建設(shè)保障性住房 EPC 模式和 BT 模式都是近幾年國內(nèi)流行的總承包模式。其中 EPC 又被稱為交鑰匙模式，是指由總包商承擔(dān)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、采購、施工、試車等工作，最終向業(yè)主交付可以立即投入使用的項(xiàng)目。BT模式由BOT變化而來，適用于基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目。這兩種模式的共同特點(diǎn)是： 總包商責(zé)任重大，在早期參與項(xiàng)目并負(fù)責(zé)項(xiàng)目全程，業(yè)主只需對于項(xiàng)目的基本目標(biāo)、規(guī)劃做出決策，不過多深入項(xiàng)目建設(shè)過程 。 保障性住房的建設(shè)具有建設(shè)規(guī)模大、房屋差異

22、性小等特點(diǎn)，可以適用 EPC 模式進(jìn)行建設(shè)，即由總包商去負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、采購和建設(shè)、裝修等全過程，最終向政府提交成品房屋；而BT 模式是自行融資進(jìn)行建設(shè)，建成后由政府出資買回。采用BT模式，直接招標(biāo)承包商即可，無需開發(fā)商接入，減少了建設(shè)的中間環(huán)節(jié)，節(jié)約了成本和中間介入者的利潤。前者適合政府投資建設(shè)、且資金可以及時(shí)到位的保障性住房項(xiàng)目，而后者則適用于政府資金較為緊張的情況和可以快速回收資金的項(xiàng)目。 4、危舊住房改造為保障用房 危舊住房主要居住著城市低收人住房者，容積率低、用地比較浪費(fèi)，住房質(zhì)量和居住環(huán)境都很差而，而且在城市中占據(jù)著相當(dāng)大的面積。許多城市為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)人危舊住房的改造項(xiàng)目

23、，在土地、稅費(fèi)等方面給子優(yōu)惠，可以利用這個(gè)優(yōu)惠建立保障住房。拆除危舊房，在其上建立經(jīng)濟(jì)適用房或廉價(jià)租房，既改善低收人住房者的住房質(zhì)量和居住環(huán)境，又可以完善城市功能，提升城市形象。 5、建立更適合低收入人群居住的“經(jīng)濟(jì)適居房”模式 這種政府支持的節(jié)約型適合低收入人群的住房，是在地方政府各職能部門的監(jiān)管下，由房地產(chǎn)開發(fā)商按照政府有關(guān)部門規(guī)定專門為城市低收入人群開發(fā)建設(shè)的特種商品房。與“經(jīng)濟(jì)適用房”相比，經(jīng)濟(jì)適居房更簡單易操作，更傾向于低收入家庭，是介于“經(jīng)濟(jì)適用房”和廉租房之間的一種新型住房模式，政府以政策支持方式（如土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)和稅收方面的減免）提供一定補(bǔ)貼，并規(guī)定較短的土地

24、使用年限、較低的規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，限制較低的房屋價(jià)格銷售給城市低收入人群。[4] 參考文獻(xiàn)： [1] 朱大鳴．供需關(guān)系決定價(jià)格高低（1），鳳凰出版?zhèn)髅郊瘓F(tuán)鳳凰出版社，． [2]馬億軍．調(diào)控下的房價(jià)漲跌是中國特色經(jīng)濟(jì)下的必然反映，房產(chǎn)頻道．． [3] 趙曉．該怎樣討論房價(jià)問題，聯(lián)合早報(bào)，． [4] 趙可林．我國中低收入家庭住房保障問題與創(chuàng)新模式，中國科技論文在線，． 篇三：房價(jià)問題論文 房價(jià)問題 隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，房價(jià)也隨著市場經(jīng)濟(jì)的大浪隨波而起，扶搖直上。 當(dāng)前國內(nèi)的高房價(jià)與收入差距的拉大密切相關(guān)，其實(shí)，住房本身是社會(huì)大眾的基本生活必需品，

25、具有公共品的特性，從而不能簡單地放任市場機(jī)制來加以配置。在此，我們只知道大部分人買不起房子，但我們更需要的是了解房價(jià)增高的原因和本質(zhì)所在，配合國家的相應(yīng)有效策略的實(shí)施，這樣才能確保民生的穩(wěn)定，才能促進(jìn)社會(huì)的繁榮發(fā)展。 然而__屆三中全會(huì)雖沒有明確提出房價(jià)問題，但是土地改革、財(cái)稅改革等將會(huì)對房地產(chǎn)市場帶來根本性的改變，將對房價(jià)產(chǎn)生極大沖擊。 一、房價(jià)上漲的原因 導(dǎo)致房價(jià)上漲的因素很復(fù)雜，如果結(jié)合到我國房地產(chǎn)市場的實(shí)際，導(dǎo)致我國住房價(jià)格上漲的原因主要有以下幾個(gè)方面： （1）中國的人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)決定著住房高增長的需求 近年來，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高

26、，對居住的要求和需求也日益提高，在我國的很多城市，都出現(xiàn)了住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的主要原因是房地產(chǎn)總體需求強(qiáng)勁造成供求關(guān)系緊張，而影響住房總體需求快速增長的因素有很多，概括起來主要包括正常住房需求、超前住房需求、被動(dòng)住房需求和投機(jī)型住房需求，都直接或間接影響了房地產(chǎn)總體需求水平的提高，共同推動(dòng)了房價(jià)的上漲，而房價(jià)快速上漲的最主要原因的是由后面三種需求的增加共同推動(dòng)的。 拿__舉例：__年，__常住人口1380萬人 。年，__常住人口已經(jīng)超過__萬 每年新增62萬人 。已經(jīng)持續(xù)增長10多年。年__住宅市場全年成交111046套 ，年__市住宅成交總量僅9萬套 ，住房需求和供給的矛

27、盾太大了，而且矛盾約來越大，永遠(yuǎn)解決不了，你想自己有房，其實(shí)就是要從別人手里搶房。 某種程度上來說，現(xiàn)在的無房戶，很多已經(jīng)注定未來10年是不會(huì)有房了。 如果不能加大投資與供給，長期的供不應(yīng)求現(xiàn)象無法緩解，政策的調(diào)控可以平衡一時(shí)的供求關(guān)系，但不等于滿足、釋放了需求，最終反而讓鎮(zhèn)壓中的需求膨脹，嚴(yán)重的沖擊市場的穩(wěn)定性。 （2）中國的城市化需求 中國正處于經(jīng)濟(jì)持續(xù)的高增長中，這個(gè)增長中的貢獻(xiàn)相當(dāng)一部分來自于城市化的需求。沒有哪個(gè)國家的房地產(chǎn)泡沫是在這個(gè)國家經(jīng)濟(jì)的高增長中出現(xiàn)的，也沒有哪個(gè)國家可以在不實(shí)現(xiàn)城市化率的提高中實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的高增長。 從近十年城市化進(jìn)程的情況分析，外地非農(nóng)戶籍人

28、口約占用城市住房的16.4%，外地農(nóng)業(yè)戶籍人口約占用城市住房的15.3%，兩者合計(jì)約占用30%以上。不管這些房子是用什么方式提供的，至少應(yīng)有這么多數(shù)量的住房，而目前的生產(chǎn)能力是無法達(dá)到滿足條件的，市場化的供給條件只能在其中擇優(yōu)錄取了。這個(gè)競爭與選擇的手段大約就是價(jià)格了。 （3）城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)提升 城市土地成本是構(gòu)成住宅產(chǎn)品的主要因素，住房周邊硬件條件，基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善提高了地段的價(jià)值空間，直接促使房價(jià)的總體上升。地鐵線路建設(shè)的開 展，快速干道的逐步開通，相關(guān)城市硬件設(shè)施的不斷完善，住房周圍的一些重要市政設(shè)施、公益工程的建成都間接的提升了住房的價(jià)格。因此從城市開發(fā)建設(shè)的

29、速度與規(guī)模上看，在改善了城市環(huán)境的同時(shí)也拉動(dòng)了周邊房價(jià)上漲。 （4）成本因素的變化。 房地產(chǎn)業(yè)而言，過度的低利率助長了開發(fā)商的盲目投資，引發(fā)了鋼鐵、水泥等行業(yè)的盲目發(fā)展，使得建材價(jià)格一直處于高位運(yùn)行，建筑用鋼材價(jià)格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，價(jià)格也處于總體上漲的態(tài)勢，使國民經(jīng)濟(jì)越來越失調(diào)。建材價(jià)格的上漲在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、資金成本和管理成本等也隨市場行情不斷提高，它們的提高也會(huì)影響到住房的價(jià)格。 （5）土地資源嚴(yán)格控制且價(jià)格上升，推動(dòng)房價(jià)和地價(jià)互動(dòng)上漲。 對地價(jià)和房價(jià)的關(guān)系有兩個(gè)截然不同的觀點(diǎn)：一個(gè)觀點(diǎn)認(rèn)為地價(jià)是

30、由市場決定的，另一個(gè)觀點(diǎn)認(rèn)為地價(jià)上漲推動(dòng)了房價(jià)上漲。我認(rèn)為兩者是相互交替影響的，房價(jià)帶動(dòng)了地價(jià)、地價(jià)推動(dòng)了房價(jià)。近年來，城市土地供應(yīng)緊縮，住宅產(chǎn)品供給壓力不斷增大，直接導(dǎo)致供求關(guān)系緊張，致使地價(jià)快速走高。地價(jià)不斷創(chuàng)出新高是緣于土地偏緊，而且這種土地偏緊仍將在今后較長時(shí)間內(nèi)持續(xù)。從地理上看，我國雖然有960萬平方公里的國土面積，但適于房地產(chǎn)開發(fā)的平地面積僅占國土面積的12%左右，而且90%的平地集中在沿海地帶。地價(jià)作為房價(jià)的重要組成部分，而快速增長的住房需求又進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)開發(fā)土地的供需矛盾，從而導(dǎo)致新一輪房價(jià)的快速上漲。。 （6）不可忽略的收入增長。 在收入的增長中，特別是高收

31、入群體收入的快速增長中，房價(jià)也就停不下上漲的腳步。除了擴(kuò)大供給之外，缺少供求平衡的條件時(shí)，房價(jià)只好承擔(dān)更多的上漲壓力了。 也許還能舉出更多的理由來說明房價(jià)必然上漲的原因，但只希望房價(jià)上漲的速度不要過快，不要超過了收入增長的條件。 二、如何有效減緩房價(jià)上漲 隨著房價(jià)的不斷升高，進(jìn)而出現(xiàn)了各種各樣的房地產(chǎn)問題以及由此引起的社會(huì)問題，如何能夠有效的抑制房價(jià)的持續(xù)上漲，對由房價(jià)上漲而產(chǎn)生的一系列問題得以解決，我認(rèn)為以下幾個(gè)方面可以起到減緩房價(jià)上漲的作用： （1）加強(qiáng)住房需求的管理 區(qū)別對待各類住房需求，對不同的對象要通過不同的手段進(jìn)行管理，即對住房需求進(jìn)行差異化的管理，做

32、到不同收入的人選擇不同新舊，不同價(jià)格的住房，避免盲目跟風(fēng)購買新房、好房，從而也有效的遏制了住房的價(jià)格上漲。當(dāng)前所要做的是進(jìn)一步完善這種住房供應(yīng)體系，基于我國人多地少，人多房少的基本國情下，房價(jià)上漲是長期趨勢，適度增加住房供給，鼓勵(lì)正常需求；限制集團(tuán)購房，抑制超前需求；控制城市房屋拆遷面積，減緩被動(dòng)的住房需求；運(yùn)用多種手段，打擊投機(jī)需求。強(qiáng)化住房租賃管理，要建立和健全租賃市場的規(guī)章制度，維護(hù)雙方當(dāng)事人的利益，規(guī)范租賃市場的健康，正常和有序發(fā)展。培育住房梯度消費(fèi)。強(qiáng)化合理消費(fèi)觀念，倡導(dǎo)建設(shè)小戶型住房、購買二手房、租賃住房等方式，讓住房市場回歸正常的供需狀態(tài)。 （2）加快我國農(nóng)村城市化的建設(shè)，

33、進(jìn)一步擴(kuò)大城市化的空間 我國的城市化與房價(jià)的關(guān)系取決于城市化是以怎樣的形式進(jìn)行的，如果是采 取農(nóng)民進(jìn)城的方式，大量的農(nóng)村人口涌入城市，便會(huì)造成城市的擁擠和住房緊張的壓力。而我國是個(gè)農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村人口占總?cè)丝诘?0%以上，必須要改變農(nóng)民進(jìn)城的方式，通過對農(nóng)村經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)來加快農(nóng)村城市化的建設(shè)。 （3）提高房地產(chǎn)開發(fā)中的土地使用效率，調(diào)整土地供應(yīng)計(jì)劃的制定 當(dāng)前我國不少城市的房地產(chǎn)開發(fā)中對土地使用存在著“鋪張浪費(fèi)”的情況，對房地產(chǎn)開發(fā)中容積率等問題應(yīng)當(dāng)做出相關(guān)的規(guī)定。許多地方都將新增建設(shè)用地中的絕大多數(shù)用于發(fā)展工業(yè)，壓縮了住房用地的需求。政府在制定土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，可以考慮單

34、獨(dú)制定新增住房用地的計(jì)劃。同時(shí)，在合理規(guī)劃存量房屋拆遷面積的基礎(chǔ)上，制定存量住房用地的供給計(jì)劃。市場化供地是大勢所趨，在推行過程中一方面需要將經(jīng)營性用地統(tǒng)統(tǒng)納入市場范圍，解決低價(jià)供地、無序競爭問題。要建立土地、房地產(chǎn)管理部門協(xié)調(diào)機(jī)制，在遵循土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃的基礎(chǔ)上，調(diào)控土地供短期內(nèi)，適度控制拆遷、適度放量土地的同時(shí)，規(guī)范土地市場、打擊土地投機(jī)，從而間接調(diào)控住房價(jià)格。 （4）完善房地產(chǎn)稅制 政府應(yīng)該減免房地產(chǎn)稅費(fèi)，從而降低住房價(jià)格。在房地產(chǎn)商開發(fā)的過程中，要繳納各種稅，這些收費(fèi)最終都要?dú)w結(jié)到住房的成本中，房價(jià)自然就提高了；另外通過提高辦事效率，減少辦事環(huán)節(jié)，公開辦事程序，公布稅

35、費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，允許產(chǎn)權(quán)、規(guī)則、市政、交易等資料、信息公開查詢等，這些方式不但可以大大提高開發(fā)商對開發(fā)項(xiàng)目的可控性，減少交易費(fèi)用，降低開發(fā)成本，從而為降低房價(jià)提供有力的保證。 （5）建立和完善相關(guān)的法律法規(guī) 房價(jià)水平最終會(huì)和當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力相匹配，房價(jià)上漲最終需要通過經(jīng)濟(jì)增長來消化，政府有責(zé)任有空間去干預(yù)，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。為此，需要建立健全信息反饋監(jiān)控體系、完善土地政策、住房政策等相關(guān)制度體系在有效抑制房價(jià)上漲有重要作用。 （6）建立和健全房地產(chǎn)信息發(fā)布制度 政府要定期向社會(huì)公開發(fā)布有關(guān)住房供求、住房價(jià)格的信息，為市場主體決策提供參考。同時(shí)，建立網(wǎng)上信息查詢制度，及時(shí)更

36、新有關(guān)內(nèi)容，保證信息的現(xiàn)時(shí)性。完善信息資源的開發(fā)利用。在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，積極開發(fā)分地區(qū)、分品種、分項(xiàng)目的住房信息，并定期向社會(huì)發(fā)布，使市場主體及時(shí)了解有關(guān)信息，掌握市場走勢。要及時(shí)建立多層次的房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)，建立綜合的預(yù)警指標(biāo)體系，重點(diǎn)監(jiān)控土地、投資、價(jià)格、空置率、供求狀況等指標(biāo)，為房地產(chǎn)市場各主體決策提供服務(wù)。建議媒體盡量客觀地預(yù)測房價(jià)的走勢，準(zhǔn)確引導(dǎo)市民轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)的觀念，鼓勵(lì)他們勇敢地做商品房的消費(fèi)者。 三、__屆三中全會(huì)對房價(jià)的影響 __屆三中全會(huì)落幕，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》發(fā)布，引發(fā)了媒體、專家“解讀熱”。雖然《決定》對公眾關(guān)注的房地產(chǎn)話題表述十

37、分有限，只有“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，沒有“房地產(chǎn)調(diào)控”的字眼。但還是很多分析人士認(rèn)為，配合土地的改革、財(cái)稅體制改革等舉措，房地產(chǎn)市場走向?qū)⑸钍苡绊憽? （1）弱化政府調(diào)控凸顯市場作用 萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林接受媒體專訪時(shí)表示，《決定》沒有再提“地產(chǎn)調(diào)控” 是進(jìn)步，說明未來會(huì)加強(qiáng)市場的決定性作用，弱化調(diào)控，政府抓保障，市場做商品房。 中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌認(rèn)為，“_李房地產(chǎn)新政”的日漸清晰，調(diào)控的手段、方法、立足點(diǎn)、途徑都在發(fā)生變化。與過去的調(diào)控思路有所不同，首先是調(diào)控手段的變化。過去，政府有形的手干預(yù)太多，而未來無形之手將起更大的作用。其次是方法的變化，過去以

38、“限”為主，以堵為主，現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)千方百計(jì)地增加供應(yīng)。再次，調(diào)控的立足點(diǎn)也在發(fā)生變化。過去的調(diào)控，是就房價(jià)而言的調(diào)控，房價(jià)被視為政治問題，調(diào)控始終在短期的房價(jià)漲跌方面做文章，現(xiàn)在更加注重長效制度的建立。最后是途徑的變化，過去常常是一刀切?，F(xiàn)在，隨著房地產(chǎn)市場的分化，各地區(qū)表現(xiàn)不同，調(diào)控給了地方更大的自主權(quán)。 中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)則表示，盡管《決定》全文沒有提到房地產(chǎn)調(diào)控，但從內(nèi)容對市場化的多次強(qiáng)調(diào)，也能看出中央對房地產(chǎn)調(diào)控的市場化思路。在未來樓市調(diào)控長效機(jī)制建立方面，逐步淡化行政手段，回歸市場化是大方向。 在中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一看來，如果三中全會(huì)的精神能夠得到全面的貫徹，那么房地

39、產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展將是必然。與以往“圍繞房價(jià)調(diào)房價(jià)”的調(diào)控不同，改革聚焦在更深層次的問題之上，雖然沒有直接談及房價(jià)的漲落，但高房價(jià)的問題勢必隨著市場化改革的逐漸推進(jìn)而得到有效的解決。同時(shí)朱中一也指出，在一線城市房價(jià)上漲過快的背景下，短期內(nèi)脫離有效的行政調(diào)控，市場必然存在失控的危險(xiǎn)。如何將既有的政策與未來的改革有效銜接，維護(hù)市場的穩(wěn)定，將是很重要的問題。 （2）農(nóng)地流轉(zhuǎn)不局限于農(nóng)村城市房價(jià)或受沖擊 給予農(nóng)民更多的產(chǎn)權(quán)，是化解中國土地財(cái)政的重要舉措。一方面，這將會(huì)減少地方政府對農(nóng)村土地的征用，農(nóng)民土地或不再辦理征地手續(xù)，由農(nóng)民直接開發(fā)；另一方面，農(nóng)民的土地使用權(quán)或可以轉(zhuǎn)讓，土地產(chǎn)權(quán)多

40、元化，將使得土地市場更加豐富，不再局限于地方政府征地。曹建海認(rèn)為，這一政策是對地方政府土地財(cái)政的沉重打擊，地方政府饑餓營銷下的土地供應(yīng)短缺問題將得到解決，由此造成的房價(jià)高漲問題也將因此減弱。 （3）房地產(chǎn)泡沫不會(huì)馬上破裂 短期內(nèi)房價(jià)或上漲 中國房地產(chǎn)市場有泡沫，但還沒到馬上要破裂的程度；《決定》中以“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利”為核心的土地政策，可能會(huì)造成土地價(jià)格短期內(nèi)較大幅度的上升。農(nóng)民收入的增加，加上賣地少了，進(jìn)入市場的土地的減少，地價(jià)會(huì)傳導(dǎo)到房價(jià)，短期內(nèi)帶動(dòng)房價(jià)的上漲。在他看來，關(guān)鍵要看政府的保障房怎么安排，如果保障房也少，可能導(dǎo)致房價(jià)更快速的上漲。 國家實(shí)施多年的樓市調(diào)控一

41、直沒有采取增供應(yīng)平抑房價(jià)，而是限購令等行政手段，這是因?yàn)椤跋拶徚睢辈粌H不會(huì)影響土地財(cái)政收入，也沒有影響到經(jīng)濟(jì)發(fā)展。由于市場供不應(yīng)求局面未有任何改變，一旦取消“限購令”，房價(jià)繼續(xù)大踏步上漲難以避免。再考慮到房產(chǎn)稅等長效機(jī)制的建立尚需全國住房信息聯(lián)網(wǎng)等條件的完善，且效果如何尚待觀察。因而，未來一段時(shí)間內(nèi)，樓市“限購令”或?qū)⒀永m(xù)。 （4）房地產(chǎn)稅法勢在必行 短期內(nèi)難開征 《決定》中提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)的改革”。此前國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布的“383”改革方案中也提到要擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。中國房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)走到了一個(gè)十字路口，作為調(diào)控的一個(gè)重要手段，房產(chǎn)稅有利于改變?nèi)藗儗τ诜康禺a(chǎn)

42、發(fā)展的預(yù)期、改變房地產(chǎn)脫離其本來屬性，變?yōu)橥顿Y品的趨勢。預(yù)計(jì)房產(chǎn)稅的推進(jìn)在最近一兩年“會(huì)有大的動(dòng)作”。 （5）小產(chǎn)權(quán)房投資有風(fēng)險(xiǎn) 轉(zhuǎn)正應(yīng)是持久戰(zhàn) 小產(chǎn)權(quán)房長期以來處境的尷尬，__屆三中全會(huì)的召開，使其再次進(jìn)入公眾視野。目前小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正賭局中，大部分受訪者均表示購房是出于投資的心態(tài)。 對于試圖從小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正變革中投資獲利的這種心態(tài)并不好。一旦小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，農(nóng)村土地可以入市，再加上房產(chǎn)稅等種種政策出來，房價(jià)未來下跌的可能性就很難說了。 四、結(jié)論 可以看出，在短時(shí)間內(nèi)在一線大城市房價(jià)不會(huì)有所下降，但是上漲步伐可能會(huì)減慢一些，要相信政府的一系列措施。不用太去擔(dān)心房價(jià)吧，作為研一的我，告訴自己一句，不懼將來。 我國中小城市房價(jià)調(diào)控存在問題論文