2018年度 地產(chǎn)上市公司 50強(下)13700字
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1、2018年度 地產(chǎn)上市公司 50強(下)13700字 不確定之下,地產(chǎn)行業(yè)將走向何方?并購整合、輕資產(chǎn)與多元化結(jié)合以及基于金融創(chuàng)新的多元物業(yè)拓展將成為行業(yè)的熱點。 地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭實力由五個方面的六個要素構(gòu)成,即財務(wù)安全、運營效率、成長潛力、規(guī)模性和戰(zhàn)略空間五個方面。 其中,財務(wù)安全又可以細分為靜態(tài)財務(wù)安全和動態(tài)財務(wù)安全兩個要素。靜態(tài)財務(wù)安全主要包括凈負債率和短期風(fēng)險頭寸等靜態(tài)財務(wù)指標;而動態(tài)財務(wù)安全則指企業(yè)動態(tài)經(jīng)營過程中、在預(yù)期銷售額和不擴張情況下的中期風(fēng)險頭寸、債務(wù)續(xù)借能力,以及資產(chǎn)和負債的期限匹配情況。 ?、營效率
2、則是企業(yè)執(zhí)行力的體現(xiàn),主要由利潤率和周轉(zhuǎn)率指標構(gòu)成,它決定著企業(yè)當(dāng)前和潛在的投資回報率。 成長潛力則綜合反映了企業(yè)的財務(wù)安全、運營效率、融資成本和商業(yè)模式等因素,它由企業(yè)的財務(wù)杠桿使用空間和可持續(xù)的內(nèi)生增長率等指標構(gòu)成,決定著企業(yè)的持續(xù)擴張和低谷抗沖擊能力。 至于規(guī)模性,它既是其他幾個因素共同作用的結(jié)果,也反過來通過分散的投資組合、多元的融資途徑作用于企業(yè)的財務(wù)安全和成長潛力等因素,進而影響企業(yè)的綜合競爭實力。 如果說前五個要素都可以用量化的財務(wù)指標來度量,那么,第六個要素,戰(zhàn)略要素,則更多取決于企業(yè)主觀層面的戰(zhàn)略選擇;在當(dāng)前的市場環(huán)境下,它主要表現(xiàn)為企業(yè)在多元化戰(zhàn)略
3、上的選擇以及在輕重資產(chǎn)模式上的選擇。當(dāng)然,并不是所有的企業(yè)都有戰(zhàn)略選擇的空間,實際上,前五個要素已經(jīng)在很大程度上決定了企業(yè)戰(zhàn)略空間的大小――對于那些負債高企、低谷中隨時可能陷入危機的企業(yè),是沒有多元化的戰(zhàn)略選擇空間的;而對于那些運營效率差、投資回報率低的企業(yè)而言,也不可能有輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略選擇空間。 總之,在不確定的市場環(huán)境下,地產(chǎn)行業(yè)的競爭是一場綜合實力的大比拼,最終什么樣的企業(yè)能夠勝出,主要取決于企業(yè)的戰(zhàn)略選擇和運營短板。 規(guī)模要素:綜合競爭的分水嶺 與2016年相比,2017年、地產(chǎn)上市公司銷售額的中位數(shù)只是從上年的109億元輕微上升到113億元;但企業(yè)間的規(guī)模分化加劇,銷售額在
4、千億元、500億元以上的地產(chǎn)上市公司分別從2016年的11家、22家上升到18家、31家,同時,銷售額小于50億元的地產(chǎn)上市公司占比也從2016年的34.4%上升到37.6%;銷售規(guī)模的分布明顯呈現(xiàn)“兩頭大、中間小”的態(tài)勢。 另一方面,銷售規(guī)模大的企業(yè)競爭優(yōu)勢更為明顯。綜合評分在5分以上的地產(chǎn)上市公司中,41%是千億元規(guī)模的企業(yè),20%是銷售額在500億-1000億元之間的企業(yè),26%是銷售額在200億-500億元之間的企業(yè),合計約占87%。 實際上,200億元和1000億元已經(jīng)成為競爭的分水嶺了――進入TOP 20的企業(yè)中,有12家是千億元級的地產(chǎn)上市公司,而銷售額在20
5、0億元以下卻沒有一家。顯然,200億元已經(jīng)成為一個綜合競爭的門檻,而千億元級的企業(yè)在財務(wù)和效率表現(xiàn)上又要明顯優(yōu)于200億元級的企業(yè),但200億元量級和500億元量級的企業(yè)之間并沒有顯著的差異。 數(shù)據(jù)顯示,銷售額過千億元的企業(yè)綜合實力的平均得分為7.61分,有三分之二的企業(yè)進入TOP 20;而銷售額在500億-1000億元之間的企業(yè)綜合實力的平均得分為5.77分,有23%的企業(yè)進入TOP 20;銷售額在200億-500億元之間的企業(yè)綜合實力的平均得分為5.04分,有24%的企業(yè)進入TOP 20;而銷售額在200億元以下的地產(chǎn)上市公司中沒有一家進入TOP 20,綜合實力的平均得分在2-3分之
6、間。 而且,從分項排行看,無論是在財務(wù)安全性還是在運營效率、成長潛力等各個方面,千億元級企業(yè)都更具優(yōu)勢,而200億元級和500億元級的企業(yè)差別不大,但都明顯優(yōu)于銷售規(guī)模不到200億元的企業(yè),顯示200億元和1000億元已經(jīng)成為競爭的兩個分水嶺了。 但規(guī)模并不就等于一切,雖然銷售額大于千億元的企業(yè)中三分之二都進入了TOP 20,但仍有6家企業(yè)排名在20名開外,包括綠地集團(600606.SH)、泰禾集團(000732.SZ)、融創(chuàng)中國(1918.HK)、恒大地產(chǎn)(3333.HK)、中南建設(shè)(000961.SZ)以及綠城中國(3900.HK),其綜合實力排名與銷售規(guī)模不相稱。
7、 究其原因,融創(chuàng)和綠城主要是因為利潤率太低,導(dǎo)致投資回報率低于融資成本,成長潛力評分為0,效率評分也低于5分,從而拖累了企業(yè)的綜合競爭實力;而泰禾和恒大雖然效率尚可,但由于負債率過高,靜態(tài)財務(wù)安全性的評分只有1-2分,動態(tài)財務(wù)安全性的評分也只有3-5分,拖累了企業(yè)的綜合競爭實力;至于中南建設(shè),雖然銷售增長很快,但利潤率快速下降、負債率大幅攀升,從而使企業(yè)在效率、安全和成長性三項上的得分都不是很高,綜合實力排名僅處于行業(yè)中游地位。 與之相對,在TOP 20中,朗詩地產(chǎn)(0106.HK)、仁恒置地(Z25.SI)的銷售規(guī)模都只有200多億元(不含代建規(guī)模),規(guī)模評分只有1-2分,但憑借良
8、好的運營效率、卓越的戰(zhàn)略理性和獨特的商業(yè)模式,在其他四項上的評分均在7分以上,從而占據(jù)了綜合實力排名榜上第15位和第17位的位置。 總之,規(guī)模不是一切,規(guī)模更多的時候是效率表現(xiàn)和戰(zhàn)略選擇的結(jié)果,而非原因,規(guī)模大的企業(yè)確實具有某些客觀的優(yōu)勢(在中國主要表現(xiàn)為融資優(yōu)勢),但如果企業(yè)在效率、安全和成長性上具有明顯的短板,也將在競爭中面臨更大的壓力。 財務(wù)安全要素:31%的企業(yè)高危 靜態(tài)財務(wù)安全性方面,地產(chǎn)上市公司凈負債率的中位數(shù)從2016年年底的74.5%上升到2017年年底的77.1%,行業(yè)整體的凈負債率指標略有上升。其中,39%的公司凈負債率大于100%,占比較2016年提升了4
9、個百分點;15%的公司凈負債率大于200%,還有6%的公司凈負債率大于300%。不過,仍有46%的公司凈負債率小于70%,TOP 20公司凈負債率的均值也只有62%,僅有兩家公司的凈負債率超過100%,財務(wù)安全性的分化日益明顯。 ?M一步,在負債率上升的同時,行業(yè)整體的短期富余資金減少。2017年,地產(chǎn)上市公司短期風(fēng)險頭寸的中位數(shù)減小到6.9%,即,未來一年,在不擴張的情況下平均有相當(dāng)于總資產(chǎn)6.9%的短期資金富余,較上一年下降3.5個百分點。 由于行業(yè)整體仍處于短期資金富余的狀態(tài),所以,未來一年內(nèi)行業(yè)不會出現(xiàn)整體性的財務(wù)危機,但個體差異顯著,三分之一的公司短期風(fēng)險頭寸為負
10、,即,在不擴張的情況下也有三分之一的地產(chǎn)企業(yè)面臨短期資金缺口的壓力。其中,有20%的企業(yè)面臨相當(dāng)于總資產(chǎn)10%以上的短期資金缺口;更有9%的企業(yè)面臨相當(dāng)于總資產(chǎn)20%以上的短期資金缺口,這些企業(yè)在短期中就難以維持正常的生存運營了。 與短期風(fēng)險相比,地產(chǎn)企業(yè)的中期資金壓力要大得多。2017年地產(chǎn)上市公司中期風(fēng)險頭寸的中位數(shù)為-19.7%,與2016年基本持平,即,未來兩三年,在不擴張的情況下,地產(chǎn)企業(yè)平均面臨相當(dāng)于總資產(chǎn)19.7%的中期資金缺口。 這部分缺口必須通過新增或續(xù)借債務(wù)才能彌補,平均來說,有58%的到期債務(wù)需要通過續(xù)借或借新還舊的方式來維持資金平衡,即,行業(yè)平均的最
11、低續(xù)借率要求為58%,較2016年上升了3個百分點。 其中,有36%的公司最低續(xù)借率要求在70%以上,更有18%的公司最低續(xù)借率要求在80%以上,也就是說,即使企業(yè)維持當(dāng)前的業(yè)務(wù)規(guī)模,上述公司也有70%甚至80%以上的到期債務(wù)無法償還,必須通過新增或續(xù)借債務(wù)才能延續(xù)資金鏈,從而面臨較嚴峻的中期財務(wù)壓力。而就行業(yè)整體而言,由于平均有58%的到期債務(wù)需要續(xù)借,所以對融資環(huán)境高度敏感,如果出現(xiàn)較大幅度的信貸緊縮,將有更多的地產(chǎn)企業(yè)面臨財務(wù)危機。 衡量企業(yè)動態(tài)財務(wù)安全性的另一個重要指標就是資產(chǎn)負債的期限結(jié)構(gòu)匹配狀況,實際上,企業(yè)之所以會出現(xiàn)中期風(fēng)險頭寸,主要就是由于項目的投資回收周期長于債
12、務(wù)期限,導(dǎo)致債務(wù)到期時,投出去的錢還沒能回收,從而出現(xiàn)資金缺口并產(chǎn)生債務(wù)續(xù)借要求。由于中國的資產(chǎn)證券化市場仍處于起步階段,也尚未推出REITS等針對投資性物業(yè)的股權(quán)融資品種,所以,地產(chǎn)企業(yè)整體的融資期限較短,平均的債務(wù)期限在兩年半左右,整體的資金來源期限約為32個月。 而在資產(chǎn)端,土地的囤積、投資物業(yè)的持有,這些都會減慢正常的周轉(zhuǎn)速度,2017年,地產(chǎn)上市公司存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的中位數(shù)已從2016年的0.37倍進一步減慢到0.32倍,平均的投資回收周期(公司層面)為31.4個月,整體來看行業(yè)在資產(chǎn)和負債的期限是匹配的。 但有47%的公司當(dāng)前的投資回收周期短于資金來源期限;有31
13、%的公司當(dāng)前的投資回收周期較資金來源期限短了1年以上,即,再融資的期限需在1年以上;有24%的公司面臨兩年以上的資金缺口,需要進行多輪再融資。 而在行業(yè)低谷中,再融資的壓力會更大。一方面,銷售速度減慢、銷售周期拉長,一些原本計劃用于銷售的商業(yè)物業(yè)可能被迫轉(zhuǎn)為持有;另一方面,受房價下跌或限價等因素的影響,一些項目會出現(xiàn)“面粉貴過面包”的情況而被迫延遲開盤,這些都將導(dǎo)致行業(yè)低谷中地產(chǎn)企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度大幅降低。 從歷史經(jīng)驗看,低谷中,地產(chǎn)企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度平均下降50%左右,地產(chǎn)上市公司存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的中位數(shù)將從當(dāng)前的0.32倍下降到0.18倍,投資回收周期則從當(dāng)前的31.4個月延長到55.0
14、個月。由于低谷中的投資回收周期顯著長于資金來源期限,所以,低谷中,地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨再融資壓力,平均的資金缺口約為2年,49%的公司在低谷中面臨2年以上的資金缺口,需要進行多輪再融資,維持資金平衡的壓力更大。 如果說中期風(fēng)險頭寸度量的是企業(yè)需要再融資的金額,而期限結(jié)構(gòu)缺口度量的是企業(yè)需要再融資的期限,那么,企業(yè)的總利息支出與同期銷售額之比則度量了企業(yè)的再融資潛力。當(dāng)利息支出的占比過大時,不僅會影響企業(yè)的利潤狀況,也會影響企業(yè)的償債能力,進而影響企業(yè)的再融資能力。 2016年,地產(chǎn)上市公司總利息支出(含資本化部分及永續(xù)資本證券的分配)與同期銷售額之比的中位數(shù)為8.0%,2017
15、年,由于市場整體融資成本的降低,利息支出與銷售額之比的中位數(shù)下降到6.8%,相應(yīng)的,企業(yè)的盈利狀況也有所好轉(zhuǎn),但仍有38%的公司利息支出與銷售額之比大于10%,有13%的公司利息支出與銷售額之比大于20%,這些公司已很難獲得正的利潤,償債能力和再融資空間也都將受到置疑。 總體來看,2017年,雖然地產(chǎn)市場的銷售額和銷售量都再創(chuàng)新高,千億元以上的企業(yè)數(shù)量大幅增長,融資成本也顯著降低,但地產(chǎn)上市公司的整體財務(wù)狀況與2016年大體相似,其中,靜態(tài)財務(wù)安全性評分的均值從2016年的4.72分略降低到4.45分,而動態(tài)財務(wù)安全性評分的均值則從2016年的5.04分上升到5.17分,行業(yè)整體處于榮枯
16、線的邊緣;但個體分化明顯。 有14%的企業(yè)靜態(tài)財務(wù)安全性評分在8分以上,有21%的企業(yè)動態(tài)財務(wù)安全性評分在8分以上,兩項評分均在8分以上的企業(yè)占到地產(chǎn)上市公司總數(shù)的8%;與之相對,有26%的企業(yè)靜態(tài)財務(wù)安全性評分小于2分,有15%的企業(yè)動態(tài)財務(wù)安全性評分小于2分,有31%的企業(yè)在靜態(tài)或動態(tài)財務(wù)安全性上至少有一項評分小于2分,從而面臨低谷中較嚴峻的財務(wù)壓力(在財務(wù)安全性上,任何一項的短板都可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈的崩潰。所以,在靜態(tài)或動態(tài)財務(wù)安全性上,有一項評分小于2分的企業(yè),都處于財務(wù)上的高危狀態(tài));實際上,有三分之二的地產(chǎn)企業(yè)都有明顯的財務(wù)短板,整個地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)安全狀況呈金字塔分布。 運
17、營效率要素:平均投資回報率8.6% 在運營效率方面,雖然2017年125家地產(chǎn)上市公司的銷售總額達到6.2萬億元,較2016年大幅上升了41%,但由于地?a上市公司的資產(chǎn)總額也從2016年的12萬億元升至2017年的16萬億元,結(jié)果,2017年,地產(chǎn)上市公司存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的中位數(shù)非但沒有上升,還從上年的0.37倍下降到0.32倍,預(yù)期行業(yè)低谷中將進一步減慢到0.18倍。 雖然整體的周轉(zhuǎn)速度在降低,但仍有4%的企業(yè)存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率達到1倍以上,較2016年增加兩家,9%的企業(yè)存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在0.7-1.0倍之間,與上年持平;但周轉(zhuǎn)速度在0.5-0.7倍之間的企業(yè)從2016年的17%減少
18、到14%,周轉(zhuǎn)速度在0.3-0.5倍之間的企業(yè)則從2016年的35%大幅減少到26%;與之相對,周轉(zhuǎn)率0.1-0.2倍之間的企業(yè)占比從2016年的13%上升到19%,而周轉(zhuǎn)速度不到0.1倍的企業(yè)則從2016年的4%上升到7%,顯示企業(yè)周轉(zhuǎn)速度的兩極分化更為明顯。 在利潤率方面,在扣除增值稅及附加后,2017年,地產(chǎn)上市公司毛利潤率的中位數(shù)為23.3%,較2016年上升2.3個百分點;再扣除銷售及管理費用后營業(yè)利潤率的中位數(shù)為15.1%,較2016年上升1.4個百分點;加回資本化利息后的無杠桿化核心利潤率為19%,較2016年微升0.4個百分點。不難看出,地產(chǎn)企業(yè)利潤率的上升主要來自于融資
19、成本的降低,如果剔除融資成本降低的因素,2017年的利潤率與2016年基本持平,過去幾年整體呈下降趨勢。 結(jié)果,2017年,地產(chǎn)上市公司投資回報率(資本化調(diào)整后的ROIC)的中位數(shù)為8.6%,較2016年輕微上升了0.3個百分點。其中,有33%的企業(yè)2017年的投資回報率大于10%,有8%的企業(yè)大于15%;但也有23%的企業(yè)2017年的投資回報率小于5%,更有4%的企業(yè)投資回報為負數(shù)。 綜合來看,地產(chǎn)上市公司效率評分的中位數(shù)只有2.21分,有2%的企業(yè)獲得滿分10分,有14%的企業(yè)評分大于等于8分,評分在5分以上的占31%,其余近70%的企業(yè)效率水平都不到行業(yè)標桿的60%,更有48
20、%的企業(yè)評分在2分以下,也就是說,這些企業(yè)的效率水平還不到標桿企業(yè)的36%,從而出現(xiàn)強者愈強,弱者愈弱的局面。與財務(wù)安全性相比,地產(chǎn)企業(yè)的效率分化更為明顯,處于金字塔最低層的企業(yè)占比達到48%,這也為行業(yè)的并購整合奠定了基礎(chǔ)。 成長性要素:三分之二企業(yè)可持續(xù)增長潛力不足 成長潛力方面,雖然2017年地產(chǎn)上市公司整體的銷售額增長了41%,總資產(chǎn)增長了33%,其中有25%的公司銷售增速在50%以上,有8%的公司銷售增速在100%以上;但歷史的高增長并不意味著企業(yè)就具有良好的成長潛力,因為對于地產(chǎn)行業(yè)而言,激進的擴張能夠推動短期的高增長,但卻可能使企業(yè)陷入長期的財務(wù)困境中。 因此,企業(yè)的
21、可持續(xù)成長潛力主要體現(xiàn)在三個方面,一是企業(yè)未來使用財務(wù)杠桿以融資推動增長的潛力;二是企業(yè)在當(dāng)前效率水平和財務(wù)安全下的內(nèi)生增長率;三是企業(yè)在低谷中的風(fēng)險承受力。 其中,企業(yè)使用財務(wù)杠桿的潛力主要表現(xiàn)為企業(yè)投資回報率與債務(wù)融資成本之間的利差空間,投資回報率與債務(wù)融資成本之間的利差越大,企業(yè)使用財務(wù)杠桿來放大股東回報的空間就越大、使用財務(wù)杠桿的安全性也越高,其股權(quán)融資的空間也隨之增大;反之,當(dāng)企業(yè)的投資回報率已接近,甚至低于債務(wù)融資成本時,使用財務(wù)杠桿不僅不會放大股東回報,還將導(dǎo)致股東價值的貶損,此時企業(yè)無法利用財務(wù)杠桿來放大成長空間。 2017年,地產(chǎn)上市公司投資回報率的中位數(shù)較201
22、6年上升0.3個百分點,達到8.6%,同時,企業(yè)平均的債務(wù)融資成本較2016年下降0.8個百分點至6.8%,結(jié)果,地產(chǎn)上市公司利差空間的中位數(shù)從2016年的0.6個百分點擴大到2017年的1.8個百分點。其中,有3%的企業(yè)利差空間大于10%,有24%的企業(yè)利差空間在5%-10%之間;但仍有31%的企業(yè)利差空間小于0,這些企業(yè)失去了繼續(xù)使用財務(wù)杠桿來放大成長空間的潛力。 實際上,盡管2017年地產(chǎn)企業(yè)平均的債務(wù)融資成本出現(xiàn)了明顯的下降,但仍有17%的企業(yè)平均的債務(wù)融資成本在8%以上,其中,更有6%的企業(yè)平均的債務(wù)融資成本在10%以上,非上市公司的債務(wù)融資成本更高。而隨著2018年市場利率的
23、回升,地產(chǎn)企業(yè)整體的債務(wù)融資成本呈上升趨勢,企業(yè)將面臨更大的回報率壓力。 進一步,我們用財務(wù)安全下效率隱含的內(nèi)生增長率來度量企業(yè)在當(dāng)前環(huán)境下的成長空間,它是企業(yè)在財務(wù)安全下,不使用外部股權(quán)融資,僅憑內(nèi)部運營能夠撬動的增長率。2017年,地產(chǎn)上市公司實際的加權(quán)平均凈資產(chǎn)回報率的中位數(shù)為10.3%,較2016年上升1.4個百分點;但地產(chǎn)上市公司在財務(wù)安全下、當(dāng)前效率隱含的股東回報率的中位數(shù)僅為6.8%,較2016年輕微上升0.5個百分點,由此推算的可持續(xù)內(nèi)生增長率的中位數(shù)僅為5.1%。其中,6%的企業(yè)內(nèi)生增長率大于20%,12%的企業(yè)內(nèi)生增長率在10%-20%之間;但也有46%的企業(yè)內(nèi)生增長
24、率小于5%,更有10%的企業(yè)小于0,出現(xiàn)了成長潛力的分化趨勢。 成長潛力的第三個方面是低谷抗沖擊能力,用企業(yè)在低谷中能夠承受的最大降價幅度來度量,它主要由三類因素決定:一是企業(yè)的效率水平,尤其是利潤率水平,它決定了企業(yè)在低谷中降價空間的大?。?017年地產(chǎn)上市公司無杠桿化核心利潤率的中位數(shù)為19.0%,存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的中位數(shù)為0.32倍);二是企業(yè)的資本結(jié)構(gòu),權(quán)益資本越豐厚的企業(yè),低谷中吸收風(fēng)險的能力越強,反之,債務(wù)負擔(dān)越重的企業(yè),低谷中越脆弱(截至2017年末地產(chǎn)上市公司權(quán)益比率的中位數(shù)為26.7%,帶息負債與總資產(chǎn)之比的中位數(shù)為34.0%);三是企業(yè)的重資產(chǎn)程度,繁榮期,土地儲備是好
25、東西,但低谷期,過度的土地儲備、尤其是高成本土地就意味著更沉重的減值負擔(dān)和債務(wù)壓力(2017年地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)增速的中位數(shù)為16.0%,企業(yè)購地支出與同期銷售額之比的中位數(shù)為68%,新增土地的單位成本與同期銷售均價之比的中位數(shù)為40%,截至2017年年底,企業(yè)土地儲備總量約相當(dāng)于6.9年的銷售量)。 總體看,當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負擔(dān)和債務(wù)負擔(dān)普遍較重,重資產(chǎn)下,截至2017年年底,上市地產(chǎn)公司能夠承受的最大降價幅度的中位數(shù)為20%,較2016年縮小了1.7個百分點;其中,26%的企業(yè)能夠承受30%以上的降價幅度,但也有34%的企業(yè)只能承受10%-20%的降價幅度,更有15%的企業(yè)能夠承受
26、的最大降價幅度不到10%,這其中就包括了綠地集團、融創(chuàng)中國、綠城中國、中南建設(shè)等大型房企,這意味著,如果市場降價幅度持續(xù)超過10%,這些企業(yè)將面臨巨額減值壓力,從而影響其長期可持續(xù)成長潛力。 綜合以上因素,2017年,地產(chǎn)上市公司成長潛力評分的中位數(shù)為3.42分,雖然總體的評分不到5分,但其中有17%的企業(yè)在成長潛力一項上獲得了滿分(10分),有23%的企業(yè)獲得8分以上的評分,這些企業(yè)未來都擁有較好的成長空間;與此同時,有32%的企業(yè)成長潛力評分在2-5分之間,即成長空間不足;更有35%的企業(yè)成長潛力評分不足2分,這些企業(yè)不僅成長空間不足,還面臨業(yè)務(wù)萎縮的壓力。即隨著行業(yè)不確定性的增強,
27、近三分之二的企業(yè)都處于成長性不足、等待整合的境地。 綜合以上三個方面、四類因素,各項評分都在8分以上的企業(yè)僅占上市地產(chǎn)公司總數(shù)的2%;各項評分都在5分以上,即沒有明顯短板的企業(yè)也只占上市地產(chǎn)公司總數(shù)的14%;各項評分都在2分以上,沒有顯著問題的企業(yè)占上市地產(chǎn)公司總數(shù)的41%;與之相對,近六成的地產(chǎn)企業(yè)都有經(jīng)營上的顯著問題,如不及時糾正,長期來看中恐難以維持正常運營。 戰(zhàn)略空間要素:輕資產(chǎn)企業(yè)占優(yōu) 以上財務(wù)安全、運營效率、成長潛力都是對企業(yè)經(jīng)營表現(xiàn)的定量分析,但是好的執(zhí)行力并不等于好的經(jīng)營結(jié)果,如果沒有正確的戰(zhàn)略導(dǎo)向企業(yè)也終將陷入困局。而對于地產(chǎn)企業(yè)來說,當(dāng)前最重要的戰(zhàn)略選擇有兩個,
28、一個是輕重資產(chǎn)的模式選擇,一個是多元化的戰(zhàn)略選擇。 所謂“重資產(chǎn)模式”是以大規(guī)模的土地擴張和投資物業(yè)持有來推動自身資產(chǎn)的增長,進而帶動收入和利潤增長的戰(zhàn)略;而“輕資產(chǎn)模式”則是以代建/品牌輸出、基金化、“小股操盤”、孵化器等模式,借助外部資本、發(fā)揮自身經(jīng)營特長、推動管理資產(chǎn)規(guī)模增長的戰(zhàn)略。前者主要賺取資產(chǎn)性收益,包括租金和資產(chǎn)升值部分;而后者則主要賺取經(jīng)營性收益,包括管理費、業(yè)績報酬和本金部分的投資收益。 兩種模式無所謂孰優(yōu)孰劣,它是不同企業(yè)在不同環(huán)境下的選擇。在資產(chǎn)快速升值的環(huán)境下,重資產(chǎn)模式成為企業(yè)的共同選擇;但在資產(chǎn)升值速度減緩,甚至面臨貶值壓力的背景下,它更適合那些擁有長期
29、低成本資金的企業(yè)。如果說擁有資金優(yōu)勢的企業(yè)更適合重資產(chǎn)模式,那么,擁有經(jīng)營優(yōu)勢的企業(yè)在不確定的市場環(huán)境下就更適合輕資產(chǎn)模式了――輕資產(chǎn)模式的好處并不僅僅在于管理費和業(yè)績報酬的收取,而是在于通過放大管理資產(chǎn)的規(guī)模,企業(yè)可以把握更多成長機會、發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng),在降低經(jīng)營成本的同時提升盈利空間,為投資人創(chuàng)造超額回報的同時,也擴大了自身的收益空間。 不過,由于過去十多年中國地產(chǎn)市場一直處于資產(chǎn)快速升值的通道中,從而形成了地產(chǎn)企業(yè)的重資產(chǎn)路徑依賴;今天多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)仍以重資產(chǎn)模式為主,但隨著土地成本的飆升、投?Y物業(yè)占比的上升,整個地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負擔(dān)越來越重,而REITS的缺位和不成熟的資產(chǎn)證
30、券化市場,又使地產(chǎn)企業(yè)在資金端一直面臨期限短、資金成本高的問題,重資產(chǎn)的路越來越不好走了。 2017年,地產(chǎn)上市公司的購地支出平均占到同期銷售額的68%;在公布購地支出的企業(yè)中,有25%的企業(yè)購地支出已經(jīng)超過了同期銷售額;還有18%的企業(yè)購地支出相當(dāng)于同期銷售額的70%-100%;僅有20%的企業(yè)購地支出不到同期銷售額的40%。 結(jié)果,當(dāng)前地產(chǎn)上市公司的土地儲備總量平均相當(dāng)于6.9年的銷售量;部分企業(yè)由于開發(fā)銷售速度過慢,當(dāng)前土地儲備總量已超過10年的銷售量;70%的企業(yè)土地儲備總量在5年以上,重資產(chǎn)模式仍是行業(yè)主流。 不僅土地儲備的量大,土地儲備的成本也在上升。為了對抗不確
31、定環(huán)境下的區(qū)域風(fēng)險,大型地產(chǎn)企業(yè)都在努力實現(xiàn)一二三線城市之間的均衡配置,并以二三線城市為主。2017年,上市地產(chǎn)公司的新增項目中,以權(quán)益建筑面積計算,平均有14%位于一線城市,51%位于二線城市,34%位于三四線城市,1%位于海外。雖然二三線城市的面積占比較大,但由于近年來二三線城市的土地漲幅也很大,所以,2017年,地產(chǎn)上市公司新增項目平均的單位土地成本也已超過6700元/平米,相當(dāng)于同期銷售均價的40%。其中,有26%的企業(yè)新增項目的單位土地成本已超過了同期銷售均價的50%;還有24%的企業(yè)新增項目的單位土地成本相當(dāng)于同期銷售均價的40%-50%;僅有33%的企業(yè)新增項目的單位土地成本不到
32、同期銷售均價的30%。由于土地成本占比的上升,企業(yè)整體的資產(chǎn)負擔(dān)更重了。 投資物業(yè)的增加也加劇了地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負擔(dān)。2017年,地產(chǎn)上市公司投資物業(yè)的總值已從上年末的1.08萬億元上升到1.3萬億元,增長了22%,再加上3400億元的固定資產(chǎn),投資物業(yè)和固定資產(chǎn)的總值達到1.66萬億元,占到地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)總值的10.4%。雖然整體的占比不是很高,但持續(xù)的增長趨勢明顯,且?guī)缀跛械禺a(chǎn)企業(yè)都或多或少的持有一些投資性物業(yè),41%的地產(chǎn)上市公司投資物業(yè)的占比已達到10%以上,19%的企業(yè)投資物業(yè)的占比在20%以上,更有12%的企業(yè)投資物業(yè)的占比在30%以上。 隨著土地成本占比的上升和投資
33、物業(yè)的增加,地產(chǎn)企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度在減慢,投資回收周期在延長,但資金期限卻沒有顯著延長,仍以兩年左右的債務(wù)融資為主,這無疑增加了重資產(chǎn)模式下的經(jīng)營風(fēng)險。為此,很多地產(chǎn)企業(yè)都力圖通過搭建資產(chǎn)證券化平臺、或境內(nèi)、境外的上市公司平臺來實現(xiàn)所謂的“類REITS”模式,以達到延長資金期限、降低資金成本的目的,并為真正意義的基于REITS載體的重資產(chǎn)模式做好準備。 不過,在當(dāng)前金融工具不完備的情況下,重資產(chǎn)模式的地產(chǎn)企業(yè)仍面臨著高負債的壓力,其低谷中的抗沖擊能力也更弱,可持續(xù)增長性面臨考驗。在這一背景下,越來越多的地產(chǎn)企業(yè)開始嘗試輕資產(chǎn)運營模式,在銷售額大于100億元的地產(chǎn)上市公司中,有15%的企業(yè)已經(jīng)
34、實施了代工或品牌輸出策略(還有相當(dāng)一部分企業(yè)計劃實施);有15%的企業(yè)以基金化模式來拓展管理半徑(這里不包含那些只將基金模式作為融資工具的企業(yè));有17%的企業(yè)推行了“小股操盤”策略,新增項目中平均的持股比例不到50%;還有個別企業(yè)以“孵化器”模式,借第三方風(fēng)險投資資本來孵化自身的關(guān)聯(lián)創(chuàng)新業(yè)務(wù)。 加總起來,在銷售額大于100億元的地產(chǎn)上市公司中,有38%的企業(yè)推行了輕資產(chǎn)戰(zhàn)略,其中,綜合實力排名TOP 10的公司中有6家推行了輕資產(chǎn)戰(zhàn)略,在TOP 20的公司中有8家推行了輕資產(chǎn)戰(zhàn)略,可見,輕資產(chǎn)戰(zhàn)略并不只是中小企業(yè)的選擇,實際上,在千億元級銷售額的地產(chǎn)上市公司中也有44%的企業(yè)進行了輕
35、資產(chǎn)嘗試。 總體來看,約四成企業(yè)推行了輕資產(chǎn)模式,其余六成企業(yè)仍堅持重資產(chǎn)模式,那么,在當(dāng)前市場環(huán)境下,這兩種模式下企業(yè)的競爭表現(xiàn)如何呢? 統(tǒng)計顯示,推行了輕資產(chǎn)模式的這四成企業(yè),2017年綜合實力的平均得分為5.51分;而奉行重資產(chǎn)模式的這六成企業(yè),綜合實力的平均得分為3.69分,差異顯著。其中,除靜態(tài)財務(wù)安全性指標兩類企業(yè)的平均得分相近外,在其他幾項上,奉行輕資產(chǎn)模式的企業(yè)均表現(xiàn)出明顯優(yōu)勢:如,在動態(tài)財務(wù)安全性上,輕資產(chǎn)企業(yè)的平均得分為6.83分,較重資產(chǎn)企業(yè)的平均得分(4.75分)高出2.08分;在運營效率上,輕資產(chǎn)企業(yè)的平均得分為4.71分,較重資產(chǎn)企業(yè)的平均得分(3.00
36、分)高出1.71分;在成長潛力上,輕資產(chǎn)企業(yè)的平均得分為6.15分,較重資產(chǎn)企業(yè)的平均得分(3.69分)高出2.46分;在規(guī)模性上,輕資產(chǎn)企業(yè)的平均得分為5.19分,也較重資產(chǎn)企業(yè)的平均得分(2.11分)高出3.08分。 由表2可見,在當(dāng)前市場環(huán)境下,輕資產(chǎn)企業(yè)具有較明顯的競爭優(yōu)勢;未來,輕重模式之爭還將繼續(xù),而地產(chǎn)金融工具的發(fā)展在很大程度上決定著重資產(chǎn)企業(yè)的命運。 2017年,地產(chǎn)企業(yè)面臨的另一個重要的戰(zhàn)略選擇就是多元化戰(zhàn)略。但不同于以往一些大型地產(chǎn)企業(yè)盲目擴張型的多元化策略,也不同于一些中小企業(yè)“逃跑”式的多元化策略,本輪多元化的特征是大中型地產(chǎn)企業(yè)向廣義的商業(yè)地產(chǎn)及其他地產(chǎn)相
37、關(guān)領(lǐng)域的多元化延伸。 這其中,既有由于土地規(guī)劃中有較多商業(yè)面積而導(dǎo)致的被動多元化,也有在住宅市場面臨發(fā)展瓶頸下的主動多元化;多元化所涵蓋的物業(yè)類型也從傳統(tǒng)的零售物業(yè)、辦公物業(yè)、酒店物業(yè)延伸到長租公寓、文旅地產(chǎn)、小鎮(zhèn)/產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)新辦公空間、物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等特色化地產(chǎn)領(lǐng)域;而隨著企業(yè)定位從“開發(fā)商”向“服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型,更多地產(chǎn)企業(yè)進入到了存量物業(yè)服務(wù)(包括物業(yè)管理、房產(chǎn)經(jīng)紀、社區(qū)金融等領(lǐng)域)、建筑技術(shù)創(chuàng)新,以及與地產(chǎn)相關(guān)的金融服務(wù)領(lǐng)域。 在銷售額過百億元的地產(chǎn)上市公司中,90%以上的企業(yè)都進入了零售物業(yè)、辦公物業(yè)、酒店物業(yè)等傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域(本文所指商業(yè)地產(chǎn)均為廣義商業(yè)地產(chǎn),包
38、括零售物業(yè)、辦公物業(yè)、酒店物業(yè)等),29%進入了小鎮(zhèn)/產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域,29%進入了長租公寓市場,26%涉足文旅地產(chǎn),22%進入了養(yǎng)老地產(chǎn)市場,另外還有6%的企業(yè)拓展了創(chuàng)新辦公空間業(yè)務(wù),5%的企業(yè)大舉拓展了物流地產(chǎn)市場…… 綜合來看,銷售額過百億元的地產(chǎn)上市公司中,98%都拓展?M入了住宅以外的地產(chǎn)市場;其中,三分之二除了傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,還拓展了其他特色化物業(yè)領(lǐng)域,部分企業(yè)甚至廣泛布局了多個新型物業(yè)市場。 如,萬科(000002.SZ)在傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)之外進入了長租公寓、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域;招商蛇口(001979.SZ)除傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)外也拓展進入了小鎮(zhèn)/產(chǎn)業(yè)
39、園區(qū)、物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、長租公寓、文旅地產(chǎn)等領(lǐng)域;泰禾集團也在傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)之外進入了長租公寓、文旅地產(chǎn)、小鎮(zhèn)/產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域……總之,從住宅市場向其他物業(yè)市場的延伸已成為地產(chǎn)企業(yè)的共識。 為什么要拓展其他物業(yè)領(lǐng)域呢?以美國為例,時至今日,美國地產(chǎn)行業(yè)的GDP貢獻比例依然很高,達到13%左右,甚至高于中國地產(chǎn)行業(yè)的GDP貢獻(12%左右),不過,在美國的地產(chǎn)GDP中,新建住宅的投資只占GDP總值的1%-3%,商業(yè)地產(chǎn)和存量住宅的租售貢獻了GDP的10%以上。由于美國商業(yè)地產(chǎn)的占比很大(廣義商業(yè)地產(chǎn),泛指所有的出租或經(jīng)營性物業(yè)),所以,其物業(yè)類型也十分多元化,在每年的商業(yè)物業(yè)完成值中,零售
40、物業(yè)和辦公物業(yè)加起來也只占到40%左右,出租公寓占20%,酒店、倉儲、醫(yī)養(yǎng)物業(yè)各占10%左右,其余10%主要是教育和休閑娛樂物業(yè)。 與之相對,中國地產(chǎn)行業(yè)的GDP貢獻中,80%都來自于住宅開發(fā)業(yè)務(wù),商業(yè)物業(yè)中又有90%都是寫字樓和商鋪,其他類型的物業(yè)占比很少。但隨著人們生活水平的提高和住宅市場不確定性的增強,中國的地產(chǎn)行業(yè)正面臨轉(zhuǎn)型壓力,多元化的商業(yè)物業(yè)將在長期中成為地產(chǎn)行業(yè)的新支點。這也是為什么眾多地產(chǎn)企業(yè)都積極布局多元化商業(yè)物業(yè)的重要原因。 除了向傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)和新型特色化物業(yè)市場的拓展,2017年,地產(chǎn)企業(yè)多元化的其他重要方向還包括存量物業(yè)市場、基于技術(shù)創(chuàng)新的建筑服務(wù)以及地產(chǎn)相
41、關(guān)的金融領(lǐng)域。 就存量物業(yè)而言,盡管每家地產(chǎn)公司都有自己的物業(yè)部門,但以往物業(yè)部門通常作為地產(chǎn)企業(yè)的一個成本部門,是其住宅開發(fā)的附屬產(chǎn)物,并不受重視;但近年來,隨著存量房規(guī)模的擴大,基于存量房市場的物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù),以及房產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)快速成長,并開始受到地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。 據(jù)統(tǒng)計,在銷售額過百億元的地產(chǎn)上市公司中,有18%的企業(yè)已經(jīng)或擬將物業(yè)服務(wù)分拆上市;物業(yè)服務(wù)之外,還有12%的企業(yè)致力于建筑技術(shù)的創(chuàng)新推廣,包括工場化住宅、綠色節(jié)能技術(shù)等;有12%的企業(yè)涉足了地產(chǎn)基金之外的金融領(lǐng)域,包括小額貸款、社區(qū)金融、供應(yīng)鏈金融等,部分企業(yè)擁有了自己的金融牌照。 不過,中國的地產(chǎn)金融市場
42、還不完備,REITS等金融工具尚未推出,資產(chǎn)證券化市場也不成熟,這就給住宅之外的產(chǎn)業(yè),尤其是基于長期持有的商業(yè)物業(yè)的發(fā)展增加了難度。數(shù)據(jù)顯示,美國的REITS和ABS為廣義的商業(yè)地產(chǎn)市場提供了2萬億美元的資金,超過了銀行的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模(1.7萬億美元),成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)最重要的資金來源;而中國當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的證券化規(guī)模僅相當(dāng)于美國的1%不到,從而嚴重阻礙了基于商業(yè)物業(yè)的重資產(chǎn)模式的發(fā)展。 在這樣的背景下,中國的地產(chǎn)企業(yè)要想大規(guī)模拓展商業(yè)物業(yè)及其他特色化持有型物業(yè),就必須要將輕資產(chǎn)和多元化結(jié)合起來。 以萬科為例,雖然近年來萬科進行了廣泛的多元化拓展,但其非住宅業(yè)務(wù)主要通過基金
43、方式運營,以此減輕投資物業(yè)長期持有過程中的資產(chǎn)負擔(dān),降低多元化業(yè)務(wù)對周轉(zhuǎn)率的影響。 其實,今天美國的住宅開發(fā)企業(yè)之所以能夠保持1倍以上的高周轉(zhuǎn),除了借助“土地期權(quán)”和“小股操盤”式的土地儲備模式來提升住宅開發(fā)業(yè)務(wù)本身的周轉(zhuǎn)率之外,其在非住宅業(yè)務(wù)上的輕資產(chǎn)拓展也是重要原因。今天,美國的住宅開發(fā)企業(yè)大多聚焦住宅主業(yè),主要是因為在REITS等金融工具的推動下,早年拓展了商業(yè)地產(chǎn)的住宅開發(fā)企業(yè)大多將非住宅業(yè)務(wù)分拆上市,或僅以基金平臺的形式從事多元化業(yè)務(wù)。結(jié)果,美國的住宅開發(fā)企業(yè)雖然平均的凈利潤率不到5%,但憑借1.2倍以上的高周轉(zhuǎn)可以在無杠桿的情況下創(chuàng)造出9%左右的投入資本回報率,在使用適當(dāng)財務(wù)
44、杠桿后(美國住宅開發(fā)企業(yè)平均的負債率為55%),其凈資產(chǎn)回報率平均在15%左右,高于中國地產(chǎn)企業(yè)的平均凈資產(chǎn)回報率水平(10%)。而對于缺乏長期融資工具的中國地產(chǎn)企業(yè)來說,多元化與輕資產(chǎn)的結(jié)合尤為必要。 三大熱點:并購整合、輕資產(chǎn)、多元化 綜上,靜態(tài)財務(wù)安全性、動態(tài)財務(wù)安全性、運營效率、成長潛力、規(guī)模性、戰(zhàn)略空間選擇這六個維度共同決定著企業(yè)的綜合競爭實力,其中,戰(zhàn)略空間選擇作為一個主觀因素在很大程度上影響著企業(yè)在其他五個維度上的表現(xiàn)。 與行業(yè)平均相比,TOP 20企?I在各項都更具優(yōu)勢,其中,可持續(xù)成長潛力的優(yōu)勢最為明顯,其次是運營效率和規(guī)模性,而在財務(wù)安全性,尤其是靜態(tài)財務(wù)安全性
45、上的優(yōu)勢并不明顯,部分TOP 20企業(yè)的負債率和短期的風(fēng)險頭寸仍偏高,這也就導(dǎo)致了整個排名的動態(tài)變化;而對輕資產(chǎn)和多元化戰(zhàn)略的選擇則會進一步加速行業(yè)洗牌,錯誤的戰(zhàn)略選擇可能導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)狀況和效率表現(xiàn)迅速惡化,排名大幅下降,而正確的戰(zhàn)略選擇則將推動企業(yè)財務(wù)狀況和效率表現(xiàn)的持續(xù)改善,排名提升。 由表4可見,2017年銷售額過百億元的66家地產(chǎn)上市公司中,有37家排名提升,占比56%,有26家排名下降,占比39%,有3家排名不變,占比5%;其中,排名提升10位以上的有13家,占20%,而排名下降10位以上的有9家,占14%。 排名大幅提升的企業(yè)大多是由于效率水平的提升,而負債率基本維持
46、不變;而排名下降的企業(yè),快速擴張中利潤率的降低和財務(wù)安全的惡化成為主要誘因。 雖然排名在動態(tài)變化,但有些規(guī)律是不變的,就是:第一,行業(yè)的綜合競爭實力在很大程度上取決于企業(yè)的短板,沒有明顯短板的企業(yè)僅占14%;第二,行業(yè)分化進一步加劇,在金字塔的塔基集中了行業(yè)40%-50%的企業(yè),地產(chǎn)行業(yè)的并購景氣指數(shù)大升;第三,企業(yè)到了戰(zhàn)略選擇的關(guān)鍵點,在地產(chǎn)金融工具不完備的情況下,輕資產(chǎn)模式暫時領(lǐng)先。 未來,中國的地產(chǎn)行業(yè)將走向哪里?我們認為“并購整合”、“輕資產(chǎn)與多元化的結(jié)合”,以及“基于金融創(chuàng)新的多元物業(yè)拓展”將成為2018-2019年地產(chǎn)行業(yè)的熱點。 作者為北京貝塔咨詢中心合伙人,微信公眾號為“杜麗虹另類金融說”
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