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1、江 蘇 徐 州 項 目定 位 分 析 報 告 思 維 導(dǎo) 圖項 目 定 位 項 目 地 塊 分 析項 目 SWOT分 析項 目 具 體 定 位 地 塊 分 析 ： 本 項 目 地 處 徐 州 南 面 ， 歸 屬 于 徐 州 近 期 規(guī) 劃 的 新 城 市 中 心 東 南 片 區(qū) 域 ， 本 項目 北 臨 徐 州 重 點 規(guī) 劃 銅 山 主 城 區(qū) ： 北 面 為 連 霍 （ 連 徐 ） 高 速 ， 東 面 為 北 京 路 （ 原 206國道 ） ， 南 面 為 新 規(guī) 劃 萬 達(dá) 路 （ 即 將 開 通 至 市 中 心 方 向 ） 。n項 目 地 塊 目 前 為 農(nóng) 田 ， 整 體 平 整 邊

2、 緣 外 圍 有 圍 墻 ， 地 塊 中 間 有 未 遷 移 高 壓 線 。n項 目 周 邊 有 較 多 工 廠 和 一 個 自 然 村 莊 ， 其 他 區(qū) 域 及 G206國 道 有 較 多 的 專 業(yè) 鋼 材 市 場和 物 流 園 ， 總 體 項 目 周 邊 極 度 缺 乏 人 氣 。n目 前 地 塊 周 邊 大 多 為 空 地 和 農(nóng) 田 ， 周 邊 配 套 嚴(yán) 重 不 足 ； 東 北 方 為 連 霍 高 速 入 口 ， 與 徐州 市 、 銅 山 區(qū) 交 通 已 設(shè) 立 站 臺 但 短 期 內(nèi) 很 難 開 通 。 地 塊 介 紹項目地塊地 塊 分 析 主 要 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)地 塊 用 地

3、 面 積 （ ） 建 筑 面 積 （ ） 容 積 率 建 筑 密 度 （ ） 綠 地 率 （ ）地 塊 423333 - 2.6 45 20本 項 目 總 用 地 面 積 約 42.3萬 平 方 米 ， 其 中 商 業(yè) 用 地 約 20.2萬 平方 米 、 倉 儲 用 地 約 22.2萬 平 方 米 。地 塊 分 析 地 塊 四 至 項 目 南 面 項 目 地 塊 北 側(cè)項 目 地 塊 東 側(cè)直 通 舊 206國 道項 目 西 側(cè) 項 目 地 塊 現(xiàn) 狀 項 目 地 塊 現(xiàn) 狀 地 塊 分 析 l項 目 周 邊 情 況 分 析 及 規(guī) 劃 項 目 位 于 銅 山 新 區(qū) 正 南 方三 堡 片

4、區(qū) ， 總 占 地 面 積 約 635畝 。在 主 要 發(fā) 展 片 區(qū) 銅 山 工 業(yè) 新 城 以 西 ，雖 在 規(guī) 劃 之 內(nèi) ， 但 近 期 無 規(guī) 劃 和 發(fā)展 動 向 。 項 目 地 塊 周 邊 有 部 分 工 廠及 物 流 、 鋼 材 市 場 和 一 個 自 然 村 莊 ，周 邊 配 備 公 交 站 臺 （ 還 未 使 用 ） 。 根 據(jù) 規(guī) 劃 該 區(qū) 屬 于 五 大 工 業(yè) 園 區(qū) 第 四 園 區(qū) ， 主 要 定 位 為 物 流 為 主（ 近 期 無 發(fā) 展 規(guī) 劃 ） 。 地 塊 分 析 片區(qū)規(guī)劃影響與思考地 塊 分 析規(guī)劃邊緣東南走向l根 據(jù) 徐 州 總 體 規(guī) 劃 和 銅

5、山 區(qū) 規(guī) 劃 ， 項 目 地 塊 整體 位 于 徐 州 城 市 規(guī) 劃 最 南 處 ， 臨 近 西 南 限 制 規(guī) 劃區(qū) 域 ， 地 塊 所 在 地 處 于 發(fā) 展 規(guī) 劃 區(qū) 域 邊 緣 ， 對 我項 目 地 塊 很 難 形 成 片 區(qū) 成 型 。l地 塊 周 邊 主 要 以 工 業(yè) 為 主 ， 目 前 還 在 籌 建 過 程中 ， 周 邊 項 目 大 多 未 開 發(fā) ， 缺 少 人 氣 。l根 據(jù) 政 府 定 位 該 區(qū) 目 前 主 要 為 交 通 物 流 功 能 分 區(qū) 。l項 目 自 身 占 地 面 積 較 大 ， 擁 有 較 好 的 長 途 貨 運(yùn)中 轉(zhuǎn) 等 有 利 因 素 ， 為

6、 淮 海 區(qū) 域 南 段 橋 頭 堡 ， 對 此 ，該 區(qū) 要 充 分 利 用 優(yōu) 勢 ， 克 服 不 利 因 素 。 思 維 導(dǎo) 圖項 目 定 位 項 目 地 塊 分 析項 目 SWOT分 析項 目 具 體 定 位 l項 目 總 占 地 面 積 635畝 ， 總 體 規(guī) 模 大 ， 這 對 于 項 目 迅 速 確 立 市 場 地 位 、 增 強(qiáng) 項 目 整 體 市場 競 爭 力 、 擴(kuò) 大 知 名 度 及 提 升 社 會 影 響 力 均 有 很 大 的 積 極 意 義 ， 并 開 拓 了 項 目 的 發(fā) 展 空間 。 優(yōu) 勢 （ Strengths)規(guī) 模 效 應(yīng) l徐 州 作 為 重 要

7、的 交 通 中 轉(zhuǎn) 站 ， 其 交 通 優(yōu) 勢 明 顯 ， 而 我 項 目 在 徐 州 市 南 面 邊 緣 ， 緊 鄰 北京 路 （ 舊 206國 道 ） 和 連 霍 高 速 ， 交 通 優(yōu) 勢 還 算 可 以 。 物 流 方 面 ， 項 目 周 圍 規(guī) 劃 大 量 物流 項 目 ， 屬 第 四 物 流 園 區(qū) ， 物 流 運(yùn) 輸 能 力 優(yōu) 勢 明 顯 。交 通 物 流 劣 勢 （ Weaknesses)l本 項 目 處 于 欠 發(fā) 展 地 段 ， 周 圍 僅 有 麥 樓 居 民 村 、 鋼 鐵 物 流 園 、 高 科 技 產(chǎn) 業(yè) 園 等 還 未 成型 的 市 場 集 群 ， 周 邊 無 公

8、 交 ， 目 前 僅 有 北 京 路 （ 舊 206國 道 ） 通 車 且 車 輛 稀 少 ， 周 邊 大量 農(nóng) 田 空 地 覆 蓋 ， 配 套 嚴(yán) 重 缺 乏 。配 套 匱 乏偏 離 傳 統(tǒng) 專業(yè) 市 場 商 圈 l項 目 距 城 市 中 心 距 離 較 遠(yuǎn) ， 商 戶 對 我 項 目 區(qū) 域 抗 性 較 大 ， 據(jù) 調(diào) 查 發(fā) 現(xiàn) ， 徐 州 本 地 人 對本 項 目 所 處 區(qū) 域 非 常 排 斥 ， 認(rèn) 為 遠(yuǎn) 離 城 市 中 心 ， 區(qū) 域 認(rèn) 同 感 很 低 。 與 市 民 通 常 所 認(rèn) 為的 城 市 區(qū) 域 有 一 定 的 心 理 落 差 。l由 于 項 目 地 塊 位 于 城

9、 區(qū) 邊 緣 ， 該 區(qū) 尚 處 于 開 發(fā) 建 設(shè) 階 段 ， 目 前 還 未 形 成 有 效 市 場 氛圍 和 消 費(fèi) 習(xí) 慣 ， 整 體 知 名 度 低 ， 消 費(fèi) 不 足 ， 未 形 成 有 效 人 流 。知 名 度 低 l根 據(jù) 銅 山 開 發(fā) 區(qū) 總 體 規(guī) 劃 內(nèi) 容 ： 項 目 地 周 邊 屬 于 第 四 物 流 園 區(qū) ， 不 在 近 期 規(guī) 劃 發(fā) 展 區(qū)域 。 本 區(qū) 域 未 來 發(fā) 展 受 城 市 規(guī) 劃 限 制 ， 未 來 發(fā) 展 速 度 緩 慢 。規(guī) 劃 發(fā) 展 l項 目 處 于 安 徽 省 與 徐 州 市 交 界 處 位 置 ， 地 塊 四 周 大 部 分 為 農(nóng)

10、 田 和 山 脈 及 空 地 ， 據(jù) 城 市規(guī) 劃 數(shù) 據(jù) 顯 示 ， 省 界 交 界 處 不 做 重 點 發(fā) 展 區(qū) 域 ， 地 理 位 置 相 當(dāng) 尷 尬 。地 理 位 置人 氣 不 足 l項 目 處 于 開 發(fā) 園 區(qū) ， 居 住 及 商 業(yè) 缺 乏 ， 人 流 稀 少 ， 據(jù) 實 地 調(diào) 研 ， 包 括 銅 山 開 發(fā) 區(qū) 在 內(nèi)， 打 的 士 相 當(dāng) 困 難 ， 有 良 好 的 交 通 但 沒 人 氣 支 持 的 情 況 下 ， 形 式 不 容 樂 觀 。 l徐 州 目 前 大 型 專 業(yè) 市 場 眾 多 ： 建 材 五 金 、 汽 車 交 易 、 農(nóng) 貿(mào) 市 場 、 小 商 品 市

11、 場 等 ， 競 爭相 當(dāng) 激 烈 ， 市 場 運(yùn) 營 也 都 不 錯 ， 但 因 其 市 場 運(yùn) 營 時 間 久 遠(yuǎn) ， 建 筑 設(shè) 計 規(guī) 劃 等 都 嚴(yán) 重 落 后， 徐 州 各 大 專 業(yè) 市 場 急 需 改 頭 換 面 。更 新 換 代 機(jī) 會 （ Opportunities)只 租 不 賣市場現(xiàn)狀l調(diào) 查 過 程 中 ， 各 專 業(yè) 市 場 商 品 無 產(chǎn) 權(quán) ， 大 量 商 戶 采 取 租 憑 方 式 經(jīng) 營 ， 但 各 專 業(yè) 市 場 出租 率 較 高 ， 很 少 出 現(xiàn) 空 鋪 現(xiàn) 象 。l據(jù) 徐 州 當(dāng) 地 農(nóng) 貿(mào) 批 發(fā) 市 場 調(diào) 查 發(fā) 現(xiàn) ， 徐 州 各 大 小 農(nóng)

12、 貿(mào) 市 場 弊 端 明 顯 ： 包 括 經(jīng) 營 時 間 久遠(yuǎn) ， 建 筑 設(shè) 計 規(guī) 劃 陳 舊 不 科 學(xué) ， 業(yè) 態(tài) 規(guī) 劃 設(shè) 置 極 亂 ， 環(huán) 境 惡 劣 ， 市 場 管 理 不 合 理 等 等 ，由 于 徐 州 農(nóng) 貿(mào) 市 場 有 限 并 且 環(huán) 境 差 不 多 ， 所 以 各 商 戶 寧 可 忍 氣 吞 聲 。 威 脅 （ Threats)l據(jù) 調(diào) 查 發(fā) 現(xiàn) ， 徐 州 各 商 戶 對 市 場 認(rèn) 同 度 不 高 ， 市 場 在 哪 無 所 謂 ， 關(guān) 鍵 是 原 有 市場 的 老 商 戶 大 部 分 都 能 入 駐 ， 市 場 才 能 有 效 運(yùn) 營 起 來 ， 故 本 項

13、 目 必 須 針 對 各 商 戶制 定 有 效 的 營 銷 及 銷 售 策 略 ， 這 也 是 保 證 項 目 順 利 銷 售 的 前 提 保 障 。市 場 運(yùn) 營 的保 障 l徐 州 市 各 類 市 場 發(fā) 展 良 好 ， 穩(wěn) 定 成 型 。 建 材 、 小 商 品 、 汽 配 等 等 都 有 專 門 的 市場 ， 在 徐 州 已 有 多 年 的 經(jīng) 營 經(jīng) 驗 ， 已 非 常 成 熟 ， 競 爭 激 烈 ， 本 項 目 如 何 才 能 脫 穎而 出 ， 面 臨 諸 多 挑 戰(zhàn) 。市 場 競 爭 激 烈招 商 難 度 l由 于 項 目 地 塊 位 于 麥 樓 村 ， 距 離 中 心 城 區(qū)

14、較 遠(yuǎn) ， 規(guī) 劃 商 業(yè) 體 量 較 大 ， 且 周 邊 大 多 是 農(nóng)田 和 建 設(shè) 用 地 及 未 成 型 的 專 業(yè) 市 場 ， 各 類 配 套 設(shè) 施 不 夠 成 熟 ， 短 期 內(nèi) 人 氣 難 以 聚 集 ，后 期 發(fā) 展 趨 勢 還 未 完 全 呈 現(xiàn) 出 來 ， 因 此 對 于 后 期 招 商 存 在 一 定 難 度 和 挑 戰(zhàn) 。 思 維 導(dǎo) 圖項 目 定 位 項 目 地 塊 分 析項 目 定 位項 目 SWOT分 析 定 位 推 導(dǎo)業(yè) 態(tài) 定 位市 場 定 位規(guī) 劃 建 議 客 戶 定 位 市 場 發(fā) 展 趨 勢市 場 供 應(yīng) 產(chǎn) 品 特 征消 費(fèi) 者 需 求 特 征思 路

15、 出 發(fā) 點 產(chǎn) 品 具 體 定 位產(chǎn) 品 定 位項 目 定 位 對 于 項 目 運(yùn) 營 的 成 功 與 否 ， 至 關(guān) 重 要 。 我 司 認(rèn) 為 本 項 目 的 項 目 定 位 ，應(yīng) 從 以 下 因 素 考 量 ：徐 州 專 業(yè) 市 場 狀 況產(chǎn) 品 定 位 推 導(dǎo) 依 據(jù) 隨 著 徐 州 市 民 的 生 活 水 平 提 高 ， 逐 漸 對 生 活 環(huán) 境 質(zhì) 量 的 要 求 不 斷 增 加 ，而 目 前 徐 州 各 大 小 批 發(fā) 與 零 售 農(nóng) 貿(mào) 市 場 經(jīng) 營 年 份 已 久 ， 市 場 環(huán) 境 極 其 惡劣 ， 建 筑 規(guī) 劃 與 業(yè) 態(tài) 布 局 陳 舊 不 規(guī) 范 不 科 學(xué)

16、， 市 場 管 理 亂 等 現(xiàn) 象 凸 顯 。巨 大 人 均 GDP的 增 長 ， 必 然 促 進(jìn) 其 對 生 活 質(zhì) 量 提 高 的 渴 望 ， 從而 導(dǎo) 致 消 費(fèi) 者 對 現(xiàn) 有 市 場 的 不 足 點 愈 發(fā) 反 感 ， 現(xiàn) 有 市 場 的 更 新?lián)Q 代 迫 在 眉 睫 。l徐 州 農(nóng) 貿(mào) 市 場 現(xiàn) 狀l人 均 GDP總 量 高 速 增 長 定 位 推 導(dǎo) 2005年 以 來 徐 州 市 GDP總 量 保 持 高 速 增 長 ， 2008年 突 破 2000億 元 大 關(guān)， 2010年 人 均 GDP33413元 （ 4936美 元 ） ， 增 速 達(dá) 21.4%， 按 城 市 房

17、地產(chǎn) 發(fā) 展 的 標(biāo) 準(zhǔn) ， 房 地 產(chǎn) 市 場 處 于 飛 速 發(fā) 展 時 期 。市 場 發(fā) 展 趨 勢 產(chǎn) 品 定 位 推 導(dǎo) 依 據(jù) 產(chǎn) 品 定 位 推 導(dǎo) 依 據(jù)市 場 供 應(yīng) 產(chǎn) 品 特 征 產(chǎn) 品 定 位行業(yè)名稱規(guī)模業(yè)態(tài)經(jīng)營方式經(jīng)營狀況輻射范圍小 商品 類 宣 武 小 商 品 市 場 占 地 約 200畝 服 裝 、 鞋 帽 、 針 織 、百 貨 、 電 子 電 器 、 文體 用 品 、 床 上 用 品 等十 八 大 類 商 品 批 發(fā) 為 主 非 常 好 ， 一 鋪難 求 整 個 淮 海 經(jīng) 濟(jì)圈 朝 陽 市 場 約 8萬 平 米 服 裝 為 主 零 售 為 主 非 常 好 徐

18、州 市 區(qū) 及 其下 縣 市電 子數(shù) 碼類 海 云 電 腦 城 約 1萬 平 米 電 腦 銷 售 、 電 腦 維 修 、品 牌 機(jī) 、 筆 記 本 、 電腦 耗 材 、 辦 公 用 品 、網(wǎng) 絡(luò) 產(chǎn) 品 零 售 徐 州 經(jīng) 營 狀 況最 好 的 數(shù) 碼 城 徐 州 市 區(qū) 及 下縣 市現(xiàn) 代 數(shù) 碼 廣 場 約 5000平 米 同 海 運(yùn) 電 腦 城 零 售 整 體 經(jīng) 營 狀 況一 般 徐 州 市 區(qū) 及 下縣 市 產(chǎn) 品 定 位 推 導(dǎo) 依 據(jù)產(chǎn) 品 定 位行業(yè)名稱規(guī)模業(yè)態(tài)經(jīng)營方式經(jīng)營狀況輻射范圍 建 材家 居類 紅 星 美 凱 龍 35萬 方 一 期 、 二 期 以 家 居 為主 ， 三

19、 期 和 廣 場 以 建材 為 主 零 售 家 居 經(jīng) 營 狀 況很 好 ， 建 材 整體 情 況 稍 差 整 個 淮 海 經(jīng) 濟(jì)圈升 輝 裝 飾 城 30萬 方 陶 瓷 衛(wèi) 浴 、 五 金 電 料移 門 、 油 漆 涂 料 、 吊頂 掛 件 、 地 板 、 廚 具 、燈 具 燈 飾 、 窗 簾 布 藝 、墻 紙 、 辦 公 家 俱 零 售 、 批 發(fā) 非 常 好 ， 徐 州經(jīng) 營 最 好 的 建材 市 場 之 一 徐 州 市 區(qū) 及 其下 縣 市新 世 紀(jì) 30萬 方 陶 瓷 衛(wèi) 浴 、 五 金 電 料移 門 、 油 漆 涂 料 、 吊頂 掛 件 、 地 板 、 廚 具 、燈 具 燈 飾 、

20、 窗 簾 布 藝 、墻 紙 、 辦 公 家 俱 零 售 、 批 發(fā) 非 常 好 ， 和 升輝 并 稱 為 建 材市 場 “ 雙 雄 ” 整 個 淮 海 經(jīng) 濟(jì)圈東 興 物 資 市 場 20萬 方 電 板 、 線 圈 、 橡 膠 等 零 售 、 批 發(fā) 非 常 好 ， 無 空置 徐 州 市 區(qū) 及 下縣 市 產(chǎn) 品 定 位 推 導(dǎo) 依 據(jù)產(chǎn) 品 定 位行業(yè)名稱規(guī)模業(yè)態(tài)經(jīng)營方式經(jīng)營狀況輻射范圍建 材 家居 類 金 地 商 都 五金 機(jī) 電 城 300余 畝 五 金 機(jī) 電 零 售 、 批 發(fā) 一 般 整 個 淮 海 經(jīng) 濟(jì) 圈亞 東 裝 飾 城 3000平 米 陶 瓷 、 潔 具 、 櫥 柜 、地

21、 板 、 窗 簾 、 木 門 、鋁 材 ， 不 銹 鋼 、 型 材等 零 售 為 主 一 般 徐 州 市 區(qū) 及 下 縣 市 農(nóng) 貿(mào)類 徐 州 農(nóng) 副 產(chǎn)品 中 心 批 發(fā)市 場 290.5畝 果 品 、 蔬 菜 、 干 果 調(diào)味 品 、 糧 食 、 水 產(chǎn) 品 、種 業(yè) 、 禽 蛋 批 發(fā) 為 主 、零 售 為 輔 非 常 好 ， 徐 州唯 一 一 家 綜 合性 農(nóng) 貿(mào) 批 發(fā) 市場 山 東 、 安 徽 、 河 南 、 淮 海 經(jīng) 濟(jì)城 市 圈 部 分 城 市 以 及 周 邊 縣 市等淮 海 蔬 菜 批發(fā) 市 場 126畝 大 蒜 、 蒜 臺 、 蒜 苗 、及 各 種 蔬 菜 等 批 發(fā) 為

22、 主 ，零 售 為 輔 非 常 好 ， 徐 州唯 一 一 家 以 蔬菜 批 發(fā) 為 主 的農(nóng) 貿(mào) 市 場 市 區(qū) 小 區(qū) 內(nèi) 農(nóng) 貿(mào) 市 場 、 大 中 小型 酒 店 、 學(xué) 校 食 堂 、 周 邊 菜 市場 以 及 下 屬 縣 市 菜 市 場開 明 市 場 37.95畝 日 用 百 貨 、 水 果 、 蔬菜 、 干 貨 、 炒 貨 、 肉食 、 熟 食 、 海 鮮 、 水產(chǎn) 零 售 為 主 一 般 城 東 、 城 南 各 小 農(nóng) 貿(mào) 市 場 批 發(fā)戶 及 項 目 周 邊 居 民 及 酒 店 飯 店其 他 類 淮 海 綜 合 物流 園 區(qū) 3.6平 方 公里 食 品 、 家 居 、 醫(yī) 藥 、

23、氣 摩 、 鞋 業(yè) 等 批 發(fā) 、 零 售 很 好 整 個 淮 海 經(jīng) 濟(jì) 圈 甚 至 全 國 l徐 州 商 業(yè) 市 場 競 爭 激 烈 種 類 繁 多 。 徐 州 由 于 其 重 要 的 地 理 位 置 原 因 ， 商 貿(mào)發(fā) 達(dá) 。 作 為 歷 史 悠 久 的 商 貿(mào) 城 市 ， 徐 州 市 商 業(yè) 氛 圍 濃 厚 ， 呈 現(xiàn) 規(guī) 模 效 應(yīng) ， 門類 眾 多 ， 層 次 齊 全 。 各 種 市 場 在 蘇 北 、 淮 海 都 市 圈 甚 至 全 國 都 處 于 領(lǐng) 先 水 平 。l徐 州 建 材 家 居 專 業(yè) 市 場 已 經(jīng) 飽 和 。 徐 州 建 材 五 金 及 家 居 市 場 比 較

24、 多 ， 門 類 齊全 ， 競 爭 激 烈 ， 并 占 據(jù) 優(yōu) 勢 地 段 ， 再 加 上 政 府 的 大 力 支 持 ， 周 邊 配 套 齊 全 ，交 通 物 流 優(yōu) 勢 明 顯 。 另 外 近 期 歐 蓓 莎 項 目 已 被 消 費(fèi) 者 所 接 受 ， 與 徐 州 建 材 專業(yè) 市 場 并 駕 齊 驅(qū) 態(tài) 勢 指 日 可 待 ， 由 此 看 來 ， 徐 州 此 類 市 場 已 經(jīng) 飽 和 。l小 商 品 市 場 深 入 人 心 生 意 火 爆 。 徐 州 小 商 品 市 場 由 宣 武 和 朝 陽 兩 大 市 場 主 導(dǎo) ，其 地 理 位 置 優(yōu) 越 ， 占 據(jù) 城 市 核 心 地 段 ，

25、 人 流 量 巨 大 ， 市 場 本 身 商 品 種 類 繁 多 ，經(jīng) 營 商 戶 四 面 八 方 ， 歷 史 悠 久 ， 輻 射 蘇 北 地 區(qū) 范 圍 大 而 廣 ， 雖 然 有 業(yè) 態(tài) 布 局建 筑 規(guī) 劃 等 問 題 ， 但 其 超 高 的 人 流 量 和 齊 全 的 商 品 種 類 和 悠 久 的 經(jīng) 營 時 間 ， 已 經(jīng) 被 徐 州 人 所 認(rèn) 可 接 受 ， 生 意 相 當(dāng) 火 爆 。 產(chǎn) 品 定 位 推 導(dǎo) 依 據(jù)產(chǎn) 品 定 位 徐 州 專 業(yè) 市 場 特 征 小 結(jié) 產(chǎn) 品 定 位 推 導(dǎo) 依 據(jù)產(chǎn) 品 定 位 l電 子 數(shù) 碼 專 業(yè) 市 場 不 可 替 代 。 電 子

26、數(shù) 碼 市 場 臨 近 小 商 品 市 場 ， 其 地 段 、人 氣 、 輻 射 范 圍 等 與 小 商 品 市 場 相 似 ， 核 心 地 段 、 人 氣 火 爆 、 生 意 興 隆 ，其 優(yōu) 越 的 地 段 優(yōu) 勢 在 一 定 時 間 內(nèi) 將 不 可 替 代 。l農(nóng) 貿(mào) 批 發(fā) 市 場 潛 力 巨 大 。 目 前 徐 州 大 型 的 以 批 發(fā) 為 主 的 農(nóng) 貿(mào) 市 場 只 有 金山 橋 和 七 里 溝 。 兩 個 市 場 的 經(jīng) 營 狀 況 非 常 好 ， 租 金 也 很 高 ， 干 貨 區(qū) 可 以 支撐 1200-1500元 /間 的 租 金 ， 而 且 每 年 租 金 還 在 遞

27、增 ， 然 而 空 鋪 或 轉(zhuǎn) 鋪 的 現(xiàn)象 基 本 沒 有 。 而 其 他 零 售 小 市 場 也 均 能 在 市 場 上 存 活 下 來 ， 說 明 徐 州 農(nóng) 貿(mào)市 場 空 間 潛 力 很 大 ， 目 前 的 徐 州 農(nóng) 貿(mào) 市 場 還 遠(yuǎn) 遠(yuǎn) 滿 足 不 了 實 際 需 要 。 l 農(nóng) 貿(mào) 批 發(fā) 市 場 急 需 升 級 換 代 。 從 實 際 調(diào) 查 來 看 ， 徐 州 房 地 產(chǎn) 市 場 現(xiàn) 以 住宅 為 主 ， 很 少 商 業(yè) 在 售 ， 而 在 售 商 業(yè) 中 也 只 是 以 城 市 綜 合 體 或 者 商 業(yè) 街 為主 ， 在 售 的 專 業(yè) 市 場 寥 寥 無 幾 。 徐

28、州 市 場 新 建 或 者 規(guī) 劃 之 中 的 大 型 農(nóng) 貿(mào) 批發(fā) 市 場 根 本 沒 有 ， 其 經(jīng) 營 時 間 大 多 年 代 久 遠(yuǎn) ， 規(guī) 劃 存 在 諸 多 不 足 ， 購 物 環(huán)境 較 差 ， 滿 足 不 了 發(fā) 展 需 要 ， 而 能 夠 滿 足 消 費(fèi) 者 一 站 式 批 發(fā) 采 購 需 求 的 農(nóng)貿(mào) 市 場 只 有 七 里 溝 農(nóng) 貿(mào) 批 發(fā) 中 心 ， 而 其 市 場 管 理 、 業(yè) 態(tài) 規(guī) 劃 、 市 場 環(huán) 境 、建 筑 格 局 等 極 為 惡 劣 。徐 州 專 業(yè) 市 場 特 征 小 結(jié) l本 項 目 位 于 銅 山 新 區(qū) 邊 緣 ， 屬 于 銅 山 新 區(qū) 未

29、來 發(fā) 展 覆 蓋 范 圍 ， 城 市 規(guī) 劃 項 目周 圍 大 部 分 為 工 業(yè) 區(qū) 、 物 流 園 等 ， 而 且 都 是 剛 起 步 和 待 建 設(shè) 項 目 。 地 塊 周 邊缺 乏 人 氣 ， 離 市 中 心 較 遠(yuǎn) ， 沒 有 任 何 公 共 交 通 到 達(dá) 。 因 此 不 適 宜 做 需 要 人 氣支 持 的 市 場 ， 如 電 子 、 小 商 品 類 等 市 場 。 而 且 徐 州 現(xiàn) 在 已 經(jīng) 擁 有 的 宣 武 、 朝陽 、 新 世 紀(jì) 、 生 輝 、 歐 蓓 莎 等 大 型 專 業(yè) 市 場 并 且 已 經(jīng) 深 入 人 心 ， 經(jīng) 營 業(yè) 態(tài) 包括 服 裝 、 鞋 、 箱

30、 包 、 建 材 等 等 ， 品 種 非 常 齊 全 ， 規(guī) 模 也 相 當(dāng) 大 ， 且 地 處市 區(qū) 境 內(nèi) ， 已 穩(wěn) 穩(wěn) 占 據(jù) 市 場 。l徐 州 當(dāng) 地 大 型 農(nóng) 貿(mào) 批 發(fā) 市 場 僅 有 淮 海 蔬 菜 批 發(fā) 市 場 和 徐 州 農(nóng) 副 產(chǎn) 品 中 心 批發(fā) 市 場 ， 并 且 各 有 其 特 點 ， 淮 海 蔬 菜 批 發(fā) 市 場 以 蔬 菜 批 發(fā) 為 主 ， 農(nóng) 副 產(chǎn) 品 中心 批 發(fā) 市 場 以 果 品 批 發(fā) 為 主 ， 呈 現(xiàn) 出 壟 斷 形 勢 ， 市 場 經(jīng) 營 狀 況 很 好 ， 無 租 鋪轉(zhuǎn) 鋪 現(xiàn) 象 ， 但 其 規(guī) 劃 設(shè) 計 ， 經(jīng) 營 環(huán) 境 等

31、 等 及 其 惡 劣 ， 并 且 各 市 場 管 理 混 亂 ， 商 戶 抱 怨 連 連 。 在 徐 州 不 斷 的 持 續(xù) 發(fā) 展 中 必 將 被 淘 汰 ， 對 本 項 目 來 說 是 一 個很 好 的 契 機(jī) 。 產(chǎn) 品 定 位 推 導(dǎo) 依 據(jù)徐 州 專 業(yè) 市 場 結(jié) 合 本 項 目 分 析 產(chǎn) 品 定 位 l消 費(fèi) 者 來 源徐 州 是 蘇 北 最 大 城 市 ， 位 于 江 蘇 省 西 北 部 ， 北 鄰 山 東 省 ， 西 接 安 徽 省 、 河南 省 ， 東 連 連 云 港 市 ， 南 鄰 宿 遷 市 。 特 殊 的 地 理 區(qū) 位 ， 給 徐 州 帶 來 了 龐 大的 消 費(fèi)

32、 群 體 。 僅 僅 徐 州 市 人 口 就 達(dá) 到 約 1000萬 人 ， 再 加 上 周 邊 省 市 的 消 費(fèi)人 群 ， 為 徐 州 帶 來 了 大 量 的 消 費(fèi) 人 群 。 特 別 是 到 徐 州 買 農(nóng) 副 產(chǎn) 品 的 農(nóng) 副 產(chǎn)品 批 發(fā) 商 戶 大 都 來 自 徐 州 下 縣 市 、 銅 山 區(qū) （ 銅 山 縣 ） 和 安 徽 、 河 南 等 地 。l消 費(fèi) 者 習(xí) 慣在 市 調(diào) 中 了 解 到 ， 徐 州 人 喜 歡 就 近 的 一 站 式 購 物 ， 不 喜 歡 在 各 個 市 場 來 回購 買 。 而 目 前 可 以 勉 強(qiáng) 滿 足 一 站 式 購 物 的 需 求 的 只

33、 有 七 里 溝 農(nóng) 貿(mào) 批 發(fā) 中 心 ，況 且 經(jīng) 營 年 份 已 久 ， 市 場 的 規(guī) 劃 和 購 物 環(huán) 境 都 極 為 欠 缺 。l投 資 熱 情由 于 徐 州 專 業(yè) 市 場 的 租 金 相 對 較 高 ， 農(nóng) 貿(mào) 專 業(yè) 市 場 基 本 是 只 租 不 賣 ， 再 加上 現(xiàn) 階 段 的 徐 州 房 地 產(chǎn) 市 場 還 是 以 住 宅 為 主 ， 這 在 一 定 程 度 上 限 制 了 喜 歡 投 資 的 徐 州 人 的 投 資 方 向 。 產(chǎn) 品 定 位 推 導(dǎo) 依 據(jù)消 費(fèi) 者 需 求 產(chǎn) 品 定 位 定 位 ： 淮 海 農(nóng) 副 產(chǎn) 品 批 發(fā) 總 站經(jīng) 營 方 式 ： 批

34、發(fā) 為 主 ， 零 售 為 輔市 場 業(yè) 態(tài) 互 補(bǔ) ： 主 要 以 副 產(chǎn) 品 批 發(fā) 為 主 ， 其 他 為 輔范圍：以徐州市區(qū)及周邊縣市為主輻射山東、安徽、河南、淮海經(jīng)濟(jì)城市圈等城市產(chǎn) 品 總 體 定 位產(chǎn) 品 定 位 徐 州 是 蘇 北 最 大 城 市 ， 古稱 彭 城 ， 位 于 江 蘇 省 西 北部 ， 北 鄰 山 東 省 ， 西 接 安徽 省 、 河 南 省 ， 東 連 連 云港 市 ， 南 鄰 宿 遷 市 。 處 南北 過 渡 地 帶 ， 為 北 國 鎖 鑰 ，南 國 門 戶 ， 向 來 為 兵 家 必爭 之 戰(zhàn) 略 要 地 和 商 賈 云 集中 心 。 徐 州 是 江 蘇 省

35、 重 點規(guī) 劃 建 設(shè) 的 三 大 都 市 圈 核心 城 市 和 四 個 特 大 城 市 之一 ， 也 是 新 亞 歐 大 陸 橋 中國 段 五 大 中 心 城 市 之 一 和淮 海 經(jīng) 濟(jì) 區(qū) 的 中 心 城 市 ，能 夠 吸 引 周 邊 縣 市 的 消 費(fèi) 者 前 來 消 費(fèi) ， 城 市 輻 射 能力 可 見 一 斑 。但 是 徐 州 現(xiàn) 有 的 農(nóng) 副 產(chǎn) 品批 發(fā) 市 場 ， 由 于 其 自 身 的問 題 極 其 嚴(yán) 重 ， 其 輻 射 范圍 與 作 為 淮 海 地 區(qū) 交 通 要道 的 徐 州 不 相 搭 配 。 本 項目 力 爭 改 變 徐 州 農(nóng) 副 產(chǎn) 品批 發(fā) 市 場 的 現(xiàn)

36、 狀 ， 輻 射 整個 淮 海 地 區(qū) 乃 至 成 為 全 國知 名 的 農(nóng) 副 產(chǎn) 品 批 發(fā) 市 場 。 輻 射 范 圍 思 維 導(dǎo) 圖項 目 定 位 項 目 地 塊 分 析項 目 定 位項 目 SWOT分 析 定 位 推 導(dǎo)業(yè) 態(tài) 定 位市 場 定 位規(guī) 劃 建 議 客 戶 定 位 定 位在 對 徐 州 商 業(yè) 市 場 進(jìn) 行 詳 細(xì) 的 調(diào) 研 分 析 的 基 礎(chǔ) 之 上 ， 綜 合 各 方 面 的 因素 ， 我 司 認(rèn) 為 本 項 目 市 場 定 位 為 ：淮 海 農(nóng) 副 產(chǎn) 品 批 發(fā) 總 站（ 以 批 發(fā) 為 主 ， 零 售 為 輔 ）市 場 定 位 釋 義 ： 淮 海 淮 海

37、經(jīng) 濟(jì) 區(qū) 是 指 我 國 江 蘇 、 安 徽 、 山 東 、 河 南 四 省 的 接 壤 地 區(qū) ， 它 包 括 20個 地 市 （ 江 蘇 ： 徐 州 、 連 云港 、 淮 安 、 鹽 城 、 宿 遷 ； 安 徽 ： 蚌 埠 、 淮 北 、 宿 州 、 阜 陽 、 亳 州 ； 山 東 ： 棗 莊 、 濟(jì) 寧 、 泰 安 、 萊 蕪 、 日 照 、臨 沂 、 菏 澤 ； 河 南 ： 開 封 、 商 丘 、 周 口 ） 。表 明 要 將 項 目 打 造 成 整 個 淮 海 經(jīng) 濟(jì) 區(qū) 乃 至 全 國 的 知 名 農(nóng) 副 產(chǎn) 品 批 發(fā) 市 場 。 能 夠 吸 引 農(nóng) 副 產(chǎn) 品 類 各 大 商

38、 家 前 來進(jìn) 駐 ， 成 為 淮 海 地 區(qū) 門 類 齊 全 ， 種 類 繁 多 ， 能 夠 滿 足 消 費(fèi) 者 一 站 式 購 物 的 農(nóng) 副 產(chǎn) 品 批 發(fā) 市 場 ；批 發(fā) 總 站 表 明 項 目 的 經(jīng) 營 方 式 以 批 發(fā) 為 主 ， 兼 及 零 售 。業(yè) 態(tài) 互 補(bǔ) 表 明 本 項 目 應(yīng) 與 徐 州 現(xiàn) 有 農(nóng) 貿(mào) 批 發(fā) 市 場 的 產(chǎn) 品 批 發(fā) 特 征 形 成 互 補(bǔ) ， 突 出 特 點 ， 為 自 身 策 劃 生 存優(yōu) 勢 ， 以 便 搶 占 市 場 先 機(jī) 。副 產(chǎn) 品 南 北 干 貨 、 糧 油 米 面 、 冷 凍 食 品 、 速 食 食 品 、 酒 水 飲 料

39、等 等 市場業(yè)態(tài)互補(bǔ)：主要以副產(chǎn)品批發(fā)為主，其他為輔 經(jīng) 營 定 位現(xiàn) 代 科 學(xué) 化 建 筑 設(shè) 計 批 發(fā) 為 主 淮 海 農(nóng) 副 產(chǎn) 品 批 發(fā) 總 站結(jié) 合 市 場 差 異 化 ， 我 司 初 步 認(rèn) 定 市 場 的 經(jīng) 營 定 位 應(yīng) 為 ：n現(xiàn) 代 科 學(xué) 化 建 筑 設(shè) 計 ： 目 前 徐 州 農(nóng) 貿(mào) 市 場 整 體 建 筑 設(shè) 計 陳 舊 老 化 ， 但 其 經(jīng)營 種 類 不 少 。 本 項 目 作 為 新 建 立 起 來 的 市 場 ， 無 論 在 規(guī) 劃 設(shè) 計 ， 整 體 立 面 ，建 筑 檔 次 上 都 要 超 過 目 前 的 市 場 ， 本 項 目 應(yīng) 力 在 打 造

40、 中 高 端 市 場 ， 改 變 習(xí) 慣上 批 發(fā) 市 場 臟 亂 差 的 形 象 ， 樹 立 中 高 端 形 象 ， 迎 合 市 場 需 求 。n批 發(fā) 為 主 ： 從 購 買 心 理 來 分 析 ， 消 費(fèi) 者 需 要 尋 求 物 美 價 廉 的 產(chǎn) 品 。 從 經(jīng) 營方 式 來 看 ， 在 大 眾 的 心 中 批 發(fā) 與 零 售 之 間 有 一 定 價 格 差 。 因 此 我 司 建 議 項 目 以 批 發(fā) 為 主 、 零 售 為 輔 ， 通 過 價 差 吸 引 眾 多 的 消 費(fèi) 者 關(guān) 注 ， 帶 旺 市 場 。n批 發(fā) 總 站 ： 作 為 投 資 者 而 言 ， 尋 求 投 資 回

41、 報 穩(wěn) 定 ， 而 批 發(fā) 與 零 售 相 其 并 論 ，批 發(fā) 則 相 對 穩(wěn) 定 ， 加 上 徐 州 市 場 渠 道 眾 多 ， 地 理 位 置 特 殊 ， 其 輻 射 面 已 達(dá) 江蘇 、 山 東 、 安 徽 、 河 南 等 省 市 ， 這 更 奠 定 本 項 目 批 發(fā) 總 站 的 基 礎(chǔ) 。 市 場 定 位 思 維 導(dǎo) 圖項 目 定 位 項 目 地 塊 分 析項 目 定 位項 目 SWOT分 析 定 位 推 導(dǎo)業(yè) 態(tài) 定 位市 場 定 位規(guī) 劃 建 議 客 戶 定 位 結(jié) 合 市 場 情 況 ， 進(jìn) 行 初 步 定 位業(yè) 態(tài) 定 位 結(jié) 合 市 場 調(diào) 研 情 況 和 綜 合 因

42、素 的 考 量 ， 徐 州 以 批 發(fā) 為 主 的 大 型 農(nóng) 貿(mào) 市 場 只 有 兩 個 ：l淮 海 蔬 菜 批 發(fā) 市 場 （ 特 點 ： 以 蔬 菜 批 發(fā) 為 主 ） ；l徐 州 農(nóng) 副 產(chǎn) 品 中 心 批 發(fā) 市 場 （ 特 點 ： 綜 合 性 批 發(fā) 市 場 ， 各 業(yè) 態(tài) 均 有 但 雜 亂 無 章 ， 以 果品 批 發(fā) 為 主 有 少 量 蔬 菜 與 淮 海 蔬 菜 批 發(fā) 市 場 形 成 互 補(bǔ) ） 。故 由 其 市 場 特 點 和 我 司 以 往 經(jīng) 驗 來 看 ， 我 司 建 議 項 目 以 干 貨 副 食 品 等 為 主 互 補(bǔ) 現(xiàn) 有 農(nóng) 貿(mào)批 發(fā) 市 場 ， 并 慢

43、 慢 以 各 種 營 銷 推 廣 及 先 進(jìn) 競 爭 優(yōu) 勢 進(jìn) 行 吞 噬 吞 并 。 初 步 業(yè) 態(tài) 定 位 如 下 ：業(yè) 態(tài) 分 區(qū) 干 貨 區(qū) ： 干 菜 、 調(diào) 味 品 、 木 耳 、 辣 椒 、 豆 制 品 、 菌 類 、 干 海 鮮 、 花 生 、 核 桃 、 葡 萄 干 、干 果 、 榨 菜 、 等 糧 油 米 面 區(qū) ： 大 米 、 面 粉 、 食 用 油 、 種 子 、 小 米 等 副 食 品 區(qū) ： 糖 煙 酒 、 罐 頭 、 茶 葉 、 乳 制 品 、 蜜 制 品 、 糕 點 餅 干 、 飲 料 、 小 食 品 等 冷 凍 區(qū) ： 肉 、 水 產(chǎn) 、 調(diào) 理 品 、 冷

44、 庫 （ 冰 塊 制 造 ） 、 禽 副 食 品 、 畜 副 食 品 、 蛋 品 等 水 產(chǎn) 區(qū) ： 特 種 水 產(chǎn) 、 蝦 、 魚 、 螃 蟹 、 海 鮮 等 蔬 菜 區(qū) ： 蘿 卜 、 圓 蔥 、 蔥 姜 蒜 、 白 菜 等 果 品 區(qū) ： 蘋 果 、 梨 、 柚 子 、 香 蕉 、 橘 子 、 榴 蓮 等 禽 蛋 區(qū) ： 家 禽 、 蛋 等 （ 此 區(qū) 單 獨(dú) 規(guī) 劃 擺 放 ）注 ： 此 業(yè) 態(tài) 劃 分 為 我 司 在 市 場 調(diào) 研 基 礎(chǔ) 之 上 的 初 步 建 議 ， 具 體 業(yè) 態(tài) 劃 分 將 會 根 據(jù)規(guī) 劃 設(shè) 計 圖 紙 和 客 戶 積 累 及 項 目 認(rèn) 籌 實 際 情

45、 況 做 適 當(dāng) 調(diào) 整 。干濕分區(qū) 思 維 導(dǎo) 圖項 目 定 位 項 目 地 塊 分 析項 目 定 位項 目 SWOT分 析 定 位 推 導(dǎo)業(yè) 態(tài) 定 位市 場 定 位規(guī) 劃 建 議 客 戶 定 位 規(guī) 劃 建 議 從 我 司 多 年 操 盤 經(jīng) 驗 和 市 場 實 地 調(diào) 研 來 看 ， 農(nóng) 貿(mào) 市 場 規(guī) 劃 建 議 如 下 ：1、 兩 層 商 鋪 規(guī) 劃 格 局 。 3-5層 商 鋪 銷 售 存 在 困 難 。 商 業(yè) 價 值 隨 著 樓 層 的 增高 而 遞 減 ， 從 我 司 操 盤 經(jīng) 驗 來 看 ， 客 戶 一 般 只 接 受 1-2層 的 商 業(yè) 。 從 徐 州 實際 調(diào) 研

46、 來 看 也 是 這 樣 ， 各 類 市 場 基 本 1-2層 無 大 量 空 余 店 鋪 ， 相 反 3層 以 上則 出 現(xiàn) 大 量 空 置 現(xiàn) 象 。 2、 二 層 上 下 貨 通 車 通 道 。 項 目 總 占 地 面 積 約 635畝 ， 其 中 物 流 倉 儲 用 地 約330畝 ， 占 據(jù) 總 用 地 面 積 的 一 半 還 多 ， 所 以 為 了 節(jié) 省 用 地 資 源 及 減 少 車 道 寬度 增 加 銷 售 商 品 的 價 值 ， 同 時 經(jīng) 過 徐 州 本 地 市 場 的 實 地 調(diào) 查 得 出 ， 各 市 場的 二 層 商 戶 上 下 貨 不 方 便 ， 市 場 無 專

47、用 通 道 通 往 二 層 ， 供 二 層 商 戶 使 用 ，故 本 司 建 議 二 層 規(guī) 劃 專 用 通 車 通 道 ， 方 便 商 戶 上 下 貨 。規(guī) 劃 建 議 規(guī) 劃 建 議 3、 單 列 式 商 鋪 形 式 ： 建 議 項 目 內(nèi) 部 商 鋪 布 局 采 用 單 列 式 擺 放 ， 即 商 鋪 一棟 一 棟 排 列 ， 且 每 棟 商 鋪 以 背 靠 背 形 式 排 列 ， 都 是 街 鋪 ， 實 現(xiàn) 商 業(yè) 價 值 最大 化 ， 可 以 直 接 卸 貨 到 每 間 店 鋪 ， 增 加 商 鋪 使 用 率 。規(guī) 劃 建 議4、 南 北 向 商 鋪 排 列 形 式 。 主 入 口

48、朝 南 方 向 確 定 后 ， 鋪 位 將 根 據(jù) 主 入 口 向四 周 延 伸 而 價 值 得 到 遞 減 。 為 了 商 業(yè) 價 值 最 大 化 ， 因 此 商 鋪 要 盡 量 避 免 縱向 太 深 的 布 局 。 由 于 南 向 的 主 入 口 ， 因 此 ， 如 果 東 西 兩 列 的 形 式 擺 放 鋪 位 ，將 不 可 避 免 的 出 現(xiàn) 縱 向 太 深 問 題 ， 從 而 影 響 鋪 位 商 業(yè) 價 值 。 因 此 建 議 根 據(jù)主 入 口 車 流 和 人 流 進(jìn) 入 方 向 而 設(shè) 立 橫 向 排 列 ， 從 而 最 大 化 商 業(yè) 位 置 價 值 。 因 此 ， 建 議 商

49、業(yè) 南 北 向 布 局 ， 具 體 棟 數(shù) 由 設(shè) 計 院 根 據(jù) 地 塊 和 數(shù) 據(jù) 要 求 設(shè) 定 。北 規(guī) 劃 建 議 規(guī) 劃 建 議5、 主 入 口 建 議 。 主 入 口 位 置 沿 萬 達(dá) 路 設(shè) 置 ， 設(shè) 計 要 求 大 氣 、 寬 闊 、 具備 標(biāo) 志 性 （ 具 備 4排 卡 車 同 時 進(jìn) 出 的 能 力 ） ， 同 時 蔬 菜 、 果 品 、 水 產(chǎn) 、等 需 設(shè) 立 大 型 地 磅 。6、 過 道 間 距 建 議 。一 樓 過 道 分 三 類 ， 主 干 道 、 次 入 口 干 道 、 棟 間 距 過 道 。 合 理 安 排 之 間 的間 距 ， 不 宜 太 寬 或

50、太 窄 ， 最 大 化 商 業(yè) 價 值 的 同 時 ， 不 能 影 響 商 業(yè) 氛 圍 。分 別 建 議 為 24米 、 18米 、 12米 左 右 。 二 樓 連 廊 也 要 通 車 ， 主 要 為 人 行 和 三 輪 小 貨 車 為 主 ， 方 便 二 樓 整 體 貫 通 ，不 用 來 回 上 下 樓 。 太 寬 容 易 遮 擋 一 樓 店 面 ， 影 響 商 業(yè) 價 值 。 建 議 在 5-6米 之 間 。7、 樓 梯 和 車 道 建 議 。 上 二 樓 樓 梯 位 置 不 占 用 鋪 位 ,退 鋪 位 一 定 距 離 ,以 免影 響 商 業(yè) 價 值 ，上 二 樓 的 車 道 ， 不 占

51、 用 一 樓 店 面 ， 建 議 設(shè) 計 在 樓 棟 的 側(cè) 面 ， 以 免 影 響 商業(yè) 價 值 。二 樓 過 道連 廊 規(guī) 劃 建 議 規(guī) 劃 建 議8、 層 高 面 積 建 議 。 商 業(yè) 面 積 控 制 在 合 理 范 圍 內(nèi) ， 以 小 為 主 ， 考 慮 可 自 由組 合 。 開 間 約 4米 ， 標(biāo) 準(zhǔn) 單 戶 使 用 面 積 盡 量 控 制 在 27-30平 米 左 右 。 一 樓 、二 樓 層 高 分 別 建 議 在 5.9米 和 5.6米 左 右 ,以 便 提 高 使 用 面 積 .9、 宿 舍 區(qū) 建 議 。 整 個 市 場 應(yīng) 設(shè) 立 宿 舍 區(qū) ， 供 市 場 商 戶

52、 住 宿 。 宿 舍 區(qū) 建 議設(shè) 計 科 學(xué) 現(xiàn) 代 化 ， 不 應(yīng) 過 于 簡 單 ， 以 便 提 升 項 目 整 體 市 場 形 象 ， 便 于 推 廣營 銷 。10、 冷 凍 區(qū) 設(shè) 置 建 議 。 市 場 應(yīng) 設(shè) 立 冷 凍 區(qū) ， 負(fù) 責(zé) 食 品 冷 凍 及 制 造 冰 塊 ， 規(guī)模 體 量 應(yīng) 足 以 支 撐 市 場 需 求 （ 不 易 太 大 ） 。 11、 停 車 場 設(shè) 置 建 議 。 項 目 地 北 邊 與 連 霍 高 速 公 路 之 間 的 綠 化 帶 部 分 做 為停 車 ， 供 市 場 商 戶 及 外 來 商 戶 車 輛 的 停 泊 。12、 倉 庫 設(shè) 置 建 議

53、 。 據(jù) 徐 州 當(dāng) 地 市 場 調(diào) 研 得 出 ， 本 地 農(nóng) 貿(mào) 市 場 的 倉 庫 大 小不 一 ， 平 均 約 50-150平 米 ， 干 貨 倉 儲 比 較 小 ， 糧 油 倉 儲 相 對 較 大 一 些 。13、 整 體 布 局 建 議 。 整 體 規(guī) 劃 布 局 需 考 慮 干 濕 分 區(qū) ， 水 產(chǎn) 區(qū) 需 注 重 排 水 ，糧 油 米 面 和 干 貨 等 應(yīng) 與 蔬 菜 、 果 品 、 水 產(chǎn) 等 分 開 ， 蔬 菜 、 果 品 和 水 產(chǎn) 應(yīng) 分開 設(shè) 置 。以 上 規(guī) 劃 為 初 步 建 議 ， 具 體 實 際 內(nèi) 容 由 設(shè) 計 院 統(tǒng) 一 合 理 設(shè) 計 。 規(guī) 劃

54、建 議 規(guī) 劃 建 議干 貨 、 糧 油 米 面 交 易 區(qū) 規(guī) 劃 建 議 ：由 于 干 貨 和 糧 油 米 面 極 易 受 潮 ， 需 與 其 他 潮 濕 交 易 區(qū) 分 開 ， 并 加 蓋 頂 棚 等 防潮 設(shè) 計 ， 據(jù) 調(diào) 查 反 應(yīng) ， 當(dāng) 地 商 戶 喜 好 高 格 局 設(shè) 計 ， 可 自 行 分 隔 兩 層 ， 故 建 議一 層 層 高 約 5.9米 、 二 層 層 高 約 5.6米 ， 開 間 約 4米 ， 進(jìn) 深 約 7米 ， 以 供 商 戶 自由 設(shè) 計 ； 同 時 糧 油 米 面 交 易 區(qū) 同 干 貨 交 易 區(qū) 相 對 比 應(yīng) 大 些 ， 方 便 商 戶 擺 放 貨

55、物 ， 開 間 約 5米 ， 進(jìn) 深 約 7米 。 整 個 交 易 區(qū) 二 層 應(yīng) 設(shè) 計 連 廊 連 接 ， 并 可 通 行 小型 電 動 貨 車 ， 方 便 消 費(fèi) 者 在 二 層 進(jìn) 行 自 由 采 購 ， 不 必 來 回 上 下 ， 增 加 二 層 的商 業(yè) 價 值 。 連 廊頂 棚 規(guī) 劃 建 議 規(guī) 劃 建 議蔬 菜 、 果 品 交 易 區(qū) 規(guī) 劃 建 議 ：據(jù) 徐 州 市 場 實 地 調(diào) 查 得 出 ： 蔬 菜 、 果 品 交 易 區(qū) 整 體 由 數(shù) 個 大 棚 所 構(gòu) 成 ， 整 個場 地 空 闊 寬 敞 ， 但 據(jù) 市 場 內(nèi) 商 戶 反 映 ， 整 個 交 易 區(qū) 應(yīng) 緊

56、湊 些 ， 這 樣 市 場 會 顯得 更 有 生 機(jī) 。徐 州 當(dāng) 地 蔬 菜 果 品 交 易 區(qū) 現(xiàn) 狀 ： 棚 高 約 5米 左 右 ， 每 個 大 棚 平 均 寬 度 約 12-15米 ， 長 度 約 20-25米 左 右 ， 方 便 大 貨 車 自 由 進(jìn) 出 上 下 貨 ， 兩 邊 建 筑 的 建 設(shè) 建議 看 后 期 具 體 實 際 情 況 而 定 。 規(guī) 劃 建 議 規(guī) 劃 建 議禽蛋區(qū)建議：此 交 易 區(qū) 氣 味 難 聞 、 環(huán) 境 惡 劣 ， 應(yīng) 單 獨(dú) 設(shè) 立 與 其 他 交 易 區(qū) 分 開 。整 個 區(qū) 域 以 大 棚 形 式 推 出 。徐 州 當(dāng) 地 農(nóng) 貿(mào) 市 場 現(xiàn)

57、 狀 ： 層 高 約 5米 ， 寬 度 約 15-20米 左 右 ， 方 便 貨 車 進(jìn) 出 上 下貨 ， 大 棚 一 邊 設(shè) 立 倉 儲 ， 方 便 商 戶 儲 存 飼 料 ， 另 一 邊 采 光 用 。水產(chǎn)交易區(qū)建議：根 據(jù) 以 往 經(jīng) 驗 和 目 前 大 型 水 產(chǎn) 批 發(fā) 市 場 的 規(guī) 劃 設(shè) 計 ， 結(jié) 合 徐州 當(dāng) 地 水 產(chǎn) 交 易 區(qū) 格 局 得 出 建 議 ， 半 敞 開 式 大 棚 設(shè) 計 ， 后 面 設(shè) 計 兩 層 建 筑 ， 用于 居 住 和 辦 公 ， 由 于 徐 州 水 產(chǎn) 批 發(fā) 商 戶 產(chǎn) 品 流 動 周 期 長 ， 故 前 面 水 池 比 一 般 市 場 要

58、 大 一 些 ， 便 于 長 期 儲 存 活 魚 ， 棟 與 棟 之 間 車 道 建 議 約 8-10米 。徐 州 當(dāng) 地 農(nóng) 貿(mào) 市 場 現(xiàn) 狀 ： 長 寬 分 別 約 2.5x3米 ， 每 家 3-5個 水 池 ， 每 家 單 獨(dú) 庭 院式 隔 開 。 其 他 配 套 建 議為 了 更 優(yōu) 化 項 目 的 各 類 賣 點 和 配 套 ， 建 議 項 目 在 產(chǎn) 品 設(shè) 計 上 考 慮 以 下 配 套 ： 倉 儲 、 貨 梯 、 頂 棚 等 ：其 中 倉 儲 是 作 為 專 業(yè) 市 場 必 須 具 備 的 配 套 。由 于 項 目 2層 經(jīng) 營 區(qū) ， 大 量 的 貨 物 卸 運(yùn) 都 需 要

59、 貨 運(yùn) 電 梯 的 配 合 ， 因 此 ， 建 議 項 目 在 合 理 位 置 分 別 設(shè) 計 貨 運(yùn)電 梯 ， 上 下 二 樓 ， 方 便 貨 流 的 運(yùn) 送 。由 于 開 放 的 交 易 區(qū) 受 天 氣 因 素 影 響 較 大 ， 例 如 糧 食 、 干 貨 、 果 品 、 蔬 菜 等 為 了 后 續(xù) 經(jīng) 營 ， 建 議 項 目 設(shè) 計加 蓋 頂 棚 ， 以 便 更 好 的 為 項 目 后 續(xù) 經(jīng) 營 服 務(wù) 。 倉 儲 貨 梯頂 棚 規(guī) 劃 建 議 以上規(guī)劃建議部分均是我司通過以往經(jīng)驗和借鑒目前農(nóng)貿(mào)大型專業(yè)市場規(guī)劃設(shè)計及針對徐州當(dāng)?shù)厥袌鼋ㄖh(huán)境格局進(jìn)行建議，具體規(guī)劃設(shè)計由設(shè)計院合理設(shè)計

60、。 思 維 導(dǎo) 圖項 目 定 位 項 目 地 塊 分 析項 目 定 位項 目 SWOT分 析 定 位 推 導(dǎo)業(yè) 態(tài) 定 位市 場 定 位規(guī) 劃 建 議 客 戶 定 位 客 戶 類 型 細(xì) 分 ： 職 業(yè) 年 齡 家 庭 人 口 構(gòu) 成 家 庭 年 收 入 擁有 私 家 車 子 女 狀 況 區(qū) 域 分 布 國 籍 購 買 動 機(jī) 細(xì) 分 ： 改 善 自 我 經(jīng) 營 條 件 投 資 回 報 角 度 投 資 外界 因 素 品 牌 認(rèn) 知 類 型 細(xì) 分 ： 報 紙 廣 告 或 新 聞 電 臺 廣 告 或 新 聞 熟 人介 紹 電 視 廣 告 或 新 聞 物 業(yè) 周 邊 居 民 路 牌 車 體 直 銷

61、 理 想 產(chǎn) 品 細(xì) 分 ： 理 想 產(chǎn) 品 中 有 兩 個 主 要 影 響 因 素 ： 產(chǎn) 品 基 本 特性 定 位 和 心 理 偏 好 。客 戶 定 位 找 有 的 放 矢客 戶 定 位 根 據(jù) 徐 州 市 專 業(yè) 市 場 特 點 和 市 場 狀 況 ， 結(jié) 合 本 項 目 的 各 項 因 素 （ 包 括 優(yōu)勢 、 劣 勢 、 機(jī) 會 點 及 威 脅 ） 的 綜 合 分 析 ， 我 們 認(rèn) 為 本 項 目 的 目 標(biāo) 客 戶 群主 要 分 為 徐 州 市 內(nèi) 和 徐 州 周 邊 省 市 兩 種 ：徐 州 市 內(nèi) 的 主 要 客 戶 群 體 為 ： n徐 州 市 內(nèi) 的 農(nóng) 貿(mào) 類 經(jīng) 營

62、戶n徐 州 市 下 屬 縣 市 的 農(nóng) 貿(mào) 類 經(jīng) 營 戶n個 體 戶 、 私 營 企 業(yè) 小 老 板n政 府 機(jī) 關(guān) 人 員 或 有 積 蓄 的 公 務(wù) 員n大 型 企 業(yè) 中 、 高 層 管 理 人 員 徐 州 周 邊 省 市 主 要 客 戶 群 體 有 ：n安 徽 、 江 蘇 、 山 東 、 河 南 一 帶 甚 至 全 國 各 地 的 農(nóng) 貿(mào) 經(jīng) 營 戶n徐 州 周 邊 縣 市 的 農(nóng) 貿(mào) 經(jīng) 營 商 戶n徐 州 周 邊 縣 市 的 個 體 戶 、 私 營 企 業(yè) 小 老 板n投 資 客 戶客 戶 分 類客 戶 定 位 通 過 對 徐 州 市 商 業(yè) 的 整 體 調(diào) 研 ， 結(jié) 合 本

63、項 目 的 實 際 境 況 ， 我 們 認(rèn) 為 ： 本項 目 在 獲 得 良 好 機(jī) 遇 的 同 時 ， 也 面 臨 巨 大 的 挑 戰(zhàn) 。 作 為 專 業(yè) 市 場 模 式 的 本 項 目 ， 爭 取 銅 山 新 區(qū) 、 開 發(fā) 區(qū) 政 府 及 三 堡 鎮(zhèn) 等 相關(guān) 鎮(zhèn) 政 府 對 本 項 目 的 全 力 支 持 ， 如 稅 收 、 推 廣 以 及 相 關(guān) 政 府 各 部 門 的 配 合 支持 ， 是 項 目 成 功 的 必 要 因 素 之 一 。 不 僅 如 此 ， 交 通 配 套 等 是 難 點 也 是 重 點 ，如 何 規(guī) 劃 、 怎 樣 設(shè) 計 才 能 獲 得 客 戶 的 認(rèn) 同 ，

64、拓 展 項 目 市 場 發(fā) 展 空 間 將 關(guān) 系 項目 營 銷 成 敗 的 關(guān) 鍵 。 此 外 ， 項 目 先 天 不 足 -市 場 競 爭 大 ， 所 處 地 段 不 被 商戶 認(rèn) 可 等 不 利 因 素 在 營 銷 中 如 何 規(guī) 避 和 引 導(dǎo) 以 及 在 市 場 激 烈 地 競 爭 中 如 何 脫穎 而 出 ， 也 是 我 們 考 慮 的 重 點 。 而 當(dāng) 前 ， 國 家 宏 觀 調(diào) 控 力 度 加 大 ， 市 場 較 為低 迷 ， 何 時 恢 復(fù) 元 氣 ； 居 民 購 房 觀 望 情 緒 依 然 濃 厚 ， 何 時 能 夠 緩 解 ， 仍 不 明朗 。 綜 上 ， 本 項 目 極 具 挑 戰(zhàn) 性 ， 難 度 大 ， 需 要 處 理 的 問 題 多 ， 市 場 競 爭 環(huán) 境異 常 激 烈 .因 此 ， 本 項 目 在 運(yùn) 作 過 程 中 的 每 一 個 環(huán) 節(jié) 都 需 要 慎 重 。 衷 心 祝愿 本 項 目 成 功 運(yùn) 營 ， 一 帆 風(fēng) 順 ！ 結(jié) 束 語 THE END.期待與貴司合作共創(chuàng)彭城輝煌！