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1、 吉 林 市 房 地 產(chǎn) 市 場 調(diào) 研 報 告2011年 4月 11日 壹 吉 林 城 市 解 讀貳 宏 觀 市 場 研 究叁 地 產(chǎn) 項 目 調(diào) 研Contents 壹吉 林 城 市 解 讀 地 理 位 置吉 林 市 位 于 吉 林 省 中 部 偏 東 ， 東 北 腹 地 長 白山 脈 ,長 白 山 向 松 嫩 平 原 過 渡 地 帶 的 松 花 江 畔,地 理 位 置 介 于 東 經(jīng) 125 40 127 56 ，北 緯 42 31 44 40 。 東 接 延 邊 朝 鮮 族 自 治 州 ， 西 臨 長 春 市 、 四 平市 ， 北 與 黑 龍 江 省 哈 爾 濱 市 接 壤 ， 南 與

2、 白 山市 、 通 化 市 、 遼 源 市 毗 鄰 ； 交 通 狀 況吉 林 市 交 通 發(fā) 達(dá) ：多 條 鐵 路 線 將 吉 林 市 與 周 邊 城 市 (長 春 、 哈 爾濱 、 沈 陽 、 圖 們 ) 相 連 接 ； 長 吉 高 速 通 往 龍 嘉 機 場 和 省 會 長 春 ；2010年 12月 30日 長 吉 鐵 路 動 車 組 通 車 ， 將 吉 林到 長 春 的 時 間 縮 短 到 29分 鐘 ， 加 快 了 長 吉 一 體化 的 進 程 ， 初 步 構(gòu) 建 了 “ 半 小 時 ” 生 活 圈 ； 地 域 面 積區(qū) 域 名 稱 區(qū) 域 面 積 (平 方 公 里 ) 耕 地 面 積

3、 (公 頃 )吉 林 市 27120 395916四 區(qū) 昌 邑 區(qū) 806 25787船 營 區(qū) 688 19287龍 潭 區(qū) 1110 29073 豐 滿 區(qū) 1032 14301四 市 舒 蘭 市 4600 83689磐 石 市 3960 68105蛟 河 市 6050 50537樺 甸 市 6250 50187一 縣 永 吉 縣 2624 54950 人 口 數(shù) 量區(qū) 域 名 稱 人 口 數(shù) 量 (萬 人 )吉 林 市 429 四 區(qū) 昌 邑 區(qū) 59船 營 區(qū) 45龍 潭 區(qū) 50豐 滿 區(qū) 25三 市 舒 蘭 市 66磐 石 市 54蛟 河 市 46樺 甸 市 45一 縣 永 吉

4、縣 39吉 林 市 全 市 總 人 口 約 429萬 人 ， 由 漢 族 、 滿 族 、 朝 鮮 族 、蒙 古 族 為 主 要 構(gòu) 成 ；市 區(qū) 人 口 約 179萬 人 ； 地 理 地 貌吉 林 市 位 于 長 白 山 區(qū) 向 松 遼 平 原 過 渡地 帶 ， 自 然 環(huán) 境 優(yōu) 越 ， 地 貌 類 型 復(fù) 雜， 有 “ 遠(yuǎn) 迎 長 白 ， 近 繞 松 花 ” 之 勢 。地 勢 由 東 南 向 西 北 逐 漸 降 低 ， 形 成 中山 山 區(qū) 低 山 丘 陵 區(qū) 峽 谷 湖 泊 區(qū) 河 谷 平 原 區(qū) 四 大 地 貌 景 觀 。 中 心 城 市 四 面 環(huán) 山 ， 三 面 環(huán) 水 ， 松 花

5、江 呈 倒 “ S” 形 穿 城 而 過 ， 使 吉 林 市形 成 “ 四 面 青 山 三 面 水 ， 一 城 山 色 半城 江 ” 的 天 然 美 景 旅 游 資 源吉 林 市 有 著 豐 富 的 旅 游 資 源 ， 是 一 座 具 有 鮮明 的 山 水 風(fēng) 光 特 色 和 深 厚 的 歷 史 文 化 底 蘊 的魅 力 城 市 。 群 山 環(huán) 抱 的 吉 林 市 ， 依 托 自 然 優(yōu)勢 ， 夏 季 是 避 暑 度 假 的 勝 地 ， 冬 季 是 冰 雪 旅游 的 樂 園 。吉 林 市 被 國 家 旅 游 局 評 為 AAAA級 景 區(qū) 三 個 （ 吉 林 北 山 風(fēng) 景 區(qū) 、 松 花 湖

6、 景 區(qū) 、 北 大 湖 滑 雪場 ） 。 2009年 8月 30日 ， 國 務(wù) 院 批 復(fù) 中 國圖 們 江 區(qū) 域 合 作 開 發(fā) 規(guī) 劃 綱 要 ， 標(biāo)志 著 長 吉 圖 開 發(fā) 開 放 先 導(dǎo) 區(qū) 建 設(shè) 上 升 為 國 家 戰(zhàn) 略 ， 也 進 一 步 助 推 了 長 吉 一體 化 進 程 。 長 吉 圖 規(guī) 劃 城市定位一 、 東 北 亞 重 要 的 新型 產(chǎn) 業(yè) 基 地 二 、 區(qū) 域 性 商 貿(mào) 物 流 城 市三 、 東 北 亞 旅 游 中 心 城 市四 、 生 態(tài) 宜 居 城 市城 市 定 位 “ 北 拓 ” 即 城 市 用 地主 要 向 九 站 和 金 珠 方向 拓 展 ；

7、“ 西 調(diào) ” 指 對 哈 達(dá) 灣 、沙 河 子 、 西 站 等 地 區(qū)的 城 市 用 地 進 行 調(diào) 整 ，優(yōu) 化 發(fā) 展 ， 以 適 應(yīng) 城市 成 長 的 需 要 。 “ 東 控 ” 即 控 制 城 市用 地 向 東 部 地 區(qū) 拓 展 ，東 部 以 生 態(tài) 保 護 、 旅游 休 閑 等 為 主 ；“ 南 優(yōu) ” 即 優(yōu) 化 豐 滿及 小 白 山 地 區(qū) 的 城 市功 能 ， 工 業(yè) 逐 步 退 出 ；北拓西調(diào)東 控南優(yōu) 中 心 城 區(qū) 發(fā) 展吉 林 市 中 心 城 區(qū) 發(fā) 展 形 態(tài) 為 ： 北 拓 、 南 優(yōu) 、 東 控 、 西 調(diào) 中 心 城 區(qū) 布 局 北 工中 商 南 居中 心

8、城 區(qū) 形 成 “ 南 居 、 北 工 、 中 商 ”的 城 市 布 局南 部 片 區(qū) 借 助 松 花 江 江 景 以 及 其 環(huán) 境 優(yōu)美 空 氣 清 新 的 優(yōu) 勢 逐 步 打 造 南 部 城 市 高端 居 住 區(qū) ！ 城 市 經(jīng) 濟 概 況2010年 吉 林 市 地 區(qū) 生 產(chǎn) 總 值 達(dá) 到 1850億 元 ， 比 2009年 增 長 23.6%；2010年 吉 林 市 地 區(qū) 人 均 生 產(chǎn) 總 值 超 過 40000元 (6000美 元 )， 比 2009年 增 長 超 過 20%； 2010年 吉 林 市 城 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入 、 農(nóng) 民 人 均 純 收 入

9、 為 17720元 和 6300元 ， 年 均 分 別 增 長 13.9%和 12.8%；吉 林 市 經(jīng) 濟 處 于 高 速 增 長 期 ！經(jīng) 濟 的 快 速 增 長 ， 必 將 帶 動 房 地 產(chǎn) 的 快 速 增 長 ， 同 時房 地 產(chǎn) 市 場 步 入 品 質(zhì) 競 爭 的 時 代 ！ 吉 林 市 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 近 年 來 吉 林 市 加 快 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 調(diào) 整 和 優(yōu) 化 ， 第 三 產(chǎn) 業(yè) 增 長 速 度 較 快 ， 現(xiàn) 代 物流 、 旅 游 等 新 興 行 業(yè) 開 始 興 起 ， 城 市 中 產(chǎn) 階 級 比 例 開 始 逐 漸 增 多 。 城 市 概 況 總 結(jié)長 吉 圖 經(jīng) 濟

10、 圈 的 開 發(fā) 加 快 了 長 吉 城 市 一 體 化 的 進 程 ， 吉 林 市 迎 來 良 好 的 發(fā)展 機 遇 ；經(jīng) 濟 的 快 速 增 長 ， 居 民 收 入 的 不 斷 增 加 ， 將 推 動 房 地 產(chǎn) 市 場 的 發(fā) 展 ， 對 房地 產(chǎn) 品 質(zhì) 的 要 求 也 逐 步 提 升 ； 城 市 發(fā) 展 呈 現(xiàn) “ 放 射 性 發(fā) 展 ” 的 城 市 格 局 ， 且 各 區(qū) 段 定 位 明 確 ， 南 部 片 區(qū)(項 目 所 在 區(qū) 域 )將 形 成 宜 居 的 高 檔 居 住 區(qū) ；隨 著 新 型 旅 游 產(chǎn) 業(yè) 及 物 流 產(chǎn) 業(yè) 的 興 起 ， 城 市 中 產(chǎn) 階 層 比 例

11、開 始 增 多 ， 將 為房 地 產(chǎn) 市 場 提 供 大 量 的 購 買 客 群 ； 貳宏 觀 市 場 研 究 2010年 政 策 回 顧2010-1-10 國 十 一 條 二 套 房 首 付 不 低 于 40%2010-4-17 新 國 十 條 二 套 貸 款 首 付 款 不 得 低 于 50%， 貸 款 利 率 不 得 低 于 基 準(zhǔn) 利 率 的1.1倍 。暫 停 發(fā) 放 購 買 第 三 套 及 以 上 住 房 貸 款 ， 對 不 能 提 供 1年 以 上 當(dāng) 地納 稅 證 明 或 社 會 保 險 繳 納 證 明 的 非 本 地 居 民 暫 停 發(fā) 放 購 買 住 房貸 款 等 。 201

12、0-6-4 二 套 房 認(rèn) 定 標(biāo) 準(zhǔn) 以 購 房 家 庭 (含 借 款 人 、 配 偶 及 未 成 年 子 女 )成 員 名 下 實 際 擁 有的 住 房 數(shù) 量 進 行 認(rèn) 定 二 套 房2010-9-29 新 國 五 條 自 北 京 5月 份 開 始 ， “ 限 購 令 ” 蔓 延 至 全 國對 控 制 房 價 不 利 的 地 區(qū) 實 行 地 方 領(lǐng) 導(dǎo) 問 責(zé) 制2010-12 銀 行 準(zhǔn) 備 金 率 及 利 率 從 5月 10日 至 12月 20日 ， 全 年 六 次 上 調(diào) 準(zhǔn) 備 金 利 率 ， 從 15.5%調(diào)整 至 18.5%；10月 20日 和 12月 26日 ， 全 年

13、共 加 息 兩 次 ， 一 年 期 存 款 利 率 由2.25%上 調(diào) 為 2.75%， 一 年 期 貸 款 基 準(zhǔn) 利 率 由 5.31%提 高 到 5.81%；2010-1-1 營 業(yè) 稅 “ 二 轉(zhuǎn) 五 ” 二 手 房 營 業(yè) 稅 征 收 期 從 2年 延 長 至 5年 2011年 新 政 策 回 顧2011-1-26 新 國 八 條 貸 款 購 買 第 二 套 住 房 的 家 庭 ， 首 付 款 比 例 不 低 于 60%， 貸 款 利 率不 低 于 基 準(zhǔn) 利 率 的 1.1倍2011-2-9 銀 行 加 息 從 2011年 2月 9日 起 ， 一 年 期 基 準(zhǔn) 利 率 再 次 上

14、 調(diào) 0.25%， 從 5.81%提 高 到 6.06%；2011年 新 年 伊 始 ， 政 策 頻 出 ， 表 明 政 府 對 房 地 產(chǎn) 調(diào) 控 的 決 心 ！2011-2-9 公 積 金 利 率 上 調(diào) 五 年 期 以 上 個 人 住 房 公 積 金 貸 款 利 率 上 調(diào) 0.20個 百 分 點 ， 由4.30%上 調(diào) 至 4.50%；五 年 期 以 下 （ 含 五 年 ） 個 人 住 房 公 積 金 貸 款 利 率 上 調(diào) 0.25個 百分 點 ， 由 3.75%上 調(diào) 至 4.00%。2011-1-28 取 消 首 套 貸 款 優(yōu) 惠 國 有 四 大 銀 行 逐 步 取 消 首 套

15、 貸 款 購 房 的 85%優(yōu) 惠 利 率 ；2011-2-15 京 十 五 條 限 購 繼 續(xù) 執(zhí) 行 ： 外 地 人 需 具 備 連 續(xù) 5年 以 上 的 社 保 或 納 稅 證 明 方可 有 資 格 購 房2011-3-17 銀 行 準(zhǔn) 備 金 率 再 次 上 調(diào) 銀 行 準(zhǔn) 備 金 率 ， 達(dá) 到 20%， 這 是 春 節(jié) 過 后 第 三 次 上 調(diào) 銀行 準(zhǔn) 備 金 率 。 市 場 反 應(yīng)政 策 重 壓 下 的 吉 林 市 場 反 應(yīng) 到 底 如 何 呢 ？2010年 吉 林 市 一 手 上 品 房 銷 售 90000多 套 ， 比 2009年 增 長 38%；2011年 3月 9日

16、 ， 萬 科 城 開 盤 當(dāng) 天 售 出 1200多 套 ， 總 銷 金 額 達(dá) 8個 億 ； 2011年 3月 10、 11日 走 訪 市 場 ， 萬 科 城 、 廣 澤 紫 晶 城 、 泊 逸 臺 、 西 山 香麓 等 項 目 客 群 往 來 不 斷 ；由 上 可 見 ， 吉 林 市 場 受 政 策 影 響 較 小 ， 逆 勢 而 行 ， 居 民 對 于 吉林 市 場 表 現(xiàn) 出 了 充 足 的 信 心 ！ 市 場 價 格 吉 林 市 09年 至 10年 房 價 走 勢 圖4583（元/）/時間：10-12 2010年 12月 達(dá) 到 4583元 /平 ， 相 比 2009年 12月 的

17、3850元 /平 增 長 了19%； 雖 然 政 策 頻 出 ， 但 價 格 卻 一 直 上 漲 ， 說 明 吉 林 市 場 的 前 景 較 好 ； 土 地 市 場 吉 林 市 近 3年 已 累 計 供 應(yīng) 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 用 地 近 800萬 方 ， 2010年 總 體 供 應(yīng) 超 過 300萬方 規(guī) 模 ， 累 計 前 兩 年 的 土 地 存 量 預(yù) 計 今 年 開 發(fā) 量 超 過 400萬 方 ， 約 5.5萬 套 。 未來 市 場 供 應(yīng) 較 大 ， 區(qū) 域 競 爭 將 會 加 劇 。 宏 觀 小 結(jié)吉 林 房 地 產(chǎn) 市 場 處 于 上 升 期 ， 短 期 市 場 被 看 好 ；

18、銷 量 的 大 幅 提 升 、 價 格 不 斷 攀 升 ， 表 明 客 群 對 于 吉 林 市 的 未 來 發(fā) 展 充滿 信 心 ；政 府 對 于 城 區(qū) 的 改 造 ， 將 會 創(chuàng) 造 大 量 的 房 地 產(chǎn) 剛 性 需 求 ， 短 時 間 仍 會拉 動 房 地 產(chǎn) 的 上 升 趨 勢 ； 市 場 走 勢 良 好 ， 但 風(fēng) 險 依 然 存 在 ；吉 林 市 土 地 供 應(yīng) 的 不 斷 增 加 ， 將 會 逐 漸 使 市 場 接 近 飽 和 狀 態(tài) ， 市 場 競爭 將 加 劇 ；不 斷 的 政 策 出 臺 以 及 三 線 城 市 對 于 政 策 執(zhí) 行 的 延 遲 性 可 能 會 在 后

19、期 影響 吉 林 房 地 產(chǎn) 的 走 勢 ， 這 是 最 大 的 不 確 定 因 素 。 叁地 產(chǎn) 項 目 調(diào) 研 板 塊 劃 分 西 山 板 塊 中 心 城 區(qū) 板 塊一 中 板 塊 東 山 板 塊高 新 區(qū) 板 塊 板 塊 項 目區(qū) 域 板 塊 調(diào) 研 項 目 名 稱 項 目 數(shù) 量東 山 板 塊 中 環(huán) 濱 江 花 園 、 江 南 一 號 、 伯 爵 盛 世 紀(jì) 、 嘉 業(yè) 華 府 、 創(chuàng) 業(yè) 家 園 、 朝 陽新 苑 、 嘉 和 雅 苑 、 渤 海 山 水 云 天 、 金 地 卡 詩 維 亞 、 證 大 山 水 國 際 10高 新 區(qū) 板 塊 萬 科 城 、 錦 繡 江 南 、 盈 勝

20、 7080、 亞 勝 東 方 紅 4 西 山 板 塊 綠 地 國 際 花 都 、 帕 薩 迪 納 、 楓 葉 山 莊 、 西 山 香 麓 4一 中 板 塊 光 澤 紫 晶 城 、 泊 逸 臺 、 鴻 博 雅 苑 3中 心 城 區(qū) 板 塊 翠 江 錦 苑 、 世 貿(mào) 華 庭 公 寓 2調(diào) 研 項 目 分 類本 次 共 調(diào) 研 了 23個 項 目 ， 重 點 調(diào) 研 區(qū) 域 為 項 目 所 在 區(qū) 域 東 山 板 塊 東 山 板 塊 -項 目 分 布世 紀(jì) 廣 場 江 南 一 號 伯 爵 盛 世 紀(jì)嘉 業(yè) 華 府 創(chuàng) 業(yè) 家 園 朝 陽 新 苑 嘉 和 雅 苑 山 水 渤 海 云 天金 地 卡 詩

21、 維 亞 證 大 山 水 國 際中 環(huán) 濱 江 花 園 本 案 東 山 板 塊 -板 塊 特 點板 塊 特 點 ： 自 然 環(huán) 境 優(yōu) 越 ， 兩 面 臨 江 ， 是吉 林 市 規(guī) 劃 的 主 要 居 住 用 地 ； 且 土 地 供 應(yīng)較 大 ， 大 都 為 拆 遷 地 塊 ；產(chǎn) 品 特 點 ： 以 小 高 層 、 高 層 為 主 ， 少 數(shù) 多 層 為 輔 ；客 群 特 點 ： 以 工 作 生 活 在 周 邊 的 居 民 為 主 ，沿 江 高 檔 樓 盤 客 戶 延 展 至 全 市 ， 少 數(shù) 外 地投 資 客 群 ； 東 山 板 塊 -量 體 分 析 從 東 山 板 塊 個 項 目 的 總

22、 建 筑 面 積 約 為 160萬 平 ， 除 去 伯 爵 盛 世 紀(jì) 未開 盤 外 ， 其 余 項 目 大 都 接 近 現(xiàn) 房 銷 售 ， 故 該 區(qū) 域 所 剩 余 房 屋 不 會 太多 ， 預(yù) 計 剩 余 可 售 房 屋 面 積 不 足 30萬 平 ；區(qū) 域 內(nèi) 項 目 兩 體 均 比 較 小 ， 僅 有 江 南 一 號 總 量 體 為 67萬 ， 其 余 大部 分 在 10萬 平 以 下 ； 東 山 板 塊 -價 格 分 析 東 山 板 塊 區(qū) 域 均 價 為 5460元 /平 ；沿 江 濱 東 路 往 東 價 格 逐 步 降 低 ， 且 相 差 幅 度 較 大 ；區(qū) 域 內(nèi) 最 高

23、價 位 證 大 山 水 國 際 項 目 ， 超 大 面 積 樓 王 (每 層 一 戶 約320平 ， 電 梯 直 接 入 戶 )售 價 為 7800元 /平 ； 均 價 5460元 /平 東 山 板 塊 -面 積 區(qū) 間 區(qū) 域 主 力 面 積 為 90-140平 之 間 ， 以 舒 適 性 的 兩 居 、 三 居 為 主 ；沿 江 濱 東 路 往 東 面 積 逐 步 減 小 ， 在 靠 近 東 側(cè) 北 華 大 學(xué) 附 近 的 項 目有 許 多 投 資 型 的 30-50平 獨 單 戶 型 ；一 線 臨 江 項 目 面 積 稍 大 于 二 線 望 江 項 目 ；個 別 項 目 以 大 面 積

24、、 超 豪 華 的 樓 王 戶 型 提 升 項 目 品 質(zhì) ， 如 ： 證 大山 水 國 際 的 整 層 電 梯 入 戶 戶 型 以 及 中 環(huán) 濱 江 花 園 的 頂 層 復(fù) 式 戶 型 ； 東 山 板 塊 -總 價 區(qū) 間 區(qū) 域 房 屋 的 主 力 總 價 區(qū) 間 為 40-65萬 ；總 價 較 低 的 投 資 型 產(chǎn) 品 的 銷 售 速 度 較 快 ， 客 戶 對 于 投 資 小 戶 型 表現(xiàn) 了 較 高 的 興 趣 ； 高 新 區(qū) 板 塊 -總 價 區(qū) 間 世 紀(jì) 廣 場本案 盈 盛 7080錦 繡 江 南萬 科 城亞 勝 東 方 紅 高 新 區(qū) 板 塊 -板 塊 特 點板 塊 特

25、點 ： 位 于 高 新 經(jīng) 濟 技 術(shù) 開 發(fā) 區(qū) 內(nèi) ，屬 開 發(fā) 區(qū) 內(nèi) 的 配 套 服 務(wù) 區(qū) ， 由 于 萬 科 的 進入 ， 吸 引 更 多 人 關(guān) 注 這 個 區(qū) 域 ；產(chǎn) 品 特 點 ： 以 多 層 為 主 ， 小 高 層 、 高 層 為 輔 ；客 群 特 點 ： 以 園 區(qū) 內(nèi) 工 作 人 員 為 主 ， 同 時也 有 一 部 分 附 近 的 居 民 購 買 ， 萬 科 項 目 除去 這 兩 部 分 人 外 還 吸 引 了 城 區(qū) 內(nèi) 許 多 客 戶的 關(guān) 注 ； 高 新 區(qū) 板 塊 -價 格 分 析 高 新 區(qū) 板 塊 項 目 均 價 為 4775元 /平 ；萬 科 城 均

26、價 為 6300元 /平 ， 該 項 目 為 1000元 /平 標(biāo) 準(zhǔn) 精 裝 修 ， 預(yù) 估實 際 精 裝 修 成 本 500元 /平 ， 故 萬 科 城 項 目 均 價 按 5800元 /平 計 算 ；萬 科 城 二 期 (前 排 臨 江 戶 型 )預(yù) 計 售 價 為 8000元 /平 ； 均 價4775元 /平 高 新 區(qū) 板 塊 -面 積 及 總 價 區(qū) 間 高 新 區(qū) 板 塊 主 力 面 積 約 為 80-130平 ；高 新 區(qū) 板 塊 主 力 總 價 區(qū) 間 約 為 40-65萬 元 ； 西 山 板 塊 -項 目 分 布綠 地 國 際 花 都 楓 葉 山 莊帕 薩 迪 納西 山 香

27、 麓 本 案 西 山 板 塊 -板 塊 特 點板 塊 特 點 ： 原 來 是 吉 林 市 最 大 的 棚 戶 區(qū) ，隨 著 吉 林 市 政 府 對 西 山 片 區(qū) 改 造 力 度 的 不斷 加 大 ,加 之 西 山 片 區(qū) 原 有 的 自 然 景 觀 ， 西山 片 區(qū) 已 成 為 繼 江 南 片 區(qū) (東 山 板 塊 )之 后的 另 一 個 主 要 供 應(yīng) 區(qū) 域 ； 由 于 其 價 格 便 宜 、設(shè) 計 風(fēng) 格 多 采 用 歐 式 風(fēng) 格 ， 是 城 區(qū) 居 民 購 買 該 區(qū) 域 房 屋 的 主 要 因 素 ；產(chǎn) 品 特 點 ： 以 多 層 為 主 ， 小 高 層 、 高 層 為輔 ；客

28、群 特 點 ： 以 城 區(qū) 剛 性 需 求 客 戶 為 主 ， 改善 型 需 求 的 客 戶 比 例 較 大 。 一 次 置 業(yè) 的 剛性 需 求 的 客 戶 也 有 一 定 的 比 例 ； 西 山 板 塊 -價 格 分 析 西 山 板 塊 多 層 均 價 為 4625元 /平 ， 高 層 均 價 為 4133元 /平 ；雖 然 高 層 的 建 安 成 本 要 高 于 多 層 ， 但 由 于 未 來 多 層 產(chǎn) 品 的 稀 缺 性 ，因 此 客 戶 爭 相 購 買 多 層 產(chǎn) 品 而 抬 高 了 其 價 格 ；多 層 均 價 4625元 /平 高 層 均 價 4133元 /平 西 山 板 塊

29、-面 積 分 析 西 山 板 塊 主 力 面 積 區(qū) 間 70-120平 ；從 戶 型 規(guī) 劃 看 ， 增 加 了 部 分 了 80平 左 右 緊 湊 型 兩 居 和 100平 左 右 的緊 湊 型 三 居 ； 西 山 板 塊 -面 積 分 析 西 山 板 塊 主 力 總 價 區(qū) 間 35-55萬 元 ；西 山 香 麓 項 目 復(fù) 式 戶 型 (50-70平 )， 均 價 5200元 /平 ， 總 價 在 26-37萬 之 間 ， 但 由 于 其 贈 送 面 積 部 分 層 高 低 于 2.2米 ， 且 客 廳 無 挑 空 ， 故該 戶 型 雖 然 總 價 低 ， 但 銷 售 仍 不 是 太

30、好 ； 一 中 、 中 心 板 塊 -項 目 分 布 紫 晶 城泊 逸 城世 貿(mào) 廣 場翠 江 錦 苑 中 心 城 區(qū) 板 塊 -板 塊 特 點板 塊 特 點 ： 主 要 依 托 城 市 資 源 ， 為 吉 林 市最 成 熟 區(qū) 域 ， 受 客 觀 因 素 限 制 ， 目 前 供 應(yīng)量 不 是 很 大 ；產(chǎn) 品 特 點 ： 以 高 層 產(chǎn) 品 為 主 ；客 群 特 點 ： 以 城 區(qū) 高 收 入 群 體 為 主 為 主 ， 同 時 吸 引 本 地 和 外 地 的 投 資 可 群 ；江 景 豪 宅 ： 面 積 160-400平 ， 均 價 7800元 /平 ， 總 價 125-310萬 元 ；二

31、 線 公 寓 ： 面 積 50-150平 ， 均 價 7000元 /平 ，總 價 35-105萬 元 ； 一 中 板 塊 -板 塊 特 點板 塊 特 點 ： 依 托 吉 林 一 中 的 教 育 資 源 以 及溫 德 河 的 后 續(xù) 規(guī) 劃 ；產(chǎn) 品 特 點 ： 多 層 、 小 高 層 、 高 層 產(chǎn) 品 相 互搭 配 ；客 群 特 點 ： 以 看 中 教 育 資 源 和 項 目 周 邊 (生活 和 工 作 )的 居 民 為 主 要 購 買 客 群 ； 泊 逸 臺 ： 花 園 洋 房 ， 面 積 90-300， 均 價7000元 /平 ， 總 價 63-210萬 元 ；光 澤 紫 晶 城 ： 多

32、 層 100-168平 ， 均 價 5800元/平 ， 總 價 58-97萬 元 ； 高 層 50-135平 ， 均價 4800元 /平 ， 總 價 24-65萬 元 ； 產(chǎn) 品 規(guī) 劃 -洋 房 設(shè) 計多 層 不 等 于 洋 房 ： 個 別 項 目 把 多 層 產(chǎn) 品 對外 稱 之 為 洋 房 ， 對 洋 房 沒 有 清 晰 的 概 念 ；區(qū) 域 內(nèi) 僅 有 泊 逸 臺 的 產(chǎn) 品 規(guī) 劃 符 合 洋 房 的設(shè) 計 理 念 ：一 層 戶 型 ： 送 地 下 室 、 下 沉 式 花 園 ； 中 間 層 戶 型 ： 層 層 退 臺 、 每 層 獲 得 觀 景 露臺 ， 同 時 贈 送 使 用 面

33、 積 ；頂 層 戶 型 ： 送 躍 層 空 間 、 觀 景 露 臺 ；低 層 電 梯 洋 房 ！ 灰 色 部 分 為贈 送 空 間 觀 景 露 臺 產(chǎn) 品 規(guī) 劃 -觀 景 設(shè) 計擁 有 江 景 而 充 分 利 用 江 景 ： 東 山 區(qū) 沿 線 近10個 項 目 緊 鄰 松 花 江 ， 但 大 多 數(shù) 戶 型 設(shè) 計均 沒 有 充 分 思 考 去 獲 得 更 好 的 觀 江 景 效 果 ；觀 獎 金 效 果 較 好 的 僅 有 翠 江 錦 繡 項 目 ：圓 弧 觀 景 窗 、 大 尺 度 面 寬 、 飄 窗 、 拐 角 陽 臺 圓 弧 觀 景 窗 飄 窗 拐 角 陽 臺 產(chǎn) 品 規(guī) 劃 -其

34、 他 規(guī) 劃規(guī) 劃 樓 王 戶 型 ： 多 數(shù) 高 端 項 目 均 會 規(guī) 劃 樓王 戶 型 ， 以 此 來 提 升 項 目 檔 次 ， 如 翠 江 錦繡 、 證 大 山 水 國 際 ； 外 力 面 風(fēng) 格 ： 西 山 區(qū) 外 力 面 風(fēng) 格 多 采 用 歐式 風(fēng) 格 ， 如 綠 地 英 倫 風(fēng) 格 、 帕 薩 迪納 西 班 牙 風(fēng) 格 、 楓 葉 山 莊 意 大 利風(fēng) 格 ， 這 些 歐 式 風(fēng) 格 的 規(guī) 劃 也 刺 激 了 部 分客 戶 的 購 買 意 向 ； 樓 王 位 置西 班 牙 風(fēng) 格 產(chǎn) 品 規(guī) 劃 -交 通 、 園 林人 車 分 流 提 升 項 目 品 質(zhì) ： 鴻 博 錦 繡

35、 、 泊 逸臺 兩 個 項 目 人 車 分 流 設(shè) 計 對 項 目 品 質(zhì) 的 提升 起 到 很 大 作 用 ， 尤 其 是 鴻 博 錦 繡 地 下 車停 車 場 均 從 小 區(qū) 外 直 接 進 入 ， 小 區(qū) 內(nèi) 看 不到 任 何 車 輛 ； 景 觀 規(guī) 劃 塑 造 社 區(qū) 寧 靜 舒 適 ： 吉 林 市 居 民對 于 南 方 園 林 風(fēng) 格 較 為 感 興 趣 ， 園 林 設(shè) 計注 重 層 次 感 和 錯 落 感 ， 綠 植 、 小 品 、 溪 水 、棧 橋 自 然 結(jié) 合 ， 做 到 “ 春 天 有 花 ， 夏 天 有葉 ， 秋 天 有 果 ， 冬 天 有 景 ” 的 怡 人 景 致 ；

36、 鴻 博 錦 繡 雖 未 幾 年 前 的 社 區(qū) ， 但 在 吉 林人 的 心 目 中 口 碑 一 直 非 常 好 ， 并 且 該 項目 二 手 房 買 到 7000多 元 /平 ， 超 過 同 區(qū)域 的 新 房 價 格 ！ 其 他 內(nèi) 容江 景 價 差 一 般 在 500-1000元 /平 ；樓 層 價 差 大 都 為 30-50元 /平 ， 部 分 項 目 達(dá) 到 100元 /平 ；車 位 地 下 停 車 位 一 般 售 價 12-18萬 元 /個 ， 車 庫 一 般 售 價 15-25萬 元 /個 ；物 業(yè) 費 用 多 層 無 電 梯 物 業(yè) 費 用 0.8-1.2元 /平 。 月 ，

37、高 層 電 梯 物 業(yè) 費 用 1.2-1.5 元 /平 .月 ， 調(diào) 研 項 目 中 物 業(yè) 費 用 最 高 的 是 翠 江 錦 繡 2元 /平 .月 ；會 所 規(guī) 劃 多 數(shù) 項 目 無 會 所 規(guī) 劃 ， 泊 逸 臺 、 渤 海 山 水 云 天 和 綠 地 花 都 國 際 具 備 會所 ， 但 僅 僅 是 普 通 的 項 目 ： 健 身 、 棋 牌 室 等 ； 調(diào) 研 總 結(jié)市 場 供 應(yīng) ： 從 整 體 來 看 ， 由 于 吉 林 對 于 城 區(qū) 的 大 面 積 改 造 ， 未 來 市 場 供 應(yīng)量 將 會 較 大 ； 從 板 塊 來 看 ， 西 山 板 塊 與 東 山 板 塊 將 是

38、 重 要 供 量 的 區(qū) 域 ；板 塊 特 點 ：東 山 板 塊 與 中 心 城 區(qū) 板 塊 均 具 備 稀 缺 的 江 景 資 源 ， 但 在 戶 型 規(guī) 劃 很 少設(shè) 計 特 色 規(guī) 劃 獲 得 更 好 的 觀 景 效 果 ， 尤 其 是 東 山 區(qū) 項 目 ；西 山 板 塊 及 一 中 板 塊 由 于 在 沒 有 獨 特 資 源 的 情 況 下 對 于 產(chǎn) 品 的 規(guī) 劃 更 加 細(xì) 心 ， 包 括 洋 房 、 復(fù) 式 、 越 層 、 贈 送 面 積 以 及 外 立 面 的 風(fēng) 格 塑 造 更 加細(xì) 致 ；高 新 區(qū) 板 塊 ， 由 于 萬 科 城 的 開 發(fā) 該 板 塊 的 熱 度 被

39、 拉 升 ， 由 原 來 高 新 區(qū)配 套 服 務(wù) 區(qū) 的 角 色 逐 步 轉(zhuǎn) 變 為 江 南 又 一 重 要 的 高 檔 居 住 片 區(qū) ， 為 全 市 提供 大 量 的 房 源 ； 調(diào) 研 總 結(jié)洋 房 產(chǎn) 品 ： 區(qū) 域 內(nèi) 純 粹 的 洋 房 社 區(qū) 不 多 ， 許 多 項 目 以 多 層 產(chǎn) 品 （ 一 層 帶 花園 、 頂 層 送 閣 樓 ） 混 稱 為 洋 房 ， 真 正 做 的 不 錯 的 洋 房 社 區(qū) 是 泊 逸 臺 ， 從 戶 型設(shè) 計 到 社 區(qū) 規(guī) 劃 具 備 洋 房 的 氣 質(zhì) ；園 林 景 觀 ： 由 于 北 方 氣 候 問 題 影 響 ， 園 林 規(guī) 劃 較 為 薄 弱 ， 園 林 設(shè) 計 注 重 層次 感 和 錯 落 感 ， 綠 植 、 小 品 、 溪 水 、 棧 橋 等 自 然 結(jié) 合 ， 更 能 吸 引 吉 林 居 民 ； 配 套 服 務(wù) ： 吉 林 市 整 體 的 配 套 服 務(wù) 部 分 處 于 低 檔 層 次 ， 即 使 少 數(shù) 高 端 項 目的 配 套 服 務(wù) 也 無 法 與 其 定 位 相 符 ， 即 使 常 見 的 會 所 配 套 也 僅 是 在 少 數(shù) 項 目 中有 所 規(guī) 劃 ， 并 且 內(nèi) 容 僅 是 簡 單 的 健 身 、 棋 牌 等 謝 謝 收 看 ！