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1、優(yōu)質物業(yè)股權投資方案設計
1.項目概況
(1)百貨廣場項目目前的結構如下:
(2)百貨廣場項目由置業(yè)公司控股的XX公司為百貨廣場項目公司(下稱“項目公司”)定制建設。
(3)項目公司由某知名百貨公司和置業(yè)公司(某國有上市房企全資子公司)合資設立,并在百貨廣場物業(yè)定制完成后,持有和運營該物業(yè)。
(4)定制費用總計約14.7億元,截止2013年12月項目公司已支付定制費用6.2億元。
(5)百貨廣場項目位于某省會城市核心商業(yè)區(qū)。
(6)百貨廣場項目總投資預計20億元人民幣。目前已經完成封頂,現(xiàn)已進入室內外裝修階段。
(7)本項目融資人為置業(yè)公司。
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2.融資方案一A:基金
2、置換置業(yè)公司股權模式
假設:
a.假設置業(yè)公司對項目公司的股權及債權總估值為M億元
b.假設百貨公司不參與本次融資(若百貨公司亦參與本次融資,可參照本結構執(zhí)行,具體交易結構圖見下述方案一B、方案二)
基本交易流程:
(1)設立有限合伙基金:GP出資N,民生銀行出資7億元人民幣,置業(yè)公司以其對項目公司的股權及債權(估值金額不超過3億元)對基金出資。
(2)基金投資:基金設立后,以(M-3)億元人民幣收購置業(yè)公司對項目公司的股權及債權權益。若基金仍有剩余資金(即10-M為正值),則剩余資金均以股東借款的方式注入項目公司。
(3)基金退出:在基金投資期滿后,置業(yè)公司回購基金持有的項
3、目公司權益(股權和債權),股權部分按照市場評估價和保底價孰高原則回購,債權部分按照本金加固定利息回購。
(4)民生銀行收益:基金取得投資收益后,優(yōu)先向民生銀行分配,確保民生銀行獲得保底收益;民生銀行的年化投資收益可設定收益上限,超過上限部分的收益歸置業(yè)公司享有。
(5)期間利息支付:在基金投資期間,項目公司應按時向基金支付債權投資利息,該利息應覆蓋民生銀行整體投資的資金成本。
(6)管理機制:基金由民生銀行與置業(yè)公司共同管理;基金按照持股比例對項目公司行使管理權,但至少需對項目公司的重大事項有一票否決權。
3.融資方案一B:基金同時置換置業(yè)公司、百貨公司股權模式
具體交易
4、流程同融資方案一A。
4.融資方案二
基本交易流程:
(1)投資:民生銀行以10億元,通過增資和提供股東借款的方式投資到項目公司,持有項目公司Y%的股權。除民生銀行的10億元投資外,項目公司后續(xù)的資金缺口,由百貨公司、置業(yè)公司負責解決;
(2)退出:投資期滿后,置業(yè)公司和百貨公司按照約定比例回購民生銀行持有的項目公司權益(股權和債權),股權部分按照市場評估價和保底價孰高原則回購(市場評估價可設定最高上限),債權部分按照本金加固定利息回購。置業(yè)公司和百貨公司對回購義務承擔連帶責任保證擔保。
(3)期間利息支付:在投資期間,項目公司應按時向民生銀行支付債權投資利息,該利息應覆蓋民生銀行整體投資的資金成本。
(4)管理機制:民生銀行按照持股比例對項目公司行使管理權,但至少需對項目公司的重大事項有一票否決權。
5.風控要點
優(yōu)質物業(yè)的股權投資方案,要求擬投資項目必須具備以下核心條件:
(1)物業(yè)必須位于一二線城市和重點省會城市的核心區(qū)域,且物業(yè)的土地成本優(yōu)勢明顯。
(2)優(yōu)先考慮投資回報穩(wěn)定的成熟物業(yè)。對于新建的物業(yè),持有人和運營方必須在物業(yè)經營方面具有豐富的經驗和良好的聲譽。
(3)融資人必須是企業(yè)信用良好的房地產企業(yè),優(yōu)先考慮大型國企、效益較好的上市房企。