《河北廊坊房地產(chǎn)市場客戶需求調(diào)研報告》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《河北廊坊房地產(chǎn)市場客戶需求調(diào)研報告（212頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、*項目研究報告廊 坊 xx項 目 研 究 報 告 目 錄調(diào) 研 技 術(shù) 說 明經(jīng) 濟(jì) 與 社 會 發(fā) 展 概 況寫 字 樓 篇商 業(yè) 篇住 宅 篇酒 店 篇主 要 結(jié) 論 與 建 議 調(diào) 研 技 術(shù) 說 明 u 普 查 區(qū) 域 ： 東 至 東 外 環(huán) 南 至 南 外 環(huán) 西 至 西 外 環(huán) 北 至 北 外 環(huán)u 區(qū) 域 半 徑 ： 3-4公 里u 區(qū) 域 面 積 ： 約 35平 方 公 里 u 普 查 內(nèi) 容 ： 住 宅 、 寫 字 樓 、 商 鋪 （ 零 售業(yè) 、 餐 飲 業(yè) 、 服 務(wù) 業(yè) 、 休 閑 娛樂 ） 、 酒 店 調(diào) 研 技 術(shù) 說 明調(diào) 研 方 法 ： 普 查 +定 量 調(diào) 查

2、 +定 性 訪 談 +二 手 資 料 收 集 +實 地 踏 訪 樓 盤 調(diào) 研 技 術(shù) 說 明 定 量 調(diào) 查問 卷 完 成 樣 本 量投 資 意 向 投 資 意 向 測 試 （ 電 話 ） 536商 業(yè) 周 邊 居 民 商 業(yè) 需 求 定 量 調(diào) 查 420 商 鋪 經(jīng) 營 者 開 設(shè) 新 店 /更 換 經(jīng) 營 場 所 潛 量 定 量 調(diào) 查 310 商 鋪 經(jīng) 營 者 需 求 定 量 調(diào) 查 100 商 鋪 投 資 者 定 量 調(diào) 查 50 寫 字 樓（ 辦 公 場 所 ） 辦 公 用 戶 更 換 辦 公 場 所 潛 量 定 量 調(diào) 查 194 寫 字 樓 客 戶 需 求 定 量 調(diào) 查

3、82 總 部 基 地 概 念 測 試 21 辦 公 場 所 投 資 者 定 量 調(diào) 查 30住 宅 潛 在 住 房 需 求 定 量 調(diào) 查 156 公 寓 投 資 者 定 量 調(diào) 查 51合 計 1950 調(diào) 研 技 術(shù) 說 明 定 性 訪 談寫 字 樓 調(diào) 研 對 象 中 太 廣 場 -物 業(yè) 管 理 者天 利 .得 益 -銷 售 主 管第 六 大 街 -銷 售 主 管 公 寓 /住 宅 調(diào) 研 對 象 榮 盛 -銷 售 主 管 （ 江 南 水 郡 、 君 蘭 苑 等 ）華 夏 -銷 售 主 管 （ 第 六 大 街 、 第 九 園 ）廊 坊 順 馳 -主 管鳳 河 公 寓 -銷 售 人 員紫

4、 金 華 府 -銷 售 人 員商 業(yè) 調(diào) 研 對 象 新 朝 陽 購 物 中 心 -招 商 部 經(jīng) 理酒 店 調(diào) 研 對 象 中 天 廣 場 -酒 店 客 房 部 經(jīng) 理 經(jīng) 濟(jì) 與 社 會 發(fā) 展 概 況廊 坊 概 況 廊 坊 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 概 況 廊 坊 房 地 產(chǎn) 概 況p GDP及 增 長 率p 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu)p 08年 企 業(yè) 個 數(shù)p 固 定 資 產(chǎn) 投 資p 社 會 消 費 品 零 售 總 額 p 城 鎮(zhèn) 居 民 收 入 與 支 出 p 房 地 產(chǎn) 投 資p 商 品 房 供 銷 情 況p 商 品 房 銷 售 價 格p 住 房 用 地 供 應(yīng) 年 度 計 劃p 住 房 建 設(shè) 年

5、 度 計 劃 經(jīng) 濟(jì) 與 社 會 發(fā) 展 概 況 廊 坊 概 況 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 概 況 房 地 產(chǎn) 市 場概 況 【 城 市 概 況 】 廊 坊 市 位 于 河 北 省 中 部 偏 東 ， 地 處 京 津 兩 大 城 市 之 間 ， 區(qū)位 優(yōu) 勢 得 天 獨 厚 ， 被 譽(yù) 為 “ 京 津 走 廊 上 的 明 珠 ” 。 現(xiàn) 轄 廣 陽 、 安 次 兩 個 區(qū) ， 三 河 、 霸 州 兩 個 縣 級 市 ， 大 廠 、香 河 、 永 清 、 固 安 、 文 安 、 大 城 六 個 縣 。 總 面 積 6429平 方 千米 。 2008年 末 總 人 口 408.3萬 人 ， 其 中 城 區(qū)

6、人 口 73.8萬 人 。【 便 捷 的 立 體 交 通 體 系 】 廊 坊 市 區(qū) 距 北 京 和 天 津 中 心 區(qū) 分 別 為 40公 里 和 60公 里 ， 1個 小時 可 到 達(dá) 首 都 國 際 機(jī) 場 、 天 津 國 際 機(jī) 場 和 天 津 新 港 ， 在 以 100公 里 為 半 徑 的 范 圍 內(nèi) ， 擁 有 兩 個 國 際 機(jī) 場 、 一 個 特 大 貨 運 港口 、 三 條 高 速 公 路 、 五 條 國 家 級 公 路 、 四 十 多 條 省 級 公 路 。【 城 市 定 位 】京 津 之 間 的 新 興 城 市 、 高 新 技 術(shù) 產(chǎn) 業(yè) 和 現(xiàn) 代 化 制 造 業(yè) 基

7、 地 、園 林 式 生 態(tài) 型 宜 居 名 城 。 【 擁 有 優(yōu) 越 交 通 條 件 的 新 興 現(xiàn) 代 城 市 】 經(jīng) 濟(jì) 與 社 會 發(fā) 展 概 況 廊 坊 概 況 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 概 況 房 地 產(chǎn) 市 場概 況 【 京 津 冀 經(jīng) 濟(jì) 聯(lián) 合 圈 軸 心 】京 津 冀 都 市 圈 是 我 國 北 部 沿 海 地 區(qū) 經(jīng)濟(jì) 基 礎(chǔ) 最 好 、 發(fā) 展 最 快 的 區(qū) 域 之 一 。京 津 冀 都 市 圈 國 土 面 積 18.5萬 平 方 公里 ， 包 括 北 京 、 天 津 兩 個 直 轄 市 以 及 河 北省 的 廊 坊 、 石 家 莊 、 唐 山 、 秦 皇 島 、 保 定 、張

8、 家 口 、 承 德 、 滄 州 等 8個 地 市 。 廊 坊 處 于 京 津 冀 經(jīng) 濟(jì) 聯(lián) 合 圈 的 軸 心 位 置 ， 具 有 良 好 的 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 前 景 。 經(jīng) 濟(jì) 與 社 會 發(fā) 展 概 況 廊 坊 概 況 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 概 況 房 地 產(chǎn) 市 場概 況 一 軸 三 帶 “ 一 軸 ” ： 京 津 發(fā) 展 軸 ， 廊 坊 位 于此 主 軸 。“ 三 帶 ” ： 濱 海 新 興 發(fā) 展 帶 、 山 前傳 統(tǒng) 發(fā) 展 帶 、 燕 山 太 行 山 山 區(qū) 生態(tài) 文 化 帶 。經(jīng) 濟(jì) 總 量 2005年 ， 京 津 冀 都 市 圈 都 市圈 實 現(xiàn) 地 區(qū) 生 產(chǎn) 總 值 183

9、36.58億 元 ， 約 占 全 國 經(jīng) 濟(jì) 總 量 的 9.3%。 廊 坊主 導(dǎo) 產(chǎn) 業(yè) 以 電 子 信 息 和 生 物 制 藥 等 為 核 心 的 高新 技 術(shù) 產(chǎn) 業(yè) ；以 金 融 保 險 、 商 務(wù) 與 信 息 服 務(wù) 、 會 展等 為 核 心 的 生 產(chǎn) 服 務(wù) 業(yè) ；以 汽 車 、 制 藥 行 業(yè) 等 為 主 的 現(xiàn) 代 制 造業(yè) 地 位 ；鋼 鐵 、 石 油 化 工 等 基 礎(chǔ) 原 材 料 產(chǎn) 業(yè) 。【 受 惠 京 津 冀 都 市 發(fā) 展 圈 及 經(jīng) 濟(jì) 聯(lián) 合 圈 】 經(jīng) 濟(jì) 與 社 會 發(fā) 展 概 況 廊 坊 概 況 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 概 況 房 地 產(chǎn) 市 場概 況 【 城

10、市 布 局 ： 三 點 組 團(tuán) 】【 整 體 布 局 一 個 中 心 兩 個 次 中 心 】 “ 一 個 中 心 ” （ 中 心 城 市 ） 、 “ 兩 個 次 中 心 ”（ 三 河 、 霸 州 ） 、 “ 三 大 板 塊 ” （ 以 三 河 為 核 心 的 北部 地 區(qū) 、 以 中 心 市 區(qū) 為 核 心 的 中 部 地 區(qū) ， 以 霸 州 為 核心 的 南 部 地 區(qū) ） 、 “ 兩 個 環(huán) 帶 ” （ 環(huán) 北 京 城 鎮(zhèn) 帶 、 環(huán)天 津 城 鎮(zhèn) 帶 ） 。 中 心 三 河次 中 心霸 州次 中 心 【 中 心 城 市 結(jié) 構(gòu) 采 取 三 點 組 團(tuán) 方 式 】 開 發(fā) 區(qū) ： 高 新

11、科 技 、 會 展 、 教 育 衛(wèi) 生 等 為 主 。 萬 莊 ： 都 市 型 工 業(yè) 和 附 加 值 高 的 高 科 技 產(chǎn) 業(yè) 。 市 區(qū) ： 城 市 的 文 化 、 政 治 、 商 業(yè) 、 居 住 中 心 經(jīng) 濟(jì) 與 社 會 發(fā) 展 概 況 廊 坊 概 況 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 概 況 房 地 產(chǎn) 市 場概 況 n 廊 坊 GDP及 增 長 率 2002年 -2007年 廊 坊 市 GDP保 持 強(qiáng) 勁 增 長 勢 頭 。 受 國 際 金 融 危 機(jī) 等 影 響 ， 2008年 廊 坊 市 GDP增 幅 放 緩 ， 但 增 速 仍 高 于 河 北 省 10.1%的 平 均水 平 。 2002-

12、2008年 廊 坊 GDP及 增 長 率 數(shù) 據(jù) 來 源 ： 廊 坊 統(tǒng) 計 信 息 網(wǎng) 經(jīng) 濟(jì) 與 社 會 發(fā) 展 概 況 廊 坊 概 況 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 概 況 房 地 產(chǎn) 市 場概 況 廊 坊 市 第 二 產(chǎn) 業(yè) 占 主 導(dǎo) 地 位 ， 第 三 產(chǎn) 業(yè) 所 占 比 重 不 高 ； 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 有 待 進(jìn) 一 步 優(yōu) 化 。n 廊 坊 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 2002-2008年 廊 坊 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) （ %） 數(shù) 據(jù) 來 源 ： 廊 坊 統(tǒng) 計 信 息 網(wǎng) 經(jīng) 濟(jì) 與 社 會 發(fā) 展 概 況 廊 坊 概 況 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 概 況 房 地 產(chǎn) 市 場概 況 n 廊 坊 2008年 企 業(yè)

13、個 數(shù) 數(shù) 據(jù) 來 源 ： 廊 坊 統(tǒng) 計 年 鑒 2008 企 業(yè) 數(shù) 量 企 業(yè) 數(shù) 量按 經(jīng) 濟(jì)成 分 國 有 單 位 2745 城 鎮(zhèn) 集 體 147其 他 經(jīng) 濟(jì) 成 分 526企 業(yè) 數(shù) 量 企 業(yè) 數(shù) 量按 行 業(yè) 農(nóng) 林 牧 副 漁 34 房 地 產(chǎn) 業(yè) 54制 造 業(yè) 299 租 賃 和 商 務(wù) 服 務(wù) 業(yè) 78電 力 燃 氣 及 水 的 生 產(chǎn) 和 供 應(yīng) 業(yè) 30 科 學(xué) 研 究 技 術(shù) 服 務(wù) 和 地 質(zhì) 勘 查 業(yè) 49建 筑 業(yè) 115 水 利 環(huán) 境 和 公 共 設(shè) 施 管 理 業(yè) 39交 通 運 輸 倉 儲 和 郵 政 業(yè) 82 居 民 服 務(wù) 和 其 他 服

14、務(wù) 業(yè) 13信 息 傳 輸 計 算 機(jī) 服 務(wù) 和 軟 件 業(yè) 29 教 育 1116 批 發(fā) 和 零 售 業(yè) 166 衛(wèi) 生 社 會 保 障 和 社 會 福 利 業(yè) 151住 宿 和 餐 飲 業(yè) 12 文 化 體 育 和 娛 樂 業(yè) 48金 融 業(yè) 130 公 共 管 理 和 社 會 組 織 973合 計 3418 經(jīng) 濟(jì) 與 社 會 發(fā) 展 概 況 廊 坊 概 況 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 概 況 房 地 產(chǎn) 市 場概 況 n 廊 坊 固 定 資 產(chǎn) 投 資 數(shù) 據(jù) 來 源 ： 廊 坊 統(tǒng) 計 信 息 網(wǎng) 2002-2007年 廊 坊 固 定 資 產(chǎn) 投 資 增 速 迅 猛 。 2008年 增 速

15、有 所 放 緩 ， 但 仍 高 于 河 北 省 28.8%的 平 均 水 平 。2002-2008年 廊 坊 固 定 資 產(chǎn) 投 資 經(jīng) 濟(jì) 與 社 會 發(fā) 展 概 況 廊 坊 概 況 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 概 況 房 地 產(chǎn) 市 場概 況 n 廊 坊 社 會 消 費 品 零 售 總 額 數(shù) 據(jù) 來 源 ： 廊 坊 統(tǒng) 計 信 息 網(wǎng) 2002-2008年 廊 坊 社 會 消 費 品 零 售 總 額 增 長 迅 速 。2002-2008年 社 會 消 費 品 零 售 總 額 經(jīng) 濟(jì) 與 社 會 發(fā) 展 概 況 廊 坊 概 況 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 概 況 房 地 產(chǎn) 市 場概 況 n 廊 坊 城 鎮(zhèn) 居

16、民 收 入 與 支 出 數(shù) 據(jù) 來 源 ： 廊 坊 統(tǒng) 計 信 息 網(wǎng) 2008年 城 鎮(zhèn) 居 民 支 出 增 長 迅 速 ， 支 出 增 幅 高 于 收 入 增 幅 。2002-2008年 城 鎮(zhèn) 居 民 收 入 與 支 出 經(jīng) 濟(jì) 與 社 會 發(fā) 展 概 況 廊 坊 概 況 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 概 況 房 地 產(chǎn) 市 場概 況 n 廊 坊 市 房 地 產(chǎn) 投 資 2002-2008年 廊 坊 房 地 產(chǎn) 投 資 除 2006年 ， 2002-2008年 房 地 產(chǎn) 投 資 保 持 高 速 增 長 ， 2007年 、 2008年 增 速 更 是 高 達(dá) 80%左右 。 經(jīng) 濟(jì) 與 社 會 發(fā) 展

17、 概 況 廊 坊 概 況 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 概 況 房 地 產(chǎn) 市 場概 況 n 廊 坊 市 商 品 房 供 銷 情 況 2002-2008年 廊 坊 商 品 房 總 竣 工 面 積 1278.4萬 平 米 ， 總 銷 售 面 積 1713.4萬 平 米 ， 供 銷 比0.75， 商 品 房 需 求 旺 盛 。2002-2008年 廊 坊 商 品 房 供 銷 情 況 經(jīng) 濟(jì) 與 社 會 發(fā) 展 概 況 廊 坊 概 況 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 概 況 房 地 產(chǎn) 市 場概 況 n 廊 坊 市 商 品 房 銷 售 價 格 2002-2008年 廊 坊 市 商 品 房 銷 售 價 格 增 長 迅 速 ， 20

18、08年 增 速 放 緩 。2002-2008年 廊 坊 商 品 房 銷 售 價 格 經(jīng) 濟(jì) 與 社 會 發(fā) 展 概 況 廊 坊 概 況 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 概 況 房 地 產(chǎn) 市 場概 況 n 廊 坊 市 住 房 用 地 供 應(yīng) 年 度 計 劃 2008年 到 2012年 間 ， 住 房 建 設(shè) 用 地 供 應(yīng) 量 為 1.3萬 畝 ， 套 型 建 筑 面 積 90平 方 米 以 下 住 房用 地 9094畝 ， 其 中 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 用 地 1949畝 ， 90平 米 以 下 商 品 房 用 地 7145畝 。 數(shù) 據(jù) 來 源 ： 廊 坊 市 住 房 建 設(shè) 規(guī) 劃 （ 2008-2012

19、年 ） 2008-2012年 廊 坊 市 住 房 用 地 供 應(yīng) 年 度 計 劃年 份 總 量 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 商 品 房 廉 租 房90平 米 以 下 90平 米 以 上 90平 米 以 下 1%配 建 1.5%配 建單 位 畝 畝 畝 畝 畝 畝2008年 2416 362 2054 1329 24 362009年 2025 304 1721 1114 20 302010年 2655 398 2257 1460 27 402011年 2803 420 2383 1542 28 422012年 3092 464 2628 1701 31 46 總 計 12991 1949 11042 7

20、145 130 195 經(jīng) 濟(jì) 與 社 會 發(fā) 展 概 況 廊 坊 概 況 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 概 況 房 地 產(chǎn) 市 場概 況 n 廊 坊 市 住 房 建 設(shè) 年 度 計 劃 2008到 2012年 間 ， 共 建 設(shè) 住 房 11.8萬 套 ， 其 中 廉 租 房 以 各 新 建 住 房 項 目 的 1-1.5%進(jìn) 行 配建 ， 計 劃 建 設(shè) 共 計 2454套 -3681套 。 數(shù) 據(jù) 來 源 ： 廊 坊 市 住 房 建 設(shè) 規(guī) 劃 （ 2008-2012年 ） 2008-2012年 廊 坊 市 住 房 建 設(shè) 年 度 計 劃 （ 1）年 份 總 量 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 商 品 房 廉 租

21、 房90平 米 以 下 90平 米 以 上 90平 米 以 下 1%配 建 1.5%配 建單 位 套 套 套 套 套 套2008年 21912 4279 17633 14766 456 6852009年 18366 3586 14780 12376 383 5742010年 24075 4701 19374 16223 501 7522011年 25424 4964 20460 17132 530 7942012年 28045 5476 22568 18898 584 876 總 計 117822 23007 94815 79395 2454 3681 經(jīng) 濟(jì) 與 社 會 發(fā) 展 概 況 廊

22、坊 概 況 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 概 況 房 地 產(chǎn) 市 場概 況 n 廊 坊 市 住 房 建 設(shè) 年 度 計 劃 2008年 到 2012年 間 ， 共 建 設(shè) 住 房 建 筑 面 積 1227.0萬 平 方 米 ， 其 中 廉 租 房 以 各 新 建 住 房 項目 的 1-1.5%進(jìn) 行 配 建 ， 建 筑 面 積 12.3-18.4萬 平 方 米 。 數(shù) 據(jù) 來 源 ： 廊 坊 市 住 房 建 設(shè) 規(guī) 劃 （ 2008-2012年 ） 2008-2012年 廊 坊 市 住 房 建 設(shè) 年 度 計 劃 （ 2）年 份 總 量 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 商 品 房 廉 租 房90平 米 以 下 90平

23、米 以 上 90平 米 以 下 1%配 建 1.5%配 建單 位 平 米 平 米 平 米 平 米 平 米 平 米2008年 2281966 342295 1939671 1255081 22820 342292009年 1912714 286907 1625807 1051993 19127 286912010年 2507196 376079 2131117 1378958 25072 376082011年 2647715 397157 2250558 1456243 26477 397162012年 2920621 438093 2482528 1606342 29206 43809 總 計

24、 12270212 1840532 10429680 6748617 122702 184053 辦 公 場 所 篇 辦 公 場 所 篇 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 廊 坊 寫 字 樓 項 目 較 少 ， 主 要 集 中 在 廣 陽 道 、新 華 路 、 第 五 大 街 到 第 八 大 街 。 已 入 住 項 目 總 建 筑 面 積 15.49萬 平 米 ， 可 租 售面 積 9.69萬 平 米 ； 出 租 率 70-90%； 租 金 主 要 在0.5-1.5元 /平 米 ； 主 要 有 尚 都 金 茂 、

25、 中 太 大 廈、 際 華 大 廈 、 第 五 大 街 等 。 在 建 項 目 總 建 筑 面 積 8.69萬 平 米 ； 主 要 有 天 利 .得 益 、 第 六 大 街 、 交 通 規(guī) 費 業(yè) 務(wù) 樓 、 博 泰 商務(wù) 中 心 ； 擬 建 項 目 有 廊 坊 1號 ， 總 建 筑 面 積 3.79萬 平 米 。 現(xiàn) 在 入 住 使 用 的 新 興 大 廈 、 中 太 大 廈 是 酒 店 /賓 館 +寫 字 樓 的 綜 合 體 ； 尚 都 金 茂 、 際 華 大 廈 、商 務(wù) 大 廈 峰 尚 中 心 、 博 泰 評 估 樓 是 純 寫 字 樓 ，交 通 大 廈 以 交 通 局 自 用 為 主

26、 ； 第 五 大 街 是 商 業(yè)街 上 面 的 辦 公 場 所 。n 寫 字 樓 概 況 示 例 說 明 ： 黑 色 文 字 標(biāo) 注 為 已 入 住 ， 藍(lán) 色 文 字 標(biāo) 注 為 在 建 /擬 建 在 建 /在 售 的 天 利 .得 益 是 商 業(yè) +寫 字 樓 +酒 店的 綜 合 項 目 ， 寫 字 樓 設(shè) 置 底 商 ； 第 六 大 街 是 寫字 樓 +商 業(yè) +公 寓 的 綜 合 項 目 ， 寫 字 樓 設(shè) 置 底 商； 交 同 規(guī) 費 業(yè) 務(wù) 樓 是 純 寫 字 樓 ， 博 泰 商 務(wù) 中 心是 公 寓 式 寫 字 樓 。 辦 公 場 所 篇n 寫 字 樓 概 況名 稱 總 建 筑

27、面 積（ 平 米 ） 可 租 售 面 積（ 平 米 ） 出 租 率（ 平 米 ） 主 要 行 業(yè)中 太 大 廈 28000 13000 80% 貿(mào) 易 28%， 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) /建 筑 24%， 教 育 培 訓(xùn) 12%， 咨詢 12%， 事 業(yè) 單 位 12%博 泰 評 估 樓 1800 1700 85% 博 泰 評 估 、 喬 治 地 產(chǎn)金 橋 大 廈 10300 9000 70% 廊 坊 住 房 保 障 和 管 理 局 中 天 廣 場 13800 - - 煙 草 局際 華 大 廈 12290 9218 90% 生 產(chǎn) 25%， 貿(mào) 易 17%， 科 技 17%， 科 技 17%新 興

28、 大 廈 4100 2300 100% 保 險尚 都 金 茂 30000 21000 90% 貿(mào) 易 25%， 咨 詢 14%， 工 業(yè) 12%， 服 務(wù) 11%交 通 大 廈 9600 8200 90% 交 通 局 ， 旅 游 局峰 尚 中 心 11000 10000 40% -商 務(wù) 大 廈 5400 4200 80% 咨 詢 20%， 貿(mào) 易 20%， 保 險 20%第 五 大 街 28650 18280 70% 教 育 培 訓(xùn) 29%， 咨 詢 15%， 建 筑 14%， 生 產(chǎn) 14%， 創(chuàng)意 14%， 貿(mào) 易 14% 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求

29、特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 辦 公 場 所 篇n 個 案 研 究 天 利 得 益 商 務(wù) 中 心開 發(fā) 商 河 北 天 利 和 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 有 限 公 司 項 目 位 置 新 華 路 與 愛 民 道 的 交 叉 口項 目 類 型 5A甲 級 寫 字 樓 外 、 3000平 米 高 端 商 業(yè) 、 11000平 米 四 星 級 酒 店 為 一體 的 高 端 商 務(wù) 綜 合 體 。計 劃 總 投 資 1 2142億 元 酒 店 總 投 資 3000萬 元開 盤 時 間 2009年 1月 1日 入 住 時 間 2010年 5月 1日建 筑 面 積 40778 （ 寫

30、字 樓28774 ） 容 積 率 4.03%寫 字 樓層 數(shù) /高 度 20層 /81.55米 綠 化 面 積 18% 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 辦 公 場 所 篇 寫 字 樓層 高 首 層 5.1米 、 2層 4.5米 、 3-20層 3.9米標(biāo) 準(zhǔn) 層 面 積 1400 （ 4部 電 梯 ）停 車 位 135個 （ 地 上 96個 ， 地 下 39個 ） （ 寫 字 樓 、 酒 店 、 商 業(yè) 共 用 ； 地 上 免 費 ）產(chǎn) 品 特 性 中 央 空 調(diào) 、 玻 璃 幕 墻 、戶 型 設(shè) 計（ 306

31、套 ） 40.15-64.36平 米 144套 47.10%71.05-81.35平 米 90套 29.50%127.1-134.9平 米 72套 23.40%銷 售 進(jìn) 度 剩 10套 （ 官 方 網(wǎng)僅 剩 3套 ） 滯 銷 戶 型 大 面 積報 價 （ 7月 ） 8500元 / -8900元 / （ 最 低 時 6000元 / ）客 群 特 征 以 廊 坊 本 地 人 為 主 ， 投 資 動 機(jī) 為 主n 個 案 研 究 天 利 得 益 商 務(wù) 中 心 廊 坊 商 務(wù) 市 場 銷 售 的 主 要 障 礙 ： 投 資 意 識 和 市 場 形 勢 ， 其 中 尤 其 是 市 場 形 勢 影 響

32、 大 。 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 辦 公 場 所 篇n 個 案 研 究 第 六 大 街規(guī) 劃 用 地 面 積 67853 總 建 面 積 123029容 積 率 1.45綠 化 率 30.2% 棟 數(shù) 4層 數(shù) 6總 戶 數(shù) 505地 下 停 車 位 593物 業(yè) 管 理 費 1.5元 /月 / 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 辦 公 場 所 篇n 個 案 研 究 第 六 大 街 寫 字 樓 寫 字 間 剩 余 面 積

33、以 大 面 積 為 主 。 面 積 越 大 ， 已 售 比 例 越 低 。3#、 4#類 型 底 商 +寫 字 樓 3#、 4#樓 總 套 數(shù) 233套開 盤 時 間 2008-11-20 入 住 時 間 2009-12-31 寫 字 樓 面 積 區(qū) 間 89.79-640平 米面 積 區(qū) 間（ 平 米 ） 套 數(shù) 所 占 比 例 可 售 套 數(shù) 已 售 進(jìn) 度80-120 80 48.5% 6 92.5%120-150 22 13.3% 3 86.4%150-180 20 12.1% 3 85.0%180-250 20 12.1% 19 5%250以 上 23 13.9% 21 8.7%共

34、計 165 100% 52 68.5% 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 辦 公 場 所 篇n 第 六 大 街 與 天 利 得 益 相 比第 六 大 街l 商 務(wù) 氛 圍 ： 第 六 街 區(qū) 與 第 七 大 街 之 間未 全 線 貫 通 ， 含 有 不 確 定 性l 寫 字 樓 形 象 不 佳 ： 外 觀 6層 ， 不 符 合 高檔 寫 字 樓 形 象 ； 部 分 投 資 者 將 其 視 為 公寓 ， 但 又 缺 少 戶 內(nèi) 衛(wèi) 生 間 l 產(chǎn) 品 來 看 ： 寫 字 樓 面 積 較 大 ， 不 利 于投 資 者

35、 對 風(fēng) 險 控 制l 第 六 大 街 裝 修 按 居 住 標(biāo) 準(zhǔn) 裝 修 ， 不 允許 改 ， 不 適 合 辦 公 天 利 得 益l 產(chǎn) 品 設(shè) 計 ： 停 車 位 較 少l 市 場 形 勢 影 響 大 ， 利 用 小陽 春 大 幅 提 高 價 格l 面 積 較 小 ， 銷 量 快 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 辦 公 場 所 篇n 個 案 研 究 中 太 大 廈 l總 建 筑 面 積 ： 28000 l建 筑 高 度 :60.5米l建 筑 層 數(shù) ： 地 上 17層l標(biāo) 準(zhǔn) 層 面 積 ： 1090 （

36、每 層 有 4套帶 衛(wèi) 生 間 的 開 間 ）l電 梯 ： 5部l層 高 ： 3.3米l功 能 ： 1-5層 是 酒 店 、 6-14層 對 外租 賃 、 16-17層 自 用 l面 積 區(qū) 間 ： 80 155 l入 住 時 間 ： 2005年 12月l入 住 率 ： 98%l物 業(yè) 經(jīng) 營 ： 開 發(fā) 商 持 有l(wèi)合 同 期 ： 一 年 ；l租 金 ： 從 2005年 底 的 0.8元 / .天 上 漲 至 ： 1.4元 / .天l物 業(yè) 管 理 費 ： 1.8元 / .天 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié)

37、辦 公 場 所 篇n 個 案 研 究 中 太 大 廈l客 群 特 征 ： 整 層 租 賃 客 戶 較 多 ， 文 化 局 租 賃 兩 層 、 生 產(chǎn) 力促 進(jìn) 中 心 等 。l商 務(wù) 市 場 潛 力 ： 非 常 認(rèn) 可 項 目 區(qū) 域 的 商 務(wù) 氛 圍 ； 看 好 廊 坊 商 務(wù) 市 場 發(fā) 展 ， 中 太 大 廈 經(jīng) 常 出 現(xiàn) 一房 多 家 客 戶 搶 租 現(xiàn) 象 。 寫 字 樓 非 常 好 管 理 ， 坐 等 收 租 金 和 物 業(yè) 管 理 費 ；（ 與 酒 店 共 用 維 修 服 務(wù) 人 員 ） l項 目 建 議 ： 沿 街 商 業(yè) （ 1、 2F)+寫 字 樓 +住 宅 商 鋪 以

38、 小 面 積 100-120 為 主 ； 寫 字 樓 以 開 發(fā) 商 持 有 較 好 。 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 辦 公 場 所 篇 未 來 有 辦 公 場 所 投 資 計 劃 的 普 通 市 民 占 1%左 右 ， 有 更 換 辦 公 場 所 需 求 的 單 位 管 理 者 個 人、 公 寓 /商 鋪 投 資 者 占 4%左 右 。 普 通 辦 公 單 位 更 換 且 購 買 辦 公 場 所 的 比 例占 11.9%。 現(xiàn) 有 普 通 辦 公 單 位 不 太 可 能 購 買 本項 目 寫 字 樓 的

39、原 因 主 要 是 客 戶 在 目 前 辦 公 地 點附 近 或 者 客 戶 對 目 前 辦 公 地 點 熟 悉 ； 對 目 前 辦 公 地 點 比 較 滿 意 ； 項 目 區(qū) 域 居 民 較 少 ， 人 流 量小 ， 不 繁 華 。n 更 換 辦 公 地 點 、 未 來 辦 公 場 所 投 資N=979N=133N=101N=100 個 人 未 來 3年 內(nèi) 辦 公 場 所 投 資 （ %)單 位 未 來 3年 內(nèi) 更 換 辦 公 地 點 （ %）N=194N=20 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 辦 公 場

40、 所 篇n 更 換 辦 公 地 點 -不 同 辦 公 場 所 類 型 目 前 在 門 臉 房 辦 公 的 單 位 所 占 比 例 最 大 。 目 前 在 寫 字 樓 內(nèi) 辦 公 的 單 位 更 換 且 購 買 辦 公 場 所 作 占 比 例 高 于 其 他 場 所 辦 公 單 位 。 不 同 辦 公 場 所 類 型 單 位 更 換 辦 公 地 點 需 求辦 公 場 所 類 型 總 計 門 臉 房 寫 字 樓 單 位 自 建 商 住 公 寓樣 本 量 194 112 71 8 3不 更 換 辦 公 場 所 52.1% 46.4% 59.2% 62.5% 66.7%更 換 +購 買 11.9% 8

41、.9% 16.9% 12.5% -更 換 +租 賃 36.1% 44.6% 23.9% 25.0% 33.3%合 計 100% 100% 100% 100% 100%數(shù) 據(jù) 來 源 ： 辦 公 用 戶 更 換 辦 公 場 所 潛 量 定 量 調(diào) 查 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 辦 公 場 所 滿 意 度 -總 體 （ %）辦 公 場 所 類 型 （ %） 辦 公 場 所 篇n 選 擇 本 項 目 寫 字 樓 可 能 性 選 擇 本 項 目 寫 字 樓 可 能 性 （ %） 普 通 市 民 選 擇 購 買 本

42、 項 目 寫 字 樓 可 能 性 在 5%左 右 ， 有 更 換 辦 公 場 所 需 求 的 單 位 管 理 者 個 人 、辦 公 場 所 投 資 者 購 買 本 項 目 寫 字 樓 可 能 性 在 80%左 右 ， 公 寓 /商 鋪 投 資 者 購 買 本 項 目 寫 字 樓 可 能 性在 10%左 右 ， 普 通 辦 公 者 購 買 本 項 目 寫 字 樓 可 能 性 在 15%左 右 。 N=979 N=133N=30N=101N=194N=21N=100 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 辦 公 場 所

43、篇n 單 位 基 本 信 息 成 立 年 份 -總 體 （ %） 辦 公 樓 內(nèi) 員 工 數(shù) -總 體 （ %）員 工 總 數(shù) -總 體 （ %）有 更 換 意 向 的 寫 字 樓 客 戶 所 屬 公司 多 成 立 于 2006-2009年 ， 成 立 于2001-2005年 的 客 戶 也 占 30.5%的 比例 。有 更 換 意 向 的 寫 字 樓 客 戶 中 ， 小公 司 占 絕 大 比 例 ， 員 工 人 數(shù) 多 在 30人 以 下 。 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 辦 公 場 所 篇n 單 位 基

44、本 信 息 所 屬 行 業(yè) -總 體 （ %） 單 位 性 質(zhì) -總 體 （ %）寫 字 樓 客 戶 單 位 性 質(zhì) 以 私 營 企 業(yè) 為 主 。寫 字 樓 客 戶 行 業(yè) 以 建 筑 業(yè) 最 多 ， 計 算機(jī) 服 務(wù) /軟 件 業(yè) ， 零 售 業(yè) 、 廣 告 業(yè) 、 教 育業(yè) 也 占 一 定 比 例 。 其 它 行 業(yè) 比 較 分 散 ，包 括 ： 百 度 網(wǎng) 絡(luò) 、 保 健 品 、 電 臺 廣 播 、翻 譯 、 機(jī) 械 配 件 、 律 師 、 拍 賣 業(yè) 、 投 資融 資 、 物 資 、 醫(yī) 療 等 。 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者

45、特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 辦 公 場 所 篇n 辦 公 場 所 現(xiàn) 狀 75.6%的 客 戶 目前 在 門 臉 房 里 面 辦公 ， 24.4%的 客 戶目 前 在 辦 公 樓 里 面辦 公 。 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 辦 公 場 所 篇n 辦 公 場 所 現(xiàn) 狀 辦 公 時 間 -總 體 （ %）建 筑 面 積 -總 體 （ %） 平 均 建 筑 面 積 ： 209 寫 字 樓 客 戶 在 當(dāng) 前 辦 公 場 所 辦 公 時 間 在 5年 以 上 所 占 比 例 最 高 。 當(dāng) 前 辦 公 場

46、所 建 筑 面 積 集 中 在 51-100 ， 151-200 兩 個 面 積 段 ， 辦 公 場 所 平 均 建 筑面 積 為 209 。 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 辦 公 場 所 篇n 辦 公 場 所 現(xiàn) 狀 購 買 價 格 （ %） 寫 字 樓 客 戶 當(dāng) 前 主 要 是 租 賃 該 辦 公 場 所 ，其 產(chǎn) 權(quán) 多 屬 于 小 業(yè) 主 持 有 。 70%的 租 賃 客 戶 的 租 金 不 到 1元 / .天 ，25%的 客 戶 租 金 為 1.01-2元 / .天 。 購 買 客 戶 的 購 買

47、 價 集 中 在 2501-3000元 / （ 平 均 購 買 價 位 3070元 / 。 ） 平 均 購 買 價 格 ： 3070元 /租 賃 價 格 -總 體 （ %） 擁 有 方 式 -總 體 （ %） 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 產(chǎn) 權(quán) 所 有 方 式 -總 體 （ %） 辦 公 場 所 篇n 辦 公 場 所 現(xiàn) 狀 不 滿 意 方 面 -總 體 （ %） 有 64.7%的 客 戶 對 當(dāng) 前 寫 字 樓 表 示 滿 意 ，但 也 有 35.3%的 客 戶 表 示 不 滿 意 。 最 不 滿 意 周

48、 邊 環(huán) 境 、 其 次 是 停 車 不 方 便 、第 三 不 滿 意 物 業(yè) 管 理 。辦 公 場 所 滿 意 度 -總 體 （ %） 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 辦 公 場 所 篇n 考 慮 因 素 總 體 考 慮 因 素 -總 體 （ %）區(qū) 位 因 素 -總 體 （ %） 寫 字 樓 客 戶 在 選 擇 辦 公 場 所 時 ， 首 先 考慮 交 通 狀 況 ， 其 次 是 價 格 或 租 金 ， 第 三 考 慮區(qū) 位 。 在 區(qū) 位 選 擇 上 ， 主 要 考 慮 交 通 是 否 便 利 。 供 給

49、 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 辦 公 場 所 篇n 建 筑 外 觀 、 結(jié) 構(gòu) 與 面 積 物 業(yè) 形 態(tài) -總 體 （ %） 建 筑 外 觀 -總 體 （ %） 如 果 更 換 辦 公 場 所 ， 79.2%的 辦 公 客 戶 傾向 于 寫 字 樓 。 喜 歡 通 透 玻 璃 幕 墻 的 客 戶 所 占 比 例 最 高 ，其 次 有 34%的 客 戶 比 較 喜 歡 實 體 墻 面 。 平 層 結(jié) 構(gòu) 的 寫 字 樓 最 受 客 戶 青 睞 。 建 筑 結(jié) 構(gòu) -總 體 （ %） 供 給 情 況 潛 量 分 析

50、用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 辦 公 場 所 篇n 建 筑 外 觀 、 結(jié) 構(gòu) 與 面 積 面 積 -總 體 （ %） 辦 公 場 所 形 式 -總 體 （ %） 51-200平 米 的 寫 字 樓 是 客 戶 需 求 主 流 ，其 中 51-100平 米 最 受 青 睞 。 近 7成 客 戶 喜 歡 大 開 間 ， 可 自 由 分 割 的 辦公 場 所 。 客 戶 認(rèn) 為 寫 字 樓 普 通 裝 修 即 可 。 裝 修 標(biāo) 準(zhǔn) -總 體 （ %） 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征

51、概 念 測 試 小 結(jié) 辦 公 場 所 篇n 網(wǎng) 絡(luò) 與 電 話網(wǎng) 絡(luò) 條 件 -總 體 （ %） 網(wǎng) 絡(luò) 條 件 方 面 ， 客 戶 優(yōu) 先 考 慮 寬 帶 接 入 條 件 ， 其 次 會 考 慮 是 否 有 現(xiàn) 成 的 機(jī) 房 ， 第 三 會 考 慮能 否 托 管 服 務(wù) 器 。 客 戶 認(rèn) 為 直 線 電 話 有 2條 或 3條 即 可 。 直 線 電 話 路 數(shù) -總 體 （ %） 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 辦 公 場 所 篇n 空 調(diào) 空 調(diào) 系 統(tǒng) -總 體 （ %） 分 戶 式 中 央 空

52、調(diào) 最 受 客 戶 歡 迎 。 客 戶 比 較 關(guān) 注 空 調(diào) 清 潔 、 殺 菌 效 果 、 恒 溫 恒 濕 以 及 溫 度 分 區(qū) 、 控 制 靈 活 等 功 能 。空 調(diào) 系 統(tǒng) 功 能 -總 體 （ %） 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 辦 公 場 所 篇 硬 件 設(shè) 施 -總 體 （ %） 選 擇 辦 公 場 所 時 ， 客 戶 最 看 重 防 盜 報 警系 統(tǒng) ， 其 次 看 重 電 梯 梯 速 和 等 候 時 間 ， 第三 看 重 門 禁 及 停 車 場 一 卡 通 。 在 公 共 區(qū) 域 方 面

53、 ， 客 戶 認(rèn) 為 考 慮 到 費 用和 公 攤 問 題 ， 檔 次 一 般 就 可 以 了 。 公 共 區(qū) 域 -總 體 （ %）n 硬 件 設(shè) 施 與 公 共 設(shè) 施 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 辦 公 場 所 篇n 配 套 設(shè) 施 周 邊 配 套 設(shè) 施 -總 體 （ %） 客 戶 最 希 望 的 寫 字 樓 周 邊 配 套 是 銀 行 ， 其 次 是 超 市 、 餐 飲 等 。 客 戶 最 希 望 的 寫 字 樓 內(nèi) 部 配 套 居 前 三 位 的 是 ： 員 工 餐 廳 、 會 議 中 心 、

54、銀 行 。 過 半 客 戶 不 需 要 可 租 用 的 公 用 會 議 室 。 樓 內(nèi) 配 套 設(shè) 施 -總 體 （ %） 可 租 用 公 用 會 議 室 -總 體 （ %） 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 辦 公 場 所 篇 車 位 購 買 價 格 （ %） 客 戶 車 位 需 求 量 平 均 為 4.2個 車 位 。 絕 大 部 分 客 戶 希 望 租 賃 車 位 。 客 戶 能 接 受 的 車 位 購 買 價 平 均 為 3.4萬 元 ，能 接 受 的 租 賃 價 格 平 均 為 116.1元 /月 。

55、平 均 購 買 價 ： 3.4萬 元車 位 租 賃 價 格 -總 體 （ %） 擁 有 方 式 -總 體 （ %）n 車 位 平 均 租 賃 價 ： 116.1元 /月 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 辦 公 場 所 篇購 買 客 戶 對 目 前 辦 公 場 所 不 滿 意 方 面 （ %) 租 賃 客 戶 對 目 前 辦 公 場 所 不 滿 意 方 面 （ %) 近 一 半 購 買 客 戶 對 目 前 辦 公 場 所 不 滿 意 ， 3成 租 賃 客 戶 對 目 前 辦 公 場 所 不 滿 意 。 除 了 周

56、 邊 環(huán) 境 與 停 車 問 題 ， 辦 公 場 所 購 買 客 戶 最 不 滿 意 的 是 房 間 格 局 ， 租 賃 客 戶 最 不 滿 意 的是 樓 內(nèi) 缺 少 服 務(wù) 設(shè) 施 。n 產(chǎn) 品 需 求 對 比 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 辦 公 場 所 篇購 買 客 戶 購 買 辦 公 場 所 看 重 因 素 （ %) 租 賃 客 戶 租 賃 辦 公 場 所 看 重 因 素 （ %) 交 通 狀 況 、 價 格 /租 金 、 區(qū) 位 是 購 買 或 租 賃 客 戶 選 擇 辦 公 場 所 時 考 慮 的

57、 前 三 位 因 素 ， 購 買 客戶 還 比 較 關(guān) 注 大 廈 形 象 與 知 名 度 、 停 車 位 。n 產(chǎn) 品 需 求 對 比 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 辦 公 場 所 篇購 買 客 戶 購 買 辦 公 場 所 區(qū) 域 選 擇 因 素 （ %) 租 賃 客 戶 租 賃 辦 公 場 所 區(qū) 域 選 擇 因 素 （ %) 購 買 與 租 賃 客 戶 選 擇 辦 公 場 所 區(qū) 域 時 關(guān) 注 的 因 素 一 致 。n 產(chǎn) 品 需 求 對 比 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需

58、 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 辦 公 場 所 篇購 買 客 戶 辦 公 場 所 建 筑 外 觀 選 擇 （ %) 租 賃 客 戶 辦 公 場 所 建 筑 外 觀 選 擇 （ %) 購 買 客 戶 更 喜 愛 通 透 的 玻 璃 幕 墻 外 觀 ； 可 以 自 由 分 割 的 大 開 間 更 受 歡 迎 。 購 買 客 戶 辦 公 場 所 裝 修 形 式 選 擇 （ %) 租 賃 客 戶 辦 公 場 所 裝 修 形 式 選 擇 （ %) n 產(chǎn) 品 需 求 對 比 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測

59、試 小 結(jié) 辦 公 場 所 篇購 買 客 戶 辦 公 場 所 面 積 需 求 （ %) 租 賃 客 戶 辦 公 場 所 面 積 需 求 （ %) 購 買 辦 公 場 所 客 戶 需 求 的 面 積 大 于 租 賃 客 戶 ； 購 買 客 戶 需 求 的 面 積 主 要 在 101-200平 米 ， 1成 購 買 客 戶 需 求 1000平 米 以 上 。n 產(chǎn) 品 需 求 對 比 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 辦 公 場 所 篇購 買 客 戶 空 調(diào) 功 能 需 求 （ %) 租 賃 客 戶 空 調(diào) 功 能

60、需 求 （ %) 分 戶 式 中 央 空 調(diào) 更 受 歡 迎 ； 空 調(diào) 能 清 潔 空 氣 、 殺 菌 是 首 選 功 能 ； 除 清 潔 功 能 外 ， 購 買 客 戶還 更 看 重 恒 溫 恒 濕 。n 產(chǎn) 品 需 求 對 比 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 辦 公 場 所 篇購 買 客 戶 硬 件 設(shè) 施 需 求 （ %) 租 賃 客 戶 硬 件 設(shè) 施 需 求 （ %) 防 盜 報 警 系 統(tǒng) 是 購 買 或 租 賃 客 戶 一 致 首 選 的 硬 件 設(shè) 施 需 求 ； 購 買 客 戶 對 電 梯

61、、 門 禁 、 辦 公 自動 化 系 統(tǒng) 的 需 求 明 顯 超 過 租 賃 客 戶 。n 產(chǎn) 品 需 求 對 比 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 辦 公 場 所 篇購 買 客 戶 周 邊 配 套 設(shè) 施 需 求 （ %) 租 賃 客 戶 周 邊 配 套 設(shè) 施 需 求 （ %) 銀 行 是 購 買 或 租 賃 客 戶 需 求 最 大 的 周 邊 配 套 設(shè) 施 ； 購 買 客 戶 對 中 西 餐 飲 、 郵 局 的 需 求 超 過 租賃 客 戶 。n 產(chǎn) 品 需 求 對 比 供 給 情 況 潛 量 分 析 用

62、 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 辦 公 場 所 篇購 買 客 戶 樓 內(nèi) 配 套 設(shè) 施 需 求 （ %) 租 賃 客 戶 樓 內(nèi) 配 套 設(shè) 施 需 求 （ %) 員 工 餐 廳 、 會 議 中 心 、 銀 行 是 購 買 或 租 賃 客 戶 一 致 認(rèn) 為 重 要 性 位 居 前 三 位 的 樓 內(nèi) 配 套 設(shè) 施 ；購 買 客 戶 對 健 身 俱 樂 部 的 需 求 高 于 租 賃 客 戶 。 近 6成 購 買 或 租 賃 客 戶 認(rèn) 為 沒 有 必 要 設(shè) 置 公 共 會 議 室 。n 產(chǎn) 品 需 求 對 比 供 給 情 況 潛 量 分

63、 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 辦 公 場 所 篇購 買 客 戶 車 位 需 求 （ %) 租 賃 客 戶 車 位 需 求 （ %) 購 買 客 戶 需 求 的 車 位 數(shù) 量 明 顯 多 于 租 賃 客 戶 ； 近 2成 購 買 客 戶 愿 意 購 買 車 位 ； 購 買 價 格 集 中在 50萬 元 以 下 ， 租 賃 價 格 集 中 在 每 月 100元 以 下 。 購 買 客 戶 車 位 擁 有 方 式 （ %) 租 賃 客 戶 車 位 擁 有 方 式 （ %) n 產(chǎn) 品 需 求 對 比 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶

64、 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 辦 公 場 所 篇n 辦 公 場 所 投 資 者 基 本 特 征年 齡 （ %） 投 資 者 以 25-29歲 和 45-49歲 居 多 。 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 辦 公 場 所 篇 投 資 者 家 庭 月 收 入 以 6001元 -7000元 和 10001-15000元 的 為 最 多 。 大 多 數(shù) 投 資 者 有 一 輛 私 家 車 。 投 資 者 的 私 家 車 最 高 購 置 價 以 10-20萬 為 最 多 ，

65、 達(dá) 到 了 約 7成 。n 辦 公 場 所 投 資 者 基 本 特 征家 庭 月 總 收 入 （ %） 私 家 車 擁 有 量 （ %） 私 家 車 最 高 購 置 價 （ %） 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 辦 公 場 所 篇n 辦 公 場 所 投 資 者 基 本 特 征 收 入 最 高 家 庭 成 員 文 化 程 度 （ %）收 入 最 高 家 庭 成 員 單 位 類 型 （ %） 投 資 者 收 入 最 高 成 員 的 文 化 程 度 ， 大 專 /電 大 和 大 學(xué)本 科 所 占 比 例 最 大 。

66、 收 入 最 高 的 家 庭 成 員 單 位 類 型 以 私 營 企 業(yè) /民 營 企 業(yè)為 主 。 收 入 最 高 家 庭 成 員 的 職 位 以 老 板 /董 事 /股 東 為 主 。 供 給 情 況 潛 量 分 析 用 戶 特 征 產(chǎn) 品 需 求 特 點 投 資 者 特 征 概 念 測 試 小 結(jié) 收 入 最 高 家 庭 成 員 職 位 （ %） 辦 公 場 所 篇 26.7%的 投 資 者 曾 投 資 過 辦 公 場 所 ， 投 資 辦 公 場 所 數(shù) 量 集 中 在 1-2個 。 已 經(jīng) 投 資 辦 公 場 所 的 投 資 者 多 數(shù) 選 擇 的 是 商 業(yè) 上 面 的 寫 字 樓 或 是 商 住 公 寓 ； 71%為 了 自 用 。 投 資 者 投 資 鼎 興 公 寓 的 比 例 最 大 。 選 擇 鼎 興 公 寓 的 消 費 者 認(rèn) 為 ： 此 公 寓 地 理 位 置 好 ， 商 住 兩 用， 交 通 便 利 ， 房 的 質(zhì) 量 也 比 較 好 。 選 擇 新 華 廣 場 的 消 費 者 認(rèn) 為 ： 此 處 為 市 中 心 ， 環(huán) 境 優(yōu) 美 ； 屬于 商 業(yè) 圈 ， 人