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1、3 地 租 地 價(jià) 、 區(qū) 位 理 論 與房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 的 空 間 分 布 3.1.1地 租 的 概 念 從 廣 義 上 講 ， 地 租 是 泛 指 土 地 所 有 者 把 他 所 擁 有 的 土 地 及 與土 地 相 關(guān) 的 房 屋 或 其 他 財(cái) 物 (資 源 )租 給 他 人 所 獲 得 的 報(bào) 酬 ， 是一 種 不 僅 限 于 土 地 的 租 金 。 如 果 從 地 租 的 字 面 理 解 ， 地 租 就 是 土 地 的 使 用 者 租 用 土 地 所付 的 租 金 ， 是 所 獲 利 潤(rùn) 中 超 過 平 均 利 潤(rùn) 的 部 分 。 馬 克 思 主 義 認(rèn) 為 ， 地 租 是 在

2、 農(nóng) 業(yè) 或 其 他 產(chǎn) 業(yè) 中 的 直 接 生 產(chǎn) 者所 創(chuàng) 造 的 剩 余 價(jià) 值 被 土 地 所 有 者 占 有 的 部 分 ， 是 土 地 所 有 權(quán) 在經(jīng) 濟(jì) 上 的 實(shí) 現(xiàn) 形 式 ， 是 社 會(huì) 生 產(chǎn) 關(guān) 系 的 反 映 。 地 租 產(chǎn) 生 的 基 礎(chǔ) 是 存 在 土 地 的 所 有 權(quán) 和 使 用 權(quán) ， 且 二 者 處 在分 離 狀 態(tài) 。 不 管 任 何 社 會(huì) ， 只 要 這 一 社 會(huì) 形 態(tài) 存 在 ， 就 有 地 租 。 3.1地 租 理 論 在 封 建 社 會(huì) ， 地 租 反 映 了 地 主 對(duì) 農(nóng) 民 全 部 剩 余 物 甚 至 必要生 產(chǎn) 物 占 有 的 生

3、 產(chǎn) 關(guān) 系 。 在 資 本 主 義 社 會(huì) ， 地 租 反 映 的 是 租 地 資 本 家 或 租 地 農(nóng) 場(chǎng) 主為 取 得 土 地 的 使 用 權(quán) 而 支 付 給 土 地 所 有 者 的 、 超 過 平 均 利 潤(rùn)的那 部 分 剩 余 價(jià) 值 ， 不 再 是 直 接 生 產(chǎn) 者 的 全 部 剩 余 物 。 在 社 會(huì) 主 義 社 會(huì) ， 地 租 是 國(guó) 家 土 地 所 有 權(quán) 或 集 體 土 地 所 有權(quán) 在 經(jīng) 濟(jì) 上 的 實(shí) 現(xiàn) 形 式 ， 是 實(shí) 行 土 地 有 償 使 用 、 調(diào) 節(jié) 土 地 利益關(guān) 系 、 合 理 配 置 土 地 資 源 的 重 要 經(jīng) 濟(jì) 手 段 ， 反 映 了

4、 社 會(huì) 主 義市場(chǎng) 經(jīng) 濟(jì) 條 件 下 土 地 所 有 者 和 使 用 者 之 間 的 經(jīng) 濟(jì) 關(guān) 系 。 3.1.2地 租 理 論 的 歷 史 沿 革 (1)資 產(chǎn) 階 級(jí) 古 典 政 治 經(jīng) 濟(jì) 學(xué) 的 早 期 地 租 理 論 這 一 時(shí) 期 的 代 表 人 物 主 要 有 代 表 重 商 主 義 的 威 廉 配 第 、 洛克 和 代 表 重 農(nóng) 主 義 的 坎 提 能 、 奎 奈 、 杜 爾 哥 。 威 廉 配 第 (w.Petty， 16231687年 )在 著 作 賦 稅 論 中首 次 提 出 了 地 租 。 認(rèn) 為 地 租 是 土 地 上 生 產(chǎn) 的 農(nóng) 作 物 所 得 的 剩余

5、收 益 ， 即 一 個(gè) 人 從 他 的 收 獲 中 ， 扣 除 了 自 己 的 種 子 、 自 己 的食用 、 為 換 取 衣 服 及 其 他 必 需 品 而 給 予 別 人 的 部 分 之 后 ， 剩 下的谷 物 就 是 這 塊 土 地 真 正 的 地 租 。 配 第 在 其 著 作 中 還 最 早 提 出 了 級(jí) 差 地 租 的 概 念 ， 指 出 了由于 土 壤 肥 沃 程 度 和 耕 作 技 術(shù) 水 平 的 差 異 ， 生 產(chǎn) 地 距 市 場(chǎng) 遠(yuǎn) 近 的不 同 ， 將 導(dǎo) 致 不 同 的 地 租 、 地 價(jià) 。 法 國(guó) 表 安 羅 伯 爾 雅 克 杜 爾 哥 (R.J.Turgot，

6、1727 1781年 )初 步 揭 示 了 地 租 與 土 地 所 有 權(quán) 的 關(guān) 系 ， 他 在 關(guān) 于 財(cái) 富 的形 成 和 分 配 的 考 察 一 書 中 指 出 ， 在 農(nóng) 業(yè) 生 產(chǎn) 中 之 所 以 能 使勞動(dòng) 者 所 生 產(chǎn) 出 來(lái) 的 產(chǎn) 品 數(shù) 量 ， 扣 除 為 自 己 再 生 產(chǎn) 勞 動(dòng) 力 所 必需的 數(shù) 量 之 后 還 有 剩 余 ， 是 有 一 種 特 殊 的 自 然 生 產(chǎn) 力 存 在 ， 是自然 恩 賜 的 “ 純 產(chǎn) 品 ” 。 這 種 “ 純 產(chǎn) 品 ” 是 由 農(nóng) 業(yè) 勞 動(dòng) 者 用 自 己 的 勞 動(dòng) 向 土 地 取 得的財(cái) 富 ， 但 卻 最 終 被 土

7、 地 所 有 者 占 有 ， 這 就 是 地 租 。 土 地 所 有 者 能 占 有 這 一 “ 純 產(chǎn) 品 ” (地 租 )， 是 由 于 他 們 擁有 法 律 保 護(hù) 的 土 地 私 有 權(quán) 。 （ 2） 古 典 經(jīng) 濟(jì) 學(xué) 地 租 理 論 此 期 的 代 表 人 物 有 亞 當(dāng) 斯 密 、 安 德 森 、 李 嘉 圖 、 屠 能 等 。 亞 當(dāng) 斯 密 (A Smith， 1723-1790年 )最 早 系 統(tǒng) 地 研 究 了地租 ， 是 資 產(chǎn) 階 級(jí) 古 典 政 治 經(jīng) 濟(jì) 學(xué) 優(yōu) 秀 的 代 表 人 物 。 他 在 國(guó)民 財(cái) 富 的 性 質(zhì) 和 原 因 的 研 究 ( 1776年

8、)一 書 中 ， 把 資 本 主 義社 會(huì) 的 居 民 按 基 本 收 入 分 為 工 人 階 級(jí) 、 資 產(chǎn) 階 級(jí) 和 地 主 階 級(jí) ，相 應(yīng) 的 基 本 收 入 為 工 資 、 利 潤(rùn) 和 地 租 。 他 認(rèn) 為 地 租 是 “ 作 為使用 土 地 的 代 價(jià) ” 。 是 產(chǎn) 品 或 產(chǎn) 品 價(jià) 格 超 過 補(bǔ) 償 預(yù) 付 資 本 和 普通利 潤(rùn) 的 余 額 ， 其 來(lái) 源 是 工 人 的 無(wú) 償 勞 動(dòng) ， 是 “ 一 種 壟 斷 價(jià)格 ” 。 大 衛(wèi) 李 嘉 圖 (David Ricardo， 1772 1823)是 資 產(chǎn) 階 級(jí)古 典 政 治 經(jīng) 濟(jì) 學(xué) 的 代 表 和 理 論

9、 完 成 者 ， 把 地 租 同 勞 動(dòng) 時(shí) 間 決 定價(jià) 值 量 直 接 聯(lián) 系 在 一 起 ， 并 對(duì) 級(jí) 差 地 租 理 論 做 出 了 突 出 的 貢獻(xiàn) 。 他 的 地 租 理 論 在 政 治 經(jīng) 濟(jì) 學(xué) 與 賦 稅 原 理 (1817年 )一書 中 進(jìn) 行 了 集 中 地 闡 述 。 屠 能 (1783一 1850年 )是 德 國(guó) 農(nóng) 業(yè) 經(jīng) 濟(jì) 學(xué) 家 ， 農(nóng) 業(yè) 區(qū) 位 理論 的 創(chuàng) 始 人 。 他 在 孤 立 國(guó) 第 一 卷 中 ， 首 次 系 統(tǒng) 地 論 證 了土地 位 置 與 地 租 的 關(guān) 系 。 他 認(rèn) 為 ， 由 于 同 樣 的 產(chǎn) 品 ， 不 管 它 產(chǎn) 自 哪 里

10、 ， 其 在 消 費(fèi) 中心 市 場(chǎng) 上 的 價(jià) 格 都 是 相 同 的 ， 某 種 產(chǎn) 品 產(chǎn) 地 價(jià) 格 通 常 等 于 中心市 場(chǎng) 價(jià) 格 與 產(chǎn) 地 至 中 心 市 場(chǎng) 間 運(yùn) 費(fèi) 的 差 額 ， 將 某 一 種 產(chǎn) 品 的產(chǎn)地 價(jià) 格 與 產(chǎn) 地 至 消 費(fèi) 中 心 市 場(chǎng) 的 距 離 密 切 聯(lián) 系 起 來(lái) ， 即 產(chǎn) 地離中 心 市 場(chǎng) 越 遠(yuǎn) ， 運(yùn) 費(fèi) 越 高 ， 產(chǎn) 地 價(jià) 格 就 越 低 ， 土 地 所 有 者 的所得 也 就 越 低 。 這 實(shí) 際 上 是 區(qū) 位 地 租 。 屠 能 關(guān) 于 地 租 與 土 地 位 置 關(guān) 系 的 研 究 ， 應(yīng) 該 說(shuō) 對(duì) 級(jí) 差 地租

11、理 論 的 形 成 還 是 具 有 開 拓 意 義 的 ， 也 是 他 對(duì) 地 租 理 論 的 貢 獻(xiàn) 。 （ 3） 新 古 典 經(jīng) 濟(jì) 學(xué) 的 地 租 理 論 新 古 典 經(jīng) 濟(jì) 學(xué) 的 地 租 理 論 的 代 表 人 物 主 要 有 克 拉 克 、 馬 歇爾 、 奇 封 士 、 瓦 爾 拉 斯 等 。 約 翰 貝 次 克 拉 克 (1847-1939)提 出 了 地 租 是 由 土 地 的 邊際生 產(chǎn) 力 決 定 的 原 理 ， 并 認(rèn) 為 地 租 是 總 產(chǎn) 量 扣 除 工 資 的 金 額 ，即 為 “ 經(jīng) 濟(jì) 盈 余 ” 。 在 其 經(jīng) 濟(jì) 理 論 中 ， 地 租 不 是 一 個(gè) 獨(dú)

12、立 的范疇 ， 它 被 認(rèn) 為 與 資 本 無(wú) 本 質(zhì) 差 異 。 地 租 被 視 為 土 地 資 本 的 利息 ， 是 利 息 的 派 生 形 式 。 阿 費(fèi) 里 德 馬 歇 爾 (1842-1924)認(rèn) 為 ， 土 地 是 一 種 特 定 形式的 資 本 ， 地 租 是 由 幾 部 分 組 成 ， 即 由 原 始 價(jià) 值 、 私 有 價(jià) 值 、公 有 價(jià) 值 三 部 分 所 組 成 。 而 真 正 的 地 租 就 是 土 地 的 原 始 價(jià) 值 ，是 大 自 然 賦 予 的 收 益 。 (4)現(xiàn) 代 西 方 經(jīng) 濟(jì) 學(xué) 的 地 租 理 論 現(xiàn) 代 西 方 經(jīng) 濟(jì) 學(xué) 對(duì) 地 租 的 研 究

13、 主 要 集 中 在 影 響 地 租 量 的因 素 和 地 租 量 決 定 的 問 題 上 ， 主 要 代 表 人 物 有 保 羅 A 薩 繆爾森 、 雷 利 巴 洛 維 等 。 他 們 的 研 究 方 法 對(duì) 我 們 有 一 定 的 參 考 價(jià)值 。 薩 繆 爾 森 認(rèn) 為 地 租 是 為 使 用 土 地 所 付 的 代 價(jià) 。 地 租 的 量由 土 地 的 供 求 狀 況 決 定 ， 由 于 土 地 供 給 的 數(shù) 量 是 固 定 的 ， 所以 地 租 量 就 完 全 由 土 地 需 求 者 之 間 的 競(jìng) 爭(zhēng) 來(lái) 決 定 。 巴 洛 維 把 地 租 看 做 是 一 種 經(jīng) 濟(jì) 剩 余 ，

14、 也 就 是 地 租 是 總 產(chǎn)值 或 總 收 益 減 去 總 要 素 成 本 或 總 成 本 之 后 余 下 的 那 一 部 分 。 (5)馬 克 思 主 義 地 租 理 論 馬 克 思 主 義 的 地 租 理 論 是 由 卡 爾 馬 克 思 和 恩 格 斯 在 批 判 地繼 承 和 改 造 資 產(chǎn) 階 級(jí) 早 期 地 租 理 論 的 基 礎(chǔ) 上 創(chuàng) 立 的 ， 對(duì) 地 租理 論 的 發(fā) 展 做 出 了 重 要 的 貢 獻(xiàn) 。 在 資 本 論 中 ， 馬 克 思 對(duì) 地 租 理 論 進(jìn) 行 了 全 面 、 系 統(tǒng)地 闡 述 ， 論 述 了 資 本 主 義 生 產(chǎn) 方 式 下 地 租 的 基

15、本 范 疇 、 本 質(zhì)及 其 運(yùn) 行 規(guī) 律 。 馬 克 思 地 租 理 論 認(rèn) 為 ， 地 租 是 資 本 主 義 內(nèi) 部 剩 余 價(jià) 值 轉(zhuǎn)化 的 具 體 形 式 ， 并 在 此 基 礎(chǔ) 上 分 析 了 資 本 主 義 地 租 的 性 質(zhì) 、本 質(zhì) 形 成 。 3.1.3馬 克 思 主 義 地 租 理 論 馬 克 思 主 義 地 租 理 論 區(qū) 別 于 其 他 經(jīng) 濟(jì) 學(xué) 派 的 主 要 標(biāo) 志 是其 地 租 理 論 是 建 立 在 勞 動(dòng) 價(jià) 值 論 的 基 礎(chǔ) 上 。 在 對(duì) 剩 余 價(jià) 值 論 、平 均 利 潤(rùn) 和 生 產(chǎn) 價(jià) 格 等 問 題 討 論 的 基 礎(chǔ) 上 ， 著 重 論

16、述 了 地 租的 涵 義 、 性 質(zhì) 、 形 式 、 產(chǎn) 生 和 存 在 的 條 件 與 原 因 以 及 地 租 量的 分 析 等 。 (1)級(jí) 差 地 租 馬 克 思 所 稱 的 級(jí) 差 地 租 是 指 被 土 地 所 有 者 占 有 的 、 由 于土 地 等 級(jí) 差 別 所 產(chǎn) 生 的 超 額 利 潤(rùn) 。 因 為 農(nóng) 業(yè) 資 本 家 在 不 同 等級(jí) 的 土 地 上 從 事 耕 作 時(shí) ， 耕 作 優(yōu) 等 地 或 等 級(jí) 較 好 的 土 地 ， 勞動(dòng) 生 產(chǎn) 率 高 ， 個(gè) 別 生 產(chǎn) 價(jià) 格 低 ； 而 耕 作 劣 等 地 ， 勞 動(dòng) 生 產(chǎn) 率低 ， 個(gè) 別 生 產(chǎn) 價(jià) 格 高 。 這

17、 樣 ， 就 會(huì) 使 耕 作 優(yōu) 等 地 和 等 級(jí) 較 好土 地 的 農(nóng) 業(yè) 資 本 家 獲 得 超 額 利 潤(rùn) 。 級(jí) 差 地 租 I 等 量 資 本 投 在 等 面 積 的 不 同 條 件 的 土 地 上 ， 因 土 地 的 肥力 和 位 置 的 差 別 所 產(chǎn) 生 的 超 額 利 潤(rùn) 轉(zhuǎn) 化 的 級(jí) 差 地 租 為 級(jí) 差 地租 I。 因 為 土 地 肥 力 是 直 接 影 響 農(nóng) 業(yè) 生 產(chǎn) 成 本 與 收 益 的 重 要 因素 ， 同 量 的 資 本 投 入 不 同 等 級(jí) 等 量 的 土 地 上 ， 由 于 土 地 肥 力不 同 會(huì) 帶 來(lái) 不 同 的 產(chǎn) 出 。 同 理 ， 土

18、 地 位 置 也 是 影 響 企 業(yè) 成 本與 收 益 的 重 要 因 素 ， 由 于 企 業(yè) 位 置 的 差 異 會(huì) 影 響 到 運(yùn) 輸 成 本 ，使 運(yùn) 輸 成 本 不 同 ， 所 以 占 據(jù) 不 同 位 置 的 企 業(yè) 會(huì) 獲 得 不 同 的 生產(chǎn) 效 益 。 所 以 ， 只 要 土 地 的 等 級(jí) 不 同 ， 就 會(huì) 產(chǎn) 生 級(jí) 差 收 益 。 而 不論 是 土 地 肥 力 的 差 異 ， 還 是 土 地 位 置 的 差 異 都 可 以 歸 結(jié) 為 土地 等 級(jí) 的 差 異 。 級(jí) 差 地 租 連 續(xù) 投 在 同 一 塊 土 地 上 的 各 種 資 本 ， 由 于 生 產(chǎn) 效 率 的

19、不 同 ， 生 產(chǎn) 效 率較 高 的 資 本 產(chǎn) 生 的 超 額 利 潤(rùn) ， 被 土 地 所 有 者 占 有 時(shí) 所 轉(zhuǎn) 化 的 級(jí) 差 地 租 叫做 級(jí) 差 地 租 。 它 是 級(jí) 差 地 租 的 第 二 種 形 態(tài) 。 在 一 定 的 生 產(chǎn) 技 術(shù) 水 平 下 ， 當(dāng) 連 續(xù) 對(duì) 同 一 塊 土 地 上 追 加 投 資 時(shí) ， 雖然 最 終 受 報(bào) 酬 遞 減 規(guī) 律 的 作 用 ， 但 在 初 始 階 段 ， 土 地 的 報(bào) 酬 不 但 不 隨 投資 的 增 加 而 減 少 ， 其 邊 際 報(bào) 酬 反 而 會(huì) 不 斷 增 加 ， 只 是 達(dá) 到 了 一 定 的 程 度以 后 邊 際 報(bào)

20、 酬 才 開 始 遞 減 。 在 受 報(bào) 酬 遞 減 規(guī) 律 影 響 以 前 ， 也 就 是 邊 際 收益 處 于 遞 增 階 段 時(shí) ， 追 加 生 產(chǎn) 投 資 ， 會(huì) 使 所 追 加 投 資 的 勞 動(dòng) 生 產(chǎn) 率 提 高 ，并 大 于 前 面 投 ， 并 有 可 能 轉(zhuǎn) 化 為 級(jí) 差 地 租 。 級(jí) 差 地 租 產(chǎn) 生 的 前 提 條 件 有 兩 方 面 ： 一 是 土 地 供 求 矛 盾 促 使 對(duì) 土地 的 集 約 化 經(jīng) 營(yíng) ； 二 是 科 學(xué) 技 術(shù) 的 進(jìn) 步 為 集 約 化 經(jīng) 營(yíng) 提 供 了 物 質(zhì) 技 術(shù) 保證 。 （ 2） 絕 對(duì) 地 租 在 資 本 主 義 土 地

21、私 有 制 條 件 下 ， 不 僅 存 在 級(jí) 差 地 租 ， 而 且還存 在 絕 對(duì) 地 租 。 絕 對(duì) 地 租 是 指 由 土 地 所 有 權(quán) 存 在 所 決 定 的 不 論租 種 什 么 樣 的 土 地 都 必 須 繳 納 的 地 租 ， 也 就 是 無(wú) 論 租 種 好 地 還是 壞 地 ， 都 必 須 交 納 絕 對(duì) 地 租 。 （ 3） 壟 斷 地 租 壟 斷 地 租 是 指 由 壟 斷 價(jià) 格 帶 來(lái) 的 超 額 利 潤(rùn) 轉(zhuǎn) 化 而 成 的 地 租 。正 如 馬 克 思 所 指 出 的 “ 這 是 由 壟 斷 價(jià) 格 產(chǎn) 生 的 超 額 利 潤(rùn) ， 由 于土 地 所 有 者 對(duì) 這

22、 塊 具 有 獨(dú) 特 性 質(zhì) 的 土 地 的 所 有 權(quán) 而 轉(zhuǎn) 化 為 地 租 ，并 以 這 種 形 式 落 人 土 地 所 有 者 手 中 ” 。 3.1.4城 市 地 租 隨 著 社 會(huì) 經(jīng) 濟(jì) 的 發(fā) 展 ， 城 市 的 土 地 關(guān) 系 表 現(xiàn) 得 更 為 活 躍 ，對(duì) 城 市 地 租 的 研 究 也 表 現(xiàn) 出 更 為 重 要 的 實(shí) 際 意 義 。 (1)城 市 地 租 的 特 點(diǎn) 與 農(nóng) 業(yè) 地 租 相 比 ， 具 有 其 特 殊 的 性 質(zhì) 如 下 ： 城 市 地 租 在 量 上 一 般 應(yīng) 高 于 農(nóng) 業(yè) 地 租 城 市 土 地 是 由 農(nóng) 業(yè) 土 地 轉(zhuǎn) 化 而 來(lái) 的 ，

23、 而 這 種 轉(zhuǎn) 化 只 有 當(dāng) 土地 所 有 者 的 收 益 大 于 其 原 來(lái) 的 收 益 時(shí) 才 會(huì) 發(fā) 生 。 城 市 與 農(nóng) 村 相比 有 較 高 的 區(qū) 位 ， 使 城 市 土 地 的 開 發(fā) 程 度 和 集 約 利 用 程 度 遠(yuǎn) 遠(yuǎn)高 于 農(nóng) 村 土 地 ， 因 此 其 地 租 水 平 也 高 于 周 圍 的 農(nóng) 業(yè) 用 地 。 對(duì) 于城 市 級(jí) 差 地 租 來(lái) 說(shuō) 更 是 這 樣 ， 它 在 數(shù) 量 上 要 比 農(nóng) 業(yè) 級(jí) 差 地 租 大 得 多 。 區(qū) 位 級(jí) 差 地 租 是 城 市 地 租 的 主 要 形 式 城 市 土 地 具 有 不 同 的 地 租 形 態(tài) ， 但 對(duì)

24、 于 城 市 土 地 的 利 用 來(lái)說(shuō) ，土 地 區(qū) 位 起 著 特 別 重 要 的 作 用 ， 因 為 土 地 區(qū) 位 影 響 著 土 地 的 利用 功 能 分 布 ， 區(qū) 位 也 影 響 土 地 使 用 者 的 選 址 決 策 和 生 產(chǎn) 效 益 等 。因 為 使 用 有 利 區(qū) 位 建 筑 地 段 的 企 業(yè) ， 如 靠 近 銷 售 市 場(chǎng) ， 或 者 交通 運(yùn) 輸 條 件 好 ， 或 者 是 處 于 經(jīng) 濟(jì) 文 化 中 心 ， 市 場(chǎng) 容 量 大 ， 獲 得信 息 等 特 種 資 源 容 易 而 且 費(fèi) 用 較 低 ， 因 此 他 們 能 大 幅 降 低 經(jīng) 營(yíng)成 本 ， 提 高 效

25、率 ， 獲 得 較 高 的 超 額 利 潤(rùn) 。 應(yīng) 該 注 意 ， 這 個(gè) 位 置指 的 是 經(jīng) 營(yíng) 地 塊 離 城 市 中 心 位 置 的 距 離 ， 這 個(gè) 中 心 指 的 是 城 市功 能 中 心 。 商 業(yè) 地 租 是 城 市 地 租 的 典 型 形 態(tài) 土 地 區(qū) 位 是 影 響 城 市 土 地 利 用 的 主 要 因 素 ， 評(píng) 價(jià) 城 市 各 類土地 利 用 的 主 要 標(biāo) 準(zhǔn) 也 是 土 地 區(qū) 位 。 但 對(duì) 于 不 同 的 城 市 用 地 類 型 ，區(qū) 位 的 程 度 是 不 同 的 ， 有 些 對(duì) 土 地 的 區(qū) 位 較 為 敏 感 ， 而 有 些 則不 太 敏 感 ，

26、而 其 中 以 商 業(yè) 用 地 對(duì) 土 地 區(qū) 位 的 反 映 最 為 敏 感 ， 在繁 華 的 商 業(yè) 街 區(qū) 經(jīng) 營(yíng) 商 業(yè) 較 之 零 星 散 落 的 商 店 更 易 吸 引 消 費(fèi) 者 ，作 為 商 業(yè) 地 租 實(shí) 體 的 超 額 利 潤(rùn) 是 與 商 業(yè) 企 業(yè) 所 在 位 置 決 定 的 顧客 密 度 及 其 營(yíng) 業(yè) 額 等 指 標(biāo) 成 正 相 關(guān) 的 ， 由 于 受 顧 客 密 度 的 影 響使 商 業(yè) 地 租 從 市 中 心 繁 華 區(qū) 向 城 市 邊 緣 區(qū) 的 遞 減 幅 度 增 大 。 其他 用 地 的 地 租 的 變 化 則 較 小 或 不 明 顯 ， 如 某 些 工 業(yè)

27、 用 地 從 市 中心 向 城 市 邊 緣 的 地 租 變 化 表 現(xiàn) 為 平 行 線 甚 至 為 遞 增 的 變 化 規(guī) 律 。 城 市 地 租 具 有 相 當(dāng) 大 的 壟 斷 性 城 市 壟 斷 地 租 主 要 是 由 于 占 據(jù) 較 好 位 置 而 形 成 的 壟 斷 價(jià) 格 。由 于 區(qū) 位 級(jí) 差 地 租 是 城 市 地 租 的 主 要 形 式 ， 而 區(qū) 位 又 具 有 不 可移 動(dòng) 性 ， 這 樣 就 很 容 易 通 過 土 地 所 有 權(quán) 的 壟 斷 產(chǎn) 生 壟 斷 地 租 。 這 種 較 好 區(qū) 位 的 土 地 一 般 被 稱 為 “ 黃 金 地 段 ” ， 其 地 租 要遠(yuǎn)

28、遠(yuǎn) 高 于 周 圍 的 土 地 ， 由 于 這 種 地 段 的 形 成 是 由 于 長(zhǎng) 時(shí) 期 投 資 積累 的 結(jié) 果 ， 一 般 這 種 情 況 比 較 難 以 改 變 ， 且 隨 著 時(shí) 間 的 變 化 ，地 租 一 般 不 會(huì) 下 降 ， 反 而 還 會(huì) 呈 現(xiàn) 不 斷 上 升 的 趨 勢(shì) 。 在 實(shí) 踐 中 ，城 市 中 心 區(qū) 土 地 的 供 需 缺 口 較 大 ， 比 較 農(nóng) 業(yè) 用 地 具 有 更 大 的 壟斷 性 。 城 市 土 地 投 資 的 地 租 效 應(yīng) 具 有 明 顯 的 外 部 性 城 市 的 開 發(fā) 和 建 設(shè) 需 要 大 量 的 城 市 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 建 設(shè)

29、投 資 和 房屋建 設(shè) 投 資 。 在 一 般 情 況 下 ， 對(duì) 城 市 建 設(shè) 投 資 的 增 加 ， 都 會(huì) 帶 來(lái)相 應(yīng) 地 租 的 增 加 ， 而 且 這 種 效 益 不 僅 限 于 投 資 所 在 的 地 塊 ， 也會(huì) 影 響 和 帶 動(dòng) 周 圍 地 區(qū) 的 發(fā) 展 和 租 金 的 上 升 ， 呈 現(xiàn) 出 明 顯 的 正外 部 性 。 城 市 地 租 比 農(nóng) 業(yè) 地 租 更 具 積 累 性 城 市 的 形 成 是 一 個(gè) 長(zhǎng) 期 的 歷 史 過 程 。 與 農(nóng) 村 土 地 投 資 相 比 ，城 市 土 地 所 需 的 投 資 量 巨 大 ， 且 一 個(gè) 城 市 的 發(fā) 展 依 賴

30、于 長(zhǎng) 期 、不 斷 的 投 資 積 累 過 程 。 隨 著 對(duì) 城 市 投 資 的 積 累 ， 城 市 的 功 能 不斷 完 善 ， 作 用 逐 漸 增 強(qiáng) ， 地 租 也 逐 步 增 長(zhǎng) 。 (2)城 市 級(jí) 差 地 租 城 市 級(jí) 差 地 租 產(chǎn) 生 的 條 件 、 原 因 和 形 式 ， 與 農(nóng) 業(yè) 級(jí) 差 地 租 相同 ， 是 由 于 土 地 等 級(jí) 不 同 帶 來(lái) 的 。 城 市 土 地 等 級(jí) 不 同 主 要 表 現(xiàn) 為 土 地 位 置 距 市 中 心 的 遠(yuǎn) 近 ，交 通 是 否 便 利 ， 配 套 設(shè) 施 是 否 完 善 等 。 城 市 級(jí) 差 地 租 產(chǎn) 生 的 原 因 也

31、 是 土 地 經(jīng) 營(yíng) 權(quán) 的 壟 斷 。 城 市 土地 經(jīng) 營(yíng) 權(quán) 具 有 比 農(nóng) 業(yè) 土 地 更 強(qiáng) 的 壟 斷 性 ， 一 旦 某 一 地 塊 的 經(jīng) 營(yíng)權(quán) 被 確 定 下 來(lái) ， 在 其 規(guī) 定 的 經(jīng) 營(yíng) 期 內(nèi) 對(duì) 其 他 的 經(jīng) 營(yíng) 主 體 具 有 排他 性 。 城 市 級(jí) 差 地 租 的 形 式 也 分 為 級(jí) 差 地 租 I和 級(jí) 差 地 租 。 由 于 城 市 內(nèi) 各 地 段 的 土 地 離 市 場(chǎng) 的 位 置 不 同 ， 交 通 和 配 套設(shè) 施 條 件 不 同 ， 所 造 成 的 相 同 投 資 的 邊 際 收 益 不 同 而 產(chǎn) 生 的 超額 利 潤(rùn) 轉(zhuǎn) 化 成 的 地

32、 租 被 稱 為 城 市 級(jí) 差 地 租 I。 在 城 市 發(fā) 展 過 程 中 ， 由 于 國(guó) 家 和 企 業(yè) 在 同 一 地 塊 上 連 續(xù) 追加 投 資 所 造 成 的 投 資 邊 際 收 益 不 同 產(chǎn) 生 的 超 額 利 潤(rùn) 轉(zhuǎn) 化 成 的 地租 ， 被 稱 為 城 市 級(jí) 差 地 租 。 如 新 城 開 發(fā) 和 舊 城 改 造 ， 由 于 開 發(fā) 改 造 前 的 投 資 較 少 ， 投資 的 邊 際 收 益 較 低 ， 級(jí) 差 地 租 也 較 少 ， 開 發(fā) 改 造 后 由 于 從 總 體規(guī) 劃 、 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 等 多 方 面 追 加 了 大 量 的 投 資 ， 使 環(huán) 境 得

33、到 極 大的 改 善 ， 這 些 地 塊 的 價(jià) 值 也 得 到 大 幅 度 的 提 升 ， 導(dǎo) 致 這 一 地 價(jià)大 幅 升 值 的 原 因 就 是 這 個(gè) 地 區(qū) 土 地 的 級(jí) 差 地 租 大 大 地 增 加 了 。 (3)城 市 絕 對(duì) 地 租 決 定 絕 對(duì) 地 租 是 否 存 在 的 原 因 是 土 地 所 有 權(quán) 的 壟 斷 ， 而 與 土地 的 用 途 無(wú) 關(guān) ， 所 以 城 市 用 地 存 在 絕 對(duì) 地 租 。 城 市 絕 對(duì) 地 租 以 農(nóng) 業(yè) 地 租 為 基 礎(chǔ) 。 由 于 城 市 土 地 與 農(nóng) 村 土地 相 鄰 ， 所 以 從 城 市 到 農(nóng) 村 ， 地 租 的 水

34、 平 是 逐 漸 變 化 的 ， 并 且城 市 邊 緣 處 土 地 的 地 租 由 周 圍 農(nóng) 村 土 地 的 地 租 來(lái) 確 定 。 城 市 地 租 額 以 與 其 毗 鄰 的 農(nóng) 業(yè) 土 地 的 地 租 額 為 最 低 界 限 。這 一 最 低 界 限 就 是 城 市 劣 等 地 所 能 提 供 的 絕 對(duì) 地 租 。 劣 等 地 存 在 絕 對(duì) 地 租 ， 不 存 在 級(jí) 差 地 租 ； 優(yōu) 等 土 地 存 在 絕對(duì) 地 租 ， 又 存 在 級(jí) 差 地 租 。 (4)城 市 壟 斷 地 租 城 市 壟 斷 地 租 指 由 于 城 市 某 些 特 殊 地 塊 具 有 稀 有 功 能 ， 對(duì)

35、這 些 稀 有 功 能 的 壟 斷 所 帶 來(lái) 的 生 產(chǎn) 經(jīng) 營(yíng) 商 品 的 壟 斷 價(jià) 格 所 形 成的 壟 斷 超 額 利 潤(rùn) 轉(zhuǎn) 化 成 的 地 租 。 它 是 繼 城 市 級(jí) 差 地 租 和 絕 對(duì) 地租 這 兩 種 基 本 的 地 租 形 式 之 外 的 一 種 個(gè) 別 的 、 特 殊 的 地 租 形 式 。 由 于 壟 斷 價(jià) 格 取 決 于 購(gòu) 買 者 的 購(gòu) 買 欲 望 和 支 付 能 力 ， 而 與它 的 生 產(chǎn) 價(jià) 格 和 價(jià) 值 關(guān) 系 不 大 ， 因 此 ， 具 有 這 種 購(gòu) 買 欲 望 和 支付 能 力 的 人 越 多 ， 其 價(jià) 格 也 就 越 高 ， 壟 斷

36、地 租 就 越 多 。 那 些 由名 牌 名 店 形 成 的 特 殊 地 塊 和 由 名 勝 形 成 的 特 殊 地 塊 。 如 北 京 的全 聚 德 烤 鴨 店 所 在 地 ， 杭 州 的 西 湖 等 。 許 多 人 會(huì) 慕 名 而 來(lái) 購(gòu) 買或 旅 游 ， 由 于 這 些 特 殊 地 塊 的 土 地 經(jīng) 營(yíng) 權(quán) 被 某 些 企 業(yè) 壟 斷 著 ，盡 管 這 些 地 方 的 價(jià) 格 是 壟 斷 價(jià) 格 ， 人 們 也 樂 意 購(gòu) 買 。 3.1.5社 會(huì) 主 義 地 租 存 在 的 理 論 分 析 社 會(huì) 主 義 和 資 本 主 義 的 地 租 有 著 根 本 的 區(qū) 別 ： (1)社 會(huì)

37、主 義 級(jí) 差 地 租 由 于 社 會(huì) 主 義 條 件 下 仍 然 存 在 經(jīng) 濟(jì) 利 益 相 對(duì) 獨(dú) 立 的 不 同 的土 地 所 有 者 和 土 地 使 用 者 ， 土 地 資 源 依 然 是 稀 缺 和 有 限 的 ， 必然 會(huì) 形 成 經(jīng) 營(yíng) 上 的 壟 斷 ， 級(jí) 差 地 租 產(chǎn) 生 的 原 因 在 社 會(huì) 主 義 條 件下 依 然 存 在 ， 即 依 然 有 土 地 經(jīng) 營(yíng) 權(quán) 的 壟 斷 這 一 社 會(huì) 經(jīng) 濟(jì) 原 因 。表 現(xiàn) 為 國(guó) 家 或 集 體 所 有 者 和 土 地 使 用 者 憑 借 對(duì) 土 地 經(jīng) 營(yíng) 權(quán) 的 壟斷 ， 使 土 地 的 級(jí) 差 收 益 轉(zhuǎn) 化 為 級(jí)

38、 差 地 租 。 社 會(huì) 主 義 條 件 下 依 然 有 土 地 的 肥 沃 程 度 和 位 置 的 差 別 以 及集 約 經(jīng) 營(yíng) 所 產(chǎn) 生 的 收 益 的 差 別 ， 這 種 客 觀 物 質(zhì) 條 件 差 異 是 任 何社 會(huì) 性 質(zhì) 所 無(wú) 法 改 變 的 ， 這 種 自 然 力 的 差 異 是 客 觀 存 在 的 。 所以 ， 級(jí) 差 地 租 的 形 成 條 件 仍 然 存 在 。 通 過 前 面 我 們 對(duì) 級(jí) 差 地 租 的 分 析 可 知 ， 社 會(huì) 主 義 級(jí) 差 地 租也 是 構(gòu) 成 不 同 地 區(qū) 、 不 同 部 門 和 不 同 單 位 經(jīng) 濟(jì) 利 益 差 別 的 一 個(gè)重

39、要 因 素 。 承 認(rèn) 這 些 差 別 ， 照 顧 差 別 ， 避 免 平 均 主 義 ， 是 在 社會(huì) 主 義 條 件 下 充 分 調(diào) 動(dòng) 生 產(chǎn) 單 位 和 農(nóng) 民 積 極 性 的 一 個(gè) 關(guān) 鍵 。 在實(shí) 際 中 ， 正 確 處 理 好 級(jí) 差 地 租 的 分 配 問 題 ， 是 完 善 社 會(huì) 主 義 生產(chǎn) 關(guān) 系 的 重 要 保 證 。 為 了 處 理 好 社 會(huì) 主 義 土 地 所 有 者 和 使 用 者 之 間 的 利 益 關(guān) 系 ， 級(jí) 差 地 租 的 分 配 應(yīng) 遵 循 以 下 基 本 原 則 ： 對(duì) 于 級(jí) 差 地 租 I， 集 體土 地 應(yīng) 歸 集 體 土 地 所 有 者

40、 ， 由 國(guó) 家 投 資 的 部 分 級(jí) 差 地 租 I應(yīng) 歸 國(guó) 家 ， 國(guó) 有 土 地 應(yīng) 歸 國(guó) 家 土 地 所 有 者 ； 對(duì) 于 級(jí) 差 地 租 ， 在 經(jīng) 營(yíng)期 內(nèi) 則 應(yīng) 按 誰(shuí) 投 資 歸 誰(shuí) 所 有 ， 經(jīng) 營(yíng) 期 滿 以 后 歸 國(guó) 家 或 集 體 所 有者 。 由 此 可 知 ， 土 地 經(jīng) 營(yíng) 期 或 使 用 期 的 長(zhǎng) 短 直 接 決 定 投 資 的 回收 狀 況 和 投 資 者 利 益 的 大 小 。 因 此 ， 在 確 定 農(nóng) 地 承 包 期 和 城 市土 地 出 讓 期 的 實(shí) 踐 中 ， 要 綜 合 考 慮 所 有 者 和 使 用 者 的 利 益 關(guān) 系 ，否

41、 則 會(huì) 影 響 投 資 者 的 合 理 預(yù) 期 ， 并 最 終 影 響 到 土 地 的 合 理 和 有效 利 用 。 (2)社 會(huì) 主 義 絕 對(duì) 地 租 在 社 會(huì) 主 義 條 件 下 ， 存 在 國(guó) 有 土 地 所 有 權(quán) 和 集 體 土 地 所 有權(quán) 的 壟 斷 ， 土 地 使 用 者 在 使 用 土 地 時(shí) 必 須 向 國(guó) 家 或 集 體 租 賃 土地 并 支 付 絕 對(duì) 地 租 ， 即 絕 對(duì) 地 租 存 在 的 社 會(huì) 經(jīng) 濟(jì) 條 件 仍 然 存 在 。 在 城 市 ， 多 種 用 地 形 式 并 存 ， 而 不 同 用 途 所 起 的 作 用 不 同 ，不 同 用 途 支 付

42、地 租 的 來(lái) 源 也 不 同 。 但 它 都 來(lái) 源 于 其 產(chǎn) 品 的 壟 斷價(jià) 格 。 具 體 來(lái) 說(shuō) ， 工 業(yè) 生 產(chǎn) 用 地 、 商 業(yè) 和 服 務(wù) 業(yè) 經(jīng) 營(yíng) 用 地 的 絕 對(duì)地 租 來(lái) 源 于 其 剩 余 產(chǎn) 品 價(jià) 值 的 直 接 扣 除 ， 居 民 住 宅 用 地 來(lái) 源 于消 費(fèi) 者 的 個(gè) 人 收 入 支 付 ， 非 營(yíng) 業(yè) 性 單 位 用 地 則 可 免 征 絕 對(duì) 地 租 。因 此 社 會(huì) 主 義 條 件 下 ， 絕 對(duì) 地 租 的 存 在 是 必 然 的 。 3.1.6社 會(huì) 主 義 條 件 下 地 租 的 作 用 建 立 和 完 善 社 會(huì) 主 義 的 地 租

43、 理 論 ， 不 僅 有 利 于 地 租 理 論 的發(fā) 展 ， 也 會(huì) 對(duì) 社 會(huì) 主 義 市 場(chǎng) 經(jīng) 濟(jì) 理 論 的 完 善 ， 優(yōu) 化 土 地 資 源 配置 ， 促 進(jìn) 房 地 產(chǎn) 業(yè) 的 發(fā) 展 發(fā) 揮 積 極 的 作 用 。 （ 1） 有 利 于 完 善 社 會(huì) 主 義 市 場(chǎng) 經(jīng) 濟(jì) 理 論 市 場(chǎng) 經(jīng) 濟(jì) 要 求 以 市 場(chǎng) 機(jī) 制 配 置 資 源 ， 而 價(jià) 格 機(jī) 制 是 市 場(chǎng) 機(jī)制 的 主 要 內(nèi) 容 ， 地 租 、 地 價(jià) 是 土 地 的 價(jià) 格 ， 是 價(jià) 格 機(jī) 制 在 房 地產(chǎn) 領(lǐng) 域 發(fā) 揮 作 用 的 基 礎(chǔ) ， 對(duì) 發(fā) 揮 市 場(chǎng) 機(jī) 制 的 意 義 極 為

44、重 大 。 社 會(huì) 主 義 地 租 理 論 的 建 立 與 發(fā) 展 為 建 立 和 完 善 地 租 、 地 價(jià)體 系 提 供 了 理 論 依 據(jù) 。 社 會(huì) 主 義 地 租 、 地 價(jià) 體 系 的 形 成 和 完 善 ，使 土 地 資 源 的 配 置 可 以 通 過 地 租 、 地 價(jià) 的 變 動(dòng) 來(lái) 進(jìn) 行 ， 為 土 地有 效 利 用 創(chuàng) 造 了 條 件 。 （ 2） 有 利 于 有 效 地 配 置 資 源 價(jià) 格 機(jī) 制 對(duì) 土 地 資 源 的 配 置 離 不 開 地 租 和 地 價(jià) ， 它 們 是 價(jià)格 機(jī) 制 作 用 的 基 礎(chǔ) 。 每 個(gè) 地 塊 的 用 途 主 要 由 不 同 產(chǎn)

45、 業(yè) 的 付 租 能 力 來(lái) 決 定 ， 付 租能 力 較 高 且 對(duì) 土 地 區(qū) 位 較 敏 感 的 產(chǎn) 業(yè) 占 有 地 租 較 高 的 地 塊 ， 如地 租 最 高 的 商 業(yè) 中 心 由 大 型 零 售 商 業(yè) 、 大 銀 行 、 大 公 司 等 占 據(jù) ，而 付 租 能 力 較 低 的 產(chǎn) 業(yè) 只 能 占 據(jù) 地 租 相 對(duì) 較 低 的 城 市 邊 緣 區(qū) 。 作 為 政 府 不 論 是 以 土 地 所 有 者 的 身 份 ， 還 是 以 土 地 管 理 者的 身 份 ， 為 了 實(shí) 現(xiàn) 對(duì) 土 地 的 有 效 利 用 ， 合 理 配 置 ， 使 其 保 值 和增 值 ， 都 必 須

46、依 據(jù) 地 租 、 地 價(jià) 的 變 動(dòng) 規(guī) 律 出 讓 土 地 的 使 用 權(quán) ，并 對(duì) 土 地 利 用 進(jìn) 行 控 制 和 調(diào) 整 。 3.1.7地 租 理 論 在 現(xiàn) 實(shí) 生 活 中 的 應(yīng) 用（ 1） 影 響 契 約 地 租 的 簽 訂 契 約 租 金 是 由 租 賃 雙 方 議 價(jià) 同 意 的 結(jié) 果 。 一 般 情 況 下 ， 租 賃 雙 方 心 目中 應(yīng) 有 一 個(gè) 可 以 被 共 同 接 受 的 租 金 額 度 。 而 雙 方 都 同 意 的 租 金 額 度 ， 應(yīng) 該非 常 接 近 理 論 上 的 地 租 水 平 。 如 果 雙 方 在 土 地 產(chǎn) 生 地 租 能 力 的 認(rèn)

47、識(shí) 上 有 異議 或 者 雙 方 的 議 價(jià) 地 位 不 平 等 時(shí) ， 租 金 額 度 就 會(huì) 與 理 論 地 租 有 差 距 。 在 雙 方 議 價(jià) 的 過 程 中 ， 不 動(dòng) 產(chǎn) 租 售 特 有 的 信 息 不 完 全 問 題 ， 也 會(huì) 造 成不 同 的 地 租 水 平 。 隨 著 供 需 狀 況 的 改 變 ， 租 金 也 會(huì) 進(jìn) 行 調(diào) 整 。 短 期 而 言 ，供 需 狀 況 的 失 調(diào) ， 會(huì) 造 成 租 金 與 理 論 地 租 之 間 的 差 距 。 長(zhǎng) 期 來(lái) 看 ， 租 金 與理 論 地 租 往 同 一 方 向 移 動(dòng) 的 。 議 價(jià) 能 力 的 不 同 造 成 地 租

48、水 平 的 不 同 ， 承 租 方 有 許 多 就 業(yè) 機(jī) 會(huì) ， 有 能力 向 土 地 所 有 者 要 求 較 高 的 報(bào) 酬 ； 承 租 方 數(shù) 目 多 且 沒 有 太 多 的 其 他 就 業(yè) 機(jī)會(huì) ， 在 彼 此 惡 性 競(jìng) 爭(zhēng) 的 情 況 下 ， 租 金 就 會(huì) 提 高 。 （ 2） 地 租 與 土 地 價(jià) 值 的 關(guān) 系 地 租 與 土 地 價(jià) 值 關(guān) 系 的 直 接 表 現(xiàn) 是 收 益 還 原 法 的 應(yīng) 用 。 收 益 還 原 法 是 將 待 估 土 地 未 來(lái) 正 常 年 純 收 益 ， 以 一 定 的 土地 還 原 利 率 還 原 ， 以 此 估 算 待 估 土 地 價(jià) 格

49、的 方 法 。 由 于 土 地 具 有 永 續(xù) 性 ， 因 而 人 們 可 以 期 待 土 地 未 來(lái) 的 收 益 。把 這 未 來(lái) 若 干 年 延 續(xù) 而 不 斷 取 得 的 土 地 純 收 益 以 一 定 的 還 原 利率 折 現(xiàn) 為 現(xiàn) 在 的 價(jià) 值 時(shí) ， 數(shù) 量 上 就 表 現(xiàn) 為 市 場(chǎng) 價(jià) 格 。 由 于 土 地 收 益 是 不 同 生 產(chǎn) 要 素 組 合 的 結(jié) 果 ， 土 地 只 是 其 中的 要 件 之 一 。 因 此 ， 土 地 純 收 益 是 在 土 地 收 益 中 扣 除 非 土 地 因素 對(duì) 土 地 的 貢 獻(xiàn) 量 后 的 余 額 。 這 種 土 地 純 收 益

50、是 因 使 用 土 地 而帶 來(lái) 的 ， 理 應(yīng) 歸 土 地 所 有 者 所 有 ， 因 此 ， 它 就 是 地 租 。 （ 3） 地 租 與 土 地 資 源 開 發(fā) 投 資 者 之 所 以 投 資 開 發(fā) 某 塊 土 地 ， 是 因 為 在 一 段 時(shí) 間 內(nèi) 這塊 土 地 未 來(lái) 預(yù) 期 地 租 報(bào) 酬 能 超 過 初 始 投 資 。 這 段 時(shí) 間 越 短 越 好 。 投 資 的 決 策 ， 可 能 因 為 土 地 開 發(fā) 性 質(zhì) 的 不 同 而 不 同 。 相 應(yīng)地 ， 生 產(chǎn) 效 率 、 產(chǎn) 品 價(jià) 格 、 經(jīng) 濟(jì) 成 本 及 地 租 都 會(huì) 不 同 。 如 果 投資 在 農(nóng) 業(yè) 土

51、 地 上 ， 只 要 維 護(hù) 恰 當(dāng) ， 其 報(bào) 酬 或 利 潤(rùn) 可 能 永 續(xù) 地 維持 在 某 一 個(gè) 水 平 。 純 土 地 經(jīng) 營(yíng) 總 報(bào) 酬 減 去 經(jīng) 營(yíng) 成 本 得 到 的 地 租 或 利 潤(rùn) 的 大 小 ，就 是 影 響 投 資 的 主 要 因 素 。 開 發(fā) 建 筑 物 在 建 筑 物 剛 剛 建 成 并 投 入 使 用 的 一 段 時(shí) 間 內(nèi) ，投 資 人 可 以 獲 得 相 當(dāng) 高 的 報(bào) 酬 。 但 是 ， 當(dāng) 此 建 筑 物 接 近 其 生命 周 期 終 點(diǎn) 時(shí) ， 報(bào) 酬 就 會(huì) 逐 漸 減 少 直 至 消 失 。 （ 4） 地 租 與 土 地 使 用 配 置 由

52、于 城 市 土 地 區(qū) 位 的 作 用 ， 不 行 業(yè) 在 同 一 位 置 上 的 經(jīng) 濟(jì) 收 益 也 會(huì) 相 差 很 大 ， 城 市 土 地的 利 用 方 式 又 在 很 大 程 度 上 取 決 于 土 地 區(qū) 位 條 件 。 土 地 使 用 者 在 選 用 土 地 時(shí) ， 必 須 把 自 己 能 在 該 區(qū) 位 土 地上 獲 取 的 收 益 與 其 所 需 支 付 的 地 租 相 比 較 ， 而 后 選 擇 與 其 經(jīng)濟(jì) 水 平 相 適 應(yīng) 的 地 段 ， 從 而 使 土 地 在 地 租 的 自 發(fā) 調(diào) 節(jié) 下 不 斷轉(zhuǎn) 換 用 途 ， 最 終 形 成 土 地 收 益 和 租 金 都 趨

53、向 最 高 用 途 水 平 的合 理 空 間 結(jié) 構(gòu) 。 在 完 全 自 由 競(jìng) 爭(zhēng) 的 市 場(chǎng) 經(jīng) 濟(jì) 體 制 下 ， 土 地 市 場(chǎng) 發(fā) 育 完 全 ，人 們 通 過 對(duì) 區(qū) 位 地 租 的 分 析 和 對(duì) 市 場(chǎng) 地 價(jià) 的 比 較 研 究 ， 來(lái) 揭示 土 地 的 空 間 差 異 及 其 利 用 模 式 ， 西 方 布 局 理 論 常 用 地 租 三角 來(lái) 具 體 分 析 這 些 問 題 ， 如 圖 ： 圖 中 的 三 角 形 ( EOP、 FOK、 GOS、 HOT)分 別 代 表 商業(yè) 服 務(wù) 業(yè) 用 地 住 宅 用 地 、 輕 工 業(yè) 用 地 和 重 工 業(yè) 用 地 的 地 租

54、變 化 。該 圖 說(shuō) 明 ， 地 租 額 最 高 的 土 地 利 用 方 式 通 常 是 土 地 效 益 最 大 的用 地 。 如 一 個(gè) 城 市 中 商 業(yè) 用 地 產(chǎn) 生 的 地 租 額 最 高 ， 因 而 商 業(yè) 服 務(wù)業(yè) 總 是 有 能 力 占 據(jù) 市 中 心 及 交 通 路 口 等 土 地 效 益 最 高 的 地 段 。如 果 較 低 級(jí) 的 土 地 利 用 方 式 占 據(jù) 較 好 的 、 經(jīng) 濟(jì) 效 益 較 高 的 地 段 ，相 對(duì) 它 較 低 的 地 租 生 產(chǎn) 能 力 而 言 ， 它 不 可 能 與 生 產(chǎn) 率 較 高 的 利用 方 式 繼 續(xù) 競(jìng) 爭(zhēng) ， 其 結(jié) 果 必 然

55、是 被 排 擠 出 土 地 效 益 較 高 的 地 塊 ，從 而 實(shí) 現(xiàn) 土 地 資 源 的 有 效 配 置 。 3.1.8土 地 價(jià) 格 土 地 資 源 能 否 得 到 優(yōu) 化 配 置 ， 土 地 資 產(chǎn) 能 否 實(shí) 現(xiàn) 保 值 增 值 ，關(guān) 鍵 在 于 地 價(jià) 能 否 真 正 反 映 土 地 的 市 場(chǎng) 交 易 本 質(zhì) ， 能 否 發(fā) 揮 其作 為 土 地 市 場(chǎng) 機(jī) 制 核 心 的 作 用 。 (1)土 地 價(jià) 格 的 內(nèi) 涵 根 據(jù) 馬 克 思 的 勞 動(dòng) 價(jià) 值 論 ， 價(jià) 格 是 商 品 價(jià) 值 的 貨 幣 表 現(xiàn) ，而 商 品 價(jià) 值 是 凝 結(jié) 在 商 品 中 的 無(wú) 差 別

56、的 人 類 勞 動(dòng) 。 在 西 方 經(jīng) 濟(jì)學(xué) 家 看 來(lái) ， 價(jià) 格 是 為 獲 得 一 種 商 品 或 勞 務(wù) 所 必 須 付 出 的 東 西 ，通 常 用 貨 幣 表 示 。 但 自 然 的 土 地 不 是 人 類 的 勞 動(dòng) 產(chǎn) 品 ， 不 包 含人 類 的 抽 象 勞 動(dòng) 。 那 么 ， 土 地 價(jià) 格 的 內(nèi) 涵 到 底 是 什 么 呢 ? 土 地 能 向 人 類 永 續(xù) 提 供 產(chǎn) 品 和 服 務(wù) ， 即 在 一 定 的 勞 動(dòng) 條 件下 土 地 能 產(chǎn) 生 純 收 益 ， 即 地 租 。 購(gòu) 買 土 地 的 權(quán) 利 ， 實(shí) 際 上 是 購(gòu)買 一 定 時(shí) 期 的 土 地 收 益 。

57、 因 此 ， 土 地 價(jià) 格 是 為 購(gòu) 買 土 地 而 支 付的 用 貨 幣 表 示 的 交 換 價(jià) 值 ， 是 土 地 未 來(lái) 地 租 的 資 本 化 。 一 般 情 況 下 ， 土 地 價(jià) 格 是 指 公 開 市 場(chǎng) 條 件 下 形 成 的 土 地 價(jià)格 。 無(wú) 論 是 土 地 估 價(jià) 還 是 土 地 交 易 ， 其 價(jià) 格 條 件 是 指 公 開 市 場(chǎng) 。事 實(shí) 上 ， 在 現(xiàn) 實(shí) 土 地 交 易 中 ， 由 于 土 地 市 場(chǎng) 的 特 殊 性 ， 這 種 公開 市 場(chǎng) 條 件 很 難 完 全 具 備 ， 這 種 價(jià) 格 也 就 很 難 形 成 。 但 是 ， 它是 一 個(gè) 很 好

58、的 參 照 物 ， 為 各 種 價(jià) 格 的 比 較 建 立 了 標(biāo) 準(zhǔn) 。 （ 2） 土 地 價(jià) 格 的 特 點(diǎn) 土 地 是 一 種 特 殊 商 品 ， 其 價(jià) 格 形 式 與 本 質(zhì) 與 一 般 商 品 價(jià) 格 均不 同 。 土 地 價(jià) 格 是 土 地 權(quán) 益 價(jià) 格 土 地 是 一 種 資 產(chǎn) ， 能 給 人 們 提 供 恒 久 的 產(chǎn) 品 和 服 務(wù) ， 而 這 產(chǎn)品 和 服 務(wù) 的 獲 得 都 以 土 地 權(quán) 利 的 限 定 為 基 礎(chǔ) 。 因 此 ， 土 地 買 賣實(shí) 質(zhì) 上 是 一 種 財(cái) 產(chǎn) 權(quán) 利 的 買 賣 ， 人 們 購(gòu) 買 土 地 是 購(gòu) 買 獲 得 土 地收 益 的 權(quán)

59、 利 。 土 地 權(quán) 利 是 一 個(gè) 權(quán) 利 束 ， 包 括 土 地 所 有 權(quán) 、 土 地使 用 權(quán) 、 土 地 租 賃 權(quán) 和 土 地 抵 押 權(quán) 等 。 購(gòu) 買 土 地 ， 獲 得 某 項(xiàng) 土地 權(quán) 利 ， 就 可 以 獲 得 某 種 程 度 的 土 地 收 益 ， 因 而 ， 也 就 必 須 付出 代 價(jià) 。 土 地 價(jià) 格 不 是 土 地 價(jià) 值 的 貨 幣 表 現(xiàn) 一 般 商 品 的 市 場(chǎng) 供 給 和 需 求 ， 共 同 決 定 該 商 品 的 市 場(chǎng) 價(jià) 格 。然 而 ， 土 地 卻 不 同 。 在 宏 觀 上 ， 土 地 的 自 然 供 給 是 不 能 改 變 的 ，土 地

60、的 經(jīng) 濟(jì) 供 給 在 短 期 內(nèi) 變 動(dòng) 也 很 小 。 因 此 ， 相 對(duì) 土 地 需 求 來(lái)說(shuō) ， 土 地 供 給 的 變 動(dòng) 很 小 。 這 樣 ， 土 地 市 場(chǎng) 的 價(jià) 格 就 主 要 由 土地 需 求 決 定 。 當(dāng) 社 會(huì) 人 口 增 加 、 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 對(duì) 土 地 需 求 日 益 增 大時(shí) ， 土 地 價(jià) 格 就 不 斷 上 漲 ； 反 之 ， 當(dāng) 社 會(huì) 和 某 一 地 區(qū) 的 人 口 減少 、 經(jīng) 濟(jì) 衰 退 ， 對(duì) 土 地 的 需 求 減 少 時(shí) ， 土 地 價(jià) 格 就 下 跌 。 當(dāng) 然 ，從 微 觀 上 看 ， 在 某 一 個(gè) 具 體 區(qū) 域 市 場(chǎng) 上 ， 土

61、 地 的 供 給 是 可 變 的 ，特 別 是 對(duì) 某 一 種 商 品 而 言 ， 在 某 一 價(jià) 格 水 平 下 ， 它 可 以 在 眾 多的 土 地 供 給 中 選 擇 自 己 所 需 的 土 地 。 土 地 價(jià) 格 呈 總 體 上 升 趨 勢(shì) 隨 著 社 會(huì) 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 、 人 口 增 加 ， 人 地 比 例 不 斷 增 大 ， 社 會(huì)對(duì) 土 地 的 需 求 日 益 擴(kuò) 大 ， 地 租 有 不 斷 上 漲 的 趨 勢(shì) 。 同 時(shí) 高 技 術(shù) 、高 投 資 產(chǎn) 業(yè) 的 日 趨 發(fā) 達(dá) ， 工 人 的 勞 動(dòng) 總 量 在 生 產(chǎn) 中 的 比 重 日 趨縮 小 ， 使 得 社 會(huì) 平 均

62、利 潤(rùn) 率 下 降 ， 從 而 導(dǎo) 致 利 率 有 下 降 的 趨 勢(shì) 。地 租 的 上 升 和 利 息 率 的 下 降 ， 決 定 了 土 地 價(jià) 格 呈 上 升 的 趨 勢(shì) 。 土 地 價(jià) 格 有 強(qiáng) 烈 的 地 域 性 在 理 論 上 ， 可 以 說(shuō) 土 地 的 供 給 和 需 求 決 定 土 地 的 市 場(chǎng) 價(jià) 格 。但 是 ， 由 于 土 地 位 置 的 固 定 性 ， 它 無(wú) 法 像 其 他 商 品 那 樣 到 處 流動(dòng) ， 因 而 使 土 地 市 場(chǎng) 具 有 強(qiáng) 烈 的 地 區(qū) 域 性 ， 各 地 域 性 市 場(chǎng) 之 間 ，土 地 價(jià) 格 很 難 相 互 影 響 ， 不 能 形

63、成 統(tǒng) 一 的 市 場(chǎng) 均 衡 價(jià) 格 。 （ 3） 中 國(guó) 的 地 價(jià) 理 論 與 地 價(jià) 體 系 目 前 ， 我 國(guó) 以 土 地 使 用 權(quán) 有 償 出 讓 、 轉(zhuǎn) 讓 為 特 征 的 土 地 交易 已 經(jīng) 成 為 普 遍 現(xiàn) 象 。 然 而 ， 對(duì) 地 價(jià) 的 認(rèn) 識(shí) 尚 未 在 理 論 上 形 成共 識(shí) ； 在 實(shí) 踐 上 ， 各 地 政 府 制 定 的 地 方 性 法 規(guī) 也 存 在 很 大 差 別 。 新 中 國(guó) 成 立 后 ， 土 地 改 為 公 有 ， 國(guó) 有 土 地 長(zhǎng) 期 實(shí) 行 無(wú) 償 使用 。 由 于 不 存 在 市 場(chǎng) 交 易 ， 也 就 不 存 在 地 價(jià) 問 題

64、， 更 談 不 上 地價(jià) 理 論 研 究 了 。 改 革 開 放 以 后 ， 建 設(shè) 用 地 需 求 急 劇 上 升 ， 無(wú) 償 用 地 的 弊 端日 益 顯 現(xiàn) ： 土 地 浪 費(fèi) 嚴(yán) 重 ， 違 法 用 地 現(xiàn) 象 嚴(yán) 重 ， 國(guó) 家 所 有 的 土地 幾 乎 演 變 成 為 部 門 所 有 制 、 單 位 所 有 制 。 為 了 遏 制 這 些 現(xiàn) 象 ， 1980年 ， 國(guó) 家 提 出 了 征 收 城 市 土 地 使用 費(fèi) 問 題 ， 1988年 國(guó) 務(wù) 院 發(fā) 布 了 城 鎮(zhèn) 土 地 使 用 稅 暫 行 條 例 ，同 年 ， 中 華 人 民 共 和 國(guó) 憲 法 、 中 華 人 民 共

65、 和 國(guó) 土 地 管 理法 做 了 修 改 ， 土 地 不 得 出 租 的 規(guī) 定 被 刪 除 ， 增 加 了 “ 土 地 使用 權(quán) 可 以 依 法 轉(zhuǎn) 讓 ” 和 “ 國(guó) 家 依 法 實(shí) 行 國(guó) 有 土 地 有 償 使 用 制 度 ”的 內(nèi) 容 。 于 是 ， 土 地 逐 漸 進(jìn) 入 市 場(chǎng) 。 土 地 有 償 使 用 的 實(shí) 現(xiàn) 方 式為 收 取 土 地 出 讓 金 。 盡 管 目 前 我 國(guó) 學(xué) 術(shù) 界 對(duì) 地 價(jià) 等 問 題 的 認(rèn) 識(shí) ， 相 對(duì) 于 改 革 開放 初 期 ， 有 了 很 大 的 進(jìn) 步 ， 相 關(guān) 學(xué) 術(shù) 創(chuàng) 建 工 作 也 取 得 了 較 大 的進(jìn) 展 。 但 到

66、 目 前 為 止 ， 理 論 界 關(guān) 于 地 價(jià) 的 認(rèn) 識(shí) 仍 然 有 較 大 分 歧 。 有 關(guān) 傳 統(tǒng) 的 地 價(jià) 理 論 是 基 于 勞 動(dòng) 價(jià) 值 論 構(gòu) 建 的 ， 認(rèn) 為 土 地不 是 勞 動(dòng) 產(chǎn) 品 ， 也 就 沒 有 反 映 價(jià) 值 的 價(jià) 格 。 根 據(jù) 傳 統(tǒng) 的 地 價(jià) 理論 ， 所 謂 的 地 價(jià) 實(shí) 際 上 是 土 地 所 能 提 供 的 地 租 的 購(gòu) 買 價(jià) 格 ， 計(jì)算 公 式 為 ： 土 地 價(jià) 格 地 租 利 息 率 。 當(dāng) 然 ， 一 方 面 ， 傳 統(tǒng) 理論 是 針 對(duì) 私 有 制 分 析 的 ， 沒 有 涉 及 公 有 制 的 條 件 ； 另 一 方 面 ，傳 統(tǒng) 理 論 對(duì) 土 地 內(nèi) 涵 中 的 土 地 資 本 缺 乏 系 統(tǒng) 的 理 論 劃 分 ， 使 得在 界 定 地 價(jià) 時(shí) ， 經(jīng) 常 被 土 地 開 發(fā) 成 本 、 已 附 在 土 地 上 的 基 礎(chǔ) 設(shè)施 、 構(gòu) 筑 物 以 及 地 上 附 著 物 等 復(fù) 合 體 價(jià) 值 的 取 舍 所 困 擾 ， 以 致不 能 準(zhǔn) 確 界 定 甚 至 混 淆 地 價(jià) 內(nèi) 涵 。 對(duì) 此 ， 土