《物業(yè)的接管驗收與撤管》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《物業(yè)的接管驗收與撤管（41頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、物業(yè)的接管驗收與撤管 物業(yè)接管驗收的準(zhǔn)備 （一）人員準(zhǔn)備 （1）組建接管驗收小組。由物業(yè)管理企業(yè)管理部牽頭，組織辦公室、工程部、公司策劃 部有關(guān)人員參加。各部門應(yīng)選派既精通業(yè)務(wù)，又責(zé)任心強(qiáng)的技術(shù)人員參加，并且一般要有 不同專業(yè)特長的工程技術(shù)人患參加。規(guī)模一般為5～8人。 （2）指定負(fù)責(zé)人,最好是由本項目的負(fù)責(zé)人擔(dān)任。 （二）接管驗收的資料準(zhǔn)備 （1）驗收支出國家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。 （2）圖紙：該物業(yè)的設(shè)計圖和施工圖紙，特別顯隱蔽工程的圖紙及施工現(xiàn)場記錄 （3）針對該物業(yè)驗收的內(nèi)容事先設(shè)計一些驗收記錄的表格，諸如房屋接管驗收表、公共配套設(shè)施接管驗收表、機(jī)電設(shè)備接管驗收表、室

2、內(nèi)接管驗收遺留問題統(tǒng)計表、機(jī)電設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表、接管驗收問題整改表等。 （三）進(jìn)行現(xiàn)場初步勘察 根據(jù)設(shè)計圖和施工圖紙，派接管驗收小組的工程技術(shù)人員到物業(yè)些絕絕招馬為接管驗收工作的開展打下基礎(chǔ)。 新建物業(yè)接管驗收的程序 （1）身機(jī)單位書面提請接管單位接管驗收，并提交相應(yīng)的資料。 （2）接管單位按照接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，對建設(shè)單位提交的申請和相關(guān)資料進(jìn)行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。 （3）接管單位會同建設(shè)按照接管驗收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收。 （4）驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題的處理辦法處理。 （5）經(jīng)檢驗符合要求時，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽發(fā)驗收

3、合格憑證，并應(yīng)及時簽發(fā)接管文件。 原有物業(yè)的接管驗收程序 （1）移交人書面提請接管單位接管驗收，并提交相應(yīng)的資料” （2）接管單位按照接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，對建設(shè)單位提交的申請和相關(guān)資料進(jìn)行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。 （3）接管單位合同移交人按照接管驗收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收。 4）查驗房屋的情況，包括建筑年代、用途變遷、拆改添建等；評估房屋的完好與損壞程度及現(xiàn)有價值；對在驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按危險和損壞問題處理辦法處理。 （5）交接雙方共同清點房屋、裝修、設(shè)備和黨附著物，“核實房屋的被用眾況。 （6）經(jīng)檢驗符合要求時，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽發(fā)驗收合格

4、憑證，簽發(fā)接管文件，并辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記（若無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則無需辦理）。 物業(yè)接管驗收的主要內(nèi)容和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 新建物業(yè)接管驗收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)（質(zhì)量與使用功能） 1、主體結(jié)構(gòu) （1）地基基礎(chǔ)的沉降不得超過地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。 （2）鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范的規(guī)定值。 （3）磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。 （4）木結(jié)構(gòu)應(yīng)給點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范中的有關(guān)規(guī)定。 （5）凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計規(guī)范的有先規(guī)定。

5、 2、外墻不得滲水 3、屋面 （1）各類屋面必須符合屋面工程施工及驗收規(guī)范中的有關(guān)規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲水。 （2）平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。 （3）陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。 4、樓地面 （1）面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直，無缺校掉角。 （2）衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。 （3）木樓地面應(yīng)平整牢固、接縫密合。 5、裝修 （1

6、）鋼木門窗應(yīng)安裝乎正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。 （2）進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道富、進(jìn)戶 門的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。 （3）木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須打牢。 （4）門窗玻璃應(yīng)安裝乎整，油灰飽滿，粘貼牢固。 （5）抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。 （6）飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺校掉角。 （7）油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏劇現(xiàn)象。 6、電氣 （1）電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連

7、接必須緊密，鋁導(dǎo)線 連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)和電 氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻不得小于IMΩ／KV。 （2）應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。 （3）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。 （4）各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合電氣裝置工程施工及驗收規(guī)范的要求。 （5）電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動聲不得超過電氣裝置工程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、

8、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。 （6）對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。 （7）除上述要求外，同時應(yīng)符合地區(qū)性《低壓電器裝置規(guī)程》的有關(guān)要求。 7、水、問聲、消防 （1）管道安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。 （2）高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。 （3）衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超高壓 sin，并不應(yīng)使用陶瓷管。塑料管。地涌、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。

9、（4）衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固、部件齊全、制動靈活。 （5）水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時無較大震動。 （6）消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計防火規(guī)范、高層民用建筑設(shè)計防火現(xiàn)嫩要求。并且有消防部門檢驗合格簽證。 8．采暖 （1）采暖工程的驗收時間，必須在采暖期以前兩個月進(jìn)行。 （2）鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝乎正了配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證。 （3）爐排必須進(jìn)行12小時以上試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得再相摩像且無雜音、不跑偏、不凸起、不受卡、返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。 （4）各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、

10、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。 （5）爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風(fēng)擋板應(yīng)安裝乎正、啟閉靈活、閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻 不得透風(fēng)漏氣。 （6）管道的管徑、坡度及檢查并必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求，管溝 大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。 （7）設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程 施工及驗收規(guī)范的規(guī)定。 （8）鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，水質(zhì)、煙塵排放 濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。 （9）經(jīng)過48小時連續(xù)試運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采曖區(qū)室溫必須符 合設(shè)計要求。 9、附屬工程及其他

11、（1）室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）、設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合室外排 水設(shè)計規(guī)范的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。 （2）化糞池應(yīng)接排滿量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm。立 管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，一但不應(yīng)超過兩個彎。 （3）明溝、散水、落水為頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。 （4）房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。 （5）房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報箱，其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。 （6）掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物。 （7）單體工程必須做到工完料冷地清，

12、臨時設(shè)施及過渡用房拆除清餐完草二室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求。 （8）群體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。 原有物業(yè)接管驗收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) 　質(zhì)量與使用功能的檢驗 （1）以危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)和國家有關(guān)規(guī)定作檢驗依據(jù)。 （2）從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。 （3）檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度。 （4）查檢房屋使用情況（包括建筑年代、用速變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備等情況），評估房屋現(xiàn)有價值、建立資料檔案。 2．危險和損壞問題的處理 （1）屬有危險的房屋，應(yīng)由移交人負(fù)責(zé)排險解危，才得接管。 （2）屬有損壞的房屋，由

13、移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負(fù)責(zé)維修，也可采用其他補(bǔ)償形式。 （3）屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。 物業(yè)接管驗收中質(zhì)量問題的處理 處理質(zhì)量問題的方法 1、發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)重 進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復(fù)驗。 2、發(fā)現(xiàn)影響相鄰房屋的安全問題，由經(jīng)給基胡狩理。因施工原因造成的質(zhì)量問題，應(yīng)由施工單位負(fù)責(zé)，按照約定期限進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復(fù)驗。3、對于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)修繕，或可采取費用補(bǔ)償?shù)霓k法，

14、由物業(yè)管理企業(yè)處理。 4、房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)、設(shè)計。施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設(shè)計、施工、材料的原因由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理；如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。 處理質(zhì)量問題應(yīng)把握的兩條原則 原則性與靈活性相結(jié)合 所謂原則性：就是實事求是、鐵面無私、嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)把在驗收中查出的各種問題做非常詳細(xì)的記錄，該返工的要責(zé)成施工單位返工，屬無法返工的問題就應(yīng)索賠。返工沒有達(dá)到要求，不予簽字，直至達(dá)到要求。 所謂靈活性：就是在不違背原則的前提下，具體問題具體分析。對于大規(guī)模的物業(yè)， 難免會出鵬

15、盡。意之。，接管。收人員不蛐泥于哪，飄對不雅規(guī)嘴。措施，不能把接管驗收的雙方置于對立狀態(tài)，而應(yīng)共同協(xié)商，力爭合理、圓滿地解決接管驗收中存在的問題。 細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合 工程質(zhì)量問題對物業(yè)產(chǎn)生的影響相當(dāng)久遠(yuǎn)，給管理帶來的困難與障礙也是巨大的。所以，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行工程驗收時必須細(xì)致入微。任何7點疏忽都有可能統(tǒng)日后的管理帶來無盡的麻煩，也會嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主的利益。大的方面，如給排水管是否通暢，供電線路的正確與否，各種設(shè)備的運(yùn)行是否正常。細(xì)微之處，如所用材料的性能優(yōu)劣，供電線客的大小是否恰當(dāng)?shù)?。電梯、空調(diào)、發(fā)電機(jī)組等大型設(shè)備的檢測和驗收必須在其負(fù)載運(yùn)行一段時間以后進(jìn)行。 整體把握是指從更高

16、層次，從整體的角度去驗收，無論是什么類型的物業(yè)，都不是孤立的和一成不變的物業(yè)土地使用情況、市政公用設(shè)施、名共配套設(shè)施等綜合做項目將標(biāo)示出該物業(yè)的檔次和發(fā)展?jié)摿?。對于住宅小區(qū)而言，因為與人們?nèi)粘Ｉ罹o密相關(guān)，這一特點決定了一個舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設(shè)和管理的重要目標(biāo)，這正是更高層次的把握；而寫字樓則重視商務(wù)、辦公的快捷、方便，并重視體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此，內(nèi)外裝修和設(shè)備應(yīng)是接管驗收的重點。 物業(yè)接管驗收與竣工驗收的區(qū)別 物業(yè)的接管驗收是：物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個人委托管理的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再驗收。 物業(yè)的接管驗收

17、與竣工驗收的區(qū)別是： 1．驗收目的不同 竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達(dá)到設(shè)計文件所規(guī)定的要求：接管驗收是為了主體結(jié)構(gòu)安全與滿足使用功能的再驗收。 2．驗收性質(zhì)不同 竣工驗收是政府行為，房地產(chǎn)開發(fā)項目和任何建設(shè)工程的竣工驗收由政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)，組成綜合驗收小組，對施工質(zhì)量和設(shè)計質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗和質(zhì)量評定。接管驗收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理企業(yè)代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來業(yè)主）根據(jù)物業(yè)管理委托合同，從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，對物業(yè)委托方委托的物業(yè)進(jìn)行的質(zhì)量驗收。 3、驗收條件不同 竣工驗收的首要條件是全部施工完畢，設(shè)備已落位；接管驗收的首要條件是按正驗收 合

18、格，并且附屬設(shè)備已完全正常使用，房屋編號已得到認(rèn)可。 4、移交對象不同 竣工驗收是建設(shè)單位移交物業(yè)的過程；接管驗收是建設(shè)單位向物業(yè)管理企 業(yè)移交物業(yè)的過程。 5．驗收階段不同 竣工驗收合格后7由施工單位向開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用；接管驗收是在竣工驗收之后進(jìn)行的再驗收，接管驗收一旦完成，即由開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。 物業(yè)接管驗收應(yīng)提交的資料 根據(jù)2003年國務(wù)院第379號令《物業(yè)管理條例》第二十九條規(guī)定和1991年建設(shè)部公布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》（ZBP30001---90）建設(shè)單位應(yīng)向接管

19、單位移交有關(guān)資料。 新建物業(yè)接管驗收應(yīng)提交的資料 1、產(chǎn)權(quán)資料 （l）項目批準(zhǔn)文件。（2）用地批準(zhǔn)文件。（3）建筑執(zhí)照。（4）拆遷安置資料。 2、竣工驗收資料 （1）竣工圖一包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、”設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。 （2）地質(zhì)勘察報告。（3）工程合同及開、竣工報告。（4）工程預(yù)決算。（5）圖紙會審記錄。 （6）工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）（7）隱蔽工程驗收簽證。 （8）沉降觀察記錄。（9）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。（l0）砂漿、混凝土試塊試壓報告。 （1l）竣工驗收證明書。 3、技術(shù)資料 （1）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格

20、證書。（2）水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書。 （3）供水、供暖的試壓報告。（4）各項設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。 牧業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明書。 原有物業(yè)接管驗收應(yīng)提交的資料 1、產(chǎn)權(quán)資料 （1）房屋所有權(quán)證。（2）土地使用權(quán)證。（3）有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議。 （4）房屋分戶使用清冊。（5）房屋設(shè)備及定、附著物清冊。 2、技術(shù)資料 （1）房地產(chǎn)平面圖。（2）房屋分間平面圖。（3）房屋及設(shè)備技術(shù)資料。 三、物業(yè)接管驗收交接雙方的責(zé)任 建設(shè)單位的責(zé)任 （1）提前做好房屋交驗準(zhǔn)備。房屋竣工后要及時提出接管驗收申請，未經(jīng)接管驗收的新建房屋一律

21、不得分配使用。 （2）在接管驗收時，應(yīng)嚴(yán)格按照接管驗收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收，驗收不合格的負(fù)責(zé)返修。 （3）房屋接管交付使用，如發(fā)生重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)、設(shè)計、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計、施工、材料的原因由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。如屬使用不當(dāng)、管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。 （4）按規(guī)定負(fù)責(zé)保修，并應(yīng)向接管單位預(yù)付保修保證金和保修費。 （5）新建房屋接管后，應(yīng)負(fù)責(zé)在3個月內(nèi)組織辦理承租手續(xù)，逾期不辦應(yīng)承擔(dān)因房屋 空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和事故責(zé)任。 接管單位的責(zé)任 （1）對建設(shè)單位提出的驗收申請，應(yīng)雜一15日內(nèi)審核完畢、及時簽發(fā)接管驗收文件。 （2）經(jīng)檢驗

22、符合要求，應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證，并應(yīng)及時簽發(fā)接管驗收文件。 （3）接管驗收時，應(yīng)嚴(yán)格按照接管驗收條件進(jìn)行驗收，對在驗收中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)明確記錄在案，并會同建設(shè)單位共同協(xié)議處理辦法，商定復(fù)驗時間，督促施工單位限期改正。 （4）房屋接管交付使用后，如發(fā)生重大質(zhì)量事故，應(yīng)會同建設(shè)。設(shè)計。施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬管理不善的原因，應(yīng)負(fù)責(zé)處理。 （5）根據(jù)協(xié)議，可負(fù)責(zé)代修、保修。 接管驗收時如有爭議，交接雙方應(yīng)盡可能協(xié)商解決，如不能協(xié)商解決時雙方均應(yīng)申請市、縣房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行協(xié)調(diào)或裁決。 物業(yè)管理企業(yè)的解聘 （一）解聘的形式 1、自然解聘 自然解聘是物業(yè)服務(wù)委托合們期

23、滿后物業(yè)管理企業(yè)不再被續(xù)聘。為了確保亞全和物業(yè)管理企業(yè)雙方權(quán)益，物業(yè)B除委托合同中對委托管理時期限都有明確的規(guī)定。 2．提前解聘 提前解聘，是指在合同期限內(nèi)，由于種種原因，合同雙方或單方提出終止合同的履行。提前解聘屬于提前解除合同，這將給雙方的利益和日常的物業(yè)管理工作帶來較大的影響。因此，雙方都要十分謹(jǐn)慎。當(dāng)業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生較大爭議時，應(yīng)進(jìn)行充分的協(xié)商；協(xié)商不成時，可提請物業(yè)管理行政主管部門調(diào)解；調(diào)解革成時二當(dāng)事人可采取仲裁或提交法院給予裁決，jAN決，將由負(fù)有責(zé)任的一方賠償因提前解除合同給對方造成的經(jīng)濟(jì)損失。 （二）解聘的程序 1、自然解聘的程序 （1）雙方提出書

24、面意見。一般在物業(yè)管理委托合同期滿前（如6個月），業(yè)主委員會和 觸一后軛賄問題向鄧提出書限見，表明態(tài)度。 （2）征求業(yè)主意見。業(yè)主委員會應(yīng)廣泛聽取業(yè)主對物業(yè)管理工作的意見和評價，如果大多數(shù)業(yè)主反映良好就可以續(xù)聘；如果有2／3的業(yè)主對物業(yè)管理工作不滿，可以不再續(xù)聘，進(jìn)行自然解聘。 （3）物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行選擇。 2、提前解聘的程序 （1）正確解決雙方的爭議 （2）盡快選聘新的物業(yè)管理企業(yè) （3）做好移交的準(zhǔn)備、 撤管工作的程序 （1）物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主大會和業(yè)主委員會大撤管通知（2）進(jìn)入撤管準(zhǔn)備階段（3）正式實施撤管 在撤管過程中物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)做好的工作 （1）要善始善終

25、做好管理工作（2）要盡量減少遺留問題（3）要做好交接工作 物業(yè)管理企業(yè)的選聘條件 物業(yè)管理企業(yè)的解聘有兩種情況：一是且然邂聘。其條件就是合同期滿，雙方協(xié)商不再續(xù)聘；二是提前解聘。其條件是雙方無法繼續(xù)履行合同a其原因是多方面的，可能廣大業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的工作極度不滿，而物業(yè)管理企業(yè)又無切實改進(jìn)工作的措施和行為，業(yè)主一致要求提前解聘；孩物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為業(yè)主和業(yè)主委員會未認(rèn)真履行合同中載明的義務(wù)場或?qū)Ρ酒髽I(yè)的物業(yè)管理工作的支持配合十分不力，以至于無法繼續(xù)履行合同。但不管是什么原因，都應(yīng)該有～個正當(dāng)?shù)睦碛伞? 物業(yè)管理企業(yè)撤管時應(yīng)移交的資料包括： （1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖

26、，配套拉施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料。 （2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。 （3）物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明文件。（4）物業(yè)管理所必須的其他盜料n 物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成的確定 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成，應(yīng)包括以下幾個部分： （1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。 （2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費用。 （3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。 （4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用。 （5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用。 （6）辦公費用。 （7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。 （8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用。 （

27、9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。 以上物業(yè)管理區(qū)域指的是物業(yè)管理的公共區(qū)域。 收益性物業(yè)服務(wù)費的測算 　　物業(yè)管理企業(yè)在確定收益性物業(yè)服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)時，常常按照物業(yè)租金收入的一定比例進(jìn)行測算和收取。物業(yè)管理企業(yè)也可以采用前述居住性物業(yè)服務(wù)費的測算方法來測算收益性物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主一般采用定額法和比例法測算收益性物業(yè)服務(wù)費。這種測算方法比較適合代理收益性物業(yè)租賃的物業(yè)管理企業(yè)。 物業(yè)服務(wù)的定價形式 　　物業(yè)服務(wù)收費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相

28、關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的。 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企 業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。 酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的。 物業(yè)服務(wù)費的價格形式 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價：具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。 （1）實行政府指導(dǎo)價物業(yè)服務(wù)收費，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地 產(chǎn)行政主管部門

29、根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期 公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同 中約定。 （2）實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。雙方商定收費標(biāo)準(zhǔn)時，可由雙方委托具有資質(zhì)的價格事務(wù)所、會計事務(wù)所等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對其費用、成本、利潤等進(jìn)行測定。 測算物業(yè)服務(wù)費的原則 嚴(yán)格控制成本的原則、業(yè)主滿意的原則、區(qū)別對待的原則、合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則 四、明碼標(biāo)價的規(guī)定 　　根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標(biāo)價，在物業(yè)管

30、理公共區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及受費項目收費標(biāo)準(zhǔn)等情況公示。 　　明碼標(biāo)價要求經(jīng)營者所表示的價格必須真實明示商品或服務(wù)各項指標(biāo)的價格。明碼標(biāo)價必須是在出售商品或在提供服務(wù)之前明示，而不是事后告知，其目的是讓消費者對商品或服務(wù)在事前有個基本了解。 物業(yè)服務(wù)費的收繳管理 1．根據(jù)《中華人民共和國價格法》和《物業(yè)管理條例》制定的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)收費行為，保障了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益。 2．國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。 3．實行

31、物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，由于其核算方法也稱實報實銷制加酬金制，因此預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出是屬上已創(chuàng)制如L物業(yè)服務(wù)費屬于交納的業(yè)主所有的，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定性生明白b物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。 4．物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。 5、納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。 6、物業(yè)管理區(qū)

32、域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、優(yōu)點電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額費用。 物業(yè)服務(wù)費的追繳 1、送達(dá)物業(yè)服務(wù)費通知單 根據(jù)物業(yè)服務(wù)費收取時間間隔的約定（每月、雙月或一季度），物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將收費通知單定期及時地送達(dá)到業(yè)主或使用人的手中，應(yīng)由業(yè)主或使用人簽收。一般情況下，業(yè)主接到通知單后，能按時交納物業(yè)服務(wù)費。 2、加強(qiáng)立法，追討拖欠費用 如果業(yè)主（使用人）不能如期交納物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)進(jìn)行催款。業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)由法律和業(yè)主公約及物業(yè)管理委托合同保障維護(hù)的，是通過業(yè)主大會和

33、業(yè)主委員會來實現(xiàn)的。業(yè)主有享受物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的權(quán)利，同時也有承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費用、交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。依據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。 3、針對不同對象，采取不同的追討方法 （1）一般性追繳（2）針對性追繳（3）區(qū)別性追繳 追繳物業(yè)服務(wù)費的原則 l、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。 2、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 3、政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、 標(biāo)

34、準(zhǔn)和收費項目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督，物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律，法規(guī)和固定，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。 解決物業(yè)服務(wù)收費難的對策 1、完善物業(yè)管理法律 市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，物業(yè)管理是一種市場行為，物業(yè)管理企業(yè)通過市場競爭參與招投標(biāo)并中標(biāo)后，與物業(yè)所有人簽訂物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)項目的建筑物及其附屬設(shè)備設(shè)施、清潔衛(wèi)生、綠化、交通、治安、環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)，為房屋所有人、使用人提供綜合服務(wù)的市場行為。和其他市場行為一樣，物業(yè)管理行為必須用法律進(jìn)行規(guī)范。物業(yè)管理行業(yè)系統(tǒng)、規(guī)范的法規(guī)制度正在健全，物業(yè)管理的發(fā)展需美一個既有競爭秩序又有

35、市場運(yùn)行規(guī)則的推進(jìn)機(jī)制，相關(guān)法律和法規(guī)的完善，即市場規(guī)則的完善是物業(yè)管理健康發(fā)展的保證。1994年4月五日，建設(shè)部頒發(fā)了33號令，即《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)初步推行社會化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理?！睆亩酱_立了我國物業(yè)管理的新體制，為物業(yè)管理的體制改革指明了方向，提供了法規(guī)依據(jù)。2003年9月1日《物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務(wù)收費作了原則性規(guī)定，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的收費行為，維護(hù)國家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人。使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展又向前邁進(jìn)了一大步；1999年10月14日，建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)份期物業(yè)管理協(xié)議）

36、的通知》，要求新建住宅小區(qū)在簽訂商品銷售合同時，要簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，從而解決了房屋出售后到業(yè)主委員會成立前物業(yè)管理的問題，并有協(xié)議的示范文本；1999年10月30日，建設(shè)部頒布了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，對物業(yè)管理專業(yè)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)管理，鼓勵物業(yè)管理機(jī)構(gòu)規(guī)模經(jīng)營。特別是《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的出臺，進(jìn)一步規(guī)范了物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒適的生活、工作環(huán)境，促進(jìn)和保障物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。經(jīng)過多年努力，從國家到地方各級人民政府和物業(yè)管理企業(yè)，從不同層次和需要先后制定了一系列物業(yè)管理法規(guī)以及相關(guān)政策、各項管理制度

37、與辦法，為搞好物業(yè)管理打下了基礎(chǔ)。然而，這些離完善的物業(yè)管理法規(guī)體系還相差很遠(yuǎn)，需繼續(xù)健全以適應(yīng)當(dāng)前蓬勃發(fā)展的物業(yè)管理行業(yè)的需要。 2、制定切實可行的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn) 3、轉(zhuǎn)變業(yè)主和使用人的消費觀念 在計劃經(jīng)濟(jì)體制下，我國住房制度采用的是福利制社會分配體系，人們居住公有住宅。住宅的管理和維修全部由政府指定的部門承擔(dān)。居民習(xí)慣的是“只享受，不（少）付費”。我國實行社會主義市場經(jīng)濟(jì)后，人們不僅獲取住宅的方式發(fā)生了改變，使得產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)也發(fā) 生了變化，物業(yè)管理也隨之出現(xiàn)，而人們對物業(yè)服務(wù)不認(rèn)識、不理解。因此，就產(chǎn)生了如 何轉(zhuǎn)變消費觀念、認(rèn)識和實踐物業(yè)管理的問題。根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的要求，人們在得到住

38、房成 為業(yè)主后，要與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，明確各種交納的物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主 對于支付了大筆房款后，還要按期交納物業(yè)服務(wù)費不理解，有的業(yè)主甚至不清楚應(yīng)交物業(yè) 服務(wù)費，更不會想到應(yīng)主動去交物業(yè)服務(wù)費?！段飿I(yè)管理條例》明確闡明，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物 業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)有連帶交納責(zé)任。 4．嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理制度 物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)收支情況應(yīng)定期向用戶公開，接受用戶的監(jiān)督，使用戶明白自己交出的錢具體都用在了什么地方，從而使用戶明白交納服務(wù)費的必要性和重要性，進(jìn)而使他們從被動交費轉(zhuǎn)向主動交納各項服

39、務(wù)費用。 總之，解決好物業(yè)收費難的問題，有利于物業(yè)管理工作的正常進(jìn)行，有利于人們生產(chǎn)和工作環(huán)境的改善，也有利于業(yè)主的根本利益。 房屋租賃市場調(diào)查的準(zhǔn)備 組織調(diào)查人員 1、確定總負(fù)責(zé)人。一般總負(fù)責(zé)人應(yīng)為公司營銷部門經(jīng)理或公司主管副總經(jīng)理。 2、選拔調(diào)查人員。 3、組織調(diào)查小組。根據(jù)調(diào)查業(yè)務(wù)的類型、調(diào)查量的多少以及房屋調(diào)查緊急程度的高低， 可一組。跳由2～3組成。 4．確定每組的負(fù)責(zé)人。根據(jù)每組的任務(wù)，選拔適當(dāng)人選擔(dān)任。 5、進(jìn)行培訓(xùn)。 有關(guān)調(diào)查人員就需要做好以下幾項工作： 1、收集、整理公司現(xiàn)有的資料、信息或情報，包括相關(guān)文字、圖片、音像等。 2、對上述資料進(jìn)行初步分析，

40、尋找關(guān)于房屋租賃方面有用的調(diào)查線索和相關(guān)信息； 3、在分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)已有的經(jīng)驗提出假設(shè)并對多個假設(shè)進(jìn)行推斷，從而縮小正式現(xiàn)查范圍，更加明確房屋租賃調(diào)查的邊界和具體內(nèi)容，以把握房屋租賃調(diào)查的方向，提高細(xì)查的效率。 設(shè)計調(diào)查表 調(diào)查表是整個調(diào)查工作的核心。房屋租賃市場調(diào)查表一般由兩個分表組成： 1、出租房屋供給情況表 　　其內(nèi)容主要有：出租房屋名稱、所在地區(qū)、建成年月、出租面積、出租時間、租金水平及變化情況、。出租房屋的類型和等級（檔次）、配套設(shè)備設(shè)施狀況、空置率、出租策略、影響房屋出租的最大因素、具體房東的記錄、出租單位的資料、新建出租房屋、在建出租房屋以及調(diào)查日期等項目。 2、

41、出租房屋需求情況表 其內(nèi)容主要有：稅戶的類型一規(guī)模。’粗戶所從事前行業(yè)或職業(yè)j租戶承租的房屋面積大 小、是否有擴(kuò)租的穆薩；?！弊庀套夥课莸臐M意程度。租戶對房屋的位置、面積、開間。 檔次、配套設(shè)備以及物業(yè)管哪B務(wù)的要求，租戶對租金的要求等等。 編制調(diào)查計劃 調(diào)查方案也稱調(diào)查計劃，它是調(diào)查小組進(jìn)行調(diào)查的行動綱領(lǐng)，其主要內(nèi)容包括：確定調(diào)查目的、調(diào)查方式和方法、信息收集和范圍、調(diào)查進(jìn)度、調(diào)查經(jīng)費預(yù)算、人員組織極其調(diào)查資料的統(tǒng)計與分析等。 房屋租賃市場調(diào)查的實施 進(jìn)行房屋租賃市場調(diào)查與分析 所謂房屋租賃市場的調(diào)查與分析，是指調(diào)查人員按照調(diào)查方案規(guī)定的目的、方法、時間、～范圍、內(nèi)容、步

42、驟等進(jìn)行房屋租賃市場信息資料的收集并進(jìn)行分析工作的過程。具體 包括兩個方面： 1、房屋租賃市場的調(diào)查2、調(diào)查資料的整理與分析 進(jìn)行經(jīng)濟(jì)論證 提供房屋租賃服務(wù)的經(jīng)濟(jì)論證是房屋租賃調(diào)查報告的一個必要的組成部分。進(jìn)行房屋租賃經(jīng)濟(jì)論證就是通過技術(shù)分析，論證提供房屋租賃服務(wù)在經(jīng)濟(jì)上是否值得，或者能否取得必要的利潤。 進(jìn)行房屋租賃經(jīng)濟(jì)論證的簡要做法是： （1）一根據(jù)調(diào)查結(jié)果得到的房屋租金水平，判斷公司代理出租房屋的租金水平，從而得 到待田租房屋的月租金價格，進(jìn)而求出房屋業(yè)主的平均月租金收入，最終得到房屋業(yè)主應(yīng) 該付給公司的房屋租賃代理費。租賃代理費通常是一個月的房屋租金收入，或者是年租金

43、 收入的～定比例。這就是物業(yè)管理公司提供房屋租賃服務(wù)的收入。 （2）根據(jù)實際情況，求出公司為提供租賃服務(wù)所付出的代價或支出，包括調(diào)查經(jīng)費支出、租賃服務(wù)管理人員支出、相關(guān)稅收支出等等。 （3）用收入減去支出，得到的就是公司提供房屋租賃服務(wù)業(yè)務(wù)的利潤。如果利潤為正 值，則該項服務(wù)在經(jīng)濟(jì)上就是可行的。正值越大，利潤越高，該業(yè)務(wù)越值得進(jìn)行。否則， 利潤為負(fù)值，提供房屋租賃服務(wù)在經(jīng)濟(jì)上就是不可行的。 撰寫市場調(diào)查報告 房屋租賃市場調(diào)查報告是物業(yè)管理企業(yè)提供房屋租賃服務(wù)決策的重要參考。在完成以上工作后，調(diào)查小組負(fù)責(zé)人要積極負(fù)責(zé)并組織調(diào)查組成員分工合作共同編寫調(diào)查報告。 房屋租賃市場調(diào)查報告通

44、常包括以下主要內(nèi)容： 前言、摘要、目錄、正文、有關(guān)建議、附件 市場調(diào)查的基本方法 詢問法、觀察法、實驗法 觀察法 （1）調(diào)查人員育接觀察。調(diào)查者在現(xiàn)場觀察和統(tǒng)計，耳聞目睹客戶對市場的反應(yīng)和公開的言行。 （2）利用設(shè)備間接觀察。調(diào)查者利用錄音機(jī)、錄像機(jī)、照相機(jī)、監(jiān)測器、測、器等現(xiàn)代化器械間展東施消對門的行為進(jìn)行觀察，以收集資料。 觀察法所得的資料深入詳細(xì)，真實性大，較為客觀。但是，該法所需時間長、費用大，易受時間和空間條件限制，只能觀察到正在發(fā)生的現(xiàn)象和一些表面情況，難以探知被調(diào)查者的動機(jī)、偏好等內(nèi)在心理活動。 市場調(diào)查的技術(shù) 1．調(diào)查表的設(shè)計 依仗完整的調(diào)查表，通常有5個構(gòu)

45、成要素： （l）被調(diào)查者的自然情況。如姓名、單位、收入等。 （2）調(diào)查的具體項目。 （3）填表說明。講清調(diào)查意圖、填表要求、注意事項等。 （4）編號。某些調(diào)查表須編號，便于分類歸檔或由計算機(jī)處理。 （5）調(diào)查者。如調(diào)查人姓名、單位和日期等。 依據(jù)調(diào)查問題要求不同，調(diào)查表上詢問的問題類型和內(nèi)容設(shè)計也就不同。主要有如下 （1）二項選擇型。又稱是非式、贊否式。它只要求被調(diào)查者在兩項相互對立的答案中選答一個。 （2）多項選擇型。由調(diào)查者事先列出許多答案，讓被調(diào)查人員選擇適合自己的答案的方法。 （3）順位型。對所詢問的問題列出幾個答案，清被調(diào)查者依自己喜歡的程度對各答案列出先局順序的方

46、法。 （4〕移度評等型。調(diào)查人員對詢問的問題列出程度不同的幾個答案，并對答案事先按 （5）自由回答型。 設(shè)計調(diào)查表應(yīng)注意以下事項： （1）問題要短。較長的問題容易被調(diào)查者混淆。 （2）每一個問題只能包含一項內(nèi)容。 （3）問題中不要使用專門術(shù)語，如容積率。 （4）問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可。 （5）要注意問問題的方式。根據(jù)具體情況選擇直接詢問或間接詢問方式。 抽樣調(diào)查：是指從調(diào)查對象的總提中抽取有代表性的若干樣本進(jìn)行調(diào)查，并從熟練上推斷總體的專門調(diào)查方法。 市場預(yù)測方法 定性預(yù)測又稱為經(jīng)驗判斷法、外推法，它是根據(jù)已掌握的歷史資料和現(xiàn)實資料，憑借個人經(jīng)驗、知識和

47、分析判斷能力，對預(yù)測對象未來發(fā)展趨勢做出性質(zhì)和程度的判斷。常見的定性預(yù)測方法有： （1）經(jīng)理人員評判預(yù)測法。請相關(guān)部門的主管人員及J些專家對市場發(fā)展趨勢提供詳盡資料，充分地發(fā)表自己的看法，并相互交叉、取長補(bǔ)短，最后匯總出預(yù)測意見。 （2）客戶需要直接調(diào)查法。即調(diào)查客戶的意見，分析客戶的需求，參照市場的變化趨勢， 預(yù)測未來某一時期的市場情況。 （3）銷售人員意見法。即主要集中市場銷售人員的意見，據(jù)此做出未來市場的預(yù)測。 （4）綜合判斷法。該法是將經(jīng)理人員意見法和銷售人員意見法結(jié)合起來而進(jìn)行的市場預(yù)測。 （5）專家預(yù)測法。即根據(jù)專家的經(jīng)驗和判斷進(jìn)行預(yù)測的一種預(yù)測方法。 2、定量預(yù)測

48、法：時間序列預(yù)測法、回歸預(yù)測法 影響房屋租賃市場預(yù)測的主要因素 城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房屋出售市場情況、房屋租賃政策法規(guī)環(huán)境 房屋出售市場情況 盡屋些堅頁場痘退包括兩個方面：第一，房屋出售市場供給情況，如待建、新建與存量待售、已售房屋的名稱、地區(qū)、數(shù)量、類型、檔次、配套設(shè)施、價格、物業(yè)管理單位、成交 條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時的房齡和狀況以及開發(fā)單位和調(diào)查日期等項目。第二，房屋出售市場需求情況，包括客戶資料和需求狀況。就客戶資料來說，主要包括客戶的單位名稱、職業(yè)或從事的行業(yè)、地區(qū)、收入水平、購買用途、購買心理特征、對承租房屋的看法以及對出售物業(yè)的品質(zhì)、

49、價格、地區(qū)、配套等方面的需求。市場需求狀況，主要是指客戶對出售房屋需求的旺盛程度以及是否需大于求等等。 房屋出租市場與房屋出售市場是密切聯(lián)系在一起的。房屋出售市場產(chǎn)品質(zhì)量好、位置優(yōu)、配套全、價格低，則必然會吸引大量消費者去購買，而租賃市場就會因此而減少一些承租客戶；反之，如果房屋出售市場沒有真正適合消費者需要的房屋產(chǎn)品，比如價格太高、配套不全、位置欠佳等，則消費者就會轉(zhuǎn)而到房屋出租市場去承租自己滿意的房屋等等。所以，在分析和預(yù)測房屋出租市場時，一定要注意分析房屋出售市場，并努力把兩者結(jié)合起來。這樣才有可能準(zhǔn)確地把握房屋出租市場的現(xiàn)況與未來發(fā)展趨勢。 （三）房屋租賃政策法規(guī)環(huán)境 制定房屋租

50、賃方案的程序 （一）確認(rèn)租賃房屋的類型、檔次和租戶的來源 （l）按租賃房屋的用途不同，可分為住宅用房和經(jīng)營性用房。后者按具體用途又可以分為辦公用房和商業(yè)用房等。住宅用房租賃是最為常見的。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一這些年城市的辦公用房和商業(yè)用房租賃也日益趨多，并已形成專業(yè)化管理。 （2）租賃房屋的檔次不同，住宅用房可以大致劃分為花園別墅、高檔公寓和普通住房3種類型；辦公、商業(yè)用房可大致劃分為高檔和中、一低檔用房幾種類型。如寫字樓可以劃分為高檔寫字樓和中、低檔寫字樓等類型。 不同類型和檔次的租賃房屋，其租戶來源通常也是不同的： （1）住宅用房的租戶一般是單個家庭或個人 （2）辦公用房的租戶

51、通常是各行各業(yè)的一些單位。 （3）商業(yè)用房的租戶是從事各種商品買賣的單位甚至個體戶。 掌握爭取租戶的措施和了解租戶情況的方法 物業(yè)管理企業(yè)爭取租戶的措施 發(fā)布廣告、“免費”或優(yōu)惠、引導(dǎo)參觀、建立租售中心、與獨立的房地產(chǎn)代理商、經(jīng)紀(jì)人合作 物業(yè)管理企業(yè)了解租戶情況的方法 （1）開展?jié)撛谧鈶舻牡怯?；?）核對潛在的租戶的身份證明（3）調(diào)查租戶的租賃經(jīng)歷和資信狀況 制定房屋租賃管理的各項制度 1、房屋租賃租金管理制度2、房屋使用與維修管理制度3、房屋轉(zhuǎn)租與退租管理制度 明確房屋租賃糾紛處理的方法 房屋租賃糾紛處理的方式 解決房屋阻租賃的方式主要有協(xié)商、調(diào)解、仲裁和訴訟協(xié)商是發(fā)生

52、糾紛的雙方，本著互諒互讓、團(tuán)結(jié)和睦的原則進(jìn)行協(xié)商，整個過程全由雙方參加并自主解決，一般糾紛不大，矛盾也容易解決的問題都采取這種方法潮解是在他人主持下，矛盾雙方經(jīng)過談判條件、講明目的、達(dá)成共識部裁，是國家規(guī)定的合同管理仲裁機(jī)關(guān)對房屋租賃糾紛誰是誰非做出的裁決。當(dāng)發(fā)生物業(yè)租賃糾紛的當(dāng)事人不接受調(diào)解或經(jīng)調(diào)解無效時，物業(yè)租賃關(guān)系的任何一方都可以向國家規(guī)定的合同管理仲裁機(jī)關(guān)申請仲裁嘟訟，是物業(yè)租賃糾紛的一方當(dāng)事人向人民法院提出物業(yè)租賃糾紛訴訟狀，請求人民法院根據(jù)物業(yè)租賃糾紛的事實做出調(diào)解或依法做出判決。訴訟，可以在物業(yè)租賃糾紛調(diào)解不成時直接向人民法院提出，也可以在國家合同管理仲裁機(jī)關(guān)做出“仲裁決定書”后

53、的15天內(nèi)向人民法院提出。 房屋租賃糾紛主要有以下幾種情況 （1）租金糾紛（2）租賃期間因使用、修繕、改建等引起的糾紛 （3）租賃期間因互換房屋使用權(quán)引起的糾紛（4）租賃合同解除的糾紛 房屋租賃租金的構(gòu)成的8個因素 折舊費、維修費、管理費、利息、地租、保險費、利潤、房產(chǎn)稅 租金基數(shù)的核定主要有以下3種方法： 1、等級計算法2、項目基分計算法3、結(jié)合計算法 調(diào)劑因素主要有以下3種： （1）主要是體現(xiàn)房屋價值的因素，如房屋的保暖隔熱性能，墻體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，附屬設(shè)施，包括水、電、衛(wèi)生、煤氣等是否完備，以及地面、門窗。室高的情況。 （2）主要是體現(xiàn)使用價值的因素，如樓層、朝向、環(huán)境、

54、采光等因素。 （3）體現(xiàn)供求關(guān)系的因素，如房屋所處位置（或地段）和環(huán)境等。 在確定租金基數(shù)和調(diào)劑因素后，就可以計算月租金額了，計算方法一般如下： 月租金額=（租金基數(shù)±調(diào)劑因素）X計租面積+附屬房單位租金X計租面積+設(shè)備租金 房屋租賃管理的一般程序 房屋租賃實行登記備案制度 （1）房屋租賃合同當(dāng)事人向房地產(chǎn)管理部門提出申請。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，到市＿縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。申請時，應(yīng)提交有關(guān)資料，并填寫房地產(chǎn)租賃申請審批表。 （2）申請房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：房屋租賃申請書、書面房屋租賃合同、房屋所有權(quán)證書或證明其產(chǎn)權(quán)的其他有效

55、證件，當(dāng)事人各方的合法身份證明文件或其他合法資格證明，城市人民政府規(guī)定的其他文件。出租共有房屋的，還須提交其他共有人同意出租的證明，出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。 （3）房屋租賃登記申請經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。《房屋租賃證》是租賃行為合祛有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，《房屋租賃證》作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。 （4）出租人應(yīng)當(dāng)依法繳納房屋租賃登記費（房屋租賃管理費）。當(dāng)事人雙方向稅務(wù)部門繳納印花稅等稅款，至此，租賃登記完成并受到法律保護(hù)。 出租房屋的交接與備案 完成登記后，房屋產(chǎn)權(quán)人或代理出租者可以將房屋鑰

56、匙、信箱鑰匙、大堂防盜大門鑰匙（密碼）移交給稅戶，物業(yè)管理企業(yè)則將有關(guān)資料送管理處備案，并根據(jù)雙方所簽訂的租賃合同的承租日期，將日期前所發(fā)生的所有費用（管理費、水電費、電話費、煤氣費等）與產(chǎn)權(quán)人結(jié)算清楚，從承租日開始，根據(jù)房屋租賃合同的約定問貢仕人收取所與柏天資用。物業(yè)管理處或管理部門將收到的有關(guān)資料輸入電腦存檔備案，并更改事前的產(chǎn)權(quán)人檔案、客戶檔案，建立新的稅戶檔案。至此，整個租賃工作宣告完成。 房屋租賃的條件 （1）未依法取得房屋所有權(quán)證的。 （2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。 （3）共有房屋未取得共有人同意的。 （4）權(quán)屬有爭議的。 （

57、5）屬于違法建筑的。 （6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的。 （7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的。 （8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的。 （9）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 房屋租賃的有關(guān)政策 （1）房屋租賃期限屆滿租賃合同終止后，承組人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前3個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。 （2）租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受人人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住2年以上家庭成員可以繼續(xù)承租。 （3）承租人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)并合理使用所承

58、擔(dān)的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改、擴(kuò)建或增添。 （4）出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。（）（）（）（5）承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償，將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；拖欠租金累計6個月以上的；公有住宅用房無證當(dāng)理由閑置6個月以上的，利用承租房屋進(jìn)行違法活動的，故意損壞承租房屋的，法律、法規(guī)其他可以收回的。 （6）以贏利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用的國有土地上簡稱的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上交國家 （

59、7）承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。 （8）房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。 與客戶溝通的技巧 1．耐心傾聽2．反饋信息3、協(xié)調(diào)矛盾4解決疑難 制定客戶關(guān)系管理的年度計劃 客戶關(guān)系管理主要內(nèi)容 （1）宣傳有關(guān)物業(yè)管理的知識和相關(guān)的政策法規(guī)。 （2）物業(yè)管理區(qū)域中一些重要事情及時向客戶告知。 （3）上征詢客戶對物業(yè)管理服務(wù)的意見或建議。 （4）了解客戶目前對物業(yè)管理服務(wù)的新要求。 （5）客戶報修、投訴后的回訪。 （6）對特殊客戶的特別關(guān)注（如殘疾人、孤寡老人、特殊貢獻(xiàn)者等）。 （7）議定期公布物業(yè)管理費及住房專項資金使用與管理情況。

60、 客戶關(guān)系管理實施方式 （1）通訊（2）海報（3）全文（4）住戶手冊（5）電子郵箱（6）投訴熱線（7）星（8）家庭拜訪（9）客戶調(diào)查（l0）座談會（11）節(jié)日聚會（12）上門服務(wù)（13）推廣活動（14）設(shè)立鄰里守望小組（15）主辦消防日 與客戶溝通的心理過程：注意、理解、接受、行動 與客戶非語言性的溝通 溝通可以是語言的、文字的，也可是非語言性的，如眼神、微笑、皺眉、人體動作等又傳遞信息。說話者的語氣、聲調(diào)、面部表情，甚至說話者與聽話者之間的自然距離彭響溝通的效果。 熟悉社區(qū)服務(wù)的范圍 （－）配套設(shè)施（二）娛樂休閑（三）咨詢服務(wù)（四）會所服務(wù) 組織社區(qū)專題活動：立頂、調(diào)研、策劃、

61、論證、決策 專題活動的實施分3步：制定實施方案、籌備工作、活動進(jìn)行。 策劃和實施社區(qū)專題活動的過程中，特別要做以下5方面的工作： （一）確定社區(qū)活動的主題 （二）設(shè)計社區(qū)專題活動的具體內(nèi)容 （三）編寫專題活動宣傳資料 應(yīng)注意了解客戶的心理和需求 （1）應(yīng)以照片或畫面為主。 （2）文字部分力求簡潔扼要。 （3）文字內(nèi)容應(yīng)包括企業(yè)介紹、企業(yè)經(jīng)營特色、舉辦本次活動的目的、時間安排、參加人員要求等。 （4）在醒目的地方寫些親切問候或祝福的話。 （5）不要忘記注明企業(yè)的聯(lián)系電話，以便公眾隨時能詢問。 （四）做好專題活動的開幕式 （五）進(jìn)行專題活動的總結(jié) 社區(qū)服務(wù)的主要內(nèi)容

62、（1）叫車服務(wù)。 （2）代訂出租車服務(wù)。 （3）代為聯(lián)系家教服務(wù)。 （4）酒店預(yù)訂服務(wù)。 （5）求助熱線服務(wù)。 （6）代收洗滌衣物。 （7）代聯(lián)系快速服務(wù)。 （8）代報刊雜志訂閱服務(wù)。 （9）代機(jī)票、火車票、輪船票預(yù)計服務(wù)。 （l0）提供小型車輛打氣服務(wù) （1l）洗車、打錯服務(wù)。 （l2）泊車服務(wù)。 （l3）代為聯(lián)系外賣服務(wù)。 （l4）提供室內(nèi)植物租賃服務(wù)。 （15）提供有信譽(yù)的勞務(wù)公司服務(wù)。 （16）公共事業(yè)費代收代繳服務(wù)。 （17）單元內(nèi)日常保養(yǎng)及維修服務(wù)。 （l8）陪護(hù)老人服務(wù)。 （l9）照看寵物服務(wù)。 （20）房屋中介和租賃以及代辦其他事項服務(wù)。

63、 社區(qū)活動的主要類型 （1）固定節(jié)日活動。如新春聯(lián)歡會、中秋節(jié)賞月舞會（晚會）、客戶入住周年慶等。 （2）主題性活動。如踏青活動、棋牌類比賽、歌唱比賽等。 （3）室外活動。燒烤活動、納涼晚會等。 （4）利用網(wǎng)絡(luò)組織社區(qū)活動。網(wǎng)絡(luò)游戲比賽、小區(qū)網(wǎng)站聊天室等。 結(jié)構(gòu)平面圖 （1）基礎(chǔ)平面圖，工業(yè)建筑還有設(shè)備基礎(chǔ)布置圖 （2）樓層結(jié)構(gòu)布置平面圖，工業(yè)建筑還包括柱網(wǎng)、吊車梁、柱間支撐、連系梁布置圖等。 （3）屋面結(jié)構(gòu)平面圖，包括屋面板、天溝板、屋架、天窗架及支撐系統(tǒng)布置圖等。 制定危房鑒定檢查制度 施后，尚能短期使用，但須繼續(xù)觀察的房屋；愛工L妙理使用。適用于采取適當(dāng)安全技術(shù) 措

64、施后，可解危的房屋；第三，停止使用。適用于已無修繕價值，暫無條件拆除，又不危 時可能倒塌并危及他人生命財產(chǎn)安全的房屋。 房屋安全檢查的方法 1．直觀法、2、刺探、敲擊聽聲法 房屋完損等級的評定標(biāo)準(zhǔn) 完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險房、 房屋完損等級的評定方法 1．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級評定方法 （1）房屋的結(jié)構(gòu)、裝修，設(shè)備的等組成各項程度符合同一個完損標(biāo)準(zhǔn)，則房屋的完損等級就是分項所評定的完損程度。 （2）房屋的結(jié)構(gòu)部分各項完損程度符合一個完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修設(shè)備部分中有一、二項完損程度下降一個等級，其余各項仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，則

65、該房屋的完損等級按結(jié)構(gòu)部分的完損程度來確定。 （3）房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重或樓面分項完損程度下降一個等級完損標(biāo)準(zhǔn)。 （4）房屋結(jié)構(gòu)部分中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項的完損程度符合同一個萬損標(biāo)準(zhǔn)。其余各分項完損程度可有高出一個等級的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋完損等級可按地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、屋面等項的完損程度來確定。 其他結(jié)構(gòu)房屋的完損等級評定方法 （1）房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等部分各項程度符合同一個完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損的等級就是分項的完損程度。 （2）房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分等級大多數(shù)項目完損程度符合一個完損標(biāo)準(zhǔn)，有少量分項程度高出一個等級完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級按絕大多數(shù)分項的完損成服來確定。 3、基本做法 評定房屋等級的做法一般分為定期和不定期兩種： （1）定期平定房屋完損等級 每隔一定時期（1—3年，或根據(jù)各地規(guī)定）對所管房屋進(jìn)行一次全面的逐棟完損等級評定，包括組織準(zhǔn)備、實施查勘、統(tǒng)計匯總3個階段。 （2）不定期評定房屋完損等級 ①根據(jù)氣候特征，如雨季、臺風(fēng)、暴風(fēng)雪等，著重對危險房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋和一般損壞房屋等進(jìn)行檢查，評定完損等級 ②房屋經(jīng)過中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗收以后，重新評定完損等級。 ③接管驗收新建房屋后，要進(jìn)行評定房屋完損的等級。