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1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,2019/8/17,#,商業(yè)街物業(yè)管理,行 業(yè) 交 流,1,2018,鼎力前行 工作室,作室,1,CONTENTS,目 錄,01,02,03,管理重點,及注意,事項,管理重點及難點,04,過程監(jiān)管及需求服務(wù),Part 01,管理,重點及注意,事項,隨著,實體企業(yè),被網(wǎng)購逼,的舉步維艱，廠房和商業(yè),地產(chǎn)已步入,了困難時期，各地為了化解商業(yè)地產(chǎn)的庫存都想了不少辦法，但商業(yè)地產(chǎn)的頹勢仍無緩解跡象,。,但,這絕不,只是,商業(yè),的,全部。支撐,著商業(yè)街輝煌運營額,的，包括綜合體內(nèi),住戶和周邊人群的光顧。,但,商業(yè)整體業(yè)態(tài)的,運營

2、，,才是商業(yè)的,核心和靈魂。,正是物業(yè)管理在,商業(yè)運營方面的,成效，,才讓投資者,對商業(yè)街充滿信心。,01,商家入場服務(wù)即,引導(dǎo),告知義務(wù),梳理房屋基本情況及缺陷告知,通過,政府相關(guān)法律法規(guī)進行,引導(dǎo),發(fā)放行政許可相關(guān)提示及告知,1,、對應(yīng)商業(yè)街經(jīng)營范圍梳理,商業(yè)街，優(yōu)缺點如,”,給排水情況、電力配置、通風(fēng)井是否設(shè)置、空調(diào)外機位等；,2,、具備餐飲條件商鋪的煙道,情況、,隔油池是否設(shè)置、排水管徑、通風(fēng)井、天然氣進戶情況等情況的梳理；,3,、提前對具備使用條件的商鋪進行外擺規(guī)劃，統(tǒng)一外擺隔離風(fēng)格、外擺區(qū)地面保護要求，規(guī)范商鋪外物品擺放；,4,、廣告位置及店招的設(shè)置及要求；,5,、做到商家進場前的

3、就告知到技術(shù)交底、禁止行為及提示。,02,過程監(jiān)管及正確,引導(dǎo),服務(wù),、,引導(dǎo)、監(jiān)管,通過政府部門許可方能實施的,裝修改造嚴(yán)禁的相關(guān)事項,入場引導(dǎo)及監(jiān)督的重要性,裝修,期間的管理及服務(wù),1,、重點關(guān)注,室內(nèi),:,商鋪的隔樓搭建、水管、電力改造、煙道搭接（,位置,拆改等），通風(fēng)井改造、主排水管改造、隔油池設(shè)置、空調(diào)外機位調(diào)整等,2,、重點關(guān)注公共區(qū)域,:,應(yīng)急照明電源拆改、電梯廳，共用區(qū)域占用、主管給排水管的改造及檢修口預(yù)留，拆改、屋頂商業(yè)及一層商業(yè)消防通道的占用等。,3,、消防探頭、噴淋,、,消火栓拆改（大于,330,平方）二裝消防備案,4,、過程監(jiān)管，,隔樓,搭建、,消防探頭、噴淋、消火栓,

4、拆改的必須在裝修方案上注名，出具有政府相關(guān)部門發(fā)放的審核通過意見及備案表。,裝修,期間的管理及服務(wù),5,、餐飲娛樂等大負(fù)荷使用電力的經(jīng)營商家，裝修前期應(yīng)對室內(nèi)設(shè)施設(shè)備進行相關(guān)交底 是否具備與商家經(jīng)營相關(guān)匹配的先決條件,。,如餐飲經(jīng)營：提示,主要,包括“電力配比，總功率（部分負(fù)荷可引導(dǎo)采用燃?xì)鈱崿F(xiàn)）、煙道情況（直接到戶還是后期達(dá)接）、排水主管網(wǎng)直徑及數(shù)量、是否有隔油池設(shè)置等”,裝修,期間的管理及服務(wù),6,、門前五包協(xié)議的簽定。,商家進場時需要與物業(yè)服務(wù)合同一同簽訂的,還有“門前五,包協(xié)議”,主要包括：是指承擔(dān)門前包衛(wèi)生、包綠化、包市政公用設(shè)施、包建筑物,容貌、,包秩序,其中,，包衛(wèi)生，即做到門前

5、無垃圾雜物、無污水、無污垢、無油漬或嚴(yán)重積塵，遮陽棚規(guī)范、整潔，無破損；衛(wèi)生設(shè)施完好整潔，無破損；包綠化，即協(xié)助綠化管理部門管護好樹木花草和綠化設(shè)施，及時清理門前花壇內(nèi)的垃圾雜物，不攀樹折枝，采摘花朵，不得在樹干、樹枝上釘釘子和亂掛雜物等,；,包建筑物,容貌，即保持,建筑物的維修和修善,。包,秩序，即禁止亂掛曬、亂占道、亂堆放、亂張貼等影響市容秩序的行為，對其他行為人的亂停、亂靠、亂擺攤設(shè)點、亂挖掘等影響市容秩序的行為有監(jiān)督、勸說和舉報的責(zé)任等,。,03,經(jīng)營期間的服務(wù)及,引導(dǎo),多經(jīng)及為客服務(wù),外擺區(qū)的需求及使用,公共區(qū)域的合理運用,主管部門,的溝通及協(xié)調(diào),月度入戶經(jīng)營隱患的排查服務(wù),隨著,人

6、們生活節(jié)奏的,加快及消費習(xí)慣的改變，感觀、理性消費更為突出。爆發(fā)性消費已不多見。商家的平均經(jīng)營成本也不斷提高，為減少經(jīng)營,面積在經(jīng)營成本中的占,比及經(jīng)營特色的招示度，商業(yè)街,外擺區(qū)就成為了,經(jīng)營者的不可缺少的需求與新寵。,1,、,外擺區(qū),的需求及使用,1,）、對具備條件的商鋪進行外擺區(qū)域的統(tǒng)一規(guī)劃及編號，進行統(tǒng)一管理。業(yè)主在辦理收房、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同及相關(guān)手續(xù)的同時應(yīng)簽訂同意管理方統(tǒng)一對公共區(qū)域的合理管理及利用的協(xié)議。,2,）、經(jīng)營商家入場時根據(jù)實際需求簽訂外擺區(qū)的使用租賃協(xié)議（協(xié)議應(yīng)與商鋪的租賃合同時間一致），來促進項目多種經(jīng)營及規(guī)范管理統(tǒng)一性。,2,、公共區(qū)域的合理,運用,1,）、對具

7、備條件不影響商鋪經(jīng)營的區(qū)域進行商業(yè)業(yè)態(tài)互補性的短中期經(jīng)營招商。促進整體消費人群流量的增加。,2,）、增加項目配套設(shè)施（非機動車就近停放看護、公共衛(wèi)生間、休閑凳、吸煙區(qū)等剛性需求）滿足不同層次消費人群需求，增加消費結(jié)構(gòu)。,3,）,、增加項目多種經(jīng)營及規(guī)范性管理。,3,、,主管部門的溝通及協(xié)調(diào),1,）、與行政主管部門建立好互動工作對涉及政策法規(guī)的及時了解與傳遞。,2,）、依托,行政主管,部門執(zhí)法權(quán)力規(guī)范好商業(yè)街的各項經(jīng)營活動。,3,）、撐握相關(guān)政策法規(guī)及時有效的為經(jīng)營商家提供引導(dǎo)性服務(wù)。,4,）、協(xié)調(diào)政府相關(guān)部門如：街道片警、消防、城管等部門,為商家,、企業(yè)提供形式多樣的培訓(xùn)。,4,、,入戶,經(jīng)營

8、隱患的排,查及服務(wù),1,）、定期開展入戶安全隱患檢查。,2,）、定期組織經(jīng)營商家進行安全防范知識交流。,3,）、定期為經(jīng)營商家發(fā)放“經(jīng)營隱患排查及整改建議書,”,，為經(jīng)營商家提供安全隱患提示服務(wù)。,01,營造一個良好的經(jīng)營,環(huán)境,服務(wù)提升,公示意見箱，定期,收集商家,意見,建立現(xiàn)場服務(wù)監(jiān)督機制,根據(jù)商家需要靈活調(diào)整服務(wù)項目,Part 02,過程,監(jiān)管,及支撐服務(wù),01,服務(wù)落實的過程管理,過 程 管 理,服務(wù)的落地性,事前準(zhǔn)備、過程監(jiān)控、事后評估,發(fā)揚管理與服務(wù)優(yōu)勢提供專屬服務(wù),服務(wù),的落地性,經(jīng)營物資運輸及廢料的運輸路線及時段引導(dǎo)服務(wù),商家后勤物資運輸路線的規(guī)劃,非機動車及機動車的就近安全快

9、捷的停放服務(wù),消費人群車輛停放服務(wù),項目全員必須熟知項目各商家經(jīng)營性質(zhì)、經(jīng)營特色及位置，為消費者提供專業(yè)準(zhǔn)確的指引服務(wù),消費人員的指引及引流服務(wù),1,、服務(wù)落地,1,）、利用項目優(yōu)勢推行服務(wù)零干擾，在商家街經(jīng)營高峰期，避免物業(yè)服務(wù)人員操作的頻次，同時加大公共衛(wèi)生間、過道等體現(xiàn)公共服務(wù)區(qū)域的服務(wù)頻次。,2,）,、,所有周、月、季度對共用設(shè)備,的維護,保養(yǎng)及,環(huán)境,打掃活動及其,他維護工作必須安排在商家無經(jīng)營時段如,：,“,電梯、供電設(shè)施維護保養(yǎng)”需停電,操作的除提前告知各經(jīng)營者外，應(yīng)盡量安排在凌晨避免影響商家的正常經(jīng)營活動,。,3,）、制定商業(yè)街各商家后勤物資運輸路線及運輸時間減少對,消費者的感

10、觀影響,及消費體驗。,4,）、增加商業(yè)街配套,設(shè)施,（如“非,機動車,就近,集中,停放區(qū)看護服務(wù)”可外管理）,滿足不同層次消費人群,需求。,5,）、參與商家經(jīng)營活動，物業(yè)人員掌握各商家經(jīng)營業(yè)態(tài)及特色，在崗位期間有意識的參與消費人群的指引，提升商家的認(rèn)同度。,服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)改進及合理調(diào)整,制定周全的事前服務(wù)準(zhǔn)備及商家溝通工作,事情準(zhǔn)備,對,所有影響商家經(jīng)營的服務(wù)一律調(diào)整實施時間。提供,零,干擾服務(wù)，做好現(xiàn)場實施項目的防護工作，讓防護點成為商業(yè)業(yè)態(tài)的宣傳點,過程監(jiān)控,持續(xù)改進，對物業(yè)操作點位實施的事后評估及回訪工作，關(guān)注對經(jīng)營環(huán)境的影響程度及商家的意見及建議,事后評估,02,2,、,發(fā)揚管理與服務(wù)

11、優(yōu)勢提供專屬服務(wù),1,）、針對商業(yè)街的經(jīng)營業(yè)態(tài)，配置,相應(yīng),軟硬件服務(wù)。硬件如,:,“公共廣告,位、公共移動宣傳點、移動鐳射成像儀,”,；“技術(shù)工種、經(jīng)驗豐富的,客戶,人員、組建地推及網(wǎng)推人員”為商家提供開業(yè)，酬賓、店慶等現(xiàn)場、線下、網(wǎng)絡(luò)有償宣傳及支撐服務(wù)。,2,）、開展形式多樣的商業(yè)街物業(yè)服務(wù)，為商家提供行政許可報審、執(zhí)照代辦、資質(zhì)年審、開業(yè)禮賓、經(jīng)營服務(wù)分包等服務(wù)。,3,）、牽頭成立商業(yè)經(jīng)營協(xié)會、定期組織交流，引導(dǎo)互幫互助，資源共享。協(xié)調(diào)外部資源定期組織外出參觀，學(xué)習(xí)優(yōu)秀商業(yè)經(jīng)營模式。,4,）、定期評選商業(yè)街文明經(jīng)營模范，并制作有特色的經(jīng)營模范、文明經(jīng)營流動牌予以懸掛店口。,Part 03

12、,管理重點及,難點,01,管理重點,杜絕：消防系統(tǒng)的破壞、給排水主管道移改及封堵,室內(nèi)裝修,引導(dǎo)：商家的用電設(shè)備未嚴(yán)格按照科學(xué)配置,電力負(fù)荷的不足,監(jiān)督：外擺區(qū)未規(guī)范使用,經(jīng)營期間外擺及招示,協(xié)調(diào)：經(jīng)營垃圾隨意處理，餐廚垃圾未規(guī)范回收,經(jīng)營垃圾處置,02,管理難點,水電、物業(yè)服務(wù)費用的收繳,經(jīng)營,商家一切以利益出發(fā),為提升項目收繳率，應(yīng)對各商戶設(shè)置充值水電表，采用先充后用的原則來提升物業(yè)費用的收繳率,商家經(jīng)營效益的高低直接影響項目的管理及物業(yè)服務(wù)費的收繳率,03,整合項目優(yōu)勢,利用項目自身優(yōu)勢，定期在住宅項目對新開業(yè)及活動商家進行宣傳,資 源 互 補,在業(yè)主繳納物管費及給物業(yè)提出好的建議時，為業(yè)主發(fā)放各商家提供的具有一定價值優(yōu)惠卷。來促進商家的曝光及業(yè)主的體驗度。,主動為商家提供服務(wù),03,其他,促進商業(yè)人氣,1,、定期開展商業(yè)人氣打造活動,2,、聯(lián)系周邊居住區(qū)，定期發(fā)放消費優(yōu)惠卷等,提供便利的泊車服務(wù),內(nèi)抓管理,前期應(yīng)擬定一系列的,消費人群及主要經(jīng)營者停車,優(yōu)惠手段減少人為影響人氣的因素,1,、建立能耗監(jiān)測數(shù)據(jù)分析機制，合理調(diào)整,電梯，燈光、水景開啟,時間及改造優(yōu)化光源,。,2,、制定設(shè)備維護保養(yǎng)計劃,很榮幸與您 分享,2018,鼎力前行 工作室,因時間匆忙，部分問題未涉及，后續(xù)我將持續(xù)修改,29,