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169 房地產(chǎn)法綜合練習(xí)（一）一、單項(xiàng)選擇題1．所有人對(duì)房屋的實(shí)際控制權(quán)是何種權(quán)能的體現(xiàn)。(占有)2．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是轉(zhuǎn)讓人對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行的何種處理。(使用權(quán)轉(zhuǎn)移的處理)3．體育用地土地使用權(quán)出讓的最高年限規(guī)定為。(50年)4．人口 100 萬(wàn)以上的城市土地利用總體規(guī)劃需經(jīng)哪級(jí)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。(國(guó)務(wù)院)5、進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，必須同時(shí)按照《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的要求進(jìn)行。6．土地使用權(quán)變更包括 (主體變更、內(nèi)容變更、其他事項(xiàng)變更)7． 《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，轉(zhuǎn)移登記必須在轉(zhuǎn)移事實(shí)發(fā)生之日起多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)進(jìn)行(3 個(gè)月)8．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注冊(cè)的最低限額為多少萬(wàn)元。(100 萬(wàn))9．房屋拆遷必須按照一定的程序進(jìn)行，首先應(yīng)該。(取得拆遷許可證)10．房地產(chǎn)交易主要表現(xiàn)為何種關(guān)系，并通過(guò)各種交易合同形式實(shí)現(xiàn)(土地所有權(quán)或房屋所有權(quán)的實(shí)現(xiàn))11．物業(yè)管理的基本主體是(業(yè)主)12．代辦物業(yè)的租賃屬于物業(yè)管理的(針對(duì)性專(zhuān)項(xiàng)服務(wù))13．對(duì)外國(guó)人在我國(guó)境內(nèi)的個(gè)人所有的房屋：應(yīng)當(dāng)依照何種法律法規(guī)進(jìn)行管理。(城市房屋管理?xiàng)l例)14．土地增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50％的部分，土地增值稅稅率為(30％)15．某地塊轉(zhuǎn)讓收入$000 萬(wàn)元。已支付土地使用權(quán)出讓金 1000 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)土地總費(fèi)用 1000 萬(wàn)元。則應(yīng)計(jì)贈(zèng)值稅多少萬(wàn)元。(1200 萬(wàn)元 )16．個(gè)人與單位之間土地的所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，最低可由哪級(jí)人民政府處理。(縣級(jí)人民政府)17．某單位非法轉(zhuǎn)讓土地，并獲非法所得 5000 萬(wàn)元人民幣，則其所面臨的最高罰款額為多少萬(wàn)元人民幣(2500 萬(wàn)元)18．在業(yè)主委員會(huì)成立之前，物業(yè)管理公司由。(建設(shè)單位選聘 )20．外商進(jìn)行成片土地開(kāi)發(fā)的必要條件是。(成片開(kāi)發(fā)土地許可證)21．房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體是。(土地、房屋 )22．我國(guó)國(guó)有土地有償使用的主要方式是。(出讓 )23．國(guó)家建設(shè)用地主要獲得方式有。(出讓或劃撥)24．下列不屬于國(guó)有土地出讓方式的有。(出讓方式包括協(xié)議、招標(biāo)和拍賣(mài) )26． “三通一平”的“三邐”是指。(通水、通電、通路 )30．房地產(chǎn)項(xiàng)目管理包括(項(xiàng)目建設(shè)單位、項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位、施工單位、咨詢單位)31．房屋發(fā)生擴(kuò)建、翻建、改建及相應(yīng)的宅基地使用范圍的增、減時(shí)所進(jìn)行的登記屬于(變更登記 )32．根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征 用前三年平均產(chǎn)值的(6—10倍 )33．對(duì)以贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，契稅(3％—5％)35．物業(yè)管理委托合同的當(dāng)事人，一方為物業(yè)管理公司，另一方為(業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì) )36．須經(jīng)國(guó)務(wù)院審批的吸收外商投資進(jìn)行成片開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目使用的土地面積為(耕地 1000 畝其他土地 2000畝 )37．土地增值稅的征稅范圍為(國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物 )38．當(dāng)事人不服城市房屋拆遷糾紛的行政裁決，向人民法院起訴的，應(yīng)不遲于接到裁決之日后的(3 個(gè)月 )39． 《城市房地產(chǎn)管理法》是處理土地使用權(quán)出讓糾紛的依據(jù)之一，它開(kāi)始施行于(1995 年 1 月 1 日 )40．違反土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的。(可以無(wú)償收回)41．在我國(guó)，土地使用權(quán)出租與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的根本區(qū)別，主要體現(xiàn)在 (原土地使用者的權(quán)利\義務(wù)是否轉(zhuǎn)移)42．租賃城市私有房屋，須由出租人和承租人簽訂租賃合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，并報(bào)房屋所在地房管機(jī)關(guān)(登記)43．某村民于 1999 年向村委會(huì)提出占用村內(nèi)的空閑地建房的申請(qǐng)，經(jīng)審核其符合用地條件，該用地申請(qǐng)的審批機(jī)關(guān)應(yīng)該是(縣人民政府 )44．城鎮(zhèn)居民按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)公房后，其對(duì)所購(gòu)房屋享有的權(quán)利是(部分產(chǎn)權(quán))45．承租公有住房的，在租賃期內(nèi)，房屋產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，原租賃切、議應(yīng)(繼續(xù)履行 )46．超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1 年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以(加收 20％的土地閑置金 )47．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)有(5 級(jí))48．在我國(guó)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法應(yīng)實(shí)行(資質(zhì)認(rèn)證)49． “三通一平”的“三通”是指(通水、通電、通路)50．拆除臨時(shí)建筑(要給予合理補(bǔ)償)51．如果房屋的產(chǎn)權(quán)人和使用人是兩個(gè)人，那么在該房屋被拆遷時(shí)，拆遷人需與(產(chǎn)權(quán)人和使用人分別簽訂補(bǔ)償協(xié)議和安置協(xié)議 )52．北京某四合院為國(guó)家二級(jí)文物保護(hù)單位，在維修過(guò)程中資金不足。有人建議將其部分房屋抵押進(jìn)行貸款，以繼續(xù)裝修。該建議(違法 )53．房地產(chǎn)抵押合同的生效時(shí)間為 (登記之日)54．企業(yè)為職工交納的住房公積金。 (為職工交納的同等數(shù)額 )55，當(dāng)職工離、退休時(shí)，其積累的住房公積金本自余額。(可以提取 )56．職工的住房公積金利息(歸職工個(gè)人所有)57．物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理權(quán)源于 (委托合同 )59．涉外房產(chǎn)的租賃當(dāng)事人一方要求解除合同時(shí)，須提前書(shū)面通知對(duì)方；工商業(yè)用房的租賃，須提前(6個(gè)月 )60．場(chǎng)地使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)該場(chǎng)地的用途、地理環(huán)境條件、征地拆遷安置費(fèi)用和合營(yíng)企業(yè)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的要求等因素，由所在地的(由所在地的省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，并向?qū)ν饨?jīng)濟(jì)貿(mào)易部和國(guó)家土地主管部門(mén)備案。)61．在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請(qǐng)用地的，必須持國(guó)家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件向有關(guān)管理部門(mén)申請(qǐng)定點(diǎn)。該有關(guān)管理部門(mén)是(規(guī)劃管理部門(mén) )62．根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增加的房屋(不屬于擔(dān)保范圍 )63．房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的性質(zhì)是(自治性組織)64．從 1999 年 1 月 1 日起，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)應(yīng)專(zhuān)項(xiàng)用于(土地的開(kāi)發(fā)或復(fù)墾)66．物業(yè)管理委托合同的當(dāng)事人，一方為物業(yè)管理服務(wù)公司，另一方為 (業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì))67．當(dāng)事人申請(qǐng)房屋拆遷糾紛行政裁決的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)書(shū)之日起多少日之內(nèi)做出裁決(30 日 )68．我國(guó)土地利用年度計(jì)劃管理的重點(diǎn)是實(shí)行(國(guó)家集中統(tǒng)一管理與分級(jí)管理相結(jié)合的土地利用規(guī)劃行政管理體制)69．房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體包括 (國(guó)家機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、公民個(gè)人)70．某工廠依法申請(qǐng)用地以擴(kuò)建廠房，人民政府批準(zhǔn)其占有耕地 3 畝。后因資金不能到位，該擴(kuò)建廠房一直未動(dòng)工，現(xiàn)已使耕地閑置三年零三個(gè)月。對(duì)其應(yīng)進(jìn)行的處罰是(無(wú)償收回)71．根據(jù)《城市規(guī)劃法》的規(guī)定，建設(shè)單位在城市建設(shè)中必須取得(建設(shè)規(guī)劃許可證 )72．根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，集體土地中允許設(shè)定抵押權(quán)的是(有建筑物及其附著物 )75．房屋所有人出賣(mài)已出租的房屋，承租人在同等條件下享有(優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) )77．平房作為公有住房銷(xiāo)售的是(平房不能銷(xiāo)售)78．職工對(duì)其以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房，不享有(處分權(quán))二、多項(xiàng)選擇題在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中有 2—5 個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。多選、少選均無(wú)分。1．被拆遷人可能是(所有人) 3． 《個(gè)人住房貸款管理辦法》對(duì)貸款擔(dān)保設(shè)定了以下方式。(抵押) (質(zhì)押)( 保證)(公積金貸款)5．稅收在形式上具有以下特征(強(qiáng)制性)(固定性)( 無(wú)償性)6．房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象包括(土地房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系)(土地利用和管理關(guān)系)( 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)關(guān)系 )(城市房地產(chǎn)管理關(guān)系)( 城市物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系 )7．根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體對(duì)其擁有的土地不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為包括(出讓)(出租)(抵押)10．解決房地產(chǎn)糾紛的法律依據(jù)有(法律文件)(司法解釋)11．房地產(chǎn)法律關(guān)系包含以下要素 (主體)(客體)(內(nèi)容)12． 《土地管理法實(shí)施條例》將國(guó)有土地有償使用的方式界定為以下幾種：(國(guó)有土地使用權(quán)出讓)(國(guó)有土地租賃)(國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股)13．土地使用權(quán)傳來(lái)取得的方式主要有(轉(zhuǎn)讓)(抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn))(民事執(zhí)行 )(繼承)(贈(zèng)與)14．房地產(chǎn)權(quán)屬登記作為現(xiàn)代房地產(chǎn)法律制度的基礎(chǔ)，具有以下的功能：(產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能)(公示功能)( 管理功能)15．按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可分為(單項(xiàng)開(kāi)發(fā))(小區(qū)開(kāi)發(fā) )(成片開(kāi)發(fā) )16．根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，符合土地利用總體規(guī)劃，并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)辦企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的條件是被宣告破產(chǎn)、被其他企業(yè)兼并17．設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須(有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu))(有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 )(有符合國(guó)家規(guī)定的注冊(cè)資本)(有足夠的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員)( 法律行政法規(guī)規(guī)定的其他條件)18．房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接?貨幣補(bǔ)償)(產(chǎn)權(quán)置換)20．外商投資企業(yè)用地，都應(yīng)繳納場(chǎng)地使用費(fèi)，包括(征用土地補(bǔ)償費(fèi)) ( 原有建筑物的拆遷費(fèi))( 人員安置費(fèi))(配套設(shè)施分?jǐn)傎M(fèi)用)21．房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體包括：(土地)(房屋)( 行為)22．我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征有(綜合功能)(多級(jí)市場(chǎng))(法定形式)(國(guó)家干預(yù) )23．國(guó)有土地的使用一般具有如下特征(主體的廣泛性)(取得方式的多樣性 )(內(nèi)容的差異性 )24．依照房屋所有權(quán)的主體不同，房屋可以分為如下幾種(公房) (國(guó)有房、集體房)( 私房)(外產(chǎn)房)(中外合資房)25．現(xiàn)代物業(yè)管理是一種有別于傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的新型管理模式，具有以下特征：(是民事關(guān)系)(基于服務(wù)合同而產(chǎn)生)(具有補(bǔ)償性 ) 三、填空題1．房屋方面，我國(guó)存在三種所有權(quán)，即全民所有、集體所有和(私有)。2．土地復(fù)墾實(shí)行“誰(shuí)破壞、(誰(shuí)復(fù)懇)”的原則。3．房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能包括產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能、公示功能和(管理功能)4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與（環(huán)境效益)相統(tǒng)一。5．拆遷補(bǔ)償?shù)男问接胸泿叛a(bǔ)償和 (產(chǎn)權(quán)置換)。6．房地產(chǎn)交易包括轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與和(繼承)三種形式。7．房地產(chǎn)刑事法律責(zé)任是人民法院通過(guò)(刑事審判)法律程序判決的。8．共有房產(chǎn)分為(共同共有)和按份共有兩種形式。9．出租人出賣(mài)房屋時(shí)，應(yīng)提前(3 個(gè)月)承租人。10．具體進(jìn)行物業(yè)管理的行為主體是物業(yè)管理(服務(wù))公司。11．按照土地資源狀況和土地利用總體利用規(guī)劃，將土地分為建設(shè)用地、農(nóng)用地和(未利用地)。 12．物業(yè)管理服務(wù)公司在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的稱(chēng)為“物業(yè)(管理服務(wù))合同。 ”13．房屋共有的形式包括共同共有和 (按份共有)。14．按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的目的不同，可分為經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)和(自用性開(kāi)發(fā)) 。15．拆遷當(dāng)事人包括拆遷人和(被拆遷人)。16．房產(chǎn)交易是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更與(轉(zhuǎn)移)，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押與租賃。17．外國(guó)人(依法)可以在我國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)。18．房地產(chǎn)法律責(zé)任中的刑事責(zé)任，是根據(jù)犯罪主體、犯罪主觀方面、犯罪(犯罪客體)和犯罪客觀方面四個(gè)要件來(lái)確定。19．仲裁具有簡(jiǎn)便、靈活和專(zhuān)家辦案等特點(diǎn)，故成為解決房地產(chǎn)(糾紛)的主要形式之一。20．房地產(chǎn)(違法)行為是指違反國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)管理法律法規(guī)的行為。21．房地產(chǎn)是土地和(房產(chǎn))的總稱(chēng)。22．土地法律關(guān)系調(diào)整方法包括(民事性的方法)和管理性的方法。23．房屋所有權(quán)包括四項(xiàng)權(quán)能，即占有、使用、收益和(處分) 。24．按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模不同，可分為單項(xiàng)開(kāi)發(fā)、小區(qū)開(kāi)發(fā)和(成片開(kāi)發(fā))。25．被拆遷人的基本權(quán)利有補(bǔ)償和(安置)26．房地產(chǎn)(交易)是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更與轉(zhuǎn)移，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃。27．具體進(jìn)行物業(yè)管理的行為主體是物業(yè)管理(服務(wù))公司。 28．住房(公積金)管理委員會(huì)主任應(yīng)當(dāng)由具有較高社會(huì)公信力的人士擔(dān)任。29．(城鎮(zhèn)) 土地使用稅是對(duì)使用國(guó)有土地的單位和個(gè)人征收的一種稅。30．狹義的房地產(chǎn)民事責(zé)任是指違法或(違約)后，依法應(yīng)承擔(dān)的民事法律后果。 31．在我國(guó)現(xiàn)階段，實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即國(guó)家所有制和(集體所有制)。32．房產(chǎn)(現(xiàn)售)是指房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房屋價(jià)款的行為。33．處理房地產(chǎn)相鄰關(guān)系應(yīng)遵循的原則是有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助 和(公平合理)。34．按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的范圍不同，可分為新城區(qū)開(kāi)發(fā)和(舊城區(qū)開(kāi)發(fā)) 。35．拆遷人的基本義務(wù)是給被拆遷入補(bǔ)償和(安置)。36．外國(guó)人(依法)可以在我國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)。37．房地產(chǎn)民事責(zé)任是指違法和(違約)后，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事法律后果。38．貸款人應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，合理確定貸款期限，但最長(zhǎng)不超過(guò)(20)年。39．稅收有三個(gè)基本特征，即固定性、強(qiáng)制性和(無(wú)償性)。40．房地產(chǎn)抵押范圍包括主債權(quán)、(利息)、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。41．土地增值稅的稅串采用(四)級(jí)超額累進(jìn)稅率。42．經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)山填海政治的土地和改造的荒棄土地，從使用月份起免繳土地使用稅(5-10)年。43．國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方，應(yīng)當(dāng)是依法取得(國(guó)有土地使用證)的土地使用者。44．對(duì)違反土地管理法規(guī)，非法占用耕地改作他用數(shù)量較大，造成大量耕地毀壞的，處(5)年以下有期徒刊，并處或者單處罰金。45．國(guó)有土地使用權(quán)出讓屬于房地產(chǎn)的(一)級(jí)市場(chǎng)。四、名詞解釋題1．建設(shè)用地：是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事用地、從廣義上講，建設(shè)用地是指已利用上地中的一切非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地。2．房地產(chǎn)交易：是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更和轉(zhuǎn)移，其形式包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃。3．物業(yè)管理：是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)才目關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。4．房地產(chǎn)稅收：是指以房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或者主要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)行為為計(jì)稅依據(jù)的稅，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、房產(chǎn)稅、契稅和土地增值稅。5．拆遷當(dāng)事人：是指城市房屋拆遷活動(dòng)的參與者，包括拆遷入、被拆遷人。6．房地產(chǎn)權(quán)：指房地產(chǎn)權(quán)利人對(duì)房地產(chǎn)享有的實(shí)際支配和控制的權(quán)利7．房地產(chǎn)相鄰權(quán)：是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的房地產(chǎn)所有人或使用人在行使房地產(chǎn)的占有、使用、收 益和處分權(quán)時(shí)，相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。8．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)菏侵阜康禺a(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。9．個(gè)人住房貸款：是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)自用普通住房的貸款，貸款人發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保。10．涉外房地產(chǎn)：是指房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體——房屋、土地位于我國(guó)境內(nèi)，主體具有涉外因素。11．農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)：是指農(nóng)村土地承包人對(duì)其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權(quán)利。12．房地產(chǎn)權(quán)屬登記：是指房地產(chǎn)行政管理部門(mén)代表政府對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)牙口使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，從而依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。13．商品房現(xiàn)售：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。14．經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)貸款：是指貸款人用信貸資金向借款人發(fā)放的、用于支持經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)建設(shè)的貸款。15．房地產(chǎn)糾紛：是指當(dāng)事人因有關(guān)房地產(chǎn)的權(quán)益而引起的爭(zhēng)議。16．基本農(nóng)田：是指按照一定時(shí)期人口和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。17．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。18．商品房預(yù)售：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由于買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。19．住房公積金：是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)以及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。20．房地產(chǎn)違法行為：是指違反國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的行為。21．房產(chǎn)稅：是以城鎮(zhèn)房產(chǎn)為征稅對(duì)象，以房產(chǎn)價(jià)值或租金為計(jì)稅依據(jù)的一種稅。22．業(yè)主大會(huì)：由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主組成，決定物業(yè)重大管理事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。23．業(yè)主委員會(huì)：是指業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記，在物業(yè)管理管理區(qū)域中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。24．房地產(chǎn)法：是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱(chēng)。25．土地管理法：是國(guó)家為實(shí)現(xiàn)土地管理目的而制定的各種法律規(guī)范的總稱(chēng)。五、簡(jiǎn)答題1．簡(jiǎn)述我國(guó)現(xiàn)階段土地使用制度的特點(diǎn)?P112 答：①國(guó)家實(shí)行國(guó)有土地有償出讓及保持少量必要的行政劃撥；②土地使用權(quán)已成為具有相對(duì)獨(dú)立意義的一種物權(quán)；③國(guó)家壟斷城鎮(zhèn)土地一級(jí)市場(chǎng)，同時(shí)加強(qiáng)土地二級(jí)市場(chǎng)的管理；④建立系統(tǒng)的登記制度，明確登記是確認(rèn)土地使用權(quán)的要件；2．國(guó)有土地使用權(quán)出讓的法律特征是什么?P113 答：(1)土地使用權(quán)出讓是一種特殊的民事法律行為；(2)權(quán)利的有期性和有限性3．處理房地產(chǎn)相鄰關(guān)系時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題?P80 答：(1)有利生產(chǎn)； (2)方便生活； (3)團(tuán)結(jié)互助；(4)公平合理。4．在哪些情況下職工可以提取自己的住房公積金?P226 答：(1)購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房的；(2)離休、退休的； (3)完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；(4) 出境定居的； (5)償還購(gòu)房貸款本息的；(6)房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。5．簡(jiǎn)述土地使用權(quán)終止的幾種情況。 P46 答：(1)因土地使用權(quán)出讓合同 期限規(guī)定的使用期限屆滿而終止； (2)土地使用權(quán)期限屆滿前，國(guó)家根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償；(3)因土地使用者嚴(yán)重違反城市規(guī)劃或違反土地使用權(quán)出讓合同而被國(guó)家強(qiáng)制收回土地；(4) 因土地的滅失而導(dǎo)致土地使用權(quán)的終止。6．簡(jiǎn)述房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件。P122 答：(1)有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)；(2) 有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所； (3)符合國(guó)家規(guī)定的注冊(cè)資本；(4)有足夠的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員；(5)法律、行政規(guī)定的其他任務(wù)。7．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成要素。P24 答：(1)主體：既參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人。分為國(guó)家機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體、公民個(gè)人。(2)客體：即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)所共同指向的對(duì)象。分為土地和房屋；(3) 內(nèi)容，即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。8．簡(jiǎn)述房產(chǎn)稅的主要內(nèi)容。P239 答：房產(chǎn)稅是以城鎮(zhèn)房為征稅對(duì)象，以房產(chǎn)價(jià)值或租金為計(jì)稅依據(jù)的一種稅。 (1)納稅人；(2) 征稅范圍； (3)計(jì)稅依據(jù)；(4)稅率；(5)稅額計(jì)算； (6)減免。9．我國(guó)現(xiàn)階段房屋拆遷的基本原則有哪些?P136 答：(1)符合城市規(guī)劃； (2)有利于城市舊區(qū)改造； (3)有利于生態(tài)環(huán)境改善；(4) 保護(hù)文物古跡。10．簡(jiǎn)述建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成。P84 答：建筑物區(qū)分所有權(quán)的專(zhuān)用部分和共有部分。專(zhuān)用部分是指建筑物中具有構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性的部分。共有部分是供區(qū)分所有人共 (公)用，屬于區(qū)分所有人共有的部分，分為法定共有部分和約定共有部分。11．簡(jiǎn)述處理涉外房地產(chǎn)關(guān)系應(yīng)該遵循的原則。P243 答：涉外房地產(chǎn)涉及國(guó)家的主權(quán)、改革開(kāi)放政策、鼓勵(lì)外商和華僑及港澳同胞前來(lái)投資建設(shè)等多方面的因素，具有很強(qiáng)的政策性。立法、執(zhí)法工作中必須堅(jiān)持以下原則：(1) 維護(hù)國(guó)家主權(quán)原則； (2)平等互利原則；(3)統(tǒng)一管理原則。12．簡(jiǎn)述我國(guó)現(xiàn)階段城鎮(zhèn)住房制度改革的基本原則。P180 答：(1)國(guó)家、集體、個(gè)人三者共同負(fù)擔(dān)的原則；(2)租、售、建并舉的原則；(3) 統(tǒng)一政策下的因地制宜、分散決策的原則；(4) 新舊機(jī)制轉(zhuǎn)換的原則。13．簡(jiǎn)述契稅的征稅對(duì)象。P240 答：契稅的征稅對(duì)象為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán) 屬的行為，包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓(出售、 ，贈(zèng)與和交換)，房屋買(mǎi)賣(mài)，房屋贈(zèng)與，房屋交換。其中，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。14．簡(jiǎn)述個(gè)人住房貸款的條件。P217 答：(1)具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；(2)有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力； (3)具有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或協(xié)議； (4)不享受購(gòu)房補(bǔ)貼的以不低于所購(gòu)住房?jī)r(jià)款的 30％作為購(gòu)房的首期付款；(5)有付款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人；(6)貸款人規(guī)定的其他條件。15．我國(guó)現(xiàn)階段房屋所有權(quán)主要有哪些種類(lèi)?P2 答：(1)國(guó)家所有權(quán)； (2)集體所有權(quán)； (3)個(gè)人所有權(quán)。16．我國(guó)對(duì)于外商投資成片土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)設(shè)定了哪些必要的限制?P248 答：(1) 向外商出讓的只是土地使用權(quán)，土地所有權(quán)仍屬于國(guó)家；(2)出讓的國(guó)有土地傷腦筋權(quán)只是一種地上使用權(quán)，該土地的地下資源和埋藏物仍屬于國(guó)家所有；(3) 開(kāi)發(fā)企業(yè)依法自主經(jīng)營(yíng)管理，但在其開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)沒(méi)有行政管理權(quán)；(4)外商投資開(kāi)發(fā)土地，設(shè)立和開(kāi)辦生產(chǎn)、服務(wù)、商業(yè)等項(xiàng)目和設(shè)施及其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必須遵守我國(guó)的法律、法規(guī)，不得從事國(guó)家法律、法規(guī)禁止的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)。17．簡(jiǎn)述我國(guó)房地產(chǎn)法的基本原則。P20 答：(1)土地公有原則；(2) 土地有償使用原則： (3)十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則；(4)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的原則；(5) 城鎮(zhèn)住房商品化原則； (6)宏觀調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則。18．簡(jiǎn)述城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容。P183 答：(1)把住房建設(shè)投資由國(guó)家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲?guó)家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制； (2)把各單位建設(shè)、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?huì)化、專(zhuān)業(yè)化運(yùn)行的體制；(3) 把住房實(shí)物分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式；(4)建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入 家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系；(5)建立住房公積金制度；(6) 建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和發(fā)展社會(huì)化的房屋維修、管理市場(chǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；(7) 加快住房建設(shè)，發(fā)送居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民刁；斷增長(zhǎng)的住房需求。19．簡(jiǎn)述建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律特征。P81 答：建筑區(qū)分所有權(quán)作為一種綜合性的物權(quán)，具有如下特點(diǎn)：(1)復(fù)合性與一體性； (2)專(zhuān)有所有權(quán)的主導(dǎo)性；(3)權(quán)利主體身份的多重性。20．土地增值稅法定扣除項(xiàng)目有哪些?P234 答：(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目 20％的；(2) 因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)；(3)個(gè)人團(tuán)工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿 5 年或 5 年以上的免征。六、論述題1．試論述基本農(nóng)田保護(hù)方面的法律責(zé)任。P285 答：(1)非法占用、非法批準(zhǔn)占用、非法轉(zhuǎn)讓基本農(nóng)田的責(zé)任；(2)應(yīng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)而不劃入的責(zé)任；(3)破壞基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)標(biāo)志的責(zé)任；(4)非法占用基本農(nóng)田的責(zé)任；(5) 侵占、挪用耕地開(kāi)墾費(fèi)的責(zé)任。2．試分析物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系。答：物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)是依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)法人；業(yè)主委員會(huì)是指業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記，在物業(yè)管理管理區(qū)域中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。物業(yè)管理服務(wù)是業(yè)與業(yè)主委員會(huì)簽訂合同，雙方的法律地位即成立。(1)、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的法律地位；物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)是獨(dú)立的企業(yè)法人，在物業(yè)管理中，業(yè)主是物業(yè)管理的主體，決策人是業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)實(shí)際上是其雇員。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)之間是受托人和委托人、服務(wù)者和被服務(wù)者的平等關(guān)系，沒(méi)有行政隸屬關(guān)系，兩者不存在領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)、管理與被管理的組織關(guān)系。(2)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)的合作；在管理物業(yè)的過(guò)程中物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)經(jīng)常要和業(yè)主委員會(huì)發(fā)生聯(lián)系，業(yè)主委員會(huì)為了業(yè)主們的共同利益也時(shí)常要和物業(yè)管理服務(wù)打交道，由此而產(chǎn)生了它們之間的合作關(guān)系。(3)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)具有監(jiān)督權(quán)，3．試論我國(guó)房地產(chǎn)法的基本的原則。P20 答：(1)土地公有原則。社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)是建立在公有制基礎(chǔ)上的，公有制經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位，多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展。(2)土地有償使用原則；國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。有償使用，包括有代價(jià)有期限，有用途限制的使用。(3) 十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕的原則；保護(hù)土地，保護(hù)耕地，就是保護(hù)我們的生命線。十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地已成為我國(guó)的基本國(guó)策之一。(4)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。(5) 城鎮(zhèn)住房商品化原則。逐步推行城鎮(zhèn)居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的住房需求。(6) 宏觀調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的高利潤(rùn)和高風(fēng)險(xiǎn)牲，對(duì)房地產(chǎn)活動(dòng)既不能管得太死，又不能放任自流，特別要警惕“泡沫經(jīng)濟(jì)”成分。4．為什么必須依法正確處理土地和房屋的糾紛問(wèn)題?P262 答：(1)土地、房屋糾紛在現(xiàn)實(shí)生活中大量存在。從宏觀上說(shuō)，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，必須妥善協(xié)調(diào)由土地、房屋糾紛引起的利益關(guān)系，維護(hù)社會(huì)安定團(tuán)結(jié)；從微觀上說(shuō)，正確處理人民內(nèi)部的這類(lèi)矛盾，有利用維護(hù)群眾現(xiàn)實(shí)的、直接的利益，使受損害方得到合理的補(bǔ)償或補(bǔ)救。(2) 房地產(chǎn)糾紛往往涉及面廣，社會(huì)影響大，為了保障和促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，維護(hù)社會(huì)秩序穩(wěn)定，保護(hù)公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，必須公正、及時(shí)地處理房地產(chǎn)糾紛案件。特別應(yīng)當(dāng)指出的是：土地問(wèn)題是一個(gè)政策性很強(qiáng)的問(wèn)題。一方面它關(guān)系到國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的大局，另一方面又涉及許許多多農(nóng)民的切身利益。發(fā)展經(jīng)濟(jì)建設(shè)與保護(hù)群眾利益從根本上說(shuō)是一致的，各級(jí)黨政領(lǐng)導(dǎo)及工作人員在辦任何事情的時(shí)候，都不應(yīng)當(dāng)忽視這個(gè)問(wèn)題。因此，需要特別注意“依法正確處理土地糾紛問(wèn)題” 。(3)中國(guó)需要穩(wěn)定、改革、發(fā)展。穩(wěn)定是基礎(chǔ)，改革是動(dòng)力，發(fā)展是目標(biāo)。為了有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、有利于維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、有利于保護(hù)房地產(chǎn)當(dāng)事人的合法權(quán)益，必須把房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)納入法制化的軌道，必須依法正確處理各類(lèi)房地產(chǎn)糾紛案件。5．試論土地用途管制制度 P54 答：土地用途管制制度是指國(guó)家為保證土地資源的合理利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過(guò)編制土地利用總體規(guī)劃劃定土地用途區(qū)域，確定土地使用限制條件，土地的所有者、使用者嚴(yán)格按照國(guó)家確定的用途利用土地這樣一種制度。其內(nèi)容；(1) 土地用途管制的依據(jù)；土地用途管制依據(jù)是土地利用總體規(guī)劃；(2)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的批準(zhǔn)權(quán)限；(3)集中征地審批權(quán)；(4) 完善土地登記制度；(5) 健全土地監(jiān)督檢查制度，強(qiáng)化土地法律責(zé)任。七、案例分析題1、案由：某工廠為了擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，擬投資 80 萬(wàn)元人民幣興建一個(gè)廠，遂向某縣人民政府申請(qǐng)用地 2 畝（以有償出讓方式取得土地使用權(quán)） ，經(jīng)縣政府審核批準(zhǔn)同意其使用城市規(guī)劃內(nèi)屬 A 村集體所有的非耕地 2 畝。為保證按時(shí)使用土了，該工廠與 A 村簽訂了土地使用權(quán)出讓合同。該合同規(guī)定；由 A 村向工廠出讓土地 2 畝，土地使用權(quán)出讓金 30 萬(wàn)元，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)出讓年限為 70 年，合同的其他款項(xiàng)均參照國(guó)家關(guān)于出讓土地使用權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)合同注明。請(qǐng)問(wèn)：（1）該土地使用權(quán)出讓合同是否有效？為什么？合同無(wú)效。該事同存在違法：1、集體土地使用權(quán)不能以裸地出讓土地使用權(quán)；2、A 村不符合出讓主體資格；3、出讓土地使用權(quán)使用期限超過(guò)工業(yè)用地使用期限 50 年的最高期限。（2）縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)該工廠用地 70 年是否合法？為什么？不合法（3）依照有關(guān)法律規(guī)定，該工廠應(yīng)當(dāng)如何取得合法的土地使用權(quán)？應(yīng)當(dāng)先由縣政府將 A 村土地征用為國(guó)有土地，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，該工廠通過(guò)與縣人民政府以出讓方式取得土地使用權(quán)。2、案由：2004 年 3 月 20 日，張某與李某簽訂了一份房屋租賃合同。合同約定：張某將自有住房一套出租給李某居住，每月租金 1000 元，按月收租，租期二年，到2006 年 9 月 20 日為止。合同簽訂后，雙方到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理了登記手續(xù)。當(dāng)日，李某交付了押金和租金后入住。此后，李某每月按期交租。2005 年 4月，張某因欠王某 50 萬(wàn)，便將該房屋抵押給王某，雙方訂立了抵押合同，合同約定：如張某不能在2005 年 6 月底還債，王某有權(quán)將該房屋折價(jià)抵債。王某于 2005 年 7 月起開(kāi)始實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)，要求李某向其繳納押金，被李某以王某無(wú)權(quán)收取押金為由拒絕。以后，即從 2005 年 7 月至 2006 年 5 月，無(wú)論、張、王怎樣催促，李某均以張、王之間存在抵押合同不成立為由，既拒絕張某交租，也不向王某交租，遂張某決定終止租賃合同。經(jīng)查獲知，2005 年 7 月起，張、王因抵押合同發(fā)生了訴訟，法院對(duì)該案尚未判決。問(wèn)題：（1）張某能否將已出租的房屋抵押給王某，為什么？（3 分）可以。（2）王某與張某的抵押合同是否有效，為什么？（4 分）無(wú)效。理由：1、抵押合同不能有流質(zhì)的約定。張某與王某約定張某不能還債以房屋折價(jià)抵債違反了這一規(guī)定；2、該抵押合同沒(méi)有登記。抵押合同自合同登記之日起生效。（3）王某是否有權(quán)向李某收取押金和租金，為什么？（4 分）王某無(wú)權(quán)向李某收取租金和押金。由于抵押合同無(wú)效，王某無(wú)權(quán)取得該房屋所有權(quán)。（4）張某和王某是否有權(quán)終止租賃合同，收回房屋，為什么？（4 分）王某無(wú)權(quán)終止租賃合同。張某有權(quán)提前終止租賃合同，收回房屋。因?yàn)槔钅碂o(wú)理由未交納租金滿 6 個(gè)月。3、案由：1995 年 10 月，某市一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與該市土地管理局簽訂了 200 畝土地使用權(quán)出讓合同，每畝地價(jià)為10 萬(wàn)元。該公司受讓土地后，在未經(jīng)任何開(kāi)發(fā)的情況下開(kāi)始轉(zhuǎn)讓其所獲得的土地使用權(quán)。1995 年 6 月該公司另一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，以每畝 12 萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)嫌?jì)地款項(xiàng)共計(jì)2400 萬(wàn)元。市土地管理局獲知此事后，下達(dá)了行政處罰決定書(shū)，沒(méi)收其違法所得 400 萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)：（1）兩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的合同是否有效？為什么？無(wú)效。理由見(jiàn) P152（2）土地管理局的行政處罰是否合法？合法（3）若管理相對(duì)人對(duì)此處罰不服，可通過(guò)什么途徑得到法律求濟(jì)？一是申請(qǐng)復(fù)議。相對(duì)人可以自知道該縣體行政行為之日起 60 天之內(nèi)向該市人民政府或者上級(jí)國(guó)土管理部門(mén)申請(qǐng)復(fù)議，對(duì)復(fù)議決定不服的，可以向人民法院提起訴訟；二是直接向作出處罰決定的機(jī)關(guān)所在地的人民法院提起訴訟。4、案由：某酒店與某市公園管理處簽訂租賃合同，雙方商定由酒店承租公園內(nèi)的長(zhǎng)春軒飯店，并投資改建為酒店的分店，長(zhǎng)春軒飯店門(mén)前的停車(chē)場(chǎng)及公園的兩個(gè)大門(mén)由租賃雙方共同使用，租賃期限為 10 年。然后酒店向市規(guī)劃局申請(qǐng)改建長(zhǎng)春軒飯店，市規(guī)劃局查明該飯店的土地使用權(quán)屬于市園林局，遂發(fā)文要求園林局辦理報(bào)建手續(xù)。市規(guī)劃局根據(jù)市園林局的申請(qǐng)，核準(zhǔn)將飯店改建成一棟四層樓的酒樓，建筑面積為 5000 平方米。改建期間，酒店在原長(zhǎng)春軒飯店的北側(cè)加建一幢三層面積為 900 平方米的附屬用房，在西側(cè)加建一幢四層面積為 1000 平方米的酒樓雅座。市規(guī)劃局發(fā)現(xiàn)后，認(rèn)為園林局未經(jīng)批準(zhǔn)擅自擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，侵占綠地，違反了城市規(guī)劃的有關(guān)規(guī)定，違反了城市規(guī)劃，遂作出處罰決定；沒(méi)收上述違章加建的兩座樓房。園林局對(duì)該處罰不服，向市政府有關(guān)主管部門(mén)申請(qǐng)復(fù)義。試問(wèn)：（1）本案中，誰(shuí)是申請(qǐng)改建的合法主體？為什么？市園林局。市園林局是土地使用人。（2）A 酒店加建的附屬用房是否合法，為什么？不合法。違反了規(guī)劃許可。（3）規(guī)劃部門(mén)的行政處罰是否合法，為什么？不合法。規(guī)劃部門(mén)作出沒(méi)收違法加建的樓房的處罰決定違法，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期拆除。（4）園林局如果對(duì)復(fù)議決定不服，能否提起訴訟？可以。房地產(chǎn)法模擬練習(xí)題一、單項(xiàng)選擇題1、有權(quán)制定房地產(chǎn)法規(guī)的是（某自治縣人民代表大會(huì)）2、房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體不包括（某公司財(cái)務(wù)科）3、房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體不包括（知識(shí)產(chǎn)權(quán)）4、根據(jù)《城市規(guī)劃法》 ，規(guī)劃行政主管部門(mén)對(duì)城市建設(shè)必須堅(jiān)持“一書(shū)兩證”制度，其中“一書(shū)兩證”是指選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和（建設(shè)工程規(guī)劃許可證）5、下列不屬于民事性質(zhì)房地產(chǎn)關(guān)系的是（房屋拆遷）6、房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的性質(zhì)是（自律性組織）7、 《農(nóng)村土地承包法》通過(guò)于（2002 年 8 月9 日）8、下列關(guān)于承包期的說(shuō)法不正確的是（耕地承包期限最長(zhǎng)不超過(guò) 70 年）9、關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的保護(hù)，下列說(shuō)法正確的是（承包期內(nèi)，遭遇自然災(zāi)害而需調(diào)整的，發(fā)包方可以調(diào)整承包地）10、下列關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的說(shuō)法中，正確的是（土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采出租方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案）11、征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年的平均年產(chǎn)值的 6—10 倍 12、下列關(guān)于臨時(shí)用地，說(shuō)法不正確的是（國(guó)家對(duì)于臨時(shí)用地的補(bǔ)償費(fèi)有統(tǒng)一的規(guī)定，土地使用者與所有者應(yīng)遵守國(guó)家規(guī)定）13、對(duì)于轉(zhuǎn)移登記時(shí)間限制，建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定為自事實(shí)發(fā)生之日起＿3 個(gè)月＿內(nèi)。14、公用建筑面積不包括（陽(yáng)臺(tái)）15、房地產(chǎn)中介服務(wù)不包括（房地產(chǎn)代理）16、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿__1 年___未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金___20%以下__的土地閑置費(fèi)。17、房地產(chǎn)交易的形式不包括（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）18、對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)具備的條件，下列說(shuō)法正確的是（按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)以形成工業(yè)用地或者其他用地條件）19、關(guān)于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)袛嗾_的是（必須依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押收益抵交土地使用權(quán)出讓金）20、關(guān)于租賃合同的變更、解除和終止，下列說(shuō)法不正確的是（當(dāng)事人可以解除租賃合同的唯一情形是不可抗力導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行）21、對(duì)于公房出售的特點(diǎn)，描述準(zhǔn)確的是（公有住房出售給職工家庭后，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸屬于家庭全體成員）22、下列各項(xiàng)服務(wù)中，不屬于針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的是（綠化管理）23、業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)是（非法人組織）24、物業(yè)公司的管理權(quán)源于（業(yè)主的委托）25、在業(yè)主委員會(huì)成立之前，物業(yè)管理公司由（開(kāi)發(fā)商選聘）26、借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房抵借比不得超過(guò)＿60%＿，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò) 10 年，所購(gòu)商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房27、狹義的房地產(chǎn)稅包括（城鎮(zhèn)土地使用稅）28、耕地占用稅的征稅范圍不包括（荒山、荒坡）29、外商投資企業(yè)需繳納的稅是（房產(chǎn)稅）30、我國(guó)涉外商品房實(shí)行（內(nèi)、外銷(xiāo)審批）31、非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門(mén)沒(méi)收違法所得32、根據(jù)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)就土地所有權(quán)和使用權(quán)的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起多少時(shí)間內(nèi)向人民法院起訴？（30 天）33、依照《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，單位之間土地所有權(quán)和使用權(quán)的爭(zhēng)議由下列哪個(gè)國(guó)家機(jī)關(guān)來(lái)處理？（縣級(jí)以上人民政府）34、 《行政復(fù)議法》第 30 條規(guī)定，根據(jù)國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府對(duì)行政區(qū)劃的勘定、調(diào)整或者征用土地的決定，下列哪級(jí)人民政府確認(rèn)土地等自然資源的所有權(quán)或者使用權(quán)的行政復(fù)議決定為最終裁決？（省級(jí)政府 A）35、城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)是（納稅人實(shí)際占用的土地面積）36、下列關(guān)于農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的批準(zhǔn)權(quán)限中，不正確的是（縣人民政府批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地時(shí)，應(yīng)經(jīng)上級(jí)人民政府批準(zhǔn)）37、根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，不應(yīng)當(dāng)優(yōu)先劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的包括（需要退耕還牧、還林、還湖的耕地）38、狹義的土地使用權(quán)包括（以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)為目的而取得的土地使用權(quán)）38、 《土地管理法》規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的（80%以上）39、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)以＿＿為單位劃區(qū)定界，由縣級(jí)人民政府土地行政主管部門(mén)會(huì)同＿鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）＿農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)組織實(shí)施。二、多項(xiàng)選擇題1、狹義的房地產(chǎn)業(yè)包括 A. 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)B. 城市房地產(chǎn)交易 D. 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地2、下列房地產(chǎn)交易中，屬于二級(jí)市場(chǎng)的是 A. 土地出讓后抵押 C. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)3、行政管理性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系包括不平等主體之間基于土地和房屋的 A. 拆遷關(guān)系 B. 征用關(guān)系 D. 土地用途管制關(guān)系4、下列土地中可以屬于農(nóng)村集體所有的包括B. 農(nóng)村的土地 C. 宅基地 D. 自留地、自留山 E. 城市郊區(qū)的土地 5、 《農(nóng)村土地承包法》的空間范圍包括 A. 農(nóng)民集體所有的土地 B. 國(guó)家所有依法由農(nóng)民使用的土地 C. 耕地、林地、草地 D. 荒山、荒溝、荒丘、荒灘 E. 其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地 6、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵守的原則有A. 平等協(xié)商、自愿、有償 C. 流轉(zhuǎn)的期限不得超過(guò)承包的剩余期限 D. 同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán) E. 不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì) 7、房屋共有具有以下特征 A. 主體有兩個(gè)或兩個(gè)以上 B. 客體是同一項(xiàng)房產(chǎn) C. 對(duì)外關(guān)系中，房屋各共有人共同作為單一的權(quán)利主體D. 對(duì)內(nèi)關(guān)系中，房屋各共有人對(duì)共有房屋共同享有或按份享有權(quán)利和共同承擔(dān)或按份承擔(dān)義務(wù)8、表明土地權(quán)屬的土地證書(shū)包括 A. 國(guó)有土地使用證 C. 集體土地所有證 D. 集體土地建設(shè)用地使用證 9、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的“土地” ，理解錯(cuò)誤的是 B. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地是指取得開(kāi)發(fā)用地的所有權(quán) C. 不僅包括城鎮(zhèn)國(guó)有土地，也包括集體所有的土地10、國(guó)有企業(yè)改革中涉及劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)根據(jù)不同形式和具體情況，分別采?。撸叩霓k法予以處置。A. 國(guó)有土地使用權(quán)出讓 B. 國(guó)有土地租賃 C. 保留劃撥用地 D. 國(guó)家以土地使用權(quán)出讓作價(jià)入股11、行政劃撥取得土地使用權(quán)的范圍包括 A. 國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地 B. 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地 C. 城市公益事業(yè)用地12、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的一般原則包括 A. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)及土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓 C. 房地產(chǎn)抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)及土地使用權(quán)同時(shí)抵押 E. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)及土地使用權(quán)都同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押13、關(guān)于商品房預(yù)售，下列判斷正確的是 A. 房屋預(yù)售，必須交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū) D. 按提供預(yù)售的商品房，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資額的四分之一以上 E. 預(yù)售房屋，必須已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期14、已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房有下列情形之一的，不得上市出售 C. 以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的 D. 處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的 E. 產(chǎn)權(quán)共有的房屋，僅部分共有人同意出售的15、住房開(kāi)發(fā)貸款的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須具備的“四證” ，包括 A. 國(guó)有土地使用證 B. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 D. 建設(shè)工程施工許可證16、經(jīng)批準(zhǔn)可免征耕地占用稅的包括 A.飛機(jī)場(chǎng)跑道和停機(jī)坪用地 B. 炸藥庫(kù)用地 C. 敬老院用地17、外商投資企業(yè)用地取得方式包括 A. 通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán) B. 土地使用權(quán)作價(jià)入股方式 C. 通過(guò)租賃廠房和場(chǎng)地的方式取得 D. 通過(guò)企業(yè)拍賣(mài)或租賃經(jīng)營(yíng)方式取得土地使用權(quán)18、房地產(chǎn)關(guān)系中承擔(dān)民事責(zé)任的方式主要有 A. 停止侵害，排除妨礙，消除危險(xiǎn) B. 返還財(cái)產(chǎn)，恢復(fù)原狀，修理、重作、更換或退回 C. 賠償損失 D. 消除影響，恢復(fù)名譽(yù)，賠禮道歉 E. 違約金19、房地產(chǎn)糾紛依其法律性質(zhì)可以分為 A. 民事性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛 C. 行政性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛20、解決房地產(chǎn)糾紛的法律依據(jù)包括 A. 法律法規(guī) B. 規(guī)章 E. 司法解釋21、土地使用權(quán)的原始取得的方式主要有 A. 有償出讓 B. 行政劃撥22、下列關(guān)于土地利用總體規(guī)劃的審批，說(shuō)法正確的 A. 全國(guó)土地利用總體規(guī)劃，由國(guó)務(wù)院土地行政主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)編制，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn) B. 湖南省的土地利用總體規(guī)劃，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn) 三、名詞解釋1、房地產(chǎn)權(quán)：房產(chǎn)權(quán)實(shí)即房地產(chǎn)權(quán)，包括房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，它們是作為統(tǒng)一的商品而進(jìn)入交換領(lǐng)域的。P22、房地產(chǎn)市場(chǎng)：是指國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動(dòng)的總稱(chēng)。P33、房地產(chǎn)法律關(guān)系：房地產(chǎn)關(guān)系經(jīng)過(guò)法律的調(diào)整，上升為房地產(chǎn)法律關(guān)系，即房地產(chǎn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系。P23 4、土地管理法：是國(guó)家為實(shí)現(xiàn)土地管理目的而制定的各種法律規(guī)范的總稱(chēng)。P385、土地法律關(guān)系：是由土地法律規(guī)范調(diào)整而形成的、具有權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的關(guān)系。P 396、土地所有權(quán)：是指土地所有人依法對(duì)其所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。P417、土地使用權(quán)：是指土地使用者依法使用其占有土地并享有收益主一定處分的權(quán)利。P428、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)：是指農(nóng)村土地承包人對(duì)其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權(quán)利。P479、土地用途管制制度：是國(guó)家為保證土地資源的合理利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過(guò)編制土地利用總體規(guī)劃劃定土地用途區(qū)域，確定土地使用限制條件，土地的所有者、使用者嚴(yán)格按照國(guó)家確定的用途利用土地這樣一種制度。P5410、土地利用總體規(guī)劃：是指在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求和當(dāng)?shù)刈匀?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件，對(duì)土地的開(kāi)發(fā)、利用、治理和保護(hù)，在空間上、時(shí)間上所作的總體安排和布局。P5411、基本農(nóng)田：是指按照一定時(shí)期人口和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。P6012、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)：是依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和依照法定程序確定的特定保護(hù)區(qū)域。P6013、土地開(kāi)發(fā)：是為擴(kuò)大土地的可利用面積和提高土地利用深度，通過(guò)勞力、技術(shù)和資金的投入將土地由自然資源改造為經(jīng)濟(jì)資源。P6214、房屋所有權(quán)：是指房屋所有人依法對(duì)自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。P7315、異產(chǎn)毗連房屋：是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑物而為不同所有人共有的房屋。P7816、建筑物區(qū)分所有權(quán)的專(zhuān)有部分：是指建筑物中具有構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性的部分。P8417、建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分：是供區(qū)分所有人共（公）用，屬于區(qū)分所有人共有的部分，分為法定共有部分和約定共有部分。P8418、住房部分產(chǎn)權(quán)：是指城鎮(zhèn)居民對(duì)按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）購(gòu)買(mǎi)的公房享有的權(quán)利。P8719、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。P10720、房地產(chǎn)中介服務(wù)：是指為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易提供各種媒介性服務(wù)活動(dòng)的總稱(chēng)。P12821、被拆遷人：是指被拆遷房屋的所有人。P13522、房地產(chǎn)交易：是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更、轉(zhuǎn)移，其形式包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃。P14823、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)菏侵阜康禺a(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。P150 24、房地產(chǎn)抵押：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。P16225、住房公積金：是由在職職工個(gè)人及其所在單位，按職工個(gè)人工資和職工工資總額的一定比例逐月交納，存入個(gè)人公積金賬戶，用于購(gòu)、建、大修住房的基金。P185 26、已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房：是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住宅制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)（或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）購(gòu)買(mǎi)的公有住房，或者按照地方人民政府指導(dǎo)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房。P19427、物業(yè)管理：是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。P19828、業(yè)主：是物業(yè)的所有權(quán)人，對(duì)物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。P20229、業(yè)主委員會(huì)：是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記，在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。P20430、前期物業(yè)管理：是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前所實(shí)施的物業(yè)管理。P20631、物業(yè)管理服務(wù)合同：是指物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的聘任和委托從事物業(yè)管理服務(wù)，由委托方訂立的約定雙方權(quán)利、義務(wù)的局面協(xié)議。P21332、個(gè)人住房貸款：是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)自用普遍住房的貸款。P21633、經(jīng)濟(jì)適用住房：是指已列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。P21934、房地產(chǎn)稅：廣義是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中涉及的稅。狹義是指以房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或者主要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)行為為計(jì)稅依據(jù)的稅。P22935、土地增值稅：即以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象征收的一種稅。P23336、城鎮(zhèn)土地使用稅：是對(duì)使用國(guó)有土地的單位和個(gè)人征收的一種稅。P23437、耕地占用稅：是對(duì)占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人征收的一種稅。P23538、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅：是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的單位和個(gè)人，就其固定資產(chǎn)投資額按規(guī)定的稅率征收的一種稅。P23739、房產(chǎn)稅：是以城鎮(zhèn)房產(chǎn)為征稅對(duì)象，以房產(chǎn)價(jià)值或租金為計(jì)稅依據(jù)的一種稅。P23840、契稅：是在房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人訂立的契約，按房產(chǎn)價(jià)的一定比例向不動(dòng)產(chǎn)取得人一次性征收的稅。P240 41、涉外房地產(chǎn)：廣義是指涉外房地產(chǎn)法律關(guān)系主體、客體、內(nèi)容三要素中，有與國(guó)外或境外相聯(lián)系的某一具體因素。狹義是指房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體——房屋、土地位于我國(guó)境內(nèi)，主體具有涉外因素。P24242、外商投資企業(yè)用地：是指中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和工程建設(shè)所需要的用地。P24543、成片開(kāi)發(fā)：是指在取得國(guó)有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行綜合性的開(kāi)發(fā)建設(shè)，平整場(chǎng)地，建設(shè)供排水、代電、供熱、道路交通、通訊等公用設(shè)施，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)公用事業(yè)；或者進(jìn)而建設(shè)通用工業(yè)廠房以及與之相配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施等地面建筑物，并對(duì)這些地面建筑物從事轉(zhuǎn)讓或出租的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。P246 44、房地產(chǎn)糾紛：是指當(dāng)事人因有關(guān)房地產(chǎn)的權(quán)益而引起的爭(zhēng)議。P25845、房地產(chǎn)糾紛的行政處理：是指由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在自己的職權(quán)范圍內(nèi)，對(duì)某些特定情況下的房地產(chǎn)糾紛直接作出處理決定。P26046、房地產(chǎn)違法行為：是指違反國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的行為。P275 四、簡(jiǎn)答題1、簡(jiǎn)述對(duì)房地產(chǎn)關(guān)系實(shí)行法律調(diào)整的必要性。P9-11 答：1 ）規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的需要2）鞏固和發(fā)展房地產(chǎn)改革成果的需要2、何謂房地產(chǎn)法？房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象的內(nèi)容是什么？P17-18 答：（ 1）房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱(chēng)。 （2）內(nèi)容1）土地、房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系 2）土地利用和管理關(guān)系 3）城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)關(guān)系 4）城市房地產(chǎn)管理關(guān)系 5）城市物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系。3、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)法的基本內(nèi)容及其體系。P19答：（1）內(nèi)容 1）關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬的規(guī)定2）關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用的規(guī)定 3）關(guān)于房地產(chǎn)交易的規(guī)定 4）關(guān)于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及其市場(chǎng)實(shí)施管理的規(guī)定 5）關(guān)于社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)定。 （2）體系 1）綜合的法 2）專(zhuān)門(mén)的法 3）相關(guān)的法。4、簡(jiǎn)述國(guó)務(wù)院在房地產(chǎn)管理方面的權(quán)限。P30 答： 1）批準(zhǔn)各省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，以及批準(zhǔn)經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后上報(bào)的省、自治區(qū)人民政府所在地的市，人口在 100 萬(wàn)以上的城市和國(guó)務(wù)院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃 2）批準(zhǔn)征用基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò) 35 公頃的、其他土地超過(guò) 70 公頃的 3）其他法定的權(quán)限。5、簡(jiǎn)述房地兩證合一與兩證分離的利與弊。P33-34 答： 1）優(yōu)點(diǎn)是便于統(tǒng)一管理，簡(jiǎn)化手續(xù)，提高工作效率，避免幾個(gè)管理部門(mén)之間不必要的交叉或矛盾 2）缺點(diǎn)是由于房地合一，制約、監(jiān)督可能會(huì)受到影響。6、土地使用權(quán)的特征。P43-44 答：1）權(quán)利的派生性 2）客體的有限性 3）取得的法定性4）使用的權(quán)限性。7、簡(jiǎn)述土地使用權(quán)的取得方式。P44 答：1）原始取得 2）傳來(lái)取得。8、土地使用權(quán)終止的原因及其后果。P46-47答：1）因土地使用權(quán)出讓合同期限規(guī)定的使用期限屆滿而終止 2）土地使用權(quán)期限屆滿前，國(guó)家根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償 3）因土地使用者嚴(yán)重違反城市規(guī)劃或違反土地使用權(quán)出讓合同而被國(guó)家強(qiáng)制收回土地 4）因土地的滅失而導(dǎo)致土地使用權(quán)的終止。9、家庭承包經(jīng)營(yíng)中，發(fā)包方的權(quán)利與義務(wù)。P48-49 答：權(quán)利 1）發(fā)包 2）監(jiān)督 3）處理4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。義務(wù)1）維護(hù)承包方的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 2）尊重承包方的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權(quán) 3）為承