房地產(chǎn)營銷研究月報 1 目 錄 【房地產(chǎn)銷售相關政策】 2 12 月份房地產(chǎn)相關政策匯總 2 2012 年地方限購或明緊暗松 3 【房企營銷動態(tài)與重點分析】 10 12 月各地樓盤促銷策略監(jiān)控 10 12 月各地樓盤營銷推廣活動 14 長實香港樓盤深圳營銷開打“持久戰(zhàn)” 16 深圳地產(chǎn)商頻出花招為拉客 16 深圳樓市增值“回購”力度加碼 16 青島中南世紀城 保值協(xié)議能否保值？ 17 東營一樓盤“無理由退房”促銷 17 上海綠地寫字樓項目溢價回購、可借鑒 17 珠海開發(fā)商主動差價補償老業(yè)主 18 合肥開發(fā)商推出購房保值協(xié)議 18 惠州大亞灣某樓盤“購房返款“曲線融資 18 成都部分開發(fā)商推“置業(yè)保障計劃” 19 重慶華宇集團“無條件退房”促銷 19 銀川首推理財式售房模式、三年現(xiàn)金返息 18% 19 海南樓盤推出“保值回購” 、超低首付 20 復地電商推出億元“助購金” 20 北京綠地樓盤促銷替業(yè)主還貸 20 個月 20 星河灣上海兩項目降價兩成、老業(yè)主差價補償 20 星河灣上海兩項 目降價促銷效果明顯 21 老業(yè)主圍堵廈門萬科售樓處要求退房 21 廣州中小房企項目限時七折優(yōu)惠促銷、回籠資金 22 南京江寧一樓盤推盤價較前期下調(diào) 5000 元 22 萬科廣州房源降幅超 20% 22 杭州德信泊林印象 66 折開盤 23 九折“房貸”重現(xiàn)武漢 房企為銀行貼息 23 廣州亞運城 9700 起價推盤、跌破萬元大關 23 14 城 84 套房電商單日成交近 2 億 23 海南陵水樓盤合景汀瀾海岸 3 萬定金抵 20 萬房款 24 【典型項目營銷研究】 24 博亞龍灣 2011 年營銷策劃推廣 24 天津金泰麗灣項目營銷策劃 32 【房企營銷策略研究】 44 北京萬科營銷標準化計劃書 44 蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄肀芇蚃袇肆芇裊膂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂芇莁蚄螄膃莁袆羀腿莀薆袃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肇膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆肅節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀 薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄肀芇蚃袇肆芇裊膂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂芇莁蚄螄膃莁袆羀腿莀薆袃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肇膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆肅節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄 莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄肀芇蚃袇肆芇裊膂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂芇莁蚄螄膃莁袆羀腿莀薆袃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肇膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆肅節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁肄蒁 袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄肀芇蚃袇肆芇裊膂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂芇莁蚄螄膃莁袆羀腿莀薆袃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肇膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆肅節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁 肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄肀芇蚃袇肆芇裊膂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂芇莁蚄螄膃莁袆羀腿莀薆袃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肇膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆肅節(jié)蒃蠆羆膈蒂 螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄肀芇蚃袇肆芇裊膂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂芇莁蚄螄膃莁袆羀腿莀薆袃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肇膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆肅節(jié)蒃蠆羆 膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄肀芇蚃袇肆芇裊膂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂芇莁蚄螄膃莁袆羀腿莀薆袃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肇膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆肅節(jié)蒃 蠆羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄肀芇蚃袇肆芇裊膂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂芇莁蚄螄膃莁袆羀腿莀薆袃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肇膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆肅 節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄肀芇蚃袇肆芇裊膂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂芇莁蚄螄膃莁袆羀腿莀薆袃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肇膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄 蒆肅節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄肀芇蚃袇肆芇裊膂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂芇莁蚄螄膃莁袆羀腿莀薆袃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肇膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈 芆蒄蒆肅節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄肀芇蚃袇肆芇裊膂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂芇莁蚄螄膃莁袆羀腿莀薆袃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肇膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅 螇袈芆蒄蒆肅節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄肀芇蚃袇肆芇裊膂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂芇莁蚄螄膃莁袆羀腿莀薆袃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肇膆莆薂衿肂蒅蚄肅 羈蒅螇袈芆蒄蒆肅節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄肀芇蚃袇肆芇裊膂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂芇莁蚄螄膃莁袆羀腿莀薆袃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肇膆莆薂衿肂蒅 蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆肅節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄肀芇蚃袇肆芇裊膂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂芇莁蚄螄膃莁袆羀腿莀薆袃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肇膆莆薂衿 肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆肅節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄肀芇蚃袇肆芇裊膂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂芇莁蚄螄膃莁袆羀腿莀薆袃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肇膆莆 薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆肅節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄肀芇蚃袇肆芇裊膂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂芇莁蚄螄膃莁袆羀腿莀薆袃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肇 膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆肅節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄肀芇蚃袇肆芇裊膂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂芇莁蚄螄膃莁袆羀腿莀薆袃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇 袂肇膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆肅節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄肀芇蚃袇肆芇裊膂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂芇莁蚄螄膃莁袆羀腿莀薆袃肅荿蚈肈莄莈螀袁 芀莇袂肇膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆肅節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄肀芇蚃袇肆芇裊膂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂芇莁蚄螄膃莁袆羀腿莀薆袃肅荿蚈肈莄莈 螀袁芀莇袂肇膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆肅節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄肀芇蚃袇肆芇裊膂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂芇莁蚄螄膃莁袆羀腿莀薆袃肅荿蚈肈 莄莈螀袁芀莇袂肇膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆肅節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄肀芇蚃袇肆芇裊膂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂芇莁蚄螄膃莁袆羀腿莀薆袃肅荿 蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肇膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆肅節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄肀芇蚃袇肆芇裊膂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂芇莁蚄螄膃莁袆羀腿莀薆袃 肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肇膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆肅節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄肀芇蚃袇肆芇裊膂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂芇莁蚄螄膃莁袆羀腿莀 薆袃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肇膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆肅節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄肀芇蚃袇肆芇裊膂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂芇莁蚄螄膃莁袆羀 腿莀薆袃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肇膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆肅節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄肀芇蚃袇肆芇裊膂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂芇莁蚄螄膃莁 袆羀腿莀薆袃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肇膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆肅節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄肀芇蚃袇肆芇裊膂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂芇莁蚄螄 膃莁袆羀腿莀薆袃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肇膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆肅節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄肀芇蚃袇肆芇裊膂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂芇莁 蚄螄膃莁袆羀腿莀薆袃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肇膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆肅節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄肀芇蚃袇肆芇裊膂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂 芇莁蚄螄膃莁袆羀腿莀薆袃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肇膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆肅節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄肀芇蚃袇肆芇裊膂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂 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芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂芇莁蚄螄膃莁袆羀腿莀薆袃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肇膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆肅節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄肀芇蚃袇肆芇裊膂蒞芆 薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂芇莁蚄螄膃莁袆羀腿莀薆袃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肇膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆肅節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄肀芇蚃袇肆芇裊膂 蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂芇莁蚄螄膃莁袆羀腿莀薆袃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肇膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆肅節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄肀芇蚃袇肆芇 裊膂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂芇莁蚄螄膃莁袆羀腿莀薆袃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肇膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆肅節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄肀芇蚃袇 肆芇裊膂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂芇莁蚄螄膃莁袆羀腿莀薆袃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肇膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆肅節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄肀芇 蚃袇肆芇裊膂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂芇莁蚄螄膃莁袆羀腿莀薆袃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肇膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆肅節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻薀肄 肀芇蚃袇肆芇裊膂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羃肅芃袂螆莁莂薁羂芇莁蚄螄膃莁袆羀腿莀薆袃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袂肇膆莆薂衿肂蒅蚄肅羈蒅螇袈芆蒄蒆肅節(jié)蒃蠆羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃蒀薃螇艿葿蚅羂膅蕿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅薄蚆袀莂薃螈肆羋螞袁袈膄蟻 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蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆薆罿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆蠆肂膈芆螁羅肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃節(jié)荿襖肈膈莈薄袁肄莇蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃 裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆薆罿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆蠆肂膈芆螁羅肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃節(jié)荿襖肈膈莈薄袁肄莇蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅 羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆薆罿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆蠆肂膈芆螁羅肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃節(jié)荿襖肈膈莈薄袁肄莇蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄 蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆薆罿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆蠆肂膈芆螁羅肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃節(jié)荿襖肈膈莈薄袁肄莇蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈 肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆薆罿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆蠆肂膈芆螁羅肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃節(jié)荿襖肈膈莈薄袁肄莇蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅 薁袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆薆罿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆蠆肂膈芆螁羅肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃節(jié)荿襖肈膈莈薄袁肄莇蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅 膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆薆罿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆蠆肂膈芆螁羅肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃節(jié)荿襖肈膈莈薄袁肄莇蚆肇莂莇蝿袀羋莆 袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆薆罿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆蠆肂膈芆螁羅肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃節(jié)荿襖肈膈莈薄袁肄莇蚆肇莂莇蝿袀 羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆薆罿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆蠆肂膈芆螁羅肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃節(jié)荿襖肈膈莈薄袁肄莇蚆肇莂莇 蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆薆罿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆蠆肂膈芆螁羅肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃節(jié)荿襖肈膈莈薄袁肄莇蚆肇 莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆薆罿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆蠆肂膈芆螁羅肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃節(jié)荿襖肈膈莈薄袁肄莇 蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆薆罿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆蠆肂膈芆螁羅肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃節(jié)荿襖肈膈莈薄袁 肄莇蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆薆罿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆蠆肂膈芆螁羅肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃節(jié)荿襖肈膈莈 薄袁肄莇蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆薆罿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆蠆肂膈芆螁羅肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃節(jié)荿襖肈 膈莈薄袁肄莇蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆薆罿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆蠆肂膈芆螁羅肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃節(jié)荿 襖肈膈莈薄袁肄莇蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆薆罿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆蠆肂膈芆螁羅肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃 節(jié)荿襖肈膈莈薄袁肄莇蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆薆罿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆蠆肂膈芆螁羅肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀 螂螃節(jié)荿襖肈膈莈薄袁肄莇蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆薆罿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆蠆肂膈芆螁羅肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀 芆莀螂螃節(jié)荿襖肈膈莈薄袁肄莇蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆薆罿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆蠆肂膈芆螁羅肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁 薀羀芆莀螂螃節(jié)荿襖肈膈莈薄袁肄莇蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆薆罿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆蠆肂膈芆螁羅肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅 莀莁薀羀芆莀螂螃節(jié)荿襖肈膈莈薄袁肄莇蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆薆罿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆蠆肂膈芆螁羅肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂 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莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃節(jié)荿襖肈膈莈薄袁肄莇蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆薆罿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆蠆肂膈芆螁羅肄芅 襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃節(jié)荿襖肈膈莈薄袁肄莇蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆薆罿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆蠆肂膈芆螁羅 肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃節(jié)荿襖肈膈莈薄袁肄莇蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆薆罿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆蠆肂膈芆 螁羅肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃節(jié)荿襖肈膈莈薄袁肄莇蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆薆罿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆蠆肂 膈芆螁羅肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃節(jié)荿襖肈膈莈薄袁肄莇蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆薆罿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆 蠆肂膈芆螁羅肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃節(jié)荿襖肈膈莈薄袁肄莇蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆薆罿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇 膃蠆蠆肂膈芆螁羅肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃節(jié)荿襖肈膈莈薄袁肄莇蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆薆罿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕 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膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆蠆肂膈芆螁羅肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃節(jié)荿襖肈膈莈薄袁肄莇蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆薆罿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄 袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆蠆肂膈芆螁羅肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃節(jié)荿襖肈膈莈薄袁肄莇蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆薆罿肅薅蚈袂莄薅螀肈 芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆蠆肂膈芆螁羅肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃節(jié)荿襖肈膈莈薄袁肄莇蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆薆罿肅薅蚈袂莄薅 螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆蠆肂膈芆螁羅肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃節(jié)荿襖肈膈莈薄袁肄莇蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆薆罿肅薅蚈袂 莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆蠆肂膈芆螁羅肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃節(jié)荿襖肈膈莈薄袁肄莇蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆薆罿肅薅 蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆蠆肂膈芆螁羅肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃節(jié)荿襖肈膈莈薄袁肄莇蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆薆罿 肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆蠆肂膈芆螁羅肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃節(jié)荿襖肈膈莈薄袁肄莇蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆 薆罿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆蠆肂膈芆螁羅肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃節(jié)荿襖肈膈莈薄袁肄莇蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇羄膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁蕿薁螆芇薈蚄羈膃薇螆螄 聿薆薆罿肅薅蚈袂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蠆蠆肂膈芆螁羅肄芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃節(jié)荿襖肈膈莈薄袁肄莇蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅膂芁蒁蚇 電話:58677928-8016 聯(lián)系人：鄒開虎 郵箱： 網(wǎng)站: 高通智庫是一家房地產(chǎn)研究綜合 服務商，系列房地產(chǎn)研究報告是 在分析師長期對房地產(chǎn)行業(yè)進行 系統(tǒng)研究和監(jiān)測基礎上，形成的 房地產(chǎn)策略顧問產(chǎn)品。目前高通 智庫提供十一種房地產(chǎn)定期研究 產(chǎn)品，成系統(tǒng)的為行業(yè)內(nèi)企業(yè)服 務。 同時，客戶如果需要更為深度、 詳細的專項研究報告，請與研究 主管聯(lián)系。 高 通 智 庫 2012年 1月5日 房 地 產(chǎn) 營 銷 研 究 月 報 Real Estate Marketing Research 高 通 智 庫 房地產(chǎn)營銷研究月報 2 【房地產(chǎn)銷售相關政 策】 12 月份房地產(chǎn)相關政策匯總 政策 摘要 中央政治局：堅持房調(diào)不 動搖促房價合理回歸 中央政治局會議強調(diào)，準確把握好調(diào)控的力度、節(jié)奏、重點， 并根據(jù)形勢的變化及時作出預調(diào)、微調(diào)。要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政 策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 住建部：優(yōu)先保證首次購 房家庭貸款需求 住建部部長姜偉新表示，明年將繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖， 促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，要繼續(xù)落實地方政府對房價調(diào)控的 責任。將嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合 理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。 發(fā)改委：明年將完善首套 自住房貸款優(yōu)惠政策 國家發(fā)改委主任張平在全國發(fā)展和改革工作會議上指出，培育 消費熱點方面，明年要完善鼓勵節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保產(chǎn)品的消費 政策及首套自住普通商品住房貸款優(yōu)惠政策，促進文化、旅游、 健身、家政和養(yǎng)老等服務消費，拓寬和開發(fā)消費領域。明年要 鞏固和擴大房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，研究商品房領域反暴利規(guī)定。 住建部： 明年加強房調(diào)、 推進住房信息系統(tǒng)和房產(chǎn) 稅等 住建部部長姜偉新在全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議發(fā)表講話時 表示，2012 年住建部將繼續(xù)堅定不移地加強房地產(chǎn)市場調(diào)控。 住建部：將消除非戶籍購 當?shù)厣唐贩恐贫日系K 住建部住房保障司副司長張學勤表示，“鼓勵老百姓在市場上 購買或者租賃住房解決住房問題，政府要消除非戶籍人員購買 當?shù)厣唐贩康闹贫刃哉系K，營造比較好的市場環(huán)境?！?明年將完善結構性減稅政 策、推進房地產(chǎn)稅改革試 點 財政部部長謝旭人表示，明年我國將繼續(xù)完善結構性減稅政策， 同時推進稅收制度改革。 國研中心學者：建議開征 房產(chǎn)稅和房產(chǎn)利得稅 中國國務院發(fā)展研究中心宏觀部研究員張立群撰文稱，樓市制 度模式建設的重點是弱化住房的投資屬性，最重要的是開征房 產(chǎn)稅和房產(chǎn)利得稅。對過多占有住房者征稅，對買賣住房獲得 的利潤征稅。以此提高過多占有住房的成本，壓縮住房買賣的 獲利空間 經(jīng)濟工作會議：加快普通 商品住房建設 要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通 商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展 北京暫不試點房產(chǎn) 稅、明年繼續(xù)限購但可 能適合微調(diào) 北京市住建委委員王榮武表示， “限購的政策是調(diào)控的 重要內(nèi)容，明年要堅持房地產(chǎn)調(diào)控市場不動搖，其中包括限 購政策的堅持。從目前我們掌握的情況，北京市還沒有開展 試點的想法。北京市發(fā)改委副主任表示，不排除根據(jù)形勢變 房地產(chǎn)營銷研究月報 3 化在適當?shù)臅r機采取微調(diào)。北京市房協(xié)秘書長陳志建議，在 抑制房價過快上漲的同時，調(diào)控政策適度微調(diào)應包括：將現(xiàn) 行 1.1 倍的首套住房貸款政策適度調(diào)整為基準，將外地常住 人口現(xiàn)行的五年連續(xù)社保或完稅證明調(diào)為“三年連續(xù)”或 “累計五年” 。 上海 2012 年將繼續(xù)執(zhí)行 住房限購政策 上海繼續(xù)嚴格貫徹執(zhí)行國家有關調(diào)控政策，繼續(xù)加大房地產(chǎn)市 場調(diào)控力度。繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策，進一步鞏固調(diào)控成果， 促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展 天津?qū)和徟频晔焦?寓 對已辦理商品房銷售許可手續(xù)，開發(fā)商須出具承諾，按確認后 的房屋用途銷售，并在商品房買賣合同中約定 西安：關于進一步加強商 品房銷售管理工作的通知 要求銷售房源一次性全部公開對外銷售，實行“一套一標” ，積極推行“一價清”制度 合肥：合肥市關于地下室、 陽臺等建筑面積計算的規(guī) 定 對各類“贈面積”行為作出規(guī)定，凡是不符合相關建筑標準要 求的陽臺、飄窗等均要計入建筑面積，將不能隨意贈送 哈爾濱市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例 明確要求對開發(fā)商違規(guī)建設的商品房不予核發(fā)商品房預售許可證，并規(guī)定臨時建設用地不得擅自改變使用性質(zhì) 中山樓市“限價令”不會 延期 中山市住建局局長陸德華透露，中山是“限價令”而非“限購 令”，政策年底到期之后就將結束，明年是否還會實行限價， 要根據(jù)中山房地產(chǎn)第一季度的情況而定 無錫落戶政策放寬 元旦起，無錫市戶口準入政策調(diào)整為：在無錫市購買成套商品 住宅（含二手房）、戶均建筑面積達 70 平方米以上，且在本 市有穩(wěn)定工作的人員，準予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。 而之前無錫市的購房落戶門檻為 100 平方米。 來源：高通智庫（返回目錄） 2012 年地方限購或明緊暗松 中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至 12 月 29 日，全國正在執(zhí)行樓市限購的 46 座城市中， 已經(jīng)明確表態(tài)繼續(xù)執(zhí)行限購的城市已達 32 座。而至今尚未明確表態(tài)是否繼續(xù)執(zhí)行限購的 14 座城市主要分布在中西部地區(qū)。 2011 年 46 座城市中有 29 座執(zhí)行局部限購。各地 “限外”措施松緊不一，長沙、西 寧、呼和浩特等市均對相鄰城市或省內(nèi)人士不設“限購” ，而且，長沙、西寧、呼和浩特 等屬于尚未表態(tài)是否延續(xù)限購的城市。 截至 2011 年 12 月，執(zhí)行限購的城市商品住宅成交量均出現(xiàn)不同程度的下滑，限購 越嚴格的城市，成交下挫越為明顯。以北京為例，2011 年，北京新建商品住宅的成交量 同比下滑 20，二手住宅實際過戶量同比下降 42。12 月份，北京供應的 17 個樓盤合 計提供住宅 4616 套，其中簽約套數(shù)僅為 460 套，簽約率不足 10。 全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生稱， “住建部正在考核各個地方政府年度調(diào)控目 房地產(chǎn)營銷研究月報 4 標完成情況。限購是否繼續(xù)，各地需要根據(jù)各自情況綜合考量，所以有的城市目前還在 猶豫。 ” 一手要“續(xù)限” ，另一手又指望著被限的房地產(chǎn)能繼續(xù)生錢， “糾結” ，是對地方政府 在此時間節(jié)點上心態(tài)的最好描述。 （返回目錄） 開發(fā)商低調(diào)“過冬” 調(diào)整工期 越來越多的開發(fā)商認清形勢收縮戰(zhàn)線，低調(diào)“過冬” 。調(diào)整工期已成為開發(fā)商的戰(zhàn)略 選擇。更有個別開發(fā)商宣布開拓其他產(chǎn)業(yè)，另謀出路。 近期，地產(chǎn)商雅居樂停工的傳聞四起。雅居樂地產(chǎn)相關人士表示，雅居樂只是部分 項目工程進度放緩，主要涉及一些沒有交房壓力的項目。對目前已達到預售條件或明年 才達到預售條件的在售項目或組團稍微放緩工程。 “有關調(diào)整能確保貨量供應充足，同時 亦可改善現(xiàn)金流情況” 。 雅居樂承認已經(jīng)對部分項目進行降價促銷。例如在原有常規(guī)折扣的基礎上再提供額 外的