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房地產(chǎn)市場研究方法,,2,為什么要開設這門課程？,房地產(chǎn)業(yè)對市場研究人員提出了新的要求。房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要。國外房地產(chǎn)咨詢業(yè)的沖擊。完善房地產(chǎn)市場分析理論體系的需要。就業(yè)形勢的需要。,國內(nèi)外著名咨詢機構(gòu),,國內(nèi)外咨詢代理機構(gòu)-業(yè)務構(gòu)成,,,世聯(lián)地產(chǎn)服務體系,世聯(lián)地產(chǎn)從本地、區(qū)域以及全國層面，為房地產(chǎn)開發(fā)商、政府機構(gòu)、土地運營機構(gòu)，以及中高端住宅和商業(yè)物業(yè)業(yè)主與各類物業(yè)買家提供一致、全面、綜合的服務。,物業(yè)管理服務,,房地產(chǎn)概述房地產(chǎn)市場的影響因素與研究思路城市分析宏觀經(jīng)濟分析住房政策分析分類型房地產(chǎn)市場總體分析房地產(chǎn)中介市場分析,7,1.房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的概念有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)概念是指固定在土地及土地上的永久性建筑物、基礎設施、水和礦藏等自然資源；狹義的房地產(chǎn)概念僅指土地上的永久性建筑物和由它們衍生出來的各種權(quán)益。,一、什么是房地產(chǎn)？,（一）房地產(chǎn)概述,8,房地產(chǎn)權(quán)益,9,房地產(chǎn)權(quán)益,占有：所有權(quán)、共有權(quán)、抵押權(quán)使用：使用權(quán),處分：出售權(quán)、繼承權(quán)、贈與權(quán)收益：出租權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán),10,2.房地產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的綜合性行業(yè)，是一項新興的獨立產(chǎn)業(yè)，是城市第三產(chǎn)業(yè)的一部分。房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物，它隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展和擴大而發(fā)展和擴大。在我國，把房地產(chǎn)業(yè)作為一個經(jīng)濟部門，開展各種經(jīng)營活動，建立房地產(chǎn)市場，是從實行經(jīng)濟體制改革之后才開始的。,11,3.房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)可以分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務業(yè)。房地產(chǎn)服務業(yè)又可以分為房地產(chǎn)中介服務業(yè)（含房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等）和物業(yè)管理業(yè)。,12,二、房地產(chǎn)市場,1、房地產(chǎn)市場的分類狹義市場——產(chǎn)品市場廣義市場——生產(chǎn)要素市場一級市場——土地征購、批租、出讓市場注意：一級市場又稱土地市場二級市場——房地產(chǎn)銷售、租賃、抵押、信托市場注意：二級市場又稱房產(chǎn)一級市場、一手房市場三級市場——房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓、典當、售后服務市場注意：三級市場又稱房產(chǎn)二級市場、二手房市場,13,2、房地產(chǎn)市場的特性,——典型的不完全市場什么是完全市場？產(chǎn)品同質(zhì)資源自由流動有足夠多的生產(chǎn)者和消費者信息完全暢通以上幾條房地產(chǎn)市場均不符合！,14,,15,,,16,（1）產(chǎn)品價值高，流動性、變現(xiàn)性差（2）產(chǎn)品非標準化、不可分割（3）交易周期長、費用高（4）交易活動法律性強（5）投資性、投機性并存房地產(chǎn)市場既是消費性市場，又是投資性和投機性相結(jié)合的市場,總結(jié)：,,人們購買住宅用于滿足自已最根本的居住需求，也可用于出租或買賣獲利；購買或租賃商業(yè)、工業(yè)物業(yè)等用于經(jīng)營或生產(chǎn)，也可用于出租或買賣獲利；于房地產(chǎn)資源的稀缺性決定了這一領域的投資回報相對豐厚，從而為投機活動創(chuàng)造了空間。因此，在考察這一市場時，要同時關注消費性、投資性和投機性特點對其的影響，以及三類活動相互之間的關系。,相關理論：,地租理論中心地理論住房過濾理論城市經(jīng)濟學與房地產(chǎn)經(jīng)濟學價格理論管理學基本理論。。。。。,關于房地產(chǎn)的十萬個為什么：,是救世主還是惡魔？是支柱產(chǎn)業(yè)還是泡沫的根源？開發(fā)企業(yè)扮演什么角色？房地產(chǎn)價格是什么決定的？為什么房價會越來越高？為什么調(diào)控作用不大？為什么我們沒有保障房？為什么。。。。。,在這門課程中：,如何分析城市？如何理解宏觀經(jīng)濟要素與房地產(chǎn)市場關系？如何進行市場的供需分析？如何進行寫字樓及商業(yè)市場研究？如何競爭市場分析？房地產(chǎn)中介組織是如何運作的？代理和策劃是什么？。。。。。。,（二）、房地產(chǎn)市場的影響因素與研究思路,一）按表現(xiàn)形態(tài)分類1、硬環(huán)境：影響市場的各種外部物質(zhì)條件2、軟環(huán)境：影響市場的各種社會經(jīng)濟文化條件二）按層次分類1、宏觀投資環(huán)境：國家投資環(huán)境2、中觀投資環(huán)境：地區(qū)、行業(yè)投資環(huán)境3、微觀投資環(huán)境：地塊周邊及地塊投資環(huán)境三）按研究角度分類1、地區(qū)環(huán)境2、產(chǎn)業(yè)環(huán)境,（二）房地產(chǎn)市場的基本思路,一）經(jīng)濟政治因素(最為復雜,不好掌握)二）人口因素三）區(qū)位環(huán)境因素四）文化心理環(huán)境因素(研究有待深入,市場感覺非常重要)五）地理環(huán)境因素,（二）房地產(chǎn)市場研究基本思路,1、總體認識——體、面、線、點,宏觀環(huán)境是“體”，而房地產(chǎn)市場與其它的市場一樣是構(gòu)成國民經(jīng)濟宏觀環(huán)境的“面”；房地產(chǎn)市場這個面又是由各類型物業(yè)市場的一條條“線”構(gòu)成，各類型物業(yè)市場這條線是由一個個項目開發(fā)的“點”構(gòu)成的。房地產(chǎn)市場分析方法就是要從體到面，從面到線，從線到點的層層深入，直到認清項目市場的方方面面。,（二）房地產(chǎn)市場研究基本思路,2、房地產(chǎn)市場分析的常見問題,對未來市場預測不足定量分析方法運用不當分析層次不清市場研究的方向不明確對需求分析不足不進行供求對比對市場份額估計過高市場研究沒有給出多種可能方法過高的估價了土地市場價值過于偏重二手資料的運用，缺少對消費者的跟蹤調(diào)查,（二）房地產(chǎn)市場研究基本思路,3、房地產(chǎn)市場分析的方法與思路,比較法模式運用估價方法，與可比案例進行比較、修正假設條件法模式假設房地產(chǎn)市場某種發(fā)展趨勢，進行預估未來價格等現(xiàn)狀類推法模式通過對現(xiàn)狀的分析，假設項目所在市場與宏觀市場同構(gòu)進行分析,（二）房地產(chǎn)市場研究基本思路,3、房地產(chǎn)市場分析的方法與思路,五個重要影響因素經(jīng)濟政治、人口方面、區(qū)位環(huán)境方面、地點方面、文化心理方面三個層次地區(qū)市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目物業(yè)市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來五個項目分析指標區(qū)域、價格、體量、客戶、產(chǎn)品,（二）房地產(chǎn)市場研究基本思路,3、房地產(chǎn)市場分析的方法與思路,,,,房地產(chǎn)市場分析所需基本信息表,（三）房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟分析,1、房地產(chǎn)市場行情與經(jīng)濟周期的關系,不同的國家或地區(qū)，房地產(chǎn)波動的周期長度不同。從1870年到20世紀末，美國的房地產(chǎn)周期基本為18-20年，日本的大約為10年，香港的大約在7-8年，臺灣大約為5-6年。,三、房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟分析,1、房地產(chǎn)市場行情與經(jīng)濟周期的關系,美國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期與宏觀經(jīng)濟周期的關系,三、房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟分析,2、房地產(chǎn)宏觀分析內(nèi)容,,,三、房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟分析,2、房地產(chǎn)宏觀分析內(nèi)容,房地產(chǎn)市場總體分析內(nèi)容：房地產(chǎn)市場總體趨勢預測一般用房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟指標的變動來表現(xiàn)。主要經(jīng)濟指標分為總量指標和結(jié)構(gòu)指標（物業(yè)分類和地區(qū)分類）。房地產(chǎn)政策法規(guī)動向與影響分析土地、商品房、二手房、經(jīng)濟適用房等方面。,三、房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟分析,2、房地產(chǎn)宏觀分析內(nèi)容,可借鑒的專業(yè)成果：中國經(jīng)濟宏觀景氣專家調(diào)查問卷系統(tǒng)中經(jīng)宏觀景氣動向各城市的景氣報告系統(tǒng),,3、宏觀基本數(shù)據(jù)的獲得,全國社會經(jīng)濟統(tǒng)計指標,總量指標：GDP、人口、進出口等結(jié)構(gòu)指標：GDP、第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)等水平指標：人均可支配收入、人均居住面積（人均建筑面積）、人均使用面積等動態(tài)指標：零售價格指數(shù)、固定資產(chǎn)投資、價格指數(shù)、貸款利率、通貨膨脹率等,數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計年鑒、經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒,三、房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟分析,三、房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟分析,3、宏觀基本數(shù)據(jù)的獲得,地方經(jīng)濟統(tǒng)計指標,宏觀年度經(jīng)濟指標GDP、GNP、GDP指數(shù)、人均GDP、固定資產(chǎn)投資需求、社會消費品零售總額、進出口總額、商品零售價格總額宏觀月度經(jīng)濟指標第一、二、三產(chǎn)業(yè)的GDP、工業(yè)（工業(yè)綜合效益指數(shù)）、商業(yè)(社會消費品零售額、社會商品購售存總值等)、投資（固定資產(chǎn)投資、開復工面積、竣工面積、商品房銷售建筑面積、銷售額）、收入（職工數(shù)、職工平均工資）、人口（人口總數(shù)、家庭規(guī)模、出生率、死亡率）、外經(jīng)貿(mào)、財政、金融、物價等,數(shù)據(jù)來源：地方統(tǒng)計年鑒、地方經(jīng)濟法發(fā)展月報,三、房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟分析,3、宏觀基本數(shù)據(jù)的獲得,房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計,全國房地產(chǎn)統(tǒng)計指標投資：全國總計、商品房建設投資、土地開發(fā)投資、計劃總投資資金：本年資金來源、國家預算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金等開發(fā)：本年購置土地面積、完成開發(fā)土地面積、施工面積、竣工面積銷售：商品房銷售面積、銷售額、銷售價格地方房地產(chǎn)統(tǒng)計指標土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)面積開發(fā)投資、開發(fā)量、銷售、資金同上,數(shù)據(jù)來源：中房指數(shù)、國房指數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資月度統(tǒng)計快報、中經(jīng)網(wǎng)、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)及地區(qū)政府（統(tǒng)計局、房產(chǎn)局）網(wǎng),三、房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟分析,4、宏觀基本數(shù)據(jù)的管理,一般情況下以兩種方式進行管理：圖和表例1：政策法規(guī)數(shù)據(jù)格式,,4、宏觀基本數(shù)據(jù)的管理,例2：宏觀經(jīng)濟基本指標數(shù)據(jù)格式,三、房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟分析,1)多因素評估法首先，將投資環(huán)境因素分成政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、財務環(huán)境、市場環(huán)境、基礎設施、技術條件、輔助工業(yè)、法律制度、行政機構(gòu)效率、文化環(huán)境以及競爭環(huán)境等十一類。接著，評估各類中的子因素并對該類環(huán)境因素做優(yōu)、良、中、可、差的判斷。最后，根據(jù)特定的公式計算出總體投資環(huán)境的得分，并以高低確定投資環(huán)境的優(yōu)劣。2)關鍵因素評估法從具體投資項目的動機出發(fā)，從影響投資環(huán)境的眾多因素中，找出影響投資動機實現(xiàn)的關鍵因素，然后根據(jù)這些因素對投資環(huán)境做出評價。,5、宏觀基本數(shù)據(jù)的分析與評估,3）SWOT分析,SWOT分析思路,說明：S為企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)勢，W為企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的劣勢，O為企業(yè)外部環(huán)境的機會，T為企業(yè)外部環(huán)境的威脅。,四種內(nèi)外因素的組合,4）綜合評價法,綜合評價法是通過對房地產(chǎn)投資項目實施的建設各方面的條件對房地產(chǎn)投資項目建設適宜性進行全方位評價，在確定每一個條件的評價得分值的基礎上，再根據(jù)各項條件彼此間的關系，運用一定的數(shù)學方法進行加權(quán)綜合計算，求得房地產(chǎn)投資項目實施的建設環(huán)境評價總得分，并以此來確定房地產(chǎn)投資項目實施的建設環(huán)境優(yōu)劣的一種方法。說明：綜合評價法的基本步驟1、由層次分析法確定各環(huán)境要素的權(quán)重系數(shù)；2、通過統(tǒng)計分析確定各環(huán)境要素的得分；3、根據(jù)加權(quán)平均計算投資環(huán)境的綜合評分；4、由敏感性分析判斷各環(huán)境要素發(fā)生變化對投資環(huán)境分析的影響。,（四）宏觀影響因素分析,GDP、人口、收入。。。。貨幣政策、土地政策、稅收政策。。。。財政政策、匯率政策。。。。。文化與心理層面。。。。,經(jīng)CPI修正后的房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP,,,,,成立嗎？,,