《城中村綜合改造拆遷安置房項目可行性研究報告總投60億,120萬平米可研報告》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《城中村綜合改造拆遷安置房項目可行性研究報告總投60億,120萬平米可研報告（41頁珍藏版）》請在裝配圖網上搜索。

1、videoconference, Secretary of the provincial Committee of Xia Baolong stressed: this year is the "five water treatment" "357" timetables "for three years to resolve outstanding issues, obviously worked," victory of the year. The Countys departments at all levels must firmly establish the "guang

2、hui is gold and silver" green development concept, convinced that Castle is not relaxed, always maintaining strategic ability and strong determination to improve the environment, consistently playing well "five water treatment of" winning the war, ever-higher levels of comprehensive well-off society

3、 was built. (A) lay the sewage uphill battle. This year we will "river water quality improved at the county level, up to five" this basic objective grasp of pollution control that focus, with the focus on three things: a good job, "clear rivers" reaching the County created. Organization "look back"

4、special inspection, the County garbage River, black and odorous River is "Dragnet" investigation, timely rectification of problems found in place firmly to prevent river pollution rebound. In accordance with the "one-stop strategy", improving the inferior five water quality monitoring stations work

5、this year to ensure the Elimination of 1 provincial control, five water quality section 3 municipalities controlled deterioration, ensure the creation this year of "clear rivers" standards. Second, pay special attention to pollution-cutting construction of nanotubes. Intercepting nanotubes are the b

6、asis of pollution of water source engineering, engineering, matter of success or failure of water management. Urban sewage treatment, to improve "effluent from sewage treatment rate, running accuracy, compliance" requirement, speed up the towns support network construction, is focusing on nanotubes

7、home "last meters" question. Domestic sewage treatment in rural areas, this year is the final year of the three-year action, determination to fight and the momentum around, ending the battle on which fully to ensure the realization of all County 648 formed village coverage. Also, be sure to attach i

8、mportance to focus on rural domestic wastewater treatment facility operation and management, ensure that wastewater treatment facility up and running, role play, avoid the "Sun" problem. Third, pay special attention to the River Lake pond desilting operation. Provinces now have focused on pollution

9、control of water go to "dig up mud", as the deepening water of this years "plays". Next, to jump-start an investigation line touches work, implementation plan according to the priorities and the programme of work, in accordance with the "one river one policy" requires detailed cleaning, dredgin

10、g plan, planning ahead of time cleaning out mud "way out", according to local conditions to do sludge, promote scientific resource utilization of silt and mud. (B) the heavy regulation of heavily polluting industries. Pollution of water must grab the source, wastewater is primarily the source of bac

11、kward production capacity, increase the intensity of城中村改造安置項目可行性研究報 武漢市洪山區(qū)------城中村 綜合改造拆遷安置房項目 可 行 性 研 究 報 告 編制單位：北京金光工程咨詢有限責任公司湖北分公司 湖北中安信會計師事務有限公司 編制時間： 2009年12月6日 目 錄 第一部分 總論 3 1、項目建設背景 3 2、項目概況 4 3、項目編制依據與研究范圍 5 第二部分 拆遷還建的必要性研究 6

12、 1、“城中村”存在的弊端 6 2、“城中村”改造的歷史使命 8 第三部分 拆遷還建的規(guī)模及建設內容 9 1、拆遷內容 9 2、還建內容 10 3、拆遷還建的成本 10 第四部分 開發(fā)項目的市場分析 10 1、武漢市的經濟人文環(huán)境與城市概況 10 2、武漢市的國民經濟發(fā)展現狀及市場潛力分析 11 3、武漢市房地產發(fā)展現狀分析 12 4、本項目優(yōu)勢分析 17 第五部分 項目選址與自然條件 19 1、項目地點 19 2、項目的自然條件 19 第六部分 項目環(huán)境影響分析 22 1、項目建設期對環(huán)境的影響 22 2、運營期對環(huán)境的影響 24 第七部分 城中村

13、改造投資估算，資金需求與資金籌措 25 1、投資估算 25 2、拆遷還建資金需求與籌措情況 27 3、貸款償還 27 第八部分 財務評價說明 27 1、財務評價的假設 27 2、財務評價的基準期 27 3、財務指標評價依據及說明 27 4、房地產總成本費用估算依據 28 5、銷售收入估算依據 29 6、銷售稅金和附加估算 30 7、土地增值稅估算 31 8、企業(yè)所得稅估算 31 第九部分 財務評價 31 1、財務指標分析 31 2．財務指標分析匯總表 33 第十部分 償債能力分析 34 第十一部分 結論及建議 34 1、結論 34 2、建議 35

14、 武漢市洪山區(qū)------城中村綜合改造拆遷安置房項目可行性研究報告 第一部分 總論 1、項目建設背景 住房問題是重要的民生問題。解決城市低收入家族住房是當前民生問題的重中之重。黨中央、國務院高度重視解決城市低收入家庭住房困難問題，國務院下發(fā)了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)［2007］24號，以下簡稱《若干意見》），接著又召開全國城市住房工作會議，對貫徹《若干意見》進行部屬。國務院提出，所有城市（包括縣城）要以城市低收入家族為對象，進一步建立健全城市廉租住房制度，改進和規(guī)范經濟適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度、力爭

15、到“十一五”期未，使低收入家庭住房條件得到明顯改善，農民工等其它城市住房困難群體的居住條件得到逐步改善。 改革開放以來，中國的經濟發(fā)展取得了舉世矚目的成就，巨大的市場潛力和相對低廉的生產成本已使中國成為亞洲地區(qū)，乃至世界最具投資吸引力的國家之一。溫家寶總理在政府工作報告中提出了“中部崛起”的概念，這意味著中央政府將在政策、財政、基礎設施建設等方面將會向中部地區(qū)傾斜，刺激經濟的快速發(fā)展。地處腹地的中部六省面臨著一次全新的歷史發(fā)展機遇。 在中部崛起的大背景下，依托優(yōu)越的地理位置和多年積累，武漢的整體經濟實力日益增強，經過多年發(fā)展，武漢市已有較強經濟積累，地區(qū)生產總值連續(xù)兩年處于中部六省前列，2

16、009年上半年武漢市的GDP為1981.81億元，位居中部六省之首。從整體經濟實力上看，中部龍頭與支點的地位基本確定。 但是，就在這座不斷發(fā)展的特大城市的二環(huán)以內,存在56個城中村，城中村內危房、舊房集中，這些住宅建設時間長，房屋質量差，戶均面積小，基礎設施配套不全，生活環(huán)境質量差，群眾生活十分不便。中心城區(qū)內的城中村臟亂差，片區(qū)環(huán)境嚴重影響了武漢市的市容市貌，影響武漢市在全國的整體形象，為徹底解決這一問題，武漢市人民政府于2009年6月4日提出《關于進一步促進經濟平穩(wěn)較快增長的若干意見》，要求加快推進城中村和舊城改造，計劃用3年時間完成二環(huán)內56個城中村的改造任務。 2、項目概況

17、 2.1項目名稱 武漢市洪山區(qū)------城中村綜合改造拆遷安置房項目 2.2項目地址 項目位于洪山區(qū)和平鄉(xiāng)------友誼大道以南，武青四干道以北，紡機路以東，羅家港以西,緊鄰徐東商業(yè)中心。 2.3項目建設規(guī)模及內容 （1）拆遷還建；拆遷總面積為878807.46平方米，其中村民房屋拆遷面積為506340平方米，拆遷村民戶數1594戶；集體房屋拆遷面積為372467.46平方米。還建面積為330895平方米，還建戶數1446戶，貨幣補償面積為203896平方米。 （2）房地產開發(fā)。根據武漢市人民政府辦公廳《關于洪山區(qū)------城中村改造成本測算及開發(fā)規(guī)模的批復》，開發(fā)建設規(guī)模為

18、121.66萬平方米，容積率3.65，開發(fā)用地的總成本21.9億元。 以房地產開發(fā)取得的收入彌補拆遷還建的成本。 2.4本項目建設期 本項目2010年上半年完成整體拆遷任務，2011年底完成還建安置房建設任務，拆遷還建期2年；房地產開發(fā)采取滾動開發(fā)模式，從2011年上半年起至2018年底完成房地產開發(fā)任務，開發(fā)建設期8年。 2.5目前工程進展情況 （1）由武漢市城市規(guī)劃設計研究院完成了《------“城中村”綜合改造規(guī)劃》 （2）掛牌出讓土地成本已經武漢市洪山區(qū)人民政府和平街------村民委員會、洪山區(qū)和平街城中村綜合改造工作領導小組辦公室、武漢市洪山區(qū)人民政府和平街辦事處、武漢

19、市洪山區(qū)城中村綜合改造工作領導小組辦公室審核簽字同意。2009年9月28日取得武漢市人民政府辦公廳《關于洪山區(qū)------城中村改造成本測算及開發(fā)規(guī)模的批復》 （3）完成拆遷的部分工作,包括:完成了城中村改制；完成了項目前期規(guī)劃，完成了部分拆遷補償 （4）項目已經摘牌，并獲取《國有建設用地使用權成交確認書》 （5）項目核準及規(guī)劃審批手續(xù)基本完成。環(huán)評、國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證正在辦理中。 3、項目編制依據與研究范圍 3.1本報告的編制依據 依據中華人民共和國有關法律法規(guī)和政策規(guī)定，綜合該項目的具體情況，本可行性研究報告的編制依據

20、主要有： ●本報告的編制的依據是國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數》（第二版）和國家現行的財稅制度。 ●武漢市人民政府辦公廳《關于洪山區(qū)------城中村改造成本測算及開發(fā)規(guī)模的批復》 ●武漢市城市規(guī)劃管理局市規(guī)劃局關于《------綜合改造規(guī)劃》的批復”（武規(guī)函[2006]253號）文及武規(guī)函[2008]459號文 ●武漢市城市規(guī)劃設計研究院完成了《------“城中村”綜合改造規(guī)劃》 ●武漢市城中村綜合改造工作領導小組“關于印發(fā)《武漢市城中村綜合改造掛牌出讓土地成本測算操作規(guī)范（試行）的通知”(武城改辦[2009]2號 ●武漢市房地產投資項目基礎數據的分析估算

21、 3.2本報告的研究范圍 ●總論 ●拆遷還建的必要性研究 ●拆遷還建的規(guī)模及建設內容 ●開發(fā)項目的市場分析 ●項目選址與自然條件 ●項目環(huán)境影響分析 ●城中村改造投資估算，資金需求與資金籌措 ●財務評價說明 ●財務數據估算 ●財務效益分析 ●償債能力分析 ●結論和建議等 在此基礎上，考慮項目建設的必要性、技術的可行性和經濟的合理性，為政府有關部門審批項目、建設單位進行投資決策和金融機構貸款提供比較可靠的依據。 第二部分 拆遷還建的必要性研究 1、“城中村”存在的弊端 近幾年來，隨著城市化建設進程的加快發(fā)展，城區(qū)范圍不斷擴大，原先城區(qū)周邊的村莊，現在區(qū)域

22、位置上已成為城區(qū)的組成部分，成為一道城市建設發(fā)展中的特殊景觀——“城市里的村莊”?！俺侵写濉痹谛姓弦咽浅鞘械姆懂牐瑢儆诮值拦芾?，但“城中村”仍然實行農村集體所有制和農村管理體制。“城中村”農民的土地大部分已經被國家征用，不再從事農業(yè)耕作，其經濟來源主要依靠第二、三產業(yè)及土地收益，生活方式也發(fā)生了根本的變化，已不再是傳統意義上的農民?！俺侵写濉贝嬖谥T多的弊端： （1）土地利用粗放，土地資產流失 由于“城中村”缺乏統一的規(guī)劃和管理，造成土地利用率和產出率低下，房屋建筑占地面積大，建筑風格與城市規(guī)劃不夠銜接，且往往含有院落和小塊菜地、豬圈等，房屋容積率低，土地利用十分粗放。同時，“城中村”

23、的土地區(qū)位條件相對優(yōu)越，土地的產權又屬于村集體所有，這樣，優(yōu)越的區(qū)位條件和相對于城市低廉的土地價格，使“城中村”中不規(guī)范的房地產二級市場特別活躍，導致由于規(guī)劃和基礎設施改善而使土地升值的部分國有土地資產的流失。 （2）管理體制不順，管理難度較大 “城中村”周圍已經被城市社區(qū)所包圍，而“城中村”是一種特殊類型的社區(qū)，它既像城市又像農村，既不是城市又不是農村。從管理體制上考察，城市社區(qū)的管理體制與農村社區(qū)的管理體制有較大的區(qū)別，它們在“城中村”形成矛盾和沖突，有時又會出現管理上的“真空”，“城中村”的性質使城市管理部門管不到，街道、村、鎮(zhèn)管理又不力。這樣，村集體組織和村民受利益的驅動，亂搭

24、亂建成風，違法違章用地十分普遍，住宅用地嚴重超標。 （3）人口構成多元，社會治安堪憂 “城中村”的人口構成十分復雜，并不是以前所認為的城鄉(xiāng)二元結構。據調查，“城中村”的人口主要由以下幾個方面構成：首先是當地的原有“村民”（部分村民的戶籍實際上已經成為市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城區(qū)市民，第三是來自外地、職業(yè)構成十分復雜的外來人口。由于租金低廉，“城中村”容易吸引外來人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且職業(yè)構成和宗教信仰十分復雜的人員，因此可能成為滋生“黃賭毒”的溫床和違法事件發(fā)生的策源地，這種狀況的存在制約著城市的健康發(fā)展。 （4）公共設施缺乏，環(huán)境問題嚴重 “城中村

25、”的基礎設施是與原來低密度的建筑和低密度的人口相適應的，現在由于部分市民和大量外來人口的入住，小企業(yè)的開辦，使給水、排水、道路、交通、電力、郵電通訊等基礎設施嚴重不足，超負荷運轉，導致污水橫溢，垃圾亂倒、蚊蠅叢生，空氣質量較差。缺乏統一規(guī)劃的凌亂建筑，形成不了統一連續(xù)的街景立面，視覺環(huán)境很差，城市形象低下；此外，由于村內道路既狹窄又雜亂無章，很容易引發(fā)交通事故。 （5）村民素質較低，就業(yè)問題嚴峻 由于“城中村”村民和外來人口素質普遍不高，加上出租等手段獲取收益比較容易，“城中村”村民普遍表現出游手好閑、不思進取的狀態(tài)，并缺乏在文化和專業(yè)知識技能上進一步提高的能力。另外，“城中村”這種獨特

26、的存在和發(fā)展模式使城市居民難以理解村民，而村民本身也缺乏獲取政治權利和社會公正的追求，影響村民的發(fā)展和整個社會文化素質的提高。同時，由于土地的征用，“城中村”村民的可耕地大量減少，而村落內的村民由于歷史原因，普遍文化素質不高，但由于有高額房租收入，生活水平富裕，在就業(yè)過程中，高不成低不就，游手好閑、無所事事。村民素質的低下及其安于現狀的性格，使他們的就業(yè)問題相當嚴重，即便是征地時安排了一些就業(yè)機會，但很容易下崗，就業(yè)問題的嚴重還會引發(fā)社會危機。 2、“城中村”改造的歷史使命 本項目是積極響應國務院文件精神，認真貫徹落實“住房問題是重要的民生問題”，響應武漢市人民政府于2009年6月4日

27、提出《關于進一步促進經濟平穩(wěn)較快增長的若干意見》，加快推進城中村和舊城改造，具有歷史使命。 同時，從武漢房地產的發(fā)展歷程里看，經歷了從城區(qū)——郊區(qū)——回歸城區(qū)的發(fā)展歷程，自從上世紀九十年度初期房地產熱開始，開發(fā)項目主要集中于老城區(qū)；到九十年代末期，以常青花園、百步亭花園為代表的大型經濟適用房項目開始逐步向城郊結合部擴展，其他開發(fā)商也順勢而上，后湖片區(qū)、沌口開發(fā)區(qū)、東湖開發(fā)區(qū)、東西湖區(qū)以及盤龍城開發(fā)區(qū)等均成為開發(fā)熱點，但由于遠城區(qū)因交通、商業(yè)、教育、金融等大配套還存在一定空白點，生活不便，房屋空置率比較高；反觀老城區(qū)則由于近幾年武漢市大規(guī)模的市政基礎設施的建設，城市面貌得到極大的改觀，交通、綠

28、化、環(huán)保等均有長足的進步，開發(fā)熱點又逐步回歸城區(qū)。武漢市人民政府于2009年6月4日提出《關于進一步促進經濟平穩(wěn)較快增長的若干意見》，要求加快推進城中村和舊城改造，計劃用3年時間完成二環(huán)內56個城中村的改造任務，這些跡象表明，進行城中村改造的春天已經來臨。 第三部分 拆遷還建的規(guī)模及建設內容 1、拆遷內容 ------“城中村”改造項目拆遷總面積為878807.46平方米，其中村民房屋拆遷面積為506340平方米，涉及拆遷村民1594戶；集體房屋拆遷面積為372467.46平方米。村民被拆遷房屋補償方式為還建房和貨幣補償相結合，其中還建面積為330895平方米，貨幣補償面積為20

29、3896平方米，補償標準為政府指導標準上浮15%。集體被拆遷房屋補償方式為貨幣補償。 拆遷工作自摘牌之日起，半年之內完成。 2、還建內容 根據------“城中村”綜合改造規(guī)劃，對拆遷村民采取就地還建的方式安置。還建用地總面積為148500平方米，還建戶數1446戶，還建面積330895平方米，還建總投資為68070.02萬元。 具體還建方案分兩期實施，一期計劃投資36845.54萬元，建設還建房177220平方米，占總還建面積的54%；二期計劃投資31385.48萬元，建設還建房153675平方米，占總還建面積的46%。 3、拆遷還建的成本 根據武漢市人民政府辦公廳《關于洪山

30、區(qū)------城中村改造成本測算及開發(fā)規(guī)模的批復》，拆遷還建總成本21.9億元。 第四部分 開發(fā)項目的市場分析 1、武漢市的經濟人文環(huán)境與城市概況 武漢市是湖北省省會、華中地區(qū)的最大城市，也是中國重要的中心城市，華中地區(qū)政治、經濟、文化、金融中心。世界的三大河長江及其最大支流漢水在市內交匯，將武漢市區(qū)一分為三，形成了漢口、漢陽和武昌三鎮(zhèn)鼎立的格局，故武漢素有“江城”的美譽。全市現轄江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山等13個區(qū)及武漢經濟技術開發(fā)區(qū)、東湖新技術開發(fā)區(qū)、東湖生態(tài)旅游風景區(qū)，面積8494平方公里，人口828萬。 武漢交通十分發(fā)達，是京廣鐵路大動脈與長江黃金水道十字交匯

31、的中心，鐵路有京廣，并有京九鐵路線貫穿南北，漢丹、武大、武麻鐵路線聯結東西；公路有107、316、318三個國干道和八條省干道等輻射湖北及鄰省各大中城市；水路有長江、漢水交匯，歷來有“九省通衢”之稱，東去上海，西抵重慶，南至廣州，北上京城，距離均在1000公里左右，處于中國經濟地理的核心位置。 武漢有豐富的旅游資源。武漢風景秀麗，名勝眾多，名聞天下的黃鶴樓，位居江南三大名樓之首；“江城明珠”東湖，是國家級風景名勝區(qū)；“佛都古剎”歸元禪寺，內藏惟妙惟肖五百羅漢。此外，還有古琴臺、晴川閣、楚天臺等名勝古跡，令人留戀忘返。 武漢在新的歷史發(fā)展階段，提出了在本世紀初基本實現現代化和建設現代化國際性

32、城市的兩大戰(zhàn)略目標： 長遠戰(zhàn)略目標——爭取經過30多年的持續(xù)奮斗，進一步增強城市綜合實力，強化城市綜合服務功能，優(yōu)化城市綜合發(fā)展環(huán)境，提高城市綜合競爭力，把武漢建設為現代化國際性城市。 中期戰(zhàn)略目標——用10—15年時間，把武漢建設成為我國中部地區(qū)的重要發(fā)展極，在經濟發(fā)展、基礎設施、人民生活、社會文明等各個方面基本實現現代化，努力構建可持續(xù)發(fā)展的經濟系統、可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統、可持續(xù)發(fā)展的社會系統，為建設現代化國際性城市的長遠戰(zhàn)略目標奠定堅實的基礎。 2、武漢市的國民經濟發(fā)展現狀及市場潛力分析 2.1武漢市2008年國民經濟總體運行情況 2008年，在市委、市政府正確領導下，武漢

33、市的國民經濟快速增長，社會事業(yè)全面發(fā)展，人民生活繼續(xù)改善，經濟社會建設取得明顯成效。具體表現在： 經濟總量：2008年地區(qū)生產總值3960.08億元，比上年增長15.1%。 財政收入：2008年財政收入791.31億元，比上年增長24.8％。 固定資產投資：2008年全社會固定資產投資2252.05億元，比上年增長30.0%。 居民收入水平：2008年城市居民人均可支配收入16712.44元，比上年增長16.4%；人均消費支出11432.97元，增長7.9%。人均住房建筑面積29.28平方米，增加1.03平方米。 房地產業(yè)開發(fā)投資： 2008年房地產開發(fā)投資570.36億元，增長

34、24.1%，其中，住宅開發(fā)投資424.97億元，增長28.3%；房屋施工面積3798.10萬平方米，增長18.9%，其中，住宅施工面積3222.14萬平方米，增長21.2%。房屋新開工面積1447.28萬平方米，增長23.3%，其中，住宅新開工面積1232.98萬平方米，增長18.8%。房屋竣工面積869.83萬平方米，下降6.8%，其中，住宅竣工面積768.23萬平方米，下降5.3%。 2008年商品房銷售面積626.61萬平方米，比上年下降44.8%。商品房銷售額350.01億元，下降33.9%。在商品房銷售中，住宅銷售面積683.24萬平方米，下降36.1%；住宅銷售額319.79億元

35、，下降33.8%。年末商品房空置面積215.45萬平方米，比上年末增加63.4%，其中，住宅空置面積135.09萬平方米，增加166.5%。 3、武漢市房地產發(fā)展現狀分析 隨著國家宏觀調控政策的不斷深入，2007年武漢市從調整住房供應結構、加大保障性住房建設力度、嚴格信貸調控政策和整頓規(guī)范房地產市場交易秩序等方面入手，進一步加強了調控措施的執(zhí)行力度，使武漢市住房供應結構基本合理、住房價格基本穩(wěn)定，房地產市場趨于平穩(wěn)，房地產業(yè)為全市經濟發(fā)展和社會穩(wěn)定作出了積極貢獻。 2007年武漢市房地產開發(fā)投資為459.75億元，同比增長25.6％；房屋施工面積為3195.41萬平方米，同比增長11

36、.1％；房屋竣工面積為933.37萬平方米，同比增長6.8％。2007年武漢市商品房銷售面積為1135.41萬平方米，同比增長18.2％；商品房綜合銷售均價為4706.26元/平方米（不含新洲、蔡甸和漢南區(qū)），同比增長17.8％。 2008年，受國際金融危機的影響，武漢市房地產市場從快速增長期轉入為調整期。縱觀全年，商品房銷售量、土地市場供應量同比均有所下降，商品住房空置面積同比上升，市場中面臨著較大的問題與考驗。 2008年武漢市房地產開發(fā)投資為570.36億元，同比增長24.1％；房屋施工面積為3798.10萬平方米，同比增長18.9％；房屋竣工面積為869.83萬平方米，同比下降6.

37、8％。2008年，武漢市商品房銷售面積為626.61萬平方米，同比下降44.8%；商品房綜合銷售均價為5148.13元/平方米（不含新洲、蔡甸和漢南區(qū)），同比增長9.4％。 2009年上半年，武漢房地產市場逐步地走出調整期，進入了相對穩(wěn)定的恢復期。2009年1-6月，武漢房地產市場的成交總套數為60338套，比2008年同期增加了120%；銷售總面積為631.9萬平方米，比2008年同期提高了119%；銷售總金額為325.9億元，比2008年同期提高了112%。 2009年7月份，武漢市房地產市場的熱度繼續(xù)保持，在市場的強大消化下，由于項目施工或者捂盤的原因，市場供給并沒有跟上市場的步伐，

38、部分樓盤已經存在階段性供不應求。7月全市成交量出現小幅上升，而成交均價基本持平。商品房成交12777套，137.57萬平米，成交金額73.99萬元，成交均價5378.3元/平米。上漲5.5%，8.8%，10%，1.1%，市場進入基本穩(wěn)定期。 2009年8月份，武漢市房地產市場小幅震蕩，出現價升量跌的局面。由于市場供應量持續(xù)不高，在市場的強大消化下，供求關系再度向有利于供應方傾斜。8月全市成交量出現小幅上升，而成交均價基本持平。商品房成交12135套，122.05萬平米，成交金額67.83萬元，成交均價5557.92元/平米。分別上漲-5.02%，-11.28%，-8.33%，3.35%。

39、從長遠發(fā)展看，房地產市場需求依然存在，市場發(fā)展?jié)摿θ栽谠黾印耐顿Y規(guī)模和建設開發(fā)指標分析，武漢市房地產市場的基本面仍然趨好。隨著國家“擴內需、保增長”的經濟發(fā)展思路進一步明確，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策推動下，武漢市房地產市場經過調整后逐漸將迎來恢復性的增長趨勢。 投資規(guī)模和建設開發(fā)指標分析如下： （1）房地產開發(fā)投資情況 2008年武漢市房地產開發(fā)投資為570.36億元，同比增長24.1％，占全社會固定資產投資的25.3％。其中，房地產住房開發(fā)投資為424.97億元，同比增長28.3％，占房地產開發(fā)投資的74.5％。 歷年房屋（住房）開發(fā)投資走勢圖 單位

40、：億元 （2）房屋開發(fā)建設情況 2008年武漢市房屋施工面積為3798.10萬平方米，同比增長18.9％。其中，新開工面積為1447.28萬平方米，同比增長23.3％；住房施工面積為3222.14萬平方米，同比增長21.2％，占房屋總施工面積的84.8％。其中，住房新開工面積為1232.98萬平方米，同比增長18.8％，占房屋總新開工面積的85.2％。 歷年房屋（住房）施工面積走勢圖 單位：萬平方米 歷年房屋（住房）新開工面積走勢圖 單位：萬平方米 2008年武漢市房屋竣工面積為869.83萬平方米，同比下降6.8％。其中，住房竣工面積為768.23萬平方米，同比

41、下降5.3％，占房屋總竣工面積的88.3％。 歷年房屋（住房）竣工面積走勢圖 單位：萬平方米 2008年，全市城鎮(zhèn)居民人均居住建筑面積為29.28平方米/人，比2007年提高了1.03平方米/人。 （3）商品房空置情況 2008年武漢市商品房空置面積為215.45萬平方米，同比增長63.4％。其中，商品住房空置面積為135.09萬平方米，同比增長166.5％。 歷年商品房（住房）空置面積走勢圖 單位：萬平方米 （4）房屋銷售情況 2008年，武漢市商品房銷售面積為626.61萬平方米，同比下降44.8%，其中，商品住房銷售面積519.

42、40萬平方米，同比下降51.5%。占商品房總銷售面積的82.9％；套數為51158套，同比下降54.6％。 歷年商品房（住房）銷售面積走勢圖 單位：萬平方米 2008年武漢市存量房成交面積為553.62萬平方米，成交套數為48218套，同比分別下降27.9%和29.7%，其中，存量住房成交面積288.35萬平方米，成交套數為33484套（不含房改出售公房），同比分別下降29.7%和29.4%。 房屋交易價格情況 2008年武漢市商品房綜合銷售均價為5148.13元/平方米（不含新洲、蔡甸和漢南區(qū)），同比增長9.4％。其中，商品住房銷售均價為4883.01元/平方米，同比增長8

43、.1％。 歷年商品房（住房）銷售均價走勢圖 單位：元/平方米 存量房綜合交易均價為3627.99元/平方米，同比增長18.9％。其中，存量住房交易均價為3449.72元/平方米，同比增長17.3％；每季度存量住房交易分別為3342.87、3565.26、3446.96、3393.6元/平方米。 歷年存量房（住房）交易均價走勢圖 單位：元/平方米 4、本項目優(yōu)勢分析 （1）地塊價值 從區(qū)位上看，本項目在行政區(qū)劃上雖歸屬洪山區(qū)，但在地域上則更靠近傳統的工業(yè)老區(qū)青山及正在發(fā)展中的徐東商業(yè)中心，處于徐東與青山板塊之間的過渡性區(qū)域，區(qū)域價值目前尚未得到充分體現。開發(fā)本項目可以

44、填補和提升該區(qū)域商業(yè)價值。 （2）交通價值 根據市政府有關部門的交通規(guī)劃格局，在徐東片區(qū)要構建一個四縱三橫，承東啟西，最便利的核心交通樞紐網?！八目v”是指和平大道，友誼大道，中北路，沿湖路;“三橫”是指徐東大街，團結路和才盛街。這七條道路拉近了徐東片區(qū)和漢口、武昌等其他周邊地區(qū)的距離。規(guī)劃中，徐東片區(qū)緊鄰兩條規(guī)劃軌道交通線路：沿中北路的地鐵線和沿鐵機路的輕軌線。地面公交系統與地下地鐵系統將共同構筑徐東片區(qū)敏捷的交通出行，進一步鞏固徐東交通樞紐地位。 二七大橋的開建及水東路的規(guī)劃將對項目產生一定的利好，已經開工建設的地鐵四號線一期工程和中北路延長線將促進本項目地段價值的提升。 （3）規(guī)模

45、優(yōu)勢 從項目開發(fā)預期上看，項目總用地567.57畝，凈用地498.56畝，總建筑面積1216600平方米，戶數8600戶，停車總數5900輛，利用地塊規(guī)模效應來提升產品綜合價值，規(guī)模效應與前瞻性規(guī)劃布局，將形成市場占位與產品形象優(yōu)勢。 （4）此外，本項目還具有如下優(yōu)勢： 從人口結構上看，區(qū)域人口基數突破百萬，為樓市的發(fā)展提供潛在的支撐。 據統計，2007年，武昌區(qū)人口總數約為109.2萬人，人口出生率為6.03‰，自然增長率為2.07‰，全區(qū)人口呈穩(wěn)步增長態(tài)勢。龐大的人口基數是區(qū)域樓市購買力的潛在支撐 。 從人均工資水平上看，為樓市的發(fā)展提供重要的支撐。 武昌區(qū)人均工資水平穩(wěn)步

46、增長且高于武漢市平均水平，市場整體消費潛力與水平存在較大挖掘空間。2004-2007年數據顯示，武昌區(qū)居民年平均工資水平持續(xù)增長，4年間實現翻倍增長。2007年武昌區(qū)在職居民工資水平達24214元，較全市平均水平高出1215元。為樓市的發(fā)展提供重要的支撐。 從投資結構上看，區(qū)域房地產投資較為突出，樓市相對活躍。 2004--2007年來，武昌區(qū)固定資產投資總量增長較快，整體增幅在15%以上。2007年，武昌區(qū)固定資產投資總量排名武漢主城區(qū)第二位，達130.88億，其中房地產開發(fā)投資68.05億，占52%。 從居民消費活躍程度上看，整體消費潛力與空間存在挖掘的潛力。

47、從居民消費活躍程度上看，作為江南板塊的商業(yè)中心，武昌區(qū)消費市場表現相對積極活躍，是區(qū)域商業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要支撐。2004-2007年武昌區(qū)社會消費品零售總額一直保持穩(wěn)步增長，4年間社會消費品零售總額實現近3倍的跨越。2007年，在七大主城區(qū)中，武昌區(qū)社會消費品零售總額僅落后于江漢區(qū)排名全市第二位，較漢陽區(qū)高出近1倍。 第五部分 項目選址與自然條件 1、項目地點 項目位于洪山區(qū)和平鄉(xiāng)------友誼大道以南，武青四干道以北，紡機路以東，羅家港以西,緊鄰徐東商業(yè)中心。 2、項目的自然條件 2.1地形及地震情況 本項目所用地塊地勢基本平坦，根據國家標準《建筑抗震設計規(guī)

48、范》（GB50011-2002）和《中國地震動參數區(qū)劃圖》（GB18306-2001），武漢市抗震設防烈度為6度，本地區(qū)地震基本烈度為6度，設計基本地震加速度值為0.05g，設計地震分組為第一組，該場地擬建建筑物抗震設防烈度為7度。 2.2工程地質與水文地質條件 2.2.1工程地質條件 按地層年代、成因及其物理力學性質，將項目區(qū)場地土層從上至下劃分為5個巖土單元層7個亞層，各土層特征分述如下： (1)耕植土（Q4al） 褐色為主，含雜色，植物根系較發(fā)育，松散稍濕，高壓縮性。主要成分為粘性土，夾小碎石，局部地勢低洼處含褐色淤泥類軟土。大部分地段一般厚度0.3-0.5m，個別地段超過2.

49、0m。 (2)混卵石粘土（Q4al） 灰黃色，可塑—硬塑狀，含少量鐵錳質氧化物及高嶺土，以粘土為主，含卵石，粘土為硬塑狀，卵石成分以石英砂巖、砂巖為主，含量及礫徑極不均勻，一般在1090左右。該層在場區(qū)均有分布，層厚0.5—7.00m。 (3)淤泥質粘土（Q4al） 深灰色、灰褐色，軟塑—流塑狀，含腐殖質，局部夾粉質粘土及粉砂。該層在場區(qū)均有分布，層厚8－15.00m。 (4)砂層（Q4al） 粉細紗（Q4al）：由全新統沖積形成，稍密一松散，中等壓縮性，理深18-22m，厚度2-5m。飽和狀態(tài)，透水性強。 中粗砂、砂礫石（Q4al）:全新統沖積形成，中密－稍密，埋深20-2.5

50、m，厚度.5-15m。低壓縮性、承載力高，穩(wěn)定性好，是區(qū)內較好的地基持力層。透水性強，賦存豐富的孔隙水，是區(qū)內主要地下水含水層。 (5)白壘戲東湖群（DNK-E）砂巖、砂礫巖，根據其風化程度不同可分為以下兩層： 強風化砂巖、砂礫石:紫紅色，細粒結構，中一厚層狀構造，風化成棱角狀碎塊，礫石成分以石英巖、鈉長變粒巖、變晶屑凝灰?guī)r為主，可見少量粗面巖、玄武巖、呈棱角狀、次棱角狀。該層全場區(qū)均有分布，層厚1.4－3m。 中風化砂巖、砂礫石:紫紅色，細粒結構，中一厚層狀構造，巖石堅硬、完整，屬中軟類巖石，與下覆地層呈角度不整合接觸。該層全場區(qū)均有分布。 根據武漢市區(qū)域地質資料及勘察資料，場地內未

51、發(fā)現新構造運動及活動性斷裂等不良地質現象存在，場地是穩(wěn)定和安全的。 2.2.2水文地質條件 場地地形平坦，地表水系發(fā)育，項目區(qū)周邊緊鄰東湖和沙湖，地表水主要為湖水，大氣降水大部分匯入溝渠，少量入滲地下，補給地下水。 地下水類型按其埋藏條件可分為上層滯水、孔隙承壓水及基巖裂隙水三種類型。 (1)上層滯水：賦存于上部耕植土、粘土及淤泥質粘土中，無統一自由水面，接受大氣降水和地面排水的垂直下滲補給，水量一般較小。 (2)孔隙承壓水：賦存于細砂層及中粗砂、砂礫石層中，接受區(qū)內承壓水的補給，水量較大，是區(qū)內主要含水層，賦水性好，透水性強，地下水位受區(qū)內湖面及長江水位的控制，地下水主要受橫向補給

52、，向長江排泄。 (3)基巖裂隙水：主要賦存于下伏砂巖及砂礫巖中，含水性弱，透水性中等，主要接受上部承壓水的補給。 根據本地區(qū)經驗資料及區(qū)域地質資料，場區(qū)內地下水對混凝土不具腐蝕性。 2.3項目地點氣候情況 場區(qū)地處長江中下游亞熱帶季風性濕潤氣候，四季分明，春季寒潮活動頻繁，氣溫驟升驟降，晴雨間變；春末夏初氣候溫和，雨水充沛，風向多變；秋季晴多雨少，冬季寒冷少雨，常有冰凌出現。每年7、8、9月為高溫期，12月至次年2月為低溫期，并有霜凍和降雪發(fā)生。 年平均氣溫為16.7℃，多年月最高平均氣溫28.8℃（7月），最低平均氣溫2.9℃（1月）。一月最冷，極端最低氣溫-18.1℃，極端最高氣

53、溫41.3℃，無霜期為245天。 年平均降水量1284mm，降雨集中在4至9月，10月至次年3月降水量較少。春季雨量占全年降雨量的30.8%，夏季雨量占全年降雨量的42.8%，秋季雨量占全年降雨量的18.2%，冬季雨量占全年降雨量的8.2%。年降水量最高1587.6mm，年降水量最低638.2mm，年平均蒸發(fā)量1391.7mm。絕對濕度年平均16.4毫巴，年平均相對濕度77%。 第六部分 項目環(huán)境影響分析 1、項目建設期對環(huán)境的影響 1.1環(huán)境空氣影響分析 項目施工期間對環(huán)境空氣的污染主要來自施工揚塵。施工現場粉塵和揚塵的產生量在不同的施工情況下變化很大，各種粉塵和揚塵在晴

54、朗、干燥、有風的天氣下，將會對周圍環(huán)境空氣產生較大影響。為此要求項目施工時，在施工現場周圍按規(guī)定修筑防護墻及安裝遮擋設施，實行封閉式施工，對有可能產生二次揚塵的作業(yè)面應撒水降塵，車輛出工地時應進行沖洗，防止隨車帶走泥土，同時對運輸土石方等的車輛采取密閉措施，防止沿路拋灑，污染城市環(huán)境。 1.2地表水環(huán)境影響分析 項目施工期所產生的污水主要有基礎施工中的泥漿水，建材沖洗水，車輛出入沖洗水等生產污水和施工人員所產生的生活污水等。類比資料表明施工期生產污水中懸浮物，石油類，生活污水BOD5、COD、懸浮物，超過GB8978-1996《綜合污水排放標準》表4中一級標準。 考慮到項目施工期的短期行

55、為，要求對施工場地所產生的污水應加強管理、控制、沖洗石料等建材，所排放的污水應設置專門溝渠，經格柵沉淀池處理；生活污水應設置化糞池處理，經處理后的施工廢水和生活污水排入開發(fā)區(qū)排水管網。采取上述措施后可以減少施工期生產、生活污水中的污染物濃度，但不能滿足《綜合污水排放標準》表4中一級標準，受納水體有一定的影響。 1.3地下水環(huán)境影響分析 根據武漢市城市自來水廠地下水資源保護管理辦法，項目建設采取嚴格的地下水源保護措施，污水、雨水均進入市政管網，不會對地下水造成威脅，施工中嚴禁將垃圾等廢棄物回填，不產生滲井、滲坑，不會對地下水產生直接的影響。 1.4聲學環(huán)境影響分析 施工期間對周圍聲學環(huán)境

56、的影響主要來自于各種機械作業(yè)產生的噪聲及振動。還有運輸工具所產生的噪聲，根據類比資料，項目擬采用的部分施工機械設備和將產生的噪聲值及相應的噪聲限值（GB12523-90）見下表。 施工機械噪聲值及相應限值表 單位：Db（A） 機械名稱 測點距聲 源距離（m） 實測值Db（A） GB12523-90標準Db（A） 達標距離（m） 晝 夜 晝 夜 挖掘機 10 86 75 55 35 355 推土機 10 87 75 55 40 398 攪拌機 10 81 70 55 35 200 振蕩器 10

57、82 70 55 40 224 壓路機 10 82 75 55 22 224 打樁機 10 85 85 禁止施工 由表中可看出，晝夜即使距聲源40m處，許多施工機械的噪聲值仍超過了相應的建筑施工場界限值，對施工現場周圍環(huán)境產生較大的噪聲影響。 因此項目施工應嚴格執(zhí)行:建筑施工噪聲申報登記制度，在工程開工前15日內向所在轄區(qū)環(huán)保局提出申報，填寫《建筑施工場地噪聲管理審批表》，經批準后方可開工。對施工機械設備要采取有效的降噪減振措施，如加彈性墊，包覆和隔聲罩等辦法，機動車輛進出施工場地應禁止鳴笛，夜間（22時至次日6時）嚴禁使用各種打樁機。在施工的各階段

58、均應嚴格執(zhí)行GB12523-90《建筑施工場界噪聲限值》中的各項規(guī)定，將施工噪聲控制在限值以內。 1.5固體廢物影響分析 施工期間多產生的固體廢物主要有基礎施工所挖掘的土石方、主體結構施工所產生的施工廢物料以及施工人員的生活垃圾等，不含《國家危險廢物名錄》中的有害廢物，這些固廢物集中堆放、土方及時回填，垃圾及時清運（須辦理準運證），交有關部門進行相關處理。 2、運營期對環(huán)境的影響 2.1汽車廢氣影響分析 地下車庫的汽車尾氣排放，通過在設計時保證車庫有一定的容積，進出汽車車道盡可能直短，以縮短汽車進庫時間。地下車庫采取強制通風手段，車庫排風口設置在空氣流通的地方。只要在全面設計時注

59、意環(huán)保控制的各環(huán)節(jié)，如通風方式、通風量、通風口的設計，以及廢氣的凈化、分離等方面，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和武漢市規(guī)定的廢氣排放標準。 2.2地表水環(huán)境影響分析 本項目廢水主要來源于生活污水，其主要污染物為COD、BOD、SS、動植物油，污染物的產生濃度均超過了GBS978-1996《污水綜合排放標準》中的一級標準要求。本項目排污管道與市政排污管網相連接，污水經當地污水處理廠處理后，通過統一規(guī)范排污口排放。 2.3聲學環(huán)境影響分析 本項目所在地區(qū)功能劃分為2類區(qū)，環(huán)境保護目標為項目所在地聲環(huán)境質量，使其滿足GB3096-93《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》中2類標準要求

60、。主要控制區(qū)域為商業(yè)網點及停車場。 2.4固體廢物環(huán)境影響分析 在國家環(huán)境保護局環(huán)控[1994]345號文《關于在全國開展固體廢物申報登記工作的通知》及《固體廢物申報登記工作指南》，固體廢物分為危險廢物、一般工業(yè)固體廢物及其他廢物，1998年國家環(huán)境保護周，國家經貿委和公安部聯合頒發(fā)了《國家危險廢物名錄》。 項目產生的生活垃圾，不含《國家危險廢物名錄》中的有害廢物。要求業(yè)主形成垃圾分類袋裝處理的習慣，生活垃圾交由環(huán)衛(wèi)部門處理。樹立于環(huán)境相適應的環(huán)保意識。 綜上所述，項目在建設期對周圍環(huán)境會產生一定程度的影響，在全面落實各項保護措施情況下將污染影響可降至最小程度。要嚴格控制污染物排放并達

61、到國家相應的標準。 第七部分 城中村改造投資估算，資金需求與資金籌措 1、投資估算 城中村改造成本總額220,560.47萬元，包括前期費用301.65萬元，改造成本215,688.08萬元,后期費用4,570.74萬元。 treatment of heavily polluting industries. According to municipal, and municipal government deployment of seven big heavy pollution industry regulation "three years action p

62、lans", requirements to December 2016 end of Qian, all included shut stopped eliminated of enterprise all shut stopped eliminated in place; June 30, 2017 Qian, all included place regulation upgrade and agglomeration restructuring of enterprise by unified standard regulation in place, late not standar

63、d of enterprise are implementation discontinued; June 30, 2018 Qian, all intends Park production of enterprise relocation Park in place, late not Park of are discontinued. In the process of renovation, will focus on four aspects: to firmly close the high energy consumption and heavy pollution, hopel

64、ess enterprise governance and production lines, eliminated a number of yearly emission intensity, low value-added products of backward production capacity. Second, we must strictly enforce the space, total project "Trinity" environment access system, promoting industry access and environmental condi

65、tions of access of enterprises to the Park, industrial park, in principle, no longer the class on the new project. Thirdly, promoting replacement and reconstruction of heavily polluting industries, mergers and reorganizations, guide enterprises to energy conservation, recycling and low-carbon and cl

66、ean production, and improve the level of green development. Four to establish a long-term supervision mechanism, increase the intensity of special inspections, investigate and punish the rectification is not in place, normal business of running anti-pollution installations do not. (Iii) linkage to promote flood control water, drainage, water supply, improving water saving. Speed up cross Yang support river dike reinforcement, and along Pu seawall except insurance reinforcement, and Lake