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.小抄一、單項選擇題1．所有人對房屋的實際控制權(quán)是何種權(quán)能的體現(xiàn)。 （占有）2．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是轉(zhuǎn)讓人對土地使用權(quán)進行的何種處理。 （處分）3．體育用地土地使用權(quán)出讓的最高年限規(guī)定為。 （ 50 年）4．人口 100 萬以上的城市土地利用總體規(guī)劃需經(jīng)哪級機關(guān)批準。 （國務(wù)院）5．進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，必須同時按照《 土地管理法 》和《城市房地產(chǎn)管理法》的要求進行。6．土地使用權(quán)變更包括（土地使用權(quán)主體變更、內(nèi)容變更和其他事項變更）7． 《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，轉(zhuǎn)移登記必須在轉(zhuǎn)移事實發(fā)生之日起多長時間內(nèi)進行（3 個月）8．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊的最低限額為（100 萬元） 。9．房屋拆遷必須按照一定的程序進行，首先應(yīng)該。 （取得拆遷許可證）10．房地產(chǎn)交易主要表現(xiàn)為房地之間的關(guān)系） ，并通過各種交易合同形式實現(xiàn)。11．物業(yè)管理的基本主體是（業(yè)主） 。12．代辦物業(yè)的租賃屬于物業(yè)管理的（針對性專項服務(wù)） 。13．對外國人在我國境內(nèi)的個人所有的房屋，應(yīng)當依照（城市私有房屋管理條例）進行管理。14．土地增值額未超過扣除項目金額 50%的部分，土地增值稅稅率為（30% ） 。15．某地塊轉(zhuǎn)讓收入 5000 萬元。已支付土地使用權(quán)出讓金 1000 萬元，開發(fā)土地總費用 1000 萬元。則應(yīng)計贈值稅（1100 萬元） 。16．個人與單位之間土地的所有權(quán)和使用權(quán)爭議，最低可由（鄉(xiāng)級人民政府）處理。17．某單位非法轉(zhuǎn)讓土地，并獲非法所得 5000 萬元人民幣，則其所面臨的最高罰款額為（2500 萬元）人民幣。18．在業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理公司由（建設(shè)單位選聘） 。19．業(yè)主公約物業(yè)的受讓人或承租人。 （在作為轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同的附件時有約束力 ）20．外商進行成片土地開發(fā)的必要條件是（取得開發(fā)區(qū)域的國有土地使用權(quán)） 。21．房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體是（土地、房屋） 。22．我國國有土地有償使用的主要方式是。 （ 出讓 ）23．國家建設(shè)用地主要獲得方式有（劃撥或出讓、租賃土地使用權(quán)） 。24．下列不屬于國有土地出讓方式的有（ 出讓方式包括協(xié)議、招標和拍賣 ） 。25．房地產(chǎn)法調(diào)整下列哪些關(guān)系。 （民事（商品）性質(zhì)的經(jīng)濟關(guān)系和行政管理性質(zhì)的經(jīng)濟關(guān)系）26． “三通一平”的“三通”是指（通水、通電、通路） 。27．下列不屬于土地使用權(quán)出讓合同解除條件的是（ A 公共利益的需要 B 土地滅失）28．下列不屬于土地使用權(quán)出讓合同訂立原則的是（A 遵守法律、法規(guī)、政策原則 B 符合城市規(guī)劃要求原則 C 平等自愿原則 D 有償原則 ）29．房地產(chǎn)開發(fā)原則是（房地產(chǎn)開發(fā)的基本法律原則是指城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)發(fā)并實施房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)依法遵守的基本原則(一) 依法在取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則。(二)房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則。 (三)房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當堅持全面規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)的原則。(四) 、房地產(chǎn)開發(fā)必須堅持開發(fā)的產(chǎn)品質(zhì)量合格的原則 (五)、房地產(chǎn)開發(fā)堅持鼓勵開發(fā)建設(shè)住宅的原則）30．房地產(chǎn)項目管理包括（立項管理、施工管理、竣工管理 ）31．房屋發(fā)生擴建、翻建、改建及相應(yīng)的宅基地使用范圍的增、減時所進行的登記屬于（ 變更登記 ）32．根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，征用耕地的補償費標準為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的（6-10 倍 ）33．對以贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，契稅（要征收 ）34．根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，屬于我國征用耕地補償費的是（ 土地補償費、安置補助費以及地.上附著物和青苗的補償費）35．物業(yè)管理委托合同的當事人，一方為物業(yè)管理公司，另一方為（業(yè)主或者業(yè)主委員會 ）36．須經(jīng)國務(wù)院審批的吸收外商投資進行成片開發(fā)的項目使用的土地面積為（耕地超過 1000 畝、其他土地超過 2000 畝 ）37．土地增值稅的征稅范圍為（國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物 ）38．當事人不服城市房屋拆遷糾紛的行政裁決，向人民法院起訴的，應(yīng)不遲于接到裁決之日后的（3 個月 ）39． 《城市房地產(chǎn)管理法》是處理土地使用權(quán)出讓糾紛的依據(jù)之一，它開始施行于（1995 年 1 月 1 日 ）40．違反土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的。 （在一審訴訟期間已補辦批準手續(xù)的，可以認定合同有效 ）41．在我國，土地使用權(quán)出租與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的根本區(qū)別，主要體現(xiàn)在（原土地使用者的權(quán)利,義務(wù)是否轉(zhuǎn)移 ）42．租賃城市私有房屋，須由出租人和承租人簽訂租賃合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，并報房屋所在地房管機關(guān)（ 登記 ）43．某村民于 1999 年向村委會提出占用村內(nèi)的空閑地建房的申請，經(jīng)審核其符合用地條件，該用地申請的審批機關(guān)應(yīng)該是（縣人民政府 ）44．城鎮(zhèn)居民按標準價購買公房后，其對所購房屋享有的權(quán)利是（ 擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承 ）45．承租公有住房的，在租賃期內(nèi)，房屋產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，原租賃協(xié)議應(yīng)（繼續(xù)履行 ）46．超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿 1 年未動工開發(fā)的，可以（ 加收 20%的土地閑置金 ）47．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級有（ 5 級 ）48．在我國設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法應(yīng)實行（ 到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案 ）49． “三通一平”的“三通”是指（ 將開發(fā)區(qū)以外的道路、給水排水管、供電線路等引入施工現(xiàn)場 ）50．拆除臨時建筑（必須由建設(shè)者在批準的使用期限內(nèi)拆除，對未超過批準期限的臨時建筑則為合法建筑拆遷時給予適當補償， ）51．如果房屋的產(chǎn)權(quán)人和使用人是兩個人，那么在該房屋被拆遷時，拆遷人需與（ 房屋的產(chǎn)權(quán)人和使用人協(xié)商 ）52．北京某四合院為國家二級文物保護單位，在維修過程中資金不足。有人建議將其部分房屋抵押進行貸款，以繼續(xù)裝修。該建議（違法 ）53．房地產(chǎn)抵押合同的生效時間為（登記 ）54．企業(yè)為職工交納的住房公積金的月繳存額，為職工本人上一年度月平均工資乘以單位住房公積金繳存比例。新參加工作的職工從參加工作的第二月開始繳存住房公積金，月繳存額為為職工本人自己繳納金額的同等數(shù)額，單位新調(diào)入的職工從調(diào)入單位發(fā)放工資之日起繳存住房公積金，月繳存額為為新調(diào)入職工自己繳納金額的同等數(shù)額55．當職工離、退休時，其積累的住房公積金本金余額。 （可以提取 ）56．職工的住房公積金利息（ 歸職工所有）57．物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理權(quán)源于（ 委托合同 ）58．關(guān)于涉外商品房的內(nèi)、外銷售， （內(nèi)銷售指向國內(nèi)銷售其購買著為國內(nèi)的各種單位或公民個人；外銷售是指向境外銷售，其購買著為國外或港奧臺的企業(yè)、其他組織或個人）59．涉外房產(chǎn)的租賃當事人一方要求解除合同時，須提前書面通知對方；工商業(yè)用房的租賃，須提前（6 個月 ）60．場地使用費標準應(yīng)根據(jù)該場地的用途、地理環(huán)境條件、征地拆遷安置費用和合營企業(yè)對基礎(chǔ)設(shè)施的要求等因素，由所在地的（省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，并向?qū)ν饨?jīng)濟貿(mào)易部和國家土地主管部門.備案） 。61．在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準建設(shè)項目的有關(guān)文件向有關(guān)管理部門申請定點。該有關(guān)管理部門是（ 規(guī)劃管理部門 ）62．根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增加的房屋（ 不屬于擔保范圍 ）63．房地產(chǎn)協(xié)會的性質(zhì)是（自律性組織）64．從 1999 年 1月 1 日起，新增建設(shè)用地的土地有償使用費應(yīng)專項用于（耕地開發(fā) ）65．在下列各種建設(shè)項目用地中，可以采用劃撥方式使用土地的是（①國家機關(guān)用地《中共各級黨政機關(guān)、各民主黨派、各級政協(xié)工會、共青團、婦聯(lián)等》和軍事用地《不包括軍隊用于房地產(chǎn)開發(fā)的用地》 ；②城市的基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地）66．物業(yè)管理委托合同的當事人，一方為物業(yè)管理服務(wù)公司，另一方為（ 業(yè)主或者業(yè)主委員會 ）67．當事人申請房屋拆遷糾紛行政裁決的，行政機關(guān)應(yīng)當在收到申請書之日起多少日之內(nèi)做出裁決（ 30 日 ）68．我國土地利用年度計劃管理的重點是實行（建設(shè)用地總量控制）69．房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體包括（參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當事人，包括國家機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體、公民個人）70．某工廠依法申請用地以擴建廠房，人民政府批準其占有耕地3 畝。后因資金不能到位，該擴建廠房一直未動工，現(xiàn)已使耕地閑置三年零三個月。對其應(yīng)進行的處罰是（無償收回）71．根據(jù)《城市規(guī)劃法》的規(guī)定，建設(shè)單位在城市建設(shè)中必須取得（建設(shè)規(guī)劃許可證）72．根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，集體土地中允許設(shè)定抵押權(quán)的是（有建筑物及其附著物）73．下列屬于房地產(chǎn)項目管理的是（立項管理、施工管理、竣工管理）74．根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的（6-10 倍）75．房屋所有人出賣已出租的房屋，承租人在同等條件下享有（優(yōu)先購買權(quán)）76．住宅房屋拆遷作價補償?shù)臉藴?，當事人（以當?shù)胤康禺a(chǎn)市場評估的辦法確定）77．平房作為公有住房銷售的是（錯誤的）78．職工對其以標準價購買的公有住房，不享有（全部產(chǎn)權(quán)）79．物業(yè)管理的內(nèi)容不包括（A常規(guī)性的公共服務(wù) B 針對性的專項服務(wù) C 委托性的特約服務(wù) ）80、物業(yè)管理的原則。(1)業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的原則。 (2)物業(yè)管理公司實行合同聘用的原則。 (3)社會化管理、企業(yè)化經(jīng)營原則。 (4)由物業(yè)管理公司實行統(tǒng)一的、全方位、多層次管理服務(wù)的原則。81．下列關(guān)于業(yè)主委員會的表述，是業(yè)主委員會是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自制管理的組織。是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。是一個常設(shè)的進行物業(yè)自治管理的業(yè)主自治機構(gòu)，應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi)，向物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管機關(guān)備案。二、多項選擇題1.被拆遷人可能是（A.房屋的所有人） （ B.房屋的使用人） （C.房屋的代管人）（D.房屋的管理人） （ E.房屋的承租人）2．發(fā)生以下情況時應(yīng)當辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記。 房地產(chǎn)主管部門代表政府對房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房地產(chǎn)他項權(quán)利進行登記，依法確認房地產(chǎn)權(quán)歸屬的行為，例如房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥 、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決、抵押、典當、擴建、翻建、改建、添建、部分拆除等增減情況以及相應(yīng)的宅基地、院落地適用范圍的增減，更正登記、遺失登記、新建登記、限制登記、更換管理人登記、更名登記和他項權(quán)利登記、總登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記和其他登記。3． 《個人住房貸款管理辦法》對貸款擔保設(shè)定了以下方式。 （抵押 ） （ 質(zhì)押 ） （ 保證 ） （ 公積金貸.款 ）4．外商投資企業(yè)用地，不論其來源如何，都應(yīng)繳納場地使用費。其中（土地補償費） （拆遷費）（人員安置費）（道路管線等公共設(shè)施分攤的投資費 ）5．稅收在形式上具有以下特征（強制性） （ 固定性 ） （ 無償性）6．房地產(chǎn)法的調(diào)整對象包括（ 土地房屋財產(chǎn)關(guān)系）（ 土地利用和管理關(guān)系 ） （城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系 ） （城市房地產(chǎn)管理關(guān)系）（城市物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系 ）7．根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體對其擁有的土地不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為包括（出讓） （出租）（抵押）8．根據(jù)我國有關(guān)法律規(guī)定，下列房屋中屬于共有的是（ 兩個以上的主體對同一房屋共同享有所有權(quán)）9．關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅的說法，正確的有（ 對使用國有土地的單位和個人征收的一種稅 ）10．解決房地產(chǎn)糾紛的法律依據(jù)有（法律文件）（司法解釋）11．房地產(chǎn)法律關(guān)系包含以下要素（主體） （客體）（內(nèi)容）12． 《土地管理法實施條例》將國有土地有償使用的方式界定為以下幾種：（原始取得） （傳來取得）13．土地使用權(quán)傳來取得的方式主要有（轉(zhuǎn)讓） （ 抵押權(quán)的實現(xiàn)） （ 民事執(zhí)行） （繼承）（贈與等）14．房地產(chǎn)權(quán)屬登記作為現(xiàn)代房地產(chǎn)法律制度的基礎(chǔ)，具有以下的功能：（產(chǎn)權(quán)確認功能） （公示功能） （管理功能）15．按房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模不同，房地產(chǎn)開發(fā)可分為（單項開發(fā)） （ 小區(qū)開發(fā)） （ 成片開發(fā)）16．根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，符合土地利用總體規(guī)劃，并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)辦企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的條件是（土地管理法規(guī)定符合土地利用總體規(guī)劃） （依法取得建設(shè)用地） （ 因破產(chǎn)、兼并等情況而致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的） ，不受集體土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的限制。17．設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須（有自己的名稱和組織機構(gòu)） （有固定的經(jīng)營場所）（有符合國家規(guī)定的注冊資本 ）（有足夠的專業(yè)技術(shù)人員 ） （ 法律行政法規(guī)規(guī)定的其他條件）18．房屋拆遷補償?shù)姆绞接校ㄘ泿叛a償） （房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換）19．關(guān)于房產(chǎn)稅，下列說法正確的有（廣義的房產(chǎn)稅，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中涉及的稅，包括城鎮(zhèn)土地使用使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅 、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營業(yè)稅、企業(yè)所的稅、外商投資企業(yè)和國外企業(yè)所的稅、個人所得稅等 ） （狹義的房地產(chǎn)稅指房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或著主要以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流轉(zhuǎn)行為為計稅依據(jù)的稅，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、房產(chǎn)稅、和土地增值稅。 ）20．外商投資企業(yè)用地，都應(yīng)繳納場地使用費，包括（征用土地補償費） （ 原有建筑物的拆遷費）（人員安置費）（配套設(shè)施分攤費用）21．房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體包括：（土地） （房屋）22．我國房地產(chǎn)市場的特征有（綜合功能） （多級市場） （法定形式） （國家干預(yù)）（使用的期限性）23．國有土地的使用一般具有如下特征（權(quán)力的派生性） （客體的有限性） （取得的法定性） （使用的期限性）24．依照房屋所有權(quán)的主體不同，房屋可以分為如下幾種（公房）（私房） （外產(chǎn)房）（中外合資房）（其他性質(zhì)的房屋所有權(quán)）25．現(xiàn)代物業(yè)管理是一種有別于傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的新型管理模式，具有以下特征：（是民事關(guān)系）（基于服務(wù)合同而產(chǎn)生） （具有補償性）三、填空題1．房屋方面，我國存在三種所有權(quán)，即全民所有、集體所有和（私有） 。2．土地復墾實行“誰破壞、 （誰復懇） ”的原則。3．房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能包括產(chǎn)權(quán)確認功能、公示功能和（管理功能）4．房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當做到經(jīng)濟效益、社會效益與（環(huán)境效益）相統(tǒng)一。5．拆遷補償?shù)男问接胸泿叛a償和（房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換） 。6．房地產(chǎn)交易包括轉(zhuǎn)讓、贈與和（ 繼承）三種形式。7．房地產(chǎn)刑事法律責任是人民法院通過（刑事審判）法律程序判決的。8．共有房產(chǎn)分為（共同共有）和.按份共有兩種形式。9．出租人出賣房屋時，應(yīng)提前（3 個月）承租人。10．具體進行物業(yè)管理的行為主體是物業(yè)管理（服務(wù)）公司。11．按照土地資源狀況和土地利用總體利用規(guī)劃，將土地分為建設(shè)用地、農(nóng)用地和（未利用地） 。12．物業(yè)管理服務(wù)公司在《物業(yè)管理條例》中的稱為“物業(yè)（管理服務(wù)）合同。 ”13．房屋共有的形式包括共同共有和（按份共有） 。14．按房地產(chǎn)開發(fā)的目的不同，可分為經(jīng)營性開發(fā)和（自用性開發(fā)） 。15．拆遷當事人包括拆遷人和（被拆遷人） 。16．房產(chǎn)交易是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更與（轉(zhuǎn)移） ，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押與租賃。17．外國人（依法）可以在我國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)。18．房地產(chǎn)法律責任中的刑事責任，是根據(jù)犯罪主體、犯罪主觀方面、犯罪（犯罪客體）和犯罪客觀方面四個要件來確定。19．仲裁具有簡便、靈活和專家辦案等特點，故成為解決房地產(chǎn)（糾紛）的主要形式之一。20．房地產(chǎn)（違法）行為是指違反國家有關(guān)房地產(chǎn)管理法律法規(guī)的行為。21．房地產(chǎn)是土地和（房產(chǎn)）的總稱。22．土地法律關(guān)系調(diào)整方法包括（民事性的方法）和管理性的方法。23．房屋所有權(quán)包括四項權(quán)能，即占有、使用、收益和（處分） 。24．按房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不同，可分為單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和（成片開發(fā)） 。25．被拆遷人的基本權(quán)利有補償和（安置） 。26．房地產(chǎn)（交易）是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更與轉(zhuǎn)移，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃。27．具體進行物業(yè)管理的行為主體是物業(yè)管理（服務(wù)）公司。28．住房（公積金）管理委員會主任應(yīng)當由具有較高社會公信力的人士擔任。29． （城鎮(zhèn)）土地使用稅對使用國有土地的單位和個人征收的一種稅。30．狹義的房地產(chǎn)民事責任是指違法或（違約）后，依法應(yīng)承擔的民事法律后果。31．在我國現(xiàn)階段，實行土地的社會主義公有制，即國家所有制和（集體所有制） 。32．房產(chǎn)（現(xiàn)售）是指房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房屋價款的行為。33．處理房地產(chǎn)相鄰關(guān)系應(yīng)遵循的原則是有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助和（公平合理） 。34．按房地產(chǎn)開發(fā)的范圍不同，可分為新城區(qū)開發(fā)和（舊城區(qū)開發(fā)） 。35．拆遷人的基本義務(wù)是給被拆遷人補償和（安置） 。36．外國人（依法）可以在我國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)。37．房地產(chǎn)民事責任是指違法和（違約）后，依法應(yīng)當承擔民事法律后果。38．貸款人應(yīng)根據(jù)實際情況，合理確定貸款期限，但最長不超過（20 年） 。39．稅收有三個基本特征，即固定性、強制性和（無償性） 。40．房地產(chǎn)抵押范圍包括主債權(quán)、（利息） 、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。41．土地增值稅的稅率采用（四級）級超額累進稅率。42．經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的荒棄土地，從使用月份起免繳土地使用稅（5 到 10）年。43．國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方，應(yīng)當是依法取得（國有土地使用證）的土地使用者。44．對違反土地管理法規(guī)，非法占用耕地改作他用數(shù)量較大，造成大量耕地毀壞的，處（5）年以下有期徒刑，并處或者單處罰金。45．國有土地使用權(quán)出讓屬于房地產(chǎn)的（一）級市場。四、名詞解釋題1、建設(shè)用地: 是指建造建筑物，構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地，工礦用地，軍事用地等，廣義上是指已利用土地中的一切非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地。2．房地產(chǎn)交易:是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更和轉(zhuǎn)移，其形式包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃。 3．物業(yè)管理: 是指業(yè)主委托物業(yè)管理公司對其物業(yè)共有部分和共同事務(wù)進行管理的活動。4．房地產(chǎn)稅收：廣義的是指房地產(chǎn)經(jīng)營中涉及的稅。狹義的是指以房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或者主要以房地產(chǎn)經(jīng)營流轉(zhuǎn)行為為計稅依據(jù).的稅。包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、房地產(chǎn)稅、契稅合土地增值稅。 5．拆遷當事人：是指城市房屋拆遷活動的參與者，包括拆遷人、被拆遷人。 6．房地產(chǎn)權(quán)：指房地產(chǎn)權(quán)利人對房地產(chǎn)享有的實際支配和控制的權(quán)利7．房地產(chǎn)相鄰權(quán):即房地產(chǎn)相鄰關(guān)系，是指兩個或兩個以上相互毗鄰的房地產(chǎn)所有人或使用人在行使房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處理權(quán)時，相互之間應(yīng)當給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。8．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 9．個人住房貸款：是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。10．涉外房地產(chǎn)：廣義的指涉外房地產(chǎn)法律關(guān)系主體、客體、內(nèi)容三要素中，有與國外或境外相聯(lián)系的某一具體因素。狹義的是指房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體——房屋、土地位于我國境內(nèi)，主體具有涉外因素。 11．農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)；是指農(nóng)村土地承包人對其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權(quán)利。 12．房地產(chǎn)權(quán)屬登記：是指房地產(chǎn)行政管理部門代表政府對房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的房地產(chǎn)他項權(quán)利進行登記，從而依法確認房地產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。13．商品房現(xiàn)售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。14．經(jīng)濟適用房開發(fā)貸款：是指貸款人用信貸資金向借款人發(fā)放的、用于支持經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)的貸款。 15．房地產(chǎn)糾紛：是指當事人因有關(guān)房地產(chǎn)的權(quán)益而引起的爭議。這里所說的“當事人” ，既可以是公民、法人和其他組織，也可以是政府、政府下屬房地產(chǎn)主管部門及其他行政機關(guān)。16．基本農(nóng)田: 是指按照一定時期和社會經(jīng)濟發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求，依照土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。 17．房地產(chǎn)開發(fā) ：是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 18．商品房預(yù)售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。商品房預(yù)售又稱“賣樓花” 。19．住房公積金：是由在職職工個人及其所在單位，按職工個人工資和職工工資總額的一定比例逐月交納，存入個人公積金賬戶，用于購、建、大修住房的基金。 20．房地產(chǎn)違法行為：是指違法國家有關(guān)房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的行為。 21．房產(chǎn)稅：是指以城鎮(zhèn)房產(chǎn)為征稅對象，以房產(chǎn)價值或租金為計稅依據(jù)的一種稅。廣義的是指房地產(chǎn)經(jīng)營中涉及的稅。狹義的是指以房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或者主要以房地產(chǎn)經(jīng)營流轉(zhuǎn)行為為計稅依據(jù)的稅。包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、房地產(chǎn)稅、契稅合土地增值稅。 22．業(yè)主大會：是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主組成，決定物業(yè)重大管理事項的業(yè)主自治管理組織。應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。 。 23．業(yè)主委員會 ：是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自制管理的組織。是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。 24．房地產(chǎn)法：是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。之所以說它是“總稱” ，一因這些法律規(guī)范分布于多項法律、法規(guī)之中；二是房地產(chǎn)關(guān)系復雜，涉及面廣，迄今為止我國以至世界各國還沒有出現(xiàn)一部大而全的、以“房地產(chǎn)法”命名的法律。所以，應(yīng)把房地產(chǎn)法理解為是調(diào)整城市、農(nóng)村土地和房屋諸種關(guān)系的法律整體。25．土地管理法 ：是國家為實現(xiàn)土地管理目的而制定的各種法律規(guī)范的總稱。它調(diào)整因確認土地所有權(quán)、取得和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、開發(fā)利用土地，以及規(guī)劃、管理、保護和產(chǎn)生的各種經(jīng)濟關(guān)系。26．經(jīng)濟適用住房：是指已列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或集資建房單位建造，.以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。五、簡答題1、簡述我國現(xiàn)階段土地使用制度的特點？43答：①國家實行國有土地有償出讓及保持少量必要的行政劃撥；②土地使用權(quán)已成為具有相對獨立意義的一種物權(quán)；③國家壟斷城鎮(zhèn)土地一級市場，同時加強土地二級市場的管理；④建立系統(tǒng)的登記制度，明確登記是確認土地使用的要件。2、國有土地使用權(quán)出讓的法律特征是什么？113答：①土地使用權(quán)出讓是一種特殊的民事法律行為。出讓土地使用權(quán)的一方是國家，一般是以各級人民政府管理部門為代表，稱為出讓人；另一方是自然人或法人，稱為受讓人。②權(quán)利的有期性和有限性。土地出讓權(quán)出讓均具有一定年限且不得超過法定最高年限的規(guī)定。出讓土地使用權(quán)的范圍，僅限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。3、處理房地產(chǎn)相鄰關(guān)系時應(yīng)注意哪些問題？80答：①有利生產(chǎn)：相鄰各方的矛盾有的直接發(fā)生在生產(chǎn)過程中，有的雖然不是直接發(fā)生在生產(chǎn)過程中，但也與生產(chǎn)有著直接或間接的聯(lián)系，所以，相鄰關(guān)系的處理一定要從有利于生產(chǎn)發(fā)展、有利于社會主義市場經(jīng)濟建設(shè)的角度出發(fā)。②方便生活：相鄰關(guān)系往往直接關(guān)系到人民群眾的生活，處理不好，就會對人民群眾的生活造成不利影響。③團結(jié)互助：相鄰各方不僅是平等主體之間的關(guān)系，而且還是社會主義協(xié)作的關(guān)系。④公平合理：相鄰關(guān)系涉及多方利益。相鄰各方在處理相鄰關(guān)系時，必須依法合理地行使自己的權(quán)利，不得只顧自己的利益而妨礙或者損失對方的利益。 4、在哪些情況下職工可以提取自己的住房公積金？P226答：①購買、建造、翻建、大修自住住房的；②離休、退休的；③完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的；④出境定居的；⑤償還購房貸款本息的；⑥房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。5、簡述土地使用權(quán)終止的幾種情況。 P46 答：①因土地使用權(quán)出讓合同期限規(guī)定的使用期限屆滿而終止。②土地使用權(quán)期限屆滿前，國家根據(jù)社會公共利益的需要，可以依據(jù)法律程序提前收回土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。③因土地使用者嚴重違反城市規(guī)劃或違反土地使用權(quán)出讓合同而被國家強制收回土地。④因土地的滅失而導致土地使用權(quán)的終止。 6、簡述房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件。P 122答：①有自己的名稱和組織機構(gòu)；②有固定的經(jīng)營場所；③有符合國家規(guī)定的注冊資本；④有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；⑤法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。7、簡述房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成要素。P24 答：（一）主體：主體即參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當事人。它既是權(quán)利的享受者，又是義務(wù)的承擔者。（二）客體：客體即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)所共同指向的對象。一般來說，客體分為土地和房屋，他們屬于不動產(chǎn)。 （三）內(nèi)容：內(nèi)容即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有的權(quán)利和承擔的義務(wù)，它是房地產(chǎn)法律關(guān)系的最基本的要素，也可以說是主體各方關(guān)系的落腳點。 8、簡述房產(chǎn)稅的主要內(nèi)容。P239答：是指以城鎮(zhèn)房產(chǎn)為征稅對象，以房產(chǎn)價值或租金為計稅依據(jù)的一種稅。廣義的是指房地產(chǎn)經(jīng)營中涉及的稅。狹義的是指以房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或者主要以房地產(chǎn)經(jīng)營流轉(zhuǎn)行為為計稅依據(jù)的稅。包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、房地產(chǎn)稅、契稅合土地增值稅。9、簡述房產(chǎn)稅收效益的主要內(nèi)容答：1、保護稅本，培育稅源。3、稅率設(shè)計要適當。3、提高資源配置的效率。10．我國現(xiàn)階段房屋拆遷的基本原則有哪些？P136 答：（一）符合城市規(guī)劃：城市規(guī)劃是建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù)。城市房屋拆遷的實施，理所應(yīng)當符合城市規(guī)劃的要求。（二）有利于城市舊區(qū)改造：城市房屋拆遷與城市舊區(qū)改建密切相關(guān)。城市舊區(qū)，是城市在長期歷史發(fā)展和演變過.程中逐步形成的進行各項政治、經(jīng)濟、文化、社會活動的居民集聚區(qū)。 （三）有利于生態(tài)環(huán)境改善：生態(tài)環(huán)境是指人類生存和發(fā)展的基本條件，是經(jīng)濟、社會發(fā)展的基礎(chǔ)。改善生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，是我國現(xiàn)代化建設(shè)中必須始終堅持的一項基本方針。 （四）保護文物古跡：在拆遷過程中必須保護文物古跡，就是要做到建設(shè)與保護并重。保護文物古跡，是開展科學研究工作的需要。同時，保護文物古跡，對于繼承社會主義精神文明，有著重要的意義。 11．簡述建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成。答：建筑物區(qū)分所有權(quán)是指建筑物所有人對建筑物專有部分的所有權(quán)、共用部分的持分權(quán)以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成包括建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分和建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分。建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分是指建筑物中具有構(gòu)造上和使用上的獨立性的部分。它由一定平面的長度與一定立體的厚度構(gòu)成，與其他專有部分或共有部分以墻壁、天花板、地板相間隔。建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分是供區(qū)分所有人共用，屬于區(qū)分所有人共有的部分，分為法定共有部分和約定共有部分。法定共有部分是由法律直接規(guī)定屬于共有的部分。約定共有部分是由區(qū)分所有人約定某專有部分成為共有部分。12．簡述處理涉外房地產(chǎn)關(guān)系應(yīng)該遵循的原則。答：一、維護國家主權(quán)原則：在處理涉外房地產(chǎn)問題時，應(yīng)當將維護國家的主權(quán)和安全放在首位，堅持國家和集體對土地的所有權(quán)，任何組織或個人不得侵占、買賣、或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，無論以何種形式與外商合作進行房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營活動，都要以維護我國主權(quán)為前提。二、平等互利原則：平等互利原則是指在國際經(jīng)濟貿(mào)易活動中，中外各方當事人之間，在法律地位上是平等的，在經(jīng)濟上應(yīng)對雙方有利。三、統(tǒng)一管理原則：主要表現(xiàn)在：（1）任何單位和個人使用土地，都必須經(jīng)過當?shù)厝嗣裾膶彶榕鷾?；?）任何單位和個人使用土地，都必須遵守已經(jīng)確定的建設(shè)總體規(guī)劃。（3）土地使用權(quán)統(tǒng)一進行有償轉(zhuǎn)讓。13．簡述我國現(xiàn)階段城鎮(zhèn)住房制度改革的基本原則。答：（一）國家、集體、個人三者共同負擔的原則：堅持國家、集體、個人三者共同負擔的原則，包括三層含義，必須全面理解，統(tǒng)一把握。1。對待住房建設(shè)，國家、集體、個人都要有投資 2。國家在住房改革后并不是卸下自己的社會責任。3。國家投入住房建設(shè)的資金將主要通過分配機制轉(zhuǎn)變?yōu)槁毠さ呢泿殴べY（二）租、售、建并舉的原則（三）統(tǒng)一政策下的因地制宜、分散決策的原則（四）新舊機制轉(zhuǎn)換的原則14．簡述契稅的征稅對象。答：征稅對象為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為，包括國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換。其中，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包有、經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。 15．簡述個人住房貸款的條件。答：借款人應(yīng)是具有完全民事行為的自然人，并且必須同時滿足以下條件：（1）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；（2）有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；（3）具有購買住房的合同或協(xié)議；（4）不享有購房補貼的以不低于所購住房價款的 30％作為購房的首期付款；享受購房補貼的以個人承擔部分的 30%作為購房的首期付款；（5）有貸款人認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人；（6）貸款人規(guī)定的其他條件。16．我國現(xiàn)階段房屋所有權(quán)主要有哪些種類？答：依主體不同，可分為公房、私房、外產(chǎn)房、中外合資房和其他性質(zhì)的房屋所有權(quán)。 （1）國有房屋所有權(quán)，即國家對國有房產(chǎn)享有的所有權(quán)。國有房產(chǎn)可分為直管公房和自管公房。 （2）集體房屋所有權(quán)，即由勞動群眾集體所有制單位享有的房屋所有權(quán)。（3）私有房屋所有權(quán)，即由公民個人、家庭、數(shù)人共有或私營企業(yè)擁有的房屋所有權(quán)。 （4）外產(chǎn)房屋所有權(quán)，即由外國政府、企業(yè)、社會團體、國際性機構(gòu)和外國僑民在中國境.內(nèi)享有的房屋產(chǎn)權(quán)。 （5）中外合資房屋所有權(quán)，即由中國企業(yè)或其他經(jīng)濟組織與外國企業(yè)、其他經(jīng)濟組織或個人共同在中國境內(nèi)享有的房屋所有權(quán)。這種房屋所有權(quán)產(chǎn)生于中外合資雙方合資建造、購置房屋等法律事實。 （6）其他性質(zhì)的房產(chǎn)所有權(quán)，如宗教團體的享有的房屋所有權(quán)。17．我國對于外商投資成片土地開發(fā)經(jīng)營設(shè)定了哪些必要的限制？答：（1）向外商出讓的只是土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)，土地所有權(quán)仍屬于國家。（2）出讓的國有土地使用權(quán)只是一種地上使用權(quán)，該土地的地下資源和埋藏物仍屬于國家所有。如要開發(fā)利用，應(yīng)依照國家有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行。 （3）開發(fā)企業(yè)依法自主經(jīng)營，但在其開發(fā)區(qū)域內(nèi)沒有行政管理權(quán)。開發(fā)企業(yè)與其他開發(fā)企業(yè)的關(guān)系是商務(wù)關(guān)系。 （4）外商投資開發(fā)土地，設(shè)立和開辦生產(chǎn)、服務(wù)、商業(yè)等項目和設(shè)施及其經(jīng)營活動，必須遵守我國的法律、法規(guī)，不得從事國家法律、法規(guī)禁止的經(jīng)營性活動和社會活動。對涉及國家安全的基礎(chǔ)設(shè)施，如郵電通訊事業(yè)，外商只有開發(fā)建設(shè)權(quán)，沒有經(jīng)營權(quán)。開發(fā)區(qū)域的行政管理、司法管轄、口岸管理、海關(guān)管理等分別由國家有關(guān)主管部門、所在地人民政府和有管轄權(quán)的司法機關(guān)負責管轄。18．簡述我國房地產(chǎn)法的基本原則。答：1、土地共有原則 2、土地有償使用原則 3、十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則4、房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則 5、城鎮(zhèn)住房商品化原則6、宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則19．簡述城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容。 答：城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容是：把住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲摇挝?、個人三者合理負擔的體制；把各單位建設(shè)、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?、專業(yè)化運行的體制；把住房實物分配的方式改變?yōu)橐詣诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式；建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟使用房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和發(fā)展社會化的房屋維修、管理市場，逐步實現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，促進房地產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。20．簡述建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律特征。答：1、復合性和一體性：復合性是指建筑物區(qū)分所有權(quán)由三種權(quán)利構(gòu)成，即專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和成員權(quán)。一體性表現(xiàn)在：一是構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三項內(nèi)容必須結(jié)為一體，不可分離。二是在同一棟建筑物上，不能既設(shè)定區(qū)分所有權(quán)，又設(shè)定一般所有權(quán)或一般公有權(quán)。2、專有所有權(quán)的主導性。表現(xiàn)為：一是區(qū)分所有權(quán)人取得專有所有權(quán)即意味著取得了共有部分持分權(quán)及成員權(quán)。二是區(qū)分所有權(quán)人專有所有權(quán)的大小，決定了共有部分持分權(quán)及成員權(quán)的大小。三是在區(qū)分所有權(quán)成立登記上，只登記專有所有權(quán)，而共用部分持分權(quán)及成員權(quán)則不單獨登記。3、權(quán)利主體身份的多重性：在建筑物區(qū)分所有權(quán)上，由于其由專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)及成員權(quán)構(gòu)成，因而區(qū)分所有權(quán)人的身份也具有多重性。21．土地增值稅法定扣除項目有哪些？答：1、取得土地權(quán)所支付的地價款和按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。2、房地產(chǎn)開發(fā)的成本、費用。開發(fā)成本主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用；開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。3、經(jīng)過當?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)確認的舊房和建筑物的評估價格。4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人在裝讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和印花稅。轉(zhuǎn)讓時繳納的教育費附加可以視為稅金扣除。5、財政部規(guī)定的其他扣除項目。依據(jù)規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可以按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和.為基數(shù)，加計20％的扣除額。六、論述題1、試論述基本農(nóng)田保護方面的法律責任。P285答：（一）非法占用、非法批準占用、非法轉(zhuǎn)讓基本農(nóng)田的責任。違法基本農(nóng)田保護條例規(guī)定，有下例情況之一的，依法從重給予處罰：（1）未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用基本農(nóng)田的；（2）超過批準數(shù)量，非法占用基本農(nóng)田的；（3）非法批準占用基本農(nóng)田的；（4）買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓基本農(nóng)田的。以上所稱“從重”處罰，應(yīng)當在《土地管理法》及《土地管理法實施條例》規(guī)定的處罰限度以內(nèi)做出，不能另立新的標準。 （二）應(yīng)劃入基本農(nóng)田保護區(qū)而不劃入的責任。對應(yīng)當劃入基本農(nóng)田保護區(qū)的耕地，立法上做出了明確的規(guī)定。違反基本農(nóng)田保護條例規(guī)定，應(yīng)當將耕地劃入基本農(nóng)田保護區(qū)而不劃入的，由上一級人民政府責令限期改正；拒不改正的，對直接負責的管理人員和其他直接責任人員依法給予行政處分或者紀律處分。但行政處分代替不了改正錯誤，應(yīng)當劃入基本農(nóng)田保護區(qū)的耕地仍須限期劃入。（三）破壞基本農(nóng)田保護區(qū)標志的責任。違法基本農(nóng)田保護條例的規(guī)定，破壞或者擅自改變基本農(nóng)田保護區(qū)標志的，由縣級以上地方人民政府土地行政管理部門或者農(nóng)業(yè)行政管理部門責令恢復原狀，可以處1000 元以下罰款。（四）非法占用基本農(nóng)田的責任。違反基本農(nóng)田保護條例的規(guī)定，占用基本農(nóng)田建窖、建房、建墳、挖砂、采石、采礦、取土、堆放固體廢氣物或者從事其他活動破壞基本農(nóng)田，毀壞種植條件的，由縣級以上人民政府土地行政管理部門責令改正或者治理，恢復原種植條件，處占用基本農(nóng)田的耕地開墾費 1 倍以上、2 倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。 （五）侵占、挪用耕地開墾費的責任。侵占、挪用基本農(nóng)田的耕地開墾費，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分或者紀律處分。2、試分析物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關(guān)系。答：1、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會的法律地位；2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會的合作；3、業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)， （一）物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)依合同實施物業(yè)管理。在物業(yè)管理中，業(yè)主才是物業(yè)管理的主體，決策人是業(yè)主委員會，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)實際上是其雇員。 （二）物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)是獨立的企業(yè)法人。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會之間是受托人和委托人、服務(wù)者和被服務(wù)者的平等關(guān)系，沒有隸屬關(guān)系。 （三）物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會合作。在管理物業(yè)的過程中物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)經(jīng)常要和業(yè)主委員會發(fā)生聯(lián)系，業(yè)主委員會為了業(yè)主們的共同利益也時常要和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)大交道，由此而產(chǎn)生了它們之間的合作關(guān)系。3。我國房地產(chǎn)法的基本原則。答：房地產(chǎn)法的基本原則是既要能夠全面、充分反映房地產(chǎn)所調(diào)整的社會經(jīng)濟關(guān)系的客觀要求，又要能對房地產(chǎn)法的立法、行政執(zhí)法、司法和守法具有普通指導意義，還要能利用它來克服或者彌補成文法的局限性。依據(jù)法律、法規(guī)和政策文件，我國房地產(chǎn)法的基本原則有：①土地公有原則。社會主義經(jīng)濟是建立在公有制基礎(chǔ)上的，公有制經(jīng)濟占主導地位，多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展，土地不僅是資源，而且是資產(chǎn)，我國實行了土地社會主義公有制，我國境內(nèi)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于勞動群眾集體所有。 ②土地有償使用原則。國家依法實行國有土地有償使用制度，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)過批準，可以彩土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦企業(yè)，農(nóng)民集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。 ③十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則。保護土地、保護耕地就是保護我們的生命線，十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策，各級人民政府應(yīng)當采取措施，全面規(guī)劃，嚴格管理，保護、開發(fā)土地.資源，制止非法占用土地的行為，要堅持實行土地用途管制制度。 ④房地產(chǎn)綜合開發(fā)利用原則。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。 ⑤城鎮(zhèn)住房商品化原則。國家根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件，逐步推行城鎮(zhèn)居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長的住房需求。⑥宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合原則。在房地產(chǎn)權(quán)益關(guān)系和管理關(guān)系中，國家以科學的管理方法來宏觀調(diào)控指導，適當放開，而由市場去調(diào)節(jié)。4．為什么必須依法正確處理土地和房屋的糾紛問題？答：土地、房屋糾紛在現(xiàn)實生活中大量存在。在黨委、人大、政府受理的信訪案件中，在人民法院、仲裁機構(gòu)受理的糾紛案件中，房地產(chǎn)方面的比例也較大。對此，必須引起高度重視。從宏觀上說，構(gòu)建社會主義和諧社會，必須妥善協(xié)調(diào)由土地、房屋糾紛引起的利益關(guān)系，維護社會安定團結(jié)；從微觀上說，正確處理人民內(nèi)部的這類矛盾，有利于維護群眾現(xiàn)實的、直接的利益，使受損害方得到合理的補償或補救。房地產(chǎn)糾紛往往涉及面廣，社會影響大。例如，有的糾紛不僅發(fā)生在兩個平等的當事人之間，而且可能牽涉到某些政府管理部門；有的糾紛關(guān)系到幾個村、幾個鄉(xiāng)、幾個縣的眾多單位。雖不可能每一個按獎都是“千一發(fā)而動全身” ，但確有一些案件盤根結(jié)錯，影響廣泛。為了保障和促進社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，維護社會秩序穩(wěn)定，保護公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，必須公正、及時地處理房地產(chǎn)糾紛案件。特別應(yīng)當指出的是：土地問題是一個政策性很強的問題。一方面它關(guān)系到國家經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展的大局，另一方面又涉及許許多多農(nóng)民的切身利益。因征地、用地問題引起群眾集體上訪的事件在某些年份曾出現(xiàn)上升的趨勢，其主要原因，或是由于一些地區(qū)的政府和有關(guān)部門未能嚴格執(zhí)行國家土地政策，或是由于某些干部工作方法不當，甚至以權(quán)謀私，激化了與群眾的矛盾，由此造成局部地區(qū)社會不穩(wěn)定。發(fā)展經(jīng)濟建設(shè)與保護群眾利益從根本上說是一致的，各級黨政政府領(lǐng)導及工作人員在辦任何事情的時候，都不應(yīng)當忽視這個問題。中國需要穩(wěn)定、改革、發(fā)展。穩(wěn)定是基礎(chǔ)，改革是動力，發(fā)展是目的。為了有利于推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、有利于維護正常的房地產(chǎn)時常秩序、有利于保護房地產(chǎn)當事人的合法權(quán)益，必須把房地產(chǎn)市場活動納入法制化底軌道，必須依法正確處理各類房地產(chǎn)糾紛案件。無論是審判、仲裁，或是行政處理，都應(yīng)堅持兩個基本的理念：一是公正、一是效率。由此才能建立起有效維護房地產(chǎn)及其市場秩序的最后防線。5．試論土地用途管制制度答：土地用途管制制度，是指國家為保證土地資源的合理利用，促進經(jīng)濟、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過編制土地利用總體規(guī)劃劃定土地用途區(qū)域，確定土地使用限制條件，土地的所有者、使用者嚴格按照國家確定的用途利用土地這樣的一種制度。與過去的用地審批制度的主要區(qū)別在于，按照土地用途管制制度，應(yīng)當主動依據(jù)土地利用規(guī)劃劃定土地用途，并依法規(guī)范土地利用行為，劃分土地管理權(quán)限，控制土地用途變更。此外，土地用途管制制度采用規(guī)劃公示的辦法，向社會公眾告示土地用途分區(qū)和用途限制，因而有利于書會公眾對土地的利用和管理實施監(jiān)督。土地用途管制制度的內(nèi)容：（一）土地用途管制的依據(jù)：作為實行土地用途管制依據(jù)的，是土地利用總體規(guī)劃。該總體規(guī)劃指，在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國家社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的要求和當?shù)刈匀弧⒔?jīng)濟、社會條件，對土地的開發(fā)、利用、治理和保護，在空間上、時間撒謊能夠所作的總體安排和布局。1、土地利用總體規(guī)劃的編制原則。各級人民政府依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃、國土整治和資源環(huán)境保護的要求、土地供給能力以及各項建設(shè)對土地的需求，組織編制土地利用總體規(guī)劃。土地利用總體規(guī)劃的編制原則：.一是嚴格保護基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地；二是提高土地利用率；三是統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；四是保護和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；五是占用耕地與開發(fā)復墾耕地想戶平衡。2、土地利用總體規(guī)劃對土地用途的分類。土地管理法將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)地和未利用地三類。3、土地利用總體規(guī)劃的審批程序。全國土地利用總體規(guī)劃，由國務(wù)院土地行政主管部門會同國務(wù)院有關(guān)部門編制，報國務(wù)院批準。省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，報國務(wù)院批準。省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在100 萬以上的城市以及國務(wù)院指定城市的土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務(wù)院批準。4、土地利用總體規(guī)劃的任務(wù)：在確保耕地總量動態(tài)平衡的前提下，統(tǒng)籌安排各類用地，控制城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模。5、土地利用總體規(guī)劃的修改：必須經(jīng)原批準機關(guān)批準，未經(jīng)批準，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的用途。 （二）農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的批準權(quán)限。根據(jù)土地用途管制的要求，建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃所確定的用途，并且嚴格要求限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。 （三）集中征地審批權(quán)。根據(jù)憲法和有關(guān)法律的規(guī)定，征地權(quán)屬于國家?！锻恋毓芾矸ā丰槍σ酝鞯貦?quán)過分分散帶來的弊病，適應(yīng)土地用途管制的要求，適當集中了征地審批權(quán)，這是一項重大的制度改革。 （四）完善土地登記制度。土地登記是在指國家依照規(guī)定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬、用途、面積、政府對該宗地的利用設(shè)置的管制條件等情況登記在專門的簿冊上，同時向土地所有者和土地使用者頒發(fā)土地證書的制度。 （五）健全土地監(jiān)督審查制度，強化土地法律責任。實行土地用途管制制度，要求使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。七、案例分析題1、某工廠為了擴大生產(chǎn)規(guī)模，擬投資 80 萬元人民幣興建一個分廠，遂向某縣人民政府申請用地 2 畝（以有償出讓方式取得土地使用權(quán)） ，經(jīng)縣政府審核批準同意其使用城市規(guī)劃內(nèi)屬于 A 村集體所有的非耕地 2 畝。為保證按時使用土地，該工廠與A 村簽訂了土地使用權(quán)出讓合同。該合同規(guī)定：由A 村向工廠出讓土地 2 畝，土地使用權(quán)出讓金 30萬元，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)出讓年限為 70 年，合同的其他款項均參照國家關(guān)于出讓土地使用權(quán)的標準合同注明。請問：1）該土地使用權(quán)出讓合同是否有效？為什么？答：合同無效。該合同存在違法：1、集體土地使用權(quán)不能以裸地出讓土地使用權(quán)；根據(jù)我國《土地管理法》規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。2、A 村不符合出讓主體資格；3、出讓土地使用權(quán)使用期限超過工業(yè)用地使用期限50 年的最高期限。2）縣級人民政府批準該工廠用地70 年是否合法？為什么？答：不合法，因為根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定,.出讓土地使用權(quán)使用期限超過工業(yè)用地使用期限 50 年的最高期限。3）依照有關(guān)法律規(guī)定，該工廠應(yīng)當如何取得合法的土地使用權(quán)？答：應(yīng)當先由縣政府將 A 村土地征用為國有土地，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，該工廠通過與縣人民政府以出讓方式取得土地使用權(quán)答：①.該土地使用權(quán)出讓合同無效.因為,按照我國有關(guān)法律規(guī)定,集體所有的土地,必須先依法征為國有,其土地使用權(quán)才能出讓.土地使用權(quán)的出讓方只能是代表政府的土地管理局,本案中的 A 村直接出讓土地使用權(quán)是違法的,所以是無效的.②縣人民政府批準該工廠用地 70年是不合法的,依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓讓暫行條例》規(guī)定,工業(yè)用地最高年限為 50 年..③該工廠取得土地使用權(quán)的合法方式應(yīng)該是:應(yīng)當首先由人民政府依法定權(quán)限批準征用 A 村的土地，將集體土地變?yōu)閲型恋?然后再將土地使用權(quán)出讓給工廠，由土地管理局代表政府與工廠簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同工廠繳納土地使用權(quán)出讓金給政府,并依法登記領(lǐng)取土地使用權(quán)證書,取得土地使用權(quán)。2．2004 年 3 月.20 日，張某與李某簽訂了一份房屋租賃合同。合同約定：張某將自有住房一套出租給李某居住，每月租金 1000 元，按月收租，租期二年，到 2006年 9 月 20 日為止。合同簽訂后，雙方到房地產(chǎn)管理部門辦理了登記手續(xù)。當日，李某交付了押金和租金后入住。此后，李某每月按期交租。2005 年4 月，張某因欠王某 50 萬元，便將該房屋抵押給王某，雙方訂立了抵押合同，合同約定：如張某不能在 2005 年 6月底還債，王某有權(quán)將該房屋折價抵債。王某于2005 年 7 月起開始實現(xiàn)其抵押權(quán)，要求李某向其繳納押金，被李某以王某無權(quán)收取押金為由拒絕。以后，即從 2005年 7 月至 2006年 5 月，無論張、王怎樣催促，李某均以張、王之間存在的抵押合同不成立為由，既拒絕向張某交租，也不向王某交租，遂張某決定終止租賃合同。經(jīng)查獲知，自2005 年 7 月起，張、王因抵押合同發(fā)生了訴訟，法院對該案尚未判決。問題：1）張某能否將已出租的房屋抵押給王某，為什么？答:可以。盡管張某已經(jīng)將房屋出租，但他仍是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，根據(jù)我國房地產(chǎn)法的規(guī)定，房屋所有人依法對自己的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，故不影響他行使抵押的權(quán)力。2）王某與張某的抵押合同是否有效，為什么？答:無效。理由：因為張、王的抵押合同雖然是雙方共同意思表示的結(jié)果，但是根據(jù)我國法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當根據(jù)規(guī)定辦理抵押登記，即到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記，由房地產(chǎn)管理部門發(fā)給《房地產(chǎn)他項權(quán)證》 。既然張、王未辦此手續(xù)，故該合同無效。抵押合同中不能有流質(zhì)的約定。張某與王某約定張某不能還債以房屋折價抵債違反了這一規(guī)定；該抵押合同沒有登記。抵押合同自合同登記之日起生效。3）王某是否有權(quán)向李某收取押金和租金，為什么？答:王某無權(quán)向李某收取租金和押金。雖然王某是抵押權(quán)人，但是并非房屋產(chǎn)權(quán)所有人，只有業(yè)主才能向承租人收取押金和租金，王某如要收取押金和租金，必須成為該房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，或者獲得張某的授權(quán)，另由于抵押合同無效，王某無權(quán)取得該房屋所有權(quán)。4）張某和王某是否有權(quán)終止租賃合同，收回房屋，為什么？答:1、王某無權(quán)終止租賃合同，理由同上，他不是該合同的簽約人，更非產(chǎn)權(quán)所有人。2、張某有權(quán)提前終止租賃合同，收回房屋。根據(jù)法律規(guī)定，承租人拖欠租金 6 個月以上的，出租人有權(quán)收回房屋，終止合同，因為李某無理由未交納租金滿 6 個月，此外，張、王之間的抵押合同是另一法律關(guān)系，與張某與李某之間的租賃合同無關(guān)，故不能成為李某拒付租金的理由。3．案由：1995年 10 月，某市一房地產(chǎn)開發(fā)公司與該市土地管理局簽訂了 200 畝土地使用權(quán)出讓合同，每畝地價為 10 萬元。該公司受讓土地后，在未經(jīng)任何開發(fā)的情況下開始轉(zhuǎn)讓其所獲得的土地使用權(quán)。1995年 6 月該公司另一房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，以每畝 12 萬元的價格轉(zhuǎn)讓，合計地款項共計 2400萬元。市土地管理局獲知此事后，下達了行政處罰決定書，沒收其違法所得 400 萬元。請問：1)兩房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的合同是否有效？為什么？答；轉(zhuǎn)讓合同無效。理由；根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理