《新版萬科物業(yè)管理項目負責人操作手冊》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《新版萬科物業(yè)管理項目負責人操作手冊（42頁珍藏版）》請在裝配圖網上搜索。

,,,服務精英 成就精英 網聚精英 管理項目負責人操作手冊 人力資源管理 ★人力資源管理框架圖 熟悉管理服務區(qū)域，合理設計組織架構 和人員編制,,,,,,組織架構,,編制各崗位說明書,,,培訓計劃的制訂、實施和效果檢查,,,,,做好個人，幫助下屬進行職業(yè)生涯規(guī)劃,,,員工轉職工，職工轉職員及職務晉升,,,,,,培訓開發(fā),,,考核晉升,,,,員工月考核，職員工季度考核，年終考核,,員工關系,,定期面談，處理好員工申訴,定期開展有特色的員工活動,,根據員工滿意度調查，采取措施,,,根據業(yè)績考核、等級考核，調整薪酬 考勤，請假制度 培養(yǎng)良好的員工關系，關心員工生活 建設優(yōu)秀的團隊，培養(yǎng)合作精神,,,做好在職輔導和對下屬的培養(yǎng)工作,,,招聘到合適的人員，合理安排崗位 根據能力，結合部門經營情況確定薪酬 招聘錄用 簽定勞動合同，購買社會保險 辭退不合格員工，末位淘汰率 5%,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,人 力 資 源 管 理,,,,,服務精英 成就精英 網聚精英,,,★管理項目負責人人力資源工作的權限和程序,服務精英 成就精英 網聚精英,,,服務精英 成就精英 網聚精英,,,,,服務精英 成就精英 網聚精英 ★職業(yè)生涯規(guī)劃流程,根據個人及公司發(fā)展需求，發(fā)展途徑，對員工的 能力進行分析,,,與員工進行一對一的面談或有效的溝通，確定發(fā) 展目標，尋找差距。,,,確定發(fā)展途徑和方向。,,,,根據設計的方向，提供個性化的培訓和鍛煉機會，,,,,不斷調整以達到目標，進入下一階段的職業(yè)生涯,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,質量記錄控制,,管理評審,,,,內外審,,,服務精英 成就精英 網聚精英 品質管理 ★品質管理框架圖 文件的編制、更改、報廢 體系文件的培訓 文件控制 體系文件的保管和保密 外來文件的控制 現場質量記錄的管理,,,質量記錄的歸檔,,,,,質量記錄的借閱和報廢 每半年一次內審,,,,,,,,外審每半年一次（抽檢）,,,,,,每年一次,,,,,,,,,,,,,,,,,,顧客反映比較集中的需求,,其它潛在不合格,,,,,,預防,,,,,,,,,,品質改善,,QCC 活動,,,,品,質 內外審不合格 管 各類檢查中的問題 理 顧客有效投訴 糾正 突發(fā)事件和質量事故 供方的不合格產品和服務 失效的檢測儀器 顧客意見調查中急需解決的,服務精英 成就精英 網聚精英,,,財務和經營管理 ★財務和經營管理流程圖,說明： 1、嚴格控制成本是管理處經營工作的重心，向全員灌輸成本理念。 2、合理維護各類設備，降低運行成本。 3、考慮將客戶資源轉化成經濟效益。,Y,了解管理處各年 度經營情況,,保證大項收入 合理控制成本,,盈？,,,,分析虧損原因,,,開展 多種 經營,,嚴格控制 降低成本,,,,,,,,,,N,,,定期進行財務分 析，采取措施 爭取收支平衡,,,服務精英 成就精英 網聚精英 ★管理項目負責人財務和經營管理的權限和程序,說明： 1、監(jiān)控出納建立拖欠款明細帳、預收款明細帳、現金日記帳，押金備查簿、 停車場發(fā)票登記簿、資產手工明細臺帳、交際應酬費臺帳。 2、保管好部門歷任財務人員交接單。,服務精英 成就精英 網聚精英,,,★租售管理流程,指定租售負責人,,安排其接受租賃中心的培訓,,設立年度租售目標,,,組織實施,,,,傭金分配： 出租業(yè)務租售中心提 10% 轉讓業(yè)務租售中心提 50%,,,租賃業(yè)務管理處獨立操作 轉讓業(yè)務管理處負責現場接待和委托 書簽定 訂金、房款、傭金及其他租售款項均須 由財務人員經手，并出具公司正式收據,,,,,,,,,,,,發(fā)揮屬地優(yōu)勢，控制和拓寬房源 及時上報租賃信息 保存租售資料至少 2 年,,服務精英 成就精英 網聚精英,,,信息管理 ★管理項目信息報送方式和時限,說明： 1、部門經理是本部門信息管理第一責任人，對部門發(fā)出的信息負有直接責任。 2、重要信息必須以郵件形式按限定級別發(fā)送，不得通過信息網絡發(fā)布； 3、報送時限如遇節(jié)假日順延，重要信息除外。,服務精英 成就精英 網聚精英,,,行政后勤管理 ★資產管理,N,按照審批權 限購置資產,,填寫《資產情況審核單》,,接受捐贈資 產,,資產調拔 資產報廢,填寫《資產情況審核單》,,,,,,,房產后勤部辦理登記手續(xù),,更改資產管理臺帳,,,,,低 值 易 耗品？,,,部門經理 審批,,Y,,,,總經理或授 權人審批,,,,,,,報廢,,服務精英 成就精英 網聚精英,,,工作服領用權限,服務精英 成就精英 網聚精英,,,業(yè)務管理 ★管理項目負責人例行工作表,服務精英 成就精英 網聚精英,,,設備設施管理,,熟悉管理服務區(qū)域的設備設施情況,,,,分布位置,,設備工作原理,,,,了解對設備設施的維修及保養(yǎng)要求,,,,,常見故障及排 除辦法 程序文件,,,作業(yè)指導書,,,各類檢查標準,,,,熟悉管理處技術人員的專業(yè)特長,,,合理配置設備、設施責任人,,,了解設備設施維修及保養(yǎng)的要求， 設備操作保養(yǎng)應編寫作業(yè)指導書,,,日常監(jiān)督、指導，每月至少一次,,,,,指導編制設備設施年度、季度檢修 計劃并監(jiān)督執(zhí)行 保養(yǎng),,維修,,,,,,,,設 備 設 施 管 理,,,,,改造更新 考核和公司檢查 設備圖紙資料的保存,,,,,,,,服務精英 成就精英 網聚精英 ★安全管理,服務精英 成就精英 網聚精英,,,,熟悉管理服務區(qū)域安全 管理狀況,,,,,,消防管理 治安管理 停車場管理,,人員進出管理,,,,物資放行管理 裝修管理 安防設備管理,,,出租戶管理,,,,,,,,,,,,,,,,,,明確安全管理的重點、難 點,,合理配置安全崗位及布防,,,完善安全管理相關制度和作業(yè) 指導書,,,制定消防、治安和交通等緊急事 件的處理預案,,,安全員的培訓,,,,思想教育,,業(yè)務知識,,軍事訓練,,崗位禮儀,,各類演習,,,,,,,,,,,,,,,安 全 管 理 評 估,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,班長日巡查 主辦周例會 經理月檢查 日常監(jiān)督檢查和指導、考核 ABC 級查崗 緊急集合 內務檢查 公司各類檢查 ★保潔管理,,,,安 全 管 理,,,,,,,,,,,,,,,,,,,服務精英 成就精英 網聚精英,,,,了解公司對保潔程度的要求,,熟悉管理服務區(qū)域的保潔狀況,,公共區(qū)域保潔,,,,,四害消殺,,,,泳池消殺 程序文件,,,,作業(yè)指導書,,,各類檢查標準,,,根據實際情況確配置保潔員,,根據實際情況確定外包,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,日常監(jiān)督指導,,,,,,,,消殺,,,泳池消殺,,,,,,,日常保潔 日常監(jiān)控,,,,,,培訓考核 保潔管理,,,,了解公司對綠化養(yǎng)護的要求,,熟悉管理服務區(qū)域的綠化狀況,,服務精英 成就精英 網聚精英 ★綠化管理 植物搭配的風格,,,,,植物分布的情況,,,,植物的生活習性 程序文件,,,,作業(yè)指導書,,,各類檢查標準,,,根據實際情況確配置綠化員,,根據實際情況確定包給綠化部,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,日常監(jiān)督指導,,,,,,,,花木擺設,,,綠化改造,,,,,,,日常養(yǎng)護 日常監(jiān)控,,,,,,培訓考核 綠化管理,,,服務精英 成就精英 網聚精英 ★客戶關系管理 ☆客戶服務流程,根據客戶群特征和硬件設備、客戶反饋的信息等，確定 客戶服務方案,,培訓，動員，組織落實客戶服務方案,,,組織對客戶服務項目進行回訪，了解客戶意見 部門經理每月走訪部分業(yè)主,,,評估客戶服務方案，并不斷完善和調整,,,不斷提升客戶滿意度,,,服務精英 成就精英 網聚精英 ☆客戶投訴處理流程,,有效投訴？,,能否處理？,,,,服務精英 成就精英 網聚精英,,,★CI 標識管理,N,Y,Y,Y,N,Y,N,N,Y,Y,,顧客投訴,,,管理處,,,客戶服務中心、網絡,,品質管理部,,,,,,能否處理？,,有效投訴？,,,,,,,,相關部門或 請示領導,,,,擬定處理措施,落實處理措施,,回復顧客,,,顧客滿意？,,,,,,驗證處理措施 （含回訪）,品質管理部,,擬定處理措施,落實處理措施,,回復顧客,,,,顧客滿意？,,,,驗證處理措施 （含回訪）,,,每月統(tǒng)計分析 和上報品質部,,品質管理部抽 查驗證,,統(tǒng)計分析,投訴關閉,,向顧客解釋,,,N,,,服務精英 成就精英 網聚精英,,,填寫《CI 視覺識別產品制作申請表》 標識語言注意體現尊利思想，材料的 選用應與小區(qū)風格一致并考慮成本 因素,,報送品質部審核中英文,,,總辦設計室圖案設計,,,,按費用審批權限報相關人員審批,,設計室聯系制作和驗收,,部門領取標識和簽收，或拒收退回設 計室,入伙需要制訂新標識 檢查完善標識 標識破損重新制作,,,,,★裝修管理,說明： 1、改變建筑物主體或承重結構的，需有建筑物原設計單位或有相應資質的 設計單位提出的設計方案及政府審批部門的審核證明材料。 2、只鋪木地板、刷墻的裝修，可不提供施工隊的承建資格證。,或審批窗花、防盜網、防盜門、 遮陽棚等的裝修款式,,,經理審批裝修 服務精英 成就精英 網聚精英,,,,,裝修驗收,,退還裝修押金，管理處應按戶分 業(yè)主和裝修隊設裝修保證金登 記簿,,,,,服務精英 成就精英 網聚精英 ★會所管理,準備從開發(fā)商處接管會所,,根據會所實際情況和客戶群的特征，初步擬訂 會所經營方案和計劃，包括：入會方案、服務 內容、收費標準和收支預算、設備添置、營業(yè) 時間、人員配置、服裝、培訓方法等方面內容,,,制訂會所管理規(guī)定和服務流程，并不斷調整和 完善。,,,,將經營計劃報相關職能部門審批,,根據審批后的計劃實施,,從開發(fā)商處接管會所，辦理交接手續(xù),,了解業(yè)主需求，不斷提升服務品質，開發(fā)新服,,,,服務精英 成就精英 網聚精英 ★工程遺留問題處理,1、保修期以發(fā)出的《入伙通知書》上的入伙日期開始計算。,說明： Y,簽定三方保修合同（物業(yè)、 地產、施工單位） 制訂《工程返修管理制度》,,,業(yè)主提出返修,,,保修期內？,,,,管理處開具《工程遺留問 題處理記錄表》,,,客戶服務中心處理,,,管理處跟蹤處理情況直至 完畢,N,,,,地產質量問題/業(yè) 主強烈要求？,,,,管理處專項報告報客戶服 務中心,,,,,做好記錄，業(yè)主簽字,,,服務精英 成就精英 網聚精英 ★迎檢工作流程,接到迎檢通知或根據工作計劃準備迎檢,,根據考評標準，結合部門的實際情況制定迎檢 計劃，包括現場管理、環(huán)境管理、安全管理、 設備管理、資料管理和財務管理方面需完成工 作事項，落實相關責任人，確定完成時限等，,,,,,,將迎檢計劃報品質部審批,,品質部將審批后的計劃下發(fā)，并協(xié)調相關部門,,迎檢部門按計劃組織人力、物力實施,,迎檢前一周，品質部組織人員檢查并要求部門,,部門實施整改措施,,品質部復查后等候檢查組,,,,,,部門安排迎檢場地，并明確相應接待人,,陪同檢查，靈活回答現場提問,檢查結束,,對檢查問題點實施糾正措施,,,服務精英 成就精英 網聚精英 ★業(yè)委會籌備和選舉流程,住宅區(qū)入住率達到百分之五十以上或自第一個業(yè)主 入伙之日起滿兩年的，開始籌備業(yè)主委員會,,,,,,,將籌備計劃報品質部審批,,品質部將審批后的計劃下發(fā)，并協(xié)調相關部門,以開發(fā)商的名義向區(qū)建設局提出委托委托物 業(yè)公司籌備業(yè)主委員會的申請,,籌備小組擬訂業(yè)主委員會籌建計劃和方案,,部門實施籌備計劃和方案，選出業(yè)主代表并在 小區(qū)內公布（照片、簡歷）,,召開第一次業(yè)主大會，邀請區(qū)建設局領導參加 業(yè)主大會并監(jiān)票,,,,,,籌備第一次業(yè)主大會，發(fā)放和回收業(yè)委會選舉,選舉產生業(yè)主委員會委員，召開第一次委員會 議，選舉產生主任、秘書等職務,向區(qū)建設局提出成立業(yè)委會申請并公告全體,向區(qū)建設局提出成立籌備小組的申請,,,,服務精英 成就精英 網聚精英 ★業(yè)委員會和業(yè)主懇談會會議工作流程,客戶事務組與業(yè)主委員會預約會議時間,,擬定會議時間和主要議程,,,,,確定會議時間，發(fā)布會議通知，邀請有關領導,布置會場、安排接待,,會議過程中靈活處理，避免發(fā)生言語沖突,,整理會議紀要,,,,將會議紀要發(fā)有關領導審閱,,將會議紀要發(fā)業(yè)主委員會主任審閱，各委員簽,,,在服務區(qū)域張貼會議紀要,,,服務精英 成就精英 網聚精英 ★本體維修基金管理和使用,入伙后第二年開始收取本體維修基金，高層 0.25 元/平方米，多層 0.15 元/平方米,,,每年底制訂下年本體維修基金使用計劃，報業(yè)委 會審批。,,,,根據計劃制訂具體實施方案，按照政府規(guī)定，一 些費用較大的項目需要經過一定比率的業(yè)主簽字,,,按照實施方案實施，注意對供方進行評估和工程 的驗收,,工程完工經業(yè)委會同意后付款,,本體維修基金需單獨設賬，并在《季度管理服務 報告》中向業(yè)主公布,,,,服務精英 成就精英 網聚精英 ★物業(yè)前期管理 擬定入伙工作計劃時間表,,從職能部門接收各類資料,,,指定專人辦理各種證照,,人力資源部《人事操作指南》 品質管理部體系文件和法律法規(guī) 財務管理部《財務制度匯編》和 《出納操作手冊》 總經理辦公室《行政制度匯編》,,編制管理處組織架構和職 務說明書,,建立對外公共關系,,指定專人負責記錄入伙前 后發(fā)生的由地產公司支付 的各項費用,,各類物資的采購,,,,入伙前工作準備,,,《入住指引》、《入伙流程》 《業(yè)戶手冊》、《常規(guī)服務項目表》 防盜門、窗花、陽臺推拉門、遮 陽棚款式 需填寫的入伙資料 房屋設計平面圖、水真走向圖 入伙現場宣傳展板及其他標識 入伙現場的布置和模擬演練,,,,指定專人與地產對接有關 接管驗收,,,,,,,,,,,,,,物 業(yè) 管 理 前 期 準 備,,,服務精英 成就精英 網聚精英 ★入伙前工作計劃表,服務精英 成就精英 網聚精英,,,服務精英 成就精英 網聚精英,,,,,服務精英 成就精英 網聚精英 ★入伙流程,隨入伙通知書發(fā)放入住指引,,,業(yè)主準備資料,,,,,,家庭戶： 1、入伙通知書；2、業(yè)主身份證原件 和復印件 4 份及家庭成員身份證復印件 1 份；3、 業(yè)主及家庭成員一寸照片 1 張/人；4、建行/工行 /發(fā)展行/中行/農行任一銀行存折原件及復印件 4 份；5、業(yè)主委托書（如非業(yè)主本人辦理）,,,公司戶： 1、入伙通知書；2、公司營業(yè)執(zhí)照 復印件（加蓋公章）；3、公司法人身份證原件 及復印件、聯系電話；4、居住人員身份證復 印件及一寸照片 1 張；5、建行/工行/發(fā)展行/ 中行/農行任一銀行存折原件及復印件 4 份；6、 開戶人身份證 4 份。,,,,,引導業(yè)主到現場辦理,,,,交驗入伙通知書、業(yè)主身份證原 件及其它資料,,,,,管理處人員協(xié)助填寫相關資料,,管理處、客戶服務中心和銷售部 三方陪同驗房，抄錄水電表底數,,,業(yè)主填寫《房屋交付驗收表》,,,與管理處雙方,N,確認 Y,,,,簽定業(yè)主公約、委托銀行代收款 協(xié)議、前期物業(yè)管理協(xié)議等,,驗資料,,辦理車位租用手續(xù)和門禁卡,,業(yè)主交納入伙費用,,領取鑰匙及相關物品，填寫《物 品領用登記表》,,入伙手續(xù)完成,,,施工隊 返修和 管理處,跟進,,,服務精英 成就精英 網聚精英 ★用水（電）指標辦理更改流程,說明： 在未辦理更改用水指標之前，統(tǒng)計水費差額，并要求由地產公司承擔。 重視住戶資料的收集和動員工作，盡量縮短資料收集時間。 3、若住戶的資料確實無法收取，則應在征得業(yè)委員會同意的基礎上，對此 部分用戶以商業(yè)用水的價格收取水電費。 4、用電指標的更改參照用水指標的更改的手續(xù)辦理。,查找地產公司與自來水公司 簽定的用水合同,,辦理過戶手續(xù),,,將報告交自來水公司客戶服 務中心,,邀請主管官員到現場察看,,,,,自來水公司核實與審批,服務精英 成就精英 網聚精英,,,★印鑒證照辦理流程,說明： 1、申辦是指證照的首次辦理。 2、變更是指證照的登記事項（如地址、負責人、名稱等）發(fā)生改變后需辦 理的相應備案或換證手續(xù)。 年檢是指在證照有效期內，根據頒證單位的要求和時限，進行一年一度的申報審 核手續(xù)。 4、延期：在證照有效期臨近前向頒證單位申請辦理的證照續(xù)期工作。 5、新部門成立，籌備人員應及時辦理正常經營所需的全部證照； 6、各部門應做好證照的登記、保管、借用等工作，并充分關注證照的有效 期限及年檢日期，及時辦理證照變更、年檢和延期等手續(xù)。,咨詢證照的頒發(fā)單位，了解辦理事項的 相應條件和要求,,領取和填寫有關表格，準備相關材料,,將全套申請材料遞交辦證單位，領取回 執(zhí),,,跟蹤辦理進展情況,,,憑回執(zhí)到辦證單位領取證照或批復文件,服務精英 成就精英 網聚精英,,,印鑒證照辦理指引表,,,服務精英 成就精英 網聚精英 ★物業(yè)接管驗收標準 一、土建類 1、封閉式小區(qū)應設通透式圍墻，且在入住前 15 天竣工；在設計時應考慮紅 外線防越系統(tǒng)和監(jiān)視系統(tǒng)的設立。 2、物業(yè)管理各類用房（附件一）應在入住前裝修完畢，辦公場所和員工宿 舍必須配備洗手間，裝修標準見住宅局制定的《物業(yè)管理用房裝修標準》(附件 二)； 3、小區(qū)道路出入口、大廈車庫出入口設道閘及崗亭； 4、小區(qū)內設平面指引圖； 5、小區(qū)內設垃圾轉運站，按環(huán)衛(wèi)要求；住宅標準層應考慮垃圾桶的擺放位 置；并配置垃圾桶；標準層垃圾收集點（站）應安裝水龍頭，并設地漏； 6、每層電梯廳設樓層號標志、防火疏散線路圖，消防通道樓梯設樓層號； 7、設備房門上應有標識牌，各設備房應裝單獨鎖，墻面用 ICI 涂料，地面 鋪瓷磚； 8、高層所有防火門、消防通道門、強弱電井、電水表房用通鎖；應有標識 牌； 9、配電室、發(fā)電機房、變壓器室應比地下室排水溝高 1 米； 10、配電室應設計有獨立值班室； 11、高層消防樓梯應增設扶手；消防樓梯及樓層通道照明開關應選用感應開 關； 12、控制中心面積應在 20 平方米以上，室內應設能與各電梯乘客聯絡的對 講電話和轎箱監(jiān)視器；并有電梯的樓層顯示。 13、屋頂天臺門用防火門，天臺設水龍頭； 14、屋頂女兒墻上設固定掛鉤（供清洗外墻吊繩用）； 15、高層大廈應考慮將商業(yè)和住宅的通道隔離； 16、電梯轎箱內應安裝監(jiān)視探頭，電梯地板應鋪地毯，消防電梯內要安裝防 護板，電梯底坑內應設爬梯； 17、大廈（小區(qū)）必須配備背景音樂設備，大廈大堂內應配置沙發(fā)、家俱； 二、給排水 1、水表房應有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于 50 毫米； 2、天面雨水管應直接排入地面雨水井、溝； 3、水泵房控制柜應與水泵隔離； 4、地面水池應設水位計；天面水池應設檢修爬梯、水池蓋應加鎖、透氣孔 加防蚊網； 5、應考慮空調的集中排水。 6、大廈（小區(qū)）地下水池到給水泵的管道的兩側都要裝閥門，所有水表、 閥門一側都應加裝活結，以便維修更換。 7、所有大廈（小區(qū)）地下室排污井、雨水井都應安裝排污泵并有備用泵。 8、衛(wèi)生間地漏要安裝存水彎頭。 三、電氣 1、風機房控制柜應安裝在便于操作的位置； 2、高、低壓配電房應設計絕緣工具壁柜； 3、高、低壓配電柜前、后應配置絕緣膠板； 4、所有設備房應有應急照明，通風設備； 5、備用發(fā)電機房應安裝水龍頭并設置排污地漏；,,,服務精英 成就精英 網聚精英 6、電梯已辦理運行許可證；機房應安裝通風降溫設備； 7、配電柜上標識清晰； 8、所有電纜首尾端應接編號掛牌； 9、地下車庫照明控制應采用分區(qū)、分組控制； 10、公共部分應設計、安裝公用插座、公共電表； 11、庭園照明宜采用自動控制（定時）； 四、消防 1、消防控制中心應安裝通風、降溫設備； 2、地下室排風管應刷防火漆； 3、大廈各樓層應設立消防緊急對講電話； 4、辦公室、倉庫、主要出入口、底下停車場、所有設備房、控制中心應設 內線電話； 五、其他 1、規(guī)劃小區(qū)時應考慮管理處工作人員的集體宿舍和食堂，且在住宅區(qū)交付 使用前竣工。（參見附件一） 2、綠化地澆水宜采用自動噴頭和公共水表。 3、小區(qū)、大廈主要活動、休閑場所應配置公園椅和果皮箱。 4、地下室出入口應設置防洪閘。 5、所有機電設備機體應干凈無污跡，各類水泵機體及管道重新刷漆，水管 標明水流方向，各類開關標識清楚。 6、機電設備配件、專用工具等應隨同交付。 7、水池、水箱應清理干凈，蓋板加鎖，連同真實水質化驗報告一并交付。 8、有關電抄表到戶工作已完成。 9、上下水及室外排水暢通。 10、具備電話、煤氣、郵路開通的硬件條件。 11、應完成物業(yè)公司提出的預留水管、電源插座，節(jié)日彩旗、彩燈及宣傳橫 幅廣告等掛勾。 12、留守足夠的返修人員并服從物業(yè)公司管理。 13、兒童游樂設施：小區(qū)每 5 萬平方米至少設 1 處；大廈每座塔樓設一處。 14、標識牌齊全。（見附件三） 15、車庫內有各類指引標志、標示牌（自行車、摩托車、限高、限速、車場 防盜、道路導向等）、停車場反光鏡、標線。 16、小區(qū)內主要路口、通道，大廈主要通道、地下車庫必須設閉路監(jiān)視器。 17、所有設備房，各單元進口、倉庫、車場、車庫、維修加工場所、公共場 所應設置滅火器。 18、小區(qū)綠化布局合理優(yōu)美，花草樹木與建筑小品配置得當。 19、每戶設置一個信箱，每單元設置一個住戶意見箱、公布欄。 20、商鋪廣告牌、燈箱應統(tǒng)一設計制作。 21、停車場智能化系統(tǒng)完備。 22、小區(qū)安防設施及布置合理，無安全隱患和死角，管理區(qū)域內必須設立保 安巡更系統(tǒng)。 23、泳池應設淺水區(qū)并有安全警戒浮標線，設立兒童戲水池。 24、應將大廈（小區(qū)）水電費的用戶名稱改為萬科物業(yè) XX 管理處。 六．發(fā)展商應移交的資料 （一）、產權資料,,,服務精英 成就精英 網聚精英 1、用地批準資料。 2、項目批準資料。 3、施工許可證。 4、用水、用電、用氣指標批文。 （二）、技術資料 1、住宅區(qū)規(guī)劃圖、小區(qū)竣工總平面圖。 2、所有單體建筑、結構、設備安裝竣工圖。 3、單位工程竣工驗收證明書。 4、地質勘探報告，沉降觀察記錄。 5、地下管網竣工圖。 6、所有設備訂貨合同、產品合格證、隨機資料（使用說明書、檢驗報告）， 隨機專用工具清單。 7、電纜鋪設記錄。 8、線路及電力電纜試驗記錄。 9、發(fā)電機、電動機檢查試運轉記錄。 10、電氣設備試驗調整記錄。 11、電氣設備絕緣檢查。 12、電氣設備送電驗收記錄。 13、防雷接地電阻檢測記錄。 14、防雷引下線焊接記錄。 15、水、衛(wèi)生器具檢驗合格證。 16、通風機風量測量調整記錄。 17、空調器性能測定調整記錄。 18、環(huán)保達標驗收許可證。 19、消防驗收許可證。 20、房屋測繪驗收資料。 21、房屋驗收記錄。,附件一： 有關物業(yè)管理用房面積的規(guī)定 面積=住宅區(qū)房屋總套數?戶均人口數?人均管理用房面積系數 房屋總套數=公寓總間數+單元住宅總套數=建筑總面積（平方米）/100 戶均人口數：暫為 3.75 人/戶 人均管理用房面積系數：暫為 0.035 平方米/人 位置：盡量設置在住宅區(qū)中心部位，便于住戶。 竣工日期：在向住戶發(fā)鑰匙前 15 天。 裝修標準：參見〈物業(yè)管理辦公用房裝修標準〉。 有關居委會用房規(guī)定（政府文件） 面積：按 10 戶 1 平方米標準考慮。 位置：與物業(yè)管理用房安排在一起。 竣工日期：同物業(yè)管理用房。 社區(qū)健康中心 100 平方米左右。,,,服務精英 成就精英 網聚精英 管理處員工宿舍 面積：住宅區(qū)總建筑面積的 2‰。 裝修標準：墻面 ICI 涂料，地面水泥砂漿找平。 竣工日期：在向住戶發(fā)鑰匙前 15 天。 管理處員工食堂 住宅區(qū)面積 食堂面積 5 萬：50 平方米 10 萬：100 平方米 20 萬：150 平方米 30 萬：200 平方米 40 萬：250 平方米 50 萬：300 平方米 裝修標準：食堂，墻面 ICI 涂料、地面水泥漿找平。 廚房，墻面 ICI 涂料，貼 2 米高瓷磚，地面防滑地磚。 竣工日期：住宅區(qū)入住前 15 天。 商業(yè)用房 按總建筑面積的 3‰（多層）、2‰（高層）的比例配備，此部分商業(yè)用房是劃給 物業(yè)公司的。 室內活動中心（免費場所） 住宅區(qū) 活動中心面積 5 萬平方米：60 平方米 10 萬平方米：100 平方米 10 萬平方米住宅區(qū)以上每增加 10 萬平方米相應增加 50 平方米。 室外體育活動場所 如有規(guī)劃指標，按規(guī)劃指標，但不得低于以下標準： （1）10 萬平方米以下（含 10 萬平方米）設露天羽毛球場 2 個、籃球場 1 個、 乒乓球臺 2 個。 （2）20 萬平方米：設露天羽毛球場 3 個，乒乓球臺 4 個。 （3）30 萬平方米：設露天羽毛球場 3 個，網球場 2 個，游泳池 1 個，籃球場 1 個。 （4）40 萬平方米（包括 40 萬以上）：同 30 萬平方米住宅區(qū)，另加設門球場 1 個。 居民會所 30 萬平方米以（含 30 萬平方米）住宅區(qū)設置，安排健身、閱覽、室內乒乓球等 娛樂設施。,附件二： 物業(yè)管理辦公用房裝修標準,,,服務精英 成就精英 網聚精英 為更好地貫徹執(zhí)行《深圳經濟特區(qū)住宅物業(yè)管理條例》及其配套實施〈細 則〉，規(guī)范物業(yè)管理辦公用房的裝修行為，特制定本標準 。 一、開發(fā)單位移交物業(yè)辦公用房時，必須保證物業(yè)管理辦公用房能夠正常使 用。即滿足以下條件： 1、地面：水磨石地面或國產防滑地磚地面。 2、墻面：國產乳膠漆墻面。 3、頂棚：型鋼 T 型龍骨、石膏板吊頂。 4、門：普通膠合板門、局部可用鋁合金門。 5、窗：鋁合金窗。 6、水、電、氣相關設備：采用一般的國產設備。 7、前臺木制收銀柜臺、各辦公房功能隔斷（磚砌、木制或鋁合金隔斷）、木 制住戶鑰匙柜、辦公低柜等。 二、如果開發(fā)單位移交物業(yè)管理辦公用房時不能滿足第一條標準，則由物業(yè) 管理單位按第一條標準完善，費用由開發(fā)單位支付。 三、如果物業(yè)管理單位發(fā)生超出第一條標準的裝修費用時，則由物業(yè)管理單 位自付超出部分的費用。,附件三： 各類標識清單 “小區(qū)平面圖”,大廈應設立名稱標識牌、樓棟號、單元號、樓層號、門牌號、,“公布欄” “設施標識” “兒童娛樂設施使用說明標識” “單元防盜警 示牌” “天臺重地、非請勿進” “防煙門” “電梯機房” “ 如遇火警、 請勿使用升降機” “嚴禁吸煙” “ 私家花園、閑人免進” “停車場標識” “車場防盜標識” “限速標識” “ 限高標識” “自行車停放點” “ 摩托 車停放點” “ 禁止嗚笛” “ 為了小區(qū)的寧靜、請勿使用防盜報警器 ” “道 路導向標識” “ 綠色生命、請勿踐踏” “保障安全請勿跳水” “設備重 地、非請勿進” “設備房” “水泵房” “水池” “水泵控制柜” “生 活穩(wěn)壓罐” “消防穩(wěn)壓泵” “CO2 室” “發(fā)電機房” “消防使用說明 標識” “污水泵” “雨水泵” “消防專用工具箱” “消防專用工具柜” “各類倉庫” “備用鑰匙柜” “高壓勿近、嚴禁煙火” “配電房” “低 壓控制柜” “變壓器” “有人工作、嚴禁合閘” “兒童娛樂設施” “讀,感器” “泳池開放時間標識” “桌球室” “棋牌室” “舞蹈室” “乒乓 球室” “男、女衛(wèi)生間” “更衣室” “嚴禁煙火” “小心地滑” “健 身房”,“值班室” “生活垃圾收集點”,“油漆未干、請勿觸?！?“童車停放點” 示圖” “彎道反光鏡” “管理處標識”,“可回收垃圾收集點” “禁?！? “消防疏散示意圖” “管理處導 “消防接合器” “室外消防栓”,“滅火器” “車庫告示牌” （以上標識所需數量根據現場實際情況而定）。,,