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1、 淺析重慶物業(yè)管理現狀及發(fā)展趨勢問題 摘 要 隨著我國經濟建設蓬勃發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，近年來在我國的一些大，中，小城市相繼開發(fā)建設了大量的生活小區(qū)，寫字樓等。為適應市場經濟的需要，物業(yè)服務企業(yè)應運而生，并逐步發(fā)展成為一個新興的行業(yè)。物業(yè)管理作為現代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產經濟市場化和住房商品化得發(fā)展而產生的，它是房地產生產，流通，消費領域的延續(xù)，也是房地產產業(yè)的一個重要分支。物業(yè)管理實行的是企業(yè)化經營，專業(yè)化管理，社會化服務和市場化運作的運行機制，適應了社會主義市場經濟體制的需要。物業(yè)管理是新生事物，受地域經濟發(fā)展水平，政策規(guī)范，城市規(guī)劃，設計環(huán)境和建筑質量等

2、諸多因素的制約和影響，其規(guī)范化，規(guī)模化發(fā)展仍需一個艱難的探索過程。 [關鍵詞］物業(yè)管理　發(fā)展階段　趨勢展望 目 錄 1 概述 1.1研究現狀 1.2目的和意義 2 重慶物業(yè)管理發(fā)展趨勢展望 2.1物業(yè)管理價值的認識將不斷深化 2.2 物業(yè)管理在國民經濟發(fā)展中的地位得到增強 2.3行業(yè)素質不斷提高、規(guī)?；洜I是行業(yè)的發(fā)展方向 2.4物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展更加建康、規(guī)范、有序 3創(chuàng)建物業(yè)管理品牌必然性 3.1實施物業(yè)管理品牌是滿足居民要求的需要 3.2實施物業(yè)管理品牌是物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中生存與發(fā)展的需要 3.3物業(yè)管理品牌是信任與承諾

3、 結 論 1概述 1.1研究現狀 我國物業(yè)管理水平與國外相比還處于初級階段，上有許多不完善的地方，具體表現在以下幾個方面： （1）物業(yè)管理架構不完善。不少物業(yè)管理往往是局部的或單一的，一些物業(yè)管理單位企業(yè)忽視自身建設，把物業(yè)管理看成只是收費服務和簡單生產活動，對企業(yè)發(fā)展和專業(yè)管理水平提高，一無規(guī)則，二無措施，沒有明確管理目標責任制。 （2）物管人員調配不合理，維修工作安排不力，小區(qū)物業(yè)管理工作是一個綜合性較強的工作，它要求各種各樣的人員參與其中，如保安，清潔工，水電工，泥土匠，排污人員等，并且經常在需求方面呈現出岑差不齊的多樣性，這就需要物管人員能夠根據業(yè)主的

4、具體要求進行科學合理的安排調配，但往往多個業(yè)主同期發(fā)生故障性事件而向物業(yè)管理公司反映（諸如水管泄漏，電閘破壞，防盜門失靈）時物管公司往往無法及時滿足業(yè)主的需求 （3）物業(yè)管理經費難以為繼。物業(yè)管理和建設一樣，也需要資金的投入，在物業(yè)管理中，應該貫徹“誰收益，誰投入”的原則，形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統的住房消費觀還有其深厚的影響，不少住戶往往把物業(yè)管理理解為無償服務或低償服務。部分不誠信業(yè)主長期不繳納水電費及物業(yè)管理費的情況時有發(fā)生。這有悖于社會主義市場經濟條件下住宅消費原則，也是影響物業(yè)管理工作順利開展的一大癥結所在。 （4）業(yè)主與物管矛盾激化，一般情況下，小區(qū)物管和業(yè)主總存在這一

5、些矛盾，業(yè)主總是抱怨物管費太高，物管服務不到位，物管人員態(tài)度不好等，物管則總是希望盡量創(chuàng)收，盡量節(jié)約人力物力，盡量降低物業(yè)管理成本等。雙方又缺少溝通交流平臺，致使矛盾激化。 1.2目的和意義 隨著我國住房改革的深入，越來越多的居民搬進住宅新村或小區(qū)，而這些新型住宅區(qū)域的管理由物業(yè)管理公司或單位的物業(yè)管理部門實行。小區(qū)物業(yè)管理公司作為新興產業(yè)，正在人們的生活中扮演著越來越重要的角色。在信息化的社會，以計算機為基礎構件的小區(qū)物業(yè)管理信息系統將是日常小區(qū)物業(yè)管理全面系統化，自動化科學管理，能夠極大地提高物業(yè)管理人員的工作質量和管理水平，從而達到業(yè)主的滿意 2重

6、慶物業(yè)管理發(fā)展趨勢展望 2.1物業(yè)管理價值的認識將不斷深化 　　1、物業(yè)的資產價值得以充分體現隨著對物業(yè)維護、修理為內容的工程技術管理工作的不斷加強，將提高房屋使用功能和物業(yè)設備設施正常運行時間，減少和避免物業(yè)不應有的損失和費用支出，延長物業(yè)的壽命周期。另一方面，良好的物業(yè)管理品質、優(yōu)美的人文環(huán)境將大力提升小區(qū)（大廈）的知名度和形象，增加物業(yè)的無形資產，從而實現保值、增值的目的使物業(yè)的資產價值得以充分體現。 　　2、物業(yè)的環(huán)境價值日趨重要 　　近幾年的經濟發(fā)展已使人們認識到，把經濟的發(fā)展與生態(tài)環(huán)境的保護聯系起來同步發(fā)展，是保持經濟長期、持續(xù)增長的唯一途徑。物業(yè)管理對市政建設

7、、城市形象維護和環(huán)境的改善，將起到重要的支撐作用。優(yōu)美的居住環(huán)境，已成為人們改變居住現狀、提升居住需求層次的首選條件之一，物業(yè)環(huán)境的價值已被人們所認識，擁有大量綠地庭院式和良好人文環(huán)境的住宅小區(qū)將充滿生機。 　　3、物業(yè)管理的社會價值備受重視 　　由于物業(yè)管理具有多功能、全方位的管理服務特點，因而對社區(qū)的管理和社區(qū)精神文明建設具有不可替代的作用。隨著城市建設步伐加快，小區(qū)數量不斷增多，政府對社區(qū)建設也日益重視，物業(yè)管理在社區(qū)文化、社會治安和培養(yǎng)健康文明的生活方式等方面，有巨大的潛力和廣闊的發(fā)展空間。 　　4、物業(yè)管理費用以價值規(guī)律為評價核心 　　隨著國民經濟的發(fā)展和社會

8、消費水平的不斷提高，人們的消費觀念也隨之發(fā)生變化。由于物業(yè)管理的企業(yè)行為日趨規(guī)范、物業(yè)管理市場日漸成熟，人們對物業(yè)管理價值的認識、評價也更加科學和全面。物業(yè)管理費用的收取標準也將會以市場供求變化和管理的質量水平按價值規(guī)律全面確定，不再單純以經濟成本作為物管費用收取的評價基礎。物業(yè)管理費用收取市場化，必然帶來物業(yè)管理價值的回歸，有利于維護企業(yè)的經濟利益，促進行業(yè)的良性發(fā)展。 　　5、服務管理向經營管理轉變，提高企業(yè)盈利水平 　　為了更好適應物業(yè)管理市場發(fā)展的要求，增強競爭能力，提高經濟效益，企業(yè)將實現由服務管理型向經營管理型的轉變，并樹立現代經營管理理念，制定正確的經營策略，從根本上

9、扭轉保本微利、虧損補貼的局面，滿足企業(yè)自我積累、自我發(fā)展的需要，在行業(yè)可持續(xù)發(fā)展下，使企業(yè)利潤率不斷增長。 　　 2.2物業(yè)管理在國民經濟發(fā)展中的地位得到增強 　　l、物業(yè)管理將得到社會的進一步重視和更廣泛的認同 　　物業(yè)管理在管理的深度、廣度，以及管理的觀念、模式、手段、內容、服務質量等方面都有別于傳統的房屋管理。在房產管理由傳統的福利型行政性管理方式向現代經營型服務性管理方式轉變的推動下，受托管理的物業(yè)面積不斷增大，由于政策導向、輿論宣傳、企業(yè)形象等多方面的共同作用，社會對物業(yè)管理的重視與認同將得以深化，從而擴大了行業(yè)的影響。 　　2、物業(yè)管理成為城市管理、社

10、區(qū)建設的重要組成部分 　　隨著我國經濟管理由計劃經濟體制向市場經濟體制逐步轉軌，政府工作的重點也由直接插手企業(yè)經營管理，轉變?yōu)橄蛲顿Y者、企業(yè)營造良好的投資環(huán)境以促進經濟的增長。建好、管好城市，改善城市的生態(tài)環(huán)境，樹立城市新形象，已成為投資條件評價和促進地區(qū)經濟可持續(xù)增長的基本要求之一。由于物業(yè)管理具有社區(qū)、環(huán)境建設和管理的獨特功能，將成為城市管理、社區(qū)建設的最重要組成部分。 　　3、物管覆蓋面迅速擴大，成為發(fā)展勢頭強勁的新興產業(yè) 　　由于物業(yè)管理是房產管理由傳統的計劃經濟模式向市場經濟體制轉換的必然產物，福利型行政性房屋分配和管理體制將在短期內退出，改由適應市場經濟運行規(guī)律和

11、城市發(fā)展的物業(yè)管理體制所取代。房地產管理體制改革和房地產業(yè)的迅速發(fā)展，促使物業(yè)管理覆蓋面迅速擴大，深圳1981年至2001年近20年時間，其物業(yè)管理覆蓋率達到90％以上，物業(yè)管理類型涉及各個領域。重慶1991年至2001年10年時間，其物業(yè)管理覆蓋率才為35％；據測算， 2001年至 2010年未來 10年間，重慶物業(yè)管理覆蓋率可望達到95％以上，物業(yè)管理類型涉及面將更為寬廣，物業(yè)管理將呈現加速推進的態(tài)勢，成為發(fā)展勢頭強勁的第三產業(yè)。 　　4、物業(yè)管理與社會各界的關系更加協調 　　由于物業(yè)管理行業(yè)在我國發(fā)展時間短、速度快，專業(yè)理論學科體系建立還不完善，政策法規(guī)還不能完全適應行業(yè)發(fā)展

12、的要求，物業(yè)管理企業(yè)與各大產業(yè)的經濟關系，以及與政府行政管理部門、街道辦事處、居委會的社會關系還未理順。但是，隨著物業(yè)管理市場化進程的加快，現代企業(yè)制度的建立，物業(yè)管理企業(yè)將成為真正的法人企業(yè)，物業(yè)管理協會對行業(yè)管理的社會作用將得到增強，社區(qū)管理中的治安、水、電等行政事務管理將回歸于政府和社會；保潔、保安、綠化、房屋維修等日常事務將由社會的專業(yè)化公司完成；物業(yè)管理與房地產開發(fā)企業(yè)的關系，也將由傳統的“父子”關系轉變?yōu)槠降雀偁?、關系密切的獨立法人關系。物業(yè)管理企業(yè)的經營管理活動將會得到進一步加強和發(fā)展。 　　2.3行業(yè)素質不斷提高、規(guī)?；洜I是行業(yè)的發(fā)展方向 　　1、物業(yè)管理企業(yè)向規(guī)

13、?；?、品牌化方向發(fā)展 　　目前物業(yè)管理企業(yè)小、弱、散、差的現象普遍存在，全行業(yè)2萬多家物業(yè)管理企業(yè)中，僅有約三分之一的企業(yè)在財務上基本持平或約有盈利，而按現代企業(yè)制度建立起來的企業(yè)還不足4％。隨著物業(yè)管理招標投標工作的大力推行和物業(yè)管理市場化的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)將從數量型增長向質量、規(guī)模、效益型增長轉變，規(guī)?；洜I的資產重組必然驅使物業(yè)管理企業(yè)向品牌化企業(yè)的方向發(fā)展，在有限的市場資源條件下，企業(yè)競爭將進一步加劇，勢必推動物業(yè)管理行業(yè)整體素質的提高，社會資源配置也將得到進一步的優(yōu)化。 　　2、知識經濟時代將不斷提高物業(yè)管理的技術含量 　　計算機及技術的快速發(fā)展、房屋建筑所采用的

14、大量高科技現代技術、住宅、大廈等物業(yè)設施的智能化系統，以及信息、網絡技術的普及，給物業(yè)管理帶來了革命性的發(fā)展，物業(yè)管理從勞動密集型行業(yè)向技術密集型行業(yè)轉變，使行業(yè)的科學技術水平與管理能力不斷提高，物業(yè)管理將步入一個嶄新的時代。 　　3、物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展需要高素質人才 　　由于物業(yè)管理是新興產業(yè)，具有綜合性、復雜性的多學科特點，因而吸引了如建筑、經濟、管理、工程等眾多門類的專業(yè)人才。隨著行業(yè)科技含量的不斷提高，以及加入世界貿易組織后所面對的市場競爭，掌握現代管理和科學技術知識的高素質人才，將成為物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的重要資源。高等院校正根據行業(yè)發(fā)展的需要，培養(yǎng)物業(yè)管理專業(yè)人才，行業(yè)的

15、不斷發(fā)展也將為高層次人才提供廣闊的發(fā)展空間。 　　4、“以人為本”，提升居住環(huán)境的文化品位 　　人們在滿足了物質需求之后，自然過渡到追求和期望高層次、高品位的文化生活，物業(yè)管理除立足于物業(yè)的管理外，更重要的是要對業(yè)主提供多方位的服務，滿足業(yè)主不斷追求的文化需要。努力營造高雅舒適的文化氛圍，以優(yōu)美的人文和居住環(huán)境使業(yè)主產生對物業(yè)管理的認同，以贏得業(yè)主的信賴，擴大社會影響。因此，將有更多的物業(yè)公司為營造小區(qū)、大廈的人文環(huán)境特色而不斷努力。 　　2.4物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展更加建康、規(guī)范、有序 　　1、物業(yè)管理行業(yè)政策體系趨向完善 　　任何產業(yè)的最初發(fā)展都離不開政府的扶持，而

16、政府扶持的關鍵是制定符合市場規(guī)律和產業(yè)發(fā)展要求的科學、合理、系統的政策體系，特別是資金政策、稅收政策、價格等經濟政策。由于物業(yè)管理行業(yè)在國民經濟、城鎮(zhèn)建設管理中的的地位與作用，政府將繼續(xù)為扶持行業(yè)的發(fā)展，提供強有力的政策支持，并形成較為完善的物業(yè)管理政策體系。 　　2、物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系逐漸形成 　　物業(yè)管理的發(fā)展需要成熟的行業(yè)法規(guī)、條例為基礎。盡管各地相應出臺了各項配套法規(guī)對規(guī)范物業(yè)管理起到了積極的促進作用，但是一部分法規(guī)、條例已落后于物業(yè)管理的實際運作，無法滿足新形勢的要求，影響并制約了物業(yè)管理的發(fā)展。加大物業(yè)管理的立法力度，使行業(yè)發(fā)展有法可依，這不僅是企業(yè)的呼聲，國家有關部

17、門也正在進行《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的制定和立法研究，那些一時無法適應新形勢發(fā)展要求的法規(guī)和條例將在全面清理之列。更加科學、合理，真正能體現法制精神的物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系將逐漸形成。 　　3、從嚴審查資質條件、嚴格市場準人 　　物業(yè)管理誘人的市場前景，吸引了眾多企業(yè)的目光，近幾年物業(yè)管理企業(yè)增長迅猛，但發(fā)展參差不齊，個別企業(yè)的物業(yè)管理面積明顯不足，如重慶市677家物業(yè)管理企業(yè)，僅管理5000多萬平方米物業(yè)，平均每個企業(yè)管理物業(yè)不足10萬平方米，而最大的企業(yè)也只管理200萬平方米左右。由于一些企業(yè)規(guī)模過小，綜合實力差、管理不到位，導致投訴增多，影響了行業(yè)形象，也浪費了社會資源。因

18、此，除大力開展物業(yè)管理招標投標工作外，還將抓好企業(yè)資質審查管理和從業(yè)人員職業(yè)資格認證工作，嚴把市場準入關。 　　4、行業(yè)自我管理、自我約束的自律意識增強 　　隨著國民經濟宏觀管理體制的改革，小政府、大社會的管理模式將逐漸形成，政府對企業(yè)的行政管理職能也將日益弱化，最終淡出對企業(yè)的行政干預和指導，行業(yè)協會作為政府與企業(yè)的橋梁和紐帶，將會配合政府行使監(jiān)督、管理企業(yè)的職能。協會履行政府部分轉移職能后將會發(fā)揮更大的作用，行業(yè)的自律管理將會得到進一步增強，行規(guī)、行約將會顯示出更大的作用。 　　5、業(yè)主委員會的建設與運作趨向規(guī)范 目前，重慶多數小區(qū)、大廈還未成立業(yè)主委員會，使業(yè)主難

19、以有組織的參與管理和表達對物業(yè)管理的看法，委托管理與受托管理的責、權、利關系難以理順，雙方利益不能得到有效保障。行業(yè)主管部門根據物業(yè)管理的需要對業(yè)主委員會的建設會更加重視，從而使業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理的法律關系更趨明確，以推動和實現業(yè)主委員會建設與運作的規(guī)范化。 3創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的必然性 3.1實施物業(yè)管理品牌是滿足居民要求的需要 隨著生活水平的不斷提高，人民對住房的要求已經從有房住，住得下，提高到住得好，不是單純的面積大小，布局合理等“硬件”，更重要的是要有良好而管理房屋等“軟件”來保證房屋及設備正常運行，物業(yè)區(qū)內治安良好，環(huán)境整潔，服務設施齊全等等。

20、因此，一流的物業(yè)必須配以一流的管理服務，才能創(chuàng)造出一流的居住環(huán)境。 3.2實施物業(yè)管理品牌是物管企業(yè)在市場競爭中生存與發(fā)展的需要 物業(yè)管理服務性的性質決定其目前經營方針是“保本微利，服務社會”，不能以牟取高額利潤為目的，所以許多物業(yè)管理企業(yè)處于微利虧本狀態(tài)。沒有資金，談何經營，服務？從現在先進的物業(yè)管理企業(yè)中，我們發(fā)現，規(guī)模越大，管轄物業(yè)越多的企業(yè)，其獲利越豐。因此，物業(yè)管理企業(yè)只有創(chuàng)立名牌，運用品牌優(yōu)勢擴大經營服務范圍，形成規(guī)模效應，才能充分利用人力，物力資源，降低成本，使企業(yè)獲得可觀效益，為其生存提高保障 3.3物業(yè)管理品牌是信任與承諾 名牌企業(yè)，優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)表

21、達著產品或服務與業(yè)主之間的相互關系，是一種體現互利互惠，友好合作和信任的關系。優(yōu)秀物管產品不僅能拉近物業(yè)公司與業(yè)主之間的關系，而且是物管企業(yè)與業(yè)主之間非書面或口頭的契約。真正的物業(yè)品牌能體現出一種強大的信任和效益，是一種無形的資產和力量。 結 論 基于大量國外財團進駐國內物業(yè)市場及國內物業(yè)用家對物業(yè)管理服務日漸了解，劣質及非專業(yè)的物業(yè)管理公司將無法滿足其對物業(yè)管理的需求；優(yōu)勝劣汰的競爭將日趨激烈，而劣質及非專業(yè)的物業(yè)管理公司將被逐步淘汰。 基于顧問式的物業(yè)管理服務因無實際管理權力而不法落實執(zhí)行及監(jiān)督物業(yè)管理工作，引致管理服務要素難以達到專業(yè)水平，以

22、滿足用家的要求。同時，顧問式的物業(yè)管理服務存在不穩(wěn)定因素。故托管式的專業(yè)管理服務逐漸被取代。 可以斷言，今后幾年，將是我國物業(yè)管理全國、快速發(fā)展時期。隨著物業(yè)管理行業(yè)的迅速崛起，物業(yè)管理立法的加快，物業(yè)管理法律體系的形成，物業(yè)管理體制的建立，物業(yè)管理模式的確立，物業(yè)管理制度的完善，物業(yè)競爭機制的形成，物業(yè)管理人員素質和管理服務水平的提高，物業(yè)管理在我國城市管理和兩個文明建設中一定能發(fā)揮更大的作用。 中國物業(yè)管理是個新興行業(yè),因為它正經歷著起步和發(fā)展階段,中國物業(yè)管理又是一個傳統行業(yè),只不過這個行業(yè)要從計劃經濟快速并向市場軌道.中國新經濟體系中,物業(yè)管理的需求將是一塊肥沃的土地.中國物業(yè)管理任重而道遠,前景輝煌,我們應當也必將能夠承擔起歷史賦予的重擔