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1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資模式論文 摘 要 現(xiàn)如今，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資方式還存在許多的不足，其中對(duì)銀行貸款的依賴(lài)就是最主要的問(wèn)題，銀行的貸款在房地產(chǎn)企業(yè)的融資中所占比例大，容易使企業(yè)喪失發(fā)展壯大的主動(dòng)權(quán)，在宏觀調(diào)控的干預(yù)下停住了前進(jìn)的步伐，雖然經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的市場(chǎng)引導(dǎo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資手段逐步多樣化，但是企業(yè)實(shí)際的運(yùn)用度并不高，無(wú)法充分地利用其為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)。 一、前言 近年來(lái)，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度日益加大，致使多數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)受到重創(chuàng)，甚至出現(xiàn)少數(shù)開(kāi)發(fā)商資金斷鏈后跑路現(xiàn)象，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境不容樂(lè)觀。特別是國(guó)家相關(guān)政策壓制著銀行的信貸制度，沒(méi)有信貸制度的支持，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金來(lái)

2、源也被進(jìn)一步壓制，因此，應(yīng)如何解決開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金問(wèn)題刻不容緩。為了使資金鏈得以正常運(yùn)行，企業(yè)當(dāng)務(wù)之急不僅要加強(qiáng)銷(xiāo)售，還要做好融資。 二、我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的資金概貌分析 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的資金流動(dòng) 在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的過(guò)程中，往往前期投入大，而后期的資金回收漫長(zhǎng)，甚至有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。這需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須擁有足夠雄厚的資本才能讓其正常運(yùn)行，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)自身的資金密集型特殊性。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資手段通常是根據(jù)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程來(lái)調(diào)節(jié)計(jì)劃的[1]。 （二）規(guī)模不同的房地產(chǎn)企業(yè)融資模式選擇 房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模大小往往決定了其融資模式的選擇。對(duì)于大型的房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)樽陨淼膶?shí)力雄厚，無(wú)論是

3、何種融資模式都可以采用，雖然現(xiàn)在國(guó)家壓制了銀行的信貸，但是大型的房地產(chǎn)企業(yè)的授信額度依舊偏高，信貸的壓制對(duì)其并未有太大的影響。反而，對(duì)于中小型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，信貸的壓制直接關(guān)系著資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，因?yàn)橹行⌒头康禺a(chǎn)企業(yè)自身規(guī)模不大，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和應(yīng)對(duì)不成熟，使得其在銀行的授信額度低，貸款只能緩解一部分資金需求量，大部分都必須企業(yè)利用其他資金來(lái)解決。 三、對(duì)政策影響下的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資現(xiàn)狀進(jìn)行分析 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的貸款融資問(wèn)題 隨著物價(jià)的飛漲，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本也大大增加，因此資金的來(lái)源就成了眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)心的問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年上半年房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額4.04萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)了

4、23.7%，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金來(lái)源仍然還是向銀行貸款。融資結(jié)構(gòu)過(guò)于單一，容易受制于國(guó)家的調(diào)控，不利于企業(yè)的發(fā)展[2]。 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的融資困境 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在融資上面格外的依賴(lài)銀行的信貸，政府為了鉗制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，對(duì)銀行的信貸制度進(jìn)行了限制，從根源上壓制了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，同時(shí)政府還頒布了限購(gòu)令，對(duì)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的顧客根據(jù)其現(xiàn)有的房產(chǎn)數(shù)實(shí)行差別貸款，從而控制了房產(chǎn)的銷(xiāo)售。這兩個(gè)措施使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金回流慢，項(xiàng)目因此滯后，還有融資受阻的情況，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。 四、完善調(diào)控下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中融資模式的具體對(duì)策 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初期必須投入大量的資金以保證工

5、程的順利開(kāi)展，而一系列政策的出臺(tái)明確了政府對(duì)于銀行的信貸政策不會(huì)讓步的決心，因此，為了尋求出路，除了銀行的放貸之外房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該開(kāi)拓新的融資渠道，以保證資金鏈的正常運(yùn)行。 （一）規(guī)模不同的企業(yè)選擇不同的融資渠道 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模的大小往往決定了其融資渠道的寬度，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，開(kāi)拓適合自己的融資渠道。在國(guó)家宏觀調(diào)控的壓制下，學(xué)會(huì)逐漸擺脫依賴(lài)銀行的貸款，尋求新的出路。 1.中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的融資選擇。 中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因?yàn)樽陨淼馁Y金有限，不足以公開(kāi)募集發(fā)行股票，因而格外地依賴(lài)銀行的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款。在嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)下，這不利于中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，因此

6、企業(yè)應(yīng)該把目光多多放在其他融資渠道上。比如，通過(guò)抵押擔(dān)保來(lái)進(jìn)行融資。這種融資方式的評(píng)級(jí)方式簡(jiǎn)便，資金回流快，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)要求也不太高，中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也能符合要求，而且只有借款人違約后受托人才會(huì)把抵押擔(dān)保物進(jìn)行拍賣(mài)，使債權(quán)人的優(yōu)先求償權(quán)得到保障。再比如，通過(guò)建筑商和供應(yīng)商墊資建設(shè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)企業(yè)給建筑商和供應(yīng)商以適當(dāng)讓利的融資模式也是一種很好的選擇。又比如，尋找委托銀行貸款的企業(yè)，通過(guò)受托銀行放貸進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的融資也可行。還有，開(kāi)發(fā)企業(yè)也可以利用向合作企業(yè)借款、向股東增資或內(nèi)部職工集資等融資渠道進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資?？傊壳爸行》康禺a(chǎn)企業(yè)的融資雖說(shuō)是比較辛苦，但也是有多樣選擇性。

7、2大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的融資選擇. 大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不同于中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，其融資渠道有很多的選擇，比如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銀行貸款、資產(chǎn)重組、利用外資、發(fā)行債券、上市融資等。 因?yàn)橘Y本雄厚，所以大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銀行的授信度上沒(méi)有太大的受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，不過(guò)如果只把目光投注在銀行的貸款上面，很容易會(huì)處于被動(dòng)狀態(tài)。萬(wàn)科集團(tuán)的深圳子公司曾經(jīng)采用過(guò)利用外資的方式獲取資金的投入，它與新華信托簽訂了年利率為4%的貸款合同，以保證深圳的雙月灣項(xiàng)目順利進(jìn)行，4%年利率遠(yuǎn)低于同期銀行貸款年利率，為萬(wàn)科每年節(jié)省了好幾百萬(wàn)元，推動(dòng)了萬(wàn)科企業(yè)的發(fā)展，因此，不是只有銀行貸款可以滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)資金需求。 信托基金也

8、是一種很好的選擇。在2011年上海復(fù)地集團(tuán)宣布退出了證券市場(chǎng)，選擇信托基金，而其原因就是為了融資。因?yàn)閺?fù)地集團(tuán)的負(fù)債過(guò)高，其在證券市場(chǎng)上的發(fā)展受到了限制，根據(jù)上市規(guī)則，復(fù)地集團(tuán)的母公司不能因此而注資進(jìn)去，所以復(fù)地集團(tuán)毅然選擇了退市，一方面既可以讓母公司的注資不受到限制，另一方面又可以通過(guò)信托私募基金的方式吸納投資資金。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海復(fù)地集團(tuán)至今已經(jīng)發(fā)行了十億元的基金，為企業(yè)的擴(kuò)大奠定了基石。由此可見(jiàn)，尋求開(kāi)拓適合企業(yè)自身發(fā)展的融資渠道是多么的重要，如果一味的不改變，依賴(lài)原有的融資方式，只會(huì)遏制了企業(yè)的發(fā)展。 （二）上市融資 房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市融資可以達(dá)到短期的資金回流效果，有利于公司在資金回

9、流間把企業(yè)做得更大更好。因?yàn)樯鲜腥谫Y是通過(guò)證券市場(chǎng)出售可回收的股權(quán)方式來(lái)籌集資金，資金回流快，可以以最快的速度填補(bǔ)資金鏈的缺口，讓房地產(chǎn)企業(yè)得以正常運(yùn)營(yíng)。萬(wàn)科深圳子公司主要是通過(guò)上市融資的方式籌集資金，從1990年開(kāi)始，為了籌集房地產(chǎn)項(xiàng)目資金，通過(guò)上市發(fā)行股權(quán)，營(yíng)業(yè)收入由最初的年度2億不斷增長(zhǎng)，到2013年已經(jīng)達(dá)到了年度96億的驚人成績(jī)。萬(wàn)科旗下子公司遍布中國(guó)，一躍成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的龍頭。如今，上市公司的旗號(hào)代表著公司的規(guī)模與信譽(yù)，通過(guò)上市融資有利于提高人們對(duì)企業(yè)的認(rèn)可度，還有利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金吸納，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。 （三）應(yīng)鼓勵(lì)更多具有較強(qiáng)發(fā)展適應(yīng)的夾層融資 夾層融資，是一種在債權(quán)債

10、務(wù)和上市融資之間的融資方式，屬于沒(méi)有抵押品的長(zhǎng)期債務(wù)，因?yàn)閭鶆?wù)人的自有資產(chǎn)無(wú)法做出擔(dān)保，從而設(shè)立的債權(quán)保障制度。這種方式避開(kāi)了銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的限制規(guī)定，使企業(yè)不需“四證”具備也能進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資，企業(yè)本身的資金也不用必須達(dá)到百分之三十五，減少了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的壓力。例如，上海國(guó)際信托投資有限公司使用股權(quán)投資信托的方式，提前發(fā)布了“麗水馨庭房產(chǎn)投資的信托計(jì)劃（固定收益）”。當(dāng)年籌資了5.2億元，使上海新弘大置業(yè)有限公司得到充足資金進(jìn)行了工程的開(kāi)展。該項(xiàng)夾層融資，使得企業(yè)本身以較少的資金就完成了大項(xiàng)目。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，雖然夾層融資的利率偏高，但是所能融到的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資款也高。這樣，減少了

11、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自身資金投入量，提高了資金的使用度[4]。 五、結(jié)束語(yǔ) 現(xiàn)如今，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資方式還存在許多的不足，其中對(duì)銀行貸款的依賴(lài)就是最主要的問(wèn)題，銀行的貸款在房地產(chǎn)企業(yè)的融資中所占比例大，容易使企業(yè)喪失發(fā)展壯大的主動(dòng)權(quán)，在宏觀調(diào)控的干預(yù)下停住了前進(jìn)的步伐，雖然經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的市場(chǎng)引導(dǎo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資手段逐步多樣化，但是企業(yè)實(shí)際的運(yùn)用度并不高，無(wú)法充分地利用其為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)。因此，為了改變現(xiàn)狀，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該不斷根據(jù)自身實(shí)際開(kāi)拓適合自己的融資渠道，借鑒優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的融資經(jīng)驗(yàn)，不斷發(fā)展自己，完善自己。 參考文獻(xiàn)： [1] 張晨，國(guó)家宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺問(wèn)題探討[D].江西財(cái)經(jīng)大學(xué)，2012.11（20）：67-68. [2] 陳蔚瑤.Y銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范研究[D].華南理工大學(xué)，2012.05（11）：112-113. [3] 浦強(qiáng)，孫云成.銀行信貸高增長(zhǎng)潛藏管理風(fēng)險(xiǎn)需全力糾偏[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2010.10（03）：25-26. [4] 宋守鵬.馬克思地租理論視角下的我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題研究[D].河南科技大學(xué)，2011.12（25）：56-57.