房地產(chǎn)業(yè)稅收培訓(xùn)教學(xué)課件.ppt
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1,房地產(chǎn)業(yè)稅收培訓(xùn),上饒縣地方稅務(wù)局二0一二年六月十二日,2,目錄,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,房地產(chǎn)業(yè)稅收管理現(xiàn)狀,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),3,房地產(chǎn)稅收管理現(xiàn)狀,房地產(chǎn)行業(yè)日漸成為拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的重要杠桿,財(cái)政貢獻(xiàn)率也逐年攀升,在縣(市)一級(jí)對(duì)財(cái)政更是產(chǎn)生了決定性作用。房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理一直是各級(jí)地稅機(jī)關(guān)關(guān)注的難點(diǎn)問(wèn)題。綜觀我們地區(qū)房地產(chǎn)稅收管理現(xiàn)狀,可以概括為以下幾點(diǎn)。(一)整體管理日趨規(guī)范。目前,全地區(qū)各級(jí)地稅機(jī)關(guān)按照“法治、公平、效率”的治稅思想和國(guó)家稅務(wù)總局房地產(chǎn)稅收“一體化”管理思路,通過(guò)稅種管理與環(huán)節(jié)控制、臺(tái)帳管理相結(jié)合,初步建立了“一戶(hù)式”征管檔案,逐步解決了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)稅收管理難點(diǎn),總體上是朝著法制化、規(guī)范化的軌道邁進(jìn)。,4,(二)管理模式各具特色。目前,基層稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)稅收具體管理模式不盡相同。一是稅收管理員模式。二是委托代征模式。(三)管理績(jī)效逐步提升。各基層局根據(jù)本地實(shí)際稅源和內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)實(shí)施不同的管理模式,體現(xiàn)了因地制宜、因事設(shè)崗、以崗定責(zé)的管理特點(diǎn)。,房地產(chǎn)稅收管理現(xiàn)狀,5,主要問(wèn)題及成因,根據(jù)現(xiàn)行稅制設(shè)置,房地產(chǎn)稅收涉及稅種13個(gè)。從征稅環(huán)節(jié)看,可分為房地產(chǎn)取得、保有和流轉(zhuǎn)三個(gè)環(huán)節(jié)。由于稅種紛繁復(fù)雜,各稅種在各環(huán)節(jié)的納稅主體、納稅時(shí)間、優(yōu)惠減免規(guī)定各異,房地產(chǎn)稅收管理不可避免存在很多難點(diǎn)熱點(diǎn)問(wèn)題。(一)稅制設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)性矛盾產(chǎn)生的征管難題。一是稅制設(shè)計(jì)上不盡合理。二是各環(huán)節(jié)中稅收優(yōu)惠減免政策過(guò)多。三是計(jì)稅依據(jù)確認(rèn)困難。,6,主要問(wèn)題及成因,(二)稅源管理的粗放性框架導(dǎo)致稅收流失。主要表現(xiàn):一是信息采集不夠。二是稅源監(jiān)控不到位。三是征管模式與征稅環(huán)境不適應(yīng),導(dǎo)致稅源失控。(三)管理職能的分割性特點(diǎn)凸顯配合缺位。房地產(chǎn)行業(yè)的行政管理部門(mén)包括建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土、房管、物價(jià)、地稅等,稅務(wù)部門(mén)需要掌握的涉稅信息大多數(shù)需要相關(guān)部門(mén)提供,但目前整體配合情況不是太理想,外部合力沒(méi)有形成,各部門(mén)之間未達(dá)到信息共享,資料傳遞不到位、不及時(shí)、不準(zhǔn)確。(四)納稅人的利益性驅(qū)動(dòng)帶來(lái)稅基侵蝕。一是存在故意偷逃稅現(xiàn)象。二是鉆政策空子“合理避稅”。,7,對(duì)策與建議,(一)以稅源管理為核心,強(qiáng)力推動(dòng)稅收管理上臺(tái)階1、明確機(jī)構(gòu),清晰權(quán)責(zé)。按現(xiàn)有機(jī)構(gòu)設(shè)置,確定房地產(chǎn)稅源管理、稅收征管、稅款征收和稅務(wù)稽查四個(gè)崗位,明確各崗位工作職責(zé)及信息交換辦法。2、突出重點(diǎn),把握關(guān)鍵。一是全面采集涉稅信息。加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)系,建立本地房地產(chǎn)宏觀稅源檔案;采集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的動(dòng)態(tài)和靜態(tài)信息。3、優(yōu)化手段,搞好結(jié)合。一是要優(yōu)化稅源管理手段。充分運(yùn)用現(xiàn)代科技手段,建立電子信息檔案,對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)稅源實(shí)施動(dòng)態(tài)和靜態(tài)的稅源監(jiān)控。二是要搞好結(jié)合。,8,對(duì)策與建議,(二)以綜合治稅為平臺(tái),著力開(kāi)創(chuàng)稅收管理新局面1、密切部門(mén)配合,善于外部借力。現(xiàn)行地方稅收具有較強(qiáng)的依附性,部門(mén)的配合至關(guān)重要,爭(zhēng)取黨政和各部門(mén)的支持是實(shí)現(xiàn)信息共享、綜合治稅的關(guān)鍵。2、強(qiáng)化信息建設(shè),推行電子管理。稅收的科學(xué)化精細(xì)化管理離不開(kāi)信息化手段的支撐,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)、相關(guān)稅種征收管理數(shù)據(jù)的收集、分析、處理和傳輸,推行網(wǎng)絡(luò)和電子管理。,9,目錄,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,房地產(chǎn)稅收管理現(xiàn)狀,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),10,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,(一)營(yíng)業(yè)稅1、征稅范圍銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn),是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。征收范圍包括:銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物,銷(xiāo)售其他土地附著物。(《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》)建筑物、構(gòu)筑物,是指通過(guò)建筑、安裝和工程作業(yè)等生產(chǎn)方式形成的建筑產(chǎn)品,包括房屋,道路、水庫(kù)、設(shè)備基礎(chǔ)、操作平臺(tái)、各種設(shè)備的砌筑結(jié)構(gòu)工程、金屬結(jié)構(gòu)工程。其他附著物,是指除建筑物、構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn),如樹(shù)木、莊稼、花草等。,11,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,2、征稅范圍的特殊規(guī)定①無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)行為單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人,視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)(《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》)。對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為,不應(yīng)視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。(國(guó)稅發(fā)[1995]156)②轉(zhuǎn)讓房屋有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)的行為。③轉(zhuǎn)讓以不動(dòng)產(chǎn)投資入股取得的股權(quán)。,12,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,3、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)額的確定單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán),以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額4、納稅時(shí)間的規(guī)定為銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)并取得營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。,13,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,5、納稅義務(wù)的判斷在房地產(chǎn)交易過(guò)程中,納稅人是否發(fā)生了應(yīng)當(dāng)繳納“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅行為,除特殊規(guī)定外,一般從以下四個(gè)方面進(jìn)行把握①轉(zhuǎn)讓的是否是不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)②被轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)是否屬于該單位或個(gè)人,或者說(shuō)是誰(shuí)轉(zhuǎn)讓了該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。③是否有償④不動(dòng)產(chǎn)是否為與中國(guó)境內(nèi)。只有同時(shí)具備上述四個(gè)條件,我們才能按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行征稅。,14,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,6、代建房屋行為的界定單位和個(gè)人受托代建房屋,必須同時(shí)符合下列條件,方可按”服務(wù)業(yè)”稅目的“代理”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅:1、必須是由受托方辦理建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)手續(xù)2、土地使用權(quán)屬于委托方,15,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,(二)土地增值稅土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦,不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率。,16,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,2、土地增值稅征收方法土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù),并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。(1)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%部分,稅率為30%;(2)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%,未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分,稅率為40%;速算扣除系數(shù)為5%;(3)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%,未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為50%;速算扣除系數(shù)為15%;(4)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為60%;速算扣除系數(shù)為35%;(5)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的,增值額未超過(guò)扣除金額20%的,免征土地增值稅。,17,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,3、土地增值稅特點(diǎn)(1)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)。土地增值稅的增值額是以征稅對(duì)象的全部銷(xiāo)售收入額扣除與其相關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金及其他項(xiàng)目金額后的余額,與增值稅的增值額有所不同。(2)征稅面比較廣。凡在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人,除稅法規(guī)定免稅的外,均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之,凡發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)人,不論其經(jīng)濟(jì)性質(zhì),也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員,無(wú)論專(zhuān)營(yíng)或兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù),均有繳納增值稅的義務(wù)。(3)實(shí)行超率累進(jìn)稅率。土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低位依據(jù)來(lái)確認(rèn),按照累進(jìn)原則設(shè)計(jì),實(shí)行分級(jí)計(jì)稅,增值率高的,稅率高,多納稅;增值率低的,稅率低,少納稅。(4)實(shí)行按次征收。土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié),實(shí)行按次征收,每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為,就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。,18,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,土地增值稅的開(kāi)征,具有極其重要的作用:有利于增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的調(diào)控;有利于國(guó)家抑制炒買(mǎi)炒賣(mài)土地獲取暴利的行為;有利于增加國(guó)家財(cái)政收入為經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累資金。,19,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,4、土地增值稅征收范圍1.一般規(guī)定(1)土地增值稅只對(duì)“轉(zhuǎn)讓”國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅,對(duì)“出讓”國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅。(2)土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅,也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其它附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。(3)土地增值稅只對(duì)“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅,對(duì)以“繼承、贈(zèng)與”等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),不予征稅。不予征收土地增值稅的行為主要包括兩種:①房產(chǎn)所有人、土地使用人將房產(chǎn)、土地使用權(quán)贈(zèng)與“直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人”。②房產(chǎn)所有人、土地使用人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)。,20,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,2.特殊規(guī)定(1)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)一方以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或者作為聯(lián)營(yíng)條件,免征收土地增值稅。其中如果投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的就不能暫免征稅。(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者用于出租等商業(yè)用途,如果產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅。(3)房地產(chǎn)的互換,由于發(fā)生了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移,因此屬于土地增值稅的征稅范圍。但是對(duì)于個(gè)人之間互換自有居住用房的行為,經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)審核,可以免征土地增值稅。,21,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,5、土地增值稅征收方式第一步核定征收,按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率征收,這種模式類(lèi)似于目前的個(gè)人所得稅征收方式。第二步減除法定扣除項(xiàng)目金額后,按四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收。其中又分兩種情況,一是能夠提供購(gòu)房發(fā)票,二是不能夠提供發(fā)票,但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告。,22,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,6、土地增值稅計(jì)算方法計(jì)算土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額稅率1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目:(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;(2)開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用;(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用,或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。,23,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率:增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分,稅率為40%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為50%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為60%。上面所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率,每級(jí)“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例,均包括本比例數(shù)。,24,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,納稅人計(jì)算土地增值稅時(shí),也可用下列簡(jiǎn)便算法:計(jì)算土地增值稅稅額,可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算,具體公式如下:(一)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%土地增值稅稅額=增值額30%(二)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%,未超過(guò)100%的土地增值稅稅額=增值額40%-扣除項(xiàng)目金額5%(三)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%,未超過(guò)200%的土地增值稅稅額=增值額50%-扣除項(xiàng)目金額15%(四)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%土地增值稅稅額=增值額60%-扣除項(xiàng)目金額35%公式中的5%,15%,35%為速算扣除系數(shù)。,25,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,7、土地增值稅征收實(shí)例假設(shè)張先生于2004年以50萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套房產(chǎn),2006年12月將以70萬(wàn)來(lái)出售。1.張先生不能提供購(gòu)房發(fā)票證明,又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的,其以核定方式來(lái)繳納,則需要繳納的土地增值稅為7000(7000001%)元;2.如果張先生能夠提供購(gòu)房發(fā)票,發(fā)票所載金額為50萬(wàn),那么可扣除:原值:500000;加計(jì)金額:5000005%+500000(1+5%)5%=51250;稅金:契稅為7500(5000001。5%)元,轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅為38500(7000005。5%)、個(gè)人所得稅按核定方式繳納為7000(7000001%)、印花稅350元。那么該套房屋的增值額為:700000—500000—51250—7500—38500—7000—350=95400元,未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%,按照30%的稅率計(jì)算。那么,土地增值稅為:9540030%=28620元。,26,企業(yè)所得稅匯算清繳概述,一、企業(yè)匯算清繳的概念與企業(yè)范圍(一)企業(yè)所得稅匯算清繳:是指納稅人自納稅年度終了之日起5個(gè)月內(nèi)或?qū)嶋H經(jīng)營(yíng)終止之日起60日內(nèi),依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)企業(yè)所得稅的規(guī)定,自行計(jì)算本納稅年度應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額,根據(jù)月度或季度預(yù)繳企業(yè)所得稅的數(shù)額,確定該納稅年度應(yīng)補(bǔ)或者應(yīng)退稅額,并填寫(xiě)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表,向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)、提供稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的有關(guān)資料、結(jié)清全年企業(yè)所得稅稅款的行為。(二)企業(yè)匯算清繳的企業(yè)范圍:凡在納稅年度內(nèi)從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)(包括試生產(chǎn)、試經(jīng)營(yíng)),或在納稅年度中間終止經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的企業(yè),都是企業(yè)所得稅匯算清繳的納稅人。包括查賬征收所得稅的企業(yè)和核定征收中定率征收所得稅的企業(yè)。,27,企業(yè)所得稅匯算清繳概述,二、納稅人的責(zé)任1.納稅人應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例和企業(yè)所得稅的有關(guān)規(guī)定,正確計(jì)算應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額,如實(shí)、正確填寫(xiě)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表及其附表,完整、及時(shí)報(bào)送相關(guān)資料,并對(duì)納稅申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)法律責(zé)任。2.納稅人需要報(bào)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批、審核或備案的事項(xiàng),應(yīng)按有關(guān)程序、時(shí)限和要求報(bào)送材料等有關(guān)規(guī)定,在辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)前及時(shí)辦理。3.納稅人未按規(guī)定期限進(jìn)行匯算清繳,或者未報(bào)送《管理辦法》規(guī)定資料的,按照稅收征管法及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定處理。,28,企業(yè)所得稅匯算清繳概述,三、納稅人的權(quán)利1、延期申報(bào)權(quán):納稅人因不可抗力,不能在匯算清繳期內(nèi)辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)或備齊企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)資料的,應(yīng)按照稅收征管法及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定,申請(qǐng)辦理延期納稅申報(bào)。2、糾錯(cuò)重報(bào)權(quán):納稅人在匯算清繳期內(nèi)發(fā)現(xiàn)當(dāng)年企業(yè)所得稅申報(bào)有誤的,可在匯算清繳期內(nèi)重新辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)。3、結(jié)清稅款權(quán):納稅人在納稅年度內(nèi)預(yù)繳企業(yè)所得稅稅款少于應(yīng)繳企業(yè)所得稅稅款的,應(yīng)在匯算清繳期內(nèi)結(jié)清應(yīng)補(bǔ)繳的企業(yè)所得稅稅款;預(yù)繳稅款超過(guò)應(yīng)納稅款的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)按有關(guān)規(guī)定辦理退稅,或者經(jīng)納稅人同意后抵繳其下一年度應(yīng)繳企業(yè)所得稅稅款。4、延期繳款權(quán):納稅人因有特殊困難,不能在匯算清繳期內(nèi)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅款的,應(yīng)按照稅收征管法及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定,辦理申請(qǐng)延期繳納稅款手續(xù)。,29,企業(yè)所得稅匯算清繳概述,四、納稅人匯算清繳報(bào)送的資料(1)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表及其附表;(2)財(cái)務(wù)報(bào)表;(3)備案事項(xiàng)相關(guān)資料;(4)總機(jī)構(gòu)及分支機(jī)構(gòu)基本情況、分支機(jī)構(gòu)征稅方式、分支機(jī)構(gòu)的預(yù)繳稅情況;(5)委托中介機(jī)構(gòu)代理納稅申報(bào)的,應(yīng)出具雙方簽訂的代理合同,并附送中介機(jī)構(gòu)出具的包括納稅調(diào)整的項(xiàng)目、原因、依據(jù)、計(jì)算過(guò)程、調(diào)整金額等內(nèi)容的報(bào)告;(6)涉及關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)往來(lái)的,同時(shí)報(bào)送《中華人民共和國(guó)企業(yè)年度關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)往來(lái)報(bào)告表》;(7)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他有關(guān)資料。納稅人采用電子方式辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)的,應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定保存有關(guān)資料或附報(bào)紙質(zhì)納稅申報(bào)資料。,30,企業(yè)所得稅匯算清繳概述,五、匯總納稅企業(yè)所得稅的匯算清繳1、實(shí)行跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)匯總繳納企業(yè)所得稅的納稅人,由統(tǒng)一計(jì)算應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額的總機(jī)構(gòu),按照上述規(guī)定,在匯算清繳期內(nèi)向所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào),進(jìn)行匯算清繳;分支機(jī)構(gòu)不進(jìn)行匯算清繳。2、經(jīng)批準(zhǔn)實(shí)行合并繳納企業(yè)所得稅的企業(yè)集團(tuán),由集團(tuán)母公司(簡(jiǎn)稱(chēng)匯繳企業(yè))在匯算清繳期內(nèi),向匯繳企業(yè)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送匯繳企業(yè)及各個(gè)成員企業(yè)合并計(jì)算填寫(xiě)的企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表,以及《管理辦法》規(guī)定的有關(guān)資料及各個(gè)成員企業(yè)的企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表,統(tǒng)一辦理匯繳企業(yè)及其成員企業(yè)的企業(yè)所得稅匯算清繳。,31,房地產(chǎn)企業(yè)如何預(yù)繳企業(yè)所得稅,企業(yè)所得稅采取季度(月)預(yù)繳,年度匯算清繳的方法繳納。但房地產(chǎn)企業(yè)如何預(yù)繳企業(yè)所得稅,一直存在兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)季度預(yù)繳企業(yè)所得稅時(shí)應(yīng)以會(huì)計(jì)利潤(rùn)額加上預(yù)售收入計(jì)算出的預(yù)計(jì)利潤(rùn)減去以前年度待彌補(bǔ)虧損后的余額為應(yīng)納稅所得額預(yù)繳企業(yè)所得稅。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)直接按照預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)額乘以適用稅率預(yù)繳企業(yè)所得稅。兩種觀點(diǎn)的存在,使廣大房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)繳季度企業(yè)所得稅時(shí)無(wú)所適從。那么,房地產(chǎn)企業(yè)究竟應(yīng)該如何預(yù)繳企業(yè)所得稅呢?,32,房地產(chǎn)企業(yè)如何預(yù)繳企業(yè)所得稅,首先,根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定,企業(yè)所得稅應(yīng)當(dāng)按照月度或者季度的實(shí)際利潤(rùn)額預(yù)繳。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品周期長(zhǎng),并且存在對(duì)未完工產(chǎn)品——房屋預(yù)先進(jìn)行銷(xiāo)售,收取預(yù)收款現(xiàn)象。其次,《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報(bào)表〉等報(bào)表的通知》(國(guó)稅函[2008]44號(hào))規(guī)定,“利潤(rùn)總額”填報(bào)會(huì)計(jì)制度核算的利潤(rùn)總額,其中包括從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在本行填寫(xiě)按本期取得預(yù)售收入計(jì)算出的預(yù)計(jì)利潤(rùn)額等。也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)計(jì)利潤(rùn)額,只是月(季)預(yù)繳所得稅的計(jì)稅依據(jù)“利潤(rùn)總額”的其中的一部分,而不是其全部。,33,房地產(chǎn)企業(yè)如何預(yù)繳企業(yè)所得稅,再其次,根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于填報(bào)企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報(bào)表有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函[2008]635號(hào))規(guī)定,《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報(bào)表(A類(lèi))》第4行“利潤(rùn)總額”修改為“實(shí)際利潤(rùn)額”,填報(bào)按會(huì)計(jì)制度核算的利潤(rùn)總額減除以前年度待彌補(bǔ)虧損以及不征稅收入、免稅收入后的余額。從國(guó)稅函[2008]635號(hào)文的規(guī)定看,以前年度虧損在季度預(yù)繳申報(bào)時(shí),是完全可以沖減實(shí)際利潤(rùn)額的。綜合以上理由,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接按照預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)額乘以適用稅率預(yù)繳企業(yè)所得稅的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)季度預(yù)繳企業(yè)所得稅時(shí)應(yīng)以會(huì)計(jì)利潤(rùn)額加上預(yù)售收入計(jì)算出的預(yù)計(jì)利潤(rùn)減去以前年度的待彌補(bǔ)虧損后的余額為應(yīng)納稅所得額預(yù)繳企業(yè)所得稅。,34,目錄,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,房地產(chǎn)稅收管理現(xiàn)狀,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),35,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例:新?tīng)I(yíng)業(yè)稅條例實(shí)施后,房地產(chǎn)企業(yè)支付境外企業(yè)或個(gè)人提供的設(shè)計(jì)勞務(wù)、咨詢(xún)勞務(wù)不再區(qū)分是否在境內(nèi)發(fā)生,需要代扣代繳營(yíng)業(yè)稅,但因?yàn)橥鈬?guó)企業(yè)不需要交納城建稅及教育費(fèi)附加,所以只需要代扣營(yíng)業(yè)稅,如果勞務(wù)完全在國(guó)外發(fā)生,企業(yè)所得稅勞務(wù)以歸屬地來(lái)判斷所得來(lái)源地,不需要扣交預(yù)提所得稅,如果勞務(wù)在國(guó)內(nèi)發(fā)生,構(gòu)成常設(shè)機(jī)構(gòu)的,不需要扣交,由外國(guó)企業(yè)申報(bào)繳納。,36,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例:房地產(chǎn)企業(yè)代收費(fèi)用問(wèn)題,代收的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)如果符合營(yíng)業(yè)稅新條例的3個(gè)條件,不必作為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù),企業(yè)所得稅處理上作為代收代付款處理,但要注意一定要付出去,否則將作為應(yīng)稅收入處理。,37,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例:代銷(xiāo)還是自銷(xiāo)的區(qū)別,房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)票給中介,中介開(kāi)發(fā)票給購(gòu)房人并代辦產(chǎn)權(quán)證,雖然中介和房產(chǎn)商簽的合同是按基價(jià)代銷(xiāo),實(shí)際上不屬于代銷(xiāo),房地產(chǎn)商按基價(jià)結(jié)算銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收入,中介按購(gòu)銷(xiāo)差價(jià)同樣按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅,見(jiàn)國(guó)稅函(2005)917號(hào),但如果說(shuō)發(fā)票由房地產(chǎn)商直接開(kāi)給購(gòu)房戶(hù)呢,中介就按代理業(yè)來(lái)納稅,稅率一樣,稅目不致。,38,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例:轉(zhuǎn)讓出讓土地使用權(quán)差額還是全額納稅?財(cái)稅[2003]16號(hào)文件規(guī)定:“單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán),以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額”。單位和個(gè)人銷(xiāo)售其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán)的原價(jià)是指購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)、受讓土地使用權(quán)發(fā)票上注明的價(jià)款,不包括購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)、受讓土地使用權(quán)過(guò)程中支付的各種費(fèi)用和稅金。,39,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例:新舊合同銜接問(wèn)題。財(cái)稅(2009)112號(hào)規(guī)定,應(yīng)稅行為和計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的確定以合同到期日和09年12月31日孰先為原則。A和B08年1月1日簽3年租房合同,當(dāng)時(shí)就收了360萬(wàn)租金,老營(yíng)業(yè)稅按權(quán)責(zé)發(fā)生制,08年每個(gè)月10萬(wàn)來(lái)交營(yíng)業(yè)稅,因?yàn)楹贤?0年12月31日到期,因?yàn)榧{稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、稅率、納稅地點(diǎn)、扣繳義務(wù)人、人民幣折合率、減免稅優(yōu)惠政策等從09年1月1號(hào)要按新?tīng)I(yíng)業(yè)稅來(lái),所以09年1月1日租賃合同納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天,所以2月15號(hào)前得把240萬(wàn)租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅12萬(wàn)交了。A和境外B簽境外咨詢(xún)合同,也是08年1月1日,期限到09年6月30日,當(dāng)天就收了180萬(wàn)咨詢(xún)費(fèi),那么08年一年的120萬(wàn)因?yàn)槭蔷惩獾牟恍枰欢悾?9年呢?因?yàn)?9年6月30日早于09年12月31日,所以應(yīng)稅行為確定仍適用舊稅法,1分錢(qián)不用交。,40,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例:村委會(huì)的土地如果辦理了政府征用改為國(guó)有土地,村委會(huì)收到的補(bǔ)償款作為土地使用者將土地歸還給土地所有者不征收營(yíng)業(yè)稅。如果村委會(huì)私下與開(kāi)發(fā)商搞小產(chǎn)權(quán)房建設(shè),集體土地還是那個(gè)集體土地,還在村委會(huì)名下,那么取得的開(kāi)發(fā)商給的鈔票應(yīng)當(dāng)作為租賃業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅,什么時(shí)候收到什么時(shí)候產(chǎn)生納稅義務(wù)。如果是農(nóng)民房屋被拆遷取得的補(bǔ)償費(fèi)呢?是否需要按照國(guó)稅函(1997)87號(hào)規(guī)定:對(duì)土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入,應(yīng)按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)-其他土地附著物稅目征收營(yíng)業(yè)稅。,41,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例:B房地產(chǎn)商以零價(jià)格銷(xiāo)售給C一套房產(chǎn),從政府處取得100萬(wàn)收入,營(yíng)業(yè)稅怎么辦?根據(jù)新?tīng)I(yíng)業(yè)稅,將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與企業(yè)或個(gè)人需要視同銷(xiāo)售申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅,企業(yè)所得稅也需要視同銷(xiāo)售處理,對(duì)于從政府處取得的100萬(wàn)因?yàn)闆](méi)有為政府提供應(yīng)稅行為,所以不需要繳納營(yíng)業(yè)稅,但應(yīng)當(dāng)作為企業(yè)所得稅的收入。,42,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例:誠(chéng)意金需要交納營(yíng)業(yè)稅?一房地產(chǎn)公司3月1日某樓盤(pán)正式開(kāi)盤(pán),每位欲購(gòu)房戶(hù)需交納一萬(wàn)元誠(chéng)意金,才享有搖號(hào)選房的權(quán)利,規(guī)定在3月10日搖號(hào)并正式簽訂購(gòu)房合同時(shí),如簽訂合同則此誠(chéng)意金抵充房款,如不簽訂合同,作為違約金歸房地產(chǎn)公司所有,那么房地產(chǎn)公司收取誠(chéng)意金時(shí)需要交納營(yíng)業(yè)稅嗎?簽訂合同時(shí)因購(gòu)房戶(hù)不簽合同導(dǎo)致的違約金要交營(yíng)業(yè)稅嗎?根據(jù)新修訂的《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第25條規(guī)定:納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn),采取預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天,那么誠(chéng)意金是否屬于預(yù)收帳款呢?根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,預(yù)收帳款科目指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購(gòu)貨單位預(yù)收的款項(xiàng),即預(yù)收帳款是建立在購(gòu)貨合同基礎(chǔ)上的,對(duì)應(yīng)于本例,即納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)采取預(yù)收款方式的,所收到的預(yù)收款應(yīng)當(dāng)建立在購(gòu)房合同基礎(chǔ)上,房地產(chǎn)公司3月1日收取誠(chéng)意金時(shí),顯然是尚未簽訂購(gòu)房合同的。,43,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),由上述分析可見(jiàn)本例的誠(chéng)意金均不屬于建立在購(gòu)房合同上的預(yù)收款性質(zhì),因此房地產(chǎn)公司3月1日收取的誠(chéng)意金不應(yīng)作為預(yù)收帳款征收銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅,如果3月10日購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同時(shí),則建立在購(gòu)房合同上的此一誠(chéng)意金便符合了預(yù)收帳款的性質(zhì),此時(shí)應(yīng)與其他房屋銷(xiāo)售價(jià)格與價(jià)外費(fèi)用合并征收營(yíng)業(yè)稅,如果購(gòu)房者放棄簽訂合同,根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例規(guī)定的應(yīng)稅范圍,房地產(chǎn)公司取得的此項(xiàng)收入并不屬于營(yíng)業(yè)稅法所規(guī)定的應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為,即房地產(chǎn)公司所沒(méi)收的這筆違約金并不是建立在應(yīng)稅行為基礎(chǔ)上的,因此不屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍,不予征收營(yíng)業(yè)稅,至于購(gòu)房戶(hù)是否可以索回誠(chéng)意金,則是相關(guān)民事法律的問(wèn)題,購(gòu)房戶(hù)可以在民事法律范圍內(nèi)要求房地產(chǎn)商返還這筆預(yù)付款,因?yàn)楸纠蟹康禺a(chǎn)商規(guī)定的不購(gòu)房即沒(méi)收違約金的合同本質(zhì)上違背了合同法。,44,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例:房地產(chǎn)商賣(mài)房后承諾每平方米100元替購(gòu)房戶(hù)租出去,如果以120元租出去的話(huà),因?yàn)樽赓U合同是購(gòu)房戶(hù)和租戶(hù)簽的,房地產(chǎn)商以20元差價(jià)按代理業(yè)納稅,如果只租了80元,房地產(chǎn)商虧了,自然沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅,但倒找給購(gòu)房戶(hù)的20元差價(jià)因?yàn)闆](méi)有向購(gòu)房戶(hù)提供應(yīng)稅行為所以不涉及營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)商沒(méi)錢(qián)了,想法子將房子抵押給小張2年,小張給房地產(chǎn)商20萬(wàn),小張想想房子空著也是空著,于是租給小王30萬(wàn),房地產(chǎn)商屬于租賃業(yè)按20萬(wàn)貸款利率核定征收,小王這20萬(wàn)里面肯定含本利,就利錢(qián)再核定征收小王的金融保險(xiǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅,小王轉(zhuǎn)租的部分營(yíng)業(yè)稅不得差額扣除,統(tǒng)統(tǒng)的交租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅。,45,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例:無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)免稅的例外。財(cái)稅(2009)111號(hào),離婚財(cái)產(chǎn)剖析,無(wú)償贈(zèng)與配偶父母子女祖父母外祖父母孫子女外孫子女兄弟姐妹(體現(xiàn)了男女平等),承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人(撫養(yǎng)是大養(yǎng)小,贍養(yǎng)是小養(yǎng)大),房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡,依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼續(xù)人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。這里的死亡應(yīng)當(dāng)包括宣告死亡。,46,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例:免租期的營(yíng)業(yè)稅處理,前兩年免租,后三年每年收取100萬(wàn)租金,前兩年無(wú)償提供勞務(wù)且有正當(dāng)理由,不需要交營(yíng)業(yè)稅,后三年收到時(shí)就產(chǎn)生租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅勞務(wù),房產(chǎn)稅前兩年納稅人無(wú)租使用,由實(shí)際使用人按房產(chǎn)余值交房產(chǎn)稅,后三年看各省的規(guī)定,有的規(guī)定分年算,有的規(guī)定一次預(yù)收幾年房租的一次性交。城鎮(zhèn)土地使用稅無(wú)租使用的,由實(shí)際使用人來(lái)交。,47,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例:補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)和補(bǔ)充年金保險(xiǎn)的問(wèn)題。兩險(xiǎn)的重要前提是符合相關(guān)政府出臺(tái)的法律、法規(guī)、規(guī)章,《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2009〕27號(hào))規(guī)定:自2008年1月1日起,企業(yè)根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定,為在本企業(yè)任職或者受雇的全體員工支付的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi),分別在不超過(guò)職工工資總額5%標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的部分,在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)準(zhǔn)予扣除;超過(guò)的部分,不予扣除。可見(jiàn)前提是“國(guó)家有關(guān)政策”,目前補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)(年金)的國(guó)家政策是2004年5月1日開(kāi)始施行的《企業(yè)年金試行辦法》,而補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)則由各地省市政府出臺(tái)相關(guān)規(guī)定。無(wú)論是哪項(xiàng)政策,都強(qiáng)調(diào)了兩險(xiǎn)需分別以社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)和社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)為基礎(chǔ),即只有在繳納了社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)與社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)后才可以參保兩險(xiǎn)。,48,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例:2008年某企業(yè)支付補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)6萬(wàn)元,工資薪金總額100萬(wàn)元,其中歸屬直接生產(chǎn)工人3萬(wàn)元,管理人員3萬(wàn)元。(為說(shuō)明問(wèn)題,例題簡(jiǎn)化處理)計(jì)提并繳納補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)的會(huì)計(jì)分錄:借:生產(chǎn)成本30000借:管理費(fèi)用30000貸:應(yīng)付職工薪酬-補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)60000借:應(yīng)付職工薪酬-補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)60000貸:銀行存款60000根據(jù)27號(hào)文規(guī)定,企業(yè)作納稅調(diào)增所得額10000元(60000-100萬(wàn)5%)。其實(shí)企業(yè)真正進(jìn)入當(dāng)期損益的只有30000元,如果按照進(jìn)入損益的30000元調(diào)整,只需調(diào)整5000元(30000-50萬(wàn)5%)。類(lèi)似于對(duì)固定資產(chǎn)折舊的處理。,49,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例:A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地10000㎡,土地成本已發(fā)生貨幣性支出5000萬(wàn)元,其中支付土地價(jià)款3500萬(wàn)元,拆遷貨幣補(bǔ)償1500萬(wàn)元。總建造面積75000㎡,建造成本7000萬(wàn)元。平均售價(jià)3000元/㎡。另外,在本項(xiàng)目中,需要按照1∶1的比例,與拆遷戶(hù)兌現(xiàn)回遷房40套(平均每套150㎡)。1.土地成本貨幣性支出為35001500=5000(萬(wàn)元)借:開(kāi)發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)5000貸:貨幣資金5000。2.第一期回遷房40套建造支出(700075000)40150=560(萬(wàn)元)借:開(kāi)發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)560貸:開(kāi)發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)560。3.土地成本合計(jì)5000+560=5560(萬(wàn)元)4.單位可售建筑面積土地成本5560(75000-40150)=805.805.單位可售建筑面積建筑成本(7000-560)(75000-40150)=933.33(元/㎡),50,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第一款可以預(yù)提的出包工程,是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)發(fā)票不足金額據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額,是指不包括甲供材料的金額。預(yù)提費(fèi)用最高不得超過(guò)合同總金額的10%,且已開(kāi)發(fā)票金額與預(yù)提費(fèi)用總計(jì)不得超過(guò)本條款規(guī)定的合同總金額。預(yù)提的出包工程,自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過(guò)2年仍未支付的,預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng)納稅所得額;以后實(shí)際支付時(shí)可按規(guī)定稅前扣除。,51,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例:預(yù)租問(wèn)題,31號(hào)文規(guī)定:與承租人簽訂預(yù)約租賃協(xié)議的,自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起,出租人取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),也就是說(shuō)企業(yè)所得稅規(guī)定是只有在交付使用時(shí),才可以按租金確認(rèn)收入,但是營(yíng)業(yè)稅呢?營(yíng)業(yè)稅租賃業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是收到預(yù)收款的當(dāng)天,這個(gè)預(yù)收款前提是有合同,那么1月1號(hào)簽合同,當(dāng)天收到租金10萬(wàn),當(dāng)天就產(chǎn)生了營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù),而企業(yè)所得稅到2月1號(hào)交付時(shí)才產(chǎn)生納稅義務(wù)。,52,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例:房地產(chǎn)企業(yè)老板有錢(qián),以公司名義在美國(guó)租了套房,邁阿密一套、夏威夷一套,白宮附近一套,付租金,這個(gè)租金需要扣交預(yù)提所得稅,但如果不是房地產(chǎn)企業(yè)而是制造業(yè)企業(yè),在休斯敦租一套房子用于倉(cāng)儲(chǔ),在芝加哥也租了一套,則因?yàn)閭}(cāng)儲(chǔ)租賃不屬于租賃而屬于勞務(wù),勞務(wù)發(fā)生在美國(guó),不需要代扣預(yù)提所得稅。捐款時(shí)注意,該公司老板出的老板出,該公司出的公司出,比如向農(nóng)村義務(wù)教育、通過(guò)紅十字會(huì)總會(huì)、中華慈善總會(huì)捐款等可以全額扣除,反正公司也是老板的,象這種情況就要考慮考慮,是以老板名義了還是以公司名義。因?yàn)楣久x只能按利潤(rùn)總額的12%來(lái)扣。,53,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例:利息問(wèn)題,如果沒(méi)有利息發(fā)生,視同沒(méi)有財(cái)務(wù)費(fèi)用,其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用只能按5%來(lái)扣除,因?yàn)橥恋卦鲋刀惱⒖鄢谥季褪秦?cái)務(wù)費(fèi)用按5%,管理和銷(xiāo)售費(fèi)用按5%,既然無(wú)利息支出,視同財(cái)務(wù)費(fèi)用為0。假如有利息發(fā)生,但利息不是金融機(jī)構(gòu)的利息,說(shuō)明發(fā)生了財(cái)務(wù)費(fèi)用,但財(cái)務(wù)費(fèi)用沒(méi)有取得金融機(jī)構(gòu)證明,所以財(cái)務(wù)銷(xiāo)售管理統(tǒng)按10%來(lái)扣除,取得金融機(jī)構(gòu)貸款,但收息時(shí)有的是以利息來(lái)收,有的是以顧問(wèn)咨詢(xún)費(fèi)來(lái)收取,筆者認(rèn)為不好判斷,就按形式來(lái)判斷,如果開(kāi)具的是金融保險(xiǎn)業(yè)票據(jù),視同利息,如果開(kāi)的是服務(wù)業(yè)發(fā)票,視同管理費(fèi)用。,54,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例:《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定,財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。而按照國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)———借款費(fèi)用》文件規(guī)定,從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用,在房地產(chǎn)完工前,應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。在房地產(chǎn)完工后,應(yīng)計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。納稅人在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)特別要注意,在房地產(chǎn)完工前已計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出部分已經(jīng)在“開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本”中,因此,這里所說(shuō)的能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,是指在房地產(chǎn)完工后計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的部分,不包括在房地產(chǎn)完工前已計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出部分。,55,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例:零地價(jià)出讓要不要交契稅?國(guó)稅函(2005)436《關(guān)于免征土地出讓金出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)》規(guī)定:對(duì)承受?chē)?guó)有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金,要計(jì)征契稅,不得因減免土地出讓金,而減免契稅。用于限價(jià)房、危改房、棚戶(hù)區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)適用房的土地,哪怕減免(注意包括減和免)土地出讓金,城鎮(zhèn)土地使用稅也免了,但是契稅不能免。,56,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例:房地產(chǎn)企業(yè)取得土地后,建了個(gè)半垃子工程,然后轉(zhuǎn)手出去,這個(gè)契稅怎么辦?根據(jù)財(cái)稅(2007)162號(hào)《關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù)》規(guī)定:土地使用者將土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物(包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物)轉(zhuǎn)讓給他人的,應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓的總價(jià)款計(jì)征契稅,也就是說(shuō)雖然在建房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán),但一樣要計(jì)征契稅。,57,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例:房地產(chǎn)出租,當(dāng)月按租金還是按房產(chǎn)余值來(lái)計(jì)征房產(chǎn)稅?觀點(diǎn):從次月按從租,當(dāng)月從價(jià)。,58,謝謝大家!!,爭(zhēng)創(chuàng)一流的服務(wù)提高納稅服務(wù)質(zhì)量打造納稅服務(wù)品牌,結(jié)束語(yǔ),納稅服務(wù)中心制作,-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