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1、赤壁市陸水湖生態(tài)養(yǎng)老院項目可行性報告赤壁市陸水湖生態(tài)養(yǎng)老院項目可行性報告LOGO項目名稱：項目名稱：陸水湖生態(tài)養(yǎng)老院開發(fā)項目項目性質(zhì)：項目性質(zhì)：利用所屬區(qū)域內(nèi)的自然環(huán)境資源，有計劃分階段地進(jìn)行投資、建設(shè)及運營養(yǎng)老設(shè)施，為老年人提供生活和護(hù)理照料的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。項目功能：項目功能：集老年人休養(yǎng)、娛樂、醫(yī)療、保健、康復(fù)于一體的現(xiàn)代化社會養(yǎng)老服務(wù)。建設(shè)目標(biāo)：建設(shè)目標(biāo)：始終堅持以“老人為本”的服務(wù)宗旨，以“奉若父母，情同親生”為服務(wù)理念，依靠一流設(shè)施和一流服務(wù)，讓入住這里的老年人在生活、身體健康上真正體會到：老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂、真正成為老年人的“福地”。 項目選址：位于赤壁市

2、陸水湖風(fēng)景區(qū)湖畔項目選址：位于赤壁市陸水湖風(fēng)景區(qū)湖畔第一章第一章 項目概況項目概況LOGOLOGO總規(guī)劃設(shè)計分為兩個部分總規(guī)劃設(shè)計分為兩個部分一期工程一期工程：生態(tài)養(yǎng)老院基礎(chǔ)建設(shè)與配套設(shè)施建設(shè)二期工程二期工程：生態(tài)老年人公寓LOGO 社會福利社會化是在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，發(fā)展我國社會福利事業(yè)的必經(jīng)之路，推進(jìn)社會福利化需要社會力量多渠道、多層次參與社會事業(yè)、興辦福利機(jī)構(gòu)，開展形式多樣的系列化服務(wù)。社會辦福利機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)和發(fā)展改變了傳統(tǒng)福利事業(yè)投資主體和機(jī)構(gòu)種類單一的局面，有利于緩解政府財力不足同社會日益增長的老年福利服務(wù)巨大需求之間的突出矛盾，推動社會福利化進(jìn)程，并極大的促進(jìn)了以老居家養(yǎng)老為基

3、礎(chǔ)、以社會為依托、以社會福利機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老為補(bǔ)充的社會福利服務(wù)體系的建設(shè)和完善。 我國人口老齡化具有數(shù)量大、增長快、“未富先老”的特點，家庭結(jié)構(gòu)日趨小型化，獨生子女家長進(jìn)入老齡期，傳統(tǒng)養(yǎng)老功能弱化，“空巢老人”高齡和生活不能自理老人不斷增多，這些社會現(xiàn)象的出現(xiàn)要求使提供社會照料服務(wù)的需求日益加大，同時我國老年福利設(shè)施也存在數(shù)量少、功能單一遠(yuǎn)不能滿足廣大老年人需求的實際情況，企業(yè)從社會責(zé)任的角度出發(fā)，遵循“百善孝為先”的古訓(xùn)，為解決“人口老齡化日趨嚴(yán)峻、養(yǎng)老服務(wù)供求矛盾日益加大”的社會問題，而以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以構(gòu)建和諧社會為目標(biāo)，以應(yīng)對人口老齡化為己任，借鑒國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗，投資養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)、創(chuàng)

4、新養(yǎng)服務(wù)方式、豐富養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容、提高養(yǎng)老服務(wù)水平，開創(chuàng)生態(tài)養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)型模式，使城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會文明的成果盡早惠及老年人群。 本項目定位養(yǎng)老事業(yè)中高端市場，傾力將本項目打造為鄂南地區(qū)，甚至整個湖北省范圍內(nèi)功能最全、服務(wù)最優(yōu)、環(huán)境最好、特色最鮮明的社會福利機(jī)構(gòu)。建成后，將立足鄂南地區(qū)、面向鄂湘贛等周邊3小時經(jīng)濟(jì)圈，積極開拓市場、推動和發(fā)展養(yǎng)老事業(yè)，滿足日益增長的社會需求。二二 項目建設(shè)背景項目建設(shè)背景LOGO三三 鄂南地區(qū)養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀鄂南地區(qū)養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀咸寧市第六次人口普查結(jié)果（截至2010年11月1日零時）常住人口2010年11月1日零時，全市常住人口為2462583人。家庭

5、戶人口全市常住人口共有家庭戶693808戶，家庭戶人口為2336658人，平均每個家庭戶的人口為3.37人，比2000年第五次全國人口普查的3.76人減少了0.39人。年齡構(gòu)成0-14歲的人口為434855人，占總?cè)丝诘?7.66%15-64歲的人口為1840118人，占總?cè)丝诘?4.72%65歲及以上的人口為187610人，占總?cè)丝诘?.62%同2000年第五次全國人口普查相比0-14歲人口的比重下降了9.1個百分點15-64歲人口的比重上升了6.82個百分點65歲及以上人口的比重上升了2.28個百分點人口的分布地 區(qū) 人口數(shù)（人）咸安區(qū)512517嘉魚縣319196通城縣380758崇陽縣

6、410623通山縣361079赤壁市478410LOGO武漢市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)統(tǒng)計（總共武漢市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)統(tǒng)計（總共164家）家）江岸區(qū)20家、武昌區(qū)20家、江漢區(qū)17家、硚口區(qū)21家、漢陽區(qū)23家、青山區(qū)15家洪山區(qū)9家、東西湖區(qū)3家、漢南區(qū)4家、蔡甸區(qū)3家、江夏區(qū)3家、黃陂區(qū)2家、新洲區(qū)20家其中其中128家為民辦服務(wù)機(jī)構(gòu)（占武漢市整體的家為民辦服務(wù)機(jī)構(gòu)（占武漢市整體的78%）按國際通用標(biāo)準(zhǔn)，60歲以上人口比重超過10%或者65歲以上人口比重達(dá)到7%以上，社會人口年齡結(jié)構(gòu)進(jìn)入老年型。武漢市已于1996年進(jìn)入老齡化社會。2010年武漢政府工作報告中數(shù)據(jù)顯示，截止2009年12月底，武漢市60歲以上老年人

7、口122萬人，占全市人口的14.59%。相比2008年增長了6.12%咸寧地區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)統(tǒng)計（總共咸寧地區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)統(tǒng)計（總共33加）：加）：均為公辦機(jī)構(gòu)均為公辦機(jī)構(gòu)咸寧區(qū)4家、赤壁市9家、嘉魚縣7家、通山縣1家、崇陽縣3家、通城縣9家LOGO武漢市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)分布圖（來源于google地圖）LOGO四四 市場定位市場定位養(yǎng)老群體一般可按三種劃分第一種是身體不好，自理苦難，子女照顧不周的老人。第一種是身體不好，自理苦難，子女照顧不周的老人。第二種是五保戶孤寡老人。第二種是五保戶孤寡老人。第三種是經(jīng)濟(jì)條件好，希望到養(yǎng)老院享受優(yōu)雅生活的老人。第三種是經(jīng)濟(jì)條件好，希望到養(yǎng)老院享受優(yōu)雅生活的老人。 近年來

8、政府加大了公立養(yǎng)老院的建設(shè)力度，但其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套服務(wù)卻只能滿足前面兩種養(yǎng)老群體的需求，針對高端養(yǎng)老群體還沒有出現(xiàn)適合的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，這部分群體則具有較高的品位需求。 本項目選址在陸水湖風(fēng)景區(qū)，與赤壁市各大旅游區(qū)、休閑度假相互補(bǔ)充，相得益彰，在喧鬧的都市中幽靜宜人，是老年人頤養(yǎng)天年的神仙境地。故此本項目可以為第三種老年人群為主要服務(wù)對象。LOGO 本項目選址在赤壁市山清水秀、島嶼棋布的陸水湖風(fēng)景區(qū)旁，距離市區(qū)僅3公里，交通便利，風(fēng)景秀麗，山水顯影，氣候宜人，享受純大自然氧吧。赤壁市是南北交通要沖，省際交流窗口，平原山區(qū)紐帶。扼瀟湘咽喉，控江夏通衢，素稱“湖北南大門”。距武漢112公里，距岳陽9

9、0公里。京廣鐵路復(fù)線、武廣客運專線、武廣深高鐵穿城而過，107國道和京珠高速公路縱貫全境。陸水河通江達(dá)海，萬里長江依境而過。 場址選擇科學(xué)合理，雖然離市區(qū)有一段距離，但卻獲得了優(yōu)越的自然條件，與陸水湖風(fēng)景區(qū)、水滸城、影視基地、千島湖水上娛樂交相呼應(yīng)，有效組合，待一、二期工程建成之后再將度假、旅游、養(yǎng)老服務(wù)進(jìn)行資源整合，通過整體包裝宣傳，則此片區(qū)必定成為咸寧地區(qū)乃至湖北省旅游版圖上的一顆閃耀之星，從而取得不可估量的社會經(jīng)濟(jì)效益。五五 建設(shè)場址選擇建設(shè)場址選擇LOGOLOGO六、民辦養(yǎng)老院優(yōu)惠政策六、民辦養(yǎng)老院優(yōu)惠政策2000年國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等年國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等11部委關(guān)于加快實現(xiàn)

10、社會福利社會化的意見部委關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見（國辦發(fā)（國辦發(fā)200019 號）中規(guī)定民辦企業(yè)與政府辦社會福利機(jī)構(gòu)一樣享受同等待遇號）中規(guī)定民辦企業(yè)與政府辦社會福利機(jī)構(gòu)一樣享受同等待遇優(yōu)惠政策如下：1、各地要將社會福利服務(wù)機(jī)構(gòu)及床位數(shù)作為社會發(fā)展的指導(dǎo)性指標(biāo)納入國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃，要在基本建設(shè)規(guī)劃中統(tǒng)籌安排社會福利設(shè)施建設(shè)，社會福利事業(yè)經(jīng)費納入各級財政預(yù)算。 2、按照法律、法規(guī)規(guī)定，優(yōu)先審批社會福利機(jī)構(gòu)的建設(shè)用地，采用行政劃撥或有償方式供地。對新辦福利事業(yè)的項目屬于出讓土地的，要適當(dāng)降低土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)和拆遷補(bǔ)償費，減免土地管理費。土地規(guī)劃和測量費及市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費按有關(guān)

11、規(guī)定給予減免。 3、金融機(jī)構(gòu)要加大對社會福利設(shè)施、公益事業(yè)設(shè)施建設(shè)貸款的支持力度。 4、對社會福利機(jī)構(gòu)的用電按當(dāng)?shù)刈顑?yōu)惠價收費，用水按居民生活用水價收費；對福利機(jī)構(gòu)使用的救護(hù)車、生活用車等免征養(yǎng)路費；對社會福利機(jī)構(gòu)使用的電信業(yè)務(wù)、郵政業(yè)務(wù)、廣播電視（有線）傳輸?shù)扔嘘P(guān)部門要給予優(yōu)惠和照顧。 LOGO七七 盈利模式分析盈利模式分析 獲取利潤是企業(yè)追求的目的和動因，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)也不例外，但是必須合理、合法。養(yǎng)老院的投資者必須認(rèn)識到養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是一個慈善性的行業(yè)，是一個微利行業(yè)，不可能在這個行業(yè)中獲得暴利。投資者進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)時，要有充分的思想準(zhǔn)備，保持一份愛心和耐心。 部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由于受場地、資金、人

12、才的限制，無法擴(kuò)大規(guī)模，只有改革養(yǎng)老管理體制，整合養(yǎng)老資源，整合養(yǎng)老服務(wù)隊，經(jīng)受關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)所帶來的陣痛，重振旗鼓，為服務(wù)業(yè)的明天做出一些努力和犧牲。從各種產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程來看，一個產(chǎn)業(yè)的形成和發(fā)展都離不開規(guī)模經(jīng)營的帶動和影響。只有在規(guī)模經(jīng)營的榜樣作用下，形成財富效應(yīng)，投資者才會有追逐利潤的沖動，推動產(chǎn)業(yè)或行業(yè)的發(fā)展。其實，中國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)也必然會經(jīng)歷這樣一個過程，因此國家、政應(yīng)該支持和鼓勵規(guī)模經(jīng)營，創(chuàng)造條件促使部分養(yǎng)老企業(yè)朝這個方向發(fā)展。就養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)而言，也要增強(qiáng)品牌意識，樹立良好的企業(yè)形象，積極籌措資金擴(kuò)大再生產(chǎn)，走規(guī)模經(jīng)營、品牌經(jīng)營的道路，不斷提升養(yǎng)老企業(yè)的公信力和美譽(yù)度，成為有勢力、有

13、信用的大型養(yǎng)老企業(yè)。 翻開國內(nèi)外百強(qiáng)、千強(qiáng)大企業(yè)的發(fā)展史，不難發(fā)現(xiàn)它們的共同之處，它們大都是通過資本運作，證券交易所上市融資后發(fā)展起來的。它們大都是在具有一定規(guī)模和品牌效應(yīng)后，發(fā)展連鎖經(jīng)營，占領(lǐng)了行業(yè)的至高點，成為行業(yè)龍頭企業(yè)，甚至對國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)都有著舉足輕重的影響力。雖然目前我國養(yǎng)老企業(yè)還沒有一家具備上市融資，連鎖經(jīng)營的條件，需要國家、政府應(yīng)該有規(guī)劃，引導(dǎo)和培育這樣的企業(yè)，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)也應(yīng)朝這個方向努力。這不僅有利于解決國家、政府投資不足的問題，可以使老年人從中受益安享晚年，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)也可獲得有力的推動和發(fā)展。LOGO八八 養(yǎng)老院收費方式分析養(yǎng)老院收費方式分析1. 租賃式收費：入住老人按

14、月或按年交納房租費用2. 產(chǎn)權(quán)式收費：老人（或任何人）一次性購買，并擁有產(chǎn)權(quán)。如果是投資客，也可以不居住，直接委托養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運營.典型機(jī)構(gòu)：北京曜陽、武漢僑亞3. 集資式收費：交納大量的押金，免費居住一定時間，到期后押金全部返還。典型機(jī)構(gòu)：北京太申祥和山莊4. 押金抵房費：多交納押金，利用利息來沖抵一部分的房費。典型機(jī)構(gòu)：北京壽山福海5. 會員式收費：一次交納多年的費用，按照居住時間扣除相關(guān)費用。典型機(jī)構(gòu)：上海親和源LOGO九九 項目運作規(guī)劃項目運作規(guī)劃根據(jù)目前養(yǎng)老福利事業(yè)發(fā)展趨勢以及國家政府對該事業(yè)的扶持下，作出以下運作規(guī)劃：首先：完成一期工程，打造一個健全的養(yǎng)老服務(wù)中心機(jī)構(gòu)。其次：在完善基本配套建設(shè)與多元化服務(wù)體系之下進(jìn)行推廣，塑造品牌形象。最后：利用本項目地理位置優(yōu)勢，地價優(yōu)勢，整合品牌形象。從事商業(yè)化的養(yǎng)老度假基地。采取滾動式綜合性開發(fā)老年人公寓，休閑養(yǎng)生中心、療養(yǎng)康復(fù)中心。采用出讓產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，委托我們養(yǎng)老院服務(wù)中心，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理。按照比例給予擁有固定資產(chǎn)的客戶群體回報。利用養(yǎng)老院為平臺獲取房地產(chǎn)開發(fā)與統(tǒng)一運營管理之利潤因為本項目屬于公益事業(yè)，陸水湖風(fēng)景區(qū)周邊土地性質(zhì)的特殊性。選址區(qū)域的土地問題，需要與政府有關(guān)部門協(xié)商。至于整體項目規(guī)劃的土地面積與建筑面積暫無法設(shè)定，投資及回報無從分析！謝謝！