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房地產(chǎn)動搖對經(jīng)濟(jì)增長的影響 經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)

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1、房地產(chǎn)動搖對經(jīng)濟(jì)增長的影響 摘要:自1998年以來,我國的房地產(chǎn)市場可謂是生機勃勃,一片繁榮,并且房價還居高不下,上漲的速度還很大。根據(jù)國際經(jīng)驗,顯示經(jīng)濟(jì)是否景氣的先行指數(shù)就是房價,如果一個國家的經(jīng)濟(jì)不景氣,那么這個國家的房價就會首先呈現(xiàn)出跌落的現(xiàn)象。在世界上的大多數(shù)國家受到金融海嘯的沖擊的情況下,我國的經(jīng)濟(jì)也受到了一定的沖擊,這一點體現(xiàn)在了我國一線城市的房地產(chǎn)市場上,出現(xiàn)了房價上漲的幅度回落的現(xiàn)象。本文從消費、金融以及就業(yè)等幾方面來探討和分析房地產(chǎn)動搖對我國經(jīng)濟(jì)增長的影響。 關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場 經(jīng)濟(jì)增長 影響 1引言 自1998年以來,隨著我國取消住房實物分配制度的步伐,

2、[1]隨著相應(yīng)按揭政策的實施,房地產(chǎn)市場化得到了推行,因此,我國房地產(chǎn)市場迎來了繁榮發(fā)展的時期,一舉成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。相應(yīng)的數(shù)據(jù)就是在2000年時全年就完成了約4900億元的投資,在2011年達(dá)到了歷史上的最大值,全年共完成了61740億元的投資,相比2000年增長了大約12倍,每年平均增長27.5%,和同期的固定資產(chǎn)的平均增長速度相比,其相對要快近2個百分點,當(dāng)時全國GDP的年均增速是9.96%,這些數(shù)據(jù)都說明了房地產(chǎn)投資成為了經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。 所有的事物都存在一定的規(guī)律,當(dāng)然房地產(chǎn)市場也不例外。根據(jù)國際統(tǒng)計,在世界上的所有國家都普遍存在著房地產(chǎn)市場的周期起落規(guī)律,這也包括我

3、國。根據(jù)我國對房地產(chǎn)進(jìn)行投資的變化情況,從改革開放算起,我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)歷了三個周期:1978至1991年是第一個周期,在這個周期內(nèi)中國房地產(chǎn)事業(yè)經(jīng)歷了從無到有,逐漸得到發(fā)展;1992年至1997年是第二個周期,這個周期是房地產(chǎn)市場過熱和調(diào)整的階段;1998年至今是第三個周期,也可以說是進(jìn)入新一輪的房地產(chǎn)周期,在這個周期內(nèi),國家進(jìn)行了住房制度的改革,各商業(yè)銀行也開設(shè)了相應(yīng)的住房抵押及貸款業(yè)務(wù),這些對于房地產(chǎn)業(yè)來說都是有利條件,在這些條件的推動下,其呈現(xiàn)出了繁榮發(fā)展的景象。因為房地產(chǎn)市場存在周期性的波動,所以在房地產(chǎn)發(fā)展過程中,要注意避免房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象的產(chǎn)生,尤其是產(chǎn)生泡沫,這些都會影響我

4、國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長。從我國房地產(chǎn)的發(fā)展周期和發(fā)展歷程來看,在第二周期就曾經(jīng)出現(xiàn)過房地產(chǎn)過熱甚至有些地方出現(xiàn)了泡沫的現(xiàn)象,這對于下一輪的房地產(chǎn)周期來說應(yīng)該引以為鑒。所以,充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場的周期波動,對于國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展來說是及其必要和重要的。 2房地產(chǎn)的動搖通過三個途徑影響經(jīng)濟(jì)的增長 GDP是指全國的經(jīng)濟(jì)增長水平的,在以往的GDP增長中,其中大約11%的增長來自房地產(chǎn)市場。從整體來看,房地產(chǎn)業(yè)不同于其他行業(yè),具有自身的獨特性,它關(guān)系到很多產(chǎn)業(yè),并且房地產(chǎn)市場對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的影響恐怕會遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超出人們的想象,不管是在我們實際的消費中,還是在我們的預(yù)測消費中,它所帶來的負(fù)面影響是不容忽視的。 2

5、.1通過消費水平產(chǎn)生影響 房地產(chǎn)市場主要通過以下兩個效應(yīng)來影響消費,這兩個效應(yīng)分別是分配效應(yīng)和財富效應(yīng),下面就具體介紹一下這兩個效應(yīng)。 (1) 分配效應(yīng)。在這新一輪的房地產(chǎn)周期中,一些對實物資產(chǎn)以及金融資產(chǎn)進(jìn)行保有的機構(gòu),在它們個別經(jīng)濟(jì)主體、經(jīng)濟(jì)部門之間引起了相當(dāng)大的變化,截止到2007年的年末,各商業(yè)銀行全部貸款的18.2%均為房地產(chǎn)的貸款,在個別地區(qū)和城市,這個比例甚至?xí)哌_(dá)30%以上。房價的上漲取決于兩個方面,一個來自于家庭的凈財富,其借款的能力和支出的水平推動著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,特別是個別地區(qū)財政收入的30%甚至50%以上都來自于房地產(chǎn)市場。另一個是因為房地產(chǎn)業(yè)牽涉到了很多行業(yè),建筑、建

6、材、家具、裝修等等行業(yè)都通過房地產(chǎn)的投資獲得了自身的迅速發(fā)展,也因此創(chuàng)造和很多與房地產(chǎn)有關(guān)的就業(yè)機會和崗位,進(jìn)而推動了人民的收入和消費水平得到了上升。因此,房地產(chǎn)業(yè)的泡沫一旦出現(xiàn)破裂,就會使得房地產(chǎn)和其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭減弱,還會引起家庭降低對住宅的投資以及放低對耐用消費品的支出,進(jìn)而使得國家的宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受到影響。 (2) 財富效應(yīng)。在2007年統(tǒng)計的福布斯富豪榜上,37.6%的富豪是依靠房地產(chǎn),即199位中就有75位將房地產(chǎn)作為其的主營產(chǎn)業(yè)。對資產(chǎn)價值進(jìn)行評估,其額度上漲幅度很大,造成泡沫也在增大,使得家庭和企業(yè)的支出都增加,這也造成財政稅收和支出增加,有效地刺激了需求,但這個刺激是

7、過度的,這也使得經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出一片生機勃勃的景象。這種繁榮麻痹了金融部門,影響了金融部門對未來經(jīng)濟(jì)的預(yù)測,使得預(yù)測更為樂觀,于是便采取了積極借貸以資金更好地融通的措施,這些造成了實體經(jīng)濟(jì)和金融形成了一種近似螺旋的關(guān)系,相互促進(jìn),相互推動,很快推向了頂峰,使得泡沫經(jīng)濟(jì)很快地形成。 2.2通過投資和就業(yè)產(chǎn)生影響 投資會隨著房地產(chǎn)價格的波動而變化,上漲的房地產(chǎn)價格就會使一些私人的住宅投資受到刺激而增加其在此的投資,從而有效地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,加大了相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門的就業(yè)需求,增加了很多就業(yè)機會,從而使得經(jīng)濟(jì)的增長速度和人們的收入水平明顯得到提高。 根據(jù)我國的相關(guān)的統(tǒng)計數(shù)據(jù),發(fā)現(xiàn)目前將近400萬個直

8、接就業(yè)機會來源于房地產(chǎn)業(yè),這其中涵蓋了在進(jìn)行房地產(chǎn)運作過程從一開始到最后銷售所需要的人員,比如在規(guī)劃時所需的規(guī)劃人員和設(shè)計人員、在建設(shè)時所需要的建筑工人、[2]建筑材料的提供商和運輸人員、房地產(chǎn)的銷售者等等,這也能幫助大學(xué)生就業(yè),有效地緩解社會壓力,也可以為農(nóng)民工帶來機會,增加他們的收入,改善他們的生活。目前,我國的農(nóng)民工數(shù)額巨大,已經(jīng)達(dá)到了1.5億,這些農(nóng)民工的一半人員通過各種方式為房地產(chǎn)業(yè)做貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)的動搖,特別是在我國的一些大城市,這種波動會使得工作崗位的數(shù)量大幅度地減少。由于房地產(chǎn)行業(yè)與很多行業(yè)相關(guān)聯(lián),所以它的動搖就會影響到相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場的降溫,使得新房的購買量快速下降,

9、同時減少了對現(xiàn)房的裝修,還使得對家用電器及其設(shè)備的購買量下降,降低了耐用消費品的支出。并且建筑行業(yè)屬于勞動密集程度較高的行業(yè),相同的資本所吸引的勞動力的比較多,所以形成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫一旦破裂,就會使大量的農(nóng)民工失業(yè),可能還會使部分在職員工下崗,對社會的穩(wěn)定不利。 2.3通過金融產(chǎn)生影響 根據(jù)經(jīng)驗判斷,房地產(chǎn)價格下降的趨勢是必然的。我們通過經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)原理,可以得知世界上的產(chǎn)品的價格都會遵循一個先上升再下降(或者先下降再上升)的過程,也就是任何一種產(chǎn)品的價格不會是永久地持續(xù)地上漲,這個道理同樣適用于房地產(chǎn)業(yè)。在一個時間段內(nèi),資產(chǎn)的收益=資產(chǎn)的利用收益+資產(chǎn)的預(yù)期收益。通過這個公式,我們可以

10、得到,當(dāng)我們對房產(chǎn)價格的預(yù)期上漲時,那么公式右邊資產(chǎn)的價格就會出現(xiàn)持續(xù)的上漲,但是在實際中,可能由于某種原因,使得對資產(chǎn)的預(yù)期下降甚至是負(fù)值,這樣就會使呈現(xiàn)上漲的資產(chǎn)價格出現(xiàn)下跌的現(xiàn)象。 在房地產(chǎn)的交易過程中,會存在這么一種情況,那就是賣方使用自己所有的資產(chǎn)進(jìn)行投資,而買方使用的是自己所擁有的現(xiàn)金,實際上這種情況是一種零和游戲,即一方投機的收益來自于另一方投機的損失,這樣計算兩者的凈損失為零。這種房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)對于整個宏觀經(jīng)濟(jì)來說,產(chǎn)生的影響是中性的。若在這種交易中參與信用度,也就是在交易中啟用來自銀行的借貸資金,在這種情形下,這種交易就會給銀行帶來極其惡劣的影響。 房地產(chǎn)市場中,房價的過

11、度上漲,增加了貨幣的流動性。虛擬資產(chǎn)的隱含收益率隨著其名義價值的升高而逐漸上升,然而貨幣的收益相對來說就比較低,但貨幣的流動性卻呈現(xiàn)出偏好還有所上升的情形,也就是說利率在一個短期內(nèi)不發(fā)生變化時,居民和社會機構(gòu)都愿意將更多的現(xiàn)金持在自己的手中,這樣就使得M0的增長相對來說就太快。與此同時,儲蓄的機會成本隨著過快上漲的房價而加大,于是替代效應(yīng)就出現(xiàn)在了貨幣和資產(chǎn)之間,使得M2的增長回落。 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫也會影響信貸。自1998年以來,各項有利房地產(chǎn)政策的實施,使得個人住房抵押貸款成為推動房地產(chǎn)迅速發(fā)展的重要力量,也成為各銀行開展和擴大住房信貸規(guī)模的重要手段。然而,通過對近幾年房地產(chǎn)信貸的統(tǒng)計,

12、發(fā)現(xiàn)其增長的速度過快。 膨脹的房地產(chǎn)價格,使得金融體系信貸的規(guī)模進(jìn)一步得到快速擴張,從而將貸款的資產(chǎn)逐漸地向房地產(chǎn)業(yè)集中,這種局面更大了暴露了銀行等金融機構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險。 盡管在現(xiàn)在為止,各銀行的優(yōu)勢資產(chǎn)還是針對房地產(chǎn)進(jìn)行的貸款,特別是個人的住房貸款。但與此同時,有一點是不容我們忽視的,那就是個人購房不僅僅只是為了滿足自住的需求,還有很多是為了滿足投資的需求。根據(jù)國家建設(shè)部進(jìn)行的一次調(diào)查,我們進(jìn)行了統(tǒng)計計算,發(fā)現(xiàn)在購房中,存在著28.4%的購房者會在短期內(nèi)將房子轉(zhuǎn)出,23.8%的購房者是將房子用來出租,然而剩下的卻是將房子空著以待漲價收益。人們對未來收入的預(yù)期和對其他經(jīng)濟(jì)來源的預(yù)期都會

13、影響投資的需求,因此說投資需求的風(fēng)險比較大。 除此之外,相關(guān)的研究還表明,基本上所有銀行的破產(chǎn)都是源于房地產(chǎn)市場泡沫的破裂,因此,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)威脅著金融經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定,尤其是如果一個國家的金融體系自身比較脆弱時,或者是對金融體系沒有進(jìn)行審慎地監(jiān)管時,那么這樣情形下,房地產(chǎn)的泡沫破裂帶來的危害就會更大。所以,金融信貸機構(gòu)應(yīng)該保持審慎,防止發(fā)生金融資產(chǎn)質(zhì)量惡化的現(xiàn)象。 3結(jié)論 通過以上的分析,我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的動搖對于經(jīng)濟(jì)的增長會有很大的影響。因此,我們應(yīng)該將房地產(chǎn)業(yè)存在的風(fēng)險有效地化解,維護(hù)金融體系的穩(wěn)定,使經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定持續(xù)增長,于是,我們應(yīng)該從兩方面做起:一是保障性住房建設(shè)的規(guī)模進(jìn)一步加大:二是找出銀行業(yè)自身存在的問題,并采取有力的措施進(jìn)行解決。若這兩方面能夠做好,房地產(chǎn)的動搖幅度就會減小,風(fēng)險性就會降低,國家的經(jīng)濟(jì)就會獲得持續(xù)增長。 參考文獻(xiàn) [1]王重潤,崔寅生.房地產(chǎn)投資擠出效應(yīng)及其對經(jīng)濟(jì)增長的影響[J].經(jīng)濟(jì)觀察,2012. [2]周春宇.房地產(chǎn)波動對經(jīng)濟(jì)增長的影響[J].金融與經(jīng)濟(jì),2010,08.

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