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1、常 用 土 地 面 積 換 算 公 式 2008-03-0315:53 常用土地面積換算公式1畝=60平方丈二6000平方尺，1畝=666. 6平方米 其實(shí)在民間還有一個(gè)更實(shí) 用的口決來計(jì)算： 平方米換為畝，計(jì)算口訣為“加半左移三”。 1平方米=0.0015畝，1萬平方米=15畝，如128平 方米等于多少畝？計(jì)算方法是先用 128加128的一半：128+64=192,再把小數(shù)點(diǎn)左移3位，即得出畝 數(shù)為0.192。 畝換平方米，計(jì)算口訣為“除以三加倍右移三”。如要計(jì)算24.6畝等于多少平方米，24.6+3=8.2, 8.2加倍后為16.4,然后再將小數(shù)點(diǎn)右移3位，即得出平方米數(shù)為1640

2、00 ??市畝和公畝以及公頃又有很大的差異，具體換算公式如下： ??1公頃=15畝=100公畝=10000平方米？？1(市)畝等于666.66平方米 ??1公頃等于10000平方米 ??1公畝等于100平方米 ?? 1 畝=666.6666666.平方米 1 公頃=10000平方米(squaremeters) 1公頃=100公畝(ares) 1公頃=15畝 1 公頃=2.4710538 英畝(acres) 1公頃=0.01平方公里(平方千米)(squarekilometers) 1平方公里=100公頃 1 畝=0.0666666 公頃=666.6666 平方米 1公

3、畝=100平方米 容積率 獨(dú)立別墅為0.2~0.5, 聯(lián)排別墅為0.4~0.7, 6層以下 多層住宅 為0.8~1.2, 11層小 高層住宅 為1.5~2.0, 18層高層住宅為 1.8~2.5, 19層以上住宅為 2.4~4.5, 住宅小區(qū) 容積率小于1.0的，為 非普通住宅。 容積率定義 容積率：又稱 建筑面積 毛密度,項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但必須 是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積）與項(xiàng)目 總用地面積的比值。 容積率是衡量 建設(shè)用地 使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無量綱的 比值，通常以地塊面積 為1,地塊內(nèi)地上 建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)、 即為容積

4、率的值。 計(jì)算公式 容積率=地上總建筑面積+規(guī)劃用地面積 容積率:項(xiàng)目用地范圍內(nèi) 總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。 計(jì)算公式： 容積率=總建筑面積+總用地面積 當(dāng)建筑物層高超過8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。 建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物 基底面積與宗地面積之比。 容積率： 所謂 容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。容積率越大，建筑密度越大，容積率越小，建筑 密度越小。 （你想看比較直接的數(shù)字，可是你未提供項(xiàng)目用地面積的數(shù)值 ） 建筑密度： 建筑覆蓋率（建筑密度）是指建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率 ^ 它可以

5、反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 綠地率： 綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類名地的總和與用地面積的比率（ ％）。 容積率是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。容積率的計(jì)算公式是：容積 率=總建筑面積+總用地面積。舉個(gè)簡單的例子說明：一個(gè)項(xiàng)目如果總建筑面積為 5 萬平米，而總用地面積為4萬平米，那么該項(xiàng)目的容積率應(yīng)該這樣進(jìn)行計(jì)算 50000+ 40000=1.25。這里得出的答案1.25就是容積率。知道了這一點(diǎn)，我們?cè)谫?房時(shí)，詢問了相關(guān)數(shù)據(jù)之后就能輕松地計(jì)算出該項(xiàng)目的容積率了。 容積率與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系： 通俗的說，容積率越低的房子價(jià)格越高、而容積率高的 房子價(jià)

6、格通常會(huì)略低于同等地段的其他項(xiàng)目定價(jià)。而換個(gè)角度來看，越是寸土寸金 的地段，開發(fā)商就越希望提高項(xiàng)目的容積率一一在有限的用地面積中盡量多蓋房， 這樣會(huì)使地價(jià)成本在房屋中所占的比例大幅下降，從而得到更多的利潤。簡單的講， 一個(gè)項(xiàng)目的容積率越高，開發(fā)生能夠得到的利潤就越大。 那么，容積率具體來說到底代表什么呢？容積率的高低對(duì)我們的生活會(huì)產(chǎn)生怎 樣的影響？下面，讓我們?nèi)齻€(gè)不同的角度來進(jìn)行以下說明。 1、人口密度： 高容積率的住宅項(xiàng)目意味著小區(qū)內(nèi)房子建得多，而高密度的住宅必定會(huì)帶來高密 度的居住人口，最終導(dǎo)致小區(qū)中業(yè)主的生活舒適度下降。另外，高密度的居住人口 還會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)的健身場(chǎng)所、兒童活動(dòng)區(qū)域、

7、娛樂中心以及樓宇內(nèi)的電梯、消防通道 形成比較大的壓力。頻繁的的使用會(huì)加劇這些設(shè)施的老化，所以在購買高密度小區(qū) 時(shí)應(yīng)該對(duì)此提出更高的要求。 2、內(nèi)部規(guī)劃問題： 由于高容積率住宅對(duì)土地使用率的過分追求，小區(qū)內(nèi)的樓層會(huì)比較高、綠地的比 例也會(huì)相應(yīng)的減少，從而影響居住區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境與品質(zhì)。另外，樓間距過近、小 區(qū)內(nèi)道路狹窄、停車位置不足也是高容積率小區(qū)經(jīng)常遇到的問題。如何合理地解決 這些問題不但是擺在開發(fā)商案頭的重要工作，也是使購房者提高對(duì)小區(qū)的認(rèn)可度的 重要方面。 3、安防問題：由于居住密度大，所以出入的人會(huì)較多，外來人員混入其中的難 度也會(huì)相應(yīng)地降低很多。這就對(duì)高容積率住宅的安防系統(tǒng)

8、提出了更高的要求。所以 高容積率的住宅安防系統(tǒng)一定要跟上（當(dāng)然這不是說低容積率的小區(qū)安防就不重 要），不僅要加大監(jiān)控設(shè)備的密度，而且也需要更多的巡邏人員來保證住戶的安全。 PS:容積率多高才合適？ 容積率過高或綠化率過低的小區(qū)在居住安全性與舒適度方面大多會(huì)存在一些問題， 一個(gè)具有良好居住環(huán)境的小區(qū)，多層住宅應(yīng)的容積率不應(yīng)超過 3、高層住宅的容積率 不應(yīng)超過5、而綠化率以不低于30出好。 建筑容積率是每公頃住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積（萬 m2/hm2 ）或以住區(qū)總建筑面積（萬 m2）與住 區(qū)用地（萬 m2）的比值表示。它是開發(fā)商最敏感的一個(gè)數(shù)字。 容積率過小，土地資源利用率低，

9、造成單位住宅成本過高；容積率過大，可能產(chǎn)生人口密度過高、居住環(huán)境質(zhì)量 下降、建筑造價(jià)過高等問題。因而，對(duì)容積率的評(píng)定要綜合考慮經(jīng)濟(jì)、環(huán)境以及未來發(fā)展等多種因素。實(shí)際上住 宅性能認(rèn)定前，容積率已由規(guī)劃部門嚴(yán)格審批，在此強(qiáng)調(diào)是突出節(jié)地的重要性。 建筑密度也稱建筑覆蓋率，它是指建設(shè)用地范圍內(nèi)所有的建筑基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率； 建筑容積率 就是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地的比率。 容積率是考察一個(gè)小區(qū)居住舒適度的重要指標(biāo)， 這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小， 居住密度越小， 好住度就會(huì)越高。 一般來說，較舒適的容積率是：高層塔樓 （18~2

10、0層左右）的容積率應(yīng)為3~4,板式小高層（7~10層）為1.8~2 ,多 層板樓（4~6層左右）為1.5左右，聯(lián)排別墅（townhouse）為0.6左右，別墅容積率 0.2。對(duì)于發(fā)展商而言，容積率 這個(gè)指標(biāo)是決定最終利潤的關(guān)鍵， 因?yàn)榈貎r(jià)成本在開發(fā)中占絕對(duì)比例， 建筑容積率越高，發(fā)展商的可售面積越大， 回收資金就越多。 規(guī)劃對(duì)低密度住宅的大體標(biāo)準(zhǔn)概念，高層低密度住宅容積率不大于 2.2;多層低密度住宅容積率不大于 1.2;排 屋（TownHouse ）容積率不大于 0.7;別墅（Villa ）容積率不大于 0.35。 一.容積率的內(nèi)涵及其特性容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總

11、建筑面 積與宗地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。 通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的 比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平 的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是從微觀上影 響地價(jià)最重要的因素。 建筑特點(diǎn) （一）容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位 土地面積 上允許的 建筑容量。宗 地是地籍管理的 基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地， 其面積不包括公用的道路、 公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只 有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用

12、強(qiáng)度，宗地間才具 有可比性。 （二）容積率（R）、建筑密度（C）與層數(shù)（H）之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在 具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與 宗地面積 之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同， 且對(duì)單個(gè)房屋來說各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為： R= C- H, 此種情況下，建筑層數(shù)與容積率 成正比例 關(guān)系。 （三）容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購買土地使用權(quán)的目的是 為了對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)房屋。 房屋的單方開發(fā)成本=房屋單方造價(jià)+ 樓面地價(jià)+稅+費(fèi) 樓面地價(jià)=宗地總價(jià)/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價(jià)/容積率 因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。 （四）

13、容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地 的利用效益，但建筑容量的增大，會(huì)帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為 做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最 合理值。容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則 一、容積率系指一定地塊內(nèi)，地上總建筑面積計(jì)算值與總建設(shè)用 地江積的 商。地上總建筑面積計(jì)算值為建設(shè)用地內(nèi)各棟建筑物地上建筑面積計(jì)算值之和； 地下有經(jīng)營性面積的，其經(jīng)營面積不納入計(jì)算容積率的建筑面積。一般情況下， 建筑面積計(jì)算值按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》 （GB/T50353-2005 ）的規(guī)定 執(zhí)行；遇有特殊情況，按照本規(guī)則下列規(guī)定執(zhí)

14、行。 二、當(dāng)住宅建筑 標(biāo)準(zhǔn)層層高大于 4.9米（2.7米+ 2.2米）時(shí)，不論層內(nèi)是否 有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層 水平投影 面積的2倍計(jì)算；當(dāng)住宅建筑層高 大于7.6米（2.7米X 2+2.2米）時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值 按該層水平投影面積的 3倍計(jì)算。 三、當(dāng)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于 5.5米（3.3米+ 2.2米）時(shí)，不論層內(nèi)是否 有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的 2倍計(jì)算；當(dāng)辦公建筑層高 大于8.8米（3.3米X 2+2.2米）時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值 按該層水平投影面積的 3倍計(jì)算。 四、當(dāng)普通 商業(yè)建筑 標(biāo)準(zhǔn)層層高大于 6.

15、1米（3.9米+2.2米）時(shí)，不論層內(nèi) 是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的 2倍計(jì)算；當(dāng)普通商業(yè) 建筑層高大于10米（3.9米X 2+2.2米）時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積 的計(jì)算值按該層水平投影面積的 3倍計(jì)算。 五、計(jì)算含陽臺(tái)建筑的容積率指標(biāo)時(shí)，陽臺(tái)部分建筑面積的計(jì)算值按照其 水平投影面積計(jì)算。 六、地下空間的頂板面高出室外地面 1.5米以上時(shí)，建筑面積的計(jì)算值按 該層水平投影面積計(jì)算；地下空間的頂板面高出室外地面不足 1.5米的，其建 筑面積不計(jì)入容積率。 如建筑室外地坪標(biāo)高不一致時(shí)，以周邊最近的城市道路標(biāo)高為準(zhǔn)加上 0.2米作為室外地坪，之后再按上述規(guī)

16、定核準(zhǔn)。 容積率具有如下特性: （一）容積率表達(dá)的是具體 宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍 管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括 公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指 宗地”容積率 的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。 （二）容積率（R）、建筑密度（C）與層數(shù)（H）之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體 宗 地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對(duì)單個(gè)房屋 來說各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為： R = C?H,此種情況下，建筑 層數(shù)與容積率成正比例關(guān)

17、系。 （三）容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對(duì) 土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)房屋。房屋的單方開發(fā)成本=房屋單方造價(jià)+樓面地價(jià)+稅+ 費(fèi)樓面地價(jià)=宗地總價(jià)/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價(jià)/容積率因此，樓面地 價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。 （四）容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的 利用效益，但建筑容量的增大，會(huì)帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做 到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合 理值。 容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律影響地價(jià)的因素很多， 雖然各因素影響地價(jià)的途徑各不 相同，但其作用機(jī)制可抽

18、象概括為兩個(gè)方面： 一是通過影響土地收益來影響地價(jià)， 二是通過影響土地供求關(guān)系影響地價(jià)。 收益 機(jī)制很大程度上決定了土地供給的經(jīng)經(jīng)濟(jì)剩余量的分配，使地價(jià)的變化趨于復(fù)雜 化。容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律，濟(jì)剩余量，市場(chǎng)供求關(guān)系使地價(jià)相對(duì)經(jīng)濟(jì)剩余量 產(chǎn)生波動(dòng)，決定了土地供給的同時(shí)受收益機(jī)制和市場(chǎng)供求關(guān)系的作用， 總體說來， 區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價(jià)水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴(yán)格，容積 率對(duì)地價(jià)的影響程度愈大。 具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（一）遵循報(bào)酬遞增遞減規(guī)律”。在一定的技術(shù)經(jīng) 濟(jì)條件下，土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。作 為城市建設(shè)用地，容積率對(duì)地價(jià)影響的報(bào)酬遞

19、增遞減規(guī)律表現(xiàn)在：在建筑密度 一定時(shí)，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開始 時(shí)由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)偅?單方造價(jià)降低；當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時(shí)， 就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等，單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升，而單方 售價(jià)則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢(shì)。當(dāng)單方售 價(jià)等于單方造價(jià)時(shí)，土地收益達(dá)到最大，土地價(jià)格也達(dá)到最高，此時(shí)的容積率 為最經(jīng)濟(jì)容積率。若繼續(xù)增大容積率會(huì)因單方售價(jià)低于單方造價(jià)而使土地投資 收益開始下降，地價(jià)也隨之開始下降。MC為單方造價(jià)，MR為單方售價(jià)，某一 容積率L時(shí)的地價(jià)是該容積率下的總收益（DCGF面積）減掉投資者資本、勞力

20、的正常利潤，剩余部分即為地價(jià)。當(dāng)容積率等于M時(shí)，單方造價(jià)等于單方售價(jià)， 土地開發(fā)的邊際收益為0,總、收益（DCNF面積）達(dá)到最大，地價(jià)達(dá)到最高，M為 最佳容積率。超過這個(gè)容積率，地價(jià)開始向反方向變化，隨容積率提高而下降。 （二）容積率對(duì)地價(jià)的作用程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系。 首先，城市規(guī)模大， 土地集約化利用程度高，地價(jià)總體水平高，樓面地價(jià)占房屋單方開發(fā)成本比例 高，通過降低樓面地價(jià)來降低房屋單方開發(fā)成本效果明顯，而小城市土地集約 化利用程度低，地價(jià)總體水平低，房屋開發(fā)單方成本主要受房屋單方造價(jià)影響， 通過降低樓面地價(jià)降低房屋開發(fā)單方成本效果不明顯，而且房屋層數(shù)達(dá)到一定 數(shù)值后若繼續(xù)增加層

21、數(shù)會(huì)增加單方工程造價(jià)；另外，大城市有比較系統(tǒng)的城市 規(guī)劃資料，土地開發(fā)受規(guī)劃控制比較嚴(yán)，而小城市規(guī)劃控制一般不嚴(yán)格，容積 率的確定往往具有隨意性，許多地方?jīng)]有容積率這個(gè)指標(biāo)限制，或有，但控制 不嚴(yán)，而且有的地方政府為樹城市形象，往往鼓勵(lì)建筑物向空中發(fā)展，愈高愈 好，容積率在這些小城鎮(zhèn)缺乏實(shí)際操作意義。所以，城市規(guī)模愈大，容積率對(duì) 地價(jià)的影響愈明顯，地價(jià)隨容積率的變化幅度愈大。 （三）容積率對(duì)同一城市不同區(qū)位地價(jià)的作用程度不同。城市中心區(qū)位條件優(yōu) 越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃控 制程度均高于其它區(qū)域，特別是城市邊緣區(qū)，投資者的激烈競(jìng)爭(zhēng)使地價(jià)隨容積 率變化

22、的幅度保持或接近土地收益機(jī)制作用下的地價(jià)隨容積率的變化規(guī)律；而 在其他地區(qū)則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對(duì)地 價(jià)的作用程度隨之下降。因此，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從 中心向外圍逐漸減弱。 （四）容積率對(duì)不同類型用地地價(jià)的作用程度不同。商業(yè)用地對(duì)區(qū)位條件反應(yīng) 最敏感，只能布局在少量區(qū)位條件優(yōu)越的沿路區(qū)域，土地稀缺程度、供求矛盾 比住宅、工業(yè)用地突出，容易形成賣方市場(chǎng)，眾多用地者的競(jìng)爭(zhēng)促使容積率增 加產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)剩余主要以地價(jià)形式表現(xiàn)出來，歸土地所有者所有；住宅用地對(duì) 區(qū)位條件反應(yīng)的敏感程度比商業(yè)用途弱，但比工業(yè)用地強(qiáng)；工業(yè)用地一般分布 在城市外圍，不但受區(qū)位條件影響最不敏感，而且受工藝流程的制約，在很多 情況下沒有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對(duì)不同類型地價(jià)的影 響程度由強(qiáng)到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地