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1、房產(chǎn)稅變革對(duì)北京房價(jià)的影響 摘要 近幾年,北京市政府結(jié)合國務(wù)院相關(guān)政策出臺(tái)了一系列房價(jià)調(diào)控的措施,這些措施的實(shí)行,沒有對(duì)高漲的房價(jià)形成抑制作用。在此過程中,行政手段的干預(yù)和打壓凌駕于市場自動(dòng)調(diào)節(jié)機(jī)制之上,而房產(chǎn)稅改革可以用稅收手段對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。 目前,房產(chǎn)稅尚處于改革試點(diǎn)時(shí)期,未來的全國開征還面臨很多難題。房產(chǎn)稅改革對(duì)北京房價(jià)的影響究竟是怎樣,更需要根據(jù)具體情況從不同角度細(xì)致分析。 本文以北京市住房市場為例,從研究對(duì)象和研究任務(wù)出發(fā),運(yùn)用規(guī)范分析方法和定量分析方法,從房地產(chǎn)供求角度研究分析了房產(chǎn)稅改革對(duì)北京市住房市場的全方位影響。通過對(duì)北京房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的分析,了解到住

2、宅的供給情況和需求情況,再結(jié)合定量分析得出供需曲線,驗(yàn)證定性分析的推測是否正確,從而對(duì)北京房地產(chǎn)市場有更加深刻的了解。結(jié)合國內(nèi)外房產(chǎn)稅改革的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),對(duì)將要開征的房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響進(jìn)行預(yù)估。通過供求兩個(gè)角度分析增加保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅后對(duì)房價(jià)產(chǎn)生的影響,結(jié)合回歸分析找出影響房價(jià)的諸多因素,從定性和定量兩個(gè)方面分析各方行為變化。最后,結(jié)合前面的深度分析,提出相關(guān)的政策建議。 本文主要分為六部分:第一部分介紹研究意義、研究方法和國內(nèi)外的文獻(xiàn)研究成果;第二部分綜述房產(chǎn)稅的理論基礎(chǔ)及現(xiàn)行稅制安排;第三部分以數(shù)據(jù)分析為著眼點(diǎn),分析北京房地產(chǎn)現(xiàn)狀;第四部分從供需角度分析保有環(huán)節(jié)稅制設(shè)計(jì)對(duì)房價(jià)的影響,定量分析價(jià)

3、格影響的程度,筆者得出如果房產(chǎn)稅增加 1%,北京房價(jià)會(huì)相對(duì)上升0.8%;第五部分結(jié)合上述分析提出完善房產(chǎn)稅制度及配套設(shè)施的政策建議。 主題詞:房產(chǎn)稅改革 供需角度 房地產(chǎn)價(jià)格影響 Effects of the property tax reform of house price in Beijing Abstract In recent years, the Beijing municipal government in conjunction with the relevant policies of the State Council issued a se

4、ries of price control measures, the implementation of these measures, had no inhibitory effect on the formation of the prices. In this process, the administrative means to suppress the interference and over market automatic adjustment mechanism, the property tax reform can have an impact on the real

5、 estate market by means of taxation. At present, the real estate tax is still in the period of reform, the introduction of the future is still facing many problems. Effects of the property tax reform of Beijing housing prices what is more, according to the specific needs of detailed analysis from d

6、ifferent angles. In this paper, taking Beijing housing market for example, from the point of view of the object of study and research tasks, the use of normative analysis method and quantitative analysis method of supply and demand of real estate, from the angle of the full impact of the property t

7、ax reform of Beijing housing market. Through the analysis of the present situation of Beijing real estate market, to supply and demand situation of residential, combined with quantitative analysis of supply and demand curve, verify the qualitative analysis of the speculation is correct, in order to

8、have a more profound understanding of the real estate market in Beijing. Experience with the domestic and foreign real estate tax reform, the effect will be to levy property tax on the housing price estimate. Effect of property tax on housing tenure has increased by two aspects of supply and demand

9、analysis, combined with the regression analysis to find out the factors influencing the price of each behavior change, from two aspects of qualitative and quantitative. Finally, the depth with the previous analysis, puts forward relevant policy suggestions. This paper is divided into six parts: the

10、 first part introduces the research significance, the research methods and the domestic and foreign literature research; the second part of the review of the theoretical basis of property tax and the current taxation system; the third part of the data analysis as a starting point, analysis of the cu

11、rrent situation of Beijing real estate; the fourth part from the perspective of supply and demand analysis system design has influence on the prices of link quantitative analysis of the price, the degree of influence, the author concluded that if a property tax increase of 1%, the Beijing housing pr

12、ices will be relatively increased by 0.8%; the fifth part of the combination of the above analysis put forward to perfect the real estate tax system and supporting facilities of the policy recommendations. Key words: the impact of property tax reform point of view of supply and demand of real estat

13、e price 目錄 1 緒論 1 1.1 研究的背景、目的和意義 1 1.2 文獻(xiàn)綜述 2 1.2.1 國外研究現(xiàn)狀 2 1.2.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀 4 1.3 本研究的方法及創(chuàng)新之處 6 2 房產(chǎn)稅的理論基礎(chǔ)及我國現(xiàn)行稅制安排 6 2.1 房產(chǎn)稅的理論基礎(chǔ) 6 2.1.1 地租理論 6 2.1.2 稅收歸宿理論 6 2.1.3 地價(jià)理論 7 2.1.4 我國適用的觀點(diǎn) 8 2.2 我國現(xiàn)行稅制安排及變革方向 8 2.2.1 交易環(huán)節(jié) 8 2.2.2 保有環(huán)節(jié) 9 3 北京住宅

14、市場的現(xiàn)狀分析 10 3.1 我國房地產(chǎn)開發(fā)成本 10 3.1.1 土地開發(fā)投資額持續(xù)走高 10 3.1.2 土地出讓金推高購置成本 10 3.2 我國房地產(chǎn)供求關(guān)系 11 3.2.1 住房成交量情況分析 11 3.2.2 通過銷供比分析 12 3.3 北京住宅平均銷售價(jià)格 13 3.4 房價(jià)走勢分析 13 4從供需角度分析房產(chǎn)稅變革對(duì)房價(jià)的影響 14 4.1 從需求角度分析對(duì)房價(jià)的影響 14 4.1.1 僅存在消費(fèi)性需求的房價(jià)變化 14 4.1.2 存在投資性需求的房價(jià)變化 16 4.2 從供給角度分析對(duì)房價(jià)的影響 17 4.2.1 政府行為的變化 17 4.2

15、.2 開發(fā)商行為的變化 17 5 完善房地產(chǎn)稅收制度及配套措施的建議 17 5.1 實(shí)行“有增有減”的房地產(chǎn)稅收政策 17 5.1.1 交易環(huán)節(jié)稅收制度的完善 17 5.1.2 保有環(huán)節(jié)稅收制度的完善 18 5.2 建立健全房地產(chǎn)市場配套政策 22 5.2.1 變革土地制度加大土地供給 22 5.2.2 擺正政府位置做好自身職責(zé) 23 結(jié)論 26 參考文獻(xiàn) 28 1 緒論 1.1 研究的背景、目的和意義 房價(jià)近些年來一直是國民關(guān)注的熱點(diǎn)話題，而調(diào)節(jié)房價(jià)以滿足人們的剛性購房需求已成為政府部門制定政策的重中之重。面對(duì) 2007 年房價(jià)達(dá)到歷史最高點(diǎn)所帶來的恐慌情

16、緒，管理部門相應(yīng)采取了一系列的調(diào)控措施以抑制房價(jià)出現(xiàn)新高，雖然在一定時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)了一定的效果，但并沒有有效抑制房價(jià)的快速上漲。房產(chǎn)稅在保有環(huán)節(jié)征稅在國外不少國家已經(jīng)執(zhí)行多年，體系較為成熟。保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場價(jià)值的升高而提高。 目前，我國在房產(chǎn)方面主要征收的稅種是房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等，而保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅尚未在我國開征。鑒于房價(jià)高漲，房產(chǎn)稅變革由此被推到風(fēng)口浪尖上，政府希望能夠成為有效控制房價(jià)的有力措施。然而，增加對(duì)居民住宅征稅后對(duì)房價(jià)有何影響，到底能否使房價(jià)降下來還存在爭議，因此需要進(jìn)一步研究。此外，2011年 1

17、 月 28 日起，房產(chǎn)稅變革試點(diǎn)首先在上海和重慶啟動(dòng)，變革部分主要針對(duì)存量房開征房產(chǎn)稅。除上海、重慶兩地向部分住宅征收外，各地早已展開相關(guān)準(zhǔn)備工作，如住宅信息的采集及試點(diǎn)方案的準(zhǔn)備等，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的技術(shù)條件日趨成熟。2012 年 12月財(cái)政部表示，要認(rèn)真總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅變革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，研究逐步在全國推開。中國社科院也發(fā)布住房綠皮書中也指出：將擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)作為穩(wěn)定當(dāng)前預(yù)期和深化住房綜合配套變革的突破口。由此可見，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的方向已經(jīng)確定，但房產(chǎn)稅變革后是否會(huì)對(duì)北京的房價(jià)產(chǎn)生抑制作用，還需要進(jìn)行詳細(xì)的研究分析。既然房產(chǎn)稅的擴(kuò)容已成為必然，那么針對(duì)其對(duì)房價(jià)的影響就應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注。北京作為中國

18、的首都，其影響地位及標(biāo)桿作用可謂首屈一指，因此研究擴(kuò)容的房產(chǎn)稅對(duì)于北京房價(jià)的作用有著極其重要的意義。財(cái)政部部長樓繼偉在 2013 年 11 月 19 日發(fā)行的《〈中共中央關(guān)于全面深化變革若干重大問題的決定〉輔導(dǎo)讀本》中撰文，將加快稅收立法步伐作為深化稅制變革需要把握的五個(gè)方面之一，并提出要加快房產(chǎn)稅立法，推進(jìn)房產(chǎn)稅變革。自 2010 年初開始，北京市政府結(jié)合國務(wù)院相關(guān)政策出臺(tái)了一系列房價(jià)調(diào)控的措施，僅 2013 年一年的時(shí)間，北京市相關(guān)部門就配合新國五條的“京十九條”及“京七條”。但是這些措施的實(shí)行，對(duì)于平抑房價(jià)收效甚微。在此過程中，行政手段的干預(yù)和打壓凌駕于市場自動(dòng)調(diào)節(jié)機(jī)制之上，而房產(chǎn)稅稅制

19、的調(diào)整可以用稅收手段對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。目前，房產(chǎn)稅變革還面臨很多難題，應(yīng)針對(duì)不同地區(qū)的不同情況區(qū)分對(duì)待，找出切實(shí)可行的變革方案。 1.2 文獻(xiàn)綜述 1.2.1 國外研究現(xiàn)狀 Oates(1969)在 Tiebout 理論的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提出公共服務(wù)的好壞通過影響一個(gè)社區(qū)對(duì)于潛在居民的吸引力，從而對(duì)房價(jià)的高低產(chǎn)生作用。房產(chǎn)稅的變化會(huì)帶來一系列的可能性，在某種情形下，會(huì)減少房東的租金收入從而降低房價(jià)。而另一種情形下，稅收可能會(huì)提高承租人的租金，但對(duì)市場的總體房價(jià)影響較少。此外，通過普通二乘法和協(xié)整檢驗(yàn)等計(jì)量方法來研究地方財(cái)政支出與房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。他對(duì)位于紐約大都市地區(qū)的新澤西

20、州東北部的 53 個(gè)市區(qū)的住宅區(qū)為樣本，研究發(fā)現(xiàn)房價(jià)與房產(chǎn)稅成負(fù)相關(guān)關(guān)系，與政府支出成正相關(guān)關(guān)系。相關(guān)系數(shù)表明，房產(chǎn)稅的增加不一定伴隨著地方公共服務(wù)供給的提高，由于房產(chǎn)稅的資本化會(huì)帶來房價(jià)下降。政府一方面提高稅率，一方面加大公共部門服務(wù)，這樣會(huì)抑制房產(chǎn)稅對(duì)于房價(jià)的影響。 Hamilton（1974）高度肯定了房產(chǎn)稅的作用，他認(rèn)為房產(chǎn)稅提供了高效公共服務(wù)的價(jià)格，不具任何無謂損失。而且房產(chǎn)稅的開征無疑問的相對(duì)輕松地執(zhí)行了最低消費(fèi)的要求，這種降低消費(fèi)的訴求是無法強(qiáng)制執(zhí)行的。在平衡狀態(tài)下，稅收和公共服務(wù)提供水平不能自然而然的資本化為房價(jià)水平。 美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家費(fèi)爾柴爾德（Fairchild，1935）

21、、克倫配爾（Klemperer， 1974）、日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家野口悠紀(jì)雄（1997），在無限期連續(xù)時(shí)間序列情形下，采用積分法和變分法，研究了持有環(huán)節(jié)房屋稅收對(duì)房屋價(jià)格的影響。假定征稅之前各期房屋價(jià)格為保持不變的常數(shù)，則稅后各期房屋價(jià)格也相應(yīng)保持不變，但這個(gè)不變的價(jià)格水平總是低于征稅之前的各期房屋價(jià)格，并且從價(jià)稅率越高，稅后房屋價(jià)格降低的幅度越大。 房地產(chǎn)稅的征收在世界各國有著悠久的歷史，國外學(xué)者很早就開始對(duì)房產(chǎn)稅 展開了研究，至今國外關(guān)于房產(chǎn)稅的文獻(xiàn)已不僅僅局限于稅制，其涉及面非常廣，包括了經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的方方面面。 稅收是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要政策，Meen(2001)[10]等學(xué)者研究了房

22、地產(chǎn)稅收政策對(duì)房價(jià)的影響。理論研究表明，對(duì)房地產(chǎn)征稅將引起房地產(chǎn)交易頻率、交易量和交易價(jià)格變化。 Mieszkowshi(1972) [11]通過調(diào)整Harberger(1962) [12]的關(guān)于稅負(fù)歸宿一般均衡模型，將其運(yùn)用于研究房地產(chǎn)稅的問題，他把整個(gè)經(jīng)濟(jì)中所有的行政區(qū)域按稅收的高低劃分為高稅收以及低稅收地區(qū)。通過在高稅收地區(qū)征收高房地產(chǎn)稅，這將會(huì)促使該地區(qū)資本的流出，進(jìn)而就降低了土地和勞動(dòng)力等生產(chǎn)要素的回報(bào)率，由此最終將提高房地產(chǎn)以及一般商品的價(jià)格；而通過在低稅收地區(qū)征收低房地產(chǎn)稅，將會(huì)促使該地區(qū)的資本流入，從而改善了該地區(qū)所有生產(chǎn)要素的組合比例，從而提高了生產(chǎn)要素的回報(bào)率，同時(shí)就降低

23、了生產(chǎn)成本，這將最終降低房地產(chǎn)以及一般商品的價(jià)格。 Hamilton(1975) [13]假設(shè)各個(gè)地方政府可以對(duì)其轄區(qū)內(nèi)的社區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格分區(qū)，并且能限定每個(gè)社區(qū)中住房的最低價(jià)值，然后根據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，社區(qū)中的個(gè)人會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)稅的征收以及調(diào)整，從而更改他們的住宅消費(fèi)方式，同時(shí)他們也會(huì)通過調(diào)整個(gè)人的住宅消費(fèi)偏好，然后根據(jù)對(duì)公共服務(wù)的需求從而選擇適合自己的社區(qū)居住。因此研究結(jié)果表明在房地產(chǎn)稅、住宅價(jià)值和公共服務(wù)之間存在著顯著的相關(guān)關(guān)系。但是該模型也存在一個(gè)比較明顯的缺陷，現(xiàn)實(shí)生活中每個(gè)社區(qū)內(nèi)住宅價(jià)值并不一定會(huì)出現(xiàn)趨同現(xiàn)象。Hamilton 為了彌補(bǔ)這個(gè)缺陷，引入“趨異社區(qū)”這一限制，他在文章中證明即使社

24、區(qū)沒有出現(xiàn)趨同現(xiàn)象，但如果房地產(chǎn)稅還是決定公共服務(wù)的價(jià)格的因素之一，人們對(duì)公共服務(wù)的需求也將會(huì)趨同。 Boelhouwer(2004) [14]研究了世界各國房地產(chǎn)價(jià)格，根據(jù)其變化情況來分析稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，結(jié)果表明小部分國家的稅收政策并沒有達(dá)到期望的效果，比如法國、比利時(shí)、荷蘭等，但是還有一部分國家達(dá)到了預(yù)期的結(jié)果，如丹麥、美國、德國、瑞典等。他還研究了世界各國在稅收改革前后4 年住宅價(jià)格年均變化情況。本文關(guān)于房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)對(duì)住宅價(jià)格影響的研究就借鑒了Boelhouwer(2004)的部分研究成果。 研究美國房地產(chǎn)稅制改革對(duì)住宅價(jià)格影響的文獻(xiàn)也有很多。Tiebout(195

25、6) [15] 研究結(jié)果表明消費(fèi)者能夠根據(jù)住宅價(jià)格與公共服務(wù)的供給情況，然后選擇滿足自身收入——支出偏好的區(qū)域居住。他的研究結(jié)果為以后的學(xué)者研究房地產(chǎn)稅與住宅價(jià)格的關(guān)系奠定了一定基礎(chǔ)。接下來，Oates(1969) [16]通過研究美國新澤西州東北部附近的53 個(gè)城鎮(zhèn)的情況，發(fā)現(xiàn)住宅價(jià)值與公共支出水平正相關(guān)，而與財(cái)產(chǎn)稅成負(fù)相關(guān)。Capozza (1989) [17]研究美國的稅制改革對(duì)住宅價(jià)格和住宅融資的影響，研究結(jié)果表明廢除財(cái)產(chǎn)稅將會(huì)使美國住宅價(jià)格平均下降5％左右，而再取消抵押貸款利息將會(huì)使住宅價(jià)格再下降12％左右。此外Noord(2005) [18]等學(xué)者也通過對(duì)不同的數(shù)據(jù)，進(jìn)行了大量的實(shí)

26、證檢驗(yàn)，來研究房地產(chǎn)稅與住宅價(jià)格之間的關(guān)系，最終都得出了比較近似的結(jié)論。 Benjamin(1993) [19]通過研究美國費(fèi)城房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅改革對(duì)住宅價(jià)格的影響，發(fā)現(xiàn)由于房地產(chǎn)的供給是缺乏彈性的，因此對(duì)房地產(chǎn)征收轉(zhuǎn)讓稅將會(huì)導(dǎo)致住宅價(jià)格在短期內(nèi)下降，而稅收負(fù)擔(dān)將由賣方承擔(dān)。Skedinger(1999) [20]根據(jù)房地產(chǎn)市場搜索模型，研究房地產(chǎn)交易稅對(duì)住宅價(jià)影響，結(jié)果發(fā)現(xiàn)住宅價(jià)格是內(nèi)生的，而征收房地產(chǎn)交易稅將會(huì)產(chǎn)生閉鎖效應(yīng)，也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)下降。SethPayton(2004) [21]在他對(duì)美國印第安納州Marion 縣1999 年出售的9346 個(gè)住宅數(shù)據(jù)進(jìn)行的實(shí)證研究中指出物

27、業(yè)稅實(shí)際稅率與住宅價(jià)格呈顯著負(fù)相關(guān)，是影響住宅價(jià)格的主導(dǎo)因素。 Wood(2006)采用微觀模擬模型對(duì)澳大利亞房地產(chǎn)政策對(duì)住宅需求選擇的影響進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)稅會(huì)影響房屋的相對(duì)價(jià)格、家庭實(shí)際收入并最終影響房價(jià)。 從上述文獻(xiàn)可以看出，目前國外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅與房價(jià)關(guān)系的進(jìn)行了較多探 討，從相關(guān)文獻(xiàn)所采用的研究方法和研究內(nèi)容來看，主要可分為以下兩類：一類是從稅收資本化和公共服務(wù)提供的視角進(jìn)行研究；另一類是從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的角度研究住房消費(fèi)選擇問題。這些研究對(duì)我國學(xué)者研究國內(nèi)房產(chǎn)稅改革提供了許多幫助，非常值得我們?nèi)ソ梃b。 1.2.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀 1.2.2.1 開征保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅對(duì)價(jià)格影響

28、研究成果 研究中關(guān)于保有環(huán)節(jié)征稅是否能夠降低房價(jià)方面存在兩種主要觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為房價(jià)會(huì)下降，持這種觀點(diǎn)的人主要有：吳晉京（2010）認(rèn)為房產(chǎn)稅變革后，稅收對(duì)象將鎖定在土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的持有者身上，因此無論是自住房、商品房還是開發(fā)房都將受到影響。從供給角度來看，可以抑制土地的囤積，增加供給。此外增加了財(cái)政收入，政府可以提供更多的廉價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房。從需求的角度來看，對(duì)于擁有的大量房屋的炒房者將是一筆不小的負(fù)擔(dān)，迫使惡意炒房的行為終止。況偉大、朱勇、劉江濤（2012）對(duì) 23 個(gè) OECD 國家的住房 1980-2009 年的市場數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，研究住房房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響。研究發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)

29、具有顯著負(fù)向作用，但過去 30 年23 個(gè) OECD 國家房產(chǎn)稅率的均值為 2.61%。這表明，盡管房產(chǎn)稅能有效降低房價(jià)，但地方政府不大可能通過大幅提高房產(chǎn)稅率來實(shí)現(xiàn)。因此，房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的抑制作用具有局限性。 另一種觀點(diǎn)認(rèn)為房產(chǎn)稅變革后房價(jià)下跌的幅度不大：齊偉（2009）認(rèn)為房價(jià)不可能因?yàn)槎愂罩贫日{(diào)整而大幅下跌，由于房產(chǎn)稅里面暫時(shí)不會(huì)包含任何開發(fā)商所承擔(dān)的成本。自然不會(huì)因?yàn)殚_發(fā)成本的降低而大幅降低房屋最終售價(jià)。此外我國特有的農(nóng)村和城市二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，使得農(nóng)村、城市的懸殊很大。造成了大量打工者涌入像北京這樣的大城市，從而對(duì)房地產(chǎn)需求上升并保持一種長期的高需求狀態(tài)。朱宇彤（2007）認(rèn)為在房產(chǎn)稅變

30、革的初期，會(huì)較多的體現(xiàn)為房價(jià)的直接下降。這對(duì)于購房消費(fèi)者特別是中下等收入的消費(fèi)者是有利的，可以鼓勵(lì)其早日買房。但從長期看，如果房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，開發(fā)商就會(huì)采取隨行就市定價(jià)法，人們預(yù)期的房價(jià)會(huì)隨房產(chǎn)稅變革而下降的情況可能就不會(huì)出現(xiàn)，或達(dá)不到理論分析的預(yù)期降幅。曹映雪、張?jiān)俳?、廖理（2008）通過理論研究也發(fā)現(xiàn)對(duì)存量房征稅在一定程度上對(duì)投機(jī)行為有抑制作用，但這種作用主要是短期的影響。從長期來看，住房的稅收成本加大對(duì)投機(jī)行為的影響是相對(duì)微弱的。 1.2.2.2 從供需角度研究房產(chǎn)稅變革研究成果 我國相關(guān)學(xué)者已對(duì)此有一定的研究，主要的幾種觀點(diǎn)集中如下：李曉峰（2010）認(rèn)為當(dāng)房產(chǎn)的供

31、給結(jié)構(gòu)中二手房的比重越高、需求結(jié)構(gòu)中投資投機(jī)性需求的比重越大的情況下，一個(gè)較低的稅率也會(huì)對(duì)市場產(chǎn)生較大的影響。此外，房產(chǎn)總需求內(nèi)部組成中消費(fèi)需求受稅負(fù)的影響相對(duì)較小，從而房產(chǎn)總體的需求彈性變小，使得房產(chǎn)的需求同供給一樣也有一種內(nèi)部的緩沖機(jī)制，使得開征前后房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的整體幅度變小變窄。周莉、張超（2010）認(rèn)為保有環(huán)節(jié)的稅收不能抑制投機(jī)性需求，因?yàn)樵诙唐趦?nèi)，增加的稅收成本不是問題，對(duì)于短線投機(jī)行為不會(huì)產(chǎn)生較大影響。周彩霞，朱憲辰（2009）甚至認(rèn)為房產(chǎn)稅變革后，在短期內(nèi)抑制自住性需求而對(duì)投資性需求影響不大，在相對(duì)較長一段時(shí)間內(nèi)對(duì)需求影響不大。吳翔華、陸海曙（2008）認(rèn)為短期內(nèi)稅負(fù)能被資本化入

32、租金，業(yè)主通過提高房地產(chǎn)租賃價(jià)格來將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給承租者，從而影響了房地產(chǎn)租賃市場的需求。 從以上的文獻(xiàn)中可以看出，諸多學(xué)者都認(rèn)為房產(chǎn)稅變革后會(huì)明顯增加住房的持有成本，從而抑制投資需求，抑制房價(jià)上漲，但只是短期的作用。從長遠(yuǎn)的角度來講，保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)對(duì)房價(jià)的上漲抑制是微弱的，只起到調(diào)控的作用。 1.3 本研究的方法及創(chuàng)新之處 本文在充分了解房地產(chǎn)市場的情況為前提，在面臨房地產(chǎn)稅制變革的大背景下，從多角度探討房產(chǎn)稅變革真正給房價(jià)帶來的影響。針對(duì)北京這個(gè)特殊的地區(qū)進(jìn)行細(xì)致分析，結(jié)合近期數(shù)據(jù)，整理對(duì)比其中的發(fā)展趨勢，能夠很好的揭示稅收與房價(jià)的關(guān)系，具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。文中從供需角度，結(jié)合房產(chǎn)稅

33、變革后投資成本變化比較，量化分析內(nèi)容，做到有理有據(jù)，真實(shí)可靠。在收集大量數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，針對(duì)北京住宅市場做實(shí)證分析，從另一個(gè)角度闡明其影響的規(guī)模?？傊?，從多角度探討同一問題，有利于避免單一方法的偏頗，更全面更深入。 本文的創(chuàng)新之處有二：一是擺脫泛泛而談房產(chǎn)稅變革方案設(shè)計(jì)的思路，從數(shù)據(jù)出發(fā)，找尋其內(nèi)在的發(fā)展規(guī)律及走勢預(yù)測。定位于特定地區(qū)，結(jié)合資源優(yōu)勢，充分發(fā)掘地區(qū)差異，切實(shí)保證地區(qū)影響分析的可行性與準(zhǔn)確性。二是明確房產(chǎn)稅變革的政策意圖是完善稅制結(jié)構(gòu)，而不是作為房價(jià)降溫的工具。因此，應(yīng)將以縮小貧富差距及優(yōu)化資源配置作為指引，全面落實(shí)房地產(chǎn)整體稅制簡化合并的具體措施，總結(jié)試點(diǎn)后對(duì)上海及重慶的影響，進(jìn)

34、一步完善北京試點(diǎn)房產(chǎn)稅的相關(guān)配套措施及差異化管理。本文創(chuàng)新點(diǎn)在于數(shù)據(jù)的廣度和深度，不僅全部采用即時(shí)數(shù)據(jù)，通過整理與歸納加以深入分析，并采用實(shí)證分析手段，讓讀者更加直觀的明晰的感受到影響具體程度的大小。 2 房產(chǎn)稅的理論基礎(chǔ)及我國現(xiàn)行稅制安排 2.1 房產(chǎn)稅的理論基礎(chǔ) 2.1.1 地租理論 對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格形成的研究主要還是集中在地租理論,由于地租決定土地價(jià)格,而土地價(jià)格和住房價(jià)格有著密切的聯(lián)系,所以地租理論構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制的分析基礎(chǔ)。地租理論的發(fā)展主要包括:古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論、19 世紀(jì)上半葉資產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家有關(guān)的地租理論、馬克思主義的地租理論、新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論,再到最后的

35、現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論。 2.1.2 稅收歸宿理論 關(guān)于財(cái)產(chǎn)稅的稅收歸宿,存在兩種對(duì)立的理論觀點(diǎn),一種觀點(diǎn)是“受益論”,另一種觀點(diǎn)是“新論”觀點(diǎn)。 受益論對(duì)于房產(chǎn)稅這一稅種得到的最主要的結(jié)論是房產(chǎn)稅既是受益的也是有效 的稅種,完全不存在扭曲效果的。即這一稅收收入用于為納稅人提供服務(wù),沒有福利損失,而且比地方政府所征收的用于同樣服務(wù)的其他稅種更有效率。受益論的主要觀點(diǎn)建立在兩大假設(shè)的基礎(chǔ)上:用腳投票原則(Tiebout,1965)和城市土地利用分區(qū)(zoning)。用腳投票原則是由 Tiebout 于 1956 年提出的,是指市政府的管理者只需提供公共服務(wù)和入住該社區(qū)的支出清單,潛在住

36、戶會(huì)根據(jù)服務(wù)及相應(yīng)的指數(shù)來選擇偏好的社區(qū)居住,可以離開該社區(qū)。城市土地利用分區(qū)是由布魯斯·漢密爾頓(Hamilton,1975)提出的,地方政府可以被視為一個(gè)地方政府企業(yè),其主要的股東是在轄區(qū)內(nèi)擁有住宅的居民,該原則保證了新開發(fā)的地區(qū)會(huì)為自己的發(fā)展支付費(fèi)用。因此可以說受益論依賴的前提條件是通過分區(qū)來控制其進(jìn)入房地產(chǎn)的資本的任意流動(dòng)和居民的流動(dòng)性。 新論最初由米斯考斯基(Mieszkowski,1972)提出,并由佐德羅(Zodrow,1986)和米斯考斯基(Mieszkowski,1989)等進(jìn)行了理論拓展。新論認(rèn)為房產(chǎn)稅這一稅種是對(duì)地方資產(chǎn)所征收的扭曲型稅種。新論也有兩個(gè)最基本的假設(shè)的基礎(chǔ)

37、上:在全國范圍內(nèi)一般 均衡模型的思路和資本存 量不 變。一般 均衡模 型的設(shè)立借鑒了Harberger1962 年的論文,暗示了如果資本在整個(gè)經(jīng)濟(jì)中時(shí)刻流動(dòng),那么某個(gè)行政區(qū)的資本稅負(fù)較高,資本就會(huì)流出該地區(qū),流向稅負(fù)相對(duì)低的行政區(qū),因此房產(chǎn)稅的差別導(dǎo)致了全國資本存量無效率的配置。資本存量不變的原則暗示了資本毫無供給彈性,即均無法逃脫稅收,因此房產(chǎn)稅由資本所有者承擔(dān)。因此可以說新論依賴的前提條件是房屋資本的可流動(dòng)性與全國范圍內(nèi)資本存量的總供給是固定的。 2.1.3 地價(jià)理論 對(duì)于地價(jià)的決定,基本上有兩種理論觀點(diǎn):一種是土地受益論,另外一種是供求決定論。土地受益論的核心就是土地是資本化的地租。

38、土地價(jià)格主要取決于地租和利率的變化,土地價(jià)格與地租成正相關(guān)關(guān)系,與利率成負(fù)相關(guān)關(guān)系,即土地價(jià)格隨地租的增長而增長,隨利率的增長而降低。7 即 P=R/i 其中:P 為價(jià)格; R 為租金收入; I為利率。 而土地的供求論認(rèn)為,土地市場的供求關(guān)系決定土地價(jià)格,土地的供給與需求對(duì)土地的價(jià)格共同產(chǎn)生影響。馬歇爾在邊際效用價(jià)格理論基礎(chǔ)上,分析指出,供給與需求同時(shí)對(duì)價(jià)格發(fā)生作用,完善的市場機(jī)制使得價(jià)值、價(jià)格和成本達(dá)到均衡。而薩繆爾遜也認(rèn)為土地價(jià)格由市場供求關(guān)系共同決定,但是土地的自然供給是無彈性的,土地的需求是一種引致需求,因此土地價(jià)格主要由土地需求決定?，F(xiàn)代土地定價(jià)理論繼承和發(fā)展了傳統(tǒng)的土地定

39、價(jià)的受益論,認(rèn)為土地資本還存在穩(wěn)定的溢價(jià)。 2.1.4 我國適用的觀點(diǎn) 由于中國在改革開放后,居民的流動(dòng)性大大增加,越來越多的家庭選擇居住地點(diǎn),因此受益論中居民具有流動(dòng)性的假設(shè)對(duì)于中國國情來說更合理。 與此同時(shí),在資本向中國大量流入的時(shí)期,新論中國內(nèi)的總供給不變的假設(shè)就會(huì)有違事實(shí)。此外對(duì)于新論中房屋的流動(dòng)性可能現(xiàn)實(shí)中也存在一些問題。房屋是耐用商品,它們固然可以擴(kuò)建,但是資本向外流動(dòng)的過程,只能通過房屋逐漸貶值的形式實(shí)現(xiàn)。雖然存在有些社區(qū)房屋迅速貶值的例子,但是房屋資本通過貶值的途徑外流的速度依然是相當(dāng)緩慢的。因此新論提出的資本流動(dòng)的假說是基于一個(gè)非常長期的角度的。 此外,受益論與供求論

40、并不矛盾,因?yàn)閮烧哒f明的是同一個(gè)事物的不同方面,在實(shí)質(zhì)上是統(tǒng)一的。受益論是從土地的使用價(jià)格,即地租為出發(fā)點(diǎn),研究土地的價(jià)格決定,而這一使用價(jià)格,也反映了土地的供給和需求的直接反映。而供求論則是通過分析直接影響土地市場供給和需求的因素來研究土地價(jià)格的變化,找出房地產(chǎn)價(jià)格決定的一般規(guī)律。因此,我國適用受益論與供求論。 2.2 我國現(xiàn)行稅制安排及變革方向 2.2.1 交易環(huán)節(jié) (1)營業(yè)稅:對(duì)銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人取得的營業(yè)額征收流轉(zhuǎn)稅,在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為,比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。因此也是與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種。按照從購買方取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收稅率為 5%的營

41、業(yè)稅。 (2)個(gè)人所得稅:對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的,應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的 20%計(jì)征。出售 5年以上個(gè)人唯一住房,仍可免征個(gè)人所得稅。 (3)土地增值稅:對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物以及附著物的單位和個(gè)人,以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為課稅對(duì)象,實(shí)行 30%-60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率。 (4)契稅:是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象,向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。契稅屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅,且由財(cái)產(chǎn)承受人繳納。計(jì)稅依據(jù)為是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)雙方當(dāng)事人簽訂的契稅價(jià)格。契稅實(shí)行 3%-5%的幅度比例稅率。 (5)印花稅:該

42、稅以經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中簽訂的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)賬簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件為征稅對(duì)象。納稅人為領(lǐng)受應(yīng)稅憑證的單位和個(gè)人。納稅依據(jù)和稅率根據(jù)合同類型不同而有所差異。 2.2.2 保有環(huán)節(jié) (1)房產(chǎn)稅:該稅以房產(chǎn)余值或房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù),稅率分別為 1.2%和12%。對(duì)個(gè)人所有非經(jīng)營用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 (2)城鎮(zhèn)土地使用稅:是對(duì)城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單 位和個(gè)人,按使用土地的面積定額征收的一種稅。由于我國人多地少,可利用的土地資源十分緊缺,因此開征城鎮(zhèn)土地使用稅對(duì)于調(diào)節(jié)級(jí)差收入,促進(jìn)城鎮(zhèn)土地的合理利用是有十分重要的意義。 從以上稅制安排可以看出,我國住房

43、有關(guān)的稅收集中在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié),雖然房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)也有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,但是對(duì)于居民個(gè)人擁有的非經(jīng)營性的居住房屋都免于征稅。因此,實(shí)質(zhì)上來說,我國個(gè)人非營業(yè)性住房保有環(huán)節(jié)目前處于無稅狀態(tài)。本文對(duì)于房產(chǎn)稅的研究分析基于其改革后對(duì)存量房征稅后的影響。 3 北京住宅市場的現(xiàn)狀分析 3.1 我國房地產(chǎn)開發(fā)成本 3.1.1 土地開發(fā)投資額持續(xù)走高 圖 1.1 北京房地產(chǎn)投資開發(fā)額(單位:億元) 房地產(chǎn)的開發(fā)成本可以從房地產(chǎn)開發(fā)投資額的大小看出(表 1.1),而在房地產(chǎn)開發(fā)中土地開發(fā)的費(fèi)用是最高的,這之中土地購置費(fèi)又占據(jù)主要份額,因此表 1.1中列示了各個(gè)數(shù)據(jù)的情況。從表中可以得到

44、,房地產(chǎn)開發(fā)投資額的絕對(duì)值持續(xù)走高,增長率在 06、07 年連續(xù)大幅增長的情況下,08 年放緩,但 09、10 年這兩年均有 20%以上的增幅(圖 1.2),13 年的開發(fā)成本幾乎是 06 年的兩倍。從圖 1.1 也可以看出,住宅的投資額相對(duì)于辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房來說是占絕對(duì)優(yōu)勢的,而且近4 年來均保持高水平,這種高水平的投資成本也成為促成高房價(jià)的原因之一。 3.1.2 土地出讓金推高購置成本 近幾年土地購置費(fèi)也連續(xù)走高,雖然在 08、09 年增長率處于下降階段,但 10年大幅增加,增長了一倍多,但是 2011 年至今的土地購置費(fèi)均維持在高位水平,總量上還算平穩(wěn)。土地出讓金近幾年的暴漲是顯

45、而易見的。2013 年北京住宅類土地成交活躍。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,北京市共出讓土地 210 宗,北京 2013 年全年累計(jì)土地出讓金合計(jì)達(dá) 1821.81 億元,較 2012 年的 647.918 億元上漲幅度達(dá)到了 181%,也超過2010 年 1642.4 億元的歷史記錄。當(dāng)然,土地購置費(fèi)用一直居高不下,也和我國土地制度有著密切的關(guān)系。目前我國對(duì)于國有土地的使用采取的是“批租制”,即在土地所有權(quán)屬于國家的前提下,按土地的不同用途,批租期限在 40~70 年不等,用地者向政府購買一定期限內(nèi)的土地使用權(quán),有關(guān)費(fèi)用用地者需一次性支付。其中土地出讓金是很重要的一部分,而且數(shù)額巨大,因此在房地產(chǎn)開發(fā)成本

46、中土地購置費(fèi)大概占到了三分之一,是最重要的組成部分。而又一次應(yīng)證了高房價(jià)的由來:昂貴的原始成本加上適當(dāng)?shù)睦麧櫬仕?得到不斷攀升的房價(jià)水平。 3.2 我國房地產(chǎn)供求關(guān)系 3.2.1 住房成交量情況分析 圖 1.6 2006 年-2013 年北京商品住宅成交情況(萬/平方米) 由圖 1.6 分析,從歷年的情況可以看出北京房地產(chǎn)的銷售情況波動(dòng)很大,從2006 年高位到 2008 年跌入谷底后,09 年有大幅的反彈,10 年由于政策的調(diào)控有趨于下降。11、12 年穩(wěn)步攀升。而 2013 年,北京市商品房銷售面積為 1903.1 萬平方米,比上年下降2.1%。其中,住宅銷售面積為136

47、3.7萬平方米,下降8.1%。寫字樓為 317.9 萬平方米,增長 25.4%;商業(yè)、非公益用房及其他為 221.5 萬平方米,增長7.1%。相較 2012 年,13 年年初的樓市表現(xiàn)良好,1、2 月的銷售面積同比增長113.2%,但從 3 月開始,這個(gè)數(shù)值一直在下降,而這正式國五條出臺(tái)的時(shí)間。2013年 2 月 20 日,國務(wù)院頒布五項(xiàng)政策措施,堅(jiān)決抵制投機(jī)投資性購房。同年 3 月,北京出臺(tái)購買細(xì)則,自 3 月 31 日起禁止京籍單身人士購買二套房,嚴(yán)格按個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得 20%征收個(gè)人所得稅。這一政策出臺(tái)后,對(duì)眾多非京籍人士在北京購買房屋進(jìn)行了嚴(yán)格限制,直接導(dǎo)致北京的4、5月份形成樓市低迷

48、期。去年10月出臺(tái)的京七條和11月的“4萬元紅線”15保障房方面,根據(jù)統(tǒng)計(jì),2013 年北京保障房住房完成投資為 729.7 億元,比上年下降 14.9%。截至 12 月末,全市保障性住房施工面積為 4857.1 萬平方米,增長0.7%;新開工面積為 964.9 萬平方米,下降 13.3%;竣工面積為 1079.2 萬平方米, 增長 43.4%。雖然從數(shù)值來看,多數(shù)為下降趨勢,但竣工面積的增長卻也體現(xiàn)了保障房的供應(yīng)并非在持續(xù)下降。而且國土局在出讓土地時(shí)含有配建保障房的條件,基本所有出讓地塊都需配建一定比例的保障性住房,這也說明了保障性住房在緩解北京房地產(chǎn)供需矛盾時(shí)所呈現(xiàn)的關(guān)鍵性地位,這也是政

49、府應(yīng)下大力度去完善、健全相關(guān)的規(guī)章制度,并保持政策的持續(xù)有效性及可操作性。 提出自住房概念,并禁止高價(jià)房入市,造成大量購房者的觀望情緒。這兩項(xiàng)舉措,從供需兩端雙雙降低了北京房地產(chǎn)市場的溫度,也直接導(dǎo)致了11、12月的樓市低迷。從上面13年全年的分析可以看出,政府宏觀調(diào)控的措施及力度嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場,扭曲了開發(fā)商及購房者的真實(shí)意愿,無論是“限購”的出臺(tái)還是自住型商品房的供給都說明政府已經(jīng)進(jìn)入到商品房市場的管理中,而市場和政府之間的權(quán)利應(yīng)如何劃分,是現(xiàn)實(shí)中急需解決的難題。 3.2.2 通過銷供比分析 圖 1.10 2003-2012 年北京商品住宅市場銷供比走勢 (數(shù)據(jù)來源:CRE

50、IS 中指數(shù)據(jù).) 銷供比從銷售和供給角度審視北京房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系。2012 年的新增供銷比為 1:1.29,較為明顯的供不應(yīng)求狀態(tài),使得外售的存量房進(jìn)入銷售狀態(tài)。反觀前幾年的銷供比只有 2006 年、2007 年和 2009 年為供大于求的情況,其他均出現(xiàn)供給充足的情況。由此可見,北京房地產(chǎn)市場的銷售并不是處于持續(xù)旺盛的情況,波動(dòng)性還是很大的。 3.3 北京住宅平均銷售價(jià)格 房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)是指房地產(chǎn)銷售價(jià)格總水平變動(dòng)趨勢和程度的相對(duì)數(shù)。近 8 年來,住宅的銷售指數(shù)一直在 100 以上,說明銷售價(jià)格比去年同期是上漲的,雖然幅度有所區(qū)別,可見一系列的政策調(diào)控措施均無法抑制房價(jià)的上揚(yáng)

51、,因此只依靠政策打壓房價(jià)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,應(yīng)科學(xué)的調(diào)節(jié)房價(jià),使得價(jià)格能真正表現(xiàn)市場情況的同時(shí)讓大家能夠接受。二手房的價(jià)格卻是有漲有跌,在 09 年和 11年均出現(xiàn)同比下降的情況,說明二手房市場面對(duì)新增住宅價(jià)格的波動(dòng)反映劇烈。筆者推斷,保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅開征后,隨著新增商品房房價(jià)的影響,二手房房價(jià)會(huì)出現(xiàn)相同的波動(dòng),而且幅度更加明顯。 3.4 房價(jià)走勢分析 圖 1.12 北京市房價(jià)平均銷售價(jià)格(單位:元/平方米) (數(shù)據(jù)來自:CREIS 中指數(shù)據(jù)庫,自制表格整理分析.) 從圖中可以明顯感受到,在不斷的調(diào)控之后,北京的房屋平均銷售價(jià)格依舊保持上升的趨勢,尤其是住宅商品房平均銷售價(jià)格表現(xiàn)突出,而

52、且漲勢愈加明顯。在類型上,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的走勢趨同,近幾年也保持著上漲的趨勢。2007 年以前,辦公樓商品房趨于平穩(wěn),之后逐漸走高,09-10 年出現(xiàn)最大漲幅,之后又趨于穩(wěn)定。 商業(yè)營業(yè)用房在 2000 年時(shí)處于較低價(jià)位,不過隨著時(shí)間的推移,價(jià)格上逐漸與辦公樓商品房看齊,并在 05-08 年一度超過辦公樓房價(jià),此后與辦公樓銷售價(jià)格居高不下。而住宅商品房的銷售價(jià)格逐漸追趕上辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房價(jià)格,表現(xiàn)出較強(qiáng)的增長實(shí)力?？傮w來說,房價(jià)近 7 年以來還是一直保持著持續(xù)的上升態(tài)勢,預(yù)計(jì)未來也將持續(xù)這一水平。 4從供需角度分析房產(chǎn)稅變革對(duì)房價(jià)的影響 4.1 從需求角度分析對(duì)房價(jià)的影響

53、4.1.1 僅存在消費(fèi)性需求的房價(jià)變化 開征房產(chǎn)稅對(duì)平均銷售價(jià)格的影響主要判斷稅負(fù)具體有誰負(fù)擔(dān)。稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁是指納稅人通過提高銷售價(jià)格或壓低購進(jìn)價(jià)格的方法,將稅負(fù)轉(zhuǎn)移給購買者或供應(yīng)者的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。從短期來講,由于不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)周期較長,從土地開發(fā)到成為市場有效供給需要 2-4 年時(shí)間,所以短期內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的供給不可能有大幅度的增加,且政府規(guī)定了房地產(chǎn)商開盤的時(shí)間,不動(dòng)產(chǎn)市場上供給曲線可以近似的被認(rèn)為是一條垂直的直線,即供給無彈性。由于房屋具有替代性,因此需求曲線可以認(rèn)為是一條向下傾斜的曲線,它意味著價(jià)格越高,需求量就越低。供給曲線和需求曲線的交點(diǎn)為均衡點(diǎn),對(duì)應(yīng)的價(jià)格和數(shù)量,分別是均衡價(jià)格和均衡數(shù)量,表

54、示愿意購買和愿意出售的量相同。 在房產(chǎn)稅改革之后,將之前的稅費(fèi)減免后,增加了北京購房者的保有成本,而降低了開發(fā)商的開發(fā)成本。而保有環(huán)節(jié)的成本增加將抑制購房者的購房需求,因?yàn)槌钟邢M(fèi)性需求的購房者會(huì)在短期內(nèi)持觀望態(tài)度,導(dǎo)致購房需求將下降。另一方面,房屋的供給是無彈性的。在不動(dòng)產(chǎn)供給固定的情況下,銷售方具有非常強(qiáng)的討價(jià)還價(jià)能力,甚至可以完全將稅負(fù)轉(zhuǎn)移給購買方。 住宅作為一種特殊的商品，它既是一種消費(fèi)品又是一種投資品，因此在研究住宅需求時(shí)就有許多的特別之處，不能把它僅僅當(dāng)做是一種普通的消費(fèi)品來研究。分析房產(chǎn)稅對(duì)住宅需求的影響，首先就要分清楚不同的住宅需求類型，本文按居民購買目的將住宅需求分為三類

55、： 第一類，消費(fèi)性需求，是指居民購買住宅用來滿足自己的基本生活需要，比如說購買商品房以滿足自住的需要。其中，消費(fèi)性需求還包括了居民對(duì)于住房的改善性需求，是指在滿足基本生活需要的基礎(chǔ)上，隨著家庭收入水平的提高而要求現(xiàn)有居住環(huán)境的改善及生活質(zhì)量的提高的這類住房需求。該類型的需求是房地產(chǎn)市場中真正意義上的消費(fèi)需求，屬于剛性需求部分。 第二類，投資性需求，是指居民購買住宅通過出租以獲取定期的租金收入或者為了資產(chǎn)的保值升值長期持有房產(chǎn)等待未來出售，比如當(dāng)銀行利率比較低或者通貨膨脹比較高時(shí)，購買住宅，以獲取租金避免貨幣的貶值。隨著我國居民收入水平的不斷提高，但是投資渠道卻沒相應(yīng)的跟著擴(kuò)寬，住宅的投資性

56、商品屬性就顯得十分突出，住宅就成為居民投資的的必然選擇。第三類，投機(jī)性需求，這類需求是指居民通過購買住宅以獲取投機(jī)性利益，是一種在短期內(nèi)以“低買高賣”的方式獲取高額利潤的投機(jī)行為，比如炒房。這部分需求并非真實(shí)的住宅需求，而且過度的投機(jī)會(huì)給房地產(chǎn)市場帶來泡沫，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都有著負(fù)面影響。接下來根據(jù)上述三種住宅需求類型，我們分別來分析房產(chǎn)稅對(duì)上述三種不同需求的影響。首先，對(duì)消費(fèi)性需求來說，房產(chǎn)稅本來就是對(duì)住宅需求者在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅收，其征收直接增加購房者的持有成本，從而促使購房者量力而行，對(duì)住宅消費(fèi)合理化、節(jié)約化。按照目前上海市和重慶市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案來說，只是對(duì)超過一定面積的住宅征收

57、房產(chǎn)稅，因此購房者就會(huì)從自身的實(shí)際需要及家庭收入等情況出發(fā)，而不會(huì)盲目攀比和“跟風(fēng)”的去購買住宅，從而從一定程度上會(huì)降低住宅的消費(fèi)性需求。同時(shí)合理性消費(fèi)會(huì)改變住宅市場的需求結(jié)構(gòu)，相對(duì)來說就是增加了住宅供給，根據(jù)供求理論來看，這將會(huì)抑制住宅價(jià)格的上漲。 其次，對(duì)投資性需求來說，房產(chǎn)稅的征收同樣會(huì)增加住宅所有者的持有成本， 從而將會(huì)降低其預(yù)期的收益。當(dāng)住宅租賃市場上出現(xiàn)供大于求的情況時(shí)，住宅所有者此時(shí)不能將其成本輕易的轉(zhuǎn)嫁給租房者，那么住宅所有者就會(huì)傾向于盡早將住宅出售，以獲得實(shí)實(shí)在在的當(dāng)期收益，從而將投資方式由長期變?yōu)槎唐?。這樣無疑于增加了住宅市場的短期供給，將會(huì)降低住宅價(jià)格。然而，當(dāng)住宅租

58、賃市場上出現(xiàn)供不應(yīng)求時(shí)，將不會(huì)出現(xiàn)上述情況，住宅所有者的投資偏好將不會(huì)改變，其可將房產(chǎn)稅成本轉(zhuǎn)嫁給租房者，因此對(duì)住宅價(jià)格不會(huì)產(chǎn)生影響。對(duì)于潛在的住宅投資者來說，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)及各項(xiàng)抑制房價(jià)條例的出臺(tái)，會(huì)降低人們對(duì)房價(jià)走勢的預(yù)期，從而有利于抑制投資需求。從以上分析可以得知，房產(chǎn)稅的開征將會(huì)使得住宅投資者的預(yù)期收益出現(xiàn)未知性，將會(huì)使得住宅投資者轉(zhuǎn)向其他領(lǐng)域，從而抑制了住宅投資市場上的泡沫，減緩了住宅價(jià)格的增加速度，促進(jìn)住宅價(jià)格趨向合理化。 最后，對(duì)投機(jī)性需求來說，住宅投機(jī)者是通過短期的低買高賣，從而獲得高 額的利潤。由于投機(jī)者是短期內(nèi)持有住宅，相對(duì)于投機(jī)者對(duì)高利潤的預(yù)期，作為保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅對(duì)投

59、機(jī)性需求抑制作用有限。然而，通過配合在投機(jī)者進(jìn)行住宅交易的環(huán)節(jié)中嚴(yán)征房地產(chǎn)稅收這一措施可以在一定程度上抑制這部分需求。住宅投機(jī)性需求者在面對(duì)交易成本的提高而難以將房產(chǎn)在短期內(nèi)套現(xiàn)時(shí)會(huì)將其住宅轉(zhuǎn)為出租，此時(shí)不僅有助于降低住宅的空置率，也可以增加租賃市場的供給量。因此，投機(jī)性需求有可能被迫轉(zhuǎn)為投資性需求，從而出現(xiàn)上文分析中出現(xiàn)的結(jié)果。 通過上述分析，我們知道征收房產(chǎn)稅對(duì)住宅的每類需求的影響機(jī)制可能都不 一樣，對(duì)消費(fèi)性需求來說，主要是促使其消費(fèi)逐步理性化、節(jié)約化；對(duì)投資性需求來說，主要會(huì)抑制消費(fèi)者對(duì)住宅的投資而轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚱渌I(lǐng)域的投資；對(duì)投機(jī)性需求來說，將會(huì)抑制住宅市場上投機(jī)者的投機(jī)行為，迫使其將

60、投機(jī)行為改為投資行為甚至是消費(fèi)性行為。但是總而言之，其最終的結(jié)果卻是趨于一致的，即房產(chǎn)稅的征收將會(huì)降低住宅的需求量，從而從一定程度上抑制了住宅價(jià)格的上漲。 4.1.2 存在投資性需求的房價(jià)變化 對(duì)住房投資者來說,保有環(huán)節(jié)稅負(fù)直接影響在于投資房產(chǎn)的成本增加。其中主要成本包括:稅收成本、借貸成本等。下面對(duì)主要的這兩種成本進(jìn)行分析。 從本文前述北京房價(jià)上漲走勢的情況分析,北京的房價(jià)平均銷售價(jià)格持續(xù)的上漲使得一部分投資者意識(shí)到可以通過購買住房獲得增值收益,因此產(chǎn)生了投資性需求。 當(dāng)市場上出現(xiàn)投資性需求后,改革的效果就和僅存在消費(fèi)性需求的情況完全不同,此時(shí)不一定能夠降低不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。因?yàn)樽鳛橥顿Y者

61、不會(huì)在居住的效用與付出之間權(quán)衡,投資者之所以投資房地產(chǎn),是因?yàn)槠鋼碛谐掷m(xù)的升值空間及一定的利潤水平,而且可以根據(jù)市場情況的走勢來決定投資方向,既可以出租賺取租金,也可以轉(zhuǎn)讓出手,或者干脆作為財(cái)產(chǎn)留給后人,其方式較為靈活。 由此可見,判斷對(duì)房價(jià)的影響,首先要需分析房產(chǎn)稅改革后,投資者的投資成本和對(duì)于未來房價(jià)漲幅的預(yù)期發(fā)生怎樣的變化。如果房價(jià)已趨于穩(wěn)定,在較長時(shí)間內(nèi)沒有上漲或漲幅僅接近于征稅稅率,投資者預(yù)期未來漲幅不大,此時(shí)有可能使房價(jià)小幅下降。如果房價(jià)依然處于快速上漲的狀態(tài),新增的稅負(fù)將有助于降低房價(jià)的漲幅。 投資者對(duì)于房地產(chǎn)的投資,一方面用來根據(jù)住房市場價(jià)格的上升來賺取差額;另一方面將房屋

62、用于出租。而影響投資需求的主要因素就是投資成本的變化,需要進(jìn)一步從出售、出租角度分析其對(duì)投資成本的變化影響。 4.2 從供給角度分析對(duì)房價(jià)的影響 4.2.1 政府行為的變化 從 3.2 中的土地出讓金數(shù)據(jù)可以看出,由于土地出讓金直接進(jìn)入地方財(cái)政預(yù)算,因此通過“賣地”(土地出讓)來增加政府財(cái)政收入的做法就不足為奇,并由此產(chǎn)生了北京催生了一個(gè)又一個(gè)的新地王。接下來就成就了房價(jià)逐漸攀高的局面,而這一局面帶來的財(cái)政收入也會(huì)不斷增加。如此循環(huán)下去,助長了高房價(jià)的誕生。而恰恰是這種壟斷式的控制力給房地產(chǎn)一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào),那就是房價(jià)不會(huì)跌,只會(huì)漲。從而進(jìn)一步推動(dòng)了投資的熱情。 想要抑制住這種情況的惡化

63、,要依靠轉(zhuǎn)變北京市政府收入來源的角度入手。房產(chǎn)稅改革后,北京市政府對(duì)大量的存量房征稅,稅源將有所增加,將有效增加地方財(cái)政收入。在保證地方財(cái)政穩(wěn)定的情況下,北京市政府將適時(shí)增加土地的供應(yīng),但可能不會(huì)明顯加大供給量,防止房價(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性下跌的情況。但是高房價(jià)和相應(yīng)高房產(chǎn)稅均出現(xiàn)的情況下,為了穩(wěn)定局勢,政府一定會(huì)加大供給量,避免出現(xiàn)社會(huì)矛盾。還有就是北京市政府對(duì)于閑置的土地的管理更加細(xì)化,因?yàn)殚e置土地?zé)o法帶來收益,從而促進(jìn)土地集約開發(fā),提高房地產(chǎn)資源的利用率 4.2.2 開發(fā)商行為的變化 目前許多房地產(chǎn)開發(fā)商存在大量囤積土地的現(xiàn)象,嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)的供給水平,因此造成供需矛盾。由于不能有效釋放房地

64、產(chǎn)的供給,進(jìn)一步促進(jìn)了房價(jià)的走高。房產(chǎn)稅制度調(diào)整后,將對(duì)在規(guī)定期間內(nèi)閑置或開發(fā)周期過長的房地產(chǎn)項(xiàng)目征收閑置土地稅,從一定程度上促使房產(chǎn)商加大對(duì)現(xiàn)有資源的開發(fā)力度,在一定期間內(nèi)將房源投放到市場中,從而緩解北京對(duì)住房的剛性需求。以此同時(shí),開發(fā)、交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)減少,這樣能保證整體稅負(fù)水平穩(wěn)定。如果不合理稅費(fèi)得以整治,使得稅負(fù)水平下降,也會(huì)使開發(fā)商加大房屋的供給。對(duì)結(jié)構(gòu)增量的影響則主要體現(xiàn)在從高端房型向普通房型的轉(zhuǎn)變,從而更順應(yīng)市場趨勢。 5 完善房地產(chǎn)稅收制度及配套措施的建議 5.1 實(shí)行“有增有減”的房地產(chǎn)稅收政策 5.1.1 交易環(huán)節(jié)稅收制度的完善 房地產(chǎn)稅收的完善應(yīng)更重視長效機(jī)制的建設(shè)

65、,以促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展為目標(biāo),而不能過分依據(jù)短期的房價(jià)波動(dòng)來設(shè)計(jì)稅制。結(jié)合國際經(jīng)驗(yàn),我國房地產(chǎn)稅收體制和調(diào)控的完善應(yīng)該依照以下三個(gè)原則:有利于發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)收入和財(cái)產(chǎn)分配的作用,有利于保證穩(wěn)定充足的財(cái)政收入以及有利于調(diào)節(jié)房產(chǎn)稅投資行為。通常情況下,房價(jià)波動(dòng)的成因較為復(fù)雜,香港的經(jīng)驗(yàn)和近年來我國房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)表明,在房地產(chǎn)總體上供不應(yīng)求的情況下,單靠稅收工具難以起到穩(wěn)定房價(jià)的作用。如果過分依據(jù)短期的房價(jià)波動(dòng)頻繁的調(diào)整稅制,可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場參與主體的預(yù)期大幅變動(dòng),反而導(dǎo)致調(diào)控目標(biāo)事與愿違。 目前,我國交易環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收包括營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、契稅、印花稅、城

66、建稅、教育費(fèi)附加、耕地占用稅,稅目眾多。因此產(chǎn)生的第一個(gè)問題就是稅種繁多,存在重復(fù)征稅問題。例如土地增值稅和企業(yè)所得稅,對(duì)于土地開發(fā)商而言,要對(duì)收入征收雙重的稅收,承擔(dān)雙重稅負(fù)。土地使用稅也存在重復(fù)征稅的情況,因此在整合房產(chǎn)稅稅制結(jié)構(gòu)時(shí)應(yīng)注意調(diào)節(jié)稅負(fù)水平,減輕稅收負(fù)擔(dān)。第二,由于目前對(duì)于北京來說,供需無法達(dá)到平衡,需求旺盛的局面使得稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁現(xiàn)象嚴(yán)重。無論是征收于買方或是賣方來說,效果都是一樣的,房地產(chǎn)商都可以成功轉(zhuǎn)嫁到購房者頭上。第三,小稅種征收效果不明顯。尤其是耕地占用稅,對(duì)于保護(hù)耕地的政策效果微乎其微,其也與土地出讓金收取的初衷一致,存在稅費(fèi)重疊現(xiàn)象。第四,我國房地產(chǎn)業(yè)還有名目繁多的行政性、事業(yè)性、管理性收費(fèi),應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一縮減,或與稅收合并。 對(duì)此,可以按“減稅制、低稅率”的原則進(jìn)行調(diào)整,取消房產(chǎn)交易領(lǐng)域的營業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加,合并印花稅和契稅,但對(duì)耕地占用稅可結(jié)合土地出讓金的調(diào)整做出相應(yīng)改變。此外,交易環(huán)節(jié)的稅收也可以對(duì)抑制投機(jī)行為產(chǎn)生作用,例如提高個(gè)人所得稅“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”科目的稅負(fù)。現(xiàn)價(jià)段稅率為 20%,抑制投機(jī)效果有限,可適當(dāng)提高對(duì)轉(zhuǎn)讓所得的征稅比例,從而對(duì)抑制投機(jī)行為產(chǎn)