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1、摘 要 政府職能轉(zhuǎn)變是我國當(dāng)代社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期所面臨的重大現(xiàn)實(shí)問題，經(jīng)濟(jì)法的調(diào)整對象是政府干預(yù)和管理經(jīng)濟(jì)過程中所產(chǎn)生的社會(huì)關(guān)系，在這些社會(huì)關(guān)系中，政府與市場的關(guān)系又構(gòu)成了我國經(jīng)濟(jì)法要研究的一個(gè)中心問題。 本文分析了我國政府在調(diào)控中角色錯(cuò)位與失位表現(xiàn)：一是調(diào)控手段不當(dāng)，二是調(diào)控政策目標(biāo)相互沖突，三是地方政府對調(diào)控政策的執(zhí)行力不夠，同時(shí)指出房價(jià)居高不下和宏觀調(diào)控效果不佳的原因。針對如何讓房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中政府的角色更加合理化、規(guī)范化，提出了調(diào)整和規(guī)范政府角色的政策建議，即從經(jīng)濟(jì)調(diào)控、法律調(diào)控、推動(dòng)地方政府落實(shí)調(diào)控政策、轉(zhuǎn)變政府職能四個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控。本研究對我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，使其長期持續(xù)、健

2、康、穩(wěn)定地發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會(huì)，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)都具有十分重要的意義。 關(guān)鍵詞：市場調(diào)控；政府；房地產(chǎn) Abstract The transformation of government functions is in the social transformation period in China are facing major problems, the adjusting object of economic law government intervention and economic manag

3、ement is generated in the process of social relations, the social relations, the relationship between government and market and the composition of the economic law of our country to study a central problem. This article has analyzed our country government in the regulation of role malposition and l

4、oss of performance : one is the control means two is improper, regulatory policy goal conflict, three is a local government to control policy executive power is insufficient, also pointed out that the high prices and macroeconomic regulation and control effect of poor reasons. In order to let the re

5、al estate macro-control role of the government in a more rational, standardized, put forward to adjust and standardize the government role in the policy proposal, namely from the economic regulation, legal regulation, promote local government to implement the policy, change government function four

6、aspects of regulation. The research on the real estate industry of our country have macroscopical adjusting control, make its long-term sustained, healthy and stable development, for building a well-off society, to construct the socialism harmonious society to have very important sense. Key words

7、: real estate market regulation; government; 目 錄 摘 要 I Abstract II 一、 我國市場經(jīng)濟(jì)條件下政府干預(yù)的必要性。 1 （一）政府自身的性質(zhì)客觀上要求它必須有所為 1 （二）政府的設(shè)置的目的性要求它必須有所作為 1 （三）為了克服市場失靈，政府必須有所作為 1 二、市場調(diào)節(jié)與政府干預(yù)的內(nèi)在聯(lián)系 2 三、房地產(chǎn)市場調(diào)控中政府角色存在的問題 3 （一）調(diào)控手段不當(dāng) 3 （二） 調(diào)控政策目標(biāo)相互沖突 3 （三） 地方政府對調(diào)控政策的執(zhí)行力不夠 4 四、政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中角色定

8、位的政策建議. 4 （一） 加強(qiáng)稅收手段進(jìn)行調(diào)控 4 （二）加強(qiáng)金融手段進(jìn)行調(diào)控 5 （三） 加強(qiáng)法律手段進(jìn)行調(diào)控 5 （四） 解決中低收入居民的住房問題是中國住房保障政策的基點(diǎn) 5 總 結(jié) 6 參考文獻(xiàn) 7 調(diào)查報(bào)告 8 一、 我國市場經(jīng)濟(jì)條件下政府干預(yù)的必要性。 （一）政府自身的性質(zhì)客觀上要求它必須有所為 “什么都不為的政府未見得就是一個(gè)好政府。事實(shí)上，現(xiàn)在我們沒有看到任何一個(gè)‘無為而治’的政府，只是存在‘為得好’與‘為得不好’的問題?！?政府“為”與“不為”，不應(yīng)當(dāng)取決于政府官員的自由意志，而應(yīng)當(dāng)取決于政府本身的特性及其設(shè)置的目的性。就政府特性而言，只有政

9、府才有資格和能力對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行干預(yù)。 首先，政府是一個(gè)具有社會(huì)普遍性的組織。這一方面表明，任何一個(gè)國家的任何一個(gè)公民都必須附屬于一個(gè)政府，任何人都沒有選擇權(quán)；另一方面也就使得政府可以利用自己的特殊地位，為了自己公民的利益而采取某種行動(dòng)，這種行動(dòng)包括國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方方面面。政府對市場的適度干預(yù)就是國家為保障公民的合法經(jīng)濟(jì)利益所采取的行動(dòng)。 其次，政府擁有其他經(jīng)濟(jì)組織所不具備的強(qiáng)制力。這種強(qiáng)制性來源于政府的普遍性，它一方面導(dǎo)致了政府的干預(yù)權(quán)力，另一方面也導(dǎo)致了整個(gè)社會(huì)對干預(yù)權(quán)力的服從。當(dāng)然這種服從既可以表現(xiàn)為公民對政府干預(yù)行為的自覺遵守，又可以表現(xiàn)為被動(dòng)的就范。 （二）政府的設(shè)置的目的性要求

10、它必須有所作為 任何國家的政府都是作為國家的實(shí)體代表而存在的，而國家的存在和發(fā)展又是以一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)作為前提的。政府設(shè)置的目的是建立有利于國家存在和發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，即政府組織和領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的職能。因此，如何實(shí)現(xiàn)這個(gè)職能就成為各國政府所必須面臨的主題。這個(gè)職能普遍有兩種思路：一種是通過政府對宏觀和微觀經(jīng)濟(jì)的直接組織和領(lǐng)導(dǎo)而實(shí)現(xiàn)；另一種是通過政府對宏觀和微觀經(jīng)濟(jì)的間接調(diào)控而實(shí)現(xiàn)。而無論是直接調(diào)控或間接調(diào)控，它都屬于政府干預(yù)的范疇。 （三）為了克服市場失靈，政府必須有所作為 所謂市場失靈，是指由于許多因素使市場在資源配置方面呈現(xiàn)出低效率運(yùn)行的一種非理想的狀態(tài)?？朔袌鍪ъ`，是政府對市場經(jīng)濟(jì)干預(yù)

11、中最為必要和重要的職能。 市場缺陷主要有兩種類型：第一種是市論我國市場調(diào)節(jié)、政府干預(yù)和經(jīng)濟(jì)法之間的內(nèi)在聯(lián)系場自身固有的缺陷，即不論市場發(fā)展到何種程度都存在的缺陷，主要表現(xiàn)為：導(dǎo)致了壟斷和不正當(dāng)競爭的產(chǎn)生；限制了競爭的充分開展；只能解決市場微觀平衡問題，不能解決宏觀經(jīng)濟(jì)平衡問題；只能反映現(xiàn)有的生產(chǎn)和需求結(jié)構(gòu)，不能有效反映經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)目標(biāo)和結(jié)構(gòu)；導(dǎo)致分配中的收入不均甚至兩極分化等等。第二種市場缺陷是市場由于發(fā)育不完善而出現(xiàn)的功能障礙，主要表現(xiàn)在，產(chǎn)品市場缺乏良好組織，市場信息既不靈敏又不準(zhǔn)確，市場法制不健全等，這種市場發(fā)育不完善而造成的市場缺陷致使市場本應(yīng)具有的資源優(yōu)化配置功能不能得到有效的發(fā)揮。

12、 市場機(jī)制存在的諸種缺陷，決定了即使在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展得相對完善和發(fā)達(dá)的國家，僅僅靠單純的市場調(diào)節(jié)難以保證資源配置的完全合理化，也難以保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展，因而需要政府的及時(shí)介入，并通過對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施有效干預(yù)，補(bǔ)充和克服單純市場機(jī)制的不足和缺陷。 二、市場調(diào)節(jié)與政府干預(yù)的內(nèi)在聯(lián)系 政府干預(yù)范圍的確定原則有三點(diǎn)：以市場為本位、以政府為輔助和以自由為準(zhǔn)則。其中“以市場為本位”是政府干預(yù)范圍確定原則中最為基本和重要的原則。 以市場為本位，就意味著市場與政府的關(guān)系是以市場為主政府為輔，市場為先政府為后，市場為本政府為末，政府在資源配置中處于輔助的地位，它是社會(huì)經(jīng)濟(jì)的輔助調(diào)節(jié)機(jī)制，是發(fā)展社會(huì)經(jīng)

13、濟(jì)的輔助策略，同時(shí)也是對市場機(jī)制的彌補(bǔ)。政府干預(yù)以市場完善為依歸，這就要求政府必須自我約束，不可擴(kuò)張自大、喧賓奪主、濫加干預(yù)，政府必須充分信任和尊重市場。 市場在優(yōu)化資源配置、提高經(jīng)濟(jì)效率。促進(jìn)社會(huì)生產(chǎn)力進(jìn)步等方面的巨大作用是人所共知的，而市場的作用也是巨大和不可抗拒的，前蘇聯(lián)和東歐國家因拒絕市場而使自己發(fā)生劇變和解體，我國由于發(fā)展市場而使面臨崩潰的經(jīng)濟(jì)走向新生和發(fā)展，這一切無不表明市場的作用是不可替代的。這是問題的一個(gè)方面，然而問題的另一個(gè)方面，即市場本身也不是萬能的，市場有其自身的缺陷，它也會(huì)失靈，也會(huì)失效，僅僅依靠市場自身的力量是無法保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展的。因而，在我國市場經(jīng)濟(jì)的

14、條件下，我們不能無政府主義，市場的發(fā)展需要政府的輔佐和彌補(bǔ)，市場與政府之間是相互作用，相輔相成，缺一不可的關(guān)系。 我們在主張政府應(yīng)有所作為的時(shí)候，還必須充分注意到政府作用的領(lǐng)域或范圍是應(yīng)當(dāng)受到嚴(yán)格限制的。我們既不主張“市場萬能”，也不主張“干預(yù)萬能”。我們希望把政府干預(yù)放在一個(gè)足以促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的合理框架之內(nèi)。也就是說，政府應(yīng)該只對某些領(lǐng)域進(jìn)行干預(yù)。如對市場主體的組織和活動(dòng)進(jìn)行干預(yù)，對市場秩序的形成和發(fā)展進(jìn)行干預(yù)，對宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行干預(yù)以及對社會(huì)分配進(jìn)行干預(yù)等。 三、房地產(chǎn)市場調(diào)控中政府角色存在的問題 中央針對房價(jià)上漲過快的現(xiàn)象，出臺了一系列抑制房價(jià)過快上漲的政

15、策措施，但是都沒有取得預(yù)期的效果。一方面，部分城市的房價(jià)漲幅仍然很快；另一方面，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，適合居民自住需求的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房普遍供應(yīng)不足。 政府在進(jìn)行了多次調(diào)控之后還是未能有效規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展呢？筆者認(rèn)為，政府在房地產(chǎn)調(diào)控中角色錯(cuò)位與失位，是造成我國目前房地產(chǎn)市場混亂的深層次原因。 （一）調(diào)控手段不當(dāng) 政府主導(dǎo)的市場管理，其職責(zé)是盡一切努力規(guī)范房地產(chǎn)市場。因此，政府應(yīng)該只負(fù)責(zé)制定相應(yīng)的社會(huì)管理指標(biāo)，不應(yīng)過度干預(yù)商品房價(jià)格。但由于受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響很深，在我國控制房地產(chǎn)市場仍然大量使用行政手段。2004調(diào)節(jié)以行政手段為主，強(qiáng)度更大，通過控制土地供應(yīng)和

16、資金供給，控制房地產(chǎn)的供應(yīng)。例如，“國十五條”規(guī)定，所有新批準(zhǔn)、新建造的住房建設(shè)項(xiàng)目，套型建筑面積90平方米以下的住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）的比例，必須要達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上；低價(jià)位，中小套型普通商品住房（包括經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地年度供應(yīng)住宅土地供應(yīng)不能低于70%。這基本上是一種行政管理。 通過行政命令直接通信，具有強(qiáng)制性、見效快的優(yōu)勢，但不能解決房地產(chǎn)市場的基本問題，供需結(jié)構(gòu)失衡。實(shí)踐表明，通過行政手段來控制市場，不僅破壞了市場經(jīng)濟(jì)的正常功能，也會(huì)陷入調(diào)節(jié)失靈困境。政府應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的立法和監(jiān)督，并使用經(jīng)濟(jì)手段、稅收手段、財(cái)政手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場。 （二） 調(diào)控政策目

17、標(biāo)相互沖突 中國房地產(chǎn)調(diào)控政策缺乏一套完善的制度保障，房地產(chǎn)市場由國土資源部、財(cái)政部、建設(shè)部、銀行和金融以及工商和稅務(wù)部門多頭管理，通過各部委以通知、文件形式表達(dá)調(diào)控政策。然而各部委往往從自身利益出發(fā)制定政策，其結(jié)果往往出現(xiàn)各種調(diào)控政策沖突。例如，建設(shè)部和中央銀行的政策發(fā)生沖突：央行2003年12文件出臺房貸新政，建設(shè)部同時(shí)以國務(wù)院名義發(fā)出121號文件肯定是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；在2004年建設(shè)部政策研究中心發(fā)布報(bào)告駁斥“房地產(chǎn)泡沫論”，同時(shí)，央行決定加息；中央銀行在2005年提出考慮取消期房銷售，建設(shè)部發(fā)表聲明時(shí)機(jī)尚未成熟；2006年5月，央行提高貸款和公積金貸款基金的利息率，建設(shè)部官員否認(rèn)

18、重點(diǎn)城市不存在供應(yīng)不足的問題。從以上可以看出，由于宏觀調(diào)控部門的利益不同，政策取向不是同一個(gè)結(jié)果，無法形成合力，甚至調(diào)控政策的相互制約，使我國的房地產(chǎn)調(diào)控效果不佳。 （三） 地方政府對調(diào)控政策的執(zhí)行力不夠 從 2003 年至今，中央政府出臺了很多調(diào)控政策，顯示出很大的調(diào)控決心。但是，許多城市的房價(jià)卻連創(chuàng)新高。不僅一線城市房價(jià)猛漲，二線城市的房價(jià)也在攀升。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的主要原因是地方政府失職，沒有認(rèn)真貫徹執(zhí)行穩(wěn)定房價(jià)的調(diào)控政策，缺乏有效的執(zhí)行力。具體表現(xiàn)為：第一，以經(jīng)濟(jì)主體的身份深度介入房地產(chǎn)行業(yè)；第二，改善住房的結(jié)構(gòu)性矛盾積極性不夠；第三，在執(zhí)行中弱化政策，有的地方政府甚至故意扭曲調(diào)控政策

19、。地方政府執(zhí)行中央房地產(chǎn)調(diào)控政策的動(dòng)力不足，原因很多，概括起來三角洲某些地區(qū)，政府從土地出讓中所得的收入甚至占財(cái)政收入的 60%。 四、政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中角色定位的政策建議. （一） 加強(qiáng)稅收手段進(jìn)行調(diào)控 稅收是政府憑借合法的政治權(quán)力對社會(huì)財(cái)富進(jìn)行強(qiáng)制性社會(huì)再分配的壟斷行為，它是政府籌集資金以保障國家機(jī)器正常運(yùn)轉(zhuǎn)和公共物品供給的主要手段，也是政府干預(yù)和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的重要工具。具體措施為： 1.完善土地增值稅稅目。在原有基礎(chǔ)上增設(shè)土地租賃增值稅。 2.擴(kuò)大土地增值稅。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地交易的形式多樣化。土地價(jià)值不僅在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，土地使用權(quán)，股票的價(jià)格出租和其他交易形式也可以產(chǎn)生附

20、加值，所以它應(yīng)列入稅征收范圍。 3.嚴(yán)格控制減免范圍。減免范圍過寬，既違背了稅收公平原則，也使納稅人為減少稅收和使用各種方法，產(chǎn)生“尋租”的想法。 4.適當(dāng)降低土地增值稅。土地增值稅由四級超額累進(jìn)稅率，分別為30%、40%、50%、60%，稅率太高。土地增值稅應(yīng)適當(dāng)減少。對增長稅率檔次的同時(shí)，可以考慮，即在短期轉(zhuǎn)讓使用率較高，對中期或長期轉(zhuǎn)讓使用較低的稅率，它能有效地抑制土地投機(jī)。 5.合理確定土地增值稅。土地增值稅有外部環(huán)境的改善和業(yè)主積極經(jīng)營方面的原因，應(yīng)針對兩種不同的價(jià)值理性稅率的設(shè)計(jì)考慮，以實(shí)現(xiàn)土地增值稅功能的同時(shí)，沒有對經(jīng)營者的積極性產(chǎn)生負(fù)面影響。無論在計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目

21、，應(yīng)將改善外部環(huán)境和運(yùn)營商積極投入，提高附加值增值的區(qū)別，并考慮到通貨膨脹，利率和其他因素，不應(yīng)將這些因素包括在增值額中。 （二）加強(qiáng)金融手段進(jìn)行調(diào)控 我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展和國家政策有較大的相關(guān)性，政策的較小變動(dòng)會(huì)帶來房地產(chǎn)業(yè)的巨大變動(dòng)，政府應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融業(yè)的調(diào)控。當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融市場主要存在市場主體過于單一、市場發(fā)育程度低、市場運(yùn)行機(jī)制特別是擔(dān)保機(jī)制不健全等問題。因此，必須完善一級市場構(gòu)成體系，同時(shí)推進(jìn)二級市場的發(fā)展，促進(jìn)住房二級抵押貸款市場的形成，為房地產(chǎn)抵押貸款證券化提供條件；必須創(chuàng)新房地產(chǎn)金融市場經(jīng)營內(nèi)容，豐富住房金融市場商品供給；創(chuàng)新住房金融市場運(yùn)行機(jī)制，完善以市場機(jī)制為主

22、，利率機(jī)制、供求機(jī)制、競爭機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制共同作用的住房金融機(jī)制。 （三） 加強(qiáng)法律手段進(jìn)行調(diào)控 法律在許多發(fā)達(dá)國家的主要手段的調(diào)控房地產(chǎn)。法律手段是具有普遍適用性和穩(wěn)定性的特征。我國目前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控缺乏完善的法律保護(hù)體系，利用行政權(quán)力而不是法律制度，與部門通知而來調(diào)控房地產(chǎn)市場。在危機(jī)中，只有幾部委聯(lián)合發(fā)文發(fā)出通知，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，政策缺乏穩(wěn)定性和耐久性。因此，加強(qiáng)法制建設(shè)，房地產(chǎn)業(yè)，對維護(hù)良好的市場秩序，市場配置資源是十分必要的?，F(xiàn)代政府公共服務(wù)改革和政府職能的核心概念，公共權(quán)力授予政府的權(quán)力，公共服務(wù)是它的初衷，是現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)對政府職能的本質(zhì)，是中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌過程對政府的基本

23、要求。 （四） 解決中低收入居民的住房問題是中國住房保障政策的基點(diǎn) 根據(jù)公共管理理論，政府應(yīng)以提供居民基本的公共產(chǎn)品和公共服務(wù)作為第一職能，安居才能樂業(yè)，社會(huì)才能穩(wěn)定。服務(wù)型政府，必須以人為本，低收入居民的住房問題是不負(fù)責(zé)依靠市場解決，市場是不會(huì)照顧窮人的。被忽視的基本需求的低收入住房，只會(huì)加深社會(huì)矛盾，擴(kuò)大群眾的不滿，造成不和諧因素的生產(chǎn)和裝配，最后導(dǎo)致社會(huì)動(dòng)亂和經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定。目前，社會(huì)貧富差距越來越大，低收入分配中的劣勢，政府有責(zé)任分配的時(shí)候照顧他們，包括人均住房面積超過一定數(shù)量的米的房屋和一批套房物業(yè)稅的征收，為低收入住房補(bǔ)貼和廉價(jià)住房建設(shè)，最大限度地減少貧富差距，維護(hù)社會(huì)公平。

24、總 結(jié) 本文的研究結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的特征以及政府針對房地產(chǎn)出臺的一系列政策，全面分析了政府在房地產(chǎn)市場中的角色錯(cuò)位與失位的表現(xiàn)、原因和房地產(chǎn)市場調(diào)控的難點(diǎn)，并對政府角色提出了一些可行性的建議。市場作為支柱產(chǎn)我們應(yīng)當(dāng)清醒的識到：在未來十年甚至更長的時(shí)期中，我國面臨的形勢將會(huì)更加嚴(yán)峻，宏觀調(diào)控的任務(wù)也將更加艱巨；從短期而言，房地產(chǎn)業(yè)的地位和自身特性，需要政府給予適當(dāng)?shù)恼{(diào)控和指引，然而，放眼中長期，房地產(chǎn)市場適度發(fā)展的關(guān)鍵在于政府應(yīng)該將自己的職能轉(zhuǎn)變?yōu)榉慨a(chǎn)部門的管理者，保持穩(wěn)定、健康的房地產(chǎn)市場化方向。以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，房地產(chǎn)調(diào)控作為宏觀調(diào)控的一部分，將貫穿于改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)全過程，房地產(chǎn)宏觀

25、調(diào)控將是一項(xiàng)長期的任務(wù)。 參考文獻(xiàn) [1] 裴成續(xù). 論經(jīng)濟(jì)法的“干預(yù)政府”功能[J]. 企業(yè)家天地. 2008(01) [2] 劉艷清. 論經(jīng)濟(jì)法中政府經(jīng)濟(jì)管理行為優(yōu)化原則[J]. 北方經(jīng)濟(jì). 2009(16) [3] 孔令超. 經(jīng)濟(jì)法本質(zhì)探析[J]. 遼寧行政學(xué)院學(xué)報(bào). 2007(06) [4] 陳承堂. 宏觀調(diào)控權(quán)的經(jīng)濟(jì)法表達(dá)[J]. 政治與法律. 2009(09) [5] 薛珊. 試論當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)條件下經(jīng)濟(jì)法與行政法的關(guān)系[J]. 法制與社會(huì). 2006(24) [6] 袁志舜. 論政府對房地產(chǎn)開發(fā)土地批租及價(jià)格的調(diào)控作用.企業(yè)經(jīng)濟(jì),2009,(8):84

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27、， 從供求雙方分別了解相關(guān)信息，形成此調(diào)查報(bào)告，以為有關(guān)方面決策提供參考依據(jù)。 一、居民住房消費(fèi)現(xiàn)狀 近年來，隨著我市住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。2009 年末，我市居民人均住房建筑面積已達(dá)27平方米，13%的家庭擁有第二套住房，但是居民住房仍舊以中小套的房改房為主，房齡較長。調(diào)查顯示： 1、房改房在居民現(xiàn)住房中仍占主要地位。在調(diào)查樣本中，有62.5%的現(xiàn)住房是房改房，房改房仍然是我市居民家庭目前最普遍的住房。 2、商品房在居民現(xiàn)住房中比例已達(dá)32.5%。在調(diào)查樣本中，有 32.5%的居民家庭現(xiàn)住房是商品房，商品房所占比例呈逐年提

28、高趨勢。 3、住房以中小套為主。 在調(diào)查樣本中，每戶建筑面積在70平方米以下的占 55%，70—90平方米占27%，90平方米以上的占18%。 4、多數(shù)房屋房齡在十年以上。在調(diào)查樣本中，65%的居民家庭住房房齡在十年以上，其中房齡在二十年以上的占到 28%。 5、13%的居民家庭擁有第二套住房。在調(diào)查樣本中，有13%的居民家庭擁有第二套住房，出現(xiàn)了一戶擁有兩套以上住房的情況。 二、調(diào)查的基本結(jié)論 結(jié)論一：住房需求總量較大。調(diào)查結(jié)果顯示，未來五年內(nèi)有住房需求的家庭占 15.7%，以此推算，全市 20 萬戶城市居民中，有購房需求的家庭戶數(shù)3.1萬戶，以套均面積90平方米計(jì)算，需要約280

29、萬平方米住房面積。全市有18.3%的無力購買商品房的家庭，這部分家庭的住房需求需要依靠經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房來解決。 結(jié)論二：投資投機(jī)性購房需求占比較小。我市屬于三線城市，房地產(chǎn)市場以自住性需求為主，投資性需求比重較小，基本沒有投機(jī)資金的進(jìn)入。調(diào)查顯示，居民家庭以投資增值為目的的購房需求僅占 3%。 這種結(jié)構(gòu)比例也使得在有購房需求的居民家庭中有 54.6%購房計(jì)劃不受調(diào)控政策影響，44.5%的開發(fā)商銷售情況不受影響，甚至 11.1%的開發(fā)商銷售量還有所上升。 結(jié)論三：多數(shù)居民家庭購房計(jì)劃受調(diào)控政策影響不大。調(diào)查顯示，雖然國家連續(xù)出臺調(diào)控房價(jià)政策，但是在有購房需求的居民家庭中54.

30、6%的家庭表示購房計(jì)劃不受影響。 三、對策和建議 （一）加快保障性住房建設(shè)力度，盡快形成合理的市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，需建立一個(gè)能夠滿足社會(huì)不同層次住房需求的住房結(jié)構(gòu)體系。 在強(qiáng)化房地產(chǎn)市場調(diào)控，以滿足自住性住房需求為重點(diǎn)，加快普通商品住房建設(shè)的同時(shí)， 進(jìn)一步擴(kuò)大社會(huì)保障性住房建設(shè)力度，擴(kuò)大保障覆蓋面，努力解決城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭的住房問題。 （二）依據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的總體要求，構(gòu)建符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的管理體系。 一是要加強(qiáng)土地市場管理。 掌握適當(dāng)?shù)墓┑毓?jié)奏，引導(dǎo)開發(fā)商合理利用土地， 加大閑置土地清理和整治力度，確保房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長。二是全面清查房地產(chǎn)市場，對捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價(jià)、發(fā)布虛假銷售廣告等違法違規(guī)行為進(jìn)行查處。 調(diào)查顯示，45.8%的居民認(rèn)為要控制房價(jià)快速上漲必須要嚴(yán)厲打擊開發(fā)商囤地炒地、捂盤惜售的行為。 三是加大拆遷工作力度。 在拆遷問題上處理不好，會(huì)影響到投資商對我市的評價(jià)，進(jìn)而影響對外招商形象。