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1、《土地資源管理》復(fù)習(xí)要點(diǎn) 第一章、 緒論 1、 國(guó)土： 一個(gè)主權(quán)國(guó)家的全部疆域 ，即其所管轄的領(lǐng)土 、領(lǐng)海和領(lǐng)空的總和，包括這一區(qū)域范圍內(nèi)的全 ? ??? ?? ?? ?? 部資源條件?！就恋刂皇亲匀唤?jīng)濟(jì)綜合體，范圍比國(guó)土小】 2、 、土地資源：當(dāng)前或可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)對(duì)人類(lèi)具有利用價(jià)值的土地。 (可變化) i土地資產(chǎn)：作為財(cái)產(chǎn)的土地，即地產(chǎn)。 ☆區(qū)別與聯(lián)系：土地具有資源和資產(chǎn)的雙重內(nèi)涵，前者是指土地作為自然資源，是人類(lèi)生產(chǎn)和生活的 根本源泉；后者是指土地作為財(cái)產(chǎn)，具有了經(jīng)濟(jì)和法律的意義。 3、 土地的特性： 自然特性： ■①土地位置的固定性；②土地面積(數(shù)量)的有限性；③土地質(zhì)

2、量的差異性；④土地利用的永續(xù)性。 ■經(jīng)濟(jì)特性： ① 經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性；②土地利用的多向性和變更的困難性；③土地利用的分散性和差異性；④土地 利用后果的長(zhǎng)久性和社會(huì)性 第二章、 土地管理概述 1、 土地管理：國(guó)家在一定的環(huán)境條件下， 綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)方法，為提高土地利用生態(tài).、 經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益，維護(hù)在社會(huì)中占統(tǒng)治地位的土地所有制，調(diào)整土地關(guān)系..，監(jiān)督土地利用，而進(jìn)行的 計(jì)劃、組織、控制等綜合性活動(dòng)。 【理解主體、客體、目標(biāo)和任務(wù)、方法、職能和環(huán)境】 2、 土地管理的基本任務(wù)：維護(hù) 社會(huì)主義土地公有制，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，充分合理地 利用和保護(hù)土地資源，不

3、斷提高土地利用率與生產(chǎn)率，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展服務(wù)。 3、 土地管理現(xiàn)階段的任務(wù)： (1) 保護(hù)耕地，實(shí)現(xiàn)耕地總量的動(dòng)態(tài)平衡：耕地“紅線(xiàn)” 一一“ 18億畝耕地” (2) 加強(qiáng)土地資源的調(diào)查評(píng)價(jià)和科學(xué)規(guī)劃； (3) 加強(qiáng)土地資源信息系統(tǒng)建設(shè)； (4) 建立管理新體制、新機(jī)制； (5) 健全法制，依法行政。 4、 土地管理的原理： ① 現(xiàn)代管理學(xué)原理一一人本管理、系統(tǒng)管理、動(dòng)態(tài)管理、管理效益 ② 土地經(jīng)濟(jì)學(xué)原理 一一土地報(bào)酬理論、地租理論、地價(jià)理論、區(qū)位理論 ③ 土地生態(tài)經(jīng)濟(jì)原理一一通過(guò)物質(zhì)流、能量流、價(jià)值流、信息流四大要素的運(yùn)行體現(xiàn) ? ?? ??? ??? ??? ④

4、土地法學(xué)原理 一一土地法(e.g?《中華人民共和國(guó)土地管理》、《土地管理法實(shí)施條例》 etc) 第三章、 地籍管理 1、 地籍管理：國(guó)家為了建立地籍和研究土地的自然狀況 、經(jīng)濟(jì)狀況和權(quán)屬狀況而進(jìn)行的調(diào)查、評(píng)價(jià)、登 ? ??? ???? ???? 記、統(tǒng)計(jì)等一系列工作。 2、 地籍管理的內(nèi)容： ① 土地調(diào)查：土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、地籍調(diào)查和土地條件調(diào)查。 ② 土地分等定級(jí)：在調(diào)查和分類(lèi)的基礎(chǔ)上確定土地等級(jí)。 ③ 土地登記：土地所有權(quán)、使用權(quán)以及他項(xiàng)權(quán)利的登記。 ④ 土地統(tǒng)計(jì)：對(duì)土地的相關(guān)信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、匯總和分析。 ⑤ 地籍檔案管理：上述內(nèi)容立卷歸檔、保管與提供利用。 3、 土地

5、調(diào)查： (1) 權(quán)屬調(diào)查：通過(guò)對(duì)土地權(quán)屬及其權(quán)利所及的界線(xiàn) 的調(diào)查，在現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)定土地權(quán)屬界址點(diǎn)、線(xiàn)，繪 制宗地草圖，調(diào)查用途，填寫(xiě)地籍調(diào)查表，為地籍測(cè)量提供工作草圖和依據(jù)。 ☆土地權(quán)屬調(diào)查以 一宗地為單位。 （2） 地籍測(cè)量：在土地權(quán)屬調(diào)查的基礎(chǔ)上，借助儀器，以科學(xué)的方法，在一定的區(qū)域內(nèi)，測(cè)量宗地.... 的權(quán)屬界線(xiàn)、.界址位置、.形狀 等，計(jì)算面積，測(cè)繪地籍圖和宗地圖，為土地登記提供依據(jù)。 4、 土地登記：國(guó)家依法對(duì)國(guó)家、集體所有土地所有權(quán)、.使用權(quán)和土地的其他權(quán)利 提出申報(bào)、調(diào)查、審核、 批準(zhǔn)并登記造冊(cè)，頒發(fā)證書(shū).的法律過(guò)程。 我國(guó)土地登記制度采用形式主義立法.，采取實(shí)質(zhì)審查.主

6、義,并進(jìn)行強(qiáng)制性登記.等。 除國(guó)有土地所有權(quán)外，一切土地權(quán)利均需進(jìn)行初始土地登記。/ 5、 土地統(tǒng)計(jì)：利用數(shù)字、圖表以及文字資料，對(duì)土地的數(shù)量 、質(zhì)量、分布、權(quán)屬和利用狀況及其動(dòng)態(tài)變 ? ? ?? ?? ?? ???? ??? 化，進(jìn)行全面、系統(tǒng)的記載.、整理和分析的一項(xiàng)管理措施。 6、 土地登記和土地統(tǒng)計(jì)的關(guān)系：土地登記和統(tǒng)計(jì)是土地調(diào)查的后續(xù)工作。土地登記為土地統(tǒng)計(jì)提供土地 利用和土地權(quán)屬的數(shù)據(jù)，為土地統(tǒng)計(jì)做好前期準(zhǔn)備；土地統(tǒng)計(jì)必須要有土地登記的資料作為依據(jù)。 7、 土地定級(jí)單元的劃分： 1） 一般情況，5~25公頃 2） 特殊地塊可以大些，e.g.獨(dú)立工礦區(qū) 3） 土地條件

7、復(fù)雜的市中心， 5~10公頃 4） 土地相對(duì)簡(jiǎn)單的地區(qū)，10~25公頃 第四章、 土地權(quán)屬管理 1、 土地制度包括土地所有制度.和土地占有制度。 2、 土地所有權(quán)：土地所有權(quán)人依法占有、使用、收益和處分土地的權(quán)利，四項(xiàng)權(quán)能制約和影響社會(huì)生產(chǎn) 關(guān)系和社會(huì)發(fā)展水平。 （1） 國(guó)有土地所有權(quán) 主體：中華人民共和國(guó)（唯一主體） 客體：一切屬于國(guó)家所有的土地 內(nèi)容：國(guó)家在行使土地所有權(quán)的過(guò)程中形成，由法律規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。 （2） 集體土地所有權(quán) 主體：村或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）等農(nóng)民集體 客體：農(nóng)民集體所有的一切土地（不含法定屬于國(guó)家的土地） 內(nèi)容：農(nóng)民集體在依法行使土地所有權(quán)的過(guò)程中形成的

8、權(quán)利和義務(wù)。 3、 土地使用權(quán)：使用土地的單位和個(gè)人在法律所允許的范圍內(nèi)對(duì)依法交由其使用的國(guó)有土地和農(nóng)民集體 所有的土地的占有、使用、收益以及部分處分的權(quán)利。 4、 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)? （1） 出讓年限：旅游、娛樂(lè) 40年，居住70年，其他均為50年。（最高年限） （2） 出讓方式： ① 協(xié)議出讓?zhuān)撼鲎尫脚c受讓方通過(guò)協(xié)商的方式有償出讓。t市政、非盈利、扶持等項(xiàng)目 ② 招標(biāo)出讓?zhuān)菏茏尫揭詴?shū)面投標(biāo)形式，競(jìng)投土地使用權(quán)，出讓方代表?yè)駜?yōu)選擇亠大型 or 關(guān)鍵性發(fā)展項(xiàng)目 并非價(jià)最高/ ③ 拍賣(mài)出讓?zhuān)和凉懿块T(mén)代表政府公開(kāi)叫價(jià)， 價(jià)高者獲得土地使用權(quán)。 t競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的項(xiàng)目（e.g. 房

9、地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、娛樂(lè)業(yè) etc） ④ 掛牌出讓?zhuān)和凉懿块T(mén)發(fā)布掛牌公告，及時(shí)更新，根據(jù)截止日期時(shí)的出價(jià)確定結(jié)果。 5、 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式：出售、交換、贈(zèng)與（ 贈(zèng)與的只是土地使用權(quán)，所有權(quán)仍歸國(guó)家 ） 6、 農(nóng)村集體土地所用權(quán)的理解： （1） 取得：農(nóng)民集體土地所有權(quán)實(shí)質(zhì)上是農(nóng)民集體對(duì)屬其所有土地的共同共有關(guān)系， 即農(nóng)民集體對(duì)屬其所有的土地同享有所有權(quán)，但集體內(nèi)的成員則不能各有起自己應(yīng)有的部分土地。 (2) 確認(rèn)：農(nóng)民集體所有的土地由土地所有者.向土地所在地的縣級(jí)土管部門(mén) 提出登記申請(qǐng)，由縣政 府登記造冊(cè)，核發(fā)集體土地所有權(quán)證書(shū)，確認(rèn)所有權(quán)。 7、農(nóng)村集體土地使用權(quán) (

10、1) 流轉(zhuǎn)含義：屬農(nóng)民集體所有的農(nóng)林牧漁用地使用權(quán)在不同使用者之間的流動(dòng)和轉(zhuǎn)移。 (2) 背景： ① 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的結(jié)果； ② 城鎮(zhèn)化水平不斷提高的必然趨勢(shì)； ③ 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的必然產(chǎn)物； ④ 提高土地利用效率，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的客觀(guān)需要。 (3) 期限：耕地30年；草地30~50年；林地30~70年；特殊林地經(jīng)林業(yè)主管部門(mén)允許可以延長(zhǎng) (4) 條件： 『前提條件：當(dāng)?shù)囟?、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力得到轉(zhuǎn)移 彳必備條件：明晰的土地產(chǎn)權(quán) |法律保證：完善的法律法規(guī) <技術(shù)支持：農(nóng)村土地分等定級(jí)和價(jià)格評(píng)估 (5) 形式： ① 農(nóng)用地：轉(zhuǎn)包、租賃

11、、"四荒”拍賣(mài) 荒山、荒溝、荒丘、荒灘、承租轉(zhuǎn)包或返包、轉(zhuǎn)讓、 入股 ② 建設(shè)用地：轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股 etc & 征收補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)： (1) 土地補(bǔ)償費(fèi)：該耕地被征收前 3年平均年產(chǎn)值的6~10倍； 其中，年產(chǎn)值=前3年平均產(chǎn)量x國(guó)家規(guī)定價(jià)格 (2) 安置補(bǔ)助費(fèi): F = S X (4~6 ) x P 亠P總 ■ ~H S:被征收前3年平均年產(chǎn)值(元) P:征收耕地面積(hm2) P總：被征收單位的耕地總面積 P總 H:被征收單位的農(nóng)業(yè)人口數(shù)」 H (3) 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)：按各省市自治區(qū)規(guī)定執(zhí)行 (4) 新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金: 1050

12、00~150000 元 /公頃 75000~105000 元 /公頃 45000~75000 元 /公頃 {> 100 萬(wàn) 50~100 萬(wàn) V 50萬(wàn) 第五章、 土地利用管理 1、基本農(nóng)田： 按照一定時(shí)期人口和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的不得占 用的耕地。 ① 經(jīng)國(guó)務(wù)院有關(guān)主管部門(mén)或者縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地; ② 有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實(shí)施改造計(jì)劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田； ③ 蔬菜生產(chǎn)基地； ④ 農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗(yàn)田。 2、耕地利用管理 1) 保持耕地供需平衡一一總量相對(duì)穩(wěn)定 2

13、) 保持基本農(nóng)田數(shù)量不減少：基本農(nóng)田應(yīng)占到耕地總面積的 80%以上 3) 改善耕地質(zhì)量，提高耕地生產(chǎn)能力 4) 提高耕地利用集約度，大力開(kāi)展土地整理 5) 建立耕地預(yù)警系統(tǒng) 3、用途管制：國(guó)家為了保證土地資源的合理利用，通過(guò)編制土地利用規(guī)劃..，依法劃疋土地用.途.分區(qū).，確 定土地使用限制條件，實(shí)行用途變更許可的一項(xiàng)強(qiáng)制性管理制度。 第六章、 城市土地市場(chǎng)管理 1、 兩級(jí)市場(chǎng)調(diào)控： (1) 一級(jí)市場(chǎng)：城市土地所有者將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與城市土地使用者而形成的市場(chǎng)。 方式：出讓(協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌) 、出租和入股 二級(jí)市場(chǎng)：城市土地使用權(quán)受讓者將剩余年期的土地使用

14、權(quán)讓予其他土地使用者而形成的市場(chǎng)。 方式：轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押和入股 (2) 一級(jí)土地市場(chǎng)：供〉求一-二級(jí)土地市場(chǎng)：供〉求 二級(jí)土地市場(chǎng)：供v求一-向一級(jí)市場(chǎng)發(fā)出信號(hào)一-增加一級(jí)市場(chǎng)的供給 (3) 城市土地供需平衡模型： r S1=D1 一級(jí)土地市場(chǎng)供需總量平衡 彳S2=D2 二級(jí)土地市場(chǎng)供需總量平衡 S1h=D1h……一級(jí)土地市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)平衡 I S2h=D2h……二級(jí)土地市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)平衡 (4) 土地失衡的情形與供需平衡的宏觀(guān)調(diào)控 ① S1h> D1h： 一級(jí)土地市場(chǎng)供過(guò)于求t城市開(kāi)發(fā)區(qū)土地大量閑置 產(chǎn)o控制城市土地供給量，穩(wěn)定 sih,具體措施： 丿e.g.加強(qiáng)城市規(guī)劃

15、管理、提高農(nóng)地特別是耕地的價(jià)格、建立耕地用途管制制度 0刺激房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)閑置的城市土地，使 D1h增大，具體措施： 「e.g.對(duì)城市土地實(shí)行“最高限價(jià)”管制、開(kāi)征城市土地閑置稅 ② Sihv D1h： 一級(jí)土地市場(chǎng)供不應(yīng)求t城市建筑密度和建筑容積率極高 0只能調(diào)控一方使 Sih增大，不能抑制 D1h，具體措施： e.g.建立城市規(guī)劃反饋機(jī)制、適時(shí)適地降低農(nóng)地價(jià)格 ③ S2h> D2h：二級(jí)土地市場(chǎng)供過(guò)于求t大量房地產(chǎn)未脫售而空置【我國(guó)已出現(xiàn)】 0控制S2h進(jìn)一步增大的趨勢(shì)，刺激居民對(duì)商品房的需求， 使D2h趨近于S2h,具體措施： e.g.控制一級(jí)市場(chǎng)土地增量供給、適度降低

16、商品房?jī)r(jià)格、加快住房福利化向商品化的轉(zhuǎn)變 ④ S2hv D2h：二級(jí)土地市場(chǎng)供不應(yīng)求t居民用房和營(yíng)業(yè)性住房極為緊張 0“雙向”調(diào)控：紀(jì)刺激開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)行為，又抑制購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)行為，具體措施： e.g.政府對(duì)房?jī)r(jià)管制、適度降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率、提高購(gòu)房貸款利率 2、 城市土地市場(chǎng)供需調(diào)控的制度創(chuàng)新——土地儲(chǔ)備制度 (1) 含義：指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過(guò)收回、收購(gòu)、置換、征收等方式取得大規(guī)模土地..，并進(jìn)行儲(chǔ)存.，待 開(kāi)發(fā)整理 后在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)以一定的方式釋出..，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類(lèi)建設(shè)用地需求等一系列行 為的總稱(chēng)。 (2) 作用： ① 充分發(fā)揮政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控作用 ② 盤(pán)活城市存量

17、土地資產(chǎn)，提高土地資源利用效率 ③ 落實(shí)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃 ④ 推行土地招標(biāo)拍賣(mài)制度，建立公開(kāi)、公平、公正的土地市場(chǎng) 3、 城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的作用：及時(shí)更新城市基準(zhǔn)地價(jià)，提高土地市場(chǎng)價(jià)格的透明度，是測(cè)算、編制地價(jià) 指數(shù)的基礎(chǔ)。 4、 地價(jià)指數(shù)：反映土地價(jià)格隨時(shí)間變化的趨勢(shì)與幅度的相對(duì)數(shù)，是一個(gè)城市各類(lèi)土地價(jià)格變化及其總體 綜合平均變化趨勢(shì)的相對(duì)數(shù)。 計(jì)算基期的差異：定期地價(jià)指數(shù) &環(huán)比地價(jià)指數(shù) 分類(lèi)"內(nèi)涵的差異：綜合地價(jià)指數(shù) &分類(lèi)地價(jià)指數(shù)（商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地） 5、 城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)作用： ① 及時(shí)更新城市基準(zhǔn)地價(jià)； ② 建立地價(jià)信息發(fā)布及查詢(xún)系統(tǒng)，提高土地市場(chǎng)價(jià)格信息透明度； ③ 測(cè)算、編制地價(jià)指數(shù)的基礎(chǔ)。 6、 稅收管理： （城鎮(zhèn)土地使用稅：在城市、.縣城、.建制鎮(zhèn)、.工礦區(qū). 范圍內(nèi)使用土地的單位 or個(gè)人 土地增值稅：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物取得收入的單位 or個(gè)人 \ ☆因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅 耕地占用稅：占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位 or個(gè)人 I契稅：轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的單位 or個(gè)人 第七章、 土地信息管理 1、“ 3S'技術(shù)：GIS技術(shù)（地理信息系統(tǒng)）、GPS技術(shù)（全球定位系統(tǒng)）、RS技術(shù)（遙感）