《物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理方案》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理方案（5頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理方案 概述: 設(shè)施設(shè)備管理是物業(yè)管理的根本，是開展一切服務(wù)的后勤保障。設(shè)施設(shè)備管 理是一道看不見的風(fēng)景，但業(yè)主無(wú)時(shí)無(wú)刻都在感受它的存在。有了設(shè)施設(shè)備的保 障，業(yè)主們才能生活、工作在舒適、清雅、安全的環(huán)境中。 招商局物業(yè)在詳細(xì)研究x國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)管理邀標(biāo)書的基礎(chǔ)上，結(jié)合多年高檔 寫字樓、住宅的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)該項(xiàng)目智能化程度高、設(shè)施設(shè)備齊 全、容量大、數(shù)量多、分布廣的特點(diǎn)，進(jìn)行細(xì)致的綜合技術(shù)分析，并在此基礎(chǔ)上 提出“點(diǎn)陣統(tǒng)一、重點(diǎn)控制”的工程設(shè)施設(shè)備管理模式，通過(guò)制定嚴(yán)格的管理制 度、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ饕?guī)范、周密的維保計(jì)劃等，達(dá)到對(duì)設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)的控制，為 x 國(guó)際廣場(chǎng)提

2、供安全可靠大的動(dòng)力支持。 一、設(shè)施設(shè)備管理的技術(shù)分析 對(duì)工程設(shè)備進(jìn)行深入、準(zhǔn)確的綜合分析，是做好工程設(shè)備管理的前提和基 礎(chǔ)，只有做到對(duì)設(shè)備知根知底，方能在工作時(shí)胸有成竹。為此，招商局物業(yè)精心 組織了各專業(yè)工程師對(duì)x國(guó)際廣場(chǎng)的設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行專業(yè)的調(diào)研， 全面、詳盡 的技術(shù)分析。 x國(guó)際廣場(chǎng)配套齊全、功能復(fù)雜，設(shè)施設(shè)備的數(shù)目相當(dāng)大。主要設(shè)施設(shè)備 系統(tǒng)組成如下： 在此，我們按工程設(shè)備系統(tǒng)分類逐一對(duì)其進(jìn)行技術(shù)分析， 為制定工程設(shè)備管 理思路和具體措施提供依據(jù)。 （一）供配電系統(tǒng) 1 、系統(tǒng)組成 x 國(guó)際廣場(chǎng)的供配電系統(tǒng)是一個(gè)龐大的供配電系統(tǒng)，是整個(gè) x 國(guó)際廣場(chǎng)的 動(dòng)力心臟，總?cè)?/p>

3、量 6000KW 它包括高壓供電系統(tǒng)、低壓配電系統(tǒng)和雙電源供電 系統(tǒng)，包括： ? 進(jìn)線電源 ? 高壓開關(guān)柜 ? 低壓開關(guān)柜 ? 干式變壓器 ? 母線槽 ? 繼電保護(hù) ? 中央信號(hào)屏 ? 雙電源切換柜 2 、高壓配電系統(tǒng)特點(diǎn)分析 高壓配電系統(tǒng)具有顯著的系統(tǒng)大、分散廣、設(shè)備復(fù)雜、技術(shù)要求高的特點(diǎn)， A、 B 幢照明設(shè)備機(jī)房分別位于 A、B 幢的地下層， C 幢照明系統(tǒng)由室外地面配 電箱引入，而主動(dòng)力機(jī)房位于 x 國(guó)際廣場(chǎng) B 幢樓的地下部分， x 國(guó)際廣場(chǎng)所有 的動(dòng)力用電由它供給， 這也是今后 x 國(guó)際廣場(chǎng)動(dòng)力保障的最關(guān)鍵點(diǎn)， 其運(yùn)行可靠 與否，直接決定了 x 國(guó)際廣場(chǎng)能否正常

4、運(yùn)作， 物業(yè)功能能否正常發(fā)揮的最主要因 素！因此，這也是我們將其列入工程設(shè)備管理的重中之重的根本原因。 為了把控 好這一重要環(huán)節(jié)，這就要求我們從多方面做好工作。 3、低壓配電系統(tǒng)特點(diǎn)分析 低壓配電是 x 國(guó)際廣場(chǎng)供電網(wǎng)絡(luò)中的基礎(chǔ)系統(tǒng)， 具有設(shè)備數(shù)量多、 設(shè)備分散 面廣的特點(diǎn)， 而且此部分設(shè)備又是供配電系統(tǒng)中操作使用最頻繁的部分， 因而設(shè) 備的故障率也相對(duì)較高。 需要有足夠的運(yùn)行維護(hù)人員對(duì)各設(shè)備分布點(diǎn)進(jìn)行密切的 監(jiān)控，加強(qiáng)日常巡視，隨時(shí)作好設(shè)備的例行維護(hù)管理工作，一有故障先兆，必須 及時(shí)予以處理，防止出現(xiàn)惡性設(shè)備事故的發(fā)生。 （二）電梯系統(tǒng) 1、系統(tǒng)組成 x國(guó)際廣場(chǎng)的電梯運(yùn)輸系統(tǒng)總體數(shù)

5、量大、分布廣、未來(lái)的使用頻率極高，是 未來(lái)人流、物流運(yùn)輸?shù)闹饕緩?。主要分布如下? 序號(hào) 名稱 安裝地點(diǎn) 層站 數(shù)量 品牌 1 客梯 A幢 32+2 4 2 無(wú)機(jī)房梯 A幢 3 1 3 客梯 B幢 22+2 4 4 無(wú)機(jī)房梯 B幢 3 2 5 客梯 C幢 18+2 4 2、系統(tǒng)分析 x國(guó)際廣場(chǎng)的電梯系統(tǒng)由12臺(tái)高層客梯和3臺(tái)無(wú)機(jī)房電梯組成，該系統(tǒng)與 消防系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)控制，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)事故時(shí)，消防系統(tǒng)可以令事故區(qū)域內(nèi)的除消 防梯外的電梯迫降至首層，停止服務(wù)。對(duì)于此部分設(shè)備，將是今后x國(guó)際廣場(chǎng)設(shè) 備管理的一個(gè)重點(diǎn)和

6、難點(diǎn)，因?yàn)殡娞菹到y(tǒng)首先是與業(yè)主接觸最多， 使用頻率最高 的設(shè)施設(shè)備，故障率也相對(duì)較高；其次是出故障后影響面較大，將直接影響樓內(nèi) 業(yè)主的使用；最后是維護(hù)管理的要求較高，處理故障的難度較大。電梯是對(duì)安全 性要求極高的設(shè)施設(shè)備，我們?cè)诔浞肿龊萌粘＿\(yùn)行保養(yǎng)和安全管理的前提下， 擬 采取請(qǐng)專業(yè)外包單位提供專業(yè)維護(hù)保養(yǎng)工作，以滿足設(shè)備的運(yùn)行需要。 （三）給排水系統(tǒng) 1、系統(tǒng)組成 x國(guó)際廣場(chǎng)的給排水系統(tǒng)四通八達(dá)，在 A、B、C三幢建筑物及地下室內(nèi)形 成一個(gè)錯(cuò)綜復(fù)雜的給排水網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。 給排水系統(tǒng)的組成主要包括： 序號(hào) 名稱 規(guī)格 數(shù)量 1 生活水箱 80T/100T/60T 各一 3

7、 2 消防水箱 3 消防泵 2 4 噴淋泵 75KW/ 臺(tái) 2 5 生活水泵 7.5KW/ 臺(tái)， 28 6 地下排污泵 39KW/42KW/30KW 37 7 污水處理設(shè)施 2、系統(tǒng)分析 x國(guó)際廣場(chǎng)的給水系統(tǒng)以市政管網(wǎng)作為供水水源， 采用變頻水泵與生活水箱 相結(jié)合的供水方式。此部分是x國(guó)際廣場(chǎng)供水系統(tǒng)的生命線，是供水系統(tǒng)中最重 要的部分，也是在今后的工程設(shè)施設(shè)備管理中必須加以重視的部分。 x國(guó)際廣場(chǎng)的排水系統(tǒng)：糞便污水經(jīng)室外化糞池、餐廳（寫字樓、會(huì)所）污 水經(jīng)隔油池處理后一起排入城市污水管網(wǎng)； 雨水經(jīng)由雨水斗、明渠、檢查井及雨

8、 水管排放至市政下水道，地庫(kù)集水坑排水采用潛水泵排出室外管網(wǎng)；屋頂雨水有 組織內(nèi)排水，匯集后排入室外雨水管網(wǎng)。排水系統(tǒng)是給排水系統(tǒng)中最容易出問(wèn)題 的地方。 給排水系統(tǒng)的管理重點(diǎn)主要在于供水水質(zhì)的管理和排污系統(tǒng)的通暢。 （四）消防系統(tǒng) 1、系統(tǒng)組成 x國(guó)際廣場(chǎng)的消防系統(tǒng)是一個(gè)功能完善、 輻射面廣的系統(tǒng)，其系統(tǒng)組成如下: 消防報(bào)警系統(tǒng)組成 其主要設(shè)備包括報(bào)警主機(jī)、煙感、溫感、消火栓按鈕、玻璃破碎按鈕、消防 電話、警鈴、揚(yáng)聲器、防火卷簾門、正壓風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)、噴淋頭、消防水泵、 消防水箱、消火栓、消火箱、消防聯(lián)動(dòng)控制盤、緊急廣播等。 2、系統(tǒng)分析 （1）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及聯(lián)動(dòng)控

9、制系統(tǒng) 本火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)設(shè)于總控制中心，報(bào)警控制主機(jī)設(shè)置有圖 形顯示裝置及打印機(jī)等，具有全中文顯示的功能，除顯示報(bào)警信號(hào)外，還可直觀 顯示各消防設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)。探測(cè)器均內(nèi)置線路隔離開關(guān)，當(dāng)探測(cè)總線發(fā)生短路 時(shí)，能在報(bào)警主機(jī)上將損壞的部件隔離，而不需另外增加隔離模塊。 消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)是當(dāng)某處發(fā)生火災(zāi)時(shí)，系統(tǒng)能夠自動(dòng)啟動(dòng)其監(jiān)控對(duì)象轉(zhuǎn) 入火災(zāi)應(yīng)急狀態(tài)，如強(qiáng)制切除火災(zāi)區(qū)域的供電電源、 啟動(dòng)消防水泵、自動(dòng)關(guān)閉防 火卷簾、自動(dòng)關(guān)閉送風(fēng)機(jī)、強(qiáng)制切入緊急事故廣播、迫降電梯至首層及電扶梯停 止工作等。 （2）消防廣播及背景音樂(lè)系統(tǒng) x國(guó)際廣場(chǎng)的消防廣播及背景音樂(lè)系統(tǒng)廣播在火警時(shí)作消防緊急廣播用,