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1、房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第二部分 成本控制管理 成本控制管理辦法 1、目的：建立全面的責(zé)任成本管理體系，規(guī)范和指導(dǎo)項目的成本管理工作，實施項目成本全過程控制，增強成本控制力度，降低成本費用，提高項目利潤效益。 2、范圍：適用于公司所屬的各開發(fā)項目的成本管理工作。 3、職責(zé)： 3.1成本控制部： 3.1.1、負(fù)責(zé)本管理指引的制定、修改、解釋和落實，負(fù)責(zé)各職能部門間的協(xié)調(diào)配合和資料的收發(fā)； 3.1.2、負(fù)責(zé)項目成本的全過程控制，負(fù)責(zé)成本前期估算、收益測算、開發(fā)過程控制、后期核算考核、項目造價管理。 3.2、采購部：負(fù)責(zé)與項目相關(guān)的招標(biāo)、采購、合同管理工作，負(fù)責(zé)各類供應(yīng)商

2、的管理工作。 3.3、財務(wù)部：負(fù)責(zé)工程、采購中各項款項的審批、支付，負(fù)責(zé)提供相關(guān)科目目標(biāo)成本的測算、計劃、核算。 3.4、工程部：負(fù)責(zé)設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的確認(rèn)，監(jiān)督施工現(xiàn)場對施工圖、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的實施，負(fù)責(zé)各合作單位形象進度的確認(rèn)。 3.5、主管副總： 負(fù)責(zé)相關(guān)文件的審核、批復(fù)、簽發(fā)。 4、管理辦法： 4.1、建立全面的責(zé)任成本管理體系 為實現(xiàn)項目成本的全過程控制，明確各部門的成本責(zé)任和職責(zé)，應(yīng)建立全面的責(zé)任成本管理體系。（支持文件：責(zé)任成本管理體系制度） 4.2、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程控制 4.2.1、項目決策立項階段： 依據(jù)項目的開發(fā)形式，結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌黾艾F(xiàn)行的

3、政策法規(guī)，盡可能地進行精準(zhǔn)的項目全成本估算，編制項目《新項目成本估算表》、《項目投資收益測算表》，制定項目的初步目標(biāo)成本。（支持文件：①、項目可行性研究和投資決策控制程序；②、目標(biāo)成本科目分類及說明；③、目標(biāo)成本編制作業(yè)指引） 4.2.2、項目設(shè)計階段： 1)、對入圍的設(shè)計方案進行投資估算及經(jīng)濟指標(biāo)分析，編制《設(shè)計方案經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)分析表》，便于最佳方案的確定。 2)、在設(shè)計方案確定后5個工作日內(nèi)對目標(biāo)成本科目進行細(xì)化和修訂，明確工程造價的最高限額，盡可能地實行合理的限額設(shè)計，并以合同形式建立相應(yīng)的經(jīng)濟責(zé)任。 3)、加強初步設(shè)計及施工圖的會審工作，充分考慮使用功能、施工可行性、工程造價的

4、經(jīng)濟性，減少因設(shè)計變更造成的造價失控。 4)、在施工圖完成后60個工作日內(nèi)（視具體情況調(diào)整時間）完成施工圖預(yù)算，提高目標(biāo)成本中建安成本的精準(zhǔn)度，及時調(diào)整項目目標(biāo)成本。編制《材料、設(shè)備匯總明細(xì)表》，展開市場價格及產(chǎn)品性能調(diào)查，合理分配材料及設(shè)備的供貨方式，明確材料及設(shè)備的目標(biāo)成本。 4.2.3、項目招投標(biāo)階段： 1)、深入分析現(xiàn)行的計價定額、政策法規(guī)，提供準(zhǔn)確的取費系數(shù)。根據(jù)項目的實際情況，明確工程的承包范圍、材料供應(yīng)方式、結(jié)算取費依據(jù)、讓利范圍、付款方式、結(jié)算辦法。 2)、應(yīng)組織公司各部門專業(yè)人員成立招標(biāo)工作小組，組織開展項目相關(guān)的各合作單位和材料供應(yīng)商的招標(biāo)工作。（支持文件：招標(biāo)管理

5、辦法） 3)、參與施工合同的談判及商務(wù)條款的起草工作，避免由于合同條款未明確或措詞不嚴(yán)密等原因引起施工單位索賠，而造成造價失控的現(xiàn)象。（支持文件：工程合同有關(guān)造價商務(wù)條款會簽指引） 4)、參與監(jiān)理單位合同條款的起草,明確監(jiān)理單位的義務(wù),細(xì)劃監(jiān)理單位在成本控制方面的職責(zé),要求監(jiān)理單位熟悉施工合同條款。避免因監(jiān)理單位監(jiān)管不嚴(yán)而加大施工階段成本控制的難度，以及行為不當(dāng)給施工單位造成的損失由我公司承擔(dān)。 5)、及時做好所有與項目相關(guān)合同的管理工作,并熟悉合同條款中甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)。（支持文件：①、合同管理辦法） 4.2.4、項目施工階段 4.2.4.1、施工組織設(shè)計的審核 1)、參與施

6、工組織設(shè)計的審核工作，對大型機械的調(diào)配、施工方案、新工藝新技術(shù)的應(yīng)用進行造價分析并提出合理建議。（尤其是土方工程的機械選用、開挖方式、運輸距離，鋼筋混凝土工程中鋼筋連結(jié)方式、模板加固、混凝土養(yǎng)護，保溫及防水工程中的鋪貼方式、接縫處理，墻體粉刷中的鋼絲網(wǎng)鋪釘，外墻裝飾中的面磚接縫、石材干掛加固、裝飾線條的細(xì)部構(gòu)造，外露金屬構(gòu)件的防腐處理，安裝工程中的管線敷設(shè)和連結(jié)、加固件及穿墻套管的設(shè)制和防腐、設(shè)備的安裝工藝等。） 2)、在審批施工組織設(shè)計時應(yīng)明確已確認(rèn)的施工組織設(shè)計不能做為竣工結(jié)算依據(jù)，實際發(fā)生時應(yīng)以現(xiàn)場簽證為準(zhǔn)。 4.2.4.2、施工現(xiàn)場的監(jiān)管、配合 1)、堅持每周最少兩次進行施工現(xiàn)場

7、的全面巡查，及時發(fā)現(xiàn)問題并與工程部、監(jiān)理溝通，盡快協(xié)商解決辦法。 2)、參與大型節(jié)點的隱蔽工程驗收并制作、保存影像資料,對于未按圖紙施工的隱蔽工程,應(yīng)先完善變更簽證手續(xù)再隱蔽。 3)、配合工程施工進度及時開展分包工程承包商的招標(biāo)、市場調(diào)查和確認(rèn)工作。 4.2.4.3、設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證 1)、應(yīng)詳細(xì)分析每一項設(shè)計變更的功能目標(biāo)、工程量和對造價的影響，嚴(yán)格控制因設(shè)計變更而引起提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、改變工程規(guī)模、增加投資費用的事件發(fā)生。 2)、工程部主管工程師要正確分析現(xiàn)場簽證的變更內(nèi)容，確定是否屬于圖紙、預(yù)算內(nèi)容或包干內(nèi)容，并認(rèn)真考察變更的原因、投資增減情況及其對工期的影響。 3）、成本控制

8、部應(yīng)參與設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的審核工作，有權(quán)對其工程量、工作內(nèi)容、施工工藝進行復(fù)核，必要時應(yīng)同施工方負(fù)責(zé)人、監(jiān)理單位、工程主管人員到施工現(xiàn)場核對。（支持文件：工程設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管理辦法） 4.2.4.4、工程索賠管理 1）、在合同簽約前應(yīng)反復(fù)斟酌合同條款，注重合同文件文字的嚴(yán)密性，限制或者否定承包商工期順延和費用索賠的權(quán)利,盡量明確各種原因下的索賠條款。以防止在實施合同過程中因文字漏洞而造成索賠機會，從而導(dǎo)致額外投資。合同簽訂后，公司各職能部門應(yīng)注意全面、嚴(yán)格地履行合同，避免因管理疏忽而發(fā)生工程索賠。 2）、在設(shè)計管理方面工程部應(yīng)按合同規(guī)定索要設(shè)計圖紙、資料，并要求設(shè)計單位提高設(shè)計質(zhì)量

9、，盡可能地減少因設(shè)計原因增加工程造價的風(fēng)險，并在合同中明確若因設(shè)計變更引起的工程索賠費用，設(shè)計單位應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 3）、在物資供應(yīng)方面，應(yīng)保證甲供設(shè)備、材料的供應(yīng)按時、保質(zhì)保量。盡量避免因甲供材料的規(guī)格型號、產(chǎn)品質(zhì)量原因而造成的工程索賠。還應(yīng)在承包合同中明確甲定乙供材料的種類、付款方式、現(xiàn)場驗貨及材料保管，以及提供數(shù)量清單的時間和責(zé)任單位，防止因甲定乙供材料的供應(yīng)不及時、質(zhì)量等原因而造成的工程索賠。 4）、在處理工程索賠時：首先應(yīng)及時收集相關(guān)資料，并嚴(yán)格審核資料的真實性、可信度，資料認(rèn)定后要及時地處理索賠。其次要仔細(xì)分析發(fā)生索賠的原因，以施工合同為依據(jù)確定合同雙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，并根據(jù)合

10、同規(guī)定的索賠條款、計價方式結(jié)合實際情況處理工期索賠和費用索賠。　　　 4.2.4.5、工程款付款控制 1）、各合作單位應(yīng)按合同約定向工程部審報《工程款付款申請單》，工程部負(fù)責(zé)對其形象進度的審核和確認(rèn)。 2）、成本控制部根據(jù)已確認(rèn)的形象進度，按合同約定對進度款金額的審核和確認(rèn)。 3）、財務(wù)部應(yīng)負(fù)責(zé)實付進度款的審核、確認(rèn)及合同總價款的控制。 4）、各項進度款的支付達到合同總價款的80%時應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%的工程尾款和10%的保修款，以便掌握最終的結(jié)算主動權(quán)。（支持文件：①、工程進度款審核、審批程序，②、工程款審批流程） 4.2.4.6、工程成本的進度計劃、核算 應(yīng)配合工程進度

11、做好建造成本的進度計劃和進度核算工作,及時反應(yīng)工程建造成本的完成情況和下一步的資金需求。并將相關(guān)數(shù)據(jù)匯報公司領(lǐng)導(dǎo)，作為投資控制和資金籌備的依據(jù)。（支持文件：工程成本進度計劃、核算編制指引） 4.2.4.7、材料、設(shè)備的采購成本控制 1)、在施工承包合同中應(yīng)明確工程材料的供應(yīng)方式，甲供、乙供和甲定乙供的材料類型，并約定各種供應(yīng)方式的結(jié)算辦法。 2）、甲供材料、設(shè)備的采購必須進行廣泛的詢價，貨比三家。主要材料和大宗建材可采用招標(biāo)采購的方式，要從質(zhì)量、價格、供貨能力、維修能力等方面擇優(yōu)考慮供貨單位。（支持文件：工程采購管理辦法） 3）、采購合同中必須明確：因供貨商供貨不及時或質(zhì)量、數(shù)量等問題

12、對工程進度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供應(yīng)商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。 4）、工程部負(fù)責(zé)對甲供材料、設(shè)備的現(xiàn)場到貨驗收，要嚴(yán)格按合同要求對其數(shù)量、規(guī)格、質(zhì)量驗收并出具驗收報告，交與施工單位妥善保管。對不符合要求的，應(yīng)及時退貨并通知成本控制部拒絕辦理付款手續(xù)。 5）、甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同，供貨廠家或商檢部門的檢檢合格證和工程部的驗收證明及收料清單，經(jīng)采購部、成本控制部審核無誤后，財務(wù)部方能辦理結(jié)算。（支持文件：工程采購管理辦法） 4.2.4.8、新工藝的造價控制 8.1、在施工合同中應(yīng)明確關(guān)于新工藝（最新推廣的施工工藝、新型材料以及與現(xiàn)行定額沒有相匹配子目的工程項目）的結(jié)算辦法。

13、 8.2、施工單位應(yīng)在新工藝施工前1個月向工程部申報新工藝的施工方案、工程造價及市場信息，工程部在收到申報資料3日內(nèi)展開對其相關(guān)信息的調(diào)查考證，15日內(nèi)給予回復(fù)。若施工單位對我公司調(diào)查的工程造價不接受時，工程部可將該部分另外分包，并不予計取總承包管理費。 4.2.4.9、工程竣工驗收 1）、工程部應(yīng)在工程竣工驗收前2日內(nèi)收集整理竣工圖紙，設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等相關(guān)資料，驗收過程中不再受理任何單位遞補的工程資料。 2）、成本控制部應(yīng)參與工程竣工驗收工作，依據(jù)竣工圖結(jié)合設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證對工程完成情況全面核查驗收。 3）、對于沒有辦理變更簽證且未按圖紙施工的部位,無論其工程量是否增減,均應(yīng)在

14、發(fā)現(xiàn)問題后3日內(nèi)補辦相關(guān)手續(xù),逾期未辦理簽證的,增加部分不再計取費用,減少部分以實結(jié)算。 4）、應(yīng)配合工程部主管人員在現(xiàn)場竣工驗收后5日內(nèi)編制竣工驗收報告，如需整改的應(yīng)限期整改，問題整改完畢后3日內(nèi)向施工單位發(fā)出竣工結(jié)算的書面通知。施工單位在接到竣工結(jié)算通知后30個工作日內(nèi)向工程部申報竣工決算資料，逾期未申報的視為以甲方核算為準(zhǔn)。 10、項目動態(tài)成本核算及目標(biāo)成本控制 項目啟動后每月前3日內(nèi)協(xié)同財務(wù)人員，按目標(biāo)成本的科目對上月份的動動態(tài)成本進行核算，并編制的《項目動態(tài)成本核算表》。及時體現(xiàn)目標(biāo)成本的完成情況，便于目標(biāo)成本的動態(tài)控制。根據(jù)目標(biāo)成本的動態(tài)表現(xiàn)及時對各職能部門的責(zé)任成本進行考核

15、和控制。 4.2.5、竣工結(jié)算階段 1)、工程竣工結(jié)算應(yīng)具備： ①、符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定； ②、完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗收資料； ③、項目設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備； ④、工程遺留問題已處理完畢； ⑤、施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全； ⑥、工程部填寫的《工程結(jié)算資料確認(rèn)單》、《工程結(jié)算工作交接單》。 2）、工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證為準(zhǔn)，施工單位提供的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證只作為參考。 3）、成本控制部應(yīng)詳細(xì)核對工程量，審定價格、取費標(biāo)準(zhǔn)，計算工程總造價，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。甲乙雙方核對后

16、的工程總造價要進行內(nèi)部三級審核，總造價超過100萬元的可聘請造價咨詢單位進行復(fù)審。 4）、結(jié)算審核完成后成本控制部應(yīng)按成本科目進行分析核算工程成本，找出工程成本失控的因素，并提出改進措施和意見。 5）、財務(wù)部應(yīng)在成本控制部提供的竣工決算的基礎(chǔ)上，結(jié)合已付工程進度款、代墊款項費用等債權(quán)、債務(wù)，對照合同詳細(xì)審核進行工程財務(wù)結(jié)算。（支持文件：①、工程造價管理辦法，②、工程竣工結(jié)算、審批程序） 4.2.6、營銷階段 1）、售樓部、樣板間的設(shè)計、裝修、家具等應(yīng)由采購部組織單獨分包招標(biāo)，其各項費用應(yīng)單獨核算，編制相應(yīng)的費用明細(xì)表和成本費用核算表。 2）、銷售過程中為增加“賣點”需要增加或調(diào)整綠化

17、、公建配套等變更項目時，應(yīng)由策劃銷售部事先編制申請并編制預(yù)算經(jīng)相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可實施。 3）、策劃銷售部應(yīng)根據(jù)目標(biāo)成本中的銷售成本，制定合理的銷售方案、營銷推廣計劃。并編制《銷售費用計劃表》送報財務(wù)部和成本控制部備案。 4）、策劃銷售部應(yīng)在每月2日前將上月1至30（31）日的各項費用匯總送報財務(wù)部和成本控制部，確保動態(tài)成本中銷售成本的準(zhǔn)確性，便于銷售成本的控制并及時調(diào)整營銷費用計劃。 5）、策劃銷售部應(yīng)在每月2日前將上月1至30（31）日的銷售收入?yún)R總送報財務(wù)部和成本控制部，便于項目的投資收益情況核算。 4.2.7、管理費用和財務(wù)費用 1）、盡可能縮短項目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間

18、費用。在市場經(jīng)營條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項目開發(fā)節(jié)奏；應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時間，減少利息費用等成本。 2）、財務(wù)部門應(yīng)根據(jù)目標(biāo)成本科目中的管理費用金額協(xié)同項目工程部合理安排整個項目的管理費用計劃，并做好月度管理費用計劃和月度管理費用核算。 3）、財務(wù)部門應(yīng)根據(jù)目標(biāo)成本科目中的財務(wù)費用金額協(xié)同公司領(lǐng)導(dǎo)制訂項目的總體資金計劃、年度資金計劃、工程款年度付款計劃及年度銷售計劃，以便于控制費用開支和資金流轉(zhuǎn)。 4)、財務(wù)部門應(yīng)自項目啟動后的每月3日前按目標(biāo)成本的科目對管理費用和財務(wù)費匯總核算并協(xié)同成本控制部完成動態(tài)成本核算。 5、支持文件: 5.1、成本控制相關(guān)文件； 5.2、招標(biāo)管理辦法及相

19、關(guān)文件； 5.3、合同管理辦法及相關(guān)文件； 5.4、工程造價管理辦法及相關(guān)文件； 5.5、工程采購管理辦法及相關(guān)文件。 工程成本管理流程 1、目的：規(guī)范成本控制流程，提高成本控制效率。 2、范圍：適用于公司所屬項目的成本控制工作。 3、術(shù)語和定義： 3.1、目標(biāo)成本指導(dǎo)書:通過確定成本目標(biāo)值,用來指導(dǎo)工程產(chǎn)品設(shè)計、施工過程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件； 3.2、動態(tài)成本：指當(dāng)前工程項目中即時的成本； 3.3、成本控制相關(guān)文件:指“新項目成本估算”、 “目標(biāo)成本指導(dǎo)書”“設(shè)計方案經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)分析”、“責(zé)任成本

20、體系”等成本控制重要文件。 4、職責(zé)： 4.1、策劃銷售部: 4.1.1、督促設(shè)計單位完成建筑方案設(shè)計,組織建筑方案會審; 4.1.2、要求設(shè)計單位為結(jié)構(gòu)方案、基礎(chǔ)方案、設(shè)備方案的選擇提供決策依據(jù); 4.1.3、組織完成初步設(shè)計及會審; 4.1.4、督促設(shè)計單位完成施工圖設(shè)計,組織工程部、成本控制部、采購部進行施工圖評審; 4.1.5、組織設(shè)計單位、主體承包商、監(jiān)理承包商、工程部、成本控制部、采購部進行施工圖會審; 4.1.6、在工程施工過程中進行有助于優(yōu)化工程設(shè)計的設(shè)計變更; 4.1.7、負(fù)責(zé)室外綠化、景觀的設(shè)計、施工合同的簽訂; 4.1.8、負(fù)責(zé)設(shè)計單位的合同履行的監(jiān)督

21、和確認(rèn)及設(shè)計單位合同價款的審批和結(jié)算; 4.1.9、負(fù)責(zé)銷售費用的控制; 4.1.9、參加成本控制相關(guān)文件的評審。 4.2、綜合辦公室: 4.2.1、負(fù)責(zé)土地價款（包括土地出讓金、配套費）的支付； 4.2.1、負(fù)責(zé)報批報建費用的控制; 4.2.1、負(fù)責(zé)政府性收費的控制和支付; 4.3、成本控制部: 4.3.1、參加對建筑方案設(shè)計、初步設(shè)計的評審,評審?fù)ㄟ^后按要求編制“目標(biāo)成本指導(dǎo)書”； 4.3.2、招標(biāo)時編制經(jīng)濟標(biāo)書,并對投標(biāo)單位的經(jīng)濟標(biāo)書進行分析評審; 4.3.3、組織編制施工圖預(yù)算; 4.3.4、工程施工進度款的審核、批復(fù); 4.3.5、負(fù)責(zé)對設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的造

22、價審核; 4.3.6、項目動態(tài)成的核算、分析; 4.3.7、工程竣工結(jié)算的審核; 4.3.8、組織成本控制相關(guān)文件的編制和評審; 4.4、工程部: 4.4.1、負(fù)責(zé)工程從開工到竣工階段的管理; 4.4.2、負(fù)責(zé)對設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的合理性審核; 4.4.3、竣工后辦理竣工結(jié)算交接手續(xù); 4.4.4、參與成本控制文件的評審。 4.5、采購部: 4.5.1、組織各類招標(biāo)、確定總包、分包施工單位及材料設(shè)備供貨廠家,與供貨方簽訂合同； 4.5.2、參加成本控制文件的評審。 4.6、財務(wù)部: 4.6.1、負(fù)責(zé)各種款項的審核、支付; 4.6.2、負(fù)責(zé)資金計劃的編制、報批、下達執(zhí)

23、行; 4.6.3、參加成本控制文件的評審。 4.7、主管副總: 4.7.1、負(fù)責(zé)“目標(biāo)成本指導(dǎo)書”的審核、簽批; 4.7.2、負(fù)責(zé)各類工程款項的審核、簽批; 4.7.3、負(fù)責(zé)相關(guān)成本控制文件的審批。 4.8、董事長: 4.8.1、負(fù)責(zé)批準(zhǔn)扣類款項的支付; 4.8.2、負(fù)責(zé)批準(zhǔn)相關(guān)成本控制文件的執(zhí)行。 5、工作程序： 5.1、項目確定前: 5.1.1、策劃銷售部確定地塊信息,并督促設(shè)計單位進行建筑方案設(shè)計,成本控制部負(fù)責(zé)成本估算,財務(wù)部負(fù)責(zé)提供財務(wù)經(jīng)濟指標(biāo),形成“新項目成本估算”交策劃銷售部; 5.1.2、公司各職能部門對“新項目成本估算”進行評審。 5.2、工程開工前

24、: 5.2.1、設(shè)計單位進行建筑方案設(shè)計,工程部對建筑方案技術(shù)指標(biāo)進行評審,成本控制部對建筑方案經(jīng)濟指標(biāo)進行評審,確定經(jīng)濟合理的建筑方案; 5.2.2、設(shè)計單位進行初步設(shè)計,工程部參與結(jié)構(gòu)方案、基礎(chǔ)方案、設(shè)備方案的確定,成本控制部對設(shè)計的產(chǎn)品進行經(jīng)濟分析和評審; 5.2.3、初步設(shè)計完成后,成本控制部按照“目標(biāo)成本編制指引”編制“目標(biāo)成本指導(dǎo)書”,由主管副總批準(zhǔn); 5.2.4、設(shè)計單位完成施工圖設(shè)計后,策劃銷售部組織工程部、成本控制部、采購部對施工圖進行評審,評審?fù)ㄟ^后由采購部組織招標(biāo),成本控制部編制經(jīng)濟標(biāo)書。定標(biāo)后按 “工程合同管理制度”規(guī)定與總承包商簽訂合同; 5.2.5、與總承

25、包商簽訂合同后, 由策劃銷售部組織設(shè)計單位、主體承包商、監(jiān)理承包商、工程部、成本控制部、采購部進行施工圖會審; 5.2.6、成本控制部組織編制施工圖預(yù)算完成后,對目標(biāo)成本進行修訂。 5.3、工程施工中: 5.3.1、工程開工后,工程部根據(jù)工程進展安排,通過招標(biāo)確定甲方分包工程施工單位及材料供應(yīng)商,安排施工單位進行施工; 5.3.2、在總包和分包工程施工過程中由于工程需要,設(shè)計單位出“設(shè)計變更通知單”,按照“工程設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管理辦法”的規(guī)定審批后實施; 5.3.3、項目經(jīng)理部根據(jù)工程需要簽發(fā)“現(xiàn)場簽證通知單”,按照“工程設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管理辦法”的規(guī)定審批后實施; 5.3.4

26、、在工程施工過程中,成本控制部應(yīng)該每月對工程的動態(tài)成本進行核算分析,形成月報。 5.4、工程竣工后: 5.4.1、工程竣工后,工程部及時收集完整的結(jié)算資料并通知施工單位送報結(jié)算資料,填寫《工程結(jié)算工作交接單》和《工程結(jié)算資料確認(rèn)單》。 5.4.2、成本控制部進行結(jié)算審核并配合造價咨詢公司對審核完畢的結(jié)果進行復(fù)審,完成審核后填寫《工程結(jié)算定案單》,并按照結(jié)算造價進行成本核算分析。 - 12 - - - 6、工程成本管理流程附件: 工程成本管理流程 項 目 決 策 和 設(shè) 計 階 級 策劃銷售部 設(shè)計單位 工程部

27、 成本控制部 財務(wù)部 采購部 總經(jīng)理 支持性文件 提供項目銷售費用控制目標(biāo) 項目論證 目標(biāo)地塊確定 繪制施工圖 初步設(shè)計 詳細(xì)建筑方案 建筑方案 參與項目建安目標(biāo)成本的評審 技術(shù)方案 存檔 組織成本控制相關(guān)文件的編制、評審 編制成本指導(dǎo)書 經(jīng)濟合理性評審 經(jīng)濟合理性評審 組織成本估算 提供項目財務(wù)費用目標(biāo) 財務(wù)經(jīng)濟指標(biāo)測算 提供材料目標(biāo)成本 參與材料設(shè)備選型 審核、批準(zhǔn) ①、項目可行性研究和投資決策控制程序 ②、目標(biāo)成本編制作業(yè)指引 項 目 施工 階 級 及后期成本管理 策劃銷售部 設(shè)計

28、單位 工程部 成本控制部 財務(wù)部 采購部 總經(jīng)理 支持性文件 施工圖完成 工程竣工 項目實施 技術(shù)標(biāo)評標(biāo) 編制技術(shù)標(biāo)書 存檔 項目成本核算、評估 竣工結(jié)算 項目成本動態(tài)管理 施工圖預(yù)算 經(jīng)濟標(biāo)評標(biāo) 編制經(jīng)濟標(biāo)書 審核 確定施工單位 組織評標(biāo) 組織招標(biāo) 審核、簽發(fā) ①、招標(biāo)管理辦法 ②、施工圖預(yù)算編制、審批程序 ③、工程結(jié)算審核、批復(fù)程序 金華澧浦苗木城有限公司管理制度匯編 工程管理篇 責(zé)任成本管理體系制度 1、

29、目的：為提高公司成本管理水平，細(xì)劃各部門的成本責(zé)任和職責(zé)，建立有機協(xié)調(diào)的成本管理體系，特制定本制度。 2、范圍：適用于公司所屬的各開發(fā)項目。 3、職責(zé)： 3.1、成本控制部負(fù)責(zé)本管理指引的制定、修改、指導(dǎo)、解釋與檢查落實，負(fù)責(zé)有關(guān)具體對接事宜。 3.2、公司所屬各開發(fā)項目負(fù)責(zé)貫徹實施本管理指引。 4、責(zé)任成本體系釋義： 4.1、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)操作過程是程序性很強的專業(yè)合作過程，各個專業(yè)過程所確定、形成的經(jīng)濟支出的迭加構(gòu)成了房地產(chǎn)成本。 4.2、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運作和各環(huán)節(jié)之間有機協(xié)調(diào)與配合。 4.3、項目責(zé)任成本體系旨在明確專業(yè)職能部門的成本管理職

30、責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)反饋、考核、評價其職責(zé)履行情況；旨在加強不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)、有機協(xié)調(diào)的責(zé)任成本體系。 5、責(zé)任成本體系的組成要素： 5.1、責(zé)任主體：以公司決策層、策劃銷售、工程、財務(wù)、成本控制等職能部門為責(zé)任主體，并在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部門、配合部門、考核部門。 5.2、責(zé)任范圍：工程建造成本按發(fā)生順序劃分責(zé)任部門，工程建造以外成本按成本科目劃分責(zé)任范圍。 5.3、責(zé)任目標(biāo)：公司成本管理宗旨---以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的竟?fàn)幜?，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢。在各個責(zé)任范圍內(nèi)，應(yīng)以經(jīng)濟合理性、產(chǎn)品竟?fàn)幜Α⑿袠I(yè)成本優(yōu)勢為成本管理所追求的目標(biāo)。 5.4、

31、反饋指標(biāo)：以定量指標(biāo)為主。 5.5、考核部門：及時計算并提供反饋指標(biāo)，同時在各部門發(fā)表自我評價的基礎(chǔ)上，就各責(zé)任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟合理，是否符合成本管理宗旨發(fā)評價意見，并形成系統(tǒng)的項目責(zé)任成本分析報告。 6、責(zé)任成本體系細(xì)劃 由公司領(lǐng)導(dǎo)牽頭，成本控制部組織，經(jīng)過各職能部門參與討論，劃分責(zé)任成本范圍、確定責(zé)任主體和配合部門，并進一步細(xì)分職責(zé)。 附件：1、責(zé)任成本體系表 2、成本指標(biāo)明細(xì)表 附件1: 責(zé)任成本體系表 責(zé)任范圍 主

32、導(dǎo)部門 配合部門 反饋指標(biāo) 考核部門 土地費用 決策層 策劃銷售、成本控制 每平方米地價、土地獲得時間 財務(wù)部 開發(fā)前期準(zhǔn)備費用 報批報建費 綜合辦公室 財務(wù)部 每平方米費用及節(jié)減率 成本控制部 規(guī)劃設(shè)計費 策劃銷售 采購部 每平方米設(shè)計費 成本控制部 三通及臨時設(shè)施費 工程部 每平方米費用 成本控制部 工程建造成本（主體建安費+室外管網(wǎng)費+園林綠化費+配套設(shè)施費） 規(guī)劃設(shè)計 策劃銷售 工程部 規(guī)劃設(shè)計周期 成本控制部 結(jié)構(gòu)、安裝設(shè)計 工程部 成本控制部 每平方米鋼筋、混凝土含量 成本控制部 招標(biāo)及簽約 采購部 工程

33、部、成本控制部 招標(biāo)比率、最低價定標(biāo)比率 成本控制部 材料、設(shè)備采購 采購部 成本控制部、工程部 甲供材料、甲定材料占造價比率 統(tǒng)購材料購買率 成本控制部 設(shè)計變更 設(shè)計院 工程部、成本控制部 設(shè)計變更占造價的比率 成本控制部 現(xiàn)場簽證 工程部 成本控制部 現(xiàn)場簽證占造價的比率 成本控制部 工程款批復(fù)、支付 成本控制部、財務(wù)部門 工程部 合同執(zhí)行情況 財務(wù)部 工程竣工驗收 工程部 成本控制部 施工完成情況 工程部 工程結(jié)算、審核 成本控制部 工程部、財務(wù)部 結(jié)算錯漏率 財務(wù)部 工程監(jiān)理費 采購部 工程部 每平米監(jiān)理費

34、工程部 開發(fā)間接費 工程管理費 工程部 財務(wù)部 每平方米管理費 財務(wù)部 財務(wù)費用 財務(wù)部 策劃銷售部 資金回收周期、利息支出 財務(wù)部 銷售費用（營銷設(shè)施建造費+銷售間期費） 策劃、銷售部 成本控制部 每平方米銷售費用、每方米廣告費用、建造費 成本控制部 行政管理費 綜合辦公室 財務(wù)部 人均行政費用、固定資產(chǎn)購置費 財務(wù)部 稅金 財務(wù)部 實際交納稅率 財務(wù)部 物業(yè)經(jīng)營損益 物業(yè)管理公司 物業(yè)實際盈虧額 財務(wù)部 附件2: 成本指標(biāo)明細(xì)表 費用項目 反饋指標(biāo) 單位 計

35、算公式 備注 土地費用 每平方米地價 元/㎡ =土地獲得成本/總建筑面積 與相似地塊比較 土地獲得時間 天 從購地簽約到土地按約定使用功能落實到公司名下為至 與相似地塊比較 開發(fā)前期準(zhǔn)備費用 報批報建費 每平方米費用 元/㎡ =每平方米費用/總建筑面積 節(jié)減率 % =（按政策應(yīng)繳納費用-實際繳納費用）/按政策應(yīng)繳納費用 規(guī)劃設(shè)計費 每平方米設(shè)計費 元/㎡ =規(guī)劃設(shè)計費總額/總建筑面積 可分類計算每平米規(guī)劃設(shè)計費、施工圖設(shè)計費、景觀設(shè)計費 三通 每平方米三通費 元/㎡ =三通費總額/總建筑面積 臨時設(shè)施費 每平方米臨時設(shè)施費

36、 元/㎡ =臨時設(shè)施費總額/總建筑面積 工程建造成本（主體建安費+室外管網(wǎng)費+園林綠化費+配套設(shè)施費） 規(guī)劃設(shè)計 規(guī)劃設(shè)計周期 天 自地地協(xié)議簽署日至施工圖完畢之日 可區(qū)分為規(guī)劃方案周期和方案實施周期 結(jié)構(gòu)、安裝設(shè)計 每平方米鋼筋 ㎏/㎡ =鋼筋總用量/總建筑面積 可分類計算基礎(chǔ)、地下室、上部結(jié)構(gòu)的鋼含量 混凝土含量 M3/㎡ =混凝土總用量/總建筑面積 可分類計算基礎(chǔ)、地下室、上部結(jié)構(gòu)的混凝土含量，注明混凝土標(biāo)號 招標(biāo)及簽約 招標(biāo)比率 % =通過招標(biāo)定價的合約總額/造價總額 也可以按合同次數(shù)來統(tǒng)計 最低價定標(biāo)比率 % =最低價中標(biāo)的招標(biāo)合同

37、總額/招標(biāo)合同總額 材料、設(shè)備采購 甲供材料占造價比率 % =甲供材料總額/工程總造價 甲定材料占造價比率 % =甲定材料總額/工程總造價 統(tǒng)購材料購買率 % =參與公司統(tǒng)購的材料金額/統(tǒng)購品種的材料總額 設(shè)計變更 設(shè)計變更占造價的比率 % =設(shè)計變更造價總額/工程造價總額 可分類計算高計錯漏、市場變更、客戶要求的變更比率 現(xiàn)場簽證 現(xiàn)場簽證占造價的比率 % =現(xiàn)場簽證的造價總額/工程造價總額 費用項目 反饋指標(biāo) 單位 計算公式 備注 工程款批復(fù)、支付 合同執(zhí)行情況 是否有超支現(xiàn)象，超支百分率 工程竣工驗收

38、 施工完成情況 施工圖、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的完成情況 工程結(jié)算、審核 結(jié)算錯漏率 % =（甲乙方結(jié)算價格審核后結(jié)算價格）/審核后結(jié)算價格 工程監(jiān)理費 合同履行 =監(jiān)理費用總額/總建筑面積 開發(fā)間接費 工程管理費 每平方米管理費 元/㎡ =項目工程管理費總額/項目建設(shè)總建筑面積 財務(wù)費用 資金回收周期 天 自項目第一筆支出日至第一筆銷售收入日 利息支出率 % =項目利息支出總額/項目投資總額 銷售費用（營銷設(shè)施建造費+銷售間期費） 每平方米銷售費用 元/㎡ =銷售費用總額/當(dāng)年銷售面積 每方米廣告費用 元/

39、㎡ =管理費用總額/當(dāng)年銷售面積 營銷設(shè)施建造費 元/㎡ =營銷設(shè)施建造費總額/總銷售面積 行政管理費 人均行政費用、 元/人 =項目行政費用部額/當(dāng)年加權(quán)人數(shù) 固定資產(chǎn)購置費率 % =當(dāng)年固定資產(chǎn)購置費/固定資產(chǎn)總額 稅金 實際交納稅率 % =實際交納稅費總額/總銷售收入 可分類計算所得稅、契稅、營業(yè)稅率 物業(yè)經(jīng)營損益 物業(yè)實際盈虧額 元/㎡ =（當(dāng)年售后物業(yè)總支出-當(dāng)年物業(yè)總收八）/當(dāng)年物業(yè)服務(wù)總面積 項目可行性研究和投資決策控制程序 1、目的：通

40、過對項目可行性研究和投資決策的控制，加強投資管理，保證公司在投資決策上的科學(xué)性、可靠性和高效益，防止投資決策的隨意性、盲目性，降低投資風(fēng)險。 2、范圍：本程序適用于公司所屬開發(fā)項目的可行性研究和投資決策。 3、職責(zé)： 3.1、公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)主持項目投資決策會議。 3.2、項目分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)向總經(jīng)理報告對項目進行可行性研究的結(jié)果，負(fù)責(zé)指導(dǎo)可行性報告的編制。 3.3、策劃銷售部負(fù)責(zé)編制可行性研究報告，收集所需資料。 3.4、財務(wù)部、工程部負(fù)責(zé)提供所分管的可行性研究報告所需資料，對可行性研究報告從部門角度提出意見。 4、控制程序： 4.1、項目可行性研究的前期準(zhǔn)備工作： 4.1.1、

41、由策劃銷售部根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果和收集的有關(guān)信息，進行投資項目的預(yù)選。 4.1.2、由策劃銷售部對預(yù)選項目的土地規(guī)劃資料、周邊地塊價格、房價等情況進行調(diào)查，形成資料匯編。 4.1.3、由財務(wù)部依據(jù)項目規(guī)模制訂資金用款計劃，編制資金流量表。 4.1.4、由策劃銷售部收集整理項目的有關(guān)政策法規(guī)。 4.1.5、策劃銷售部根據(jù)資料匯總情況，編制項目建議書。對擬建項目的基本情況進行說明，協(xié)助成本控制部初步估算項目的投資效益，進行綜合分析，論述建設(shè)的必要性。 4.1.6、項目建議書由策劃銷售部、財務(wù)部、成本控制部、工程部負(fù)責(zé)人會簽后，報分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批。 4.2、項目可行性研究： 4.2

42、.1、策劃銷售部依據(jù)項目建議書對擬建項目進行經(jīng)濟、技術(shù)方面的分析論證和多方案的比較，提出科學(xué)、客觀的評價意見。 4.2.2、可行性研究主要內(nèi)容： 4.2.2.1、項目開發(fā)必要性分析： 1）、項目是否符合政府房地產(chǎn)業(yè)政策、地區(qū)規(guī)劃； 2）、通過市場調(diào)查和預(yù)測，對市場供需情況及項目竟?fàn)幠芰M行分析比較； 3）、分析項目建設(shè)規(guī)模是否合理。 4.2.2.2、項目開發(fā)條件分析： 1）、項目位置是否合理，是否符合城鎮(zhèn)規(guī)劃和國土管理的要求； 2）、基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)是否到位，交通運輸是否有保證； 3）、工程地質(zhì)和水文地質(zhì)是否符合項目建設(shè)要求； 4）、拆遷工作是否可行，周圍環(huán)境是否有利于項目

43、建設(shè)。 4.2.3、由策劃銷售部負(fù)責(zé)，財務(wù)部和成本控制部配合，進行建設(shè)項目基本經(jīng)濟數(shù)據(jù)的測算與評估，根據(jù)預(yù)測數(shù)據(jù)對項目的投入、產(chǎn)出效益、償還貸款的能力等財務(wù)情況進行分析和評價，并計算評價項目經(jīng)濟效益的各項指標(biāo)，主要內(nèi)容包括： 1)、總投資的測算，分析投資構(gòu)成比例是否合理，有無高估冒算或漏項少算的情況； 2)、資金籌措方式和項目分步用款計劃是否合理、得當(dāng)； 3)、各種稅金的計算是否符合國家規(guī)定的稅種和稅率； 4)、項目費用的鑒別和估算； 5)、項目利潤預(yù)測。 4.2.4、財務(wù)效益分析： 由財務(wù)部負(fù)責(zé)進行項目的財務(wù)效益分析，主要內(nèi)容包括： 1)、編制項目財務(wù)效益分析表，主要有：

44、貸款償還期計算表、財務(wù)平衡表、財務(wù)現(xiàn)金流量表等； 2)、財務(wù)動態(tài)分析指標(biāo)的計算，主要有：財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、貸款償還期等； 3)、財務(wù)靜態(tài)分析指標(biāo)的計算，主要有：投資利潤率、投資利稅率、投資收益率、投資回收期等； 4)、根據(jù)各種計算指標(biāo)，參考定性分析，做出財務(wù)分析效益評估結(jié)論。 4.2.5、策劃銷售部依據(jù)項目的建設(shè)要求，對不確定性進行分析： 1)、盈虧平衡分析，包括生產(chǎn)能力利率表示的盈虧平衡點； 2)、敏感性分析，包括工期延長、投資增減、主要原材料價格升降、生產(chǎn)能力利用程度等因素變化的敏感性分析。 4.2.6、策劃銷售部根據(jù)項目開發(fā)中可能存在的不利因素，進行風(fēng)險分析，預(yù)測

45、項目開發(fā)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險，并提出回避風(fēng)險應(yīng)采取的有效措施。 4.3、可行性研究報告由策劃銷售部負(fù)責(zé)編制，或經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，委托有資質(zhì)的咨詢單位承擔(dān)可行性研究，提出科學(xué)、客觀的評價意見。 可行性研究包括以下主要內(nèi)容： 4.3.1、項目開發(fā)的必要性分析； 4.3.2、項目開發(fā)條件分析； 4.3.3、基本經(jīng)濟數(shù)據(jù)的測算與分析； 4.3.4、項目財務(wù)效益分析； 4.3.5、項目不確定性分析； 4.3.6、項目分析結(jié)論。 4.4、項目開發(fā)的決策作為公司需重點控制的業(yè)務(wù)活動，在充分進行市場調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進行。 4.4.1、由策劃銷售部組織，總經(jīng)理主持，對可行性研究報告進行充分的論證

46、，必要時由策劃銷售部負(fù)責(zé)聯(lián)系專家，進行決策咨詢和進一步的論證。 4.4.2、可行性研究報告經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)后，報董事長做最終決策。 4.5、經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報告的修改，由策劃銷售部負(fù)責(zé)及時將修改情況通知有關(guān)部門。 4.6、對項目可行性研究和決策中涉及的有關(guān)文件資料和質(zhì)量記錄，由策劃銷售部負(fù)責(zé)收集、保管和歸檔。 目標(biāo)成本編制作業(yè)指引 1、目的：指導(dǎo)項目開發(fā)成本控制，明確成本控制目標(biāo)，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險。 2、范圍：適用于公司所屬的各房地產(chǎn)開發(fā)項目。 3、術(shù)語和定義： 3.1、目標(biāo)成本：在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制定的項目開發(fā)成本計劃

47、，目標(biāo)成本是項目在開發(fā)過程中成本控制的依據(jù)之一，也是編制成本責(zé)任考核指標(biāo)的基礎(chǔ)文件。 3.2、目標(biāo)成本形式：按照公司統(tǒng)一核算的會計科目編制的各項單方成本目標(biāo)和各項總成本目標(biāo)。（支持文件:目標(biāo)成本科目分類及說明） 3.3、目標(biāo)成本版本：目標(biāo)成本按開發(fā)進度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中，原則上每個版本的制定都是在上一版本的指導(dǎo)下進行的。通常目標(biāo)成本主要分為三個版本： 第一版：可研階段（決策階段）目標(biāo)成本（投資估算）。采用會計科目形式，編制范圍為項目整體，定稿時間為項目投資意向會議后。 第二版：確定規(guī)劃方案目標(biāo)成本。采用會計科目形式，編制范圍為項目整體，定稿時間為項目詳細(xì)規(guī)劃方案確定后。

48、第三版：施工圖預(yù)算修訂目標(biāo)成本。采用會計科目與單項成本支出目標(biāo)相結(jié)合的形式，編制范圍為項目整體，在主體施工圖預(yù)算確定后對第二目標(biāo)成本的修訂。 4、職責(zé)： 4.1、成本控制部 負(fù)責(zé)本指引的制定、修改、指導(dǎo)與解釋；負(fù)責(zé)牽頭組織目標(biāo)成本的制定工作，負(fù)責(zé)編制、報批、下發(fā)年度和分期成本控制指導(dǎo)書；負(fù)責(zé)與各部門就指引有關(guān)具體事宜對接。 4.2、其他部門（策劃銷售、工程、財務(wù)、等部門） 負(fù)責(zé)參與相應(yīng)職能部分目標(biāo)成本的編制工作；負(fù)責(zé)提供相應(yīng)職能部分的技術(shù)支持、成本支出計劃和意見。 4.3、總經(jīng)理 負(fù)責(zé)簽發(fā)“成本控制指導(dǎo)書”。 5、工作程序： 5.1、由成本控制部牽頭組織編制不同階段的目標(biāo)成本

49、，各部門（策劃銷售、工程、財務(wù)、等部門）提供相應(yīng)職能部分的技術(shù)支持、成本支出計劃和意見。 5.2、成本控制部將目標(biāo)成本文件報公司管理層審議、通過。 5.3、成本控制部將“成本控制指導(dǎo)書”報總經(jīng)理簽發(fā)。 目標(biāo)成本科目分類及說明 序號 成本科目 主要費用說明 （一） 土地費用 為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用 1 土地出讓金及征地補償金 向政府部門支付的土地出讓金，土地變更用途和超面積補交的地價、征地補償金等 2 拆遷補償費 地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費 3 大市政配套費 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 4 合作

50、款項 補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金、事前協(xié)商的利潤分紅 （二） 前期開發(fā)費用 1 勘察設(shè)計費用 ① 勘測丈量費 水文、地質(zhì)、文物和地基勘探費、沉降觀測費、日照測試費、撥地釘樁、驗線費、復(fù)線費、定線費、施工放線費、竣工面積丈量費等 ② 景觀方案及設(shè)計費用 ③ 施工圖設(shè)計費用 ④ 電氣施工圖設(shè)計費用 2 報批報建費 ① 項目報批報建費 報建時按規(guī)定向政度府有關(guān)部門交納的報批費 ② 人防報建費 ③ 消防審批費 ④ 墻改基金 ⑤ 規(guī)劃審核費 ⑥ 圖紙審查費 3 場

51、地平整費 基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用 4 臨時用水、電申領(lǐng)費 臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時設(shè)備安裝及拆除費用 5 臨時設(shè)施費 ① 臨時圍墻 圍墻、圍欄的建造、裝飾費用 ② 臨時辦公室 租金、建造、裝飾費用 ③ 臨時場地占用費 施工臨時占首費、臨時借用空地的租費 ④ 臨時圍板 臨時圍板的設(shè)計、建造、裝飾費用 6 項目招標(biāo)費 （三） 主體建筑費用 1 基礎(chǔ)部分 ① 樁基工程 ② 土石方工程 ③ 基坑護坡 ④ 樁基檢測費 ⑤ 降水工程 序號 成本科目 主要費用說明 2

52、 主體建筑部分 ① 結(jié)構(gòu)及室內(nèi)粗裝修 混凝土框架（含基礎(chǔ)和地下室）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高費、散水、沉降縫、伸縮費、樓地面基層、屋面工程、墻體保溫 ② 外墻干掛 面層和骨架 ③ 外墻面磚 ④ 公共部位精裝修 大堂、樓梯、室外臺階、坡道、電梯井、走廊等 ⑤ 外窗 ⑥ 單元門、入戶門 （四） 主體安裝工程費 1 室內(nèi)水、電、暖、氣、通風(fēng) ① 室內(nèi)給排水 ② 室內(nèi)電氣工程 樓棟及單元配電箱、電表箱、房配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座 ③ 室內(nèi)采暖 管道系統(tǒng)、暖氣片 ④ 室內(nèi)燃?xì)? 室內(nèi)

53、燃?xì)夤艿兰霸O(shè)備安裝 ⑤ 室內(nèi)通風(fēng) 室內(nèi)通風(fēng)管道及設(shè)備安裝 2 設(shè)備及安裝 ① 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng) 空調(diào)設(shè)備及安裝費用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng) ② 電梯供貨及安裝 ③ 發(fā)電機供貨及安裝 發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪 ④ 消防系統(tǒng) 水、電消防系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng) ⑤ 人防設(shè)備及安裝 密閉門、氣體過濾裝置 3 弱電系統(tǒng) ① 居家防盜系統(tǒng) 陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按鈕 ② 對講系統(tǒng) 包括可視及非可視對講 ③ 三表遠(yuǎn)傳 水、電、氣遠(yuǎn)程抄表 ④ 有線電視 有線電視、衛(wèi)星電視主體管道敷設(shè)、內(nèi)外布線及終端插座 ⑤ 電話 主體內(nèi)外管

54、道敷設(shè)、布線及終端插座 ⑥ 寬帶網(wǎng) 主體內(nèi)外管道敷設(shè)、布線及終端插座 (五) 室外管網(wǎng)工程費 1 室外給排水系統(tǒng) ① 室外給水系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、以及外接的消火栓 ② 雨污水系統(tǒng) 管道埋設(shè)、檢查井、化糞池、隔油池等 2 室外采暖系統(tǒng) 3 室外燃?xì)庀到y(tǒng) 4 室外消防系統(tǒng) 5 室外電氣及高低壓設(shè)備 序號 成本科目 主要費用說明 ① 高低壓配電設(shè)備及安裝 紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜，箱式變壓設(shè)備 ② 室外強電管道及電纜敷設(shè) 室外強電總平線路部分 ③ 室外弱電管道埋設(shè)

55、 用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井 6 室外智能化系統(tǒng) ① 停車管理系統(tǒng) 露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng) ② 小區(qū)閉路監(jiān)控 攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝 ③ 小區(qū)門禁系統(tǒng) （六） 園林環(huán)境工程費 1 綠化建設(shè)費 公共綠化、組團宅間綠化、小區(qū)周邊綠化 2 建筑小品 雕塑、水景、環(huán)廊、假山等 3 道路、廣場建造費 道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等 4 圍墻建造費 永久圍墻、圍欄及大門 5 室外照明 室外燈光照明工程 6 室外零星設(shè)施 兒童游樂設(shè)施、居民健身設(shè)施、指示牌、標(biāo)識牌、示意圖

56、、垃圾桶、座椅、陽傘等 7 配電房工程費 配電房主體建筑費 （七） 開發(fā)間接費 1 工程管理費 ① 工程監(jiān)理費 支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用 ② 預(yù)結(jié)算編審費 支付給造價咨詢公司的鄧算的編制、審核費用 ③ 行政管理費 直接從事項目開發(fā)的部門的人員工資、獎金、補貼等人工及行政費 ④ 施工合同外獎金 趕工獎、進度獎 ⑤ 工程質(zhì)量監(jiān)督費 建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費 ⑥ 安全監(jiān)督費 建設(shè)主管部門的安監(jiān)費 ⑦ 工程保險費 2 前期物業(yè)管理完善費 小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用 （八） 不可預(yù)見費 基本預(yù)備、材料漲價預(yù)備費 1

57、 廣告設(shè)施及發(fā)布費 各種廣告牌費、發(fā)布費用 2 現(xiàn)場包裝費 彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆等 3 接待廳裝修、裝飾費 設(shè)計、建筑、裝飾費 4 樣板間裝修費 設(shè)計、裝修、家具、飾品、保潔、保安、維修等。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計、裝修、家具等費用可從總費用中扣除。 5 銷售模型及沙盤費 售樓沙盤、戶型模型等 （二） 銷售費用 1 媒介廣告費 電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏等廣告代理費用 序號 成本科目 主要費用說明 2 展銷費 展位費、布置費、制作費 3 促銷活動費 設(shè)備租賃

58、費、勞務(wù)費、活動場所布置、工作人員餐費等 4 宣傳資料及禮品費 售樓宣傳彩頁、各種禮品 5 現(xiàn)場銷售器具費 紙杯、辦公文具等 6 銷售人工費 工資、獎金、補貼等 7 看樓交通費 看樓專車運行費、修理費、司機行車費用 8 客會費用 9 銷售代理費及傭金 支付專業(yè)銷售代理機構(gòu)傭金 10 中介策劃及咨詢費 支付的中介機構(gòu)進行市場調(diào)研、銷售策劃及相應(yīng)的咨詢等費用 11 總產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費 政府收費 12 分戶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費 政府收費 13 房屋交易費 政府收費 三 財務(wù)費用 1 前期容資費用 2 建設(shè)期貸款利息 3

59、 收益期貸款利息 4 其它財務(wù)費用 四 稅費 1 契稅 2 營業(yè)稅 3 土地增值稅 扣除項目的50% 另外50% 4 教育費附加 5 印花稅 6 城鎮(zhèn)土地使用稅 7 企業(yè)所得稅 工程成本進度計劃、核算編制指引 1、目的：為了加強動態(tài)成本的管理,規(guī)范工程成本進度計劃和進度核算的編制特制定本作業(yè)指引。 2、范圍：本作業(yè)指引適用于公司所有開發(fā)項目的動態(tài)成本管理。 3、職責(zé)： 3.1、成本控制部負(fù)責(zé)本管理指引的制定、解釋、修改和實施; 3.2、成本

60、控制部負(fù)責(zé)工程成本進度計劃、核算的編制和自審工作; 3.3、財務(wù)部負(fù)責(zé)對成本進度計劃、核算內(nèi)容進行審核; 3.4、成本控制部負(fù)責(zé)將已確認(rèn)的相關(guān)數(shù)據(jù)及時匯報公司領(lǐng)導(dǎo)。 4、工作程序： 4.1、工程成本進度計劃: 4.1.1、施工單位應(yīng)在每月25日前向監(jiān)理單位送報當(dāng)月26日至次月25日的工程形象進度計劃，監(jiān)理單位應(yīng)在當(dāng)日送報工程部，工程部應(yīng)及時將其復(fù)印給成本控制部。 4.1.2、在收到工程月形象進度計劃后5日內(nèi)完成相應(yīng)工程量的預(yù)算編制，并送與財務(wù)部內(nèi)審。依據(jù)審核后的預(yù)算造價編制《工程成本月進度計劃表》，報送財務(wù)部備案和公司領(lǐng)導(dǎo)審閱，作為資金籌備參考依據(jù)。 4.1.3、根據(jù)已審批的施工

61、進度總計劃，在每個節(jié)點完成后10日內(nèi)編制下一個節(jié)點的預(yù)算，并送與財務(wù)部內(nèi)審。依據(jù)審核后的預(yù)算造價編制《工程成本節(jié)點進度計劃表》，報送財務(wù)部備案及公司領(lǐng)導(dǎo)審閱，作為資金籌備參考依據(jù)。 4.2、工程成本進度核算: 4.2.1、依據(jù)已審批的月進度款預(yù)算書，按照目標(biāo)成本科目編制《工程成本月進度核算表》，并報送財務(wù)部和分管副總審批。將已審批的《工程成本月進度核算表》送與財務(wù)部備案并復(fù)印給相關(guān)職能部門,并提出成本控制意見。（支持文件:工程進度款審核、審批程序） 4.2.2、根據(jù)已審批的施工進度總計劃和月進度款預(yù)算書，在每個節(jié)點完成后5日內(nèi)編制該節(jié)點的預(yù)算，并送與財務(wù)部內(nèi)審。依據(jù)審核后的預(yù)算造價編制《

62、工程成本節(jié)點進度核算表》，并報送財務(wù)部和分管副總審批。將已審批的《工程成本節(jié)點進度核算表》報送財務(wù)部備案和公司領(lǐng)導(dǎo)審閱，作為動態(tài)成本控制依據(jù)。 工程進度款審核、審批程序 1、目的：杜絕工程進度款錯付、超付，以確保工程進度、控制成本,確保第一時間正確解決問題,特制定本管理程序。 2、范圍: 適用于公司所屬各開發(fā)項目的工程進度款審批（包括:設(shè)計、監(jiān)理、總承包施工單位、零星工程等）。 3、職責(zé): 3.1、本管理指引由成本控制部負(fù)責(zé)制定、修改、實施、監(jiān)督檢查; 3.2、成本控制部應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行合同條款、公司的規(guī)定和管理程序，仔細(xì)審核相關(guān)工作單位的應(yīng)付款項內(nèi)容和已付款情況,并及時做好臺賬，

63、加強各流轉(zhuǎn)部門信息傳遞。 3.3、財務(wù)部應(yīng)按照合同條款、公司的規(guī)定和管理程序,仔細(xì)核對已付款情況，合理安排付款時間, 保障工程進度，并及時做好付款臺帳。 4、工作程序 4.1、工程進度款: 4.1.1、施工單位在每月25日前將上月26日至本月25日內(nèi)所完成的工程形象進度向監(jiān)理單位申報，監(jiān)理單位應(yīng)在當(dāng)日對其進行確認(rèn)并回復(fù)給施工單位，并將原件送報工程部。 4.1.2、施工單位在每月30日前依據(jù)監(jiān)理單位回復(fù)的工程形象進度編制工程進度款預(yù)算書（設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證部分單列）和《工程款付款申請單》,送報監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)在次月3日前對其預(yù)算書發(fā)生的工程量進行審核，并轉(zhuǎn)報工程部。工程部有責(zé)任對監(jiān)

64、理審核的工程量進行復(fù)審，并在次月5日前將預(yù)算書轉(zhuǎn)交與成本控制部。 4.1.3、成本控制部在收到預(yù)算5日內(nèi)對其工程量和單價進行審核，如果差異過大，及時通知施工單位核對，爭取在次月10日前對預(yù)算造價做出審核結(jié)果。若出現(xiàn)較大的爭議問題，可將此部分問題暫不計取，待工程結(jié)算時匯總整理并交至公司領(lǐng)導(dǎo)或中介部門裁決。 4.1.4、在進度款預(yù)算審核完成后當(dāng)日內(nèi)，將審核預(yù)算送至財務(wù)部復(fù)審。財務(wù)部需在3個工作日內(nèi)復(fù)審?fù)瓿刹⑥D(zhuǎn)報公司領(lǐng)導(dǎo)審核，公司領(lǐng)導(dǎo)需在2個工作日內(nèi)審核完成并回復(fù)給成本控制部。成本控制部在收到復(fù)審預(yù)算3個工作日內(nèi)根據(jù)合同條款編制《進度款付款審批表》和復(fù)印已審核的預(yù)算封面，并報與工程部、財務(wù)部、公

65、司領(lǐng)導(dǎo)審核批復(fù)。 4.1.5、將已批復(fù)的《進度款付款審批表》及附件送至各部門備案，并在2個工作日內(nèi)通知施工單位辦理付款手續(xù)。應(yīng)在表格中明確已批復(fù)的《進度款付款審批表》及附件只作為進度款的付款依據(jù)，不能作為工程竣工結(jié)算依據(jù)。 4.1.6、若施工合同中約定要求施工單位墊資，在約定的進度節(jié)點未完成前每月仍按本款1至5條規(guī)定申報月進度預(yù)算,但不作為付款依據(jù)。等約定的進度節(jié)點完成后5個工作日內(nèi)向監(jiān)理單位申報節(jié)點進度款預(yù)算，申批程序同月進度款。 4.1.7、其他單獨分包工程原則上不付進度款，施工完成并驗收合格后統(tǒng)一結(jié)算，也可視具體情況在分包合同中約定。若合同約定需支付進度時,其審批程序同上述規(guī)定。

66、 4.1.8、及時做好各施工單位的付款臺賬和網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)，以供各流轉(zhuǎn)部門信息傳遞。 4.1.9、財務(wù)部根據(jù)已審批的《進度款付款審批表》合理安排付款時間，保障工程進度。 4.2、設(shè)計、監(jiān)理單位進度款: 4.2.1、設(shè)計、監(jiān)理單位應(yīng)按合同約定提前一周向工程部主管工程師申報“付款申請單”,工程部主管工程師應(yīng)于當(dāng)日內(nèi)按照合同約定對其付款條件進行確認(rèn),并將相關(guān)資料送報成本控制部。 4.2.2、成本控制部有責(zé)任對上報資料進行復(fù)核,并以據(jù)合同約定核算進度款,填寫《進度款付款審批表》并報送財務(wù)部和公司領(lǐng)導(dǎo)審批。 4.2.3、成本控制部應(yīng)將已審批的《進度款付款審批表》送報與財務(wù)部備案及公司領(lǐng)導(dǎo)審閱,并及時做好臺賬。 4.2.3、財務(wù)部根據(jù)已審批的《進度款付款審批表》合理安排付款時間，保障工程進度。 5、支持文件: 開始 承包單位報形象進度和付款申請（附付款依據(jù)） 監(jiān)理審核形象進度和完成工程量 現(xiàn)場主管工程師復(fù)核,并經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn) 成本控制部對造價進行審核 財務(wù)部對造價進行復(fù)審 分管副總審批造價