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務實 創(chuàng)新 敬業(yè) 卓越 設施設備管理的基本思路 一 PDCA管理流程 四 設備設施的檢查 二 設施設備管理的策劃 三 設施設備管理的實施 五 其他內容 目錄 一 PDCA管理流程 借用 PDCA 質量管理流程 設施設備管理全過程可以進行如下分類 Plan計劃確定設施設備重要程度的標準 即將設施設備按重要程度分級 確定設施設備保養(yǎng)和管理模式 制定設施設備管理標準等 Do實施內容包括設施設備接管驗收 清查建賬 清理整改 日常管理 能耗控制 節(jié)能降耗 應急措施等 Action改進編制及修改文件 改進工作流程等 Check檢查包括日常巡查 周檢 月檢 臨時檢查 年度評價 設施設備完好率檢查和統(tǒng)計 房屋完好率評定 等 二 設施設備管理的策劃 1 設施設備分級根據設施設備對客戶服務的重要性 結合設施設備運行的穩(wěn)定性 將設施設備分為 級三個級別 每級設施設備的維護保養(yǎng)標準不同 電梯 發(fā)電機 生活水泵 消防泵 噴淋泵 穩(wěn)壓泵 低壓配電柜 火災中央報警控制柜 消防聯動柜 冷水機組 BA中央管理計算機 正壓風機 空氣處理器 冷卻塔 公用天線系統(tǒng) 對講報警系統(tǒng) 防盜監(jiān)視系統(tǒng) 氣體自動滅火設施 高壓開關柜 變壓器 交通道閘 車場自動收費裝置 泳池水處理裝置 DDC現場控制器 除 級以外的所有設施設備 如 區(qū)域火災報警控制箱 小型控制箱 配電箱 排風機 風機盤管 集中抄表裝置 維修機具以及辦公室 食堂 會所 清潔 保安 通訊 宿舍設施設備等 二 設施設備管理的策劃 2 設施設備保養(yǎng)模式設施設備管理采用計劃預修制與狀態(tài)維修 事后維修相結合的管理模式 A 計劃預修制包括 三級保養(yǎng) 即 日常維護保養(yǎng) 一級保養(yǎng) 二級保養(yǎng) 小修 中修 大修 設備更新以及技術改造 其中 日常維護保養(yǎng)工作包括 工作計劃的制定 設備設施的使用監(jiān)管 設備設施的巡查和保養(yǎng) 故障維修 對日常工作的檢查等 B 對于 級設施設備 采取事后維修 每年進行一次保養(yǎng)即可 二 設施設備管理的策劃 3 設施設備管理標準可簡單總結為 一落實 二齊全 三干凈 四良好 五不漏 十字方針A 一落實 管理責任人要落實B 二齊全 技術資料齊全 管理制度齊全C 三干凈 機房干凈 場地干凈 設施設備干凈D 四不漏 不漏電 不漏水 不漏氣 不漏油E 五良好 使用功能良好 調整良好 緊固良好 潤滑良好 密封良好F 十字方針 調整 緊固 潤滑 密封 防腐 三 設施設備管理的實施 1 設施設備接管驗收 分為新入伙項目 采購 租賃 借用 代管等設施設備的接管驗收 依據設施設備出廠說明書 設計要求及國家有關技術規(guī)范 標準 是否合格 功能與運行是否符合規(guī)定要求 側重觀感和使用 三 設施設備管理的實施 2 設施設備建賬管理對區(qū)域內公共設施設備進行統(tǒng)計建帳 填寫 公共設施設備統(tǒng)計表 設施設備臺帳 公攤配套用房明細統(tǒng)計表 公共設備設施功率統(tǒng)計表 以及各區(qū)域的 物業(yè)配套設施設備權屬清冊 公共設施設備統(tǒng)計表 要按功能系統(tǒng) 配電 消防 給排水 智能化等 管理區(qū)域 樓幢 外圍 和專用功能區(qū) 會所 辦公室 停車場等 三部分交叉填寫 三 設施設備管理的實施 3 設施設備編號規(guī)則設施設備編號由四部分組成 項目名稱簡稱代碼 設施設備類別碼 設施設備序號 設施設備管理等級 如 HY 03 01 表示海運大廈 電梯類 01號梯 級設備 三 設施設備管理的實施 4 接管后的清理整改接管入伙后的3 6月內 對設施設備房 公共設施設備進行整改 對設施設備房進行裝修 清潔除塵 對設施設備進行保養(yǎng) 刷漆 安裝各類標識 使公共設施設備達到公司管理標準 例如 根據設施設備的大小 設施設備卡可采用如下樣式的標牌或標簽進行標識 三 設施設備管理的實施 5 設施設備保修期管理保修期設施設備日常保養(yǎng) 以清潔 防腐 潤滑 調整 緊固為主 不應觸及核心軟 硬件部分 發(fā)現故障及時通知保修單位進行維修 對公共設施應加強日常巡查力度 發(fā)現質量問題及時通知相關單位處理 三 設施設備管理的實施 6 計劃管理 每年的年底制定出下一年度的設施設備年度保養(yǎng)計劃 公共建筑保養(yǎng)計劃 計量器具檢定計劃 生活水池清洗計劃等 保養(yǎng)計劃中應包括供方公司呈報的保養(yǎng)計劃 如電梯 智能化 中央空調的保養(yǎng)計劃等 制定下一年度工作計劃和培訓計劃 編制下一年度需要使用維修資金的項目 如設施設備的中修 大修 更新改造等 經公司審核后 由管理處按維修資金使用程序處理 業(yè)主委員會 業(yè)主大會或項目產權數量較少的單位業(yè)主審批 三 設施設備管理的實施 7 公共設施設備日常監(jiān)管 公共設施設備應由管理處值班人員操作 設施設備維修供方在保養(yǎng)時 如停電梯 停電 停水 操作設備須征得管理處同意 值班員每天定期巡檢設備運行情況是否正常 作好各種設施設備運行數據記錄 記錄應保證準確性 及時性和真實性 維修人員 含供方維修人員 須按國家標準 規(guī)范 公司相關制度及作業(yè)規(guī)程要求對設施設備進行保養(yǎng) 發(fā)現故障及時維修 三 設施設備管理的實施 8 公共設施日常管理 房屋本體和公共設施的巡查 每年的年底按 公共建筑設施保養(yǎng)計劃標準 制訂下一年度具體的巡查計劃 如 每周一次對樓宇公共照明進行巡查 每半月對本小區(qū)路燈巡查 安排在夜間 一次 每月對本小區(qū)公共場所標識牌巡查一次等 每年年底按 公共建筑設施保養(yǎng)計劃標準 的要求制定下一年度保養(yǎng)計劃 進行日常保養(yǎng)工作 計劃性 全面性檢查保養(yǎng) 非日常維修保養(yǎng) 三 設施設備管理的實施 9 水電統(tǒng)計及分析 每月對公共水 電 氣等用量情況進行匯總和統(tǒng)計 包括詳細統(tǒng)計和大塊統(tǒng)計 詳細統(tǒng)計 是指對各分區(qū)域 系統(tǒng) 的用電 用水 用氣量進行詳細統(tǒng)計 大塊統(tǒng)計 是指統(tǒng)計公共用水 用電 用氣數量 用總用量 總代收部分的量 每月進行分析 與上年度進行比較分析 與上月度進行統(tǒng)計分析 節(jié)水節(jié)電控制 特別針對中央空調 地庫照明 路燈開關時間 三 設施設備管理的實施 10 安全管理 因天氣 人為或管理不當等原因 設施設備在使用和管理過程中可能會發(fā)生水浸 火災 損壞 故障等意外情況 并有可能對客戶的工作和生活造成嚴重影響 為將意外造成的影響減至最小 各項目應按本部安全辦的要求制訂 設施設備安全應急預案 在每年年底要按 設施設備安全應急預案 的要求制訂下一年度的演練計劃 四 設備設施的檢查 防微杜漸 為有效落實各項規(guī)章制度 各級領導需要對設施設備的管理情況進行定期或不定期的檢查 并將檢查結果納入到績效考核體系中 1 定期和臨時檢查 日巡視 工程主管 周檢查 工程班長 區(qū)域責任人 檢查公共區(qū)域設施設備運行保養(yǎng)情況 月檢 管理處組織的月度檢查 其中包括設施設備檢查 臨時檢查 暴雪 冰凍 暴雨 臺風等惡劣天氣來臨前的檢查 如污水泵 上下水管 電梯等 四 設備設施的檢查 2 設施設備統(tǒng)計和評定 每月應將設備運行 保養(yǎng)及設備故障率情況進行統(tǒng)計 填寫 設備運行月報表 每季度進行電梯故障率的統(tǒng)計 每年年底對設施設備進行一次全面檢查 結合檢查結果和全年的 設施設備運行月報表 進行年度設施設備完好率統(tǒng)計和分析 每年年底進行房屋完好情況統(tǒng)計 五 其他內容 1 每個工程人員和責任區(qū)人員須掌握小區(qū)所有管線 電 水 燃氣 的走向 開關和閥門的位置 作用 有安全操作意識 熟悉設施設備系統(tǒng)的應急程序 特別是必須要有高度責任心和良好的服務意識2 相關崗位人員應掌握辦公設施設備 消防設施設備 智能化設施設備的操作 應急流程等 保證每個項目設施設備人員專業(yè)全覆蓋3 在培訓和學習方面 應全面了解設施設備管理知識 崗位職責 各項目應及時開展技術交流 以及紀律 維修流程及要求等方面的學習 THEEND