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2010年1季度中國房地產(chǎn)別墅市場分析報告 一、全國高端住宅市場運行狀況 1、投資 1.1、07年來高端住宅投資額增幅放緩，2010年1季度增速加快，且高于同期住宅投資增速。 2010年1季度，我國高端住宅投資額增幅加快，同比增長幅度42.39%，快于同期住宅增速（33.03%）。 2007-2009年我國高端住宅投資額同比增長幅度分別為25.06%、12.46%、1.96%，增速逐漸放緩，且低于同期住宅投資增速（同期全國住宅投資增速分別為32.02%、24.63%、14.16%）。 1999年來高端住宅投資增速波動顯著（同期住宅投資額增速平穩(wěn)增長）。2004年高端住宅投資增速達到頂峰（69.62%），之后急速下滑（2005年同比下降2.26%），2006年反彈至37.70%。 從高端住宅占住宅市場投資額的比重來看，2004年達到12.15%的歷史高位，隨后略有下降，2009年高端住宅投資額比重為8.09%，2010年1季度該比重上升至9.82%。 1999年至今全國高端住宅、住宅開發(fā)投資額及增長率 1999年至今全國高端住宅占住宅開發(fā)投資額比重 2、供應 2.1、06年來新開面積增速持續(xù)下降，09年降幅最為明顯，2010年1季度增速止跌回升。 2010年1季度，我國高端住宅新開工、施、竣工面積增速均止跌回升，同比增幅分別為46.06%、19.41%和23.33%（同期住宅增速分別為62.72%、35.55%和9.81%） 2006年-2009年，我國高端住宅新開工面積、施工面積增速持續(xù)下降，2009年，新開工面積和施工面積分別同比下降16.92%和2.15%（同期住宅新開工、施工面積增幅穩(wěn)步回升，分別為10.55%和12.52%）。 1997年-2005年期間，我國高端住宅新開工面積波動幅度明顯大于同期住宅市場。 從高端住宅占住宅市場的比重來看，2007年以來新開工、施工、竣工比重逐年下降，2009年比重分別為3.90%、5.70%和4.97%，2010年1季度比重有所回升，分別為3.95%、5.90%和5.94%。 1999年至今全國高端住宅新開工面積及增長率 2005年至今全國高端住宅施、竣工面積及增長率 3、需求 3.1、高端住宅需求波動顯著，2010年1季度增速超過同期住宅增速。 2010年1季度，我國高端住宅需求持續(xù)回暖，銷售面積同比大幅增長，全國累計完成銷售面積764.04萬平方米，同比增幅為54.33%，增速與2009年相比略有下降（同期住宅銷售面積增速為34.21%）。 2009年，我國高端住宅增速大幅提升（59.80%），快于同期住宅銷售面積增幅（43.88%）。2008年，高端住宅銷售面積持續(xù)下降，同比降幅為37.46%（同期住宅銷售面積下降15.48%）。 1999-2007年全國高端住宅銷售面積保持增長，但增幅呈波動性變化，且波動幅度大于同期住宅市場。 從高端住宅占住宅市場的比重來看，2004年曾達到6.87%的歷史高位，隨后略有下降，2010年1季度為5.51%（2005年來均維持在5%左右）。 1999年至今全國高端住宅、住宅銷售面積及增長率 1999年至今全國高端住宅/住宅銷售面積比重 數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、qyb.soufun.com 3.2、2010年1季度全國高端住宅需求旺盛，銷售額同比大幅提升。 2010年1季度，我國高端住宅實現(xiàn)銷售額890.84億元，同比漲幅為111.72%，增幅明顯高于同期住宅水平（55.20%）。 2009年，高端住宅銷售額止跌回升，全年累計完成銷售額4433億元，同比增長98.34%，同期住宅增幅為80.02%。2008年，高端住宅銷售額大幅下降34.70%（同期住宅銷售額下降17.09%）。 1997-2007年全國高端住宅銷售額保持穩(wěn)定增長，其中2004年增幅達到頂峰，同比增長115.56%（同期全國商品住宅銷售額同比增長31.73%）。2007年全國高端住宅銷售額穩(wěn)定增長，全年銷售額達3423億元，同比增長41.54%（同期商品房銷售額增長47.88%）； 從高端住宅占住宅市場的比重來看，2004年曾達到15.03%的歷史高位，隨后略有下降，2010年1季度為13.03%（2005年來穩(wěn)定在10%左右）。 1999年至今全國高端住宅、住宅銷售額及增長率 4、供求 4.1、短期內(nèi)高端住宅供求關系仍較為緊張，2010年1季度新開工面積與銷售面積比值增長。 2010年1季度，我國高端住宅銷售面積同比增長54.33%，同期新開面積和竣工面積同比分別增長46.06%和22.33%，與同期銷售面積的比值分別為1.34和0.69。（同期住宅新開工面積與銷售面積比值為1.87，竣工面積與銷售面積比值為0.64） 2009年，高端住宅銷售面積同比增長59.80%，但同期新開工面積和竣工面積同比分別下降16.92%和4.11%，與同期銷售面積的比值從2008年的1.51和1.04下降到2009年的0.79和0.63。 2005年-2007年，高端住宅供求關系基本穩(wěn)定，波動幅度略低于同期住宅市場。2008年高端住宅銷售面積大幅下降（37.46%），同期新開工面積竣工面積同比分別下降11.75%和1.47%，高端住宅供求關系變化顯著，變動幅度高于同期住宅市場。 2005年至今全國高端住宅新開工面積/銷售面積 2005年至今全國高端住宅竣工面積/銷售面積 5、價格 5.1、04年來高端住宅銷售均價持續(xù)上漲，2010年1季度每平米突破萬元。 2010年1季度，我國高端住宅銷售均價首次突破萬元，達到11660元/平方米的歷史高位，是同期住宅銷售均價的2.36倍。 2004年-2009年，高端住宅銷售均價呈波動性上揚，增速走勢與同期住宅基本一致。2009年，高端住宅銷售均價9682元/平方米，同比上漲24.11%，略低于同期住宅銷售均價增幅（25.10%）。 2004年全國高端住宅銷售均價漲幅達到頂峰（34.52%，5576元/平方米），遠高于住宅平均銷售價格（2608元/平方米），2005年增幅回落至4.63%，之后緩慢上漲。2008年高端住宅銷售均價漲幅放緩，全年增幅為4.41%。 1997年至今全國高端住宅、住宅銷售均價及增長率 二、全國重點城市別墅市場表現(xiàn) 1、北京 1.1、2010年1季度企業(yè)信心增強，別墅市場推盤速度加快，新增供應占比逐漸走高。 2010年1季度，企業(yè)信心增強，北京別墅新增供應速度明顯加快，累計新增供應708套，新增面積24.99萬平方米，同比增幅分別為73.96%和115.62%。 2007-2009年，北京別墅市場新增供應維持在3400套左右，其中2008年新增供應達到高峰，累計新增別墅3647套，同比上漲5.47%；2009年略有下降，全年新增3365套，新增面積123.44萬平方米。 從北京別墅占商品住宅（包括普通住宅、公寓、別墅）的比重來看，2009年以來，別墅市場新增供應占比逐步加速，由2008年的2.60%上升至4.04%；2010年別墅市場供應繼續(xù)加速，新增供應占比提高至4.11%。 2008年至今北京別墅市場月度新增供應走勢 數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、qyb.soufun.com 1.2、成交走勢與商品住宅市場趨同，成交比重較09年有所下降。 2010年1季度，北京別墅市場成交依舊旺盛，累計成交別墅534套，實現(xiàn)成交面積18.33萬平方米，同比增幅分別為27.45%和37.51%。（同期商品住宅成交套數(shù)、成交面積漲幅分別為-20.50%和-16.76%）。 2008年-2009年，受整體市場環(huán)境影響，別墅市場需求波動明顯。2008年累計成交別墅2045套，同比下降66.46%；2009年別墅市場回暖，全年共成交別墅4753套，同比增長132.42%。 從北京別墅占商品住宅市場的比重來看，2008年以來別墅市場成交占比基本穩(wěn)定在3%-5%之間，其中2009年9月成交占比達到最高值（5.51%），之后略有下降。2010年1季度，別墅成交占比為3.05%，略低于2009年全年水平（3.86%）。 2008年至今北京別墅月度成交套數(shù)及增長率 數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、qyb.soufun.com 1.3、別墅成交均價走勢與住宅市場差距逐漸縮小，09年5月來增幅低于同期住宅市場。 2010年以來，別墅市場成交均價呈現(xiàn)穩(wěn)中有升，3月達到22517元/平方米，同比增長49.52%，同期商品住宅（含普通住宅、公寓、別墅）均價為22079元/平方米，增幅為86.31%，別墅成交均價與商品住宅價格差距逐漸拉小。 2008年-2009年，北京別墅市場成交均價呈現(xiàn)波動性變化。2008年9月達到歷史高點，為26908元/平方米，隨后開始下降，2009年2月成交均價僅12872元/平方米。受市場回暖影響，從2009年3月開始，別墅成交均價再次上揚，2009年11月，成交均價突破2萬元，達到21437元/平方米。 2008年至今北京別墅成交均價走勢 2008年至今北京別墅成交均價增長率 2、上海 2.1、別墅新增供應不足，市場需求旺盛，成交增速快于同期商品住宅。 2010年1季度上海別墅新增供應1517套，同比增幅5.14%；同期成交別墅1655套，成交面積37.78萬平方米，同比增幅分別為25.66%和19.75%（同期商品住宅成交分別下降20.50%和16.76%）。 2008-2009年，上海別墅供求變化明顯。2008年新增別墅8375套，成交別墅5556套，供銷比為1.51，市場表現(xiàn)為供過于求；2009年市場回暖，新增別墅10572套。累計成交13067套，供銷比為0.81，市場表現(xiàn)為供不應求。 從別墅成交占商品住宅比重來看，由2008年的6.43%上漲至2009年的10.61%，2010年1季度達9.46%，略低于2009年全年水平。 2008年至今上海別墅市場月度供求走勢 數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、qyb.soufun.com 2.2、別墅市場價格震蕩上行，09年8月以來增幅明顯低于同期商品住宅。 2010年1季度上海別墅成交均價為21784元/平方米，同比漲幅為52.56%，低于同期商品住宅增長幅度，別墅成交均價與同期商品住宅價格差距縮小。 2008-2009年別墅成交均價波動較大，其中2008年3月別墅市場成交均價首次突破2萬元/平方米，而后再攀新高達到28129元/平方米，受市場遇冷影響，價格有所回落，同年11月，價格止跌回升，再破2萬元/平方米。2009年上海別墅價格走勢與商品住宅走勢基本一致。 2008年至今上海別墅市場成交均價走勢 2008年至今上海別墅市場成交均價增長率 3、深圳 3.1、1季度別墅新增供應波動明顯，成交套數(shù)同比大幅增加。 2010年1月深圳新增別墅供應248套，新增供應面積5.50萬平方米，2月、3月無新增供應，1季度供應總量與去年同期相比基本持平；成交方面，1季度共成交別墅216套，成交面積5.10萬平方米，同比增幅分別為60.0%和43.4%。（同期商品住宅成交分別下降56.58%和58.43%） 2008年以來，深圳別墅月度新增供應斷供現(xiàn)象明顯，2008年2、11月別墅供應均為0，2009年11、12月別墅新增供應均為0；與此同時，受項目集中入市影響，深圳別墅供應月度集中化現(xiàn)象突出，2009年2季度深圳別墅新增供應占全年比重達50.75%；2008年9、10月兩月新增供應占全年68.72%。 2008年-2009年深圳別墅市場需求逐年增加，2008年全年成交別墅796套，同比增長8.30%，2009年累計成交別墅1614套，同比大幅增長102.76%。 2008年至今深圳別墅市場月度供求走勢 數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、qyb.soufun.com 3.2、別墅市場成交均價走勢波動較大，近年來價格變化幅度低于同期商品住宅價格幅度。 2010年1季度深圳別墅受需求拉動，成交價格快速上漲，1季度成交均達43352元/平方米，同比增長68.79%, 低于同期住宅成交均價增速（99.97%）。 2008年-2009年，深圳別墅市場成交均價走勢波動較大，2008年7月首次超過5萬元/平方米，之后成交均價下滑，2009年8月價格再次反彈至56500元/平方米，同比增幅達100.05%。 2008年至今深圳別墅市場成交均價走勢 2008年至今深圳別墅市場成交均價增長率