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廈門(mén)希爾頓酒店商業(yè)計(jì)劃書(shū) 目錄 第一章 項(xiàng)目摘要…………………………………………………………….6 一、項(xiàng)目概述……………………………………………………………….6 二、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)……………………………………………………………….6 三、項(xiàng)目背景……………………………………………………………….6 四、項(xiàng)目投資計(jì)劃………………………………………………………….7 第二章 環(huán)境評(píng)估……………………………………………………………8 一、區(qū)位優(yōu)勢(shì)………………………………………………………….…8 二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)…………………………………………………………….11 三、旅游資源……………………………………………………13 第三章 酒店行業(yè)分析…………………………………………………… 17 一、中國(guó)旅游飯店業(yè)概況………………………………………………17 二、國(guó)際飯店集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)中國(guó)市場(chǎng)………………………………………18 三、國(guó)際飯店管理模式比較……………………………………………20 四、高星級(jí)酒店的盈利分析……………………………………………21 五、希爾頓酒店管理公司………………………………………………26 第四章 市場(chǎng)分析………………………………………………………….28 一、廈門(mén)酒店概況………………………………………………………28 二、酒店經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析…………………………………………………28 三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及發(fā)展態(tài)勢(shì)………………………………………………29 四、項(xiàng)目定位……………………………………………………………30 第五章 項(xiàng)目公司…………………………………………………………….31 一、公司簡(jiǎn)介……………………………………………………………31 二、公司結(jié)構(gòu)………. …………………………………………………31 三、股權(quán)結(jié)構(gòu)……………………………………………………………31 四、管理團(tuán)隊(duì)……………………………………………………………31 五、項(xiàng)目其他背景………………………………………………………32 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃……………………………………………………………33 一、項(xiàng)目位置……………………………………………………………33 二、法律明細(xì)……………………………………………………………34 三、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃………………………………………………………36 第七章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃…………………………………………………….40 一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)?！?0 二、項(xiàng)目現(xiàn)狀和建設(shè)期…………………………………………………41 第八章 項(xiàng)目投資分析…………………………………………………… 42 一、投資估算……………………………………………………………42. 二、參數(shù)預(yù)測(cè)……………………………………………………………43 三、融資計(jì)劃及還款方案………………………………………………44 第一章 項(xiàng)目摘要 一、項(xiàng)目概述 廈門(mén)希爾頓大酒店是與國(guó)際希爾頓酒店集團(tuán)簽約合作的國(guó)內(nèi)第六家希爾頓大酒店，是一家繼大連、重慶、上海、北京、南京之后，通過(guò)國(guó)際希爾頓酒店集團(tuán)嚴(yán)格評(píng)審入圍和參與合作的國(guó)際五星級(jí)涉外旅游酒店。 廈門(mén)希爾頓大酒店集旅游、商務(wù)、娛樂(lè)、餐飲等多功能于一身，位于廈門(mén)市CBD區(qū)域，購(gòu)物、交通十分便利，瀕臨大海，與鼓浪嶼遙遙相望，風(fēng)光旖旎。 總投資概為7500萬(wàn)美元，酒店用地面積3367.917平方米，建筑面積為43793平方米，地下三層，地上二十九層，總高度為99.15米。 酒店建成后，憑借國(guó)際希爾頓酒店管理公司的專業(yè)化管理，將成為廈門(mén)檔次最高的五星級(jí)酒店，其專業(yè)的國(guó)際經(jīng)營(yíng)理念必會(huì)帶來(lái)豐厚的投資回報(bào)和良好的社會(huì)效益。 二、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 黃金地段、得天獨(dú)厚 廈門(mén)市政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目 國(guó)際著名酒店管理公司專業(yè)化管理 辦妥土地房產(chǎn)證、土建已經(jīng)開(kāi)工，正進(jìn)行地基建設(shè) 籌建單位成功開(kāi)發(fā)過(guò)多個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目 三、項(xiàng)目背景 廈門(mén)是中國(guó)東南沿海重要的旅游口岸，擁有鼓浪嶼等三個(gè)國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，并獲得國(guó)際花園城市和優(yōu)秀旅游城市等榮譽(yù). 廈門(mén)已成為中國(guó)南方重要的對(duì)臺(tái)貿(mào)易口岸，這里每年由中央政府主持舉辦經(jīng)貿(mào)盛會(huì)“中國(guó)投資貿(mào)易洽談會(huì)”和“對(duì)臺(tái)出口商品交易會(huì)”，多種大型專業(yè)會(huì)展經(jīng)常在廈門(mén)舉辦。 廈門(mén)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，是中國(guó)東南沿海經(jīng)濟(jì)繁榮帶的龍頭。自廈門(mén)成立特區(qū)以來(lái),已有戴爾(Dell)、柯達(dá)(Koda)、通用電器(General Electric)、可口可樂(lè)(Coca cola)、太古飛機(jī)維修公司(Swire Aircraft)、麥德龍(MetroAG)等世界五百?gòu)?qiáng)公司入駐廈門(mén),同時(shí)每年有大量國(guó)際、國(guó)內(nèi)商務(wù)人士來(lái)廈門(mén)觀光旅游. 廈門(mén)市目前有四星級(jí)以上酒店六家、五星級(jí)酒店一家。鑒于廈門(mén)的高星級(jí)酒店數(shù)量相對(duì)偏少，該項(xiàng)目的建成將大大地推動(dòng)廈門(mén)高端旅游市場(chǎng)的發(fā)展，促進(jìn)廈門(mén)精品旅游品牌的提升，并將給投資商帶來(lái)豐厚的投資回報(bào)。 四、項(xiàng)目投資計(jì)劃 （一）投資總額 項(xiàng)目投資概算為7500萬(wàn)美元，包括土地款、拆遷費(fèi)用、土方工程、基樁及相關(guān)前期費(fèi)用等已完成的投資1700萬(wàn)美元。 （二）融資計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃，建設(shè)期為2年； 根據(jù)營(yíng)運(yùn)收支預(yù)估數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)8年，即可還清本息。 考慮項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)預(yù) 算及還本付息年期，建議項(xiàng)目建設(shè)期免息。年度經(jīng)營(yíng)結(jié)余可用于償還利息、本金。 融資期限為10年（含建筑期）。根據(jù)營(yíng)運(yùn)收支預(yù)估表，項(xiàng)目進(jìn)入營(yíng)運(yùn)期后，前四年每年還1100萬(wàn)美元，后四年每年還1200萬(wàn)美元，總共用8年還本付息。 第二章 環(huán)境評(píng)估 一、區(qū)位優(yōu)勢(shì) 1、自然情況 廈門(mén)是一座美麗的海濱城市，位于中國(guó)東南沿海、福建省的西南岸，臨近九龍江的河口，居中國(guó)兩大經(jīng)濟(jì)繁榮地區(qū)之間，與臺(tái)灣隔海相望，距臺(tái)灣高雄市160哩，是海峽西岸繁榮帶之龍頭。廈門(mén)市轄區(qū)陸地面積1500多平方公里（包括廈門(mén)島130平方公里），海域面積300多平方公里。廈門(mén)屬亞熱帶季風(fēng)氣候，常年春意濃濃，四季花香撲鼻。全年平均氣溫210C，冬天平均氣溫120C，夏天平均氣溫280C，全年降雨1100毫米。氣候溫和、雨量充沛、海岸曲折漫長(zhǎng)、山巖疊秀絢麗多姿。 1981年設(shè)立廈門(mén)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，廈門(mén)市已被中央政府批核為一個(gè)特別行政區(qū)域，、1994年被級(jí)為副省級(jí)市。擁有省級(jí)的經(jīng)濟(jì)管理權(quán)力。現(xiàn)在，廈門(mén)已發(fā)展為一個(gè)現(xiàn)代化城市，有著強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市建設(shè)。在過(guò)去十年內(nèi)，廈門(mén)受益于國(guó)際商貿(mào)，教育及旅游的持續(xù)發(fā)展。 隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的不斷發(fā)展，廈門(mén)逐漸成為中國(guó)東南沿海的中心城市。在經(jīng)濟(jì)保持高速發(fā)展的同時(shí)，廈門(mén)的生態(tài)環(huán)境也得到了保護(hù)，具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿ΑB門(mén)先后獲得國(guó)際花園城市和優(yōu)秀的旅游城市等榮譽(yù)。 2、地理位置 廈門(mén)市位于東經(jīng)11804′04″、北緯2426′46″。全市由廈門(mén)島，鼓浪嶼及內(nèi)陸九龍江北岸沿海部分地區(qū)和同安組成，屬海港風(fēng)景城市。其主體－廈門(mén)島面積約135.5平方公里，是福建省第四大島嶼，整修海岸線蜿蜒曲折，全長(zhǎng)234公里，港島嶼星羅棋布，洪區(qū)內(nèi)群山四周環(huán)抱，港闊水深，終年不凍，是條件優(yōu)越海峽性天然良港，有史以來(lái)就是我國(guó)東南沿海對(duì)外貿(mào)易的重要口岸。九龍江北岸的沿海部分，由杏林灣和馬鑾灣分隔而成美、杳林、海滄三個(gè)小半島。地屬亞熱帶氣候，夏天酷暑，冬天嚴(yán)寒，溫和多雨，年均氣溫在21左右。 廈門(mén)市的總陸地面積為1，516平方公里，而海洋面積則有300平方公里。而地勢(shì)則由南至北順勢(shì)而下，其西北部分地勢(shì)偏于平坦，而南部則較多山及崎嶇。在大部分的海峽，其水深超過(guò)12米及整平均處于無(wú)冰狀態(tài)。而其余位于海岸邊零散的島嶼則形成了一道天然的圍墻，以保護(hù)海洋旋渦對(duì)廈門(mén)海峽造成的滋擾及破壞。 3、行政區(qū)域 2003年5月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，同意廈門(mén)市調(diào)、整部分行政區(qū)劃。調(diào)整的主要內(nèi)容包括：一、思明區(qū)、鼓浪嶼區(qū)和開(kāi)元區(qū)合并為思明區(qū)，原三區(qū)的行政區(qū)域劃歸思明區(qū)管轄。二、將杏林區(qū)的杏林街道辦事處和杏林鎮(zhèn)劃歸集美區(qū)管轄。杏林區(qū)更名為海滄區(qū)。三、設(shè)立翔安區(qū)，將同安區(qū)所轄新店、新圩、馬巷、內(nèi)厝、大嶝5個(gè)鎮(zhèn)劃歸翔安區(qū)管轄。行政區(qū)劃調(diào)整后，廈門(mén)市轄思明、湖里、集美、海滄、同安和翔安6個(gè)區(qū) 。 　　廈門(mén)市現(xiàn)轄有思明、開(kāi)元、鼓浪嶼、湖里、集美、杏林、同安七個(gè)區(qū)。其中廈門(mén)本島內(nèi)的思明、開(kāi)元、鼓浪嶼、湖里四個(gè)區(qū)為經(jīng)濟(jì)特區(qū)。思明區(qū)以商業(yè)鬧市區(qū)為主；開(kāi)元區(qū)以工廠區(qū)和新市區(qū)為主；鼓浪嶼區(qū)是著名的風(fēng)景旅游區(qū)；湖里區(qū)則是新興的工業(yè)投資區(qū)。島外的集美區(qū)以農(nóng)業(yè)為主，包括以旅游、教育為主的著名僑鄉(xiāng)集美鎮(zhèn)；杏林區(qū)是已具一定規(guī)模的工業(yè)區(qū)和臺(tái)商投資區(qū)。同安區(qū)則是全市的農(nóng)副產(chǎn)品基地和輕工、食品行業(yè)的原料基地。 4、氣候 廈門(mén)擁有南亞熱帶氣候，降雨量充足。全年平均溫度約為20.6C，而最高則為38.5C及最低為1.5C。年降雨量約1，315毫米，主要降雨月份于每年的五月至七月。 5、人口 2002年末，全市戶籍總?cè)丝跒?37．16萬(wàn)，41．85萬(wàn)戶。2．80萬(wàn)人，其中：自然增長(zhǎng)0．67萬(wàn)人，人口自然增長(zhǎng)率為4．93‰。全市人口中以漢族居多，另有回、滿、壯、畬、苗、及高山等20多個(gè)少數(shù)民族。由于地理環(huán)境和歷史背景的因素，擁有眾多的歸僑、僑眷及廈門(mén)籍僑胞和港、澳、臺(tái)同胞。 6、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 陸路交通 配合贛龍鐵路建設(shè)，興建龍巖――廈門(mén)延伸段，形成連接大京九的出省新通道；配合建設(shè)福廈鐵路，相應(yīng)規(guī)劃第二火車(chē)客運(yùn)站及其配套設(shè)施。加快區(qū)域合作快速通道建設(shè)，重點(diǎn)建設(shè)和完善“三主”（同三國(guó)道主干線及其復(fù)線、國(guó)道324線）、“六聊”（廈門(mén)島－龍海南太武、海滄－－龍海、同安－安溪、同安－南安、同安新店－南安石井、廈門(mén)－金門(mén)）的對(duì)外交通，建設(shè)廈門(mén)至三明高速公路，形成連接國(guó)家公路干線網(wǎng)和周邊地區(qū)的快速通道。完善綜合交通運(yùn)輸體系的配套設(shè)施，加快公路客、貨運(yùn)場(chǎng)站的規(guī)劃和建設(shè)，構(gòu)建公路運(yùn)輸主樞紐。 航空運(yùn)輸 廈門(mén)的空港是華東航空樞紐，高崎國(guó)際機(jī)場(chǎng)已開(kāi)通國(guó)內(nèi)外航線89條，其中國(guó)內(nèi)航線73條，國(guó)際和地區(qū)航線有至東京、大阪、漢城、新加坡、吉隆坡、馬尼拉、香港、澳門(mén)等14條航線，還有專門(mén)到日本名古屋的貨運(yùn)航班。每周出港約380余個(gè)航班，有26家航空公司在機(jī)場(chǎng)營(yíng)運(yùn)。2002年旅客進(jìn)出港人數(shù)425.86萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)13.95%，航空貨運(yùn)吞吐量13.92萬(wàn)噸，增長(zhǎng)30.48%。 完善廈門(mén)機(jī)場(chǎng)的設(shè)施配套，建設(shè)空港物流園區(qū)，大力拓展國(guó)內(nèi)外航空貨運(yùn)業(yè)務(wù)，增辟美國(guó)等國(guó)際航線，建成我國(guó)重要的國(guó)際干線機(jī)場(chǎng)，并爭(zhēng)取作為兩岸“三通”定點(diǎn)直航首選機(jī)場(chǎng)。加強(qiáng)國(guó)內(nèi)外航班的銜接，拓展客運(yùn)中轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)，成為連通國(guó)內(nèi)外客貨捷運(yùn)的航空主樞紐。 港口與海運(yùn) 完善對(duì)外輻射通道。實(shí)施“以港立市”戰(zhàn)略，按照“三個(gè)一”（港口貨物年吞吐量1億噸以上，集裝箱年吞吐量1，000萬(wàn)標(biāo)箱，航空年客運(yùn)量1，000萬(wàn)人次）的遠(yuǎn)景目標(biāo)要求，把廈門(mén)港建成國(guó)家重點(diǎn)貨運(yùn)主樞紐港、集裝箱運(yùn)輸國(guó)際干線港口和中轉(zhuǎn)港、海峽兩岸區(qū)域航運(yùn)中心，完善航空港，高水準(zhǔn)建設(shè)資訊港，強(qiáng)化口岸功能。 廈門(mén)港是中國(guó)主要港口之一，位居世界集裝箱百?gòu)?qiáng)港前40名，是中國(guó)第四個(gè)可接待第六代大型集裝箱船舶的港口；2002年貨物吞吐量2，734.51萬(wàn)噸，集裝箱吞吐量175.44萬(wàn)標(biāo)箱；每月廈門(mén)港到全世界各地航班有315條，基本覆蓋了全球各主要港口；（與國(guó)內(nèi)外84個(gè)港口直接通航）；世界各大船公司都紛紛開(kāi)辟了廈門(mén)到世界各地的貨運(yùn)航線，很多知名船公司將廈門(mén)作為其大陸的基本港；首批與臺(tái)灣貨運(yùn)試點(diǎn)直通港口，集裝箱貨運(yùn)量達(dá)到134萬(wàn)標(biāo)箱。 郵電通訊 長(zhǎng)途電話可直拔210個(gè)國(guó)家或地區(qū)；國(guó)內(nèi)1，800多個(gè)城市，城鄉(xiāng)固定電話交換機(jī)總?cè)萘?4.02萬(wàn)門(mén)；移動(dòng)電話7.16萬(wàn)戶，電腦互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)用戶達(dá)20萬(wàn)戶。已建成市話本地網(wǎng)、移動(dòng)通訊網(wǎng)、數(shù)位資料網(wǎng)和圖像傳輸網(wǎng)，開(kāi)辦了DDN、ISDN、PAC、EDI、EMS、800等20多項(xiàng)郵電業(yè)務(wù)。電腦網(wǎng)已形成金橋網(wǎng)、金卡網(wǎng)、金關(guān)網(wǎng)、Inernet網(wǎng)、 Xiamen　Net網(wǎng)。可以通過(guò)DNN、ADSL、光線以及無(wú)線接入方式連接INTERNET、INTERNET傳輸速度可以達(dá)到10M/秒。 二、 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 自1982年設(shè)立為經(jīng)濟(jì)特區(qū)以來(lái)，廈門(mén)市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）年均增長(zhǎng)18%，每年新增外商實(shí)際投資額在10億美元以上。戴爾（Dell）、柯達(dá)(Koda)、通用電器(General Electric)、可口可樂(lè)(Coca Cola)、太古飛機(jī)維修公司(Swire Aircraft)、麥德龍(MetroAG)等諸多知名跨國(guó)公司已在廈門(mén)設(shè)廠或投資。 2002年，全市經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益進(jìn)一步提高。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值648．33億元，比上年增長(zhǎng)15．6％，其中第三產(chǎn)業(yè)增加值264．21億元，增長(zhǎng)9．9％。按戶籍人口計(jì)算，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值47,270元，比上年增長(zhǎng)14．5％。 廈門(mén)GDP 增長(zhǎng) 近年廈門(mén)市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目 1999年度 2000年度 2001年度 2002年度 實(shí)績(jī) 增長(zhǎng)率 實(shí)績(jī) 增長(zhǎng)率 實(shí)績(jī) 增長(zhǎng)率 實(shí)績(jī) 增長(zhǎng)率 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP（億元） 440.54 10.63 501.87 13.92 561.36 11.85 648.37 15.50 規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值（億元） 625 18.23 771 23.44 811 5.20 1025 26.40 港口貨物吞吐量（萬(wàn)噸） 1773 18.21 1965 10.83 2098 6.82 2734 30.28 對(duì)外貿(mào)易進(jìn)出口總額（億美元） 79.69 16.78 100.49 26.10 110.79 10.25 151.87 37.08 財(cái)政總收入 （億元） 66.24 19.57 91.50 38.13 110.51 20.78 126.31 14.30 外商投資概況 廈門(mén)市為中國(guó)其中一個(gè)的主要經(jīng)濟(jì)特區(qū)，并已賦予權(quán)力去管轄其市內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展事務(wù)，及給多外商相關(guān)優(yōu)惠措施，已吸引外商投資。 ————充分發(fā)揮特區(qū)和臺(tái)商投資區(qū)的優(yōu)勢(shì)，實(shí)施外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略 擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)，特區(qū)經(jīng)濟(jì)逐步趨向了外向型發(fā)展軌道。廈門(mén)口岸的國(guó)際知名度和輻射功能在近年來(lái)明顯的增強(qiáng)，利用外資進(jìn)入了全方位開(kāi)放、蓬勃繁榮的發(fā)展階段，世界最大500強(qiáng)跨國(guó)公司已有27家在廈投資辦企業(yè)，70多家全球跨國(guó)公司在廈門(mén)落戶，外商投資領(lǐng)域從第一、二產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大到第三產(chǎn)業(yè)的飲食服務(wù)業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、金融業(yè)、資訊產(chǎn)業(yè)等，從蔻密集型企業(yè)為主發(fā)展到以技術(shù)、資金密集型企業(yè)為主，從加工貿(mào)易發(fā)展到高附加值企業(yè)，逐步形成了擁有龍頭產(chǎn)品及配套服務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈。 ————全市利用外資規(guī)模不斷擴(kuò)大，投資領(lǐng)域不斷拓寬 物流、商業(yè)零食、軟骨發(fā)展等服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域的投資專案增多，利用外資層次逐年提高。截至2001年底，全市累計(jì)批準(zhǔn)外商直接投資專案5334項(xiàng)，協(xié)定利用外資187.3億美元，實(shí)際直接利用外資126.5億美元。已開(kāi)發(fā)投產(chǎn)的“三資”企業(yè)達(dá)4，381家，其中：在工商部門(mén)注冊(cè)登記的外商投資企業(yè)達(dá)3016家。隨著兩岸關(guān)系的緩和，臺(tái)商來(lái)廈門(mén)的投資也逐年增多，全市累計(jì)已簽訂合同的臺(tái)商直接投資專案122個(gè)，協(xié)定外資金額39.38億美元。 目前，“三資”工業(yè)產(chǎn)值已占全市工業(yè)產(chǎn)值的八成以上，工業(yè)品出口交貨值占全市工業(yè)銷(xiāo)售產(chǎn)值的近一半。“三資”企業(yè)出口總值達(dá)32.26億美元，占全市外貿(mào)出口的36.08%。全球零售巨商沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐，引發(fā)了特區(qū)商品市場(chǎng)服務(wù)方式和經(jīng)營(yíng)理念上的新一輪整合。地方性外貿(mào)企業(yè)的崛起，在體制上打破了傳統(tǒng)單一的國(guó)家外貿(mào)經(jīng)營(yíng)體制，廈門(mén)對(duì)外貿(mào)易采取放寬進(jìn)出口經(jīng)營(yíng)權(quán)，推進(jìn)外貿(mào)企業(yè)的實(shí)業(yè)化等鼓勵(lì)措施，形成了中央、省屬、地方屬外貿(mào)公司，外貿(mào)專業(yè)公司和工貿(mào)進(jìn)出口公司，“三資”企業(yè)等多層次外貿(mào)經(jīng)營(yíng)隊(duì)伍共同發(fā)展的新格局。 ————積極推行品牌戰(zhàn)略，加快培育名優(yōu)出口產(chǎn)品 培育和發(fā)展了一批具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的高科技產(chǎn)品和高科技出口企業(yè)，出口產(chǎn)品層次不斷提高，由原來(lái)的以農(nóng)副產(chǎn)品和初級(jí)工業(yè)產(chǎn)品為主，迅速發(fā)展到以機(jī)械、電子、輕紡工業(yè)等制品為主。20年來(lái)廈門(mén)累計(jì)對(duì)外貿(mào)進(jìn)出口總額為894.46億美元，年貿(mào)易規(guī)模突破了百億元大關(guān)，2001年外貿(mào)進(jìn)出口總值達(dá)110.79億美元，比1981年增長(zhǎng)72.37倍，年平均增長(zhǎng)23.78%。其中，出口貿(mào)易額65.05億美元，比1981年增長(zhǎng)45.13倍，年增率達(dá)到20.55%。與世界上178個(gè)國(guó)家及地區(qū)建立了貿(mào)易往來(lái)關(guān)系，對(duì)47個(gè)國(guó)家和地區(qū)的年出口貿(mào)易額超千萬(wàn)美元，其中：對(duì)美國(guó)、日本、香港、德國(guó)、臺(tái)灣、新加坡的出口已超過(guò)億美元。隨著戴爾電腦、柯達(dá)感光、燦坤家電、林德叉車(chē)、富士電氣、ABB開(kāi)關(guān)、廈華、廈新、太古飛機(jī)維修等一大批國(guó)內(nèi)外知名大公司生產(chǎn)能力及企業(yè)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，機(jī)電產(chǎn)品、高新技術(shù)產(chǎn)品出口后續(xù)發(fā)展能力日漸強(qiáng)勁。2001年全市共完成機(jī)電產(chǎn)品出口27.5億美元，占全市出口的比重達(dá)42.28%，外商投資企業(yè)完成進(jìn)出口72.39億美元，占全市對(duì)外貿(mào)易的比重已達(dá)65.34%。 三、旅游資源 廈門(mén)有豐富的旅游資源。自然資源與人文景觀相互交融，具海、島、嶼、礁、山、巖、寺、花、木諸神秀，兼民族風(fēng)格、僑鄉(xiāng)風(fēng)情、閩臺(tái)特色、并畜西洋異國(guó)情調(diào)。經(jīng)多年開(kāi)發(fā)建設(shè)，已形成鼓浪嶼、萬(wàn)石山、南普陀、黃厝、集美、同安等六個(gè)游覽區(qū)。1988年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，鼓浪嶼、萬(wàn)石山被確定為國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。 廈門(mén)為一著名的旅游城市，其風(fēng)光如畫(huà)的特色為它帶來(lái)了（全國(guó)衛(wèi)生城市），（全國(guó)環(huán)保模范城市）及（優(yōu)質(zhì)旅游城市）的美譽(yù)。 廈門(mén)有著古老的景點(diǎn)，也致力發(fā)展新的景源，而廈門(mén)主要分為五個(gè)游客區(qū)，包括鼓浪峽及南浦頭朝游客區(qū)等。除此之外，廈門(mén)更提供了方便的交通及通訊網(wǎng)絡(luò)，及全面的旅游相關(guān)機(jī)械。因此，廈門(mén)非常適合本地及外國(guó)的游客及投資者。 在1998年，廈門(mén)市政府不遺余力地推動(dòng)并監(jiān)督旅游業(yè)的發(fā)展。另外，市政府更加強(qiáng)了在旅游業(yè)上的投資，例如增強(qiáng)了興旅游有關(guān)的其建，興改善旅游服務(wù)素質(zhì)，以吸引更多本地及國(guó)外的游客。 在1998年，廈門(mén)被評(píng)為省級(jí)旅游城市，而其更排在重點(diǎn)旅游城市列上的第八席。國(guó)家旅游局更頒發(fā)（優(yōu)質(zhì)旅游城市獎(jiǎng)）予以廈門(mén)以作表?yè)P(yáng)，而此優(yōu)秀表現(xiàn)更加快了廈門(mén)旅游業(yè)的發(fā)展。 根據(jù)廈門(mén)旅游局的資料，大約有1，020萬(wàn)人次于2002年曾前往廈門(mén)市作訪客，而其中6.5%為海外游客，代表了年增長(zhǎng)約為12.2%。在同一時(shí)期內(nèi)，廈門(mén)市賺取了超過(guò)三億六千多萬(wàn)美元的外匯，比前年同期增長(zhǎng)17.4%。 在本地旅游方面，大約950萬(wàn)名本地訪客在2002年間到訪廈門(mén)，令廈門(mén)賺取了135億元人民幣的收入，比去年分別增長(zhǎng)了11.9%及2%。 廈門(mén)旅游業(yè)資料簡(jiǎn)略 （萬(wàn)人次） 1998 1999 2000 2001 2002 國(guó)外旅客 48.39 50.03 55.88 57.3 67.16 國(guó)內(nèi)旅客 585.52 638.61 735.04 851.45 952.86 總訪客人數(shù) 633.91 688.64 790.92 908.75 1,020 從國(guó)外旅客賺處的收入 2.39 2.62 3 3.11 3.65 （以十億美元計(jì)） 從國(guó)內(nèi)旅客賺取的收入 55.76 107.5 114.3 132.6 135.2 （以十億人民幣計(jì)） 從旅客賺取的總收入 75.54 129.1 139.1 158.1 165.4 廈門(mén)市在國(guó)外旅客的人數(shù)，逗留時(shí)間及外匯收入均分別排行于中國(guó)旅游城市列上的十二、六及六位。 廈門(mén)游客國(guó)籍分布圖 由上圖可顯示出往廈門(mén)的海外訪客主要來(lái)處臺(tái)灣、日本、香港、而他們總 共占了廈門(mén)總海外游客數(shù)量的65%。 從以上分析可看到旅游業(yè)為廈門(mén)市未來(lái)發(fā)展的重要支柱。 兩岸的小三通 廈門(mén)由于其本身的地理優(yōu)勢(shì)，致力在兩岸推廣[小三通]，[小三通]的意思為郵電、航空、船務(wù)及商貿(mào)，現(xiàn)在有數(shù)個(gè)碼頭如東渡港有定期船班通往臺(tái)灣。 每年，廈門(mén)均舉行大型的[小三通活動(dòng)]，如[國(guó)際投資貿(mào)易展]及[出口臺(tái)灣物品展]，此等活動(dòng)均吸引了大批臺(tái)灣商貿(mào)有興趣人士的參與，增強(qiáng)了兩地人民的交流，兩岸也致力于船運(yùn)、郵政及通訊方面的相互發(fā)展，更牢固了兩岸之間的溝通。 城市發(fā)展戰(zhàn)略 加強(qiáng)核心城市廈門(mén)島的建設(shè)和優(yōu)化，積極開(kāi)發(fā)和建設(shè)好城市拓寬區(qū)域和分區(qū)組團(tuán)中心，形成具有較高綜合效益的城鎮(zhèn)規(guī)模結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑完整的城群體系和網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)環(huán)境和園林綠化的投入，完善和發(fā)揮海港、空港、信息港的功能效益，使廈門(mén)市逐步實(shí)現(xiàn)生態(tài)型、現(xiàn)代化、國(guó)際性大都市－現(xiàn)代化山水城市。 第三章 酒店行業(yè)分析 一、 中國(guó)旅游飯店業(yè)概況 旅游飯店業(yè)是中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)外開(kāi)放最前沿的領(lǐng)域，目前在投資、管理和服務(wù)等方面均一定程度地實(shí)現(xiàn)了國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)的國(guó)際化。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好、國(guó)際貿(mào)易往來(lái)不斷增多、旅游安全具備有效保障、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序進(jìn)一步完善、進(jìn)口物品關(guān)稅普遍降低，正是外資進(jìn)入中國(guó)旅游飯店業(yè)的“黃金期”。 　　 ２００２年中國(guó)旅游飯店業(yè)達(dá)到新的高峰。《２００２年中國(guó)旅游業(yè)統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，全國(guó)共有星級(jí)飯店８８８０家，比２００１年末增加１５２２家；全國(guó)星級(jí)飯店的全年平均客房出租率達(dá)到６０．１５％，比２００１年提高１．７個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)星級(jí)飯店?duì)I業(yè)收入總額９１４．４３億元，比２００１年增長(zhǎng)１９．８％。中國(guó)經(jīng)濟(jì)正步入快速增長(zhǎng)周期的新上升通道，而旅游業(yè)的發(fā)展也進(jìn)入了穩(wěn)步發(fā)展期。 　　 經(jīng)濟(jì)景氣的持續(xù)上升，推動(dòng)中外經(jīng)貿(mào)、商務(wù)、科技、會(huì)議等交流活動(dòng)的頻繁舉辦，為中國(guó)旅游飯店業(yè)帶來(lái)旺盛的客源。經(jīng)過(guò)２００３年下半年的休整，中國(guó)入境旅游業(yè)將全面步入發(fā)展振興階段。２００４年中國(guó)內(nèi)地入境旅游人數(shù)有望突破１億人次。 　　 旅游安全的有效保障，也為中國(guó)旅游飯店業(yè)提供旺盛的客源。由于境外旅游行業(yè)不斷受到各種恐怖事件、戰(zhàn)事等影響，中國(guó)在國(guó)際上贏得了“旅游安全勝地，經(jīng)濟(jì)發(fā)展沃土”的良好形象。盡管２００３年初突發(fā)“非典”疫情，給中國(guó)入境旅游造成了較大影響，但僅是暫時(shí)的，之后中國(guó)旅游業(yè)立即重新回歸快速發(fā)展的軌道。 中國(guó)旅游業(yè)今年將圍繞“中國(guó)，魅力永存”的促銷(xiāo)主題，加大對(duì)中國(guó)旅游目的地形象的宣傳，并聯(lián)合北京奧組委，啟動(dòng)“２００８奧運(yùn)旅游”的計(jì)劃。國(guó)家旅游局將全力爭(zhēng)取入境旅游市場(chǎng)的恢復(fù)，通過(guò)落實(shí)內(nèi)地與香港、澳門(mén)更緊密旅游合作協(xié)議，努力擴(kuò)大港澳居民赴內(nèi)地旅游的規(guī)模。 　　 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的進(jìn)一步完善，也將優(yōu)化旅游飯店業(yè)發(fā)展的環(huán)境。２００２年１月，中國(guó)下調(diào)了５０００多種商品的進(jìn)口關(guān)稅，使關(guān)稅總水平降到１２％。與飯店經(jīng)營(yíng)密切相關(guān)的牛肉、豬肉、植物油、奶酪、冰淇淋的進(jìn)口關(guān)稅都出現(xiàn)較大幅度的降低。未來(lái)幾年，關(guān)稅水平還將進(jìn)一步降低，這將大大節(jié)省旅游飯店的經(jīng)營(yíng)成本。２００２年中國(guó)旅游飯店協(xié)會(huì)參考國(guó)際慣例制定了《中國(guó)飯店業(yè)行業(yè)規(guī)范》，明確了飯店的義務(wù)與權(quán)利，對(duì)容易引起爭(zhēng)議的問(wèn)題進(jìn)行了界定，政府有關(guān)部門(mén)正抓緊簡(jiǎn)政放權(quán)，清理和減少行政審批項(xiàng)目，依法行政，履行入世承諾，為維護(hù)飯店企業(yè)正常的經(jīng)營(yíng)秩序提供了制度保證。 　　 二、 國(guó)際飯店集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)中國(guó)市場(chǎng) 1982年香港半島集團(tuán)正式管理北京建國(guó)飯店，標(biāo)志著國(guó)際飯店集團(tuán)開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)飯店市場(chǎng)。不久，假日集團(tuán)于1984年管理北京麗都假日飯店后，五年之內(nèi)先后在國(guó)內(nèi)拉薩、桂林、廣州、西安、廈門(mén)、大連、成都、重慶等城市形成網(wǎng)絡(luò)，成為當(dāng)時(shí)管理飯店最多的國(guó)際飯店管理集團(tuán)。在八十年代進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的還有喜來(lái)登、希爾頓、雅高、香格里拉、半島、新世界、日航、華美達(dá)、凱悅、美麗華、太平洋、馬尼拉等十余家酒店管理集團(tuán)。 　　九十年代嘗到了甜頭的國(guó)際酒店集團(tuán)登陸中國(guó)市場(chǎng)的步伐明顯加快，這一時(shí)期是我國(guó)旅游業(yè)蓬勃發(fā)展的階段，同時(shí)也是國(guó)際飯店集團(tuán)看好中國(guó)市場(chǎng)，積極擴(kuò)大市場(chǎng)份額的時(shí)期，這期間又有馬里奧特、最佳西方國(guó)際、天天、凱賓斯基、喜達(dá)屋、豪生、瑞迪森、海逸、羅頓、文華等數(shù)十家國(guó)際飯店集團(tuán)涉足中國(guó)市場(chǎng)。出現(xiàn)了群雄逐鹿的局面，根據(jù)國(guó)際飯店與餐館協(xié)會(huì)的資料統(tǒng)計(jì)，2000年世界飯店管理集團(tuán)排行前10家為圣達(dá)特、六洲、馬里奧特、雅高、精品國(guó)際、希爾頓、最佳西方國(guó)際、喜達(dá)屋、卡爾遜、凱悅，除了少數(shù)經(jīng)營(yíng)低檔飯店圣達(dá)特等集團(tuán)未進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)外，多數(shù)國(guó)際飯店集團(tuán)的市場(chǎng)份額中都包含著在中國(guó)管理的飯店，中國(guó)已成為著名國(guó)際酒店集團(tuán)的集聚地，國(guó)際酒店集團(tuán)之所以看好中國(guó)市場(chǎng)，一是由于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)保持了高速增長(zhǎng)，帶來(lái)巨大的商機(jī)，蓬勃發(fā)展的旅游業(yè)顯示了巨大的市場(chǎng)潛力；二是中國(guó)政治穩(wěn)定、社會(huì)安定、人民幣匯率穩(wěn)定，企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境日趨完善；三是中國(guó)勞動(dòng)力成本相對(duì)較低且素質(zhì)較高。 　　國(guó)際飯店集團(tuán)通過(guò)引進(jìn)先進(jìn)的管理觀念、管理模式加快了我國(guó)飯店經(jīng)營(yíng)管理水平的提高，縮短了我國(guó)飯店業(yè)與國(guó)際水平的差距，使我國(guó)飯店業(yè)成為開(kāi)放較早，市場(chǎng)化程度較高、最先與國(guó)際接軌的行業(yè)之一；國(guó)際飯店集團(tuán)的進(jìn)入同時(shí)培養(yǎng)了大批飯店管理人才，其管理的飯店成為我國(guó)飯店管理人才 的"提高班"，許多有過(guò)在國(guó)際飯店集團(tuán)管理的飯店任職經(jīng)歷的人員成為了國(guó)內(nèi)飯店和外企爭(zhēng)奪的對(duì)象；國(guó)際飯店集團(tuán)的進(jìn)入還促進(jìn)了高新技術(shù)在飯店中的應(yīng)用，引導(dǎo)飯店追蹤國(guó)際飯店發(fā)展趨勢(shì)方面起到了示范作用，數(shù)字化、人性化飯店為客人營(yíng)造了更加溫馨、舒適、便捷的居住環(huán)境。應(yīng)該講，目前中國(guó)旅游飯店業(yè)之所以成為中國(guó)社會(huì)服務(wù)業(yè)的領(lǐng)頭羊，重要因素之一就是得益于國(guó)際飯店集團(tuán)的進(jìn)入。 目前國(guó)際飯店集團(tuán)在競(jìng)爭(zhēng)中國(guó)市場(chǎng)方面呈現(xiàn)以下變化： ------由一線城市向二線城市擴(kuò)展 　　國(guó)際飯店集團(tuán)開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)時(shí)，往往是選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中心城市或旅游資源豐富的城市立足，如香格里拉在中國(guó)開(kāi)業(yè)的17家酒店基本分布于北京、上海、哈爾濱、長(zhǎng)春、大連、青島、南京、武漢、北海、西安等城市，其中北京就有四家（香格里拉飯店、中國(guó)大飯店、國(guó)貿(mào)飯店、嘉里中心飯店）該集團(tuán)認(rèn)為迅猛發(fā)展的國(guó)內(nèi)旅游業(yè)是他們向二線城市擴(kuò)張的主要原因，不久將會(huì)讓具有市場(chǎng)潛力的二線城市看到更多的香格里拉飯店，如2003年中山、鄭州兩家香格里拉新酒店即將開(kāi)業(yè)，2004年福州香格里拉也將開(kāi)門(mén)迎賓。 -------由單一品牌向多品牌發(fā)展 　　國(guó)際著名酒店集團(tuán)的名稱或品牌在市場(chǎng)的信譽(yù)程度往往高于某一個(gè)國(guó)家制定的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)槠放剖沁@些集團(tuán)根據(jù)市場(chǎng)需求而推出的，有非常明確的市場(chǎng)定位，體現(xiàn)了今后飯店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)方向，代表著時(shí)尚的服務(wù)潮流，得到客人的認(rèn)同和推崇。幾十年來(lái)，無(wú)論商務(wù)客人還是旅游者出行都習(xí)慣于選擇自己喜愛(ài)的品牌飯店。假日集團(tuán)剛進(jìn)入中國(guó)時(shí)，推出的品牌只有假日品牌飯店。為了滿足商務(wù)客人的需求，又陸續(xù)推出皇冠假日、洲際等品牌；馬里奧特集團(tuán)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)首推的是萬(wàn)豪品牌，目前他們集團(tuán)推出全品牌發(fā)展戰(zhàn)略，既有高檔的麗嘉.卡爾頓、萬(wàn)豪、萬(wàn)麗，又有中高檔的萬(wàn)怡、新世紀(jì)、華美達(dá)。即使是馬里奧特的同一檔次品牌，各品牌間的差異體現(xiàn)了不同的風(fēng)格，如萬(wàn)豪是體現(xiàn)歐美古典式風(fēng)格，萬(wàn)麗是追求智能化的商務(wù)現(xiàn)代派風(fēng)格，不同的風(fēng)格適應(yīng)不同的市場(chǎng)需求。 -------由個(gè)別超豪華品牌飯店向批量超豪華品牌飯店發(fā)展 　　過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間超豪華品牌飯店在中國(guó)是空白，九十年代末期僅有北京圣.瑞杰斯國(guó)際俱樂(lè)部酒店和上海麗嘉.卡爾頓及金茂君悅酒店三家。近年來(lái)隨著我國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展，世界著名飯店集團(tuán)對(duì)我國(guó)飯店業(yè)的市場(chǎng)表示出極大的信心，他們紛紛推出超豪華品牌飯店，在中國(guó)打造自己的旗艦，如開(kāi)業(yè)不久的上海瑞吉紅塔酒店成為喜達(dá)屋集團(tuán)在中國(guó)開(kāi)業(yè)的第二個(gè)圣.瑞吉斯品牌酒店。去年底開(kāi)業(yè)的北京東方君悅酒店是凱悅集團(tuán)在中國(guó)繼上海君悅金茂酒店之后管理的第二家君悅品牌酒店，今年元月開(kāi)業(yè)的上海四季酒店成為國(guó)際著名的四季酒店集團(tuán)在中國(guó)開(kāi)業(yè)的第一家酒店，馬里奧特的麗嘉.卡爾頓酒店不久也將在北京落戶。批量超豪華品牌飯店落戶中國(guó)，標(biāo)志著中國(guó)飯店業(yè)檔次更加完備，一批品質(zhì)卓越、服務(wù)超群的酒店將為客人提供高度個(gè)性化的服務(wù)。 　　從以上變化中，我們可以看出，國(guó)際飯店集團(tuán)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)已初步完成了從經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海開(kāi)放城市至中西部地區(qū)拓展，實(shí)現(xiàn)了全方位發(fā)展的網(wǎng)絡(luò)化布局，正在逐步加大網(wǎng)絡(luò)的密度，實(shí)施多品牌發(fā)展，這既體現(xiàn)了國(guó)際飯店業(yè)發(fā)展的一種趨勢(shì)，同時(shí)也給我國(guó)飯店業(yè)發(fā)展帶來(lái)壓力。再過(guò)若干年，在中國(guó)市場(chǎng)形成規(guī)模的國(guó)際酒店集團(tuán)將會(huì)更多，這既是國(guó)際飯店業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，也是全球經(jīng)濟(jì)一體化的必然結(jié)果。 三、國(guó)際飯店管理模式比較 帶資管理 通過(guò)"買(mǎi)斷"(絕對(duì)擁有)，"控股"(相對(duì)擁有)或"參股"(部分擁有)等直接或間接投資方式來(lái)獲取飯店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)并對(duì)其下屬系列飯店實(shí)行相同品牌標(biāo)識(shí)，相同服務(wù)程序，相同預(yù)訂網(wǎng)絡(luò)，相同采購(gòu)系統(tǒng)，相同組織結(jié)構(gòu)，相同財(cái)務(wù)制度，相同政策標(biāo)準(zhǔn)，相同企業(yè)文化及相同經(jīng)營(yíng)理念的管理方式。此種模式一般出現(xiàn)在飯店集團(tuán)的創(chuàng)建初始階段，較適合于那種資金短缺且融資困難的單體飯店。 委托管理 通過(guò)飯店業(yè)主與管理集團(tuán)/公司簽署《管理合同》來(lái)約定雙方的權(quán)利，義務(wù)和責(zé)任，以確保管理集團(tuán)/公司能以自己的管理風(fēng)格，服務(wù)規(guī)范，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)營(yíng)方式來(lái)向被管理的飯店輸出專業(yè)技術(shù)，管理人才和管理模式，并向被管理飯店收取一定比例的"基本管理費(fèi)"(約占營(yíng)業(yè)額的2%至5%)和"獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)"(約占毛利潤(rùn)的3%至6%)的管理方式。近年來(lái)，"獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)"所占的比例正在逐年遞增。此種模式一般出現(xiàn)在飯店集團(tuán)的定型階段，較適合于那種財(cái)力雄厚但專業(yè)管理人才及管理技術(shù)貧乏的單體飯店。廈門(mén)希爾頓項(xiàng)目即采取該方式進(jìn)行管理。 特許經(jīng)營(yíng) 通過(guò)認(rèn)購(gòu)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式將所管理集團(tuán)/公司所擁有的具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的品牌名稱，注冊(cè)商標(biāo)，定型技術(shù)，經(jīng)營(yíng)方式，操作程序，預(yù)訂系統(tǒng)及采購(gòu)網(wǎng)絡(luò)等無(wú)形資產(chǎn)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受許飯店，并一次性收取特許經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)或初始費(fèi)，以及每月根據(jù)營(yíng)業(yè)收入而浮動(dòng)的特許經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)(包括：公關(guān)廣告費(fèi)，網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂費(fèi)，員工培訓(xùn)費(fèi)，顧問(wèn)咨詢費(fèi)等)的管理方式。此種模式一般出現(xiàn)在管理集團(tuán)的成熟階段，和較適合那種既想分享集團(tuán)規(guī)模效益又不想放棄獨(dú)立經(jīng)營(yíng)管理權(quán)和所有權(quán)的單體飯店。 聯(lián)銷(xiāo)經(jīng)營(yíng) 近年來(lái)，隨著全球分銷(xiāo)系統(tǒng)的(GDS)普及和互聯(lián)網(wǎng)實(shí)時(shí)預(yù)訂功能的實(shí)現(xiàn)，國(guó)外的"聯(lián)銷(xiāo)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)"應(yīng)運(yùn)而生并且發(fā)展迅猛。飯店聯(lián)銷(xiāo)集團(tuán)是由眾多的單體經(jīng)營(yíng)管理的飯店自愿付費(fèi)參加并通過(guò)分享聯(lián)合采購(gòu)，聯(lián)合促銷(xiāo)，聯(lián)合預(yù)訂，聯(lián)合培訓(xùn)，聯(lián)合時(shí)常開(kāi)發(fā)，聯(lián)合技術(shù)開(kāi)發(fā)等資源共享服務(wù)項(xiàng)目而形成的互助聯(lián)合體。此種模式一般出現(xiàn)在檔次/市場(chǎng)/規(guī)模/風(fēng)格相類(lèi)似的系列酒店聯(lián)合體，較適合那種既想分享集團(tuán)規(guī)模效益又不想改名換姓的單體飯店（如：郵電系統(tǒng)的"信苑集團(tuán)"，民航系統(tǒng)的"飯店委員會(huì)"，"中國(guó)名酒店"等）。 顧問(wèn)咨詢 伴隨著政企分家與軍企脫鉤政策的落實(shí)和職業(yè)經(jīng)理人與專業(yè)化管理的需求上揚(yáng)，國(guó)內(nèi)的許多飯店管理集團(tuán)/公司在綜合了國(guó)外管理模式和中國(guó)具體國(guó)情的基礎(chǔ)上創(chuàng)造出的一種界于委托管理和特許經(jīng)營(yíng)之間的管理模式。其特點(diǎn)是：管理公司僅僅派咨詢顧問(wèn)或管理副手協(xié)助飯店籌建開(kāi)業(yè)/日常管理，并按所提供的顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容與管理咨詢形式進(jìn)行收費(fèi)的管理方式。此種模式一般出現(xiàn)在那些人才資源有限或管理經(jīng)驗(yàn)尚不配套的管理集團(tuán)，較適合那種不愿放棄名義權(quán)利而又渴望專業(yè)化管理的單體飯店。 中外對(duì)比分析 中國(guó)的管理集團(tuán)公司目前仍以"帶資管理"模式為主（注：資產(chǎn)集團(tuán)的特色），"委托管理"（注：經(jīng)營(yíng)集團(tuán)的特色）為輔，"顧問(wèn)管理"為次，"聯(lián)銷(xiāo)經(jīng)營(yíng)"為末；外國(guó)的管理公司則以"聯(lián)銷(xiāo)經(jīng)營(yíng)"管理模式為主（注：美國(guó)的PEGASUS SOLUTIOS 目前擁有8700家酒店和180萬(wàn)間客房），"特許經(jīng)營(yíng)"為輔（如：美國(guó)的CENDANT集團(tuán)目前擁有的6400余家酒店中有別于6300余家是通過(guò)"特許經(jīng)營(yíng)"方式管理的），"委托管理"為次，"投資管理"為末 四、高星級(jí)酒店的盈利分析 在5星級(jí)中,國(guó)際管理飯店實(shí)現(xiàn)的平均房?jī)r(jià)為最高,達(dá)到人民幣727.20元,高于國(guó)內(nèi)管理飯店人民幣604元的平均房?jī)r(jià)，并超出業(yè)主自行管理飯店平均價(jià)（人民幣518）的40%。所有4星級(jí)和5星級(jí)飯店的平均房?jī)r(jià)達(dá)到人民幣508元,整體市場(chǎng)平均住宿率為69.2%.所有3星級(jí)飯店的平均房?jī)r(jià)達(dá)到人民幣240元,整體市場(chǎng)住宿率為65.4%. 在“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBCMF）”及“稅務(wù)及折舊前收益（CBITDA）”兩項(xiàng)指標(biāo)方面，國(guó)際管理飯店同時(shí)獲得了最佳的表現(xiàn)。在4星級(jí)中，國(guó)際管理飯 44 機(jī)密 中國(guó)飯店業(yè)業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)(1) 以平均房?jī)r(jià)分類(lèi) 所有 國(guó)際管理 國(guó)內(nèi)管理 業(yè)主自行管理 國(guó)際管理 國(guó)內(nèi)管理 業(yè)主自行管理 所有 All International Domestic Independent International Domestic Independent All 4+5星/Star 5星/Star 5星/Star 5星/Star 4星/Star 4星/Star 4星/Star 3星/Star 飯店業(yè)業(yè)務(wù)摘要 飯店數(shù)量 186 41 6 26 27 15 71 62 每日可供出租客房數(shù) 60,341 15,345 3,351 11,247 8,888 4,369 17,141 11,543 每日實(shí)際入住客房數(shù) 41,739 10,795 2,500 7,290 6,344 3,174 11,636 7,554 平均入住率 69.2% 70.4% 74.6% 64.8% 71.4% 72.7% 67.9% 65.4% 平均凈房?jī)r(jià) 508 727 604 518 485 366 330 240 每間客房日平均收入 352 512 450 336 346 266 224 157 每間客房總收入 250,079 338,320 315,776 274,103 208,227 171,792 184,131 110,426 每間客房總支出 165,997 206,219 196,472 187,003 146,323 111,746 134,278 83,894 每間客房固定費(fèi)用及管理費(fèi)前收益 84,082 132,101 119,304 61,904 60,047 60,047 49,853 26,532 占總收入百分比 33.6% 39.0% 37.8% 29.7% 29.7% 35.0% 27.1% 24.0% 每間客房稅務(wù)及折舊前收益 60,506 102,983 83,659 48,459 48,459 48,002 24,774 16,041 占總收入百分比 24.2% 30.4% 26.5% 23.5% 23.3% 27.9% 13.5% 14.5% 中國(guó)飯店業(yè)業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)(2) 以平均房?jī)r(jià)分類(lèi) .以城市分類(lèi) 701以上 501~700 301~500 300以下 北京五星 上海五星 Above Between Between Blow Beijing Shanghai 701 501~700 301~500 300以下 5Star 5Star 飯店業(yè)業(yè)務(wù)摘要 Industry Summary 飯店數(shù)量 Number of Hotel 20 41 90 96 14 14 每日可供出租客房數(shù) Number of available Rooms per Day 8,919 17,065 24,596 21,199 6,432 6,067 每日實(shí)際入住客房數(shù) Number of Occupied Rooms per Day 6,713 12,490 16,217 13,781 4,576 4,619 平均入住率 Occupancy 75.3% 73.2% 65.9% 65.0% 71.1% 76.1% 平均凈房?jī)r(jià) Average Room Rate 930 587 389 224 756 862 每間客房日平均收入 Revenue Per Available Room 700 429 256 146 538 656 每間客房總收入 Total Revenue Per Available Room 473,031 284,479 192,974 117,720 384,212 419,711 每間客房總支出 Total Expenses Per Available Room 281,143 185,500 134,617 93,631 230,684 249,981 每間客房固定費(fèi)用及管理費(fèi)前收益 IBFCMF Per Available Room 1911,888 98,979 58,358 24,090 153,528 169,730 占總收入百分比 % of Total Revenue 40.6% 34.85% 30.2% 20.5% 40.0% 40.4% 每間客房稅務(wù)及折舊前收益 EBITDA Per Available Room 153,524 79,289 35,083 10,502 104,995 139,015 占總收入百分比 % of Total Revenue 32.5% 27.9% 18.2% 8.9% 27.3% 33.1% 1. IBFCMF-Income Before Fixed Charges and Management Fees. 2.EBITDA-Earing Before Income Tax Depreciation and Amorization 店也實(shí)現(xiàn)了最高的平均房?jī)r(jià)，達(dá)到人民幣485元，盡管?chē)?guó)際管理飯店在市場(chǎng)推廣及營(yíng)銷(xiāo)，能源及維護(hù)保養(yǎng)方面的開(kāi)支較高，但最終仍在“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBFCMF）”及“稅務(wù)及折舊前收益相（IBCMF）對(duì)較低，這一層級(jí)市場(chǎng)仍有效地控制了各項(xiàng)成本開(kāi)支，并獲得了積極的現(xiàn)金流量。 上海的5星級(jí)飯店比北京的同等級(jí)飯店獲得了更高的營(yíng)業(yè)收入和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。上海的平均房?jī)r(jià)達(dá)到了人民幣862元，比北京同等級(jí)飯店高出14%，而每間客房平均收入則比北京高出22%。盡管上海和北京兩座城市飯店在“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBCMF）”百分比方面都達(dá)到了總收入的40%，但如果以每間客房“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBCMF）”實(shí)現(xiàn)的絕對(duì)值（人民幣）為比較，上海飯店仍比北京的同等級(jí)飯店高出11%。 按照平均房?jī)r(jià)分類(lèi)，房?jī)r(jià)最高等級(jí)類(lèi)別（平均房?jī)r(jià)在人民幣701元以上）的飯店在餐飲方面和其他收入方面同樣獲得了最佳的業(yè)績(jī)，平均每間房餐飲和其他收入達(dá)到人民幣1，722元，“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（IBCMF）”占到總收入的40.6%，因此，經(jīng)營(yíng)效益為顯著。 客源構(gòu)成 至于各類(lèi)飯店的客源構(gòu)成，總體而言，國(guó)際管理飯店獲取了更多的國(guó)際客源，按價(jià)格分類(lèi)的市場(chǎng)中，高價(jià)市場(chǎng)的飯店同樣也是獲得了更大比例的國(guó)際客源。另一方面，國(guó)內(nèi)管理5星級(jí)飯店和國(guó)際管理4星級(jí)飯店在商務(wù)市場(chǎng)方面都獲得了最高的滲透比例。此外，來(lái)自北美地區(qū)的長(zhǎng)線客源，在價(jià)格上的敏感度相對(duì)較低，更樂(lè)意選擇入住高價(jià)市場(chǎng)的飯店，在平均房?jī)r(jià)高于人民幣701元這一層級(jí)市場(chǎng)中，這一市場(chǎng)的客源占到飯店客源構(gòu)成的17.3%，而中低價(jià)飯店獲得此類(lèi)客源的能力較弱，如平均房?jī)r(jià)在人民幣501~700元層級(jí)飯店中，長(zhǎng)線市場(chǎng)客源占總客源的9.6%，平均房?jī)r(jià)在人民幣301~500層級(jí)飯店中，長(zhǎng)線市場(chǎng)占總客源的6%，而平均房?jī)r(jià)在人民幣300元層級(jí)飯店中，長(zhǎng)線市場(chǎng)客源僅占總客源的1%。 固定成本 不管是4星級(jí)還是5星層級(jí)，從行政及一般開(kāi)支占總收入的比例來(lái)看，國(guó)際管理飯店低于國(guó)內(nèi)管理及業(yè)主自行管理飯店，如在5星層級(jí)中，國(guó)際管理飯店的的行政及一般開(kāi)支占總收入的9.2%，國(guó)內(nèi)管理飯店比例是13.4%，業(yè)主自行管理飯店比例則是11.3%。 另一方面，國(guó)際管理飯店的市場(chǎng)推廣費(fèi)用則高于國(guó)內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店，5星級(jí)和4星級(jí)飯店的市場(chǎng)推廣費(fèi)用分別占總收入的5.4%和4.4%，而國(guó)內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店分別是2.0%和2.9%。同時(shí)，高檔飯店在市場(chǎng)推廣方面的支出也高于其他價(jià)格層級(jí)的飯店，如平均房?jī)r(jià)在人民701元以上的飯店平均每間客房的市場(chǎng)推廣費(fèi)用為人民幣7，566元，而平均房?jī)r(jià)為人民幣501~700元之間的飯店此項(xiàng)指標(biāo)僅為人民幣3，492元。 酒店收入結(jié)構(gòu)圖 酒店經(jīng)營(yíng)成本結(jié)構(gòu)圖 人事統(tǒng)計(jì) 總體而言，5星級(jí)飯店每間客房的人工配比達(dá)到1.6到1.77，除了低于業(yè)主自行管理飯店的配比外，普遍高于4星級(jí)和3星飯店的人工配比。相應(yīng)地，在4星級(jí)和5星級(jí)中，國(guó)際管理飯店的工資及相關(guān)費(fèi)用支出也同時(shí)高于國(guó)內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店 訂房渠道 所有4星級(jí)和5星級(jí)飯店中，大多數(shù)預(yù)定是以直接向飯店預(yù)定的方式完成，同時(shí)，旅行社也是一個(gè)重要的預(yù)定渠道，在4星級(jí)和5星飯店中占總預(yù)定比例的23.5%。 通過(guò)飯店自行建立網(wǎng)站而實(shí)現(xiàn)的互聯(lián)網(wǎng)預(yù)定比例相對(duì)較低，在所有4星級(jí)和5星級(jí)中，互聯(lián)網(wǎng)預(yù)定僅占總預(yù)定比例的0.3%，但是，在中低價(jià)飯店中，通過(guò)其他互聯(lián)網(wǎng)站實(shí)現(xiàn)的網(wǎng)上預(yù)定則頗受歡迎，平均房?jī)r(jià)在人民幣301~500元之間以及平均房?jī)r(jià)在人民幣300元以下的飯店，通過(guò)其他訂房網(wǎng)站實(shí)現(xiàn)的網(wǎng)上預(yù)定分別占總預(yù)定比例的6.7%和4.3%。而平均房?jī)r(jià)在人民幣701元以上的飯店，此指標(biāo)僅占1.2%。 未來(lái)預(yù)測(cè) 所有飯店對(duì)未來(lái)預(yù)測(cè)方面，5星級(jí)飯店市場(chǎng)（目前贏利最高的飯店等級(jí)）對(duì)未來(lái)業(yè)績(jī)最為樂(lè)觀。5星級(jí)飯店中，72%的受調(diào)查飯店預(yù)測(cè)2004年的住宿率將實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，83%的飯店預(yù)測(cè)平均房?jī)r(jià)將出現(xiàn)增長(zhǎng)。另一方面，由于受到5星級(jí)飯店市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，參與調(diào)查的4星飯店對(duì)未來(lái)業(yè)績(jī)則略顯保守，僅有48%的飯店預(yù)測(cè)2004年的住宿率將出現(xiàn)增長(zhǎng)，58%的飯店預(yù)測(cè)同年的平均房?jī)r(jià)將保持增長(zhǎng)。 五、希爾頓酒店管理公司 1、簡(jiǎn)介 作為商務(wù)領(lǐng)域中最具知名度和最受尊重的品牌，希爾頓賓館業(yè)公司是世界上最卓越的住宿業(yè)公司之一。自從克利德希爾頓在1919年購(gòu)買(mǎi)了他的第一家賓館以來(lái)，希爾頓機(jī)構(gòu)已經(jīng)逐步確立了自己的威望，不僅在客戶、工作人員、投資者之中，而且在廣泛的大眾包括政府官員、客戶、財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)、商務(wù)伙伴和其他賓館所有者等人心目中也是一樣。 目前全美的希爾頓賓館大約有260家，知名旗艦店包括華道夫、希爾頓夏威夷村、希爾頓朝圣屋、希爾頓芝加哥城堡等，分布在全美40個(gè)州與哥倫比亞特區(qū)。在美國(guó)它現(xiàn)在擁有45家旅游地賓館；50家一流賓館分布在市區(qū)和郊外；54家全權(quán)管理公司及199家授權(quán)協(xié)議管理公司。80多年以來(lái)，希爾頓品牌名稱在同業(yè)中被譽(yù)為優(yōu)質(zhì)的代稱。它所提供的一流的住宿和餐飲服務(wù)可以滿足商務(wù)及休閑目的客戶的需要。 希爾頓公司與希爾頓集團(tuán)英國(guó)公司1997年1月訂立協(xié)議，組成希爾頓國(guó)際。目前在全球50個(gè)國(guó)家地區(qū)擁有超過(guò)500家賓館。 本項(xiàng)目與希爾頓國(guó)際酒店管理集團(tuán)(Hilton International) 簽定協(xié)議要求，將酒店名稱定為“廈門(mén)希爾頓大酒店”。 廈門(mén)希爾頓大酒店是與國(guó)際希爾頓酒店集團(tuán)簽約合作的國(guó)內(nèi)第六家希爾頓大酒店，集旅游、商務(wù)、娛樂(lè)、餐飲等多功能于一身的國(guó)際五星級(jí)涉外旅游酒店（賓館）。 2、管理模式和特點(diǎn) 具體說(shuō)來(lái)，希爾頓酒店在給客人提供安全、舒適、方便環(huán)境的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)特色、文化和創(chuàng)新，希爾頓飯店的成功得益于其全面創(chuàng)新的管理模式，他們體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)，提供多樣化的產(chǎn)品 高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控 嚴(yán)格控制成本費(fèi)用 以人為本的員工管理戰(zhàn)略 積極全面地開(kāi)展市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng) 利用新技術(shù) 第四章 市場(chǎng)分析 一、廈門(mén)酒店概況 至2002年底，廈門(mén)市共有星級(jí)酒店58家，其中國(guó)內(nèi)五星級(jí)酒店1家，四星級(jí)酒店6家。即悅?cè)A酒店（五星）、馬可波羅大酒店（四星）、假日海景大酒店（四星）、京閩大酒店（四星）、華僑大酒店（四星）、金燕酒店（四星）、寶龍大酒店（四星）。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年四星級(jí)酒店平均客房入住率保持在70%至80%之間，高星級(jí)酒店的經(jīng)濟(jì)效益普遍較好。在2001年度，廈門(mén)假日酒店平均的客房入住率達(dá)到74%，廈門(mén)馬可波羅酒店平均的客房入住率達(dá)到78%。廈門(mén)馬可波羅酒店在營(yíng)運(yùn)初期，時(shí)值亞洲金融危機(jī)，在客源受到較大影響的情形下，其1997年，1998年，1999年的客房入住率仍平均分別達(dá)到63%，67%，71%。廈門(mén)假日酒店和馬可波羅酒店均取得了較理想的投資回報(bào)，并具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 廈門(mén)市的酒店業(yè)尚未成熟，國(guó)外游客主要下榻于廈門(mén)悅?cè)A酒店，馬可勃酒店，及假日海景大酒店等。而廈門(mén)也有次等一點(diǎn)的酒店可供選擇，但它們普遍也提供較低質(zhì)數(shù)的服務(wù)與設(shè)施。 廈門(mén)市的酒店業(yè)在房?jī)r(jià)及入住率方面有著明顯的增長(zhǎng)，可是，需求在1997-98年因中國(guó)的貨幣緊縮政策及其他原因拖慢了，而這情況也因同時(shí)遇上亞洲金融風(fēng)暴而趨惡化了。 從資料分析中，我司推斷廈門(mén)市未來(lái)旅游業(yè)發(fā)展是樂(lè)觀的，因往廈門(mén)市的國(guó)內(nèi)及國(guó)外游客均預(yù)計(jì)有關(guān)可觀的增長(zhǎng)，這尤其于小三通的持續(xù)改善，更有利于兩岸人民聯(lián)絡(luò)，也為廈門(mén)市旅游業(yè)帶來(lái)正面的影響。 二、酒店經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析 廈門(mén)擁有較豐富的旅游資源、隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，已成為商務(wù)、旅游的集散地，越來(lái)越多地吸引國(guó)內(nèi)外客人來(lái)廈門(mén)。 廈門(mén)市近幾年接待旅客一覽表 單位:萬(wàn)人次 年度 接待人員 類(lèi)別 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 接待境外旅客 42.13 48.39 50.03 55.88 57.30 接待境內(nèi)旅客 591.13 633.91 688.64 790.92 908.75 總接待境內(nèi)、外旅客 633.26 683.30 638.67 746.80 966.05 旅游總收入(億元) 73.30 75.54 129.12 139.08 158.09 資料來(lái)源:廈門(mén)市旅游局計(jì)統(tǒng)處 廈門(mén)已成為中國(guó)重要的國(guó)際招商口岸和對(duì)臺(tái)貿(mào)易口岸，這里每年由中央政府主持舉辦經(jīng)貿(mào)盛會(huì)“中國(guó)投資貿(mào)易洽談會(huì)”和“對(duì)臺(tái)出口商品交易會(huì)”，多種專業(yè)展覽會(huì)也經(jīng)常在廈門(mén)舉辦。 廈門(mén)市主要旅游經(jīng)濟(jì)指標(biāo)常年保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì),為酒店的客源提供了保障。 酒店入住率 據(jù)我們向廈門(mén)市旅游局作出的非正式提問(wèn)，得知廈門(mén)市的四、五星級(jí)飯店于2002年的平均房租約為人民幣429元至600元一晚，而入住率約為62%，根據(jù)以往紀(jì)錄，于