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廣東金融學院期末考試試題 （A） 2007 —2008 學年第 1 學期 考試科目：資產評估 (閉卷 120 分鐘) 系別________ 班 級________ 學號_________ 姓名_________ 一、單項選擇題（共１０分，每題１分） 1、（ A ）我國建立了注冊資產評估師制度。 A、1995年5月 B、1991年11月 C、1993年12月 D、1995年3月 2、不是資產評估的功能有（ D ）。 A、管理的功能 B評價及評值功能 C、公證的功能 D 資產交易價格功能 3、以產權變動為目的的有（ B ）。 A、資產抵押 B、企業(yè)兼并 C、財產納稅 D、財產擔保 4、運用市場法時選擇三個以上參照物的目的是（ C ）。 A、使參照物具有可比性 B、便于計算 C、排除個別交易的偶然性 D、避免張冠李戴 5、采用收益法評估資產時，各指標存在的關系是（ A ）。 A、資本化越高，收益現(xiàn)值越低 B、資本化率越高，收益現(xiàn)值越高 C、資產未來收益期對收益現(xiàn)值無影響 D、本金化率和收益現(xiàn)值無關 6某宗土地2 000平方米，土地單價為1 000元/平方米，國家規(guī)定的容積率為4，則樓面地價為（ A ）。 A、250元/平方米 B、1 000元/平方米 C、500元/平方米 D、4 000元/平方米 7、 政府辦公樓適合于（ D ）評估。 A、市場法 B、剩余法 C 收益法 D、成本法 8、在影響商品房地產價格的區(qū)域因素中，對價格影響最大的是（ C ）。 A、交通通達程度 B、城市規(guī)劃限制 C、區(qū)域的繁華程度 D、公共公用配套設施狀況 9、、計算機器設備的重置成本時，不應計入的費用是（ A ）。 Ａ、維修費用　　 B、購置費用 Ｃ、安裝費用　 D、調試費用 10、 狹義的資產評估報告書是（ A ）。 Ａ、資產評估報告書　 B、一種工作制度 C、 法律責任文書 D、公證性報告 二、判斷題（共１０分，每題１分） 1、資產評估通常是在資產產權發(fā)生變動之前，由專門的人員對資產的價值進行估價和判斷。（ √ ） ? 2、公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件，買主和賣主的地位是平等的。（ √ ） ? 公開市場條件；信息透明、交易自愿、競爭公平 3、同一資產在不同假設條件下，評估結果應趨于一致。（ x ） 4、資本化率就是指資本還原率。（ √ ）資本化率又稱還原化率、收益率 5、采用成本法進行資產評估時，其實體性貶值與會計上的折舊是一樣的。（ X 名義，實際 ） 采用成本法進行資產評估時,其實體性貶值與會計學上的折舊( B 不一樣 ) 6、收益法適合于有收益的房地產價格評估，如商場、寫字樓等。（ √ ） 6.2收益法適合于有收益的房地產評估，如商場、寫字樓、公寓、學校、公園等。 收益法一般適用于有收益的房地產的評估，如商場、寫字樓、 旅館、公寓等，對于政府、學校、公園等公用、公益性房屋的評估大多不適用。 7、土地使用權是土地使用者依法對土地進行使用和依法對其使用權進行出讓、出租、轉讓、抵押、投資的權利。（ √ ） 8、地價一般是土地使用權的價格。（ √ ） 9、機器設備的功能性貶值包括兩個方面：一是超額投資成本造成的功能性貶值；二是超額運營成本造成的功能性貶值。（ √ ） 10、各種機器設備原始成本的費用構成都是相同的。（ ） 三、多項選擇題（共２０分，每題２分） 1、計算機器設備的重置成本時，應計入的費用是（ ABDACD ）。 A、購建費用 B、維修費用 C、安裝費用 D、運雜費 2、在下列無形資產中，可確指的無形資產是（ ABC ）。 A、土地使用權 B、商標權 C、專利權 D、商譽 3、屬于“三通一平”內容的有（ ACD ）。 A、道路通 B、通信線路 C、水通 D、電通 4、房地產評估的原則有（ AB ） Ａ、最有效使用原則　　　　　　　 Ｂ、合法性原則 Ｃ、貢獻原則　　　　　　 Ｄ、預期原則 5、資產評估報告的基本要素有（ ABCD ）。 A、評估范圍與對象 B、評估基準日 C、評估假設與限制條件 D、評估方法 6、機器設備評估的基本步驟有（ ABCD ）。 A、評估準備 B、現(xiàn)場勘察 C、 計算評估值與撰寫評估報告 D、確定設備的估價數(shù)據(jù)與參數(shù) 7、基準地價是由政府制定的城鎮(zhèn)國有土地的基本標準價格。由如下部分組成：（ ACD ） A、土地出讓金 工 B、銷售費用 C、基礎設施配套費 D、土地開發(fā)及其他費用 8、進行區(qū)域因素修正的主要內容有（ ABC ）。 A、交通狀況 B、環(huán)境質量 C、繁華程度 D、建筑物結構 區(qū)域因素修正的內容主要應包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設施完備程度，城市規(guī)劃限制等影響房地產價格的因素。 9、選擇可供比較的交易實例作為參照物，一般應注意以下幾點（ AC ）。 Ａ、與待估房地產屬于同一交易類型　　?。?、與待估房地產的估價日期超過半年 Ｃ、參照物的交易屬于正常交易　　　　　Ｄ、與待估房地產的區(qū)域特征明顯 （1）參照物所處區(qū)域與評估對象所處的區(qū)域相同，或是土地級別相同；  （2）參照物的用途應與評估對象的用途相同；  （3）參照物的建筑結構應與評估對象的建筑結構相同；  （4）建筑物的規(guī)模應與評估對象的規(guī)模相當；  （5）參照物的權利性質應與評估對象的權利性質相同；  （6）參照物實體特征應與評估對象相接近；  （7）參照物的交易類型應與評估目的相吻合；  （8) 參照物的交易日期應與評估基準日接近；  （9）參照物的交易價格應是正常交易價格，或可修正為正常交易價格；  （10）參照物應選擇多個，一般為三個以上。 10、資產評估業(yè)務約定書的基本內容包括（ AC ）。 A、評估目的 B、評估假設 C、評估基準日 D、評估計劃 (一)評估機構和委托方的名稱、住所; 　　(二)評估目的; 　　(三)評估對象和評估范圍; 　　(四)評估基準日; 　　(五)評估報告使用者; 　　(六)評估報告提交期限和方式; 　　(七)評估服務費總額、支付時間和方式; 　　(八)評估機構和委托方的其他權利和義務; 　　(九)違約責任和爭議解決; 　　(十)簽約時間。 2.物價指數(shù)法 無形資產重置成本=無形資產賬面成本評估時物價指數(shù)/購置時物價指數(shù) 4、計算題（共60分） 1、某企業(yè)2000年外購一項無形資產的帳面值500 000元，2003年進行評估，試按物價指數(shù)法估算其重置完全成本。根據(jù)資料，此項無形資產購置時的物價指數(shù)是120%；評估時的物價指數(shù)是150%。（5分） 被評估資產重置成本=500000*150%/120%=625,000(元) ? 功能性貶值額=年超額運營成本（1-所得稅率）[P/A ,I,n] 2、對某廠的一個鍋爐進行評估。該鍋爐正常運轉需5名操作人員，每名操作人員年工資及福利費為10000元，鍋爐的年耗電量為10萬千瓦時，目前相同能力的新式鍋爐只需3個人操作，年耗電量為6萬千瓦時，電價為2元/千瓦時，被評估鍋爐的尚可使用年限為5年，所得稅率為33%，適用的折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述資料，計算被評鍋爐的功能性貶值是多少？（5分） （（5-3）*10000+（100000-60000）*2）*（1-33%）*（P/A,10%，5）=253,983(元) 3、一臺機器設備的重置成本是150萬元，已使用2年，其經濟壽命10年，估計可修復費用為20萬元。用修復費用法計算機器設備的實體性貶值。（5分） ? 不可修復部分的重置成本=重置成本-可修復費用 ? 不可修復費用=不可修復部分的重置成本實體性貶值率 ? 實體性貶值=可修復費用+不可修復費用 不可修復部分的重置成本=150-20=130萬元 不可修復費用=130* 2/10 =26萬元 實體性貶值額=20+26=46萬元 實體性貶值率=46/150=30.67% 地價=樓價-建筑費-專業(yè)費用-利息-利潤-稅費 4、有一宗七通一平的待開發(fā)建設用地，土地面積為5000平方米，建筑容積率為3，擬開發(fā)建設寫字樓。建筑費為2 000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%。該寫字樓建成后即出售，預計售價為4 000元/平方米，銷售費用為樓價的5%，銷售稅費為樓價的6%，當?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為20%。試估算該宗土地目前的總地價和單位地價。（10分） 設總地價為X 建筑面積=5000*3=15000平方米 售價=15000*4 000=6000萬元 建筑費=2 000*4 000=800單價*面積=2000*15000=3000 萬元 專業(yè)費=800萬元*10%=803000*10%=300 萬元 銷售費用=6000萬元*5%=300萬元 稅費=6000萬元*6%=360萬元 利息=（X+3000萬元+300萬元）*6% 利潤=（X+3000萬元+300萬元）*20% 總地價X=6000萬元-3000萬元-300萬元-300萬元-360萬元-（X+3000萬元+300萬元）*6%-（X+3000萬元+300萬元）*20% 解得X=938.0952(萬元) 單位地價=X/5000*10000=186（元） 5、有一宗地產，目前的純收益為50萬元，資本化率為5%，若（1）未來各年的純收益將在上一年的基礎上增加一萬元；（2）未來各年的純收益將在上一年的基礎上增長1%，試分別評估兩種情況下的地產收益價格。（5分） （1）等年值需用三年的收益求等年值 A=（50/(1+5%) + 51/(1+5%)）/ 1/(1+5%) + 1/(1+5%)=（萬元） P=A/5% + 1/(5%)=1409.754（萬元） 改版：前三年收益值：50、51、52萬元 (萬元) （2）等年值A=（50/(1+5%) + 50*（1+1%）/(1+5%)）/ 1/(1+5%) + 1/(1+5%)=50.2438 P=A /（5% -1%)=1256.095（萬元） 改版：前三年收益值：50、50.5、51.005 (萬元) 6、一宗待估土地，面積為800平方米，評估資料見附表：用市場法評估該土地的市場價值。 參照物 單價：元/平方米 交易情況 交易日期 區(qū)域因素 個別因素 A 2000 1% 1% 0 1% B 1800 0 2% 1% 0 C 1900 2% 0 1% 0 D 2200 -1% 1% 2% 2% 參照物B的剩余使用年限為20年,評估物及其他參照物的剩余使用年限均為25年。（折現(xiàn)率10%）（5分）p91 解： A修正后的單價=2000* （100/101 ）（101/100）（100/100）（100/101）=1980（元/m） B修正后的單價=1800* （100/100 ）（102/100）（100/101）（100/100）(1－1/(1+10%)25)/ (1－1/(1+10%)20)=19271937 （元/m） C修正后的單價=1900* （100/102 ）（100/100）（100/101）（100/100）=1844（元/m） D修正后的單價=2200* （100/99）（101/100）（100/102）（100/102）=2157（元/m） 土地評估單價=（A+B+C+D）/4=19771979 （元/m） 土地評估總價=1977*800=15816001979*800=1583200 （元） 7、設備重置成本50000元，總使用年限10年，已使用2年，求該設備的貶值率、成新率和貶值額。（5分） 貶值率=2/10=20% 成新率=1-20%=80% 貶值額=50000*20%=1000元 8、預計土地未來3年的收益額分別為10、12、15萬元，從第四年起，以后各年的收益額固定為18萬元，確定的折現(xiàn)率和資本化率為10%。 要求：（1）評估永續(xù)經營條件下的評估額； （2）評估20年的收益價值。（10分） （1）P=[10/(1+10%) + 12/(1+10%)2 + 15/(1+10%)3]+ 18/10% * 1/(1+10%)3 =30.2773+135.234=165.5113(萬元) （2）P=[10/(1+10%) + 12/(1+10%)2 + 15/(1+10%)3]+ 18/[10% *(1+10%)3]*[1-1/（1+10%）17]=30.2773+108.4847=138.762(萬元) 9、甲企業(yè)以重置成本100萬的新技術向乙企業(yè)投資，乙企業(yè)擬投入合營的資產重置成本8000萬元，甲企業(yè)無形資產成本利潤率為200%，乙企業(yè)擬投入合營的資產原利潤率為50%。用約當投資分成法評估利潤分配率。（5分） 利潤分配率=100*（1+200%） / [8000*（1+50%）+100*（1+200%）]=2.43% 10、一項醫(yī)用新技術，購買方的設計能力為400萬臺，新技術總設計能力為1000萬臺。該技術帳面價值200萬元，已使用2年，尚可使用8年。在剩余使用年限中，由于市場競爭，減少銷售收入現(xiàn)值為80萬元；為保住市場需追加成本現(xiàn)值20萬元。試評估該無形資產轉讓的最低收費額。（5分） 功效損失率=2/8=25%2/(2+8)=20% 轉讓成本分攤率=400/1000=40% 機會成本=80+20=100萬元 ? 最低收費額=重置成本凈值轉讓成本分攤率+無形資產轉讓的機會成本 ? 轉讓成本分攤率=購買方運用無形資產的設計能力/運用無形資產的總設計能力 ? 無形資產轉出的機會成本=無形資產轉出的凈減收益+無形資產再開發(fā)凈增費用 最低收費額=200*(1-20%)*40%+100=164萬元