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廣東省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：集體土地考試題 本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、判定某可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數(shù)為（）。 A．0.060 B．0.940 C．1.060 D．1.064 2、城市用地分類中，工業(yè)用地不包括。 A：工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間用地 B：工礦企業(yè)的庫房用地 C：工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間附屬設施等用地 D：露天礦用地 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 3、用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價格時，除有租約限制的以外，應選取類似房地產(chǎn)的凈收益作為估價依據(jù)。 A：客觀 B：實際 C：最高 D：最低 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 4、下列關于農(nóng)地征收費用的表述中，不正確的是__。 A．青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 B．征地管理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 C．新菜地開發(fā)建設基金的繳納標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 D．地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 5、某項目施工圖設計階段，根據(jù)施工圖紙測算和確定的工程造價，稱為__。 A．概算造價 B．投資估算 C．預算造價 D．結(jié)算價 6、我國土地用途管制的核心是__。 A．實行土地有償有限期使用制度 B．經(jīng)營土地有償使用 C．不能隨意改變農(nóng)用地的用途 D．不能隨意改變建設用地的用途 7、問卷調(diào)查法，是介于觀察法、專題討論法和實驗法之間的一種方法，適用于__，目的是為了了解人們的認識、看法、喜好和滿意度等，以便在總體上衡量這些量值。 A．抽樣性調(diào)查 B．因果性調(diào)查 C．試探性調(diào)查 D．描述性調(diào)查 8、估價報告書中說明的__限定了其用途。 A．估價原則 B．估價方法 C．估價目的 D．估價對象狀況 9、關于建筑區(qū)劃內(nèi)依不屬于全體業(yè)主共有的房屋辦理登記的說法，錯誤的是__。 A．由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時，一并申請登記 B．申請業(yè)主與房屋所有權(quán)主體不一致 C．在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書 D．在房屋登記簿上作記載，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書 10、在某商業(yè)臨街深度30.48m(即100英尺)、臨街寬度20m的矩形土地，總價為1 200萬元．根據(jù)“四三二一法測”，計算其相鄰臨街深度為45,72 m(即150英尺)、臨街寬度20m的矩形土地的總價為。 A：1204萬元 B：1374萬元 C：1404萬元 D：1536萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 11、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)應按服裝店用途進行估價．【2007年考題】 A：合法原則 B：最高最佳使用原則 C：估價時點原則 D：替代原則 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 12、建筑排水系統(tǒng)按其排放的性質(zhì)可以分為三類，其中不包括__。 A．生活污水 B．生產(chǎn)廢水 C．工業(yè)污水 D．雨水 13、下列關于鋼筋混凝土柱、梁、板的構(gòu)造的說法不正確的是__。 A．柱是獨立支撐結(jié)構(gòu)的豎向構(gòu)件，它在房屋中頂住梁和板這兩種構(gòu)件傳來的荷載 B．梁是跨空間的橫向構(gòu)件，它在房屋中承擔板傳來的荷載，再傳到支承它的柱上 C．板是直接承擔其平面荷載的平面構(gòu)件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把所受的荷載再傳到梁或柱 D．柱、梁、板只可預制，不可現(xiàn)制 14、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為（）。 A．45.05% B．49.31% C．58.86% D．63.6% 15、王某已有一套住房，2006年又接受贈與一套價值為100萬元的住房，并繳納契稅、公證費、手續(xù)費等相關稅費5萬元。2012年7月1日，王某將該住房以125萬元轉(zhuǎn)讓，應繳納個人所得稅萬元。 A： B：4 C：24 D：25 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16、財務內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)，項目內(nèi)部未收回投資，每年的凈收益率是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計__時的折現(xiàn)率。 A．等于零 B．大于零 C．小于零 D．無關聯(lián) 17、運用收益法評估房地產(chǎn)價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價中的。 A：合法原則 B：最高最佳使用原則 C：替代原則 D：公平原則 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 18、合同未作約定的，面積誤差比的絕對值超過3％時，如果買受人退房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起日內(nèi)將買受人己付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。 A：30 B：45 C：60 D：90 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、城市基準地價是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估的各地價區(qū)段在某一時點的。 A：最低價格 B：平均價格 C：出讓地價 D：標定地價 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 20、按規(guī)定折扣率以低于券面價值的價格發(fā)行，到期按照券面價值償還的債券是。(2008年試題) A：貼現(xiàn)債券 B：附息債券 C：抵押債券 D：浮動利率債券 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、是政府出于特定目的設立，或由政府施以較大干預，以完成政府的特定任務，滿足整個國家社會經(jīng)濟發(fā)展需要而設立的銀行機構(gòu)。 A：政策性銀行 B：非銀行金融機構(gòu) C：中央銀行 D：商業(yè)銀行 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、某宗地面積為5 000 ㎡，現(xiàn)狀容積率為0．8，土地市場價值為4 000元／㎡，擬進行改造．批準的規(guī)劃容積率為5．0，樓面地價為1 500元／㎡，則理論上應補交地價。 A：1 250萬元 B：1750萬元 C：2 050萬元 D：2 150萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 23、有甲乙兩建筑物，甲建筑物建于1970年，乙建筑物建于1976年，若依直線折舊法，甲建筑物的折舊與乙建筑物的折舊相比，則__。 A．甲大于 B．甲小于乙 C．甲等于 D．難以判斷 24、以保險的實施形式為標準，可將保險分為__。 A．商業(yè)保險、社會保險和政策保險 B．財產(chǎn)保險和人身保險 C．自愿保險和強制保險 D．定期保險和不定值保險 25、某套住宅總價30萬元，套內(nèi)建筑面積125㎡，套內(nèi)墻體面積20㎡，分攤的共有建筑面積25㎡，則該住宅每平方米建筑面積的價格為元。 A：1765 B：2000 C：2069 D：2400 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、以下不屬于非市場價值的價值是__。 A．清算價值 B．投資價值 C．謹慎價值 D．交換價值 2、__的具體考試及注冊、繼續(xù)教育工作，由省、自治區(qū)建設行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門負責進行。 A．房地產(chǎn)經(jīng)紀人員 B．房地產(chǎn)估價師 C．房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T D．房地產(chǎn)估價員 3、下列關于股票與公司債券，說法錯誤的是__。 A．股票投資者與公司之間形成的是一種借貸性質(zhì)的債權(quán)債務關系 B．公司債券持有人依法獲取的收益是公司債券利息，且數(shù)額事先難以確定，并受公司經(jīng)營狀況的影響 C．股票和公司債券都是有價證券，并且同屬于資本證券。它們既有相同之處，又有質(zhì)的區(qū)別 D．與股票相比，公司債券則是一種風險程度相對高得多的投資 E．兩者都是流通證券，可以在證券市場上進行轉(zhuǎn)讓和買賣，并且，它們的市場價格都在不同程度上受到銀行利率的影響 4、會計信息質(zhì)量要求原則包括（）等原則。 A．客觀性 B．可比性 C．謹慎性 D．重要性 E．及時性 5、超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿2年未開工的，可__。 A．征收相當于出讓金20%的土地閑置費 B．征收相當于出讓金30%的土地閑置費 C．征收相當于出讓金40%的土地閑置費 D．無償收回 6、市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標準個別因素得102分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得97分，則個別因素修正系數(shù)為__。 A．1.05 B．0.95 C．0.98 D．1.03 7、金融機構(gòu)在融出資金時，要遵循__原則。 A．安全性 B．保本性 C．流動性 D．穩(wěn)定性 E．盈利性 8、不符合選取標準臨街宗地要求的是。 A：一面臨街 B：土地形狀為正方形 C：臨街寬度與臨街深度的比例適當 D：用途為所在路線區(qū)段具有代表性的用途 E：容積率為所在路線價區(qū)是代表多樣性的容積率 9、某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5％，經(jīng)營費用為潛在毛收入的30％，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準備金共計120萬元，則2006年的凈經(jīng)營收入為萬元。 A：330 B：450 C：650 D：700 E：借款合同 10、從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期滯后于市場自然周期變化的情況出現(xiàn)在（）。 A．第一階段 B．第二階段初期 C．第三階段初期 D．第三階段 E．第四階段 11、盈虧平衡分析的基本方法是建立之間的函數(shù)關系，通過對這兩個函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點。 A：銷售收入與成本 B：銷售收入與費用 C：成本與產(chǎn)量 D：銷售收入與銷量 E：成本與成本利潤率 12、按照最新政策，房地產(chǎn)抵押估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過年。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 13、馬克思的利率決定論認為，利率的高低取決于__。 A．平均利潤率 B．資本供求狀況 C．通貨膨脹率水平 D．資金成本 14、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權(quán)規(guī)定》確定，對招標出讓中， 應當確定為中標人。 A：能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準的投標人 B：能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準之一的投標人 C：能夠滿足招標文件的形式性要求且價格最高的投標人 D：能夠滿足招標文件的實質(zhì)性要求且價格最低的投標人 E：能夠滿足招標文件的實質(zhì)性要求且價格最高的投標人 15、運用收益法評估房地產(chǎn)抵押價值時，當估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應采用__的收益估計值。 A．較高 B．較低 C．最高 D．居中 16、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了__的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目條件。 A．以出讓方式取得的土地使用權(quán) B．以劃撥方式取得的土地使用權(quán) C．以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán) D．以出租方式取得的土地使用權(quán) E．以抵押方式取得的土地使用權(quán) 17、某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款3000萬元，期限為3年，年利率為8％，若該筆貸款的還款方式為期間按季度計息、到期后一次償還本息，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是萬元。 A：378．49 B：678．22 C：779．14 D：804．73 E：借款合同 18、下列業(yè)務中，應當辦理房屋所有權(quán)變更登記的情形有。 A：房地產(chǎn)的用途變更 B：權(quán)利人法定名稱改變 C：交換房屋 D：房屋門牌號碼的改變 E：繼承房屋 19、對項目手冊的實施作用，以下說法正確的是。 A：加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測 B：及時了解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目的進展情況 C：督促開發(fā)企業(yè)按城市規(guī)劃實施開發(fā) D：督促開發(fā)企業(yè)按要求分期投入開發(fā)所需資金、進行配套建設、完成拆遷安置 E：不能有效地防止樓盤“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生 20、提高貸款利率對房地產(chǎn)市場的影響主要有。 A：導致房地產(chǎn)實際價值下降 B：導致房地產(chǎn)實際價值上升 C：加大投資者債務負擔 D：抑制房地產(chǎn)市場需求 E：增加房地產(chǎn)市場需求 21、征收集體土地下的土地取得成本中，征地補償安置費用包括（）。 A．土地補償費 B．安置補助費 C．地上附著物和青苗的補償費 D．土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費用 E．安排被征地農(nóng)民的社會保障費用 22、下列關于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法，不正確的說法是。 A：過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發(fā)反映市場上的供求關系，而房地產(chǎn)泡沫則是反映市場價格和實際價值之間的關系 B：房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落 C：當房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時，市場還處在上升階段；而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了 D：“過熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益；而“房地產(chǎn)泡沫”則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出 E：借款合同 23、下列關于房地產(chǎn)圖的比例尺，表述正確的是。 A：城市地籍圖比例尺一般為1：500 B：宗地圖要求必須按比例真實繪制，比例尺一般為1：500或大于1：500 C：建筑物密集地區(qū)的房產(chǎn)分幅圖一般采用1：1000的比例尺，其他區(qū)域的房產(chǎn)分幅圖可以采用1：500比例尺 D：房產(chǎn)分丘圖的比例尺為1：100—1：1000 E：房產(chǎn)分戶圖的比例尺一般為1：200 24、根據(jù)有無抵押擔保，債券可分為。 A：信用債券 B：抵押債券 C：擔保債券 D：記名債券 E：公募債券 25、在借貸記賬法下，末期結(jié)賬后，一般有余額的賬戶有__。 A．資產(chǎn)類賬戶 B．負債類賬戶 C．期間成本費用賬戶 D．期間收入賬戶 E．所有者權(quán)益賬戶