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目錄 一、前言 1． 背景 2． 范圍、目的 2．1范圍、分類 2．2目的 3．技術(shù)路線和方法 3．1技術(shù)路線 3．2方法 二、地鐵沿線地下商業(yè)物業(yè)開發(fā)利用的特點及案例研究 1． 地鐵地下商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營的特點 1．1地鐵相關(guān)資源的開發(fā)具有明顯的交通優(yōu)勢 1．2處于特定時空條件下的地鐵站內(nèi)商業(yè)具有市場獨占優(yōu)勢 1．3地鐵內(nèi)商業(yè)的發(fā)展與地面商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān) 1．4地鐵內(nèi)商業(yè)和地鐵商城運營的局限性 2．幾個城市地鐵地下商業(yè)研究 2．1上海的經(jīng)驗與做法 2．2廣州的經(jīng)驗和做法 2．3北京的經(jīng)驗和做法 2．4香港的經(jīng)驗和做法 3．小結(jié) 3．1地鐵商業(yè)經(jīng)營分布特點 3．2地鐵公司對地下商業(yè)物業(yè)運營管理的策略 3．3來自香港地鐵商業(yè)經(jīng)營的借鑒 三、深圳商業(yè)物業(yè)經(jīng)營狀況分析 1．深圳市商業(yè)物業(yè)市場現(xiàn)狀 1．1供給狀況 1．2需求狀況 1．3深圳商業(yè)物業(yè)經(jīng)營狀況 1．4小結(jié) 2．深圳商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展趨勢 2．1商業(yè)物業(yè)供給量預(yù)測 2．2商業(yè)物業(yè)需求量預(yù)測 2．3商業(yè)物業(yè)租賃狀況預(yù)測 2．4商業(yè)物業(yè)營銷趨勢 四、深圳市零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及消費者消費特征分析 1．深圳零售業(yè)發(fā)展的特點 1．1規(guī)模經(jīng)營、連鎖經(jīng)營使行業(yè)集中度有了明顯提高 1．2購買力來源多元化 1．3零售業(yè)態(tài)完備，業(yè)態(tài)調(diào)整和創(chuàng)新取得成效 1．4零售商業(yè)平均利潤率處于微利邊緣 1．5隨著地鐵的修建將使深圳商業(yè)布局發(fā)生變化，零售業(yè)有向地鐵沿線集中的趨勢 1．6將形成新的多極商業(yè)服務(wù)體系 2．深圳市消費者購買力 2．1深圳市常住人口特征 2．2深圳經(jīng)濟狀況及常住人口消費能力 2．3流動人口消費特征 2．4深圳市消費結(jié)構(gòu) 五、地鐵公司地鐵站廳商業(yè)物業(yè)的商圈分析及商業(yè)規(guī)劃 1．站廳零星商業(yè)物業(yè)經(jīng)營策略分析 1．1站廳零星商業(yè)物業(yè)的分布 1．2站廳零星商鋪的人流特點 1．3地鐵站廳零星商業(yè)物業(yè)經(jīng)營策略 2．地鐵站廳商場物業(yè)的商圈及經(jīng)營策略分析 2．1大劇院站廳商場 2．2世界之窗站廳商場 2．3會展中心站廳商業(yè)區(qū) 六、地鐵公司地下商業(yè)街（商城）物業(yè)商圈及經(jīng)營策略分析 1．崗會間地下商業(yè)街 1．1研究對象概況 1．2周邊環(huán)境特點 1．3消費者消費特征 1．4經(jīng)營策略 2．市民中心站地下商業(yè)街 2．1研究對象概況 2．2周邊環(huán)境特點 2．3周邊人流特點 2．4經(jīng)營策略 七、深圳地鐵地下商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的模式分析與建議 1．商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的主要模式 2．經(jīng)營模式選擇的考慮因素 2．1站內(nèi)商場位置的特殊性 2．2投資的承受能力 2．3以經(jīng)營回報的期望 2．4租賃市場的態(tài)度 2．5地鐵公司的經(jīng)營管理能力 3．地鐵商業(yè)物業(yè)經(jīng)營模式的建議 八、深圳地鐵地下商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的招商與市場推廣建議 1．招商方式 2．招商策略 3．租約安排 4．宣傳廣告 4．1宣傳推廣策略 4．2宣傳推廣的主訴求 九、深圳地鐵地下商業(yè)物業(yè)經(jīng)濟效益評估 1．站廳商業(yè)物業(yè) 1．1投資額 1．2營業(yè)收入 1．3營業(yè)支出 1．4利潤額（單位：萬元） 2．地下商業(yè)街（商城） 2．1投資額 2．2經(jīng)營收入 2．3經(jīng)營費用 2．4利潤額（單位：萬元） 2．5全部投資回收期 十、問題與建議 1．主要問題 1．1長遠(yuǎn)看好和近期看淡的矛盾及其對經(jīng)營的困擾 1．2周邊環(huán)境存在較大的變數(shù)，使租賃雙方都存在較大的經(jīng)營風(fēng)險 1．3崗會間地下商業(yè)街的經(jīng)營面臨的難度是相當(dāng)大 2．建議 一、 前言 1．背景 深圳地鐵一期工程經(jīng)過長期的籌備、建設(shè)，一號線羅湖站至世界之窗站、四號線黃崗站至少年宮站將于2004年年底建成投入試運行。 地鐵是一種大量、安全、高效、準(zhǔn)點的城市軌道交通工具，在人口密集的現(xiàn)代化大都市，地鐵在城市綜合交通體系中具有獨特的優(yōu)勢，因而通常成為主要的客運交通方式，客流量相當(dāng)龐大。為了利用龐大客流帶來的商機，增加收益，同時也為向乘客提供更完善服務(wù)，各國城市地鐵開發(fā)和運營當(dāng)局，都十分重視開發(fā)利用地鐵沿線地下空間資源，積極發(fā)展商業(yè)服務(wù)業(yè)，這已經(jīng)成為地鐵經(jīng)營的主流模式。 深圳地鐵在建設(shè)過程中，地鐵公司借鑒國內(nèi)外經(jīng)驗，有意識地考慮了地下商業(yè)空間的開發(fā)，對各類有條件的地下空間資源均計劃改造為商業(yè)物業(yè)，并在地鐵通車同時一起投入使用。由于這些規(guī)劃中的商業(yè)物業(yè)分布線長，規(guī)模不一，情況復(fù)雜，為使這些商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營達(dá)到理想效果，深圳地鐵公司認(rèn)為有必要選擇一家研究咨詢機構(gòu)，來開展前期研究策劃工作，深圳地鐵公司最后選中深圳市百家歡實業(yè)發(fā)展有限公司來承擔(dān)這一使命。 2．范圍、目的 2．1范圍、分類 2．1．1范圍（詳見本章附圖） 各站廳內(nèi)的零星物業(yè)，717平米； 大劇院站內(nèi)中型物業(yè)，960平米； 會展中心站中型物業(yè)，1800平米； 市民中心站大型物業(yè)，3110平米； 世界之窗站站內(nèi)中型物業(yè)，1500平米； 崗廈站—會展中心站區(qū)間大型物業(yè)，10800平米。 2．1．2分類 按照商業(yè)網(wǎng)點的類型劃分，上述物業(yè)可劃分為三類： 第一類為站廳零星網(wǎng)點； 第二類為站廳商場； 第三類為地下商業(yè)街（城）。 2．2目的 幫助深圳地鐵公司增進(jìn)對深圳商業(yè)物業(yè)市場的了解，設(shè)計地鐵商業(yè)物業(yè)的概念和提出市場定位，推薦合理的經(jīng)營模式，估算地鐵商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的效果，為地鐵公司的相關(guān)決策提供充分依據(jù)。 3．技術(shù)路線和方法 3．1技術(shù)路線 基礎(chǔ)資料調(diào)研 物業(yè)技術(shù)條件 周邊商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 周邊環(huán)境 深度調(diào)研 商業(yè)物業(yè)供求及價格狀況 商業(yè)發(fā)展趨勢 消費者 問卷調(diào)查 案例研究 香港地鐵 上海、廣州、北京地鐵 集思廣益尋找 解決方案 項目組討論 商家意見 撰寫策劃報告 3．2方法 3．2．1聚類分析方法理念。調(diào)查分析其他城市地鐵商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)分布的共性，設(shè)計地鐵商業(yè)規(guī)劃的概念； 3．2．2經(jīng)驗歸納法。通過對其他類型商業(yè)物業(yè)經(jīng)營規(guī)律的總結(jié)，提出經(jīng)營問題的解決方案和思路。 3．2．3專家法。其實是經(jīng)驗法的一種，是利用業(yè)內(nèi)專家的經(jīng)驗判斷來篩選合理的解決方案。 二、地鐵沿線地下商業(yè)物業(yè)開發(fā)利用 的特點及案例研究 1．地鐵地下商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營的特點 地鐵站內(nèi)商業(yè)與沿線商業(yè)的開發(fā)屬于地下商業(yè)空間開發(fā)范疇，相對于地上商業(yè)空間的開發(fā)經(jīng)營，有其自身的特點和約束條件。 1．1地鐵相關(guān)資源的開發(fā)具有明顯的交通優(yōu)勢 地鐵作為一種快捷、準(zhǔn)時的城市交通工具，能夠聚集巨大的客流，而客流在乘坐地鐵時對某些類別的消費潛力巨大。因此地鐵相關(guān)資源的開發(fā)旨在有效利用客流帶來的巨大市場機會，就具有明顯的交通優(yōu)勢。 1．2處于特定時空條件下的地鐵站內(nèi)商業(yè)具有市場獨占優(yōu)勢 地鐵地下商業(yè)可以說是地鐵建設(shè)運營的衍生和商業(yè)化的產(chǎn)物，受空間、環(huán)境等因素的限制，地鐵商業(yè)的競爭，因而可以說在特定時空條件下，地鐵站內(nèi)商業(yè)對于巨大的客流資源具有市場獨占性。 1．3地鐵內(nèi)商業(yè)的發(fā)展與地面商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān) 地面各商圈具有聚集人氣的磁場效應(yīng)，而地鐵的運營猶如動脈，能加速客流，二者相互支持。因此地鐵內(nèi)商業(yè)與地面商業(yè)發(fā)展密切相關(guān)，地上地下各商業(yè)設(shè)施之間相互補充，能更大的方便和滿足顧客需求。 1．4地鐵內(nèi)商業(yè)和地鐵商城運營的局限性 從屬于地鐵建設(shè)和運營的地鐵地下商業(yè)的運營要受到地鐵運營法規(guī)、地下空間建設(shè)技術(shù)和消費習(xí)慣等方面的限制。 乘客安全是地鐵建設(shè)和運營考慮的首要因素，地鐵在通風(fēng)、防火、排水以及緊急情況時的乘客疏散等方面都有嚴(yán)格要求。地鐵地下商業(yè)要求客流滯留則與地鐵交通本身要求的客流疏散功能背離，因此需要地鐵地下商業(yè)開發(fā)經(jīng)營要兼顧客流疏散和滯留要求，經(jīng)營業(yè)態(tài)的選擇也要以此為出發(fā)點。 地鐵建設(shè)和與地鐵相關(guān)的商業(yè)空間均屬地下構(gòu)筑物，其結(jié)構(gòu)和技術(shù)條件一旦形成就很難進(jìn)行改造，即使改造也存在工程難度大、投資成本高的問題，具有較大的不可逆性，因此該類項目的前期規(guī)劃尤為重要。 商業(yè)運營要奉行消費者導(dǎo)向觀念。地鐵地下商業(yè)環(huán)境會不太符合慣常于地面上生活的消費者長期形成的消費習(xí)慣、消費心理：低可視性使消費者產(chǎn)生壓抑感；封閉環(huán)境影響消費者在時間等方面的判斷；地下空間的封閉性與商業(yè)空間要求的開放性的矛盾等。這就客觀上要求地鐵商業(yè)經(jīng)營創(chuàng)新，突破習(xí)慣障礙，強化地下消費引力，把消費力引入和留在地下。 2．幾個城市地鐵地下商業(yè)研究 2．1上海的經(jīng)驗與做法 目前上海運營的兩條地鐵線路全長約40公里，日均客運量89萬人次。 2．1．1上海地鐵地下商業(yè)基本情況 地鐵站內(nèi)商鋪的經(jīng)營 地鐵各站站臺通常沒有或僅僅配少量即時、便捷的自動售貨機和報刊雜志銷售點。 地鐵站廳設(shè)置較多主要經(jīng)營書報、洗衣、數(shù)碼快照等面積小、服務(wù)即時、經(jīng)營專業(yè)的商鋪。商鋪主要采用各站連鎖套餐的經(jīng)營方式。但經(jīng)營狀況因分布不規(guī)范、經(jīng)營單一、缺乏吸引力而不盡人意。 地下商場或商業(yè)街 上海的靜安寺伊美時尚廣場、人民廣場地下香港名店街等地下商場或商業(yè)街多建于客流量較大的站點，主要經(jīng)營服裝飾品，目標(biāo)顧客瞄準(zhǔn)時尚的青年男女。 特色化經(jīng)營的香港名店街，引進(jìn)追求時尚潮流的“香港”概念和香港零售業(yè)先進(jìn)的經(jīng)營管理理念，主要經(jīng)營中檔名牌禮品、飾品和化妝品；目標(biāo)顧客瞄準(zhǔn)18-26歲追求時尚的年輕族。 2．1．2上海地鐵商業(yè)的管理與經(jīng)營 地鐵商業(yè)招商方式的選擇是根據(jù)地下商業(yè)物業(yè)的具體特點來進(jìn)行的，主要有三種：委托商業(yè)公司（中介）負(fù)責(zé)招商；招標(biāo)商業(yè)投資公司總承包方式；公司自己負(fù)責(zé)招商，負(fù)責(zé)管理。上海地鐵運營有限公司商貿(mào)公司在擁有經(jīng)營管理權(quán)的二號線上實行連鎖式招商，把十幾個站點鋪面捆綁出租，規(guī)模經(jīng)營。 地鐵公司在運營初期對于商鋪出租主要采用招商的方式，隨著地下商業(yè)的發(fā)展，競爭比較激烈的條件下，改而采用議標(biāo)的方式。 地鐵商場中商鋪的租金最貴價格為5000元/月（8-9平方米），再加上物業(yè)管理費350元/月，有稅金、工商管理費也列在其中。較早運營的徐家匯地下商城內(nèi)的一般商鋪平均租金是7-12元/每天，在各類地鐵商鋪的租金中是比較低的。站廳內(nèi)零星商鋪租金價格一般在每月200-350元/平方米，租金遞增率：每年5%-10%。 2．1．3上海地鐵商業(yè)的經(jīng)驗和不足 主要經(jīng)驗是地鐵商鋪開發(fā)主要采用招商方式；特色化經(jīng)營；連鎖經(jīng)營；注重地鐵站、地下商場以及地上商業(yè)的銜接。存在的問題是很多地鐵商城的規(guī)劃欠合理；所營項目雷同；功能定位不明確。 2．2廣州的經(jīng)驗和做法 運營中的廣州地鐵一、二號線全長41.48公里，日均客運量37.5萬人次。 2．2．1廣州地鐵站點地下商業(yè)基本狀況 地鐵沿線站廳商業(yè) 一號線各站點站廳大都設(shè)置了商業(yè)零售網(wǎng)點，但除天河西站具有一定規(guī)模和比較集中外，其它多為零星分布，主要經(jīng)營書報刊、沖印、西餅店、銀行、便利店等，進(jìn)駐地鐵商業(yè)網(wǎng)點的主力商家以連鎖企業(yè)為主。二號線與一號線站廳商鋪的經(jīng)營模式和業(yè)態(tài)種類相近。 與站廳連接的地下商業(yè)街 與站廳連接的地下商場或商業(yè)街經(jīng)營面積和規(guī)模較大。烈士陵園站的流行前線是主營時髦服裝、飾品及特色食肆的流行時尚地帶，吸引追慕時尚的中、大學(xué)生及潮流青年。芳村站與花地灣站間的地下商業(yè)街前段是好美居家居廣場，后段是服裝飾品購物廣場，但因位置偏敝經(jīng)營狀況較差。 2．2．2廣州地鐵公司對于地鐵地下商業(yè)的經(jīng)營管理 廣州地鐵對站廳零星商鋪和地下商業(yè)街采用不同的經(jīng)營手法。對零星商鋪是設(shè)定業(yè)種分別招商，為方便管理傾向于選擇較有實力的知名連鎖企業(yè)連鎖經(jīng)營；對規(guī)模較大達(dá)到商業(yè)街性質(zhì)的則采取整體招商的辦法，但對商鋪經(jīng)營范圍和形式有諸多限制。 隨著地鐵地下商鋪商業(yè)經(jīng)營的發(fā)展，初期采用招商引入商家的方式被議標(biāo)方式逐步取代。 租金一般為每月200-500元/平方米，合同期一般3-5年，租金年遞增率為6%。但各站點的連鎖報刊亭月租為700元，租金相對較高，因此多由南方報業(yè)等有實力的企業(yè)連鎖經(jīng)營，目前這類商鋪租金有下調(diào)趨勢。 地鐵站廳商鋪出租率達(dá)100%，2002年全年商鋪租金收入超過200多萬元。 2．2．3廣州地鐵站廳商鋪經(jīng)營的主要經(jīng)驗和值得關(guān)注的問題 經(jīng)驗主要是引進(jìn)連鎖經(jīng)營和知名商家，區(qū)分商場、商鋪的不同情況采用分別招商、整體招商相結(jié)合的方式。但地鐵一號線興建后沿線地下商業(yè)發(fā)展并不興旺，有的業(yè)種如藥店業(yè)已關(guān)閉，究其原因主要是客流量太小、消費者尚未形成逛地鐵站商鋪的習(xí)慣以及商家經(jīng)營策略缺乏引力。 2．3北京的經(jīng)驗和做法 北京運營的一線和環(huán)線地鐵總里程54公里，日均客運量約130萬人次。 2．3．1地鐵站內(nèi)商業(yè)基本情況及特點 目前地鐵線各站廳配置了以沖影、西點、便利店等經(jīng)營便利性商品和服務(wù)的不同業(yè)種組合的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點。商業(yè)網(wǎng)點基本采用連鎖經(jīng)營方式。 但與地鐵站連接的地下商場、商業(yè)街的開發(fā)經(jīng)營十分滯后。在地鐵西單站站廳與西單商場連接的地下空間設(shè)立的西單站地下商貿(mào)市場，經(jīng)營面積僅558平方米，主要經(jīng)營服裝、鞋帽、北京特色食品等中低檔商品，經(jīng)營狀況不好。 2．3．2北京地鐵對地下商業(yè)的經(jīng)營管理 在對地下商業(yè)的經(jīng)營方式上，北京地鐵商貿(mào)中心以租賃為主，大部分經(jīng)營項目是引進(jìn)合適商戶（主要是在全市有相當(dāng)知名度的連鎖企業(yè)，如北京百萬莊園公司），但對商家經(jīng)營的商品品種進(jìn)行限制，以防止對乘客不良干擾和商家之間惡性競爭；地鐵公司實行多種經(jīng)營方式，有選擇參與部分項目的經(jīng)營，如進(jìn)行沖印、影像超市（還未開業(yè)）等經(jīng)營項目合作，但通常不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險；在管理架構(gòu)上設(shè)立專門部門（如設(shè)立西單商場部）對大型網(wǎng)點進(jìn)行管理。 目前，站內(nèi)商鋪的租金平均是每月500-800元/平方米。地鐵公司商鋪租金收入加上自動售賣機的租金收入，一年租金收入總計可以超過1000萬元。 2．3．3北京地鐵商業(yè)經(jīng)營的經(jīng)驗和問題 主要經(jīng)驗是盡量引進(jìn)實力強的連鎖企業(yè)，使乘客在地鐵可以獲得優(yōu)質(zhì)的延伸服務(wù)，同時減少地鐵公司的管理壓力，保障地鐵公司收益。但是整體上北京地鐵的較大規(guī)模的地下商業(yè)發(fā)展比較滯后。 2．4香港的經(jīng)驗和做法 香港地鐵荃灣、港島、觀塘三條主要運營線路總長43.2公里，日運營時間達(dá)19小時，日均客運量230萬人次。 2．4．1香港地鐵地下商業(yè) 站臺、站廳內(nèi)商業(yè) 站臺因功能限制基本沒設(shè)置商業(yè)，但各類廣告布滿站臺通道壁、地鐵隧道壁的有效空間。 面積較大的站廳客流旺盛，因此分布著不少滿足即時性、便捷性需求的商鋪。商鋪的業(yè)態(tài)設(shè)置以銀行、便利店、西餅屋、干洗店等種類為主。商鋪裝潢考究，環(huán)境頗好，經(jīng)營狀況不錯。 沿線地下商場 與站廳連接的地下商場定位明確、經(jīng)營靈活，是融購物、休閑、娛樂、觀光為一體的綜合性商城。最具特色的地下商場是銅鑼灣時代廣場地下一層的“時代便利集”，主要經(jīng)營中西特色餐飲、休閑娛樂、便民超市、服裝飾品；目標(biāo)顧客瞄準(zhǔn)大眾消費者，價格適中，生意頗好。 2．4．2香港地鐵商業(yè)的經(jīng)營模式和管理方法 對于分布在各站廳內(nèi)的銀行、便利店、西餅屋等商鋪，香港地鐵主要租賃給采用連鎖經(jīng)營的商業(yè)企業(yè)，既統(tǒng)一管理，又突出品牌優(yōu)勢。 香港地鐵公司的經(jīng)營收入分經(jīng)常收入和非經(jīng)常收入（即物業(yè)發(fā)展利潤）。經(jīng)常性收入包括車費收入、物業(yè)租賃收入、物業(yè)管理收入和其它收入等，其它收入則來源于地鐵范圍內(nèi)的有線和無線業(yè)務(wù)、自動售賣機以及紀(jì)念車票收入等。 2．4．3香港地鐵商業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗借鑒和不足 經(jīng)驗主要是各類地鐵商場經(jīng)營定位明確，實行特色化經(jīng)營和主題經(jīng)營；圍繞地鐵經(jīng)營進(jìn)行商業(yè)營銷模式的創(chuàng)新，把商場的客流和經(jīng)營與地鐵的客流和經(jīng)營進(jìn)行經(jīng)營捆綁（如杏花新城）。但是香港地鐵沿線地下商場的燈光亮度不足，給人壓抑的感覺，影響客流消費。 3．小結(jié) 通過對幾個城市地鐵商業(yè)的考察、分析和總結(jié)，可以得出以下幾個方面結(jié)論。 3．1地鐵商業(yè)經(jīng)營分布特點 3．1．1地下商業(yè)經(jīng)營范圍一般分為四大類：第一是是即時性消費商品，包括報刊雜志、點心飲品等；第二類是便利性商品或服務(wù)，包括沖印店、洗衣店、銀行、西餅店、旅行社和便利店等；第三類是流行性商品，諸如手機、MP3、CD、VCD碟、流行軟件等電子類消費品，流行性書刊、服裝飾物與精品等類別；第四類是咖啡店、飲品店、快速餐飲店等，這個類別的加入使地鐵站成為重要的公共活動空間而非單純的交通節(jié)點，但這些店鋪的設(shè)置需要滿足消防條例的規(guī)定。 3．1．2在商業(yè)分布上，地鐵站臺由于吐納乘客的功能性要求和限制基本上不設(shè)置商業(yè)，因此地鐵商圈可分為三個層次：第一層次是站廳內(nèi)零星商業(yè)網(wǎng)點，面積小，以經(jīng)營即時性消費商品為主；第二層次是面積較大的站廳內(nèi)商場，經(jīng)營范圍以便利性商品和服務(wù)與流行性商品為主。第三個層次為地下商場或商業(yè)街。地鐵沿線較大型地下商場或商業(yè)街，一般以經(jīng)營流行性服飾、皮具和精品為主，目標(biāo)消費者通常鎖定大中學(xué)生和追求時尚的青年人，價格多中低檔。強調(diào)主題、特色經(jīng)營，以期產(chǎn)生特色化經(jīng)營優(yōu)勢，比較成功的例子是上海香港名店街、廣州的流行前線。總體上看，商業(yè)經(jīng)營種類與經(jīng)營規(guī)模密切相關(guān)，規(guī)模小就以經(jīng)營第一、二類商品為主，規(guī)模大則主要經(jīng)營第三、四類商品。 3．1．3地鐵站內(nèi)商鋪基本上都采用連鎖經(jīng)營形式。連鎖經(jīng)營迎合了消費者習(xí)慣消費和品牌依賴的消費心理，最大限度方便了消費者。只有流行類商品中的服裝飾物與精品等一般不采用連鎖經(jīng)營，而是視不同站點的客流而定。 3．1．4地面商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r對地下商業(yè)設(shè)置具有很大影響，地面地下互動關(guān)系明顯。通常地面屬于商業(yè)中心，地下商業(yè)也會比較興旺，但地下商業(yè)一般是作為地面的補充。地面屬于辦公區(qū)或住宅區(qū)，地下商業(yè)一般可以發(fā)揮中低價位的社區(qū)商業(yè)中心的作用或者發(fā)展成為特色商場。 3．2地鐵公司對地下商業(yè)物業(yè)運營管理的策略 地鐵公司在招商時，通常采用議標(biāo)等方式引入有較高商譽、實力較強的連鎖經(jīng)營企業(yè)，招商范圍一般不考慮僅在地下經(jīng)營的商家。這樣可以使乘客在地鐵可以獲得優(yōu)質(zhì)的延伸服務(wù)。同時便于地鐵商鋪管理，降低租賃經(jīng)營的風(fēng)險，使地鐵公司的收益得到保障，而連鎖企業(yè)出于提高企業(yè)形象、增進(jìn)消費者接觸頻率、強化品牌效應(yīng)考慮，即使短期虧損也會踴躍要求進(jìn)駐。 地鐵公司還對地下商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)種類進(jìn)行必要的調(diào)控。一方面可以保證地鐵商業(yè)的經(jīng)營品種多樣，滿足搭乘地鐵消費者的多種需求；另一方面可以避免商家由于經(jīng)營重疊造成惡性競爭的可能，有利于樹立起地鐵商貿(mào)的大品牌形象。 地鐵公司在對地下商業(yè)物業(yè)務(wù)經(jīng)營模式，通常是區(qū)分不同情況來決定，站內(nèi)零星網(wǎng)點通常由自己進(jìn)行招商和經(jīng)營，較大的站內(nèi)商場一般也由自己經(jīng)營，但也有少量引入投資商進(jìn)行經(jīng)營的，而地下商城或商業(yè)街基本上都是引入投資商整體包租的。 在對地下商業(yè)物業(yè)出租的營銷策略上，主要是通過提高地鐵商業(yè)物業(yè)的檔次，改善地下環(huán)境條件和管理服務(wù)，構(gòu)筑地鐵“大品牌”，對打算進(jìn)駐地鐵商業(yè)的商家形成品牌驅(qū)動力，另一方面，通過招商引進(jìn)有豐富經(jīng)驗的經(jīng)營公司、有實力的連鎖企業(yè)，發(fā)揮他們的帶動作用，“以商引商”，吸引眾多商家進(jìn)駐地鐵。 3．3來自香港地鐵商業(yè)經(jīng)營的借鑒 香港地鐵公司在對自有購物中心的經(jīng)營上，其策略是避開區(qū)位條件差的劣勢，充分發(fā)揮地鐵的交通優(yōu)勢，強調(diào)主題經(jīng)營模式，為購物中心注入更多有個性的娛樂、休閑元素，從而大大強化消費引力。 在發(fā)揮地鐵交通優(yōu)勢上，典型的是杏花新城采取進(jìn)入商場的消費者免費乘坐地鐵或為地鐵卡充值的銷售策略，把商場的經(jīng)營與地鐵的客流捆綁起來，把地鐵優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為商業(yè)優(yōu)勢，達(dá)成了組合效應(yīng)。 三、深圳商業(yè)物業(yè)經(jīng)營狀況分析 1．深圳市商業(yè)物業(yè)市場現(xiàn)狀 商業(yè)物業(yè)屬經(jīng)營性商品房，主要的使用對象是從事各種零售業(yè)務(wù)的行業(yè)，包括百貨業(yè)、金融業(yè)、郵政服務(wù)業(yè)、居民生活服務(wù)業(yè)等。商業(yè)物業(yè)是深圳房地業(yè)的重要組成部分，在深圳全市商品房開發(fā)投資中，商業(yè)物業(yè)投資約占8-10%。 數(shù)據(jù)來源：《深圳房地產(chǎn)年鑒2003》。 資料來源：深圳房地產(chǎn)年鑒2003。 從深圳市商業(yè)物業(yè)歷年的投資、交易情況可看出，深圳的商業(yè)物業(yè)市場經(jīng)過從1997年開始的一段調(diào)整期后，受深圳經(jīng)濟穩(wěn)定增長的帶動及地鐵工程全面鋪開帶來的商機，開始進(jìn)入了調(diào)整后的強勁市道，主要體現(xiàn)在下述幾方面： 一是近兩年來商業(yè)物業(yè)市場成交趨于活躍，在1998年銷售量較上年大跌三成以上之后，從1999年起迅速反彈回升，并保持了穩(wěn)步增長的態(tài)勢，到2002年達(dá)到46.3萬平米，達(dá)到歷史高峰，比2001年的27.4萬平方米增長了69%，顯示投資者以商業(yè)物業(yè)前景的信心快速增強； 二是在特區(qū)內(nèi)福田、南山和關(guān)外布吉、龍華等新興商業(yè)中心，商業(yè)物業(yè)受到市場追捧，呈現(xiàn)成交量明顯增加，價格保持堅挺的良好局面； 三是規(guī)劃優(yōu)秀的商業(yè)物業(yè)仍是稀缺產(chǎn)品，一經(jīng)推出，就受到市民歡迎，如中信城市廣場等。 總的來說，雖然由于多項利好消息的刺激和投資商、發(fā)展商對未來商業(yè)發(fā)展的看好，使深圳近一兩年的商業(yè)物業(yè)市場出現(xiàn)了供銷兩旺的局面，但空置率仍較高，而新的供應(yīng)量又在不斷增加，但需求增長仍然有限，這勢必加劇市場競爭，銷售面臨巨大壓力，消化存量商業(yè)用房仍是未來深圳商業(yè)物業(yè)銷售中面臨的主要難題。 1．1供給狀況 1．1．1開始投資額 商業(yè)物業(yè)開發(fā)投資額自1997年以來年年上升，說明投資者對未來商業(yè)市場是看好的。2002年，全市共完成商業(yè)物業(yè)開發(fā)投資額37億元，同比增長35.5%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的9.0%。 1．1．2商業(yè)物業(yè)供給量 每年大量新增商業(yè)用房投放市場，反映出投資商和發(fā)展商充分看好深圳市商業(yè)和服務(wù)業(yè)未來的發(fā)展；同時也為商業(yè)物業(yè)投資者提供了較大的選擇空間。 資料來源：深圳房地產(chǎn)年鑒2003 1.2需求狀況 1．2．1銷售情況 深圳市商業(yè)用房銷售面積最多的區(qū)域是寶安和龍崗兩區(qū)，占全市銷售總量的一半左右，反映出特區(qū)關(guān)外商服物業(yè)分布面較廣，消化量較大，仍有很大的挖 掘潛力。 特區(qū)內(nèi)商服物業(yè)銷售則表現(xiàn)的起伏較大，羅湖區(qū)近幾年明顯呈下滑趨勢，但近一兩年略有反彈，應(yīng)該歸功于政府的政策支持（允許港人買鋪）；福田區(qū)商服物業(yè)銷量在99年跌到谷底，從2000年開始觸底反彈，與中心區(qū)在該區(qū)興建，及一些物業(yè)的營銷創(chuàng)新不無關(guān)系；南山區(qū)表明商服物業(yè)銷量雖起伏不定，但在2000年打出了一個小高潮，而這正是由于濱海大道的開通和西部跨海大橋概念帶旺了南山的商業(yè)；鹽田區(qū)則大多在低位徘徊，可在1999年該區(qū)的銷量卻忽然翻了兩番，究其原因，正是當(dāng)年“產(chǎn)權(quán)式酒店”風(fēng)靡深圳的時候，為鹽田創(chuàng)下了歷史上的銷售高峰。 深圳市歷年商業(yè)用房銷售面積（按區(qū)域分，單位：萬平方米） 年份 銷售面積 其 中 羅湖區(qū) 福田區(qū) 南山區(qū) 鹽田區(qū) 寶安區(qū) 龍崗區(qū) 1996 21.23 11.49 2.66 1.32 4.38 1.38 1997 27.40 8.75 4.48 2.48 9.54 2.15 1998 19.85 5.34 3.70 2.00 0.08 4.04 4.69 1999 26.20 5.26 2.15 2.91 4.43 5.85 5.60 2000 26.32 3.21 3.88 4.64 0.72 7.57 6.30 2001 27.40 4.92 3.42 2.59 0.28 8.23 7.96 2002 46.30 6.15 6.52 6.53 - 15.89 11.27 資料來源：深圳房地產(chǎn)年鑒2003 1．2．2空置情況 深圳市歷年商業(yè)用房現(xiàn)樓空置面積（按區(qū)域分，單位：萬平方米） 年份 空置面積 其 中 羅湖區(qū) 福田區(qū) 南山區(qū) 鹽田區(qū) 寶安區(qū) 龍崗區(qū) 1996 55.20 14.40 22.76 4.87 - 8.27 4.90 1997 48.66 13.62 14.47 8.69 - 7.00 4.88 1998 52.99 10.84 13.50 12.55 0.59 10.69 4.82 1999 57.02 20.73 13.46 7.56 1.40 7.99 5.88 2000 46.65 14.78 13.16 9.25 0.46 5.24 3.76 2001 53.77 17.05 10.63 10.06 0.34 9.10 6.59 2002 46.81 13.95 13.48 8.41 0.12 5.50 5.35 資料來源：深圳市房地產(chǎn)年鑒2003 深圳商業(yè)用房空置量在1999年達(dá)到最高點后，近幾年逐漸回落，這說明政府逆向調(diào)節(jié)市場（控制商業(yè)用地的增加）的積極效果已經(jīng)顯現(xiàn)。 從各區(qū)來看，76.8%的空置面積位于特區(qū)內(nèi)，羅湖區(qū)位居第一，達(dá)29.8%；福田區(qū)列第二，為28.8%；南山區(qū)再次，為18.0%。 1.3深圳商業(yè)物業(yè)經(jīng)營狀況 1.3.1租賃價格 從深圳歷年商業(yè)用房租賃價格指數(shù)來看，商業(yè)物業(yè)的租賃價格是下降的，這主要是由于市場上商鋪供給加大，而市場消化能力有限，商業(yè)經(jīng)營能力有限所致。租賃價格下調(diào)必將加大業(yè)主的經(jīng)營風(fēng)險與壓力。 深圳市歷年商業(yè)用房租賃綜合價格指數(shù)（元/平方米） 年 份 1997 1998 1999 2000 2001 商業(yè)用房 178.9 161.9 143.7 133.9 133.5 數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn) 1.3.2銷售價格 從2002年七大城市的商業(yè)用房銷售價格比較圖可以看出，深圳整體商品房均價為6323元/平方米，遠(yuǎn)高于包括北京、上海在內(nèi)的國內(nèi)其他城市。其中商業(yè)用房平均售價高達(dá)12053元/平方米，僅次于北京。說明深圳商業(yè)物業(yè)價值較高，如果沒有新的動力作支撐，深圳商業(yè)物業(yè)的價格上升空間不大。 但商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營狀況與物業(yè)位置及物業(yè)的經(jīng)營水平有著直接的關(guān)系。前者是客觀條件，亦即為商圈決定商鋪價值理論。調(diào)查顯示，商圈在一個城市是舉足輕重的，城市商業(yè)、經(jīng)濟、城市環(huán)境、城市文化都依商圈而在，因商圈而展開。城市的商業(yè)活動有三類基本形態(tài)，一是分散的臨街店鋪，二是集中的一個或多個商業(yè)中心，如大型居住區(qū)內(nèi)或周邊的大型商場，三是類似深圳的東門、國貿(mào)、華強北以及正在形成中的以會展中心為核心的中心區(qū)南片等地段的商業(yè)旺地。通常在這三類地帶的商業(yè)物業(yè)價值相對較高。而后者則是商業(yè)物業(yè)持續(xù)經(jīng)營的問題，它與商業(yè)物業(yè)的設(shè)計規(guī)劃的風(fēng)格、商業(yè)模式、政策環(huán)境，以及商業(yè)管理或服務(wù)公司的水平密切相關(guān)。受這些因素的影響，深圳商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營狀況不一，租賃價格參差不齊，在好的地段可能會因為經(jīng)營不善而導(dǎo)致租金低廉甚至是空置，如東門的部分商鋪，同樣，即便是非商業(yè)旺區(qū)，也會因為經(jīng)營有方、有序規(guī)劃而不乏亮點商業(yè)物業(yè)，如中信城市廣場、中港城等。 資料來源：《深圳物業(yè)管理年鑒2003》 1.4小結(jié) 商業(yè)物業(yè)的開發(fā)要講究總量控制、統(tǒng)籌規(guī)劃。從經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律看，專家認(rèn)為深圳商業(yè)物業(yè)總面積與總?cè)丝诘暮侠肀壤秊?平方米/人。而至2003年上半年，深圳市商業(yè)物業(yè)總量近1120萬平方米，按700萬（第五次人口普查數(shù)）總?cè)丝谟嬎?，目前深圳人均商業(yè)面積為1.6平方米/人，遠(yuǎn)高于合理的比例，也高于香港的1.3平方米/人和美國零售中心人均商業(yè)占有率的飽和上限1.1平方米/人。上述事實表明，深圳商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)過剩的跡象，投資開發(fā)深圳商業(yè)物業(yè)除注意與周邊的社會商業(yè)網(wǎng)點和諧配套外，尤其要注意打造商業(yè)物業(yè)的賣點。只有具有獨特商業(yè)價值的物業(yè)才能在激烈的競爭中贏得市場。 人均商業(yè)面積比較(平方米/人) 2. 深圳商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展趨勢 2.1商業(yè)物業(yè)供給量預(yù)測 從歷年商業(yè)用房施工及新開工面積來看，近幾年一直保持較高水平，這說明今后幾年將陸續(xù)有大量的竣工商業(yè)物業(yè)投入市場。到2002上半年，共有276.7萬平方米的商業(yè)物業(yè)正在施工或新開工，如果按平均建設(shè)周期1.5年計算，預(yù)計這276.7萬平方米的物業(yè)將于未來兩年內(nèi)陸續(xù)投放市場。 歷年商服用房施工及新開工面積 資料來源：深圳房地產(chǎn)年鑒2002，2002年數(shù)據(jù)來自中原地產(chǎn)，單位：平方米。 2.2 商業(yè)物業(yè)需求量預(yù)測 商業(yè)物業(yè)的需求量，取決于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度、城市人口、居民收入的增長等多重因素，根據(jù)回歸模型的測算，深圳早期的商業(yè)物業(yè)的需求，主要取決于人口的增長，而隨著深圳經(jīng)濟向集約型增長模式轉(zhuǎn)變，深圳市場對商業(yè)物業(yè)的需求已轉(zhuǎn)變?yōu)橹饕Q于第三產(chǎn)為的發(fā)展速度，這一結(jié)論對商業(yè)物業(yè)的開發(fā)具有重要的啟示作用。根據(jù)市國土局的一項研究，未來三年2003-2005年深圳對商業(yè)物業(yè)的需求是： 年 份 需求預(yù)測值 2003年 65萬平方米 2004年 63萬平方米 2005年 62萬平方米 注：這個需求值是從最終使用者的角度進(jìn)行測算的。 2.3 商業(yè)物業(yè)租賃狀況預(yù)測 盡管未來商業(yè)物業(yè)的需求量比較大，但與市場供給量相比，商業(yè)物業(yè)仍將出現(xiàn)供過于求。根據(jù)這種情況，商業(yè)物業(yè)租金在目前的基礎(chǔ)上會基本保持平穩(wěn)，在某些時期可能會出現(xiàn)調(diào)整，尤其是一些成熟的商業(yè)區(qū)，由于租金已從低位炒到高峰，商鋪需求接近飽和，租金穩(wěn)中下調(diào)的趨勢更大，如東門、華強北；而一些新興的商業(yè)區(qū)，如南山、中心區(qū)等，則會因為周邊設(shè)施日漸完備，社會經(jīng)濟活動日益頻繁，而為租金上升注入動力。近三年深圳主要商業(yè)中心商業(yè)物業(yè)租賃指導(dǎo)租金情況亦能反映出這一特點。 深圳主要商業(yè)中心商業(yè)物業(yè)租賃指導(dǎo)租金變化情況（元/平方米） 區(qū)別 地段 2001 2002 2003 高層 多層 簡易 高層 多層 簡易 高層 多層 簡易 一樓 其他樓層 一樓 其他樓層 一樓 其他樓層 一樓 其他樓層 一樓 其他樓層 一樓 其他樓層 羅湖區(qū) 天安大廈 700 280 600 250 600 250 發(fā)展中心 250 200 200 國貿(mào)大廈 200 200 200 解放路（東門路-深圳戲院）人民北路（解放路-立新路） 東門中路（深南路-曬布路） 450 400 300 400 350 300 450 400 300 福田區(qū) 華強北路臨街房屋 350 120 300 120 280 400 200 380 180 360 160 300 180 振華路、振興路、華發(fā)北路沿線兩旁房屋 250 110 250 110 200 300 160 280 150 200 120 200 110 深南中路以北，紅荔路以南、華強北路以東、上步路以西 200 100 200 90 150 230 100 230 90 200 80 180 80 南山區(qū) 錦繡中華、民俗村、世界之窗、歡樂谷、銅鑼灣廣場 150 280 150 280 80 120 南油大道東側(cè)、龍城路、創(chuàng)業(yè)路、東濱路、后海大道 54 66 50 54 66 50 120 45 數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃與國土資源局每年發(fā)布的《深圳市房屋租賃指導(dǎo)租金》。 2.4 商業(yè)物業(yè)營銷趨勢 2.4.1 中介全面代理將成為商業(yè)物業(yè)市場主流營銷模式。亦即由一批精通商業(yè)經(jīng)營的全方位高度復(fù)合人才來主理商業(yè)物業(yè)市場的全程運作，而決不是把專業(yè)性極強的商場運營當(dāng)成單一的物業(yè)管理，一種集籌劃、招商、租售、經(jīng)營管理等各種精英為一體的全程服務(wù)機構(gòu)將活躍在深圳商業(yè)物業(yè)市場。目前已有不少有實力的優(yōu)秀地產(chǎn)中介機構(gòu)，嘗試著向商業(yè)經(jīng)營管理轉(zhuǎn)型邁進(jìn)，而一批運作得成功的商城則在創(chuàng)造性地克隆經(jīng)營創(chuàng)新模式。 2.4.2 投資型商鋪將成為市場的一大熱點，開發(fā)商將住宅與商業(yè)裙樓同步銷售，商鋪的銷售遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于住宅銷售，投資商鋪將成為人們主要的投資方式之一。 四、深圳市零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及消費者特征分析 1．深圳零售業(yè)發(fā)展的特點 商業(yè)是深圳第三產(chǎn)業(yè)的支柱之一，一直保持持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展勢頭。2002年，社會消費品零售總額為689.59億元，1990-2002年均增長21.5%。全市商業(yè)從業(yè)人員約50萬，商業(yè)網(wǎng)點12萬個，1萬平方米以上的大型零售商場（不含專業(yè)市場，如女人世界等）已超過50家。 數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計信息局。 1.1 規(guī)模經(jīng)營、連鎖經(jīng)營使行業(yè)集中度有了明顯提高 1995年，深圳年銷售額超過億元的商場僅有6家，位居第一位的商場在全國零售業(yè)百強排序中也名落孫山，銷售額居前十一位的商場，其銷售額之和占全社會消費品零售總額的比重僅為7.5%。經(jīng)過近幾年的發(fā)展，零售商業(yè)企業(yè)在激烈的市場競爭中，一批大型優(yōu)秀企業(yè)脫穎而出：如萬佳百貨、茂業(yè)百貨、人人樂、新一佳、天虹、歲寶、友誼城、華潤萬方、民潤、順電、一致、海王星辰等，并紛紛進(jìn)行連鎖經(jīng)營。2002年全市已有各類連鎖企業(yè)超過100家，在市內(nèi)外開設(shè)的各類門店總數(shù)近3000間；連鎖商業(yè)在本市的銷售額約占社會消費品零售總額的1/3。在全省零售銷售十強排名中，深圳占6家。前十位的零售企業(yè)銷售額之和占全市社會消費品零售總額的比重達(dá)22%，有8家深圳零售企業(yè)列入2002全國零售業(yè)百強榜。 2002年深圳大型零售企業(yè)排行（億元） 序號 名稱 2002年銷售總額 2002年本地銷售額 1 華潤萬佳 85 59 2 金海馬 84 5 3 新一佳 38 12 4 人人樂 26 9 5 民潤 23 5 6 銅鑼灣 20 20 7 百佳 18 6 8 茂業(yè) 13 11 9 天虹商場 12 12 10 順電家居廣場 11.7 11 資料來源：深圳市零售商業(yè)協(xié)會。 1.2 購買力來源多元化 深圳市是大陸連結(jié)香港、通往海外的門戶，是重要的口岸城市，也是國內(nèi)的經(jīng)濟熱點和區(qū)域性中心城市，因此，深圳市零售市場購買力來源呈現(xiàn)多元化，其主要由三部分構(gòu)成：一是常住人口。截止2002年底，深圳常住人口達(dá)504.25萬人，這部分人口是深圳市購買力的主要來源；二是深圳市大量的流動人口。2002年，深圳接待過國內(nèi)、外游客1522.9萬人次；其三是往來于深港的過境人口。2002年，經(jīng)過一線口岸出入境人口總數(shù)達(dá)到12865.42萬人次。這三部分人口一起構(gòu)成了深圳強大的消費基數(shù)。 1.3 零售業(yè)態(tài)完備，業(yè)態(tài)調(diào)查和創(chuàng)新取得成效 1995年，深圳零售企業(yè)10強中，只有萬佳百貨屬超市，其余九家均為百貨商店。近幾年來，深圳的零售企業(yè)在經(jīng)歷學(xué)習(xí)、模仿外國、外資經(jīng)驗之后，逐步根據(jù)深圳市場的特點，普遍進(jìn)行了創(chuàng)新。例如萬佳百貨摸索出“超市如百貨模式”，歲寶百貨的“百貨加超市模式”，將傳統(tǒng)百貨與現(xiàn)代超市進(jìn)行嫁接，各取所長，適應(yīng)了深圳消費者的消費習(xí)慣。而外資沃爾瑪在進(jìn)入深圳之后，也根據(jù)深圳的情況在商品選擇上也有較多的調(diào)查，從而逐步實現(xiàn)了本土化的經(jīng)營。目前，深圳零售業(yè)態(tài)除較傳統(tǒng)的百貨商店、專業(yè)店、雜貨店以外，還有超級市場、便利店、專賣店、倉儲式平價商場，最近又出現(xiàn)了以銅鑼灣廣場為代表的新興的購物中心模式，已建成或正在建一批大型的購物中心，如中信城市廣場、華潤新城、金光華商業(yè)廣場等。世界發(fā)達(dá)國家主要零售業(yè)態(tài)深圳都已具備。2001年10強企業(yè)中，形成了六家超市，一家專業(yè)店，三家百貨店的新格局。 1.4零售商業(yè)平均利潤率處于微利邊緣 目前深圳市零售行業(yè)的平均凈利潤率為3%，超市平均凈利潤率僅為1%左右，說明深圳零售行業(yè)已到了微利邊緣。但不同業(yè)種業(yè)態(tài)的商場的利潤率也不同：如百貨商場會略高于超市；某些品類專賣店則屬于高贏利行業(yè)，如珠寶專業(yè)店（商場自營），通?？蛇_(dá)到50%以上的凈利潤率水平。微利經(jīng)營使得零售經(jīng)營者在選擇商鋪時更為慎重，而合理的租金價格、商場的經(jīng)營特色及周邊環(huán)境等是零售商重要考慮的因素。 資料來源：與業(yè)內(nèi)人士訪談所得。 1.5 隨著地鐵的修建將使得深圳商業(yè)布局發(fā)生變化，零售業(yè)有向地鐵沿線集中的趨勢 隨著城市的功能變化和擴張，深圳的商業(yè)布局也不斷地發(fā)生變化。二十世紀(jì)九十年代中期，深圳市的商貿(mào)格局從原來以羅湖區(qū)為單中心的狀況漸次發(fā)展成羅湖區(qū)、福田區(qū)的華強北以及南山區(qū)共存的多中心商貿(mào)體系。上世紀(jì)九十年代末期，隨著中心區(qū)的政治文化中心地位的確立，深圳商業(yè)重心開始西移。近一兩年，地鐵開工，使得地鐵地下商業(yè)和地鐵上蓋商業(yè)瞬間成為商家炒作的對象。國內(nèi)外經(jīng)驗表明：地鐵通到哪里，沿線就會形成一個相對發(fā)達(dá)的地產(chǎn)、商貿(mào)流通區(qū)域，就會提升這一區(qū)域的綜合價值；地鐵站內(nèi)的商貿(mào)活動也會因為地鐵特有的廣告交應(yīng)和龐大的人流而活躍。因此，未來深圳商業(yè)將由于地鐵的誕生而呈現(xiàn)出零售業(yè)向地鐵沿線集中的趨勢。 1.6 將形成新的多極商業(yè)服務(wù)體系 二十世紀(jì)九十年代末期，深圳市的商貿(mào)格局從原來以羅湖區(qū)為單中心的狀況漸次發(fā)展成羅湖區(qū)、福田區(qū)的華強北以及南山區(qū)共存的多中心商貿(mào)體系。隨著中心區(qū)的政治文化中心地位的確立，深圳城市建設(shè)及人口將向西推進(jìn)，必將導(dǎo)致深圳商業(yè)重心的西移。正在興建中的中心區(qū)極有可能成為新的商業(yè)積聚地，并且由于其獨特的周邊環(huán)境，又處于連接市區(qū)及香港地鐵交通樞紐，該商業(yè)區(qū)將成為面向全市，吸引以香港為主的大珠三角區(qū)域的居民及旅游觀光客的市級中心商業(yè)區(qū)。另外，由于濱海大道的開通，南山日漸成為深圳重要的人口聚集區(qū)，并將逐漸發(fā)展，與東門、華強北共同充當(dāng)城市次級中心商業(yè)區(qū)角色。從而深圳將會逐步形成一個中心商業(yè)區(qū)—三個次中心商業(yè)區(qū)—若干個社區(qū)商業(yè)區(qū)的多中心多層次的商業(yè)服務(wù)體系。 中心區(qū)南中軸商業(yè)區(qū) 南山區(qū)商業(yè)區(qū) 華強北商業(yè)區(qū) 羅湖區(qū)商業(yè)區(qū) 市級次中心商業(yè)區(qū) 市級中心商業(yè)區(qū) 社區(qū)商業(yè)區(qū) 未來深圳商業(yè)區(qū)布局 2．深圳消費者購買力 2.1 流動人口及其消費特征 2002年深圳共接待過夜的國內(nèi)外游客1522.9萬人。游客在深圳的消費以商品性支出（購物和飲食）為主，據(jù)2001年抽樣調(diào)查統(tǒng)計，境外游客和國內(nèi)游客商品性支出比重分別為62.92%和39.43%，分別為9.49億美元和76.92億美元。流動人口在深圳的商品性總支出約為155億元/年，約占深圳市社會消費品零售總額的1/4。 數(shù)據(jù)來源：抽樣調(diào)查所得。 2.2 深圳市常住人口特征 2002年底，深圳市常住人口504.25萬人，其中戶籍人口139.45萬人。常住 人口增長率為7.6%。據(jù)第五次人口普查結(jié)果，深圳人口達(dá)700萬人。由于深圳為新興的移民城市，消費者有易于接受新事物，觀念意識超前、講究生活質(zhì)素的特點。 2.3深圳經(jīng)濟狀況及常住人口消費能力 深圳與其他城市經(jīng)濟發(fā)展水平比較 2002年七城市主要經(jīng)濟指標(biāo)比較 指 標(biāo) 北京 上海 天津 重慶 廣州 杭州 深圳 常住人口（萬人） 1128 1327 924 3089 712 637 504 GDP（億元） 3130 5408.8 2022.6 1971.1 3001.7 1780 2239.4 人均GDP（元/人） 27748 40760 21890 6363 42149 27943 44432 社會消費品零售總額（億元） 1744.8 2035.2 941.4 763.1 1370.7 523.5 689.6 人均社會消費品零售總額（元/人） 15468 15337 10188 2463 19251 8218 13683 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元/年） 12464 13250 9338 7238 13380 11778 24941 數(shù)據(jù)來源：各地2002國民經(jīng)濟與社會發(fā)展的統(tǒng)計公報。 與國內(nèi)其他大中城市相比，2002年深圳的人均GDP及人均可支配收入均位居全國大中城市首位（分別為44410元和24941元），說明深圳經(jīng)濟實力雄厚，居民消費能力強。但與深圳經(jīng)濟實力和收入水平不太相符的是，深圳的社會消費品零售總額和人均水平均偏低，其原因主要與深圳人口結(jié)構(gòu)有關(guān)，深圳大量的外來人口的收入回流（流回老家）比重大，因而留在本地的消費有限；其次深圳商業(yè)在商業(yè)形態(tài)多樣化，滿足消費者多選擇、多層次需求方面仍有所欠缺，還未能充分刺激消費者消費。但是這種差距也表明：深圳零售業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆? 深圳市居民收入與支出狀況 數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計信息局。 隨著深圳經(jīng)濟的迅速發(fā)展，居民的收入相應(yīng)大幅度提高，人民生活水平不斷改善，成為推動消費品市場不斷發(fā)展的主要力量。2002年深圳城鎮(zhèn)居民年均可支配收入24940.68元（2078元/月），位居全國大中城市首位；人均消費性支出18925.92元（1577元/月），人均居民儲蓄存款余額3.5萬元，是居民消費堅強的后盾。 2.4深圳市消費結(jié)構(gòu) 由前述分析可知，深圳市居民、境外游客、國內(nèi)旅客是消費的主要來源，三者的消費在深圳社會消費品零售總額中的比重分別為：74%、13%、13%。說明深圳的消費絕大部分來自本地居民。 五、地鐵公司地鐵站廳商業(yè)物業(yè)的 商圈分析及商業(yè)規(guī)劃 地下商業(yè)物業(yè)分類 根據(jù)國內(nèi)外地鐵地下商業(yè)場所的差異，地鐵地下商業(yè)主要有兩類： 第一類：地鐵站廳商業(yè)物業(yè)。即位于地鐵站廳內(nèi)的商業(yè)物業(yè)。 報告中該類商業(yè)物業(yè)又包括兩種情況：其一為整塊的站廳商業(yè)物業(yè)，本報告稱為站廳商業(yè)物業(yè)；其二為站廳中分散的小面積的商業(yè)物業(yè)，報告中稱為站廳零星商業(yè)物業(yè)。 第二類：地下商業(yè)街（商城）。這類物業(yè)不位于地鐵站廳，但有通道與站廳相連。 其中本項目涉及的地下商業(yè)物業(yè)，屬于站廳商業(yè)物業(yè)的包括大劇院站和世界之窗站商業(yè)物業(yè)，屬于地下商業(yè)街（商城）的包括崗會間和市民中心站商業(yè)物業(yè)，其余均為站廳零星商業(yè)物業(yè)。 本單著重研究地鐵站廳商業(yè)物業(yè)。 1．站廳零星商業(yè)物業(yè)經(jīng)營策略分析 1．1站廳零星商業(yè)物業(yè)的分布 地鐵一期站廳預(yù)留零星商業(yè)物業(yè)分布 車 站 物業(yè)個數(shù) 總面積（平方米） 平均面積（平方米/個） 羅湖站 6 53.4 8.9 國貿(mào)站 3 27 9.0 老街站 5 40 8.0 大劇院站 5 51.2 10.2 科學(xué)館站 4 38.7 9.7 華強路站 3 43.2 14.4 崗廈站 5 51.5 10.3 購物公園站 6 58.5 9.8 香蜜湖站 5 63.5 12.7 車公廟站 5 48.4 9.7 竹子林站 5 53.4 10.7 僑城東站 4 45 11.3 福民站 6 62.3 10.4 會展中心站 5 62 12.4 少年宮站 2 19.4 9.7 合計 69 717.5 10.4 資料來源：地鐵公司提供的資料整理而得。 目前預(yù)留的地鐵站廳零星商業(yè)物業(yè)共69個，分布在地鐵沿線站點的站廳，每個站預(yù)留了2-6個，每塊物業(yè)的面積在10平米左右，最小的8平米，最大的也僅15平米。 1．2站廳零星商鋪的人流特點 對于站廳零星商鋪而言，顧客來自上下地鐵的人流。零星商業(yè)物業(yè)所在各站點的人流特點如下： l 日均總?cè)肆髁繛?08萬人次； l 日均人流量在10萬人次以上的有僑城東（含世界之窗）、羅湖、老街、會展中心、購物公園站，其他站點客流相對較少； l 高峰期總?cè)肆骷s點總?cè)肆鞯乃姆种?，而高峰時均人流為非高峰期3-4倍； l 羅湖及僑城東站人流中游客較多，其他站則以上下班人群及本地居民為主。 站廳零星物業(yè)各站不同時段人流總量 車站 日均人流量 人次/日 早高峰人流量 人次/小時 晚高峰人流量 人次/小時 非高峰人流量 人次/小時 僑城東（含世界之窗站） 145639 15994 16021 5165 羅湖 132852 15277 14837 4670 老街 122392 14020 13702 4303 會展中心 118447 13168 13209 4185 購物公園 109288 12172 12204 3860 大劇院 95794 10959 10712 3369 國貿(mào) 78993 8818 8837 2788 崗廈 76474 8523 8546 2700 華強路 62834 7216 7027 2209 科學(xué)館 62149 7150 6948 2184 車公廟 39797 4178 4377 1420 香蜜湖 20751 2413 2313 728 竹子林 14280 1500 1571 510 合計 1079690 121388 120304 837998 說明：1.站點客流量指在站點上車人數(shù)與下車人數(shù)之和。 2.早高峰期、晚高峰期按一個小時計算。 1．3地鐵站廳零星商業(yè)物業(yè)經(jīng)營策略 根據(jù)零星商業(yè)物業(yè)的特點及各站點的人流特點，其經(jīng)營策略建議如下： 1．3．1商業(yè)組合 l 羅湖及僑城東站零星物業(yè)：與其他站點的零星商業(yè)物業(yè)相比，這兩處的 區(qū)別在于外地游客比重高，因而其商業(yè)組合可側(cè)重考慮為游客提供服務(wù)，如可引進(jìn)下述商業(yè)：旅行社、紀(jì)念品、旅游用品等。同時亦可留部分商鋪迎合普通市民需求（具體設(shè)置見下段）。 l