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寧夏省2016年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念考試試卷 本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、完成并出具估價(jià)報(bào)告后，估價(jià)人員應(yīng)對涉及該估價(jià)項(xiàng)目的一切必要材料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。對估價(jià)材料的保存時(shí)間一般應(yīng)在__年以上。 A．5 B．10 C．15 D．20 2、假設(shè)某個(gè)消費(fèi)者的全部收入都用于商品甲和商品乙兩種商品類型的消費(fèi)，若該消費(fèi)者增加對商品甲的消費(fèi)，則對商品乙消費(fèi)的邊際效用__。 A．減少 B．增加 C．不變 D．可能增加也可能減少 3、某宗估價(jià)對象房地產(chǎn)是在土地使用權(quán)出讓的土地上建造的商場，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，則建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為（）年。 A．38 B．42 C．58 D．60 4、關(guān)于實(shí)際利率和名義利率的說法，錯(cuò)誤的是。 A：名義利率對應(yīng)一年中計(jì)息周期的單利計(jì)息 B：實(shí)際利率對應(yīng)一年中計(jì)息周期的復(fù)利計(jì)息 C：實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值 D：當(dāng)計(jì)息周期為“月”時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率 E：借款合同 5、是指一個(gè)國家以當(dāng)年價(jià)格(或不變價(jià)格)計(jì)算的一年內(nèi)國內(nèi)生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的市場價(jià)值總和。 A：國內(nèi)生產(chǎn)總值 B：國民生產(chǎn)總值 C：國內(nèi)生產(chǎn)凈值 D：國民收入 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 6、下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是。 A：了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價(jià)值 B：了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值 C：了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價(jià)值的變化 D：了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 7、小型購物商場一般并不依賴于吸引距離較遠(yuǎn)的消費(fèi)者，也就是說（）對小型商場并不很重要。 A．停車 B．位置 C．特色 D．距離 8、某臨街深度30.48m(即100ft)，臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為121.92萬元。按四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m(即50ft)，臨街寬度25m的矩形土地的總價(jià)為萬元。 A：53.34 B：85.34 C：106.68 D：213.36 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 9、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200㎡，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元／㎡?，F(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元／㎡。若折現(xiàn)率為8％，則承租人甲目前的權(quán)益價(jià)值為萬元。 A：6.19 B：6.42 C：7.20 D：9.58 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 10、目前，在我國征收土地實(shí)行__級審批制度。 A．一 B．兩 C．三 D．四 11、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的有效毛收入為50萬元，運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，此后每年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長3％，運(yùn)營費(fèi)用增長2％，收益年限可視為無限年，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7％。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為萬元。 A：650 B：687 C：585 D：630 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 12、某類房地產(chǎn)2012年1月的市場價(jià)格為4230元／㎡，2012年9月的市場價(jià)格為4654元／㎡。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，2012年1月至9月，該類房地產(chǎn)市場價(jià)格的平均環(huán)比月上漲率為。 A：1．07％ B：1．11％ C：1．20％ D：1．25％ E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 13、房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)中，物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)是指。 A：資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) B：未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn) C：時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) D：持有期風(fēng)險(xiǎn) E：借款合同 14、下列說法不正確的是__。 A．建筑安裝工程費(fèi)用中的利潤主要是指按規(guī)定應(yīng)計(jì)入建筑安裝工程造價(jià)的利潤，它是按相應(yīng)的計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)乘以計(jì)劃利潤率確定的 B．土建工程的利潤＝直接工程費(fèi)利潤率 C．安裝工程的利潤＝人工費(fèi)利潤率 D．依據(jù)不同投資來源或工程類別，采用差別利潤率 15、下面關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是__。 A．路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理 B．路線價(jià)適用于城鎮(zhèn)街道商業(yè)用地的估價(jià) C．運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊 D．路線價(jià)法是特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格 16、一般而言，認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法所定價(jià)格__價(jià)值定價(jià)法所定價(jià)格。 A．高于 B．低于 C．等于 D．低于等于 17、下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度系數(shù)的表述中，不正確的是。 A：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)等級系數(shù)值越大 B：貸款期限越長，期限系數(shù)值越小 C：企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越低 D：用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低 E：借款合同 18、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，其土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和__的，免征土地增值稅。 A．5% B．10% C．15% D．20% 19、__是用直線線條在時(shí)間坐標(biāo)上表示出單項(xiàng)工程進(jìn)度的方法。 A．網(wǎng)絡(luò)圖法 B．坐標(biāo)系數(shù) C．橫道圖法 D．表格法 20、下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中不正確的是__。 A．青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 B．征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 C．新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 D．地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定 21、某種有價(jià)證券的持有者既可憑該證券以股息、紅利形式參與企業(yè)經(jīng)營收益的分配，又能通過市場轉(zhuǎn)讓獲取交易差價(jià)，這種證券是。 A：股份 B：股單 C：股票 D：公司債券 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、按照《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》的規(guī)定，住房置業(yè)擔(dān)保公司提供的擔(dān)保是__擔(dān)保。 A．一般保證 B．貸款人、保證人分擔(dān)責(zé)任的比例保證 C．連帶責(zé)任保證 D．信譽(yù)保證 23、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有的特性．【2005年考題】 A：獨(dú)一無二和供給有限 B：獨(dú)一無二和價(jià)值最大 C：流動(dòng)性差和價(jià)值最大 D：不可移動(dòng)和用途多樣 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 24、下列行業(yè)中，__中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場份額均有關(guān)。 A．批量行業(yè) B．僵滯行業(yè) C．分塊行業(yè) D．專業(yè)化行業(yè) 25、不是導(dǎo)致某種房地產(chǎn)需求量變化的主要因素是__。 A．相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平 B．該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本 C．消費(fèi)者的收入水平 D．消費(fèi)者對未來的預(yù)期 二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、按消費(fèi)者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，形成不同偏好的細(xì)分市場的模式是__。 A．同質(zhì)偏好市場 B．分散偏好市場 C．個(gè)別偏好市場 D．集群偏好市場 E．彌隙市場 2、不應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的是（）。 A．抵押貸款利息 B．公共設(shè)施維修費(fèi) C．房產(chǎn)稅 D．物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi) 3、按照消費(fèi)者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，形成不同偏好的細(xì)分市場的模式是__。 A．同質(zhì)偏好市場 B．分散偏好市場 C．個(gè)別偏好市場 D．集群偏好市場 E．彌隙市場 4、某可比實(shí)例價(jià)格為2000元/m2，區(qū)域因素直接比較得出的相關(guān)數(shù)據(jù)如下，則區(qū)域因素修正后的價(jià)格應(yīng)為（）元/m2。 A.2000 B.2200 C.2100 D.2315 5、下列屬于支票特點(diǎn)的是。 A：在銀行信用基礎(chǔ)上產(chǎn)生，以存款為依據(jù) B：在銀行信用基礎(chǔ)上產(chǎn)生，以貸款為依據(jù) C：支票有效期短，見票即付 D：簽發(fā)支票金額，以貸款余額為限 E：簽發(fā)支票金額，以存款余額為限 6、債券償還期限的確定，主要受發(fā)行者等因素的影響 A：過去一定期限內(nèi)所調(diào)配的資金規(guī)模 B：未來市場利率的發(fā)展趨勢 C：證券交易市場的發(fā)達(dá)程度 D：投資者的投資意向 E：心理狀態(tài)和行為偏好 7、對確定資本化率有參考依據(jù)的有__。 A．折舊率 B．物價(jià)指數(shù) C．銀行貼現(xiàn)率 D．投資回報(bào)率 8、下列關(guān)于投資基金證券與股票、債券發(fā)行主體及體現(xiàn)權(quán)利關(guān)系的表述正確的是． A：股票是股份有限公司發(fā)行的，是一種股權(quán)關(guān)系 B：債券體現(xiàn)的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系 C：投資基金證券是由基金發(fā)起人發(fā)行的 D：投資基金證券持有人與發(fā)起人之間是信托契約關(guān)系 E：投資基金證券發(fā)起人與管理人、托管人之間則完全是一種信托契約關(guān)系 9、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估的表述中，正確的有。 A：法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價(jià)值 B：再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額 C：房地產(chǎn)的價(jià)值扣除預(yù)計(jì)處分該房地產(chǎn)的各種費(fèi)用、稅金后的余額才是抵押價(jià)值 D：不能單獨(dú)處分、使用的房地產(chǎn)不宜作為抵押物，應(yīng)當(dāng)沒有抵押價(jià)值 E：在評估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金 10、在下列費(fèi)用中，屬于債務(wù)融資成本的有．(2007年試題) A：承諾費(fèi) B：手續(xù)費(fèi) C：擔(dān)保費(fèi) D：利息 E：稅費(fèi) 11、某私營業(yè)主準(zhǔn)備將自己的一臨街商業(yè)門市轉(zhuǎn)手，價(jià)格協(xié)商為90萬元，設(shè)應(yīng)扣除項(xiàng)目為30萬元，則業(yè)主應(yīng)繳納土地增值稅萬元。 A：13．5 B：25．5 C：18 D：36 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 12、下列屬于報(bào)酬率求取方法的是__。 A．累加法 B．功能法 C．市場提取法 D．投資報(bào)酬率插入法 E．勻衡法 13、資本化率的公式為（）。 A.選項(xiàng)A B.選項(xiàng)B C.選項(xiàng)C D.選項(xiàng)D 14、以出讓方式取得熟地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款包括。 A：土地出讓金 B：征地拆遷費(fèi) C：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) D：土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) E：契稅 15、申請房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交的證明文件包括__。 A．書面租賃合同 B．《房屋所有權(quán)證書》 C．當(dāng)事人的合法身份證復(fù)印件 D．市、縣人民政府規(guī)定的其他文件 E．當(dāng)事人的合法身份證件 16、銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于__風(fēng)險(xiǎn)。 A．信用 B．管理 C．法律 D．操作 17、關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱比較的說法，錯(cuò)誤的是__。 A．標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱 B．熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱 C．小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱 D．廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)能力弱 E．郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱 18、房地產(chǎn)面積測算的邊長和面積分別取至。 A：0．1 m，0．01㎡ B：0．01 m，0．1㎡ C：0．01 m，0．01㎡ D：0．1 m，0．1㎡ E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、有下列行為的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員，應(yīng)當(dāng)按照《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)定進(jìn)行處罰，或記入其信用檔案。 A：允許他人借用自己的名義從事拆遷估價(jià)活動(dòng)或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的 B：與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害對方合法權(quán)益的 C：以回扣等不正當(dāng)競爭手段獲取拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的 D：多次被申請鑒定，經(jīng)查證確實(shí)不存在問題的 E：違反《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定的 20、在房地產(chǎn)買賣中對估價(jià)有多種需要，包括評估（）。 A．?dāng)M買賣的房地產(chǎn)市場價(jià)值 B．買方愿意支付的最低價(jià) C．買方可承受的最高價(jià) D．賣方可接受的最低價(jià) E．賣方愿意接受的最高價(jià) 21、下列有關(guān)法律的效力問題，表述正確的是。 A：憲法具有最高的法律效力 B：一切其他法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章都不得與憲法相抵觸 C：法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章 D：行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、規(guī)章 E：地方性法規(guī)的效力等同于本級地方政府規(guī)章，但高于其下級地方政府規(guī)章 22、房地產(chǎn)抵押貸款二級市場的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場與資本市場的（）。 A．分離 B．獨(dú)立 C．對立 D．融合 23、房屋的建筑等級分為__方面。 A．建筑物的耐久性等級 B．建筑物的抗震等級 C．建筑物的耐火等級 D．建筑物的環(huán)保等級 E．建筑物的重要性等級 24、下列關(guān)于各資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)注冊資本或出資額，表述正確的是。 A：一級資質(zhì)有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣為200萬元以上 B：一級資質(zhì)合伙企業(yè)的出資額人民幣為120萬元以上 C：二級資質(zhì)有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣為100萬元以上 D：二級資質(zhì)合伙企業(yè)的出資額人民幣為60萬元以上 E：三級資質(zhì)有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣為30萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣為10萬元以上 25、關(guān)于評估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯(cuò)誤的有。 A：合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價(jià)值有影響 B：抵押估價(jià)、轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評估承租人權(quán)益價(jià)值 C：在其他條件相同時(shí)，無租約限制條件下評估價(jià)值大于有租約限制條件下出租人權(quán)益價(jià)值 D：房屋征收評估應(yīng)評估無租約限制價(jià)值 E：只要合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時(shí)，承租人權(quán)益價(jià)值始終不變