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2016 年上半年甘肅省房地產估價師 制度與政策 國有土地上房 屋征收的管理體制試題 本卷共分為 2 大題 50 小題 作答時間為 180 分鐘 總分 100 分 60 分及格 一 單項選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項中 只有 1 個事最符合題 意 1 公房出售以后 維修資金由售房單位和購房人雙向繳納 售房單位按照一定 比例從售房款中提取 原則上該部分多層住宅不低于售房款的 A 3 B 10 C 15 D 20 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 2 房地產抵押估價報告應用有效期從起計 不得超過一年 2009 年試題 A 估價時點 B 估價委托日 C 估價報告出具日 D 估價開始作業(yè)日 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 3 投資性物業(yè)中運營支出占的比例是運營費用比率 A 稅后利潤 B 經(jīng)營利潤 C 凈經(jīng)營利潤 D 凈租金收入 E 借款合同 4 大跨度的工業(yè)廠房要采用結構 A 磚木 B 砌體 C 鋼筋混凝土 D 鋼 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 5 某宗房地產的收益年限為 40 年 預測未來 3 年的凈收益分別為 17 萬元 18 萬元 19 萬元 從第 4 年起 每年的凈收益將穩(wěn)定在 20 萬元左右 如果資本 化率為 9 則該房地產的收益價格為 萬元 A 195 B 210 C 213 D 217 6 下列關于木材的物理力學性質 說法錯誤的是 A 在木材內部含有的水分根據(jù)其存在形式分為三種 即自由水 吸附水和化 合水 B 當木材干燥時 首先失去的是吸附水 然后失去的是自由水 C 纖維飽和點是木材物理力學性質發(fā)生改變的轉折點 是木材含水率是否影 響其強度和干縮濕脹的臨界值 D 木材順紋方向的抗拉強度 抗剪強度最大 橫紋方向最小 7 關于流動比率 下列說法不正確的是 A 流動比率 流動資產總額 流動負債總額 100 B 又稱之為 銀行家比率 C 又稱之為 二對一比率 D 在國際上銀行一般要求這一比率維持在 100 以上 8 某宗房地產交易的成交價格為 30 萬元人民幣 其中首期支付 30 余款在 一年后一次性付清 該房地產公攤面積為建筑面積的 10 套內建筑面積為 100 假定折現(xiàn)率為 6 則該房地產按照建筑面積計算的實際單價為元 A 2593 B 2619 C 2727 D 2862 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 9 銀行個人住房貸款業(yè)務中 期房按揭 面臨的風險屬于 風險 A 市場 B 管理 C 法律 D 操作 10 設臨街深度價格修正率如下表 另設 旁街對街角地的影響深度以 4 5m 為 一級距 旁街影響加價率依次為旁街路線價的 40 20 和 10 則下圖的宗 地 B 的單價為元 更正 路線價 4000 元 A 6400 B 6800 C 6960 D 7600 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 11 顆粒污染物又稱總懸浮顆粒物 是指能懸浮在空氣中 空氣動力學當量直 徑 m 的顆粒物 A 100 B 200 C 500 D 800 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 12 估價時需了解某地塊單位名稱 地類號和占地面積以及界址點 界址線和 界址邊長等 可查閱 而得到這些資料 A 詳細規(guī)劃圖 B 分丘圖 C 分幅圖 D 宗地圖 13 結合保險的本質 屬于保險基本職能的是職能 A 分散危險 B 融通資金 C 防災防損 D 分配 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 14 某建筑物建筑面積為 4000m2 經(jīng)濟壽命 40 年 單位建筑面積的重置價格 為 2500 元 m2 有效經(jīng)過年數(shù)為 15 年 殘值率為 5 該建筑物現(xiàn)值為 萬元 A 523 45 B 593 75 C 643 75 D 1000 15 業(yè)主大會會議決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金 應當經(jīng)以 上的業(yè)主同意 A 專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)二分之一 B 專有部分占建筑物總面積三分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之一 C 專有部分占建筑物總面積四分之三以上的業(yè)主且占總人數(shù)四分之三 D 專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 16 房地產開發(fā)項目所需的大部分資金是以 的方式籌集的 A 房地產開發(fā)貸款 B 房地產抵押貸款 C 債務融資 D 權益融資 17 某大廈總建筑面積 10 000 房地總價值 6 000 萬元 其中 土地總價值 2 500 萬元 某人擁有該大廈的某一部分 該部分的房地價值為 180 萬元 建筑 面積為 240 如果 按照土地價值進行分攤 則該人占有的土地份額為 A 2 4 B 3 O C 3 8 D 7 2 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 18 對于功能復雜的大型綜合性房地產開發(fā)項目 開發(fā)商租售物業(yè)時通常會選 擇 A 買方代理 B 賣方代理 C 聯(lián)合代理 D 雙重代理 19 房地產交易雙方在合同完成后天內 持有關證件向所在地房地產管理部門 提出申請和申報成交價格 A 120 B 90 C 60 D 30 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 20 在集群偏好中 定位于偏好中心 來迎合所有的消費者 即 定位于最 大的細分市場 即 同時開發(fā)幾種產品 分別定位于不同的細分市場 即 A 差異性營銷 集中性營銷 無差異性營銷 B 無差異性營銷 集中性營銷 差異性營銷 C 集中性營銷 無差異性營銷 差異性營銷 D 集中性營銷 差異性營銷 無差異性營銷 21 企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的經(jīng)營費用 管理費 用和財務費用是 A 經(jīng)營成本 B 開發(fā)產品成本 C 期間費用 D 開發(fā)項目總投資 E 借款合同 22 市場比較法中 采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正 其中可 比實例的個別因素優(yōu)于標準個別因素得 103 分 估價對象的個別因素劣于標準 個別因素得 98 分 則個別因素修正系數(shù)為 A 1 05 B 0 98 C 0 95 D 1 03 23 下列相應的利潤率的計算公式中正確的是 A 投資利潤率 B 成本利潤率 C 直接成本利潤率 D 銷售利潤率 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 24 假設某房產限差為 120 則其中誤差為 A 30 B 60 C 90 D 120 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 25 用收益法計算房地產價格 若第七年凈收益為 年限為 n 凈收益增長率 g 與報酬率 Y 相等 則房地產價格 V A B C D E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 二 多項選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項中 有 2 個或 2 個以上符 合題意 至少有 1 個錯項 錯選 本題不得分 少選 所選的每個選項得 0 5 分 1 如果某類房地產需求富有價格彈性 則該類房地產的需求價格彈性系數(shù)有可 能為 2005 年考題 A 0 5 B 1 0 C 1 5 D 2 0 E 3 0 2 建筑材料的物理性質中 與質量有關的性質包括 A 密度 B 表觀密度 C 密實度 D 孔隙率 E 吸水性 3 價值工程中 提高價值的方法包括等 A 功能提高 費用不變 B 功能不變 費用降低 C 功能提高 費用下降 D 功能提高小于費用提高 E 功能下降小于費用下降 4 金融是指貨幣資金的融通 其中融通的主要對象是 A 財產 B 信用 C 貨幣資金 D 貨幣 E 實物 5 在下列行為中 屬于犯罪的有 A 欠稅 B 偷稅 C 抗稅 D 退稅 E 漏稅 6 房地產估價所評估的是房地產的 A 投資價值 B 賬面價值 C 市場價值 D 使用價值 E 交換價值 7 政府對房地產的限制一般是通過來實現(xiàn)的 A 管制權 B 征收權 C 充公權 D 沒收權 E 征稅權 8 香港新鴻基公司董事會決議規(guī)定 在大陸的投資不能超過其全部投資的 10 這是基于 的考慮結果 A 大陸政策多變 B 占領世界投資市場 C 風險轉移 D 投資組合 9 某房地產開發(fā)項目的總成本為 80000 萬元 其中財務費用 8000 萬元 建設 周期為 3 年 利潤總額為 25000 萬元 則該項目的投資利潤率是 A 10 42 B 11 57 C 31 25 D 34 72 E 借款合同 10 下列各項費用中 不屬于開發(fā)項目前期工程費的是 A 三通一平費用 B 工程造價咨詢費 C 可行性研究費用 D 水文地質勘探費 11 某企業(yè) 2009 年的凈利潤為 50 萬元 該年度的資產平均總額為 200 萬元 則該企業(yè)的資產報酬率是 A 10 B 25 C 50 D 75 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 12 通過市場調查獲知 某地區(qū) 2005 2008 年普通商品住宅平均價格水平分別 為 4682 元 4887 元 5037 元 5192 元 若采用平均增減量法預測 該地區(qū)普通商品住宅 2010 年的價格為 元 A 5362 B 5374 C 5532 D 5702 13 房地產測繪成果主要包括 A 房產簿冊 B 房產數(shù)據(jù) C 房產圖集 D 房產檔案 E 房產資料 14 某宗面積為 3000m2 的倉儲用地 容積率為 0 8 樓面地價為 700 元 m2 現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地 容積率為 5 0 樓面地價為 960 元 m2 則理 論上應補地價 萬元 A 1270 B 1271 C 1272 D 1273 15 國有土地有償使用合同或建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)日期 房地產開 發(fā)項目自之日起滿 1 年未動工開發(fā)的 可以收取土地閑置費 A 使用土地 B 土地使用權出讓合同生效 C 土地使用權出讓金繳納 D 土地使用證取得 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 16 對于房地產置業(yè)投資項目 影響其投資經(jīng)濟效果的主要不確定性因素包括 A 有效面積系數(shù) B 權益投資比率 C 貸款利率 D 租金水平 E 土地費用 17 從物理形態(tài)上劃分 房地產資產的物業(yè)類型可分為 A 居住物業(yè) B 在建工程 C 工業(yè)物業(yè) D 建成后的物業(yè) E 商用物業(yè) 18 工程成本控制的主要對象是主要費用的 A 變動費用 B 固定費用 C 材料費用 D 人工費用 19 某塊土地上有一建筑物 各層建筑面積相同 共有 20 層 且建筑密度為 60 則建筑容積率為 A 33 3 B 12 C 20 D 60 20 某房地產開發(fā)企業(yè)擬在 2009 年 10 月 18 日取得一宗房地產開發(fā)用地 預計 該用地取得后 2 年建成商品房 前期勘察設計約需 6 個月 建成前半年開始銷 售 銷售期為 1 年 下列選項中 正確的有 A 利用假設開發(fā)法測算土地總價 估價時點為 2009 年 10 月 18 日 B 利用假設開發(fā)法測算土地總價 估價時點為 2010 年 4 月 18 日 C 開發(fā)經(jīng)營期為 2009 年 10 月 18 日至 2011 年 10 月 18 日 D 建設期為 2009 年 10 月 18 日至 2011 年 10 月 18 日 E 銷售期為 2011 年 4 月 18 日至 2012 年 4 月 18 日 21 下列登記中 房屋登記機構應當進行實地查看的情形是登記 A 預購商品房預告 B 房屋轉移 C 在建工程抵押權 D 房屋抵押權 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 22 王某打算承租某寫字樓的一個單元 在可出租面積的計算上與業(yè)主發(fā)生了 分歧 后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù) 出租單元內使用面積 30 外墻面積 6 單 元間分隔墻面積 8 公攤面積 3 那么 可出租面積應為 A 33 B 40 C 43 D 47 E 借款合同 23 土地管理法 主要是解決等問題 A 房地產市場秩序混亂 B 土地資源的保護 利用和配置 C 規(guī)范城市建設用地的征用 D 規(guī)范城市建設用地布局 E 協(xié)調各項基礎 24 某家庭購買一套面積為 100m2 的商品住宅 單價為 5000 元 m2 首付款為 房價的 30 其余通過申請公積金和商業(yè)組合貸款支付 已知公積金和商業(yè)貸 款的年利率分別為 4 和 7 期限均為 10 年 公積金貸款的最高限額為 10 萬 元 則公積金貸款部分的按月等額還款額為 元 A 1002 45 B 1012 45 C 1027 42 D 1037 45 25 一般將產品生產經(jīng)營活動中的成本分為 A 生產成本 B 銷售費用 C 經(jīng)營費用 D 機會成本 E 全壽命費用