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合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同的法律效力分析 作者：蔡江林 (本文發(fā)表于《武漢房地產(chǎn)》2009年第三期) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)刻面臨來(lái)自于法律、政策、管理和市場(chǎng)等各個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)情況尤為復(fù)雜。但以合作的形式共同開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，又是我國(guó)現(xiàn)行土地制度的必然產(chǎn)物。因?yàn)閲?guó)家所享有國(guó)有土地的所有權(quán)是不可動(dòng)搖的、不可轉(zhuǎn)讓的。國(guó)家土地所有權(quán)不可能授予任何民事主體，也不可能進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。所以國(guó)有土地只能通過(guò)使用權(quán)來(lái)進(jìn)行合法利用和流轉(zhuǎn)，這就決定了國(guó)有土地的使用權(quán)人可以通過(guò)土地作為出資與他人合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)土地要素與資金要素的結(jié)合，從而在最大程度上實(shí)現(xiàn)了國(guó)有土地使用權(quán)人的權(quán)利。 鑒于合作開(kāi)發(fā)合同糾紛案件比例較高且案件復(fù)雜程度較高，又缺乏法律依據(jù)，最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)作了比較詳細(xì)的規(guī)定，是人民法院處理合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目法律糾紛的重要法律依據(jù)，該《解釋》僅“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛”一節(jié)就有14條，占去《解釋》整個(gè)28個(gè)條文的一半?，F(xiàn)本文結(jié)合《解釋》，對(duì)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同效力法律認(rèn)定的幾個(gè)因素作一探討。 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同的法律定義 我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第27條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)?！? 最高人民法院《解釋》第14條規(guī)定：“本解釋所稱的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議?！? 從《城市房地產(chǎn)管理法》中所規(guī)定的合作開(kāi)發(fā)形式，實(shí)際上只是一種狹義的合作開(kāi)發(fā)，而《解釋》中所規(guī)定的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)是一種廣義的合作開(kāi)發(fā)，只要是雙方合作在土地上增添建筑物的活動(dòng)，都可以歸入房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)的范疇。它不限于一方出地，另一方出資，也可以是雙方共同出資出地；它不限于高開(kāi)發(fā)后進(jìn)入市場(chǎng)，也可以建設(shè)完畢后歸自己使用；合建的主體也不局限于企事業(yè)單位，而可以是單位和自然人之間，或者自然人和自然人之間。 影響合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同法律效力的因素 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì) 《解釋》第15條規(guī)定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！? 《解釋》的這個(gè)規(guī)定，正與合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同并不需要合作各方“共同經(jīng)營(yíng)”的精神相吻合。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)非常復(fù)雜，投資者出于自身?xiàng)l件或者其他因素的考慮而不參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，即體現(xiàn)了當(dāng)事人的自愿原則，也不妨害國(guó)家的市場(chǎng)管理秩序、社會(huì)公共利益，不違反國(guó)家強(qiáng)制性法律法規(guī)。因此，合作各方有權(quán)約定是否共同經(jīng)營(yíng)。既然法律不要求合作各方共同經(jīng)營(yíng)，當(dāng)然也沒(méi)有必要要求合作各方都必須具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。當(dāng)然鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的復(fù)雜性和專業(yè)性，《解釋》規(guī)定了至少合作方有一方要具備開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。 二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓限制條件 1、尚未取得《國(guó)有土地使用權(quán)》證書(shū)的 《解釋》第九條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！? 2、使用權(quán)性質(zhì)為劃撥土地 《解釋》第16條規(guī)定：“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！? 劃撥土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣以上級(jí)政府依法批準(zhǔn)，在繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的或者無(wú)償取得的沒(méi)有使用期限限制的國(guó)有土地使用權(quán)。其特點(diǎn)是取得的法定性、取得的無(wú)償性或低償性、使用的無(wú)期限性和處分的局限性、正是基于上述特征，劃撥的土地未經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)不得作為投資參與合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。 這里所指的“批準(zhǔn)”指的是經(jīng)過(guò)縣以上級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并由土地使用權(quán)受讓人辦理使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金。 “偽合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同”的認(rèn)定 “共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)法律關(guān)系的基本特征，如果合同約定以土地使用權(quán)投資或者提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益，則雙方不具備合作開(kāi)發(fā)的所應(yīng)當(dāng)具備的“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的特征，其收取的固定利益已經(jīng)成為“投入”土地使用權(quán)或者現(xiàn)金的對(duì)價(jià)，這已經(jīng)背離了合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的本意，其法律性質(zhì)和與其他合同特征一致，法律上當(dāng)當(dāng)事人的意思表示的外在形式和內(nèi)在真實(shí)意思并不一致的情況下，一般采用以真實(shí)意思確定法律關(guān)系性質(zhì)。 《解釋》中對(duì)一些名為合作開(kāi)發(fā)但合同約定的內(nèi)容又名不副實(shí)的情況做了規(guī)定，具體是 1、名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 《解釋》第24條規(guī)定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同?！? 2、名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為房屋買賣 《解釋》第25條規(guī)定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同?！? 3、名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為借款 《解釋》第26條規(guī)定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。” 4、名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為房屋租賃 《解釋》第24條規(guī)定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同?！? 人民法院對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同的認(rèn)定及審判原則 根據(jù)最高人民法院負(fù)責(zé)人就《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》的說(shuō)明及司法審判實(shí)踐，人民法院對(duì)于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的認(rèn)定及審判大致遵循一下原則。 1、集體土地和農(nóng)業(yè)用地不適用《解釋》 按照《土地管理法》確立的土地用途管制制度和基本農(nóng)田保護(hù)制度，我國(guó)土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。在國(guó)有土地上，對(duì)于按照土地利用總體規(guī)劃劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的農(nóng)用地要嚴(yán)格管理，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)需要使用國(guó)有建設(shè)用地的，可通過(guò)出讓或者劃撥的方式取得；涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。因此，《解釋》調(diào)整的國(guó)有土地范圍為國(guó)有建設(shè)用地，不包括國(guó)有農(nóng)用地。 2、不輕易確認(rèn)合同無(wú)效，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。 合同效力的認(rèn)定不僅關(guān)系著土地交易關(guān)系的穩(wěn)定和當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)，而且關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展。因此，《解釋》根據(jù)《合同法》的規(guī)定，結(jié)合社會(huì)現(xiàn)狀和審判實(shí)際，在對(duì)欠缺生效條件合同的效力認(rèn)定處理上，采取了補(bǔ)救性的措施，即當(dāng)事人只要在向人民法院起訴前，符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，不存在《合同法》第52條規(guī)定的無(wú)效情形，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效，盡量尊重當(dāng)事人雙方的意思表示，不輕易確認(rèn)合同無(wú)效，以促進(jìn)合同加速履行和社會(huì)資源的有效利用。同時(shí)，對(duì)當(dāng)事人訂立的隱藏真意的合同，我們按照合同約定的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，作出符合當(dāng)事人真實(shí)意思表示的認(rèn)定,而不是簡(jiǎn)單地認(rèn)定合同無(wú)效。此外，在合同的解除上，《解釋》嚴(yán)格當(dāng)事人行使解除權(quán)的條件，只有在出現(xiàn)根本違約，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的情況下，當(dāng)事人請(qǐng)求解除的才予以支持。這樣，人民法院在適用法律過(guò)程中既能維護(hù)法律的嚴(yán)肅性，又能維護(hù)合同交易關(guān)系的穩(wěn)定性，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。