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關于規(guī)范執(zhí)行房屋面積測量標準的意見 各有關單位： 我市從開展房屋面積測量以來，先后執(zhí)行了國家經(jīng)委（82）經(jīng)基設字58號《關于建筑面積計算規(guī)則》（1982年11月12日起執(zhí)行）、建設部建房[1995]517號《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》（試行）（1995年12月1日起執(zhí)行）和中華人民共和國國家標準GB/T17986.1—2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》（2000年8月1日起執(zhí)行）三種房屋面積測量標準，以致于在房屋登記發(fā)證中出現(xiàn)了房屋面積的差異，在一定程度上引起了房屋所有權人和申請人的誤解。為規(guī)范執(zhí)行房屋面積測量標準、保護房屋所有權人的合法權益，提出如下意見： 一、 房屋面積的測量標準，必須實行同幢房屋同一標準的原則。各幢房屋面積測量標準一經(jīng)確定，不再變動。 二、 不同時期竣工的房屋面積的測定，原則上執(zhí)行不同時期的測量標準。按當時國家規(guī)定的標準測量的房屋面積作為房屋產(chǎn)權面積。 三、 房屋面積的測量，由房屋權屬登記發(fā)證機關認定的測量部門（以下簡稱測量部門）測定，以首次測量所采用的測量標準為準。今后，無論房屋面積測量標準如何調(diào)整，已測定的房屋面積不再變動。 四、 同幢房屋的單元面積已用不同標準測量的，由測量部門認定一個測量標準，并對該房屋各單元面積統(tǒng)一調(diào)整。屬于該類調(diào)整的，已交房款（包括購買公有住房、商品房）不作退補。 ???????????????????????????????????無錫市房產(chǎn)管理局 ?????????????????????????????????二○○一年五月二十五日 關于印發(fā)《無錫市房屋建筑面積計算及共有 建筑面積分攤規(guī)則》的通知 ? 市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權監(jiān)理處，各縣（市）、區(qū)房產(chǎn)管理局（處）： ??? 為規(guī)范我市房屋建筑面積計算方法，合理分攤房屋共有建筑面積，根據(jù)建設部《房屋測量規(guī)范》及《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》，結合本市實際情況，制訂了《無錫市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分攤規(guī)則》（以下簡稱《規(guī)則》）。 本《規(guī)則》下發(fā)前已實施面積測繪的房屋，其建筑面積不再調(diào)整。 ? 附：《無錫市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分攤規(guī)則》 ? ???????????????????????????????????? 無錫市房產(chǎn)管理局 ??????????????????????????????? ???二○○七年七月十二日 ? 無錫市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分攤規(guī)則 ? 建 筑 面 積 計 算 規(guī) 則 ? 一、一般規(guī)定 1、房屋面積測算系指水平投影面積的測算。房屋面積測算包括房屋建筑面積、房屋共有建筑面積、房屋套內(nèi)建筑面積、房屋使用面積等測算。 2、房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋結構牢固，層高2.20米（含2.20米，下同）以上的永久性建筑。 3、房屋套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。 4、房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權人共同占有或共同使用的建筑面積。 5、房屋使用面積是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影面積計算。 6、房屋總層數(shù)是指室內(nèi)地坪±0以上層數(shù)與室內(nèi)地坪±0以下層數(shù)之和。 7、房屋所在層次是指本權屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。室內(nèi)地坪±0以下層次以負數(shù)表示。 二、計算全部建筑面積的范圍 1、永久性結構的單層房屋按一層計算建筑面積。多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計算。 2、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等高度在2.20米以上部位，按水平投影面積計算。 3、穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其外圍水平投影面積計算。 4、樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。 5、屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各樓層外圍水平投影面積計算。 6、房屋天面上屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、瞭望室、電梯機房、設備用房等按外圍水平投影面積計算。 7、原始設計斜面結構屋頂下面加以利用的空間，高度在2.20 米以上的部位，按其水平投影面積計算。 8、挑樓、全封閉的陽臺按外圍水平投影面積計算。 9、與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱的外圍水平投影面積計算。 10、房屋間永久性封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。 11、層高在2.20米以上的地下層（地下室、半地下室、地下車庫、車庫、地下商場等）及其相應出入口的建筑面積，按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。 12、有柱或圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構外圍水平投影面積計算。 13、玻璃幕墻、金屬幕墻以及其它材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。既有主墻體又有幕墻時，以主墻體外圍水平投影面積計算。 14、屬永久性建筑層高在2.20米以上有非單排柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。 15、與房屋相通的有柱雨蓬按柱外圍水平投影面積計算。 16、室內(nèi)體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。體育館（場）看臺下空間加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其水平投影面積計算建筑面積（多層按多層計）。 17、有圍護結構的舞臺燈光控制室，按其圍護結構外圍水平投影面積計算。 18、設有結構層的書庫、立體倉庫、立體車庫按結構層水平投影面積計算。 19、內(nèi)部無結構層的機械車庫不論其高度和停放層數(shù)，均按一層水平投影面積計算。 20、依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層有圍護結構的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計算。 21、天棚不論頂蓋高度均按一層計算建筑面積。旋轉樓梯凈空面積超過6平方米時，凈空部位不論頂蓋高度按一層計算建筑面積。 22、樓梯孔，若設計建造樓梯的，計算建筑面積。 23、房屋的伸縮縫，若與室內(nèi)相通的，計算建筑面積。 ? 三、計算一半建筑面積的范圍 1、與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。外圍水平投影超過底板外沿的，以底板圍護結構外圍水平投影面積一半計算；圍護結構超過上蓋的按其上蓋水平投影面積一半計算。 走廊、檐廊兩端均有與房屋相連的墻體作為圍護結構的，視為有維護結構的走廊、檐廊按一半計算。 2、獨立柱、單排柱的門廊、雨蓬、車棚、貨棚、站臺等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。 3、未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平面積的一半計算建筑面積。當圍護結構向內(nèi)傾斜時，按圍護結構上沿水平投影面積的一半計算建筑面積；當圍護結構向外傾斜時，按底板外圍水平投影面積的一半計算。圍護結構超過上蓋投影時，按其上蓋水平投影面積一半計算；上蓋投影超過圍護結構時，按圍護結構水平投影面積一半計算。 4、無頂蓋的室外樓梯按各樓層水平投影面積的一半計算。 5、有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計算。 6、入戶花園、戶內(nèi)花園按水平投影面積的一半計算。 四、不計算建筑面積的范圍 1、層高小于2.20 米的房屋。 2、突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺階、飄窗、無柱雨棚等，以及有主墻體的玻璃幕、金屬幕及其它材料幕墻，地下室的采光井。 3、房屋之間無上蓋的架空通廊。 4、房屋的天面、挑臺，房屋天面上的花園、泳池及一些景觀建筑設施等。 5、房屋的平臺、花臺、曬臺（挑臺）及與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊等。 6、建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。 7、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；臨街樓房挑廊下的底層作為公共通道、街巷通行的（主要通道，邊上無人行道），不論其是否有柱，是否有圍護結構，均不計算建筑面積。 8、本層無頂蓋的陽臺、走廊、檐廊、門廊、門斗等。 9、閣樓層檐口以上用結構層（樓板）全封閉（與閣樓不相連的）視為隔熱層，不計算建筑面積。 10、屋頂防雨的挑檐。 11、利用引橋、高架路、高架橋等路面作為頂蓋建造的建筑。 12、獨立煙囪以及亭、塔、罐、池、儲倉、地下人防干、支線等構筑物。 13、單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、控制間、儀表間等單層房間。 14、活動房屋、臨時房屋和無頂蓋或已部分倒塌的房屋。 15、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 16、用作公共休憩的亭、塔，綠化帶場所的公共設施，以及為建筑造型而建造，無實用功能的裝飾性建筑部位。 17、進深或上蓋水平投影寬度小于（含等于）0.6米的不封閉陽臺。 18、其它不符合技術規(guī)范的建筑物和構筑物。 五、特殊墻體及部位處理原則 l、非垂直墻體處理原則：當房屋的墻體向內(nèi)傾斜時，按其外墻高度2.20米處的水平投影面積測算房屋的建筑面積；當房屋的墻體向外傾斜時，按底板（地坪）外沿測算房屋建筑面積。 2、不規(guī)則（弧狀）墻體處理原則：當房屋墻體向內(nèi)凹時，按層高（高度）2.20米以上部位計算面積。當房屋墻體外凸時，按底板（地坪）外沿水平投影計算建筑面積。 對綜合樓商業(yè)部分中沒有間隔墻的權屬單元，以固定界址點為分隔標記。 ? 共 有 建 筑 面 積 的 分 攤 一、共有建筑面積的分類與確認 1、全幢共有建筑面積是指為整幢服務的共有建筑面積。此類共有建筑面積由全幢進行分攤。 2、功能區(qū)共有建筑面積是指專為某一功能服務的共有建筑面積。此類共有建筑面積應由該功能區(qū)進行分攤。 3、層內(nèi)共有建筑面積：住宅統(tǒng)一分攤；非住宅由于功能不同，由各層各自進行分攤。 4、對于多功能的綜合樓或商住樓，首先對本幢樓的共有建筑面積進行認定，決定其分攤層次及歸屬，為房屋銷售合同提供共有建筑面積認定表。 5、綜合樓或商住樓，對于房屋與房屋（裙房）之間利用通廊（含架空通廊）相連通的，視作一幢房屋，通廊建筑面積一般視作所屬功能區(qū)共有面積。 二、應分攤的共有建筑面積 1、本幢房屋內(nèi)的電梯井、管道井、垃圾道、觀光（井）梯、提物井等； 2、共有的樓梯間、電梯間； 3、為本幢服務的變電室、水泵房、消防控制室、大樓監(jiān)控室、設備間、值班室以及公共用房和管理用房等； 4、共有的門廳、大廳、過道、門廊、門斗、走廊、檐廊等； 5、屋頂共有的電梯機房、水箱間、機電設備用房等； 6、共有的室外樓梯； 7、公共建筑物之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。 三、不分攤的共有建筑面積 1、人防工程； 2、已出售給產(chǎn)權人獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚等； 3、用作公共休憩用的亭、塔，道路旁人行走廊，綠化帶場所的公共設施； 4、用作公共事業(yè)、市政建設的建筑物； 5、層高超過2.20米的避難層中用作消防避難的建筑面積以及結構轉換層的建筑面積； 6、為多幢房屋服務的管理用房、設備用房、居委會、派出所等公共用房，和會所、儲蓄所、娛樂活動室、閱覽室、托兒所、等經(jīng)營性用房，以及穿過房屋的通道等，依照共有建筑面積分攤原則參與分攤。 四、共有建筑面積分攤原則 1、產(chǎn)權各方面有合法權屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無合法權屬分割文件或協(xié)議的，可按本《規(guī)則》執(zhí)行。 2、房屋共有建筑面積分攤以幢為單位。共有建筑面積分攤僅限于本幢內(nèi)的共有建筑面積。 3、為整幢大樓服務的多功能綜合樓的共有建筑面積按各功能區(qū)相關建筑面積比例來進行分攤。 4、其它共有建筑面積應根據(jù)其使用功能與服務對象情況進行分攤。 5、斜面結構屋頂下面（如閣樓）層高在2.2米以上部位應同住宅一起參與整幢大樓共有建筑面積的分攤。 6、地下室車道和專門服務于車位的其它公共走道面積，由地下室各車位按套內(nèi)面積分攤。地下室功能用房和服務于本功能用房的專用走道，由使用該功能用房的各套（面積）進行分攤。其余各共用部位為各相關套（面積）分攤。 7、核心筒部分和樓梯等縱向共有建筑面積，各功能區(qū)均使用時按功能區(qū)或層分隔，納入功能區(qū)或層共有建筑面積內(nèi)；如有功能區(qū)封閉時，按功能區(qū)使用情況進行分攤。車庫層、架空層等參照執(zhí)行。 8、原設計為整體商場，后分割成通道和若干鋪位，通道的建筑面積由各相關層鋪位按其套內(nèi)面積比例分攤。 9、非成套房屋中的廳、箱子間、壁柜、灶間、衛(wèi)生間等由部分房屋產(chǎn)權人共同使用的部位，其建筑面積按部位共同使用的產(chǎn)權人戶數(shù)平均分攤。 10、分攤的共有建筑面積不劃分各套分攤的具體部位。共有部位建筑面積一經(jīng)分攤，不得任意改變使用功能。 五、計算方法 （一）套內(nèi)建筑面積 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋的使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積。 1、套內(nèi)房屋的使用面積 （1）套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和； （2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積； （3）不包括在結構面積內(nèi)的煙囪、通風道、管道井； （4）內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。 2、套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)墻體面積為套內(nèi)使用空間周圍的圍護或承重墻體，或無承重支撐體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按墻體水平面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。 3、套內(nèi)陽臺建筑面積 套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。 4、在實際工作中，也可以按照套型的中線尺寸，加上陽臺的建筑面積，直接計算套內(nèi)建筑面積。 （二）一般住宅樓 1、幢共有建筑面積 幢共有建筑面積=整幢建筑物的建筑面積-整幢各套內(nèi)建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間等 2、幢共有建筑面積分攤系數(shù)K K=（整幢建筑物的建筑面積-整幢各套內(nèi)建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間）/ 整幢各套內(nèi)建筑面積之和 3、套分攤的共有建筑面積 套分攤的共有建筑面積=套內(nèi)建筑面積*幢共有建筑面積分攤系數(shù)K 4、套建筑面積 套建筑面積=套內(nèi)建筑面積+套內(nèi)建筑面積*幢共有建筑面積分攤系數(shù)K （三）商住樓 1、首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積按比例分攤成住宅和商業(yè)兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業(yè)部分分攤得到的全幢共有建筑面積，分別加入住宅和商業(yè)總面積內(nèi)，然后按各自功能分別進行分攤。 2、住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，得到住宅部分總的共有建筑面積，然后按各套房屋的套內(nèi)建筑面積分別計算住宅的分攤系數(shù)、各套房屋分攤的共有建筑面積、各套建筑面積。 3、商業(yè)部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上本身的共有建筑面積，按各層建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積分別計算商業(yè)部分各層的分攤系數(shù)、各套房屋分攤的共有建筑面積、各套建筑面積。 （四）多功能綜合樓 多功能綜合樓是指具有多種用途的建筑物，即幢內(nèi)有住宅、商業(yè)用房，也有辦公用房，各共有建筑面積的功能與服務對象同住宅或商住不同。對其共有建筑面積應首先分攤整幢的共有建筑面積，把它分攤到各功能區(qū)；功能區(qū)再把分到的分攤面積和功能區(qū)自身的共有建筑面積加在一起，再分攤至功能區(qū)內(nèi)各層；然后層再把功能區(qū)分到的共有建筑面積和層自身的共有建筑面積加在一起，最后分攤至各套或各戶。 如果功能區(qū)內(nèi)各層的結構、共有建筑面積基本一致時，則可免去層一級分攤，由功能區(qū)直接分攤到套或戶。 分攤計算方法可參照商住樓操作。 ? 附件：本規(guī)則部分條文、術語解釋 1、房屋──具有承重支柱，有頂蓋（屋面）及圍護墻（柱）體，以鋼、鋼筋混凝土或以鋼筋混凝土、磚、石、木等材料建造的作為人們的生產(chǎn)、生活或經(jīng)營場所的建筑物。 2、幢──是指一座獨立的，包括不同結構和不同層次的房屋。 3、架空房屋──一般為底層架空，以柱子作為承重支撐物的房屋。架空部位一般為通道、水域或斜坡，也有在房屋中間層架空的。 4、假層──指位于自然層以上，層高不是全部為2.20米以上的非正式層。 5、夾層──位于兩自然層之間的樓層，指房屋內(nèi)部空間的局部層次。 6、技術層──通常指用作水、電、暖、衛(wèi)生等設備安裝的局部層次。 7、結構轉換層──建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結構類型，并通過該樓層進行結構轉換，則該樓層稱為結構轉換層。 8、躍層式住宅──套內(nèi)空間跨越兩樓層及以上的住宅。 9、閣樓──指位于自然層內(nèi)，利用房屋內(nèi)的上部空間或人字屋架添、加建成可供利用的空間。 10、地下室──室內(nèi)地坪±0以下的建筑物稱為地下室。 11、地上層數(shù)──即房屋的自然層數(shù)，指室內(nèi)地坪±0.00以上的按樓板結構分層的層高在2.20米以上的樓層數(shù)。地上層數(shù)用自然數(shù)表示。 12、地下層數(shù)──室內(nèi)地坪±0以下的，其室內(nèi)層高在2.20米以上的地下室的層數(shù)。地下的層數(shù)用負數(shù)表示。 13、房屋總層數(shù)──房屋的地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。局部性技術層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。 14、柱廊──有頂蓋和支柱，供人通行的建筑物，稱為有柱走廊，簡稱柱廊。 15、騎樓──底層為有柱廊房，廊道上方建為樓房的一部分。一般建于道 、路、街、巷兩側。房屋為用作社會公共道路的有柱廊房，廊上為樓房一部分的臨街樓房。 16、挑廊──指二層以上挑出房屋墻體外，有圍護結構（如欄桿），有頂蓋，無支撐柱的外走廊。 17、門廊、門斗──建筑物門前有頂蓋，有支柱或圍護結構的進出通道。門廊、門斗必須具備與房屋相連通，有永久性的、結構牢固的頂蓋，支撐頂蓋的是柱稱為門廊，支撐頂蓋的是實體墻稱為門斗。 18、檐廊──在屋檐下有頂蓋、有廊臺和建筑物相連的用作通道的伸出部位。 19、通廊、架空通廊──指聯(lián)接建筑物間，有頂蓋、有廊臺，具備一定形式的通道。在地面上的稱底層通廊或長廊、回廊；高出地面的，二層以上的則稱架空通廊。 20、層高──是指地面到樓面，樓面到樓面。樓面到平臺（不含隔熱層）或樓面到層面的垂直高度。 21、曬臺（露臺）──指供人室外活動的屋面或底層伸出室外的有圍護無頂蓋的臺面。 22、陽臺──有永久性上蓋、有圍護結構、有臺面、與房屋相通、可以供人活動或晾曬衣物等的空間。 23、樓梯──是指房屋層之間供垂直交通使用的通道。 24、室外樓梯──依靠房屋外墻體搭建的永久性供垂直交通使用的通道。 25、屋頂水箱間──指突出房屋屋面水箱或水池周圍有圍護結構，有頂蓋的附屬設施。 26、屋頂樓梯間──指突出房屋屋面有頂蓋，四周有圍護結構，層高在2.20米以上供上屋頂頂層維修或安全出口用的通道間。 27、屋頂電梯間──指突出房屋頂層供停放、檢修、升降電梯用房。 28、設備間──一幢大樓內(nèi)放置消防設施等各種應用設備以及進行綜合布線交接的房屋。原則上以設計圖紙所標定的用途認定，設備間都應有具體明確的用途。 29、功能區(qū)──根據(jù)各共有建筑部位的用途而劃分的服務范圍稱為功能區(qū)。 30、柱──指結構柱，是指獨立支撐結構的豎向構件。 31、圍護結構──將空間豎向分割成相對獨立，不易通行的兩個或多個部分的實體，如墻、欄桿等。一般高度不低于1.1米。 32、飄窗──凸出房屋外墻面，且底平面高于室內(nèi)地坪的窗。 33、挑臺──指二層以上，挑出房屋墻體外，無支柱、無頂蓋、有圍護結構、有臺面，與房屋相通并且可以供人活動的房屋附屬設施。 34、挑樓──指二層以上，有一層或多層樓面挑出下層樓面墻體外的樓層。