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我國城中村改造的主要模式 一、珠海模式 珠海的城中村改造模式是由政府引導(dǎo)房地產(chǎn)商改造開發(fā)城中村的模式。政府在改造中起著決策引導(dǎo)，制定改造規(guī)劃，出臺改造優(yōu)惠政策的作用。改造的主體為房地產(chǎn)商，政府通過公開招標(biāo)引入有實(shí)力的開發(fā)商，由開發(fā)商籌集資金完成改造工作。改造方式為拆掉舊村徹底重建，建設(shè)商品房和商品房化的安置房。拆遷補(bǔ)償方式為實(shí)物補(bǔ)償為主、貨幣補(bǔ)償為輔，補(bǔ)償比例為1∶1（補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)）和1∶1.2（未達(dá)規(guī)定面積）。土地權(quán)屬由集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，轉(zhuǎn)讓期限為70年。體制變更方面有撤村（委會）建居（委會），村民變市民，村辦企業(yè)改股份公司，村民變股東等。 二、廣州模式 廣州的城中村改造模式是由政府引導(dǎo)村民自行開發(fā)改造、不允許房地產(chǎn)商進(jìn)入的模式。政府在改造中起著制定政策，出臺優(yōu)惠、扶持政策，積極引導(dǎo)的作用。改造的主體為村集體和村民，政府提倡按照“誰出資、誰受益”的原則，村集體和村民個人出資為主，區(qū)財(cái)政拿出一部分配套資金，由城中村自行改造開發(fā)，不允許房地產(chǎn)商介入。改造方式為重建、改建與維護(hù)相結(jié)合。拆遷補(bǔ)償方式由各城中村根據(jù)具體情況自定。土地權(quán)屬由集體土地轉(zhuǎn)為國有土地。體制變更方面有撤村（委會）建居（委會），村民變市民，村辦企業(yè)改股份公司，村民變股東等。 三、杭州模式 杭州的城中村改造模式是由政府統(tǒng)籌改造城中村的一種模式。政府在改造中起著組織作用，市政府負(fù)責(zé)城中村改造政策制定和工作考核，市規(guī)劃局負(fù)責(zé)編制城中村改造的規(guī)劃，區(qū)政府統(tǒng)一運(yùn)作、統(tǒng)籌平衡本區(qū)城中村改造。改造的主體為區(qū)政府，區(qū)政府享受市政府在土地運(yùn)作方面的部分權(quán)限，統(tǒng)一運(yùn)作、統(tǒng)籌平衡撤村建居村的全部集體土地, 集體土地轉(zhuǎn)為國有后由政府招標(biāo)建筑公司建設(shè)安置村民的農(nóng)轉(zhuǎn)居多層公寓，部分地塊用于出讓以解決建設(shè)資金平衡需要，這類地塊由各區(qū)政府會同市土地儲備中心整理成凈地后，交市國土資源局公開“招拍掛”出讓，土地出讓金的35%上交市政府，65%返還各區(qū)政府用于全區(qū)城中村改造試點(diǎn)的整體改造。拆遷補(bǔ)償方式為城中村居民原房屋評估定價，按建安價折抵購買新建多層公寓。城中村改造資金來源統(tǒng)一在區(qū)級城中村改造資金專戶中安排，由各區(qū)政府“區(qū)內(nèi)調(diào)控、自求平衡、包干使用”；各區(qū)城中村改造資金包干使用后有結(jié)余的，用于其他撤村建居村的農(nóng)轉(zhuǎn)居多層公寓建設(shè)和本區(qū)內(nèi)撤村建居范圍各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。體制變更方面有撤村（委會）建居（委會），村民變市民，村辦企業(yè)改股份公司，村民變股東等。 四、深圳模式 深圳的城中村改造模式是政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo)、多主體開發(fā)的模式。政府在改造中起著引導(dǎo)作用，主要表現(xiàn)為制定政策，出臺扶持和優(yōu)惠措施。改造的主體為房地產(chǎn)商（政府通過“招拍掛”出讓土地予房地產(chǎn)商由其籌資開發(fā)），城中村集體（城中村股份合作企業(yè)自行組織改造），以及以上二者的結(jié)合（城中村股份合作企業(yè)聯(lián)合房地產(chǎn)商合作改造）。城中村改造資金來源為房地產(chǎn)商、城中村集體和村民，政府財(cái)政支持。改造方式為重建、改建與維護(hù)相結(jié)合。拆遷補(bǔ)償方式為以貨幣補(bǔ)償為主、產(chǎn)權(quán)置換為輔，具體標(biāo)準(zhǔn)一村一策。土地權(quán)屬由集體土地轉(zhuǎn)為國有土地。體制變更方面有撤村（委會）建居（委會），村民變市民，村辦企業(yè)改股份公司，村民變股東等。 國內(nèi)部分地區(qū)舊城舊村拆遷改造的經(jīng)驗(yàn)做法 一、鄭州市在民主路地區(qū)拆遷的主要做法 　　（一）觀念創(chuàng)新。鄭州市原來的舊城拆遷改造，是由開發(fā)商為主導(dǎo)，以贏利為目的進(jìn)行拆遷改造。如今的拆遷改造，則是政府主導(dǎo)加市場化運(yùn)作的模式，即由市土地儲備中心、市地產(chǎn)集團(tuán)對土地進(jìn)行拆遷、收購、整理、儲備、然后以招、拍、掛等形式進(jìn)入市場。 　?。ǘC(jī)制創(chuàng)新。民主路地區(qū)拆遷中首次引入保險機(jī)制，較好地避免了動遷政策前緊后松，被拆遷人早走吃虧的現(xiàn)象。具體做法是：在拆遷協(xié)商期間簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的，在房地產(chǎn)市場分類評估價格公布后，如有同類被被拆遷房屋價格高于協(xié)商價格的，由拆遷人按評估價格補(bǔ)足被拆遷人，若低于協(xié)商價格的，仍按原協(xié)商價格執(zhí)行；如有同類房屋貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，后搬高于先搬情況的，由拆遷人按照提高的標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷人補(bǔ)足差額。如拆遷人未對被拆遷人足額補(bǔ)差時，由保險公司將差額部分向被拆遷人補(bǔ)足。為配合保險機(jī)制實(shí)施，他們同時采取了搬遷獎勵措施，對于在準(zhǔn)備搬家階段簽訂協(xié)議并搬遷完畢驗(yàn)收合格的，和在搬家階段簽訂搬家協(xié)議并搬遷完畢驗(yàn)收合格的，給予一次性的獎勵，自始至終兌現(xiàn)“早走多得益，晚走少得益，不走不得益”的承諾。保險的介入，不僅提高了政府的誠信度，也得到了廣大被拆遷人的理解和支持，加深了拆遷人和被拆遷人的信任感，大大推動了拆遷工作的進(jìn)程。 　　（三）工作方法創(chuàng)新。在民主路拆遷中，鄭州市成立了由市政府副秘書長擔(dān)任指揮長，區(qū)長和有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)作為副指揮長的指揮部。工作人員從不同的單位臨時抽調(diào)過來，同時作為一個有組織、有紀(jì)律的團(tuán)體來抓。逐步建立指揮長會議制度、拆遷動員崗位制度、宣傳制度、信訪制度，分工明確，責(zé)任到人。正是因?yàn)橛辛耸小^(qū)兩級政府的大力支持和各辦事處等相關(guān)單位的全力配合，項(xiàng)目實(shí)施拆遷工作僅兩個多月，就完成了總拆遷量的80%，創(chuàng)造了近年來鄭州舊城改造成片拆遷歷史上的神奇速度。 二、合肥市廬陽區(qū)拆遷的主要做法 （一）認(rèn)識高度統(tǒng)一。按照屬地管理原則，明確街道作為拆遷主體，凡涉及單位或者其干部職工個人拆遷的，必須無條件配合，由所在單位黨政一把手負(fù)總責(zé)限期拆除。涉及到省市一級部門的，通過合肥市政府協(xié)調(diào)，所在單位黨政主要領(lǐng)導(dǎo)積極支持推進(jìn)拆遷工作。拆遷工作實(shí)行包保制，從所在街道抽調(diào)工作人員，較大項(xiàng)目在全區(qū)范圍內(nèi)抽調(diào)。抽調(diào)人員組成若干工作小組，每個小組3至6人不等，工作任務(wù)按組劃分，包干多少戶、什么時間內(nèi)完成進(jìn)行明確規(guī)定，切實(shí)做到責(zé)任到組，任務(wù)到人。 （二）宣傳輿論到位。廬陽區(qū)堅(jiān)持把宣傳工作貫穿于拆遷整治工作的始終，把被拆遷群眾的思想工作做實(shí)、做細(xì)。每開一個新片區(qū)，廬陽區(qū)都積極爭取市里支持，市級報(bào)紙、政府網(wǎng)站等主要媒體高度配合，頭版頭條宣傳，明確輿論導(dǎo)向，營造宣傳氛圍，引導(dǎo)動員全社會關(guān)心、參與、支持拆遷。同時，積極引導(dǎo)群眾正確認(rèn)識和掌握拆遷安置的有關(guān)政策，理性對待拆遷安置中的矛盾和問題，把疏導(dǎo)工作做在前，贏得了群眾的信任和支持。 （三）先拆違后拆遷。2006年，廬陽區(qū)堅(jiān)持“凡違必拆，拆違務(wù)盡”的原則，共拆除違法建設(shè)200多萬平方米。此后的三年來，廬陽區(qū)共完成“大建設(shè)”、省市重點(diǎn)工程、危舊房和城中村改造等各類項(xiàng)目71個，總拆遷量100多萬平方米。創(chuàng)造了一周完成農(nóng)科南路拆遷、10天完成壽春路拆遷、15天完成宿州北路拆遷、一個月完成長江中路拆遷的“廬陽速度”?？梢哉f，廬陽區(qū)的“大拆違”從三個方面推進(jìn)了“大拆遷”。一是節(jié)約了拆遷成本，二是降低了拆遷難度，三是起到了示范效應(yīng)。 （四）政策分類處置。在拆遷整治中，廬陽區(qū)將項(xiàng)目分為三大類：一是公益性項(xiàng)目，包括道路、橋梁、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，二是危舊房拆遷和城中村改造項(xiàng)目，三是商業(yè)開發(fā)性項(xiàng)目。根據(jù)類別不同，拆遷安置政策也有所不同，對第一、二類項(xiàng)目，由合肥市政府統(tǒng)一制定補(bǔ)償價格，該補(bǔ)償價格低于周邊房屋的市場價格，特別是第一類項(xiàng)目補(bǔ)償價格在市場價格的60%左右，但安置房建在該區(qū)最好的地塊，實(shí)行拆一還一。對第三類項(xiàng)目，按市場價格進(jìn)行協(xié)商補(bǔ)償，政府基本不介入?yún)f(xié)調(diào)處理。 三、西安市新城區(qū)拆遷的主要做法 在拆遷工作中，新城區(qū)搭建起了“內(nèi)部監(jiān)督”、“群眾監(jiān)督”、“媒體監(jiān)督”三個監(jiān)督平臺，對拆遷工作進(jìn)行多層面、全方位的“立體”監(jiān)督?！皟?nèi)部監(jiān)督”平臺，對全體領(lǐng)導(dǎo)干部提出了“三帶頭、三不準(zhǔn)”的原則，要求領(lǐng)導(dǎo)干部帶頭支持拆遷工作，不準(zhǔn)做不利于拆遷的事；帶頭拆除本單位和自家的房屋，不準(zhǔn)拖拆遷的后腿；帶頭做本單位職工和親朋好友的工作，不準(zhǔn)為被拆遷戶說情，打招呼，寫條子。新城區(qū)不僅確立起了信訪、投訴、舉報(bào)監(jiān)督制度，還抽調(diào)精干力量組成拆遷監(jiān)督小組，對所有拆遷項(xiàng)目和工作人員進(jìn)行監(jiān)督，對群眾反映的問題逐一核實(shí)，限時答復(fù)?！叭罕姳O(jiān)督”平臺則邀請各級人大代表、政協(xié)委員及被拆遷戶中的積極分子擔(dān)任特邀監(jiān)督員，對拆遷安置政策、標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況以及拆遷工作人員的行為進(jìn)行監(jiān)督?！拜浾摫O(jiān)督”平臺主要是通過新聞通氣會、報(bào)刊等形式，主動把拆遷工作的政策、工作進(jìn)度，甚至遇到的困難進(jìn)行報(bào)道宣傳，同時主動接受媒體監(jiān)督。 四、嘉興市拆遷實(shí)行“兩輪事前征詢制度” 第一次征詢由改造單位、街道會同居委會在改造地塊范圍內(nèi)張貼公告，發(fā)放征詢意見單，征詢每戶居民的改造意愿，征詢結(jié)果在小區(qū)內(nèi)公示。如果超過90%的居民愿意改造，就將這個小區(qū)列入改造計(jì)劃；達(dá)不到90%的，就暫不實(shí)行改造。第二次征詢是建立在第一次征詢的基礎(chǔ)之上的，主要是針對《房屋拆遷補(bǔ)償安置方案》的征詢。其間，政府鼓勵和支持廣大居民參與補(bǔ)償安置方案的制訂。方案制訂后，改造單位與居民簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》。這個協(xié)議中有一條附加條款：在簽約期內(nèi)簽約戶數(shù)達(dá)到地塊總戶數(shù)的90%以上，本協(xié)議生效。也就是說，只要10%的住戶不愿簽約，就不能啟動拆遷。 五、三亞市首創(chuàng)“自主拆遷”模式 該市實(shí)施“自主拆遷”后，使曾歷經(jīng)10次拆遷而未能順利實(shí)施的海南乃至全國聞名的“釘子村”——月川村，在幾個月內(nèi)完成了拆遷。其“自主拆遷”模式具體如下： 在拆遷前，先由居委會和村民出資成立股份制公司，地塊中標(biāo)公司將拆遷費(fèi)用付給村辦拆遷公司，由代表被拆遷戶利益的拆遷公司負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷工作，盈利由拆遷公司和參股居民分紅。拿下拆遷項(xiàng)目后，月川公司采取分工包點(diǎn)負(fù)責(zé)的做法，利用好友、親戚，深入每家每戶做工作。在實(shí)際操作中，在長期一起生活的居民相互監(jiān)督下，丈量更精確，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也讓所有被拆遷戶心服口服。做好一戶丈量一戶，然后進(jìn)行公示、算價、賠償付款、拆遷。新型拆遷模式以凈地出讓方式，真正體現(xiàn)了土地的本身價值，使土地收益大幅度提高。比如測試地塊的收益是原來交于開發(fā)商公開拆遷的兩倍多，居民因此得到了合理的補(bǔ)償價款，也達(dá)到了土地的集約化利用；拆遷后居民的基本住房問題由政府提供的安置房予以解決，并且政府將所獲的收益用于建設(shè)出租房，使得居民還有了各自的出租房。在管理方式上，出租房由村委會進(jìn)行統(tǒng)一管理、進(jìn)行出租，收益歸個人。這不僅有效杜絕了各種治安問題的出現(xiàn)，還使得居民可以從中長期獲益。同時市政府將把部分地價款作為土地收益返還給月川開發(fā)公司，作為該公司在月川開發(fā)下一輪拆遷的費(fèi)用，并拿出一部分發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)，讓老百姓得到更多實(shí)惠。 此種模式的最大好處是政府不再和一家一戶的被拆遷戶打交道，轉(zhuǎn)而交給地塊所在居委會辦的拆遷公司。而這種公司運(yùn)作拆遷事務(wù)，最大的優(yōu)點(diǎn)是人頭熟、地面熟，哪一家的違章建筑是什么時候建的，怎么建起來的，是否應(yīng)該付給拆遷補(bǔ)償，他們往往比政府部門更清楚。更重要的是，由于其主體地位是“公司”，節(jié)約出來的拆遷費(fèi)用可以“拿出一定比例發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟(jì)”，因此與拆遷戶討價還價的動力要比政府人員足，從總體來講將會節(jié)余拆遷費(fèi)用。 六、日照市嵐山區(qū)拆遷的主要做法 （一）實(shí)行民情懇談制度。實(shí)行拆遷群眾參與小組懇談討論會的辦法，讓群眾自主評判拆遷的必要性，充分表達(dá)對拆遷的顧慮，積極探討拆遷補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)辦法，拆遷工作組認(rèn)真接受群眾的質(zhì)詢，及時根據(jù)群眾的意見調(diào)整策略。 （二）實(shí)行“一聯(lián)雙進(jìn)”制度。讓干部黨員劃片聯(lián)系拆遷戶，做到思想溝通進(jìn)戶、政策宣傳進(jìn)戶。三是實(shí)行民意“直通車”制度。主要包括區(qū)級領(lǐng)導(dǎo)干部大接訪、區(qū)長公開電話、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部電話受理承諾三項(xiàng)內(nèi)容。 （三）采取“三會二公一評”工作模式。一是召開“三會”，把拆遷事項(xiàng)交給群眾研究審議。對是否同意拆遷、怎樣進(jìn)行補(bǔ)償、如何進(jìn)行安置，拆遷中出現(xiàn)具體問題如何解決等，都先開兩委會商議，再開黨員會審議，然后開居民代表會決議。二是實(shí)行“二公”，把拆遷事項(xiàng)交給群眾決定監(jiān)督。對關(guān)系群眾切身利益的大事，都提交村民大會進(jìn)行公決，群眾支持率達(dá)到90%以上方可實(shí)施；對拆遷政策、被拆房屋細(xì)況、補(bǔ)償評估價格、補(bǔ)償安置方式等所有事項(xiàng)，通過多種方式進(jìn)行全過程公開，由群眾做好監(jiān)督工作。三是實(shí)行“一評”，對拆遷滿意不滿意讓群眾來評判。拆遷工作完成后，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委、政府組織黨員群眾進(jìn)行民主評議，評議范圍包括“兩委”班子、村居干部和拆遷工作滿意度。評議結(jié)果作為對班子調(diào)整、績效考核和評先樹優(yōu)的重要依據(jù)。 七、廣州市白云區(qū)城中村拆遷改造的主要做法 　?。ㄒ唬└脑炫c市政道路建設(shè)相結(jié)合。在“城中村”里規(guī)劃出若干條交通干道，象切豆腐塊一樣，把“城中村”分割成若干小塊。以市政道路的建設(shè)推動“城中村”的改造。凡是在規(guī)劃路上的建筑一律拆除，同時給農(nóng)民一定的補(bǔ)償；“城中村”也不是全拆，依靠道路分割成小塊?！盎麨榱恪笔沟酶脑斓牡谝徊奖容^好解決。在高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)城市道路的過程中，實(shí)施市政道路建設(shè)的“4個整治”配套工程：完善道路的下水道、建設(shè)綠化帶、配套路燈及進(jìn)行道路兩邊建筑物立面整飾工作。 （二）改造與發(fā)展相結(jié)合。街道黨工委在拆建整治的同時，提出“拆到哪里，建到哪里”，“路通到哪里，漂亮到哪里，光亮到哪里，興旺到哪里”等工作思路，并制定出拆建管結(jié)合、重在建設(shè)的工作方案。在改造中，白云區(qū)相繼改建、新建了一批商業(yè)用途的建筑和物業(yè)，改善了群眾日常購物環(huán)境。結(jié)合遠(yuǎn)景路暢通工程，進(jìn)行遠(yuǎn)景路商業(yè)街規(guī)劃，計(jì)劃建設(shè)成為可媲美北京路的商業(yè)步行街。白云區(qū)還利用新建道路兩邊的空地或拆遷后的閑置空地，在不違反城市規(guī)劃和經(jīng)規(guī)劃報(bào)建批準(zhǔn)的前提下，幫助、支持集體經(jīng)濟(jì)組織或原居民投資建設(shè)高檔次的商鋪或建設(shè)商業(yè)廣場，以彌補(bǔ)因拆遷給集體經(jīng)濟(jì)組織和原居民帶來的經(jīng)濟(jì)損失。 　　（三）創(chuàng)造性融資。一是充分發(fā)揮轄區(qū)企業(yè)的資源。貫徹“誰受益，誰投資”的思路，動員受益企業(yè)捐資建設(shè)道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施，形成投資主體多元化的模式，有效地解決了改造資金問題。例如在整治、拆除棠溪村口臨街商鋪后，地區(qū)集體經(jīng)濟(jì)組織和居委會主動無償提供綠化用地，并投資70多萬元興建了棠溪綠化廣場；廣州時代發(fā)展集團(tuán)出資修建了松云街、水邊街道路和時代綠化廣場。二是充分發(fā)揮環(huán)境等無形資產(chǎn)的作用。通過環(huán)境改善提高商鋪的租金價格，收到了明顯效果。整治后的樂嘉商業(yè)廣場附近的商鋪?zhàn)饨鹩稍瓉硎畮自?平方米提高到幾十元甚至上百元/平方米，樂天廣場旁的商鋪?zhàn)饨鹩稍瓉硎畮自?平方米上升到300多元/平方米。 — 7 —