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. 房屋租賃合同無效之責任承擔 ——《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條之修改意見 日前，廣州律協(xié)房地產(chǎn)專業(yè)委員會與廣州中級法院房產(chǎn)庭聯(lián)合舉辦了一場司法解釋研討會，主題為最高人民法院于2009年7月30日公布的《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（“《解釋》”）。 會上，就《解釋》其中第五條規(guī)定：“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持?！保P者認為：“此規(guī)定未對導致合同無效的原因加以區(qū)分而支持出租人的租金請求，可能起到鼓勵訂立違法租賃合同的效果，存在欠缺之處?！爆F(xiàn)整理成文，對《解釋》第五條提出一些完善和修改建議： 一、區(qū)分租賃合同無效的原因 （一）導致合同無效原因的法理和立法依據(jù) 租賃合同的訂立是經(jīng)濟生活中一種普遍和重要的民事行為。傳統(tǒng)民法理論認為，民事行為的一般生效要件有四項：當事人須有相應的行為能力；須意思表示真實；標的須合法；標的須可能和確定。 梁彗星著：《民法總論》（第二版），法律出版社2001年版，第106頁 租賃合同的訂立，其雙方主體應有相應民事行為能力，有訂立租賃合同使用租賃物的真實意思表示、租賃物合法、確定和可能，上述各項缺一不可。 上述理論在我國《民法通則》和《合同法》的有關規(guī)定中也得到了體現(xiàn)?！睹穹ㄍ▌t》第五十五條規(guī)定，民事行為有效成立的三個要件，即：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會公共利益。與之對應，《合同法》將無效合同區(qū)分為可撤銷合同和無效合同：可撤銷合同效力待定，未得到有權人的認可或追認，合同無效；而以下五種合同則自始無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。 基于上述法律，筆者認為：立法機構在對待民事行為效力的問題上，對“民事行為能力”和“意思表示真實”這兩個要件的態(tài)度是比較寬容的，只要當事人可以事后糾正上述要件的缺陷，合同行為仍生效，這也符合民事行為領域“合同自治”的要求，最大限度保障交易的穩(wěn)定性；但對于第三個要件“不違反法律或者社會公共利益”，立法要求就十分嚴格，只要違反這個要件，合同行為無效，并無其他補救措施，因為這種情況下該行為的社會危害性較大，需要從立法上加以禁止，是國家立法對“合同自治”的一種干預和調整。 （二）租賃合同無效的幾種情況 根據(jù)上述合同效力的有關規(guī)定，建議結合有關法律行為成立要件及法律有關合同無效之規(guī)定，將租賃合同無效區(qū)分成以下情況： 1、因合同主體行為能力、意思表示缺陷等原因導致合同無效； 2、因租賃標的不合法而導致合同無效 相關法律規(guī)定如：《解釋》第二條規(guī)定：出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效；《江蘇省高級人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件的意見》第二條規(guī)定：當事人以租賃房屋系未取得合法建設手續(xù)的違法建筑或臨時建筑房屋超過批準期限為由要求確認租賃合同無效。 ； 3、因租賃物業(yè)從事非法行為、掩蓋非法目而導致合同無效； 4、因違反其他國家強制性規(guī)定、損害國家、集體或者第三人利益、損害社會公益原因而導致合同無效； 在上述分類中，各項無效合同行為對社會危害程度不同。例如在租賃房屋不符合建筑安全標準的情況下違法出租，嚴重危害承租人及其他人民群眾的生命財產(chǎn)安全，一味簡單支持當事人的費用請求在實踐效果中可能導致當事人在強大經(jīng)濟利益的驅動下漠視法律規(guī)定、大量違法出租，既未能起到禁止出租的實際效果，也違背《民法通則》、《合同法》等基本法律的立法精神。 二、《解釋》第五條之修改建議 （一）對合同無效處理的法律依據(jù) 我國《民法通則》、《合同法》對與無效民事行為、無效合同都類似規(guī)定： 《合同法》規(guī)定，無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產(chǎn)收歸國家所有或者返還集體、第三人。 因此，根據(jù)法律規(guī)定，租賃合同無效的，自始不發(fā)生法律約束力，承租人應退還承租物業(yè)，由于合同無效而造成的損失根據(jù)雙方過錯程度承擔。對于已經(jīng)發(fā)生的租金費用的處理，則應該區(qū)分不同的情況。 （二）根據(jù)不同情況區(qū)別處理租賃合同無效后的租金請求 1、對于 “因合同主體行為能力缺陷而導致合同無效”和“因重大誤解或其他意思表示缺陷而導致合同無效”的情況，雖然合同自始無效，但承租人已經(jīng)實際使用了房屋， 已經(jīng)實際上取得了合同利益，構成不當?shù)美Ｔ诖饲闆r下，租賃行為雖然無效，但對社會公益及國家、集體利益均無重大損害，支持出租人參照租賃合同約定支付房屋使用費的請求，是承租人不當?shù)美颠€的一種方式，同時也符合公平原則，有利于社會的和諧穩(wěn)定。 2、租賃標的不合法而導致合同無效。由于房屋性質特殊，房屋的使用安全必須嚴格控制，國家有關部門也對房屋交付、使用、消防驗收等出臺大量法律、法規(guī)規(guī)定。 相關規(guī)定如：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不及格的，不得交付使用；《消防法》第10條第3款規(guī)定："按照國家工程建筑消防技術標準進行消防設計的建筑工程竣工時，必須經(jīng)公安消防機構進行消防驗收；未經(jīng)驗收或者經(jīng)驗收不合格的，不得投入使用。"；《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款規(guī)定：建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后方可交付使用。 這種不符合交付使用標準房屋的經(jīng)營使用，將對人民群眾的生命財產(chǎn)構成重大威脅。但在這種情況下，如按照《解釋》第五條規(guī)定，仍然支持出租人在租賃合同被認定為無效前所發(fā)生的租金費用請求，則出租人在經(jīng)濟利益的驅動下抱有僥幸心理，繼續(xù)從事違法出租行為，畢竟只要實際上把房屋交給承租人使用，就可以獲得收益，只是可能無法全額獲得合同約定的所有收益而已。 因此，在這種情況下確定租賃合同無效的，應當支持當事人有關交還承租場地的請求，但不應繼續(xù)支持當事人有關出租收益的請求。處理方法可以參考《最高人民法院關于對企業(yè)借貸合同借款方逾期不歸還借款的應如何處理的批復》有關“企業(yè)借貸合同確認為無效后，對自雙方當事人約定的還款期滿之日起，至法院判決確定借款人返還本金期滿期間內的利息，應當收繳”的規(guī)定，對出租人取得的租金收入予以收繳，以作為對該種違法房屋出租行為的處罰。對于租賃合同雙方因該合同無效而受到的損失，則應根據(jù)雙方的過錯程度各自承擔。 3、對“因租賃物業(yè)從事違法行為或以租賃行為掩蓋其他非法目而導致合同無效”、“因損害國家、集體或者第三人利益、損害社會公益而導致合同無效”的情況，如租賃房屋進行賭博、賣淫、造假等，出租人在明知的前提下仍與承租人簽訂租賃合同的，社會危害性巨大，因此不僅應沒收其租金收入，而且還應依法對該行為作出處罰，甚至要求其承擔刑事責任。 綜上，鑒于導致的租賃合同無效的原因各有不同，建議修改《解釋》第五條為：“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持；但因租賃標的不合法、租賃物業(yè)進行違法行為或因雙方當事人惡意串通使租賃合同損害國家、集體或第三人利益導致合同無效的，自租賃合同成立之日起至租賃合同被確認為無效之日所發(fā)生的租金費用，應當收繳；損害國家、集體或第三人利益的，所得利益應當歸國家所有或者返還集體、第三人。” 三、有關《解釋》第五條之修改建議的爭議 對于筆者在上述業(yè)務研討會上討論此修改建議，部分法官認為：人民法院在審理房屋租賃合同糾紛時主動收繳違法租金收入的做法與法院審判職能不符，有越權干預行政事務的嫌疑。 筆者認為，收繳違法租金的處理方法與法院的審判職能并不違背： （1）法院在處理租賃合同糾紛時，仍然應當堅持“不告不理”的原則，不主動介入糾紛的處理，也不會主動對租賃物業(yè)、租賃合同及其當事人進行調查；而行政部門對違法行為是主動追究的，因此二者不會在職權范圍內產(chǎn)生沖突或交叉； （2）在法院受理房屋租賃糾紛后，如在審查租賃合同的過程中發(fā)現(xiàn)存在違法之處，應當在法律允許的范圍內通過司法途徑加以糾正；如依法應由其他行政機關處理的，法院也應當及時通知有關部門處理，或告知當事人受理有關事宜的行政機關。這種做法并不是對行政權利的干預，而是行政機構與司法機構的一種協(xié)作和職能互補，不僅可以及時節(jié)省執(zhí)法成本，而且可以避免違法行為未能得到有效制止的現(xiàn)象發(fā)生； （3）在法院依法收繳違法租金收入后，如其他行政機構對該出租行為作出行政處罰的，對于法院已經(jīng)收繳的租金部分應當免除再次行政處罰，以免違反行政處罰“一事不再罰”的原則 《中華人民共和國行政處罰法》第二十四條規(guī)定：對當事人的同一個違法行為，不得給予兩次以上罰款的行政處罰。雖然法院的收繳行為不能視為行政處罰，但如果法院已經(jīng)對違法出租行為作出收繳租金收入決定，那么行政機關不應當、在實際上也無法對該違法收入進行再次收繳。 廣東恒益律師事務所 管理合伙人：鄒 陽 二0一0年一月 。 綜上所述，筆者認為應當修改《解釋》第五條，區(qū)分不同情況下租賃合同無效的處理方法，既保護交易安全和當時人的合法權益，也應貫徹落實法律對違法租賃行為的禁止性規(guī)定。 歡迎您下載我們的文檔，后面內容直接刪除就行 資料可以編輯修改使用 資料可以編輯修改使用 致力于合同簡歷、論文寫作、PPT設計、計劃書、策劃案、學習課件、各類模板等方方面面， 打造全網(wǎng)一站式需求 ppt課件設計制作,word文檔制作,圖文設計制作、發(fā)布廣告等， 公司秉著以優(yōu)質的服務對待每一位客戶，做到讓客戶滿意！ 感謝您下載我們文檔 8 .